L Congreso

Nacional de Valuación

Valuación: Presente, Pasado y Futuro

“Efectos generados por la construcción de centros comerciales. Caso de estudio: Jurica,

Juriquilla y El Salitre”.

Presenta:

M. en C. Verónica Leyva Picazo Facultad de Ingeniería, Universidad

Autónoma de Querétaro

Irapuato, Guanajuato 29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014

Índice de Contenido

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Presentación del ponente……………………………………………

1. Resumen 2. Palabras clave

3. Introducción

3.1. Problema de Investigación 3.2. Objetivo general

3.3. Objetivos específicos 3.4. Hipótesis

3.5. Diseño metodológico

3.6. Alcances y limitaciones 4. Desarrollo de la investigación

5. Conclusiones 6. Referencias

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Verónica Leyva Picazo, arquitecta por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey, campus Querétaro; especialista en Valuación con orientación en bienes inmuebles por la Universidad Autónoma de Zacatecas; Maestra en Ciencias de la Valuación por la Facultad de Ingeniería de la Universidad Autónoma de Querétaro; Docente de la Maestría en Valuación de Bienes y de la Licenciatura en Arquitectura de la Facultad de Ingeniería de la Universidad Autónoma de Querétaro.

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1. Resumen

Hoy en día nuestra sociedad está cambiando, así como el territorio en la ciudad, el cual está en una constante lucha entre lo público y lo privado, lucha que actualmente se encuentra en un momento clave, pues existe una clara tendencia a la desregularización; dicho conflicto ha hecho que aparezcan un nuevo tipo de zonas, las áreas de titularidad privada que imiten algunas de las calidades de los espacios públicos para su propio beneficio. Uno de los mejores ejemplos son los centros comerciales, los cuales en gran parte general que la ciudad se organice desde lo privado y estos espacios comunitarios como las plazas. De espacio estructurante, ha pasado a ser un espacio estructurado, residual o marginal. (MARTÍNEZ, 2009)

En el presente trabajo, se plantea el análisis preliminar de la influencia de mega centros comerciales en la ciudades, para evaluar como éstos afectan el valor del suelo y el desarrollo urbano, así como los efectos que tienen este tipo de infraestructura en relación al gasto público y costos de servicios debido a los requerimientos de estacionamiento para centros comerciales en el municipio. El cómo los promotores inmobiliarios prometen un estilo de vida refinado, promesa que al paso del tiempo genera comunidades fantasmas debido a la falta de solvencia económica por parte de la sociedad; el cómo debido a las expectativas

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de futuras rentas trae como consecuencia que el suelo se vea como una forma ficticia de capital, desplazando antiguos residentes y destruyendo el tejido urbano, sustituyendo a tiendas locales y creando finalmente focos de lucha política, social y de clases.

1. Palabras clave:

Centros comerciales, Efectos, Valor Comercial, Jurica, Juriquilla, El Salitre

2. Introducción

Iniciamos este nuevo milenio con la mitad de la población viviendo en ciudades. Según las previsiones, en el 2050 la tasa de urbanización en el mundo llegará a 65%, lo anterior debido a que las ciudades son, potencialmente, territorios con gran riqueza y diversidad económica, ambiental, política y cultural. Sin embargo, en sentido contrario a tales potencialidades, se caracterizan por establecer nivel de concentración de renta y de poder que generan pobreza y exclusión, contribuyen a la depredación del ambiente y aceleran los procesos migratorios y de urbanización, la segregación social y espacial y la privatización de los bienes comunes y del espacio público.

Lo anterior se contrapone al derecho a la ciudad, el cual establece como fin principal, el asumir la realización de proyectos e inversiones en beneficio de la comunidad urbana en su conjunto, garantizar el bienestar de todos los habitantes en armonía con la naturaleza, para el presente y futuras generaciones; promoviendo el uso socialmente justo y ambientalmente equilibrado del espacio y del suelo urbano, en condiciones seguras y con equidad entre los géneros; promulgar la legislación adecuada y establecer mecanismos y sanciones destinados a garantizar el pleno aprovechamiento del suelo urbano y de los inmuebles públicos y privados no edificados, no uti lizados, subutilizados o no ocupados, debiendo prevalecer el interés social y cultural colectivo por encima del derecho individual de propiedad y los interés especulativos. Las plusvalías actualmente acaparadas por empresas inmobiliarias y particulares deben gestionarse en favor de programas sociales que garanticen protección e integración, de distribución de los recursos, de acceso a los servicios esenciales y de no-discriminación. (Foro Social de las Américas, 2012).

Con lo anterior y focalizándolo al estado de Querétaro, se observa que éste presenta procesos de urbanización y metropolización acelerados desde la década de los ochenta, CONAPO pronostica que en el periodo 2010-2030, contará de

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entre 1.75 y 2.30 millones de habitantes. Aunado a lo anterior, se presentan debilidades que ponen en riesgo la cohesión social, la gobernabilidad y el crecimiento económico, ya que la fuerte demanda habitacional y las debilidades anteriormente expuestas han generado un crecimiento urbano anárquico.

Proliferan los centros comerciales e hipermegastores (cuya construcción se ha convertido asimismo en un gran negocio), generando como resultado que el suelo se vea como una forma ficticia de capital, forjando movimientos sociales urbanos de oposición a la gentrificación, a la destrucción del medio ambiente; el crecimiento vinculando al gasto inflacionario en el desarrollo inmobiliario y la inversión pública en carreteras, ferrocarriles y otros proyectos infraestructurales (Harvey).

2.1. Problema de Investigación

La economía local en Querétaro ha florecido, creció en 8.1 por ciento, según datos oficiales. “La economía crece muy favorablemente, así que la gente tiene mayor poder adquisitivo”. Los sectores del retail y turismo componen casi el 19 por ciento del PIB del estado y son la segunda actividad económica, sobrepasados únicamente por la manufactura, que compone el 24 por ciento y lo cierto es que hay mucha demanda pero poco espacio disponible para aquellos minoristas ansiosos de aprovechar el potencial económico y poblacional de la ciudad. La mayor parte de los estimados 30 centros comerciales en la ciudad son centros vecinales sin tiendas anclas. Además, en muchos centros comerciales son propietarios y no arrendatarios, así que no cuentan con los recursos operacionales y de mantenimiento que pudiera proveer un solo propietario. Dentro de los centros comerciales más importantes de la ciudad se encuentran los siguientes:

• Antea LifeStyle Center • Galerías Querétaro • Plaza Sendero • Plaza del Parque • Plaza Boulevares • Plaza las Americas • Plaza El Punto Queretaro

Plaza del Parque, con 26 años, es uno de los centros más antiguos de la ciudad; es un mall condominio, pero que goza de una ubicación estratégica y la lealtad de sus clientes. Mientras que Plaza de las Américas, el centro comercial más antiguo de Querétaro, se remonta a 1980 y sus administradores aún expresan confianza en su ubicación. Entre los centros comerciales más nuevos están: Plaza

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Sendero, Galerías Querétaro propiedad de Liverpool y recientemente Antea Lifestyle Center, un proyecto de uso mixto con un mall de 140,000 metros cuadrados. (Picó, 2012) Sin embargo obedece a intereses de inversionistas extranjeros, más que a necesidades de la población de la ciudad, la instalación de la plaza traerá como consecuencia desempleo y la expansión de la mancha urbana hacia el norte del municipio, además que la generación de empleos es una solución temporal debido a que “a largo plazo, no sé cómo vaya a resultar todo este desdoblamiento de la ciudad que se está provocando” declaró Imelda González. Recalcó que en la ciudad se encuentran opciones de plazas comerciales para diferentes estratos socioeconómicos de Querétaro, entre las que mencionó Plaza Galerías y Plaza Sendero.

“La gente va a las plazas comerciales, no a comprar, sino a ver, pasear, llenar un tiempo supuestamente de ocio, pero el concepto de recreación y de cultura no está implícito dentro de estas grandes construcciones (…) se tornan como centros de socialización”, enfatizó González Gómez. Así mismo, la investigación “Metrópoli y desarrollo inmobiliario”, realizada por académicos de la Facultad de Ciencias Políticas y Sociales, dio como resultado que Querétaro no necesita más construcciones de centros comerciales.

Algunos de los cambios que se generarán en la zona norte de la ciudad, en la que fue instalada Antea, es el aumento en los precios del suelo en esa zona y el aumento en la construcción de fraccionamientos.

En palabras de Manuel Basaldúa Hernández: “Antea es una expresión de las posibilidades de crecimiento urbanístico que está teniendo Querétaro, pero también es una demostración de la ausencia de proyectos de planificación urbanística que exige una urbe que pueda ofrecerle las mejores condiciones a sus habitantes”. Este centro comercial está dirigido a la clase media y alta “con el propósito de traer las marcas más reconocidas y plantear en el imaginario que tenemos un toque cosmopolita y que nos estamos emparejando a las mejores ciudades del mundo, entonces más que tener un target económico fijo, está bien para poder elevar la etiqueta de la ciudad en ese sentido”. (Contreras, 2013)

Los desarrolladores del proyecto son un consorcio conformado por, entre otros, Grupo Sordo Madaleno de la Ciudad de México, la empresa motriz de algunos de los proyectos retail más emblemáticos de México, entre ellos Antara Polanco, en Ciudad de México, y Andares, en Guadalajara. (Picó, 2012)

2.2. Objetivo general

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Establecer el cambio de valor del suelo debido a la construcción del centro comercial Antea Lifestyle Center mediante el análisis de datos recolectados a partir de la fecha de anuncio de la construcción del centro comercial, hasta la conclusión de la misma, así como el efecto generado por la cantidad de cajones para estacionamientos requeridos para este tipo de mega centros.

2.3. Objetivos específicos

• Llevar a cabo un análisis en relación a la oferta inmobiliaria a partir del 20 de abril de 2010 al 2014 en Jurica, Juriquilla y El Salitre.

• Analizar los efectos generados por la construcción de Antea Lifestyle Center. • Determinar el costo generado debido a los requerimientos en el reglamento de

construcción del Estado de Querétaro en relación al área de estacionamiento.

2.4. Hipótesis

La construcción de megacentros comerciales como Antea Lifestyle Center genera efectos positivos en el valor del suelo de los predios aledaños a la obra, no así en la forma de vida de sus habitantes, ya que éste genera costos adicionales tales como los creados por el área de estacionamiento requerida.

2.5. Diseño metodológico

Preliminares a) Analizar la oferta inmobiliaria 2010-2014 (Antea,Jurica,

Juriquilla, El Salitre, Anillo vial Fray Junipero, Santa Fé, El Nabo)

b) Determinar efectos generados 2010-2014 (Antea,Jurica, Juriquilla, El Salitre, Anillo vial Fray Junipero, Santa Fé, El Nabo)

Análisis preliminar de variables a) Fecha (datos quincenales 2010-2014) b) Ubicación de inmuebles c) Tipo de Inmueble d) Terreno (área del inmueble) e) Construcción (área de construcción) f) Valor ($)

Elaboración de mapas

Pruebas estadísticas preliminares 8

a) Análisis gráfico de variables b) Prueba t c) Prueba de Bartlett

Área de Estudio

El megacentro comercial Antea Lifestyle Center, localizado en la zona norte del municipio de Querétaro en área correspondiente a Palmares -entre Jurica y Juriquilla y la carretera 57- representa el punto principal del desarrollo que albergará a los que se presume serán las más importantes firmas de almacenes y boutiques, en una superficie de 22 hectáreas.

Figura 1. Ubicación del megacentro comercial Antea Lifestyle Center, respecto a la mancha urbana en el municipio de Querétaro.

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Figura 2. Ubicación del megacentro comercial Antea Lifestyle Center, respecto a la mancha urbana en el municipio de Querétaro.

Figura 3. Vista del centro comercial Antea

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Figura 4. Vista panorámica del centro comercial Antea

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Variables preliminares:

Tabla 1. Variables a analizar (Fecha, Ubicación, Tipo de inmueble, Construido)

43 19 al 25 de abril del 2013 44 26 de abril al 03 de mayo del 2013 45 04 al 15 de mayo del 2013 46 15 al 31 de mayo del 2013 47 1 al 15 de junio del 2013 48 16 al 30 de junio del 2013 49 1 al 15 de julio del 2013 50 16 al 31 julio del 2013 51 1 al 15 agosto del 2013 52 16 al 31 de agosto del 2013 53 1 al 15 de septiembre del 2013 54 16 al 30 de septiembre del 2013 55 1 al 15 octubre del 2013 56 16 al 31 octubre del 2013 57 1 al 15 de noviembre del 2013 58 16 al 30 de noviembre del 2013 59 1 al 15 de diciembre del 2013 60 16 al 31 de diciembre del 2013 61 1 al 15 de enero del 2014 62 16 al 31 de enero del 2014 63 1 al 15 de febrero del 2014 64 16 al 28 de febrero del 2014 65 1 al 15 de marzo del 2014 66 16 al 31 de marzo del 2014 67 1 al 15 de abril del 2014 68 16 al 30 de abril del 2014 69 1 al 15 de mayo del 2014 70 16 al 31 de mayo del 2014 71 1 al 15 de Junio 2014 72 16 al 31 de Junio 2014 73 1 al 15 de Julio 2014 74 16 al 31 de Julio 2014

A ANTEAE EL SALITREF FAY JUNIPEROJ JURICAN EL NABOS SANTA FEU JURIQUILLA

c casat terreno

S siN no

UBICACIÓN

TIPO DE INMUEBLE

CONSTRUIDO

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CLAVE FECHA 0 2010 1 29 de junio al 5 de julio del 2012 2 6 al 12 de julio del 2012 3 13 al 19 de julio del 2012 4 20 al 26 de julio del 2012 5 27 de julio al 2 de agosto del 2012 6 3 al 9 de agosto del 2012 7 10 al 16 de agosto del 2012 9 24 al 30 de agosto del 2012

10 31 de agosto al 6 de septiembre del 2012 11 7 al 13 de septiembre del 2012 12 14 al 20 de septiembre del 2012 13 21 al 27 de septiembre del 2012 14 28 de septiembre al 4 de octubre del 2012 15 5 al 11 de octubre del 2012 16 12 al 18 de octubre del 2012 17 19 al 25 de octubre del 2012 18 26 de octubre al 1 de noviembre del 2012 19 2 al 8 de noviembre del 2012 20 9 al 15 de noviembre del 2012 21 16 al 22 de noviembre del 2012 22 23 al 29 de noviembre del 2012 23 30 de noviembre al 5 de diciembre del 2012 24 6 al 13 de diciembre del 2012 25 14 al 20 de diciembre del 2012 26 21 al 27 de diciembre del 2012 27 28 de diciembre del 2012 al 3 de enero del 2013 28 4 al 10 de enero del 2013 29 11 al 17 de enero del 2013 30 18 al 24 de enero del 2013 31 25 al 31 de enero del 2013 32 1 al 7 de febrero del 2013 33 8 al 14 de febrero del 2013 34 17 al 21 de febrero del 2013 35 22 al 28 de febrero del 2013 36 1 al 7 de marzo del 2013 37 8 al 14 de marzo del 2013 38 15 al 21 de marzo del 2013 39 22 al 28 de marzo del 2013 40 29 de marzo al 4 de abril del 2013 41 5 al 11 de abril del 2013 42 12 al 18 de abril del 2013

Elaboración de mapas previos

Figura 2. Mancha urbana el municipio de Querétaro

Figura 3. Mancha urbana Santiago de Querétaro, Juriquilla, Jurica, El Salitre (Instalaciones deportivas o recreativas y centros comerciales del área)

Estado de Querétaro

Mancha urbana Mpio. Querétaro

Instalaciones deportiv as o recreativ as y centros comerciales

Mancha urbana

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Figura 4. Mancha urbana Santiago de Querétaro, Juriquilla, Jurica, El Salitre (Instalaciones deportivas o recreativas y centros comerciales del área)

Instalaciones deportiv as o recreativ as

Centros Comerciales

Antea Lif esty le Center

Mancha urbana Juriquilla

Mancha Urbana Santiago de Querétaro, El Salitre

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Figura 5. Uso de suelo Santiago de Querétaro, Juriquilla, Jurica, El Salitre (Instalaciones deportivas o recreativas y centros comerciales del área)

Análisis estadísticos preliminares

Figura 6. Valores comerciales para terrenos (Antea)

Instalaciones deportiv as o recreativ as

Centros Comerciales

Antea Lif esty le Center

Mancha urbana Juriquilla

Mancha Urbana Santiago de Querétaro, El Salitre

Matorral Xerof ilo, Vegetación Inducida, Matorral Crasicaule, Pastizal Inducido

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Figura 7. Oferta inmobiliaria (Antea)

Figura 8. Valores comerciales para terrenos (El Nabo)

Figura 9. Oferta inmobiliaria (El Nabo)

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Figura 10. Valores comerciales para inmuebles (El Salitre)

Figura 11. Oferta inmobiliaria (El Salitre)

Figura 12. Oferta inmobiliaria (El Salitre)

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Figura 13. Oferta inmobiliaria (Fray Junipero)

Figura 14. Valores comerciales para inmuebles (Fray Junipero)

Figura 15. Valores comerciales para inmuebles (Fray Junipero)

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Figura 16. Valores comerciales para inmuebles (Jurica)

Figura 17. Valores comerciales para inmuebles (Jurica)

Figura 18. Valores comerciales para inmuebles (Juriquilla)

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Figura 19. Valores comerciales para inmuebles (Juriquilla)

Figura 20. Valores comerciales para inmuebles (Santa Fé)

Figura 21. Valores comerciales para inmuebles (Santa Fé)

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Figura 22. Oferta inmobiliaria 2010-2014, según ubicación

Figura 23. Oferta inmobiliaria 2010-2014, según el tipo de inmueble

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Figura 24. Relación de variables a analizar 22

2.6. Alcances y limitaciones

Se espera que los resultados de este proyecto, permitan mejorar nuestro conocimiento en cuanto al Derecho a la ciudad, el cómo las diversas construcciones influyen directamente en la vida cotidiana de la personas, así como en el desarrollo que tomará la ciudad en un futuro. Este conocimiento nos debe llevar a proporcionar las bases para lograr obtener un análisis respecto al como las megacontrucciones tales como los centros comerciales, afectan el uso y valor del suelo, así como el crecimiento de la ciudad.

Así mismo, al realizar el análisis respecto al área de estacionamiento requerida por el reglamento de construcción, observar si éste es realmente necesario o se puede proponer una modificación a éste al respecto y de esta forma plantear las bases para la legislación inexistente en cuanto a la regulación de construcción de Centros Comerciales.

3. Desarrollo de la Investigación

El presente trabajo es una investigación de maestría la cual se encuentra en su fase inicial y está proyectada para concluirse en dos años a partir del mes de mayo de 2014. Debido a lo anterior, los análisis que se tienen no son los definitivos; al día de hoy se han realizado algunos estudios de mercado en donde se ha obtenido información sobre la escaza oferta inmobiliaria que se da en la zona.

4. Conclusiones preliminares

Debido a que la presente investigación se encuentra en su fase inicial, los análisis previos que se tienen no son los definitivos; al día de hoy se han realizado algunos estudios de mercado en donde se ha obtenido información sobre la escaza oferta inmobiliaria que se da en la zona. Con esto podemos concluir que hasta el momento se está dando un efecto de especulación del suelo por parte de los inversionistas, propietarios de los inmuebles aledaños al centro comercial, así como los desarrolladores.

Aún no se cuentan con los elementos necesarios para determinar si se han generado efectos positivos sobre el valor del suelo de los inmuebles de la zona de estudio.

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