LOS SEGUROS EN LA CONSTRUCCION Y VENTA DE

VIVIENDA

Juan Manuel Daz-Granados

mayo 2014

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Contenido

I. SNTESIS DE LA RESPONSABILIDAD POR LA CONSTRUCCIN Y VENTA DE VIVIENDA

II. LOS SEGUROS PARA LA COBERTURA DE LOS RIESGOS EN LA CONSTRUCCIN Y VENTA DE VIVIENDA

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I. SNTESIS DE LA RESPONSABILIDAD POR LA CONSTRUCCIN Y VENTA DE VIVIENDA

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Esquema de partcipes y relaciones jurdicas

Constructor

Gerente de obra

Diseadores

Comercializador

Interventor

Supervisor de obra

Dueo de la obra

Persona

natural

Persona

jurdica

Sociedad

proyecto

Fiduciaria

Comprador / Sub

adquirente

Beneficiario de rea /

Sub adquirente

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DUEO

Es el titular de la propiedad del suelo y de la construccin

Es el titular de las licencias (urbanismo y construccin-Decreto 1469 de 2010)

Puede ser simultneamente el constructor, el gerente de obra, el diseador y el comercializador

En materia de vivienda es el enajenador (registro Ley 66/68)

Puede estructurar los proyectos con diversas modalidades de contratos y subcontratos

Es el vendedor5

CONSTRUCTOR

Ejecuta la obra (si es el mismo dueo)

Se obliga a ejecutar la obra (contrato de ejecucin de obra material art. 2060 C.C.)

Responde frente al dueo por ruina por vicios de construccin

Usualmente sub contrata materiales y mano de obra.

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NUEVOS CONCEPTOS EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

Consumidor o usuario Toda persona natural o jurdica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un

producto, cualquiera que sea su naturaleza para

la satisfaccin de una necesidad propia, privada,

familiar o domstica y empresarial cuando no

est ligada intrnsecamente a su actividad

econmica

Producto Todo bien o servicio

Producto defectuoso Bien mueble o inmueble que por error de diseo, fabricacin, construccin, embalaje o

informacin no ofrezca la razonable seguridad

Productor Quien de manera habitual, directa o indirectamente, disee, produzca, fabrique,

ensamble o importe productos. Tambin se

reputa productor, quien disee, produzca,

fabrique, ensamble, o importe productos

sujetos a reglamento tcnico

Proveedor o expendedor Quien de manera habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya

o comercialice productos 7

APLICACIN DE LOS NUEVOS CONCEPTOS A LA CONSTRUCCION Y VENTA DE VIVIENDA

Dueo (vendedor)

PRODUCTORConstructor

Gerente de obra

Diseador y profesionales

Comercializador PROVEEDOR O

EXPENDEDOR

Comprador inicial

CONSUMIDORSubadquirente

Arrendatario

Habitante8

1. Responsabilidad durante la construccin pordaos a terceros

Responsable Afectado Figura Norma Trmino

Constructor

(dueo)Tercero

RC extra

contractual por

actividades

peligrosas

Art. 2356

C.C.10 aos

RESPONSABILIDADES POR LA CONSTRUCCION

9

2. Responsabilidad culminada la obra porperecimiento o amenaza de ruina por vicio de laconstruccin o del suelo- esquema Cdigo Civil

RESPONSABILIDADES POR LA CONSTRUCCION

Responsable Afectado Figura Norma Trmino

Constructor DueoRC

contractual

Art. 2060, num

3 C.C.10 aos

Constructor

Terceros /

compradores/

subadquirentes

RC extra

contractual Art. 2351 C.C. 10 aos

10

1. Responsabilidad esquema Cdigo Civil

RESPONSABILIDADES POR LA VENTA DE VIVIENDAS

Responsable Afectado Figura Norma Trmino

Dueo Comprador

RC

contractual

por VICIOS

OCULTOS

Art. 934 Co de

Co.6 meses

Dueo Compradores/

subadquirentes

Garanta de

CALIDAD E

IDONEIDAD

Art. 932 del Co

de Co.

DL 3466 /82

2 aos

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NUEVO PANORAMA DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

1. Garantas legales de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento (Decreto 735 de 2013)

El titular del derecho es el consumidor (no el dueo)

Bienes inmuebles:- Acabados y lneas vitales: 1 ao

- Estabilidad: 10 aos

Responden solidariamente: productor y proveedor

Obligacin de : - Reparar

- Reponer

- Devolver el precio +IPC

- Reglas especiales cuando hay crditos hipotecarios 12

NUEVO PANORAMA DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

Solo se debe probar el defecto (hay causales de exoneracin)

Computo desde la entrega del producto al consumidor

Aplica la accin de proteccin al consumidor

La Superindustria tiene facultades jurisdiccionales

Los dems perjuicios requieren un proceso ordinario

Rgimen preferente frente el rgimen comn

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NUEVO PANORAMA DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

2. Responsabilidad por daos causados por productos defectuosos

El titular del derecho es el consumidor y cualquier otra persona

Aplica para productos que sean bienes (incluidos los inmuebles)

Se refiere a daos causados por productos defectuosos a: - Personas (muerte o lesin corporal)

- Bienes diferentes al producto defectuoso

Solo se debe probar el defecto (hay causales de exoneracin)

Responden solidariamente: productor y proveedor

No aplica la accin de proteccin al consumidor

Rgimen preferente frente el rgimen comn14

SINTESIS DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

Responsables

solidarios

Hecho

generador

Afectado Figura Norma

Productor y

proveedor

Falta de calidad

y buen

funcionamiento

de acabados y

lneas vitales

Consumidor Garanta legal Ley 1480/11

Decreto

735/13

Productor y

proveedor

Afectacin de la

estabilidad

Consumidor Garanta legal Ley 1480/11

Decreto

735/13

Productor y

proveedor

Dao causado

por producto

defectuoso

Cualquier

perjudicado

Responsabilidad

civil

Ley 1480/11

15

II. LOS SEGUROS PARA LA COBERTURA DE LOS RIESGOS EN LA CONSTRUCCIN Y VENTA DE VIVIENDA

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MAPA ACTUAL DE COBERTURAS DE SEGUROS

Contingencia Tipo pliza asegurado Cobertura por

errores en

diseo o

construccin

RC durante la

construccin

Todo riesgo

construccin

Constructor NO

RC por errores de

diseo y

construccin

RC profesional Constructor/

diseador

SI

Daos a

copropiedad

Copropiedades copropiedad NO

Daos a las

unidades

individuales

Incendio y

terremoto

(hipotecas)

Banco/

Propietario

NO

Hogar Propietario NO17

CARACTERISTICAS DEL PROYECTO DE LEY SEGURO OBLIGATORIO DE VIVIENDA

Tomador: el constructor o enajenador de la vivienda Obligatoriedad: para los tomadores (no para los

aseguradores) Cobertura a propietarios:

- Perjuicios patrimoniales causados a los propietarios?- Pero tambin dice que solo son los daos al inmueble?- Gastos de alojamiento transitorio por orden de desalojo?

Cobertura a terceros: perjuicios patrimoniales Riesgos cubiertos: colapso, perecimiento o amenaza

de ruina como consecuencia de las deficiencias en elproceso constructivo, de suelo, de los materiales o delos diseos con los que se construyeron lasedificaciones

Acabados y lneas vitales: no se cubren18

CARACTERISTICAS DEL PROYECTO DE LEY SEGURO OBLIGATORIO DE VIVIENDA

Valor asegurado: valor comercial al momento de laexpedicin de la pliza, actualizado antes de laexpedicin del certificado tcnico de ocupacin

Valor asegurado de daos a terceros: lo reglamentarel Gobierno

Ajuste valor asegurado: anualmente con base en elndice de Valoracin Predial, IVP

Vigencia: 10 aos desde la expedicin de lacertificacin tcnica de ocupacin

Texto pliza: el Gobierno establecer las garantas yexclusiones

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CARACTERISTICAS DEL PROYECTO DE LEY SEGURO OBLIGATORIO DE VIVIENDA

Control obligacin de aseguramiento y del pago deprima:- El supervisor tcnico debe verificar la pliza al momento

de firmar el acta de inicio de obra- La protocolizacin de la pliza y del recibo de pago de

prima es requisito para la EP del reglamento de propiedadhorizontal y las escrituras de venta

Prohibicin a las aseguradoras: no se podrcondicionar la expedicin del certificado de entradaen vigencia a peritazgos o verificaciones adicionales ala supervisin tcnica

Irrevocabilidad de la pliza Rgimen: Cdigo de Comercio

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ALTERNATIVAS PARA UN SEGURO OBLIGATORIO EN COLOMBIA

Seguro de Daos (real) Seguro RC

Asegurado Propietario de la

vivienda

Constructor y/o

vendedor

Cobertura Daos al inmueble

asegurado por los

peligros nombrados

Perjuicios a

propietario y a

terceros

Siniestro Colapso, perecimiento o

amenaza de ruina

Responsabilidad del

asegurado por

colapso, perecimiento

o amenaza de ruina

Valor asegurable Valor comercial El que se exija o se

pacte

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ALTERNATIVAS PARA UN SEGURO OBLIGATORIO EN COLOMBIA

Seguro de Daos

(real)

Seguro RC

Infraseguro SI NO

Prescripcin Para el asegurado

(propietario) 2 aos

Para el beneficiario

(propietario) 5 aos

S