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Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales

Junio 2011 I Primera Edición

GF90336 05/11

Bienvenido al Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales 2

Resumen ejecutivo 3

Perspectivas clave 5

Perfiles

Australia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Canadá . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

India . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Irlanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

Italia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

México . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27

Reino Unido (RU) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

Estados Unidos (EEUU) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Conclusiones y lecciones aprendidas 33

Metodología 36

Glosario de términos y abreviaciones 37

Índice de tablas y gráficas 38

Contenido

Bienvenido al Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales 2011

Como proveedor líder en el mundo de seguros de crédito

a la vivienda, Genworth entiende la necesidad de que

los intermediarios financieros y otras partes interesadas

del sector de créditos hipotecarios cuenten con

conocimientos oportunos, comparativos y profundos de

las tendencias de endeudamiento y del comportamiento

del mercado hipotecario, especialmente en tiempos de

incertidumbre financiera y económica, como la que han

experimentado muchas de las economías en tiempos

recientes .

Con presencia en 25 países alrededor del mundo,

Genworth está en una posición ideal para ofrecer una

perspectiva detallada de la operación de los mercados

hipotecarios en distintos países y al mismo tiempo, tener

el beneficio de una visión global del panorama de las

tendencias más amplias que afectan los mercados a escala

mundial .

Para este fin, recientemente Genworth creó el Informe de

Tendencias Hipotecarias Internacionales, una encuesta

realizada en ocho países con el objetivo de obtener

conocimientos profundos de los mercados locales y

posicionar a Genworth en la opinión pública internacional .

Además de los impactos económicos en los mercados

hipotecarios, el informe ofrece perspectivas culturales

y sociodemográficas únicas, las cuales apuntalan los

patrones observables de endeudamiento en los países

analizados .

Los resultados de este primer Informe Genworth de

Tendencias Hipotecarias Internacionales ponen de

relieve algunas tendencias comunes en los ocho países

analizados . En casi todos ellos, los compradores de

primera vivienda manifestaron que una de las principales

causas por las que no han adquirido el inmueble en

cuestión obedece a la restricción de su capacidad

adquisitiva . Los motivos tras el detrimento de esta

capacidad adquisitiva son muy diversos y van desde

el incremento en los gastos de manutención, temor a

aumentos en la tasa de interés, falta de disponibilidad de

viviendas hasta el alza de precios de las casas .

Como resultado de esto, con la excepción de la India, la

edad promedio de compradores de primera vivienda ha

aumentado en todos los países analizados .

No obstante, es necesario ver los resultados de la

encuesta a través del cristal del cambio . Hemos visto

una gran inestabilidad en el mercado de vivienda y

financiamiento durante los últimos años en todo el mundo,

donde además muchos mercados han caído en recesión .

Esto ha dado lugar a un enfoque renovado en la

normatividad en materia de préstamos y estímulos

económicos en diversos países , a medida que los

gobiernos buscan abordar algunos de sus retos

económicos mientras son confrontados con resultados

mixtos .

Las conclusiones revelan que muchos deudores se

preocupan, en general, por su situación financiera futura

y uno en cada cinco de los encuestados tuvo dificultades

para cumplir con los pagos de su crédito hipotecario

durante el año pasado . Esta situación contrasta con el

hecho de que la gran mayoría de deudores cumplió con

los pagos de sus hipotecas y con el que una cuarta parte

que de hecho realizara pagos adicionales de su crédito

hipotecario durante el mismo periodo .

En general, muchos de los compradores de primera

vivienda encuestados en los ocho países consideran que

ahora es un buen momento para realizar esta compra, en

gran medida debido a que en muchos de los mercados

analizados, los precios han caído recientemente . En

contraste, en los países donde estamos viendo una

apreciación en el valor de las casas, muchos dudan poder

entrar al mercado, a pesar de desearlo .

No existe una respuesta universal al problema de la

restricción en la capacidad adquisitiva en el mercado de

la vivienda, pero resulta claro que se necesitan desarrollar

iniciativas continuamente para enfrentar las condiciones

cambiantes y mejorar las oportunidades de manera que

más gente pueda realizar el sueño de tener un hogar

propio .

Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 2

Kevin D . Schneider Presidente & CEO Genworth Financial U.S. Mortgage Insurance

Jerome T . Upton Vicepresidente & COO Genworth Financial Internacional

3 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales

Bienvenidos a la primera edición del Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales, el cual evalúa las actitudes y sentimientos de personas que han adquirido una vivienda o que aspiran a poder adquirir una vivienda en ocho mercados en cuatro continentes . Como proveedor líder mundial de seguros de crédito a la vivienda, Genworth Financial (Genworth) comisionó en marzo de 2011 una encuesta de compradores de vivienda y aspirantes a compradores de primera vivienda (CPV) alrededor del mundo para obtener un conocimiento profundo de los mercados locales e impulsar un liderazgo de opinión global . En total, se entrevistó a más de nueve mil personas en Australia, Canadá, India, Irlanda, Italia, México, el Reino Unido (RU) y Estados Unidos (EEUU) .

Resúmen ejecutivo

La normatividad restringe el acceso al crédito pero ayuda a los deudores que enfrentan obstáculos para el pago de sus créditos La crisis subprime en Estados Unidos expuso al sector de servicios financieros a un escrutinio sin precedentes, que ha resultado en un enfoque renovado, a escala mundial, en la normatividad . Junto con esta normatividad, los gobiernos han utilizado estímulos artificiales para mitigar su paso a través de la recesión económica para después utilizar medidas de austeridad para combatir el déficit .

La austeridad y los desastres tienen un impacto en la confianza La encuesta comisionada por Genworth entre compradores de vivienda actuales y futuros en los ocho países dejó al descubierto que las condiciones económicas adversas han tenido un impacto importante en el sentimiento de los compradores de vivienda . Todos los encuestados en Irlanda, Italia y el Reino Unido han enfrentado medidas de austeridad en los años recientes, y son, por lo tanto, más susceptibles al promedio de experimentar preocupación respecto a las economías de sus países . Mientras tanto, en Australia, las inundaciones y otros desastres naturales han afectado la confianza de los compradores de vivienda .

Si bien las medidas de austeridad y los desastres están dañando a los hogares, existen algunas iniciativas que afectan de manera positiva la opinión . Los gobiernos de Australia y Canadá están ofreciendo incentivos a los CPV para ayudarlos a entrar al mercado inmobiliario, en tanto que los gobiernos de Irlanda y Estados Unidos han ofrecido incentivos fiscales .

El adeudo varía de manera significativa, pero no necesariamente lleva a la restricción en pagos Factores económicos y culturales implicaron que los

niveles de deuda fueran muy diferentes en los países analizados . Los países occidentales tendieron a presentar niveles más altos de deuda, pero también se sentían más cómodos al contraerla . Los encuestados en México e India tuvieron una tolerancia menor a la deuda, pero también menor acceso a créditos hipotecarios de alto aforo .

A pesar de que las economías occidentales se encuentran relativamente endeudadas, a la mayoría de los encuestados en estos países les fue fácil cumplir con los pagos de los créditos hipotecarios durante el año pasado y se mostraron optimistas acerca de su capacidad de realizar en forma oportuna sus pagos durante el próximo año .

La capacidad adquisitiva no deja entrar a los compradores de primera vivienda al mercado La capacidad adquisitiva fue un problema para los CPV en casi todos los países donde se realizó la encuesta; para algunos, esto se debió a los altos precios de las casas, en tanto que para otros obedeció al alza en los gastos de manutención; o bien el temor al aumento en las tasas de interés .

Al analizar estos ocho mercados, resultó evidente que no existe una respuesta clara y simple al problema sobre la capacidad adquisitiva de vivienda y es necesario desarrollar iniciativas continuamente para enfrentar las condiciones cambiantes . Al pedirles que reflexionaran sobre el futuro, los encuestados en muchos países se mostraron optimistas respecto a la recuperación económica y vieron claras oportunidades en el mercado inmobiliario para aquellos que pudieran permitirse comprar . Dos de cada cinco encuestados estuvieron de acuerdo en que es un buen momento para adquirir una vivienda . El reto para los intermediarios financieros y gobiernos está en hacer de esto una realidad . Si se


puede lograr esto, entonces existen buenas razones para el optimismo .

Conclusiones por país

Australia• Casi la mitad de todos los compradores australianos

encuestados realizaron pagos adicionales de sus créditos hipotecarios

• El fuerte incremento en el precio de las casas ofrece un incentivo a los inversionistas, pero crea una barrera para los CPV

• Los australianos han incrementado sus niveles de deuda para poder adquirir una propiedad .

Canadá• Casi la mitad de los encuestados canadienses se

mostraron optimistas respecto a las perspectivas de la economía y el mercado de la vivienda

• En general, los encuestados canadienses se sienten bien con niveles más altos de deuda

• El gobierno apoya la disponibilidad del crédito a través de la operación del programa de Bonos Hipotecarios de Canadá, así como otros medios de bursatilización respaldados por el gobierno .

India• En general, los compradores indios son optimistas

respecto a la economía y sus finanzas personales• Sin embargo, existen algunas preocupaciones por los

altos precios de las casas en las ciudades del Nivel 1 después del rápido crecimiento en los últimos dos años

• En el futuro, la combinación de seguros de crédito a la vivienda e innovación de productos podría ayudar a los nuevos compradores a entrar al mercado más rápido .

Irlanda• El gobierno Irlandés ha implementado medidas de

austeridad para los próximos cuatro años a fin de controlar la espiral de deuda

• Los encuestados irlandeses tuvieron una perspectiva negativa general de la economía y sus finanzas personales, donde las medidas del gobierno son un claro factor del porqué de esta respuesta .

• Los CPV han adquirido una mayor participación en los mercados hipotecarios, al notarse una mejora en su capacidad adquisitiva .

Italia• La confianza del comprador de vivienda en Italia sigue

débil, ya que el 55% de los italianos encuestados se mostró negativo respecto a la economía nacional y el 46% dijo sentirse preocupado por su situación financiera personal .

• La capacidad adquisitiva en relación a la vivienda ha mejorado en el último año debido a la baja de los precios de las casas y las tasas de interés .

• Sin embargo, dos tercios de los encuestados que anhelan comprar un bien inmueble, no están en las condiciones financieras propicias para ello

México• Los mexicanos que participaron en la encuesta se

muestran optimistas en relación a la economía y sus finanzas personales .

• Aquellos que atraviesan dificultades financieras se sienten preocupados por el desempleo y subempleo, factores que han tenido un impacto tangible sobre el mercado de propietarios de bienes inmuebles . La escasez de viviendas ha resultado en una caída en la capacidad adquisitiva, donde la edad promedio de un CPV durante la última década se elevó a 33 años .

• Muy pocos encuestados mexicanos han tenido dificultades para cumplir con los pagos de sus créditos hipotecarios, aunque la perspectiva es pesimista .

Reino Unido• Los compradores de vivienda del Reino Unido se

muestran pesimistas en relación a su economía y a su situación financiera personal

• El número compradores de primera vivienda encuestados en el Reino Unido que queda fuera del mercado ha incrementado debido a la constante alza en los precios de los inmuebles

• Ocho de cada diez encuestados del Reino Unido no anticipaba tener dificultades para cumplir con sus pagos hipotecarios el próximo año .

Estados Unidos• Más de la mitad de los estadounidenses encuestados

se siente nerviosa en relación al desempeño de la economía en el siguiente año

• Aproximadamente dos de cada tres considera que ahora es un buen momento para adquirir una vivienda

• Dos terceras partes de los estadounidenses encuestados consideran que el seguro de crédito a la vivienda les ayuda a adquirir una vivienda con un enganche más pequeño y antes de lo planeado .


Perspectivas Clave

Este informe examina los sentimientos y actitudes del

consumidor hacia la economía, las finanzas personales,

el seguro de crédito a la vivienda y los mercados

hipotecarios e inmobiliarios en cada uno de los ocho

países .

La normatividad restringe el acceso al crédito pero ayuda a los deudores que enfrentan obstáculos para el pago de sus créditos En años recientes, la crisis subprime en Estados Unidos

expuso al sector de servicios financieros a un escrutinio sin

precedentes, que ha resultado en un enfoque renovado,

a escala mundial, en la normatividad . . Junto con esta

normatividad, los gobiernos han utilizado estímulos

artificiales para mitigar su paso a través de la recesión

económica para después utilizar medidas de austeridad

para combatir el déficit .

El colapso de varios bancos de alto perfil en Estados

Unidos, el Reino Unido y Europa dañó la confianza

del consumidor en el sistema bancario, y llevó a exigir

reformas . Al abordar la estabilidad de los acreedores y

su financiamiento, se concibió Basilea III, actualizando

los requisitos de Basilea II . Basilea III exigirá que los

bancos tengan una proporción mayor de activos líquidos

y realicen provisiones más altas para condiciones

económicas adversas .

Si bien es probable que Basilea III se aplique finalmente

en todo el mundo, desde 2007 varios gobiernos

individuales han introducido reglamentos relacionados

con la ‘equidad’ del sistema bancario, con un énfasis

particular en determinar la capacidad de los deudores

para el servicio de la deuda . Algunos ejemplos de esta

legislación incluyen:

• Los principios de trato justo a los clientes introducidos

por la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) en

el Reino Unido en 2007, los cuales garantizan que

los deudores están bien informados acerca de las

implicaciones del uso de productos de los servicios

financieros .

• Las reformas bancarias de Estados Unidos .

introducidas en 2010 incluyen requisitos más enérgicos

para que los bancos determinen si los deudores

pueden pagar los créditos hipotecarios .

• El National Consumer Credit Protection Act,

introducido en Australia en 2010, une las leyes

estatales en lo relativo al otorgamiento de crédito

créditos, fomenta el endurecimiento en las

autorizaciones para los proveedores de crédito y se

dirige a promover prácticas crediticias responsables,

así como las reformas de ‘Banca más Justa y Simple’

del gobierno laborista .

Con un enfoque renovado en la capacidad de los

deudores de pagar la deuda, también se ha introducido

una serie de esquemas para ayudar a los deudores que

se han visto imposibilitados para realizar el pago de sus

créditos hipotecarios . En Estados Unidos, el gobierno ha

introducido una serie de iniciativas, las cuales incluyen :

• El Programa de Modificación de Préstamos

Hipotecarios, que permite a los deudores que

cumplen con los requisitos modificar los términos del

crédito, si el valor del bien inmueble ha disminuido .

• Hope Now, una alianza industrial promovida por el

gobierno para ayudar a los deudores a permanecer en

sus hogares .

En el Reino Unido, el gobierno ofrece:

• El Esquema de Apoyo a Créditos Hipotecarios de

Dueños de Viviendas, que permite los deudores diferir

los pagos hasta por dos años .

• El Esquema de Rescate Hipotecario, que ofrece ayuda

financiera a los deudores con ‘necesidad prioritaria’ .

En Italia y Australia, los acreedores han estado ofreciendo

apoyo para situaciones excepcionalmente adversas en

los créditos hipotecarios a los deudores que atraviesan

dificultades en sus pagos . Para ello, los acreedores

intentan remediar las situaciones adversas junto con el

deudor y en muchas ocasiones terminan por diferir los

pagos de los créditos hipotecarios .

¿Estimular o deprimir? La disyuntiva económica que enfrentan muchos gobiernos En escala económica más amplia, la tendencia de los

países ha sido reaccionar ante la contracción ofreciendo

estímulos económicos o introduciendo medidas de

austeridad .

Los gobiernos en Irlanda, el Reino Unido e Italia han

adoptado presupuestos de austeridad que han llevado a

grandes cortes en el gasto público para reducir la deuda

pública . La deuda pública en el Reino Unido e Irlanda ha

aumentado debido a los costosos rescates de bancos de

alto perfil .


Por otro lado, Australia y Estados Unidos están entre

aquellos países que han aplicado estímulos económicos

dedicando gastos a obras públicas y otorgando

transferencias en efectivo a los consumidores para alentar

el gasto y, a la vez, estimular la actividad económica .

Los consumidores están más preocupados por las finanzas personales que por las economías de sus países A medida que enfrenta condiciones económicas difíciles,

la gente siente menos confianza en sus respectivas

economías nacionales . En los países analizados, más del

40% de los encuestados se mostró negativo acerca de la

economía nacional . Al realizar un análisis más profundo,

resulta evidente que existen algunas diferencias grandes

entre los extremos superior e inferior de la escala, en

la cual los países en vías de desarrollo se muestran

particularmente optimistas . India fue el país que arrojó

los resultados más positivos, ya que dos terceras partes

de los indios encuestados se sienten optimistas respecto

a la economía nacional . A India le sigue México, donde el

42% de los encuestados se mostró optimista . Canadá y

Australia, dos países que relativamente han presentado

un desempeño positivo durante los últimos dos años,

también se mostraron optimistas, el 38% y 37%, de los

encuestados .

En el otro extremo de la escala estuvieron Irlanda, el

Gráfica 1: ¿Cómo se siente con respecto al rumbo de la economía nacional en los próximos 12 meses?

India

México

Canadá

Australia

EEUU

Italia

RU

Irlanda

PROMEDIO

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

5 – Muy positivo

4 – Algo positivo

3 – Indiferente (ni positivo ni negativo)

2 – Algo negativo

1 – Muy negativo

Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011

Gráfica 2: ¿Qué tan preocupado diría usted que se encuentra en este momento acerca de su situación financiera?

India

México

Australia

Canadá

RU

EEUU

Italia

Irlanda

PROMEDIO

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

5 – Demasiado preocupado

4 – Muy preocupado

3 – Algo preocupado

2 – Poco preocupado

1 – Nada preocupado


Reino Unido e Italia, en todos ellos menos del 20% de los

encuestados se mostró optimista acerca de la economía

nacional, y más de la mitad se mostró mostrándose

negativa . Como se mencionó antes, es probable que

las medidas de austeridad en Irlanda, el Reino Unido e

Italia hayan afectado de manera adversa la confianza del

comprador de casa .

Si bien, una tercera parte de todos los encuestados se

mostró positiva acerca de la economía de su país, tres

cuartas partes estaban preocupados por sus finanzas

personales . Una vez más, India y México fueron los

más optimistas, en tanto que Italia e Irlanda estuvieron

entre los más preocupados, donde 46% y 63 por de los

encuestados se mostró preocupado por sus finanzas,

respectivamente .

Para aquellos que expresaron sentirse preocupados por

sus finanzas personales, el motivo más probable para ello

fue el aumento en los gastos de manutención y el costo de

los servicios . En los ocho países analizados, la posibilidad

de aumento en los gastos de manutención y en los


Gráfica 3: ¿Cuál de las siguientes situaciones le preocupan?

Aum

ento

de

los

gas

tos

de

man

uten

ció

n /

serv

icio

s

Aum

ento

en

el p

reci

o

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la g

aso

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Aum

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tasa

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Des

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y Su

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o

Las

actu

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los

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Cap

acid

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Circ

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anci

as

per

sona

les

Otr

os

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Australia

Canadá

India

Irlanda

Italia

México

RU

EEUU

PROMEDIO

precios de la gasolina debido a disturbios en el Medio

Oriente fueron las dos principales preocupaciones, con

la excepción de México . La principal preocupación de

los encuestados en México fue la tasa de desempleo, que

continua por arriba de los niveles previos a la recesión, a

pesar de ser menor que en muchos otros países .

A pesar de que las encuestas realizadas en India reflejaron

el optimismo general en el país, los encuestados se

mostraron preocupados en relación a su capacidad de

adquirir una vivienda . Aunque en muchos países las tasas

de interés permanecen en los niveles históricos más bajos

, ello no ha evitado que a los compradores les preocupe

el fantasma de futuros incrementos . Esta preocupación

se verá exacerbada a medida que estos aumentos

se conviertan en una realidad; de hecho Australia

experimentó en 2010 cuatro aumentos en la tasa de

recompra y la Unión Europea vio en abril de 2011 el primer

aumento oficial en la tasa de interés .

Adeudo y confort con la deuda van de la mano Las actitudes ante las deudas juegan un papel

importante en la forma en que los hogares perciben su

situación financiera, así como en su enfoque respecto

a la adquisición de una vivienda . En los ocho paises

encuestados, estas actitudes variaron ampliamente y los

contrastes son evidentes; por ejemplo, los encuestados en

Irlanda y Estados Unidos presentaron los niveles más altos

de deuda vigente, donde más del 40% de los encuestados

en ambos países utilizó más del 50% de sus ingresos

cada mes para el pago de deudas . En el otro extremo

del espectro, menos de uno en cada diez encuestados

Gráfica 4: ¿Qué porcentaje del valor del inmueble le sería conveniente tomar en préstamo?

Australia

Italia

Canadá

Irlanda

EEUU

RU

México

India

PROMEDIO

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

> 100%

91% – 100%

81% – 90%

Menos del 80%


65%

68%

72%

73%

74%

78%

91%

96%

80%


de India utilizaba más de la mitad de sus ingresos para el

pago de deudas .

En general, se puede afirmar que existe una clara

distinción entre los países desarrollados y aquellos en

vías de desarrollo en relación al enfoque hacia la deuda,

donde los encuestados en los países desarrollados

están más endeudados que sus contrapartes en los

países en vías de desarrollo . Lo que diferencia a muchos

de los países más endeudados es el hecho de que los

encuestados presentan un nivel de confort con la deuda

que no es evidente en India y México .

Un buen ejemplo de este confort con la deuda se

encuentra en el mercado australiano, donde el 39% de los

australianos encuestados utiliza más de la mitad de sus

ingresos para el pago de deudas . Sin embargo, a pesar

de este adeudo, los australianos se sentían cómodos

con la deuda y más de uno de cada tres declaró sentirse

cómodo tomando préstamos de más del 80% del valor

de su casa, la proporción más alta de cualquier país

encuestado . Algo similar sucede en Italia, Estados Unidos,

el Reino Unido, Canadá e Irlanda, donde más de uno de

cada cinco de los encuestados se sentía cómodo tomando

préstamos con un aforo de más del 80% .

En contraste, menos de uno de cada diez encuestados en

India y México se sentía cómodo con adeudos con aforo

de más del 80% . Evitar deudas para los compradores

en estos países implica ahorrar por más tiempo para un

enganche, y así se agudiza la percepción de problemas

en la capacidad adquisitiva . Mientras tanto, la legislación

y la disponibilidad de los productos han desempeñado

también un papel en la aversión a las deudas; por

ejemplo, los intermediarios en India ofrecen un aforo

máximo el 80% .

El costo de vida impone presiones a los deudores, pero la mayoría cumple con los pagos fácilmente Como se mencionó anteriormente, el aumento en el

costo de vida fue el motivo principal de preocupación

para el 40% de los encuestados en aquellos países donde

la mayoría se mostraron preocupados por su situación

financiera personal . Es razonable suponer que si el 40%

de los compradores está preocupado por sus finanzas,

esto se traduciría en dificultades para pagar los créditos

hipotecarios . Sin embargo, no ocurre así, ya que sólo el

22% de los encuestados había enfrentado dificultades

para cumplir con los pagos durante el año pasado .

De hecho, la gran mayoría de los deudores cumplió

fácilmente con los pagos de los créditos hipotecarios, y

más de una cuarta parte realizó pagos adicionales de sus

créditos hipotecarios en ese periodo .

Al profundizar a nivel de país, los encuestados irlandeses

fueron, por mucho, quienes tenían más probabilidades

de haber enfrentado problemas para cumplir con

los pagos de los créditos hipotecarios, ya que 46%

tuvo problemas en algunos o en todos los meses . Los

encuestados italianos se colocaron en un distante

segundo lugar, donde menos de una cuarta parte

comentó haber enfrentado dificultades para cumplir

con los pagos en alguno o en todos los meses del año

pasado . Una vez más, en el otro extremo del espectro

estuvieron los encuestados mexicanos e indios, donde

un menor número de deudores declaró haber enfrentado

obstáculos para cumplir con los pagos .

En general, en los ocho países, el 78% de los encuestados

dijo haber cumplido fácilmente con los pagos durante el

Gráfica 5: Comportamiento de los pagos hipotecarios durante los últimos 12 meses

Irlanda

Italia

Australia

EU

Canadá

RU

México

India

PROMEDIO

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Tuvieron dificultades para pagar sus mensualidades todos los meses

Tuvieron dificultades para pagar sus mensualidades durante algunos meses

Pagó sus mensualidades fácilmente, pero no hizo pagos adicionales

Pagó más de la cantidad requerida de su mensualidad



Gráfica 6: Las 5 causas principales para tener dificultades para cumplir con los pagos hipotecarios

Aus

tral

ia

Can

adá

Irla

nda

Italia

Méx

ico

RU

EEU

U

PRO

MED

IO

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Reducción del ingreso

Exceso de deudas

Desempleo

Aumento del pago de la hipoteca

Gastos médicos

Pérdida temporal del ingreso

Reparación de automóviles

Gasto excesivo en servicios básicos

Nota: India no esta incluida ya que el porcentaje de personas que tuvo dificultades para cumplir con el pago de su hipoteca fue muy pequeño.


año pasado, y , el 77% esperaba cumplir fácilmente con

los pagos en el año inmediato y en los años siguientes del

crédito . El subempleo, que se equipara a una reducción

en los ingresos, fue señalado como la causa más probable

de presión hipotecaria en promedio . En Canadá, el

Reino Unido y Estados Unidos al aumento en los niveles

de deuda también desempeñó un papel importante en

mermar la confianza de los compradores de vivienda .

No todos los países se mostraron optimistas en relación a

su capacidad de pago futura . México tuvo la proporción

más alta de encuestados que anticipaban problemas

para cumplir con los pagos durante el próximo año, con

53%, a pesar de que sólo el 14% había experimentado

problemas durante el año pasado . Los mexicanos

fueron aquellos que más consideraron como probable

ser afectados por el desempleo, con 39% de los

encuestados, así como por la pérdida temporal de su

ingreso .

Gráfica 7: Proporción de deudores que espera enfrentar dificultades con los pagos hipotecarios en algunos o todos los meses del siguiente año

Méx

ico

Irla

nda

Italia

Aus

tral

ia RU

EEU

U

Can

adá

Ind

ia

PRO

MED

IO

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

CPV

En general


1 Genworth, Streets Ahead: Índice Genworth de Compradores de Vivienda, Marzo de 2011


Las personas que han adquirido recientemente una primera vivienda no tienen más probabilidades que el promedio de enfrentar obstáculos para los pagos de los créditos hipotecarios Es fácil suponer que los CPV que realizaron dicha

operación en los últimos 12 meses podrían experimentar

mayores obstáculos queque el comprador de casa

promedio; sin embargo, la investigación de Genworth

muestra que esto no es necesariamente así . Los resultados

de este informe reflejan los matices locales en esta

aseveración , ya que los CPV de Italia y el Reino Unido se

mostraron más pesimistas que el promedio, pero menos

pesimistas que los de Estados Unidos y Canadá, por

ejemplo .

Un estudio comparativo de compradores de vivienda

en Australia realizado por Genworth arrojó que los

CPV recientes eran más sensibles a los aumentos en las

tasas de interés que el comprador de casa promedio .

No obstante, en los dos meses transcurridos entre las

encuestas, parece que éstos han llegado a sentir menos

preocupaciones por su capacidad para cumplir con los

pagos de los créditos hipotecarios con tasas de interés

suspendidas al momento de la encuesta .

Los compradores potenciales de primera vivienda en India y México siguen en casa y sin deudas Es inquietante que, incluso entre los CPV encuestados

potenciales que todavía no tienen un crédito hipotecario,

los niveles de deuda sean altos . En particular, en EE . UU .,

Canadá, y Australia, cuando menos uno de cada cinco

CPV potenciales consideraba que ya estaba dedicando

Gráfica 8: Porcentaje del ingreso que CPV potenciales dedican para el pago de deudas

EU

Canadá

Australia

Irlanda

RU

Italia

México

India

PROMEDIO

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%


50% +

30% – 50%

0% – 30%

Gráfica 9: Número de otras generaciones que viven en el hogar de un CPV potencial

India

México

Italia

Irlanda

AEUtralia

EU

RU

Canadá

PROMEDIO

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Más de cuatro

Cuatro

Tres

Dos

Una

Ninguna



más de la mitad de su ingreso después de impuestos para

el pago de deudas, lo que sugiere que el aumento en los

gastos de manutención está haciendo más difícil adquirir

una vivienda en estos países .

La situación fue ligeramente mejor para los compradores

potenciales de primera vivienda en el Reino Unido,

Irlanda y Italia, aunque más de uno de cada seis de los

encuestados seguía usando más de la mitad del ingreso

para el pago de deudas cada mes .

En marcado contraste, los CPV potenciales en México e

India estaban mucho menos endeudados, y menos de

uno en cada diez de los encuestados separaba más de

la mitad del ingreso para los pagos de la deuda; por lo

tanto, en teoría, es más fácil para ellos ahorrar para un

enganche .

Uno de los mayores beneficios para los CPV potenciales

en México e India proviene de una diferencia cultural

clave: ellos están ahorrando al vivir con sus padres

y familiares por más tiempo . Más del 80% de los

encuestados con este perfil en todos estos países vivía

actualmente al menos con otra generación, y más del

30% vivía al menos con otras dos generaciones . Al vivir

en el hogar, los CPV potenciales en estos países pueden

reducir los costos de vida, a diferencia de países como

Canadá, Estados Unidos Y el Reino Unido, donde la mitad

de los encuestados que buscaba comprar su propia casa

ya estaba viviendo lejos del hogar familiar, pagando

rentas e incurriendo en costos de vida que afectaban su

capacidad de ahorro para el enganche .

Las cuestiones sobre capacidad adquisitiva evitan

durante más tiempo la entrada de los compradores de primera vivienda al mercado Uno de cada cinco CPV potenciales encuestados, que

utiliza más del 50% del ingreso para el pago de deudas,

experimenta dificultades para ahorrar para el enganche

de una casa, lo que agudiza el problema de la capacidad

adquisitiva de la vivienda . De hecho, la investigación de

Genworth muestra claramente que la edad promedio de

los CPV ha ido aumentado en todos los países, excepto

en India . Mientras que el CPV promedio en la década de

1970 tenía alrededor de 27 años, en la última década tiene

alrededor de 30 años .

Australia y México son los únicos países donde la edad del

CPV promedio ha aumentado a una tasa promedio mayor

que en la década pasada, en 7% y 18% respectivamente

entre las décadas de 1990 y 2000, comparado con el

promedio a largo plazo de 5% . En Australia resulta

alentador el hecho de que la edad del comprador

promedio de primera vivienda aumentó 11% de la década

de 1980 a 1990, lo que indica una posible desaceleración

en esta tasa de crecimiento . En contraste, la capacidad

adquisitiva para los compradores de primera vivienda en

México sólo parece empeorar con el aumento del 35% en

la edad promedio desde la década de 1980 .

India ha visto una caída permanente en la edad de los

CPV, y aunque los aumentos en los precios durante el

año pasado pueden ser motivo de preocupación, esto

sugiere que el aumento en la prosperidad del país

ha tenido como consecuencia que la posesión de una

vivienda sea más asequible . Canadá e Italia también

presentaron caídas en la edad del CPV promedio en la

década pasada, pero continúan teniendo algunos de los


Gráfica 10: Edad promedio de los CPV por año de compra del bien inmueble

Italia

Méx

ico

Can

adá

Ind

ia

EEU

U

Aus

tral

ia

Irla

nda

RU

PRO

MED

IO

40

35

30

25

20

15

10

5

0

1970 a 1979

1980 a 1989

1990 a 1999

2000 a 2011

TOTAL

CPV de más edad entre los ocho países . En general, los

CPV del Reino Unido fueron los más jóvenes de todos los

países analizados, a pesar del agudo aumento en la edad

promedio desde la década de 1970, sólo superado por

Australia .

Si bien el detrimento en la capacidad adquisitiva

ha provocado que aumente la edad promedio de

los CPV sea mayor, los gobiernos en muchos países

han implementado incentivos para tratar de ayudar a

estos compradores a entrar al mercado; éstos incluyen

beneficios fiscales como ofrecer concesiones fiscales

(Irlanda y Canadá) y ofrecer incentivos en efectivo (en

Australia) . Sin duda, estas medidas gubernamentales han

contribuido a mejorar la capacidad adquisitiva durante la

última década .

La capacidad adquisitiva permea la creencia de que éste es un buen momento para comprar En los ocho países analizados, se les preguntó a los

compradores existentes y los CPV potenciales si

consideraban que era un buen momento para adquirir un

inmueble habitacional . Con la excepción de Canadá , los

CPV potenciales encuestados tenían más probabilidades

de estar de acuerdo en que era un buen momento para

comprar .

Los encuestados de Irlanda, EE . UU . y el Reino Unido

mostraron más probabilidades de considerar que

éste es un buen momento para adquirir una vivienda,

Gráfica 11: Proporción que está de acuerdo en que ahora es un buen momento para adquirir una vivienda

Irla

nda

EEU

U RU

Italia

Aus

tral

ia

Méx

ico

Can

adá

Ind

ia

PRO

MED

IO

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Propietarios potenciales

Propietarios actuales



independientemente de si eran compradores actuales o

potenciales de primera vivienda .

Un análisis más profundo de las respuestas revela que,

una vez más, la capacidad adquisitiva es la fuerza motriz

detrás de los sentimientos experimentados por los

encuestados y sobre su opinión respecto a si era un buen

momento para adquirir una vivienda . Irlanda, Estados

Unidos . y el Reino Unido han experimentado agudas

caídas en los precios de las casas en los años recientes,

y a medida que la confianza comienza a regresar,

estas casas de bajo costo son un incentivo para que los

CPV potenciales entren al mercado . Más del 80% de

los encuestados que consideraban que era un buen

momento para adquirir una vivienda en Irlanda, Estados

Unidos . y el Reino Unido, expresó que esto se debía a los

precios bajos de las casas . Las tasas de interés bajas y una

buena oferta de bienes inmuebles también son incentivos

adicionales para aquellos en Estados Unidos, el Reino

Unido y Canadá .

Aunque el crecimiento futuro en los precios de los bienes

inmuebles pueda actuar como un incentivo para las

personas que están considerando invertir, en general,

el alto costo de los bienes inmuebles fue un importante

factor desmotivador para aquellos que sentían que éste

no era el momento ideal para adquirir una vivienda .

Esta tendencia se presentó con mayor fuerza en India,

Australia y Canadá, donde los precios más altos de bienes

inmuebles impiden a algunos compradores la entrada al

mercado . En India, el alza reciente en los precios de las

casas tras las caídas experimentadas hace uno y dos años

pudiera motivar la percepción de que los precios son

altos y desalentar, así, a los probables compradores que

aspiran a entrar al mercado en este momento .

Los precios más altos, combinados con la inestabilidad

del mercado inmobiliario y el malestar económico actual,

parecen estar disuadiendo, en ciertos países, a los


Gráfica 12: ¿Qué hace que ahora sea un buen momento para adquirir un bien inmueble?

Hay

una

bue

na o

fert

a d

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rop

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ades

de

inve

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L

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Los

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más

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les

Otr

os

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Australia

Canadá

Irlanda

RU

EEUU

Italia

México

India

PROMEDIO

compradores potenciales, factor que pone de relieve una

vez más la cuestiones de la accesibilidad y la capacidad

adquisitiva .

El seguro de crédito a la vivienda ayuda a las personas a obtener su primera casa más pronto

Dado que la capacidad adquisitiva es uno de los

principales obstáculos para que los compradores

potenciales entren al mercado inmobiliario, Genworth

se dio a la tarea de analizar y entender las actitudes de

los compradores en relación al seguro de crédito a la

vivienda . La investigación realizada con este fin arrojó

que cuando se da una breve descripción del seguro de

crédito a la vivienda y sus usos, más de la mitad de los

compradores actuales y CPV potenciales en cada país

encuestado estuvo de acuerdo en que el seguro de

crédito a la vivienda (SCV) ayudaría a los CPV adquirir

una vivienda con un enganche más pequeño, y dos

terceras partes de los encuestados en los ocho países

estuvieron de acuerdo en que sería útil . Además, el 60%

estuvo de acuerdo en que el SCV sería útil para que los

compradores adquirieran el bien inmueble antes de

Gráfica 13: ¿Qué hace que ahora sea un mal momento para adquirir su propia casa?

Lo

s p

reci

os

de

los

inm

ueb

les

son

muy

alto

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gra

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rop

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ad e

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o se

han

lib

erad

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mer

cad

o

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Australia

Canadá

Irlanda

RU

EEUU

Italia

México

India

PROMEDIO


Gráfica 14: ¿Qué tan útil considera los siguientes usos del seguro de crédito a la vivienda?

Méx

ico

Can

adá

EEU

U

Aus

tral

ia RU

Ind

ia

Irla

nda

Italia

PRO

MED

IO

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Permitir a una persona adquirirr su primera vivienda con un enganche más pequeño

Permitir a una persona adquirir una vivienda antes d e lo esperado

Permitir a una persona volver a comprar una casa con un pago inicial pequeño

Permitir a un inversionista adquirir una propiedad con un enganche más pequeño

Permitir a los compradores adquirir una vivienda de mayor valor


lo que se podrían hacerlo de no existir esta alternativa .

De hecho, hubo un apoyo generalizado al seguro de

crédito a la vivienda como una ventaja para todos los

tipos de compradores de bienes inmuebles, incluyendo

inversionistas y aquellos propietarios de vivienda que

deciden venderla para adquirir una nueva .

En India, donde la compra de un bien inmueble ha sido

considerada por los compradores, más que en ningún

otro país, como un objetivo, los encuestados consideraron

que el seguro de crédito a la vivienda era sumamente útil

para ayudar a la gente a comprar casas de mejor calidad

que aquellas que podrían permitirse de no contar con

este seguro (cabe señalar que el 77% de los encuestados

estuvo de acuerdo con esta afirmación) . En India, al

igual que en México e Italia, resultó altamente probable

que los encuestados consideraran al seguro de crédito

a la vivienda como una ayuda para entrar al mercado

inmobiliario antes de lo esperado . Aunque en México y

Canadá existen algunas preocupaciones regionales en

relación a la capacidad adquisitiva, los encuestados en

estos países -81% y 70%, respectivamente- presentaron

mayores probabilidades de considerar al seguro de

crédito a la vivienda como una herramienta útil para los

CPV .

–1 .5 años

–0 .9%

–2 .9%

2 .3%

6 .8%

14 .8%

–0 .1%

18 .9%

0 .1%

1 .9%

7 .2%


Australia

A pesar de mostrarse preocupados en relación a sus finanzas, casi i la mitad de los australianos hace pagos adicionales de sus créditos hipotecarios Los encuestados australianos mostraron un optimismo cauteloso en relación a la economía . De alguna forma, los australianos tienen sobradas razones para sentirse optimistas: su economía ha experimentado relativamente pocas dificultades y no ha caído en recesión durante los últimos años . Como resultado, Australia presentó la cuarta proporción más alta de encuestados optimistas respecto a la economía nacional (45%)

Al parecer, las finanzas personales preocupan más a los australianos que la economía, ya que el 44% de los encuestados australianos haber tenido problemas en algún nivel en sus finanzas personales . El 84% de los encuestados manifestó que esta preocupación obedece, principalmente, a los aumentos en el costo de vida, mientras que el 77% declaró que obedecía al incremento en los precios de la gasolina . Sin duda los precios de los alimentos se han visto afectados tras la reciente inundación y los daños ocasionados por el ciclón . La capacidad adquisitiva fue un proble-ma para los encuestados australianos, donde el 30% hizo mención de esto, porcentaje que sólo fue superado por India .

A pesar de los niveles de preocupación en Australia en relación a las finanzas personales, esto no se ha traducido aún en presiones hipotecarias, ya que en los últimos 12 meses la gran mayoría de los propietarios australianos cumplió fácilmente con los pagos de sus créditos hipotecarios . De hecho, casi cuatro de cada cinco encuestados australianos (79%) manifestaron no haber tenido problemas para cumplir con los pagos de los créditos hipotecarios durante el último año, y el 45% hizo pagos adicionales, de hecho, de los créditos hipotecarios, la segunda proporción más alta entre los países analizados . Es claro que aunque la deuda es una realidad para los australianos, existe un fuerte deseo de liquidarla una vez que la tienen, y los compradores harán todo lo que puedan para cumplir con los pagos de los créditos hipotecarios . El mercado de créditos hipotecarios australiano, con su alto porcentaje de deudores con créditos hipotecarios a tasas variables y sin impuestos sobre las ganancias de capital en la compra venta de una casa, alienta el pago anticipado de los créditos en el sector .

Los inversionistas australianos persiguen el crecimiento del capital, en tanto que los altos precios dejan fuera a los CPV Una de las razones por las que los australianos conceden tanta importancia al pago de los créditos hipotecarios radica en la posición que tiene en el sentimiento nacional ser propietario de una casa . Sencillamente, tener casa propia es el sueño australiano . De acuerdo con el

Tabla 1: Australia - Datos clave Gráfica 15: Australia vs. Promedio

Edad promedio de los CPV*

Crecimiento del PIB en 2010^

Desempleo en 2010^

Tasa objetivo#

% del ingreso neto dedicado al servicio de deudas*

% que se siente cómodo en créditos con aforo>80%*

% que tuvo dificultades para pagar la hipoteca*

% créditos hipotecarios con pagos adicionales*

% es un buen momento para adquirir una vivienda*

% de acuerdo en que el SCV es útil para los CPV*

% que se muestra positivo acerca de la economía*

Australia

28.6

2.7%

5.2%

4.75%

45%

35%

21%

45%

42%

67%

37%

Promedio

30 .1

3 .6%

8 .1%

2 .4%

38%

20%

22%

26%

42%

65%

30%

* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco de la Reserva de Australia (RBA, Reserve Bank of Australia)

Australia vs Promedio de los ocho países

Menos del promedio Más del promedio

Para ser propietarios de una vivienda, los australianos se

endeudan cada vez más .


Departamento de Estadísticas de Australia, más del 60% de todos los australianos tienen una casa, una de la tasas más altas de propiedad de viviendas en el mundo2 .

Sin embargo, aunque tener una casa en donde vivir es importante, no es el único incentivo para tener un bien inmueble . De hecho, la inversión inmobiliaria es en muy popular en Australia, y de los ocho países analizados por Genworth, Australia presentó la tasa más alta de propietarios de de viviendas con fines meramente de inversión . En total, el 30% de los propietarios australianos de bienes inmuebles encuestados tenían al menos un bien inmueble como inversión, y 5% de estos propietarios tenía bienes inmuebles para inversión exclusivamente .

La capacidad adquisitiva es un obstáculo para los CPV, a pesar de los incentivos gubernamentales El reverso de los beneficios para los inversionistas es que han creado dificultades para los CPV, ya que la vivienda se vuelve cada vez más inasequible y los altos precios de las rentas dificultan el ahorro para un enganche . Entre los encuestados australianos que consideraron que ‘ahora es un mal momento para comprar’, el 73% estuvo de acuerdo en que los ‘precios de las casas son demasiado altos’ . Los australianos también tenían más probabilidades de mudarse del hogar antes de adquirir una vivienda, y el 34% de los CPV potenciales australianos manifestó que no vivía con sus parientes de cualquier otra generación . Dos elementos que agudizan el problema de la capacidad aquisitiva son las condiciones crediticias más estrechas en el mercado australiano y los aumentos en las tasas de interés .

La capacidad adquisitiva ha sido un factor importante en la agenda de Australia por algún tiempo . Aunque los precios de las casas han estado aumentando, existe temor ante la posibilidad de una caída en los precios . Las preocupación en relación a la capacidad adquisitiva se ha visto incrementada por el auge en recursos, lo que ha generado que los residentes en estados ricos en recursos como Australia Occidental y Queensland se endeuden cada vez más para permitirse un bien inmueble, y estos estados han visto caídas en los precios en los meses recientes, así como aumentos con atraso3 . El gobierno australiano ha introducido una serie de incentivos para ayudar a los CPV a entrar al mercado inmobiliario, entre los que se incluyen Cuentas de Ahorro para Primeros Propietarios de Vivienda, en donde el Gobierno iguala los ahorros del titular de la cuenta hasta un monto fijo, y

los Subsidios y Estímulos para Primeros Propietarios de Vivienda, un incentivo en efectivo de $7,000 dólares, que aumentó a $14,000 dólares en 2008 y 2009 .

Uno de cada cinco CPV potenciales utiliza más del 50 por ciento de sus ingresos para el servicio de la deuda Debido a la preocupación por la capacidad adquisitiva, los incrementos en las rentas y las condiciones crediticias restrictivas a enfrentar, los CPV han tenido que obtener niveles crecientes de deuda para comprar su primera casa; además, muchos australianos se encuentran sumamente endeudados antes de obtener el primer crédito hipotecario; el 20% de los CPV potenciales encuestados utilizan más del 50% de sus ingresos al pago de deudas . En un entorno así, es fácil ver cómo estas personas podrían enfrentar severos obstáculos para ahorrar para un enganche .

Dado que muchos CPV aspirantes enfrentan dificultades para ahorrar para un enganche, el seguro de crédito a la vivienda ofrece una buena alternativa y ayuda a este segmento a lograr el sueño de tener una casa propia más pronto . De hecho, 67% de los australianos encuestados estuvo de acuerdo en que el seguro de crédito a la vivienda es un producto útil para los CPV, dos puntos porcentuales por arriba del promedio del 65% para los países analizados .

Gráfica 16: Perfil de propietarios de bienes inmuebles en Australia

Solo son propietarios de su hogar

Son propietarios de su hogar y una propiedad como inversión y / o para vacacionar

Solo son propietarios de una propiedad como inversión y / o para vacacionar

Son propietarios de una vivienda que se encuentra en construcción


2 Research Institute for Housing America, International Comparison of Mortgage Product Offerings, Septiembre 2010, (ABS)3 Genworth Financial, ‘Streets Ahead: Genworth Homebuyer Confidence Index, Marzo de 2011

0 .1 years

–0 .5%

–0 .1%

–1 .4%

7 .1%

7 .9%

–1 .1

–7 .2%

4 .9%

4 .4%

8 .1%


Canadá

Casi la mitad de los compradores canadienses considera que es un buen momento para adquirir una vivienda El desempeño de la economía canadiense durante los

años recientes ha sido positivo en relación con otras

economías desarrolladas y parece estar influyendo en la

perspectiva de los compradores de este país . De hecho,

los canadienses se mostraron optimistas tanto acerca de

la economía como del mercado inmobiliario; el 38% se

mostró optimismo acerca de la perspectiva económica,

en comparación con el promedio de 30% de los ocho

países, y el 47% consideró que éste un buen momento

para adquirir una vivienda en comparación con el

promedio de 42% .

Subyacente al optimismo respecto al mercado

inmobiliario es el entorno de bajas tasas de interés en

Canadá, donde más de dos terceras partes de aquellos

que consideraron que era un buen momento para

comprar citaron que las bajas tasas de interés constituían

un factor determinante en esta perspectiva .

Por otra parte, al analizar con mayor detenimiento las

opiniones de quienes consideraban que éste no era un

buen momento para comprar (23%), los precios de los

bienes inmuebles fueron el principal factor desmotivante .

En algunas regiones de Canadá, los altos precios de

las casas pueden ser una barrera para quienes desean

ascender en la escala de propiedades inmobiliaria . Sin

embargo, el seguro de crédito a la vivienda permite a

los deudores potenciales adquirir una vivienda con un

enganche incluso de sólo el 5% y, además, contraer el

crédito hipotecario con la misma tasa de interés que

aquellos clientes que han podido dar un enganche mayor .

El seguro de crédito a la vivienda ha jugado un papel

importante en el mercado hipotecario canadiense, tanto

el emitido por el gobierno como por aseguradoras

privados .

En el pasado, el gobierno canadiense llevó a cabo una

serie de acciones para contribuir a la estabilidad del

mercado de la vivienda y aumentar la disponibilidad

de los créditos, o bien facilitar que los probables

compradores pudieran pagar un depósito:

• Los créditos hipotecarios asegurados se pueden

reunir, a través de la operación del programa de

Bonos Hipotecarios de Canadá y otros medios de

bursatilización respaldados por el gobierno, y de esta

forma facilitar la disponibilidad de créditos .

• El Plan Federal de Compradores, introducido en 1992,

permite a los deudores retirar temporalmente hasta

$25,000 dólares del plan de ahorros para el retiro

registrado . La investigación de Genworth indica que

esta medida se percibe como algo positivo, pero no

se aprovecha plenamente4

• El Crédito Fiscal a Compradores por Primera

Vez, introducido en 2009, es un crédito fiscal no

Tabla 2: Canadá – Datos clave



Desempleo en 2010^

Tasa objetivo#








Canadá

30.26

3.1%

8.0%

1.0%

45%

28%

21%

19%

47%

70%

38%

Promedio

30 .1

3 .6%

8 .1%

2 .4%

38%

20%

22%

26%

42%

65%

30%

* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco de Canadá (Banque du Canadá)

Canadá vs Promedio de los 8 países


4 Genworth, First-Time Homebuyer’s Monitor: The Federal Home Buyer’s Program and Home Buying Tools, Mayo 2010

Gráfica 17: Canadá vs. Promedio


reembolsable basado en la cantidad de $5000 dólares

y calculado utilizando la tasa del impuesto sobre la

renta más baja, para los compradores por primera vez

que adquieren una casa en Canadá . En 2009 el crédito

fue de $750 dólares .

La perspectiva económica positiva y la fuerte confianza en la vivienda alimentan la disposición de asumirmás deuda Datos como el hecho de que el 32% de los canadienses

se sienta optimista en relación a la economía de su país

y el 47% en relación al mercado de la vivienda, son un

claro indicador que los canadienses están deseosos de

asumir deuda adicional para alcanzar el sueño de tener

una casa propia . De acuerdo con los encuestados, era

probable tener niveles de deuda personal más altos

debido al aumento en los costos de vida; sin embargo,

los canadienses tienen apetito por las deudas y están

dispuestos a aceptar créditos de alto aforo .

En Canadá, se requiere el seguro de crédito a la vivienda

para préstamos con un aforo de más del 80% y los

encuestados canadienses se sentían muy cómodos

adquiriendo préstamos de este nivel, en comparación

con países más desfavorables hacia la deuda . En total,

el 28% de los canadienses se sentía cómodo aceptando

préstamos de más del 80% de valor de sus bienes

inmuebles, comparado con el promedio de 20% para

todos los países analizados .

Los titulares de créditos hipotecarios canadienses

realizan los pagos con facilidad Aunque los canadienses con créditos hipotecarios han

asumido niveles más altos de deuda, la mayoría seguía

cumpliendo fácilmente con los pagos de sus créditos

hipotecarios y esperaba cumplir con los mismos sin

problemas en el año siguiente . Durante el año pasado,

el 79% de los deudores realizó pagos adicionales a su

crédito hipotecario o bien, cumplió fácilmente con los

pagos, y el 83% esperaba realizar los pagos con facilidad

para el siguiente año . De hecho, los canadienses

estuvieron entre los más optimistas en relación a su

capacidad para cumplir con los pagos de los créditos

hipotecarios, sólo detrás de India .

Seguro de crédito a la vivienda y normatividad Un factor importante en el mercado hipotecario

canadiense y uno que ha contribuido a su éxito en los

años recientes, es el activo papel que ha desempeñado el

gobierno para impulsar el acceso a servicios financieros

hipotecarios . Esto incluye restricciones a los créditos con

alto aforo y la operación de programas de bursatilización

respaldados por el gobierno que exigen el seguro de

crédito a la vivienda .

No hay duda que la participación del Gobierno en el

sistema financiero canadiense de créditos hipotecarios ha

sido fundamental mercado en los años recientes . Como

resultado, los compradores canadienses se mostraron

muy positivos acerca del seguro de crédito a la vivienda

y la ayuda que puede ofrecer a los CPV, donde el 70%

estuvo de acuerdo en que el seguro de crédito a la

vivienda era muy útil o algo útil para ‘permitir a la gente

comprar su primera casa con un enganche menor’, el

tercero más alto de los países analizados

Gráfica 18: Antecedentes y perspectivas de pagos de créditos hipotecarios en Canadá

Tuvieron dificultades para pagar las mensualidades todos los meses

Tuvieron dificultades para pagar las mensualidades durante algunos meses

Pagó y seguirá pagando fácilmente las mensualidades de su hipoteca

Hizo pagos adicionales y pagará fácilmente las mensualidades de su hipoteca


100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0% Past Future

Los acreditados canadienses se siente

cómodos con altos niveles de deuda y se

sienten seguros de poder cumplir con los pagos de su hipoteca

Casi la mitad de los encuestados

canadienses dijeron sentirse positivos

acerca de la economía de su país y el mercado

inmobiliario


0 .1 years

6 .8%

2 .7%

3 .3%

–13 .9%

–16 .0%

–19 .3%

30 .4%

–35 .4%

–7 .1%

34 .8%

India

India en continuo crecimiento La economía india ha tenido un desempeño positivo a pesar de la reciente crisis financiera internacional, debido principalmente al sólido consumo nacional que contribuye con más del 60% del PIB . El aumento de la clase media y la fuerte ética del ahorro representarán un aumento en la riqueza personal y una mayor demanda de créditos a medida que crezca la prosperidad nacional de India . Los datos de la encuesta reflejan este optimismo general; el 64% de los encuestados en India se mostró optimista en relación a las expectativas de la economía nacional para los próximos 12 meses, comparado con sólo el 29% promedio en el resto de los países analizados

Los altos precios de las casas disuaden a los compradores de bienes inmuebles Aunque en general la capacidad adquisitiva ha incrementado durante la década pasada debido en gran parte a una mayor disponibilidad de ingreso, muchos indios actualmente no intentan comprar un bien inmueble porque consideran que los precios de las casas son demasiado altos . De hecho, los datos de la encuesta muestran que sólo el 6% de los indios consideró que ése era un buen momento para adquirir una vivienda, a pesar de mostrarse optimistas en relación a su situación financiera personal . De las tres cuartas partes de los indios que consideraron que ése era un mal momento para comprar, el 90% manifestó que eso se debía a que los precios de los bienes inmuebles eran demasiado altos,

mientras que el 76% consideraba que no había una buena oferta de bienes inmuebles .

La rápida urbanización en los últimos años ha aumentado los precios de los bienes inmuebles en las ciudades del Nivel 1, lo cual ha provocado problemas reales de capacidad adquisitiva en esas regiones de la India . Como consecuencia de esto, ha decaído el deseo y la capacidad adquisitiva de los consumidores de bienes inmuebles en estas ciudades . Dado que un número importante de empresas se ha trasladado a las ciudades del Nivel 2 y Nivel 3 en búsqueda de espacio de oficinas y recursos más asequibles, se espera una mayor demanda de bienes inmuebles residenciales en ciudades como Jaipur y Nagpur .

El rápido crecimiento en la afluencia demográfica aunado a una escasez en la oferta de viviendas, implica que los altos precios de los bienes inmuebles en los principales centros urbanos de la India sea un factor determinante para dejar fuera del alcance de muchos indios la posibilidad tener una casa propia . La mayoría de los indios quedan fuera del mercado de la vivienda por la sencilla razón de que no pueden enfrentar los altos precios de este mercado y aunque el 39% de los encuestados que no era propietario de un bien inmueble al momento de la encuesta manifestó dijo que le gustaría adquirir una vivienda en los próximos 12 meses con el objetivo de habitarla . Sin embargo, ninguna de estas personas se

Tabla 3: India – Datos clave



Desempleo en 2010^

Tasa objetivo#








India

30.2

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Promedio

30 .1

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65%

30%

* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI # Banco de la Reserva de la India

India vs Promedio de los 8 países


Gráfica 19: India vs. PROMEDIO

encontraba en una situación financiera propicia para ello .

Los compradores indios creen en el crecimiento del capital y el alto potencial de reventa De acuerdo con el Banco Nacional de la Vivienda, el mercado hipotecario indio creció a una tasa compuesta de crecimiento promedio de 26 .3% entre 2000 y 2010 . Este sólido crecimiento puede atribuirse a un aumento en la clase media acomodada, un fuerte crecimiento en los ingresos, un entorno favorable en las tasas de interés, y una aguda escasez de viviendas que está provocando un fuerte crecimiento en los precios de las casas y, por lo tanto, aumentos en el tamaño promedio de los créditos . En el futuro, el crecimiento en el mercado hipotecario continuará siendo impresionante y es probable que la demanda de bienes inmuebles sobrepase la oferta para aquellos que pueden permitirse entrar al mercado

Con una escasez de viviendas estimada en 25 millones de unidades, y tan sólo 500 mil unidades creadas cada año5, el ascender en la escala inmobiliaria será cada día más difícil no sólo para la clase media, sino que también para los compradores indios de bajos ingresos . Entre los encuestados que consideraron que ése era un buen momento para adquirir una vivienda, la alta probabilidad de un incremento en los precios de los bienes inmuebles fue uno de los principales motivos para expresar esta opinión .

La innovación en los productos y el seguro de crédito a la vivienda podrían hacer realidad más pronto estos sueños Muchos indios consideraron que para comprar su primera casa necesitarían un enganche considerable; el 38% cree necesitar más del 20% del precio de la compra como enganche . Aunque este porcentaje de enganche es más alto que el promedio expresado por el resto de los países analizados, no es sorprendente, ya que la mayoría de los intermediarios financieros hipotecarios ofrece créditos con un aforo máximo del 80% y sólo recientemente se han ampliado los plazos de los créditos a 20 años para así reducir los pagos mensuales de los deudores .

Actualmente, algunos intermediarios financieros hipotecarios amplían la tenencia del crédito con cada aumento en la tasa de interés, a fin de reducir la presión sobre los deudores . Aunque en el corto plazo esto ayuda a reducir los pagos mensuales de los deudores, no es una práctica sostenible en el largo plazo . La ampliación del plazo del crédito para estos créditos se limita actualmente a un máximo de cinco años, lo cual implica que si las

tasas de interés continúan elevándose, los acreedores se verán obligados a realizar un ajuste en los pagos parciales mensuales de los deudores .

El concepto de precios basados en riesgos no predomina aún entre los intermediarios financieros hipotecarios de India, pero existen clara tendencia en el sector de fortalecer la evaluación de riesgos . Con una infraestructura más fuerte y mejoras en aseguramiento, será posible para los intermediarios financieros hipotecarios realizar mejores evaluaciones de los riesgos e introducir créditos de alto aforo para los deudores que cumplan con los requisitos; esto, a su vez, permitiría a los compradores adquirir su casa antes de lo esperado y con un enganche más pequeño .

Adicionalmente, y aunque a la fecha el seguro de crédito a la vivienda no existe en India, es un instrumento financiero con un alto potencial de hacer realidad, más pronto de lo esperado, el sueño de muchos indios de poder adquirir una vivienda . Es claro que implementar las mejores prácticas de aseguramiento, la evaluación de riesgos y la introducción del seguro de crédito a la vivienda podrían de alguna forma mitigar las restricciones en la capacidad adquisitiva de vivienda en India .


5 HDFC Investor Presentation, 2009

Gráfica 20: ¿Por qué opina usted que éste es una buen momento para adquirir una vivienda? – India

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RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011

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Irlanda

La economía irlandesa enfrenta dificultades bajo el peso de las medidas de austeridad La economía irlandesa ha sufrido durante los últimos años, después del auge que experimentó a mediados del 2000 . Las deudas hipotecarias como porcentaje del ingreso personal aumentaron de 58 .6% en 2000, a 130 .6% a finales de 2006, momento en el que los créditos con un alto nivel de aforo se volvieron muy populares . Como resultado, Irlanda tuvo la proporción más alta de deuda familiar como proporción del PIB nacional en la Unión Europea en 2006, cuando el crecimiento en el precio de las casas comenzó a disminuir6 . En 2008, el gobierno irlandés rescató a varias instituciones financieras irlandesas para evitar su colapso, y en 2010 la propia Irlanda buscó ayuda financiera del Fondo Monetario International, después de emplear medidas de austeridad, entre las que figuraron grandes reducciones al gasto público, incluso reducciones en pensiones y beneficios para niños, medidas que fueron aprobadas en 2011 .

Setenta por ciento de los encuestados irlandeses se muestra negativo acerca de la economía irlandesa Sumergidos como se encuentran en una situación económica muy difícil, los encuestados irlandeses se mostraron deprimidos, como demuestra el hecho que el 70% manifestara sentirse pesimista en relación a la economía y el 63% preocupado por sus finanzas personales . Las medidas de austeridad introducidas en Irlanda han tenido un claro impacto negativo en la opinión de este último grupo, donde el 54 % dijo sentirse

preocupado por las ‘medidas gubernamentales actuales’, en comparación con el promedio del 39% para los países analizados .

Casi la mitad de todos los deudores hipotecarios irlandeses esperaban tener dificultades en los próximos 12 meses Los deudores irlandeses fueron quienes más probabilidad tenían de enfrentar dificultades para cumplir con los pagos que cualquier otro país analizado . En total, el 46% experimentó dificultades para cumplir con los pagos durante el año pasado, y el 45% esperaba tener problemas para realizar los pagos en el siguiente año . Por mucho, un ‘menor ingreso’ fue el motivo principal por el cual los deudores habían experimentado o esperaban experimentar dificultades para cumplir con los pagos, con 73% y 74% respectivamente . El aumento en las tasas de interés fue citado por 31 por ciento de aquellos que habían experimentado problemas como un motivo de las dificul-tades para realizar los pagosdurante el año pasado, a pesar de las bajas tasas en la Unión Europea .

Tabla 4: Irlanda – Datos clave



Desempleo en 2010^

Tasa objetivo#








Irlanda

28.31

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30%

* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI # Banco Central Europeo (ECB)

Irlanda vs Promedio de los 8 paíse


Los encuestados irlandeses tienen una perspectiva negativa

sobre la economía nacional y sus finanzas personales, siendo las medidas del gobierno un factor importante

6 Genworth, Irish Mortgage Market Report, Septiembre 2007

Gráfica 21: Irlanda vs. Promedio

Aunque el mercado hipotecario irlandés se ha ido reduciendo, los CPV ganan cada vez mayor

participación de mercado dado que tienen una mejor capacidad de

compra


Una mejor capacidad adquisitiva ayuda a los CPV a entrar al mercado Mientras que la tendencia de los encuestados irlandeses fue tener una visión negativa de la economía nacional, la perspectiva del mercado inmobiliario irlandés fue más positiva . En total, el 61% estuvo de acuerdo en que ‘ahora es un buen momento para comprar’, comparado con el promedio de 42% para todos los países analizados . Los precios bajos de las casas fueron el incentivo más grande para adquirir una vivienda, ya que el 91% de aquellos que consideraban que ahora era un buen momento para comprar estuvo de acuerdo en que los precios eran bajos, seguido de un 81% que estuvo de acuerdo en que había una buena oferta de bienes inmuebles . A pesar de estar de acuerdo en que los precios actuales de las casas son bajos, el 38% de los encuestados irlandeses estuvo de acuerdo en que existe un alto potencial de que se eleven los precios de los bienes inmuebles, lo que sugiere algún grado de optimismo acerca del futuro del mercado inmobiliario .

Los precios de bienes inmuebles más bajos también son buenas noticias para los CPV que buscan entrar al mercado inmobiliario . Un informe de la Federación Bancaria Irlandesa muestra que los CPV y quienes adquieren una vivienda con el objetivo de mudarse a ella se mostraron en particular flexibles en 2010, donde ambos grupos integraron una creciente parte del mercado durante el transcurso del año . En general, el número de

nuevos créditos hipoteca-rios ha estado disminu-yendo, pero los CPV han visto el descenso trimes-tral promedio más bajo durante este periodo, con 3% comparado con una disminución general delpromedio de 12%7 .

Aunque otros mercados han ofrecido incentivos dirigidos a ayudar a los CPV a entrar al mercado, no existen iniciativas similares que se ofrezcan en Irlanda; no obstante, el Gobierno irlandés sí ofrece reducciones de impuestos en los intereses de los créditos hipotecarios y una exención del stamp duty (equivalente al impuesto sobre actos jurídicos documentados) para los bienes inmuebles de menos de 125 metros cuadrados .

Los resultados de la encuesta muestran que el seguro de crédito a la vivienda es considerado como un producto útil para los compradores que están buscando adquirir su primera casa . En total, el 61% de los encuestados irlandeses estuvo de acuerdo en que el seguro de crédito a la vivienda era útil para los aspirantes a CPV . Los deudores irlandeses no sólo entienden el valor del seguro de crédito a la vivienda, sino que también reconocen el beneficio de protegerse contra el desempleo, donde el 59% de los deudores irlandeses dijo que probablemente compraría un seguro para cubrir el crédito hipotecario en caso de llegar a ser despedido injustificadamente .

7 IBF, IBF/PwC Mortgage Market Profile: Quarterly Report- New Lending, Febrero 2011

Gráfica 22: Motivos de preocupación por las finanzas personales - Irlanda

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Irlanda

PROMEDIO

RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011


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Italia

Más de la mitad de los italianos se muestra pesimista acerca de la perspectiva económica Italia ha logrado evitar los embates más álgidos de la volatilidad del mercado desde que surgieron los problemas de la deuda soberana de Grecia, pero la recuperación sigue estando muy lejos . El gobierno italiano está tratando de reducir el déficit de alrededor de 5 .3% del PIB en 2009 a 2 .7% en 2012, a través de un paquete de austeridad anunciado en mayo de 2010 . Algunas de las medidas incluyen el congelamiento de aumentos en los sueldos del sector público, reducciones en el financiamiento para los gobiernos regionales y de las ciudades, medidas enérgicas contra la evasión fiscal y el fraude, y retardar la edad de retiro hasta por seis meses .

Bajo estas difíciles condiciones, el 55% de los italianos se mostró pesimista en relación a la economía nacional, y el 4% dijo sentirse preocupado por su situación financiera personal . De aquellos que están preocupados por su situación financiera personal, el 58% dijo sentirse preocupado por el desempleo y subempleo . Muchas compañías han estado recortando empleos para controlar los costos, incluyendo algunas de las compañías más grandes de Italia . Por lo tanto, la tasa de desempleo en Italia se ha aumentado sigilosamente desde la recesión de 2008/09, y ahora el país tiene la cuarta tasa de desempleo más grande de todos los países analizados .

Dado que las medidas de austeridad implementadas

estarán en vigor hasta 2012 y que la seguridad del empleo es una preocupación en franco crecimiento, no es probable la opinión general en Italia mejore significativamente en el corto plazo . De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadísticas de Italia, en marzo de 2011 el índice de confianza principal cayó de de 109 .1 a 105 .1, en la tercera caída mensual consecutiva a medida que persiste el pesimismo generalizado .

Señales de recuperación en el mercado de viviendasA pesar de las duras condiciones económicas, existen signos alentadores de que la recuperación del mercado de viviendas está en camino . Cuarenta y cuatro por ciento de los italianos encuestados consideró que ése era un buen momento para adquirir una vivienda, y casi tres cuartas partes de estos encuestados dijeron que esto se debía a la buena oferta de bienes inmuebles . Además, el 67% de los encuestados estuvo de acuerdo en que era un buen momento para comprar porque los precios de las casas estaban a la baja, un dato estadístico respaldado por los datos del Banco de Italia, el cual muestra que los precios de las casas cayeron por primera vez en 2009 y permanecieron estancados durante 2010 .

El relativo estancamiento en los precios de las casas combinada con tasas de interés más bajas, tuvieron como consecuencia un aumento en la capacidad de adquisitiva de vivienda durante el año pasado . Sin embargo, queda aún camino por recorrer, ya que Italia tiene la segunda edad promedio más alta de CPV de los ocho países

Tabla 5: Italia – Datos clave



Desempleo en 2010^

Tasa objetivo#








Italia

32.41

1.3%

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30 .1

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30%

* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco Central Europeo (ECB)

Italia vs Promedio de los ocho países


Gráfica 23: Italia vs. PROMEDIO


analizados, con 32 .4 años .

Entre los encuestados que actualmente están fuera del mercado inmobiliario, el 33% dijo que le gustaría adquirir una vivienda ahora, pero sólo el 11% estaba en una situación financiera propicia para ello . Es preocupante que casi una quinta parte haya dicho que estaría en una situación financiera de comprar el primer bien inmueble ‘en algún punto en el futuro’, lo que sugiere que muchos simplemente no estaban seguros de cuándo podrían pagar su primera casa . Es probable que las preocupaciones continuas por el desempleo y la ampliación de las medidas de austeridad continúen teniendo un impacto en la seguridad financiera y los compromisos como comprar bienes inmuebles .

Los compradores italianos ven los beneficios del seguro de crédito a la vivienda para ayudar a comprar un bien inmueble más pronto Aunque el aforo máximo en Italia para los créditos hipotecarios tiene un límite actual de 80%, los compradores pueden excederlo si también aceptan un seguro de crédito a la vivienda . Sea como sea, muchos probables compradores consideraron que necesitarían un enganche de más del 20% al adquirir su primera casa . De hecho, los resultados de la encuesta muestran que Italia tiene la proporción más alta de probables compradores (44%) que esperan necesitar un enganche de más del 20% entre los ocho países analizados . Aquí es donde educar al consumidor respecto a créditos con alto aforo ayudaría

a los compradores italianos a tener una casa propia más pronto .

Contrasta con esto el hecho que en Italia es relativamente alto el conocimiento del seguro de crédito a la vivienda e y muchos compradores lo consideraron útil para ayudar a los compradores a alcanzar el sueño de tener un buen inmueble más pronto . Sesenta y dos por ciento de los encuestados dijo que el seguro de crédito a la vivienda es útil para ayudar a los compradores a adquirir un bien inmueble antes de lo que podrían permitirse de otra forma, y el 61% dijo que el seguro de crédito a la vivienda es útil para permitir a un CPV adquirir una vivienda con un enganche más pequeño .

No sólo los italianos ven los beneficios del seguro de crédito a la vivienda, sino que también consideran atractivos los productos de seguros que ofrecen a los deudores protección contra eventos imprevistos . El desempleo continúa siendo una preocupación y casi la mitad de los encuestados (48%) dijo que probable-mente compraría un se-guro que pagara el cré-dito hipotecario en caso de ser despedido . Tam-bién hubo una porción compradores que percibió el valorde protegerse en caso de lesiones y enfermedades . En total, el 56% dijo que probablemente compraría un seguro que pagara el crédito hipotecario en caso de que llegara a enfermar o a tener un accidente que le imposibilitara trabajar .

Dos de cada tres italianos que

están dispuestos a adquirir una vivienda no se

encuentran en la posición financiera

para hacerlo

Gráfica 24: Situación financiera real para comprar vs deseo de adquirir una vivienda; encuestados que no son propietarios de bienes inmuebles en Italia

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México

Los mexicanos se muestran optimistas respecto a la economía, pero continúan las preocupaciones por el desempleo y la seguridad La economía mexicana tuvo un fuerte rebote después de la disminución de la actividad financiera mundial de 2008-09, y se mantuvo a flote gracias a un importante aumento en las exportaciones . Debido a esta situación, 42% de los mexicanos dijo tener una perspectiva optimista de la economía nacional para los próximos 12 meses, porcentaje más alto que el promedio de 30% para todos los países analizados .

Los compradores mexicanos también se mostraron menos preocupados por su situación financiera personal que el promedio, y tan sólo el 27% de los encuestados confesó sentir cierta preocupación por su situación personal, en comparación con el 40% en promedio . Aunque el motivo más común de preocupación en todos los demás países analizados fue un aumento en los costos de vida y de los servicios, la preocupación principal entre los encuestados mexicanos fue el desempleo y el subempleo, según lo afirmó el 54% .

Aunque actualmente México tiene una de las tasas más bajas de desempleo en América Latina y está muy por debajo del promedio de 8 .1% para todos los países analizados, el desempleo sigue por arriba de los niveles previos a la recesión en 5 .4% . Entre aquellos que ahora se encuentran en la fuerza laboral, aproximadamente el 8 .1% se clasifica como ‘subempleado’8, que se refiere a quienes

necesitan y han expresado el deseo de trabajar más horas de las que les permiten los empleos actuales . Muchos mexicanos no están en condiciones de ahorrar, lo que les obliga a vivir al día y dificulta el hacer planes a futuro .

Al tener el desempleo como una preocupación clave, muchos mexicanos se inclinan por productos que los protejan contra el despido; en total, 60% de los deudores mexicanos dijeron que sería probable que compraran un seguro que pague el crédito hipotecario, en caso de que fueran despedidos . Esta es la proporción más alta de encuestados dispuestos a realizar esta compra en los países analizados .

Los mexicanos se muestran menos optimistas en relación al mercado inmobiliario y la capacidad adquisitiva es bajaTal vez debido a los problemas de desempleo y seguridad, los mexicanos se mostraron menos optimistas en relación al mercado inmobiliario . En total, 39% de los compradores mexicanos encuestados sintió que ese momento no era bueno para adquirir una vivienda, y sólo el 6% consi-deró que sí era un buen mo-mento, comparado con el 18% promedio en todos los países analizados . Además, sólo el 12% de los comprado-res actuales estaba buscando cambiar su vivienda actual por

Tabla 6: México – Datos clave



Desempleo en 2010^

Tasa objetivo#








México

32.2

5.5%

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39%

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Promedio

30 .1

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8 .1%

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42%

65%

30%

* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco de México

México vs Promedio de los 8 países


La escasez en la oferta de vivienda

tiene como consecuencia la

baja capacidad de compra, llevando a

los CPV a alcanzar el promedio de edad

hasta los to 32 .9

8 INEGI (http://www.inegi.org.mx) – Marzo 2011

Gráfica 25: México vs. Promedio


una mejor casa durante los próximos 12 meses, comparado con el promedio de 18% en todos los países .

La escasez de viviendas en México exacerba los problemas económicos y tiene un impacto negativo en la capacidad adquisitiva . A finales de 2009, se calculó que México tenía una escasez de 8 .9 millones de viviendas y que ésta se acrecentaría en los próximos diez años, a medida que crezca la población de 25 a 45 años de edad que busca adquirir una vivienda9 . México tiene una población joven y será necesario construir viviendas más asequibles para equilibrar la oferta y la demanda Claramente, la capacidad adquisitiva de vivienda en México ha caído durante las décadas pasadas . Los resultados de la encuesta muestran que la edad promedio de un CPV en México durante la década de 1980 fue de 24 .3 años, pero hubo un aumento a 28 .0 años en la década de 1990, y a 32 .9 años entre 2000 y 2011 . La edad promedio de los CPV en México es una de las más altas entre los ocho países analizados, a pesar de que la mayoría de los CPV potenciales (83%) viven en el hogar antes de comprar su primera casa, y en teoría, pueden ahorrar más para el enganche . No obstante, el ingreso bruto no es suficiente para generar ahorros directos para muchos hogares mexicanos . Los CPV mexicanos también se encuentran entre los menos endeudados, donde tan sólo el 6% usa más de la mitad del ingreso disponible para pagar deudas, en comparación con el promedio del 14% para todos los demás países analizados .

Más de la mitad de los deudores mexicanos anticipa dificultades para realizar sus pagos hipotecarios el próximo año En relación a quienes ya están en el mercado inmobiliario, muchos temen sufrir dificultades en el futuro . Si bien 86% de los deudores mexicanos cumplió fácilmente con los pagos de los cré-ditos hipotecarios en los últimos 12 meses, los encuestados se mostraron menos optimistas en relación a su capacidad para cumplir con los pagos durante los próximos 12 meses y sólo 28% esperaba cumplir fácilmente con los pagos cada mes; ésta fue la proporción más baja de todos los países analizados . La alta proporción deudores que no tuvo dificultades para cumplir con los pagos puede obedecer al hecho de que una gran proporción de los créditos hipotecarios están en manos de Infonavit, una dependencia gubernamental que obliga a los patrones a deducir el pago mensual del crédito hipotecario directamente del salario de los empleados10 .

Es inquietante que el 53% de los deudores perciba que tendrá cierta dificultad para cumplir con los pagos, al menos durante algunos meses en el siguiente año . Las principales preocupaciones entre estos encuestados estuvieron relacionadas con la seguridad laboral; 37% dijo que una reducción en el ingreso y el desempleo afectarían su capacidad para cumplir con los pagos durante los próximos 12 meses . Otro 27% de estos deudores dijo que ha tenido demasiada deuda, y 23% dijo que era probable que el uso excesivo de servicios les provocara muchas dificultades .

La postura favorable hacia el seguro de crédito a la vivienda es alta en MéxicoDebido a la baja capacidad adquisitiva, no sorprende que

una gran mayoría de los encuestados haya considerado

que el seguro de crédito a la vivienda es útil para cumplir

el sueño de adquirir un bien inmueble . Setenta y siete

por ciento de los encuestados estuvo de acuerdo en que

el seguro de crédito a la vivienda sería útil para permitir

a los compradores adquirir un bien inmueble con mayor

rapidez que si lo hicieran de otro modo y, 73% estuvo de

acuerdo en que el seguro de crédito a la vivienda sería útil

al permitirle a un CPV adquirir una casa con un enganche

pequeño .

Pocos mexicanos han tenido

dificultades para complir con los

pagos de su hipoteca pero su perspectiva es un

tanto pesimista

9 Sociedad Hipotecaria Federal (http://www.shf.gob.mx) 10 (Asociación Hipotecarioa Mexicana, CNBV, Infonavit) Rango Crédito Infonavit: Hasta 110,000 USD

Gráfica 26: Las 7 preocupaciones principales en las dificultades de pago para los próximos 12 meses en México

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México

PROMEDIO



–3 .0 years

–2 .3%

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–1 .9%

1%

2 .2%

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–2 .1%

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2 .6%

–16 .2%

Reino Unido

La salud vacilante de la economía del Reino Unido ha generado una preocupación más alta al promedio entre los consumidores de ese país En los años recientes, las condiciones económicas en

el Reino Unido han sido difíciles, con una recesión que

golpeó al país a principios de 2008 y terminó a mediados

de 2009 . La economía recuperó el ritmo en 2010, sólo

para caer 0 .5% en el 4º trimestre de 2010, como resultado

de una fuerte nevada que hizo que muchas industrias

quedaran paralizadas11 . Contra esta situación general,

los encuestados del Reino Unido seguían inseguros

y pesimistas acerca del futuro, y el 59% presentó una

perspectiva pesimista de la economía para los próximos

12 meses, en comparación con el promedio de 44% para

todos los países analizados .

Aunque el 40% de los encuestados del Reino Unido

está preocupado por su situación financiera personal,

esto se equipara con el promedio . Lo que motiva esta

preocupación son los aumentos en los gastos de vida,

los costos de los servicios, los precios de la gasolina, y el

probable aumento en las tasas interés a la vista . Además,

existe preocupación por la forma en que el periodo de

cinco 5 años con medidas de austeridad introducido por

el gobierno del Reino Unido impactará el desempleo y a

la economía en general . Las medidas de austeridad están

dirigidas a reducir el déficit de 11% del PIB a 2% en 2015,

y algunas de estas medidas impopulares incluyen elevar

impuestos, reducir el gasto público y reducir empleos en

el sector público .

Aunque la perspectiva de los encuestados del Reino

Unido de la economía y de sus finanzas personales no

fue demasiado optimista, la conducta en el pago de los

créditos hipotecarios es un marcado contraste . De hecho,

el 58% de los compradores del Reino Unido cumplió

fácilmente con los pagos de los créditos hipotecarios en

los últimos 12 meses, en comparación con el promedio

del 53% para todos los países analizados . También se

mostraron más optimistas acerca del cumplimiento con

los pagos de los créditos hipotecarios para los próximos

12 meses, en donde ocho de cada diez compradores no

esperan pasar dificultades para cumplir con los pagos .

Tabla 7: Reino Unido – Datos clave



Desempleo en 2010^

Tasa objetivo#








Reino Unido

27.5

1.3%

7.8%

0.5%

39%

22%

18%

24%

48%

68%

13%

Promedio

30 .1

3 .6%

8 .1%

2 .4%

38%

20%

22%

26%

42%

65%

30%

* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco de Inglaterra (BoE)

Reino Unido vs Promedio de los 8 países


Los CPV en el Reino Unido están cada vez más fuera del

mercado debido a los altos precios de

las viviendas

Aunque resultaron más optimistas que el

promedio con respecto al mercado inmobiliario,

los encuestados en el Reino Unido no entrarán

al mercado en los próximos 12 meses

11 Office for National Statistics (www.statistics.co.uk)

Gráfica 27: RU vs. Promedio


Los CPV necesitan explorar formas alternas para lograr tener un hogar propio Los datos de los resultados de la encuesta sugieren que,

si bien, los compradores del Reino Unido consideraron

que ése era un buen momento para adquirir una vivienda

y aprovechar los precios más bajos de las casas, muchos

CPV potenciales simplemente no están en la situación

financiera para ello . En total, el 34% de los CPV dijo que

idealmente les gustaría comprar su primera casa en ese

momento, pero sólo el 13% tenía la capacidad financiera

para ello .

De acuerdo con el Consejo de Intermediarios

Hipotecarios, el 85% de los CPV en 2009 tuvo que recibir

ayuda, con frecuencia de los padres, para financiar sus

pagos iniciales . Esto fue un aumento importante de 50%

de los CPV que recibieron esta ayuda en 2007, pero un

aumento impactante con respecto al 8% de 1995-199712 .

Estas cifras indican que cada vez es más difícil para

los CPV generar de manera independiente los fondos

necesarios para el enganche, en especial cuando muchos

de ellos viven en alojamientos rentados antes de comprar

su primera casa .

Los resultados de la encuesta también destacan las

dificultades que enfrentan los CPV . La edad promedio

de un CPV en la década de 1970 fue de 24 .4 años, pero

ha aumentado a 29 .3 años en la década de 1990, y a

30 .1 años en la década de 2000 . En el presupuesto de

marzo de 2011, el gobierno del Reino Unido propuso la

adopción del esquema ‘Primera Compra’, que brinda

a los trabajadores con bajo ingreso la oportunidad de

adquirir en préstamo el 75% del valor de un bien inmueble

con un enganche de 5por ciento, y el g y la constructora

proporcionan, cada uno, el 10% restante . No se cargan

intereses al crédito durante los primeros cinco años y el

crédito sólo se tiene que pagar cuando se vende el bien

inmueble .

Para los CPV que experimentan dificultades para reunir

un enganche, solicitar un crédito con alto apalancamiento

con la ayuda del seguro de crédito a la vivienda

representa una solución real . El conocimiento del seguro

de crédito a la vivienda en el Reino Unido parece ser

bastante alto, y dos terceras partes de los encuestados

manifestaron estar al tanto de la existencia de este

seguro, por arriba del promedio del 60% de los países

analizados . Sobre todo, muchos encuestados del Reino

Unido entendían que uno de los beneficios del seguro

de crédito a la vivienda era ayudarles a entrar al mercado

inmobiliario más pronto; en total, el 68% estuvo de

acuerdo en que este seguro era útil al permitir a los CPV

adquirir una vivienda con un enganche pequeño . Otro

62% consideró que el seguro de crédito a la vivienda era

útil al permitir a los compradores adquirir el bien inmueble

antes de lo que se podrían permitir de otra forma .

Fue menos probable que los encuestados del Reino Unido

hubieran experimentado los beneficios de otros seguros,

como el seguro de protección de ingresos . Uno de cada

tres encuestados dijo que era probable que contratara un

seguro para cubrir los pagos de los créditos hipotecarios

si llegara a estar desempleado, el porcentaje más bajo

de todos los países analizados, y el 37% contrataría un

seguro contra el desempleo causado por enfermedad o

accidente, por delante sólo de Estados Unidos .

12 Recent trends in the UK first-time buyer mortgage market’, Bank of England 2010 (http://www.bis.org/ifc/events/5ifcconf/kuvshinov.pdf)

Gráfica 28: Situación financiera real para comprar vs deseo de adquirir una vivienda; encuestados que no son propietarios de bienes inmuebles en el Reino Unido

Pres

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Próx

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–2 .3%

10 .8%

6 .1%

–0 .5%

1 .7%

20 .6%

4 .5%

–5 .0%

Estados Unidos

Los estadounidenses están preocupados por la economía y sus finanzas personales Los estadounidenses siguen recuperándose lentamente

todavía de una profunda recesión y la tasa de desempleo

sigue siendo alta . La crisis hipotecaria subprime en 2007

y la consiguiente contracción del crédito han generado

muchos problemas en el sistema financiero, y la Reserva

Federal de Estados Unidos se ha comprometido, hasta

ahora, a un paquete de estímulos con valor de $600,000

millones de dólares para impulsar la economía . El

lanzamiento del paquete de estímulos terminará en junio

de 2011, ya que la Reserva Federal ha señalado que está

lista para reducir los estímulos . Sin embargo, la Reserva

también ha dejado abierta la posibilidad de incrementar

los estímulos si la perspectiva económica se agrava .

Con estos antecedentes, no es de extrañar que más de la

mitad (51%) de todos los estadounidenses encuestados

tuviera una perspectiva negativa de la economía, factor

que coloca a los Estados Unidos como el quinto país más

negativo de los ocho analizados . Cuarenta y ocho por

ciento de los estadounidenses estaba preocupado por

sus finanzas personales actuales, y el 20% dijo sentirse

sumamente preocupado . Aunque el motivo principal

de la preocupación en todos los países analizadosfue un

aumento en los gastos de manutención y los costos de

los servicios, la razón principal entre los estadounidense

encuestados fue un aumento en los precios de la gasolina,

donde 88% afirmó esto . Muchos estadounidenses

también están preocupados por el impacto del descenso

en los pecios de las casas en sus finanzas personales, y el

46% dijo que esto era una preocupación . Este es el más

alto en los ocho países analizados .

No obstante, las preocupaciones generalizadas por la

economía de Estados Unidos y las finanzas personales

no se han traducido directamente en presión sobre los

créditos hipotecarios . Sólo el 18% de los compradores

estadounidenses estaba utilizando más del 50% del

ingreso mensual para cumplir con los pagos de los

créditos hipotecarios, y el 79% había cumplido con

facilidad con sus pagos durante los últimos 12 meses .

Lo que es más alentador, el 81% de los compradores

estadounidenses esperaba cumplir fácilmente con los

pagos de los créditos hipotecarios en los próximos 12

meses, lo que sugiere que los compradores se sienten un

poco más optimistas acerca de su capacidad para realizar

los pagos que en el año pasado .

Tabla 8: Estados Unidos – Datos clave



Desempleo en 2010^

Tasa objetivo#


% que se siente cómodo con aforo>80%*






Estados Unidos

29.4

3%

10%

0%

49%

26%

21%

28%

62%

70%

25%

Promedio

30 .1

3 .6%

8 .1%

2 .4%

38%

20%

22%

26%

42%

65%

30%

* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco de la Reserva Federal

Estados Unidos vs Promedio de los 8 países


Más de la mitad de los encuestados en

Estados Unidos están nerviosos de como se comportará la

economía nacional durante el próximo

año

Gráfica 29: EEUU vs. Promedio


En Estados Unidos es un buen momento para adquirir una vivienda Aunque la perspectiva general de la economía fue

negativa, los encuestados de Estados Unidos se

mostraron más optimistas acerca del mercado

inmobiliario . Sesenta y tres por ciento de los encuestados

estadounidenses consideraban que es un buen momento

para adquirir una vivienda, lo cual coloca Estados Unidos

en primer lugar entre los ocho países analizados . Entre

quienes consideraban que ahora es un buen momento

para comprar, el 88% manifestó que los precios de las

casas son bajos y existe una buena oferta de bienes

inmuebles .

Lo que motiva esta capacidad adquisitiva es el escenario

que se percibe de alta oferta y baja demanda, y el hecho

que el 88% considera que existe una buena oferta de

bienes inmuebles, pero sólo el 25% considera que estos

bienes inmuebles tienen altos potenciales de reventa .

Con la tasa monetaria en su punto histórico más bajo

desde 2009, tres cuartas partes de los compradores

estadounidenses también manifestó que las tasas de

interés más bajas hacían de éste un buen momento para

adquirir una vivienda .

Es alentador que a pesar de las

duras condiciones económi-

cas y una perspectiva in-

cierta, muchos estado-

unidenses se aferran a la

creencia de que los bienes

inmuebles son un medio só-

ido de inversión . Existen mu-

chos incentivos fiscales en Estados Unidos que

promueven la propiedad de una casa, los cuales incluyen

pagos de intereses de créditos hipotecarios deducibles

de impuestos y seguros de crédito a la vivienda

deducibles de impuestos .

La oportunidad llega a los CPV en una sana situación Para los CPV que están en una situación financiera sana,

ahora es un buen momento para comprar y aprovechar

la oportunidad de las condiciones actuales, que incluyen

precios bajos . La capacidad adquisitiva ha aumentado en

fechas muy recientes y es probable que las tasas interés

continúen bajas en el mediano plazo . Los resultados de

la encuesta muestran que entre los CPV que compraron

su primera casa en los últimos 12 meses, la gran mayoría

se las había arreglado bien y cumplió con los pagos de

los créditos hipotecarios sin problemas . De hecho, el

85% de estos CPV recientes cumplieron fácilmente con

los pagos durante el año pasado, y el 87% no espera

tener problemas para realizar los pagos de los créditos

hipotecarios durante el próximo año, en comparación con

el 81% de todos los compradores de Estados Unidos .

El seguro de crédito a la vivienda es un apoyo para comprar un bien inmueble antes de lo anticipado y con pagos iniciales menores Los estadounidenses consideraron que el seguro de

crédito a la vivienda les ayuda a comprar bienes inmuebles

con pagos iniciales más bajos y antes de lo anticipado,

ya sea que compren casas para que las ocupen o como

inversión . De los países analizados, Estados Unidos tuvo

una de las proporciones más altas de compradores que

estuvieron de acuerdo en que el seguro de crédito a la

vivienda es útil al permitirle a un CPV adquirir una vivienda

con un enganche pequeño, con 88% . Además, el 60%

de los estadounidenses encuestados consideró que el

seguro de crédito a la vivienda es útil al permitir a los

compradores adquirir bienes inmuebles antes de lo que

podrían permitírselo de otra forma .

Gráfica 30: ¿Por qué opina usted que éste es una buen momento para adquirir una vivienda? – EEUU

Alto

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60%

50%

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30%

20%

10%

0%

2 de cada 3 piensan que hoy es un

buen momento para adquirir una

vivienda


Conclusiones y lecciones aprendidas

El confort en relación a la deuda difiere ampliamente entre culturas, en tanto que entornos económicos diferentes crean tipos diferentes de compradores Una de las principales diferencias culturales evidentes es

el confort con la deuda . Los encuestados australianos,

europeos, canadienses y estadounidenses simplemente

se sentían más cómodos que los encuestados de India y

México . Como consecuencia, los encuestados en Irlanda,

EE . UU ., el Reino Unido y Canadá tienen niveles más altos

de deuda en general, y los encuestados australianos e

irlandeses, específicamente, fueron los que presentaron

los niveles más altos de deuda por créditos hipotecarios .

Sin embargo, sería falso suponer que niveles más altos

de deuda automáticamente implican que los deudores

están experimentando dificultades . De hecho, en

Australia y Canadá, la mayoría de los encuestados pagan

con facilidad las deudas hipotecarias, y en muchos casos

hacen pagos adicionales a sus créditos hipotecarios .

Donde la deuda sí se convierte en un problema es en

circunstancias adversas, como aquellas vistas en Irlanda .

in Irlanda .

En India y México, fue bajo el adeudo y el confort con

créditos de alto aforo . Intrínsecamente, este no es

un problema, pero con una decreciente capacidad

adquisitiva de vivienda, la aversión a las deudas dificulta

más a los aspirantes a comprar casa el alcanzar sus propias

metas en el mercado inmobiliario .

Aunque los factores culturales tienen una gran injerencia

en los compradores en los diferentes países, existen

condiciones económicas y políticas variables que también

los afectan, especialmente en lo relativo a los sentimientos

que les genera el mercado inmobiliario . Los encuestados

en India, México, Canadá y Australia fueron quienes se

mostraron más positivos acerca de las economías de sus

países, en tanto que Irlanda, el Reino Unido, e Italia fueron

quienes menos confianza sentían, lo cual coloca a Estados

Unidos justo en medio .

Los eventos en la economía mundial también se ven

reflejados en las acciones de los gobiernos individuales .

Irlanda, el Reino Unido e Italia están enfrentando

medidas gubernamentales de austeridad, que han

sacudido la confianza en la economía y el mercado de

la vivienda . Aunque Estados Unidos y Australia han

aplicado estímulos económicos, sus niveles de confianza

difieren en gran medida debido al desempeño relativo

de los mercados de la vivienda en los dos países, y los

encuestados de Estados Unidos siguen cautelosos ante la

posibilidad de que descienda el precio de las casas

La innovación en los productos y la intervención del gobierno abordan la capacidad adquisitiva En todos los países analizados, la capacidad adquisitiva

fue un problema para los CPV potenciales y, con la

excepción de la India, la edad de los CPV se ha elevado

en todos los países . Existen muchos enfoques diferentes

que han tomado los gobiernos analizados para abordar

el problema de la capacidad adquisitiva, incluyendo

productos diferentes para la vivienda y para créditos

hipotecarios, la intervención gubernamental y productos

como el seguro de crédito a la vivienda . En India, por

ejemplo, los compradores en general adquieren casas

que todavía están en construcción, y se utilizan créditos

hipotecarios de alto aforo que prolongan los plazos de las

La investigación de Genworth ha puesto de relieve que aunque algunas tendencias socioeconómicas

son comunes en todos los países, existen diferencias ambientales, económicas y culturales que

afectan a los compradores a nivel local . A su vez, estos diferentes factores definen las características

individuales de los compradores y delinean las diferentes alternativas que ofrecer a cada uno de ellos .

hipotecas cuando las tasas aumentan, de manera tal que

los pagos sigan constantes .

El seguro de crédito a la vivienda es un producto que

se utiliza en muchos países alrededor del mundo y se

usa ampliamente para dar acceso a préstamos con un

apalancamiento más alto . En Australia, el seguro de

crédito se exige por lo general en los créditos hipotecarios

con un aforo mayor al 80% . En todos los países, el seguro

de crédito a la vivienda fue visto claramente como un

producto útil que permitía a los CPV potenciales comprar

un bien inmueble más pronto . De hecho, a pesar de

no tener acceso al seguro de crédito a la vivienda, los

encuestados indios se mostraron positivos hacia éste

en general, aunque consideraron que el más útil de sus

atributos era el hecho de permitir a los deudores comprar

bienes inmuebles de mayor calidad, por encima incluso

que su papel como una posible ayuda para los CPV, tal

vez porque las problemas relacionados con la capacidad

adquisitiva dejan fuera del alcance un hogar propio para

muchos .

Además de la innovación de productos en el mercado

hipotecario, algunos gobiernos han introducido incentivos

para ayudar a los CPV a adquirir sus casas más pronto .

Algunos ejemplos incluyen el FHOG ofrecido a los CPV

en Australia, la capacidad de los CPV canadienses de

utilizar sus ahorros para el retiro para un enganche, y el

esquema de RMBS del gobierno canadiense, que ofrece

disponibilidad de crédito .

Aunque estos esquemas han tenido, sin duda, cierto

éxito al facilitar la entrada de los CPV al mercado, existen

algunas preocupaciones de que en el largo plazo ayuden

a incrementar los precios de las casas, y con ello se haga

menos asequible la vivienda en última instancia . Por

ejemplo, en Australia la introducción de un estímulo al

FHOG sirvió para aumentar la proporción de los CPV

considerablemente, pero también aumentó el tamaño de

los créditos promedio de los CPV, el cual fue motivado por

los aumentos en los precios de los bienes inmuebles en

este segmento .

Al analizar estos ocho mercados, es obvio que no

existe una respuesta clara y simple al problema de

la capacidad adquisitiva de vivienda y es necesario

desarrollar iniciativas continuamente para enfrentar las

condiciones cambiantes . En el futuro es probable que los

encuestados en muchos países se muestren optimistas

acerca de la recuperación económica y vean claras

oportunidades en el mercado inmobiliario para aquellos

que puedan permitirse comprar .

Acerca del Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales La edición inaugural del Informe Genworth de Tendencias

Hipotecarias Internacionales evalúa las actitudes y los

sentimientos de los compradores actuales y aspirantes en

ocho mercados en cuatro continentes .

Como proveedor líder mundial de seguros de crédito

a la vivienda, Genworth Financial (Genworth) solicitó

una encuesta independiente en marzo de 2011 de

compradores actuales y aspirantes a compradores

alrededor del mundo para obtener conocimientos

profundos del mercado local e impulsar el liderazgo de

pensamiento mundial en todos los mercados . En total,

se entrevistaron a más de 9,000 personas en Australia,

Canadá, India, Irlanda, Italia, México, el Reino Unido y

Estados Unidos


Metodología

La investigación que forma la columna de este informe

fue solicitada por Genworth y realizada por la firma de

investigación independiente, RFi . En total, participaron

ocho países en la investigación, que fueron Australia,

Canadá, India, Irlanda, Italia, México, , el Reino Unido y

Estados Unidos

Los encuestados tenían un crédito hipotecario vigente

sobre un bien inmueble o bien, estaban buscando

comprar su primera casa con un crédito hipotecario en

los 12 meses siguientes a la encuesta . RFi fijó cuotas a los

encuestados por edad, género y ubicación para asegurar

que fueran representativos de la población que tenía

créditos hipotecarios en cada país .

El trabajo de campo fue realizado en marzo de 2011 . En

seis de los ocho países, el trabajo de campo fue realizado

utilizando paneles en línea en cada país . En México

e India, el trabajo de campo fue realizado mediante

Entrevistas Telefónicas Asistidas por Computadora

(CATI), ya que se consideró que el nivel de acceso a

internet en estos países no permitiría obtener una

muestra representativa del mercado . Se contactó a los

entrevistados potenciales, se les presentó el tema de la

encuesta y se les invitó a participar .

Con la excepción de los mercados de India y Estados

Unidos se entrevistó a un mínimo de 1000 encuestados .

En India y Estados Unidos, se eligieron tamaños de

muestras más grandes de 1500 para asegurar una mayor

exactitud estadística debido al tamaño de las poblaciones .

countries .



Glosario de términos y abreviaciones

Basilea III: Nuevo estándar normativo mundial relacionado

con la cantidad de capital en posesión de un banco,

acordado por el Comité de Supervisión Bancaria de

Basilea .

Enganche: La proporción del valor de un bien inmueble pagado al banco para contratar un crédito hipotecario; también conocido como:• Deposit en Australia y el Reino Unido .

Comprador de Primera Vivienda (CPV): Persona que compra o recientemente ha comprado una casa en la cual vivir por primera vez; también conocidos como:• First Time Buyer (FTB) en el Reino Unido, Irlanda,

Canadá y EE . UU .

Tasa fija: Un crédito hipotecario que garantiza que la

tasa de interés pagada no cambiará durante un periodo

acordado .

Aforo: La proporción del valor de un bien inmueble

que se adquiere en préstamo mediante un crédito

hipotecario; también conocida como:

• Loan to Value Rate (LVR) en Australia

• Loan to Value (LTV) en el Reino Unido y Estados Unidos .

Seguro de crédito a la vivienda (SCV): El seguro que se

proporciona a los intermediarios financieros y que los

cubre en caso de que un deudor incumpla con el crédito

y el monto recuperado de la venta del bien inmueble es

menos que el monto adeudado en el crédito; también

conocido como:

• Lender Mortgage Insurance (LMI) en Australia

• Mortgage Default Insurance (MDI) en Canadá

• Mortgage Guarantee (MG) en India

• Private Mortgage Insurance (PMI) en EE . UU .

Bonos Respaldados por Hipotecas (RMBS, Residential

Mortgage Backed Securities): Un tipo de valor respaldado

por un conjunto de créditos hipotecarios residenciales .

Tasa Variable Estándar: La tasa de interés que el

intermediario financiero puede cambiar, basada en

general en el costo del financiamiento; también conocida

como:

• Floating Rate en India

• Adjustable Rate Mortgage (ARM) en EE . UU

Ciudades del Nivel 1 (India): También conocidas como

mega-ciudades o centros metropolitanos importantes,

tienen una población de más de 5 millones . Algunos

ejemplos de Ciudades del Nivel 1 incluyen Mumbai, Delhi,

Bangalore, Kolkata y Chennai .

Ciudades del Nivel 2 (India): Estas ciudades son centros

regionales, como capitales estado, puertos importantes o

centros industriales . Usualmente, las ciudades del Nivel 2

se desarrollan con un rápido crecimiento en la población

de entre uno y cinco millones . Algunos ejemplos de

ciudades del Nivel 2 incluyen Hyderabad, Surat, Jaipur,

Nagpur, Pune y Lucknow .

Ciudades del Nivel 3 (India): Estas son ciudades menores

que tienen una población de menos de un millón .

Algunos ejemplos de ciudades del Nivel 3 incluyen Trichy

y Madurai .

Subempleo: Una situación en donde el trabajador tiene

empleo, pero no en la capacidad deseada, ya sea en

términos de remuneración, horas o nivel de habilidades y

experiencia . Como resultado, las cifras del desempleo se

distorsionan por el hecho de que algunas personas que

buscan empleo de tiempo completo sólo pueden asumir

trabajos de tiempo parcial o eventuales .

Gráfica 1: ¿Cómo se siente con respecto al rumbo de la economía nacional en los próximos 12 meses? . . . . . . . . . . . . . . . 6

Gráfica 2: ¿Qué tan preocupado diría usted que se encuentra en este momento acerca de su situación financiera? . . . 6

Gráfica 3: ¿Cuál de las siguientes situaciones le preocupan? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Gráfica 4: ¿Qué porcentaje del valor del inmueble le sería conveniente tomar en préstamo? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Gráfica 5: Comportamiento de los pagos hipotecarios durante los últimos 12 meses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Gráfica 6: Las 5 causas principales para tener dificultades para cumplir con los pagos hipotecarios . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Gráfica 7: Proporción de deudores que espera enfrentar dificultades con los pagos hipotecarios en algunos

o todos los meses del siguiente año . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Gráfica 8: Porcentaje del ingreso que CPV potenciales dedican para el pago de deudas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Gráfica 9: Número de otras generaciones que viven en el hogar de un CPV potencial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Gráfica 10: Edad promedio de los CPV por año de compra del bien inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Gráfica 11: Proporción que está de acuerdo en que ahora es un buen momento para adquirir una vivienda . . . . . . . . . . . 13

Gráfica 12: ¿Qué hace que ahora sea un buen momento para adquirir su propia casa? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Gráfica 13: ¿Qué hace que ahora sea un mal momento para adquirir su propia casa? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Gráfica 14: ¿Qué tan útil considera los siguientes usos del seguro de crédito a la vivienda? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Gráfica 15: Australia vs . el promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Gráfica 16: Perfil de propietarios de bienes inmuebles en Australia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Gráfica 17: Canadá vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Gráfica 18: Antecedentes y perspectivas de pagos de créditos hipotecarios en Canadá . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

Gráfica 19: India vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21

Gráfica 20: ¿Por qué opina usted que éste es una buen momento para adquirir una vivienda? en India . . . . . . . . . . . . . . . .22

Gráfica 21: Irlanda vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

Gráfica 22: Motivos de preocupación por las finanzas personales en Irlanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Gráfica 23: Italia vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

Gráfica 24: Situación financiera real para comprar vs deseo de adquirir una vivienda; encuestados que no son

propietarios de bienes inmuebles en Italia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26

Gráfica 25: México vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27

Gráfica 26: Las 7 preocupaciones principales en las dificultades de pago para los próximos 12 meses en México . . . . . .28

Gráfica 27: RU vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

Gráfica 28: Situación financiera real para comprar vs deseo de adquirir una vivienda; encuestados que no son

propietarios de bienes inmuebles en el Reino Unido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30

Gráfica 29: EEUU vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Gráfica 30: ¿Por qué opina usted que éste es una buen momento para adquirir una vivienda? – EU . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32

Gráficas

Tabla 1: Australia – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Tabla 2: Canadá – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Tabla 3: India – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21

Tabla 4: Irlanda – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

Tabla 5: Italia – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

Tabla 6: México – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27

Tabla 7: Reino Unido – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

Tabla 8: Estados Unidos – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Tablas

Acerca de Genworth Genworth Financial, Inc es un líder global entre compañías de seguridad financiera, y una de las 500 empresas de

Fortune . Los activos de Genworth superan los $100 mil millones de dólares y emplea aproximadamente a 6,500

personas en más de 25 países . Sus productos y servicios atienden las necesidades de inversión, protección, retiro y

estilo de vida de más de 15 millones de clientes . Genworth opera a través de tres áreas: Retiro y Protección, Seguro de

Crédito a la Vivienda en Estados Unidos e Internacional . Sus productos y servicios se ofrecen a través de intermediarios

financieros, consultores, distribuidores independientes y especialistas en ventas . Los inicios de Genworth Financial

datan de 1871, pero no es sino hasta el 2004 que se convierte en una empresa pública . Sus oficinas corporativas se

encuentran en Richmond, Virginia . Para mayor información visite genworth.com .

Acerca de RFi Retail Finance Intelligence (RFI) es una empresa de investigación estratégica que brinda asesoría de investigación

primaria personalizada, combinando datos analíticos de mercados y clientes . El análisis de RFI se apoya en la

investigación primaria de empresa a empresa y de empresa a cliente, que permite a RFI hacer recomendaciones

prácticas con base en los problemas clave que afectan cualquier segmento del mercado de servicios financieros .

Otros Estudios de Genworth Internacional Índice Genworth de Vulnerabilidad FinancieraEl Índice Genworth de Vulnerabilidad Financiera se desarrolló para ofrecer un cálculo estimado claro y coherente de

las situaciones económicas generales de los hogares . Puede utilizarse para comparar, de un vistazo, los niveles de la

vulnerabilidad económica de los consumidores en diferentes países y para detectar cambios en los países individuales

a través del tiempo . Ahora en su cuarta edición, el Índice cubre 18 países, 14 de Europa, tres de América del Norte y

Australia .

genworth.com/mortgagetrends

Excención de Responsabilidad Este informe se basa en los resultados de la encuesta de más de 9,000 adultos de ocho países y, aunque la información que contiene es vigente a la fecha de publicación, está sujeta a cambio sin previo aviso. Genworth no tiene ninguna obligación de actualizar la información o corregir las inexactitudes que puedan llegar a ser aparentes en una fecha posterior. Se debe obtener permiso de Genworth para que terceros usen este informe. Genworth no asume ninguna responsabilidad de la dependencia en la información que contiene el informe, ni de su exactitud o completud

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