identificaciÓn y valoraciÓn del componenete econÓmico de
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IDENTIFICACIÓN Y VALORACIÓN DEL COMPONENETE ECONÓMICO DE
TERRENO EN EL BARRIO LA ARBOLEDA DEL MUNICIPIO DE FACATATIVÁ-
CUNDINAMARCA, MEDIANTE LA METODOLOGÍA DE VALORACIÓN MASIVA
DE ZONAS HOMÓGENEAS FISICAS Y GEOECONÓMICAS
Presentado por
CESAR ALFONSO JIMÉNEZ
QUINTERO
UNIVERSIDAD SANTO
TOMÁS FACULTAD DE
INGENIERÍA
ESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN TERRITORIAL Y
AVALÚOS BOGOTA D.C.
2021
2
IDENTIFICACIÓN Y VALORACIÓN DEL COMPONENETE ECONÓMICO DE
TERRENO EN EL BARRIO LA ARBOLEDA DEL MUNICIPIO DE FACATATIVÁ-
CUNDINAMARCA, MEDIANTE LA METODOLOGÍA DE VALORACIÓN MASIVA
DE ZONAS HOMÓGENEAS FISICAS Y GEOECONÓMICAS
Presentado por
CESAR ALFONSO JIMÉNEZ
QUINTERO
Estudio de caso para optar el título de Especialista en
Gestión Territorial y Avalúos.
Presentado a
Gerardo Urrea Caceres
UNIVERSIDAD SANTO
TOMÁS FACULTAD DE
INGENIERÍA
ESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN TERRITORIAL Y
AVALÚOS BOGOTA D.C.
2021
3
Nota de aceptación
Revisor
Jurado
4
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 7
1. MARCO GENERAL ........................................................................................................................ 7
1.1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA ................................................................................................... 7
1.2. JUSTIFICACIÓN......................................................................................................................... 8
1.3. OBJETIVOS ............................................................................................................................. 10
1.3.1. Objetivo General ............................................................................................................... 10
1.3.2. Objetivos Específicos ......................................................................................................... 10
1.4. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................... 11
2. MARCO DE REFERENCIA ............................................................................................................ 11
2.1. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................. 11
2.2. IMPLICACIONES SOCIALES, CULTURALES Y ECONÓMICAS .................................................... 13
2.3. MARCO CONCEPTUAL ........................................................................................................... 16
2.4. ESTADO DEL ARTE ................................................................................................................. 18
2.5. MARCO NORMATIVO ............................................................................................................ 19
3. METODOLOGÍA .......................................................................................................................... 21
3.1. VERIFICACIÓN DE INSUMOS .................................................................................................. 22
3.2. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS ................................................................ 22
3.2.1. Revisión del Modelo LADM_COL ....................................................................................... 22
3.2.2. Diseño de la Variable Topografía ...................................................................................... 24
3.2.3. Diseño de la Variable Influencia Vial ................................................................................. 27
3.2.4. Diseño de la Variable Servicios Públicos ........................................................................... 29
3.2.5. Diseño de la Variable Uso Actual del Suelo ....................................................................... 32
3.2.6. Diseño de la Variable Norma de Uso................................................................................. 33
3.2.7. Diseño de la Variable Tipificación ..................................................................................... 35
3.3. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS ................................................................ 37
3.4. ANÁLISIS DEL MERCADO ....................................................................................................... 39
3.5. SELECCIÓN DE LOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN .................................................................. 40
3.6. AVALÚOS PUNTUALES ........................................................................................................... 41
3.7. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS .............................................. 45
4. LIMITANTES ............................................................................................................................... 47
5. PERTINENCIA E IMPACTO .......................................................................................................... 47
5
6. LA GESTIÓN TERRITORIAL ........................................................................................................ 477
7. CONCLUSIONES ......................................................................................................................... 49
8. RECOMENDACIONES ................................................................................................................. 50
Bibliografía ........................................................................................................................................ 52
6
LISTA DE TABLAS
Tabla 1. Tipología Constructiva Metodología IGAC. .......................................................... 35
Tabla 2. Codificación Zonas Homogéneas Físicas ZHF. ..................................................... 38
Tabla 3. Valor Metro Cuadrado ZHF. .................................................................................. 46
LISTA DE FIGURAS
Figura 1. Localización general de la zona de estudio. .......................................................... 12
Figura 2. Localización especifica de la zona de estudio en el municipio de Facatativá. ..... 13
Figura 3. Acercamiento al Barrio La Arboleda. ................................................................... 16
Figura 4. Metodología del Proyecto. .................................................................................... 21
Figura 5. Modelo LADM_COL. .......................................................................................... 23
Figura 6. Submodelo de Avalúos Modelo LADM_COL. .................................................... 24
Figura 7. Identificación de la Variable Topografía. ............................................................. 25
Figura 8. Mapa de Alturas Barrio La Arboleda. ................................................................... 26
Figura 9. Perfil de Elevación Barrio La Arboleda. ............................................................... 26
Figura 10. Mapa de la Variable Topografía. ........................................................................ 27
Figura 11. Sistema Vial Barrio La Arboleda. ....................................................................... 28
Figura 12. Reconocimiento Vial Barrio La Arboleda. ......................................................... 28
Figura 13. Mapa de la Variable Influencia Vial. .................................................................. 29
Figura 14. Identificación Servicios Públicos Barrio La Arboleda........................................ 31
Figura 15. Mapa de la Variable Servicios Públicos.............................................................. 31
Figura 16. Identificación de Uso Actual del Suelo. .............................................................. 32
Figura 17. Mapa de la Variable Uso Actual del Suelo. ........................................................ 33
Figura 18. Consulta Variable Norma de Uso. ...................................................................... 34
Figura 19. Mapa de la Variable Norma Uso Actual del Suelo. ............................................ 34
Figura 20. Tipificación de las Construcciones Barrio La Arboleda. .................................... 36
Figura 21. Comercio Barrial - La Arboleda. ........................................................................ 37
Figura 22. Mapa de la Variable Tipificación de las Construcciones. ................................... 37
Figura 23. Mapa de Zonas Homogéneas Físicas. ................................................................. 39
Figura 24. Ofertas Barrio La Arboleda. ................................................................................ 40
Figura 25. Georreferenciación de los Puntos de Investigación. ........................................... 40
Figura 26. Punto Investigación 1. ......................................................................................... 41
Figura 27. Punto de Investigación 2. .................................................................................... 41
Figura 28. Punto de Investigación 3. .................................................................................... 42
Figura 29. Punto de Investigación 4. .................................................................................... 42
Figura 30. Punto de Investigación 5. .................................................................................... 43
Figura 31. Punto de Investigación 6.
Figura 32. Punto de Investigación 7. .................................................................................... 44
Figura 33. Punto de Investigación 8. .................................................................................... 44
Figura 34. Punto de Investigación 9. .................................................................................... 45
Figura 36. Mapa de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.
7
INTRODUCCIÓN
Los procesos catastrales en el país son una herramienta que permite la inversión
efectiva no solo en la escala nacional, sino local. Sin embargo, el gran periodo de
desactualización en el que se encontró el país durante décadas genera que dichos procesos no
sean recibidos de forma exitosa por los ciudadanos, pues existen casos extremos en los que
no existe presencia alguna de formación catastral. Ahora bien, pese a los ajustes y la
reformulación del enfoque catastral en el país, este sigue teniendo una fuerte directriz de tipo
fiscal y el desconocimiento de su contribución a los temas de planificación y desarrollo
territorial, generan afectaciones negativas para la formulación y ejecución de políticas
públicas. (Suarez Mejia, 2021) Por lo anterior y para realizar un análisis del mercado
inmobiliario, el presente trabajo tiene como finalidad efectuar la determinación de la Zonas
Homogéneas Físicas y Geoeconómicas del barrio La Arboleda, ubicado en el municipio de
Facatativá, Cundinamarca.
1. MARCO GENERAL
1.1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
Las metas del nuevo Plan Nacional de Desarrollo y la importancia de los procesos
catastrales en el país, no solo ha contribuido con el progreso de los territorios, sino que ha
generado la implementación de nuevas metodologías de valoración masiva como la base
fundamental para la formación y actualización del catastro en sus componentes físicos y
económicos. Ahora bien, el crecimiento económico de la nación, se ve reflejado de forma
especial en el sector inmobiliario, el catastro, la valoración predial y la tributación, pues el
aumento generalizado en los procesos de compra, venta, alquiler, entre otros, impacta de
8
forma directa las dinámicas de los mismos. (Suarez Mejia, 2021) Aun así, es importante
mencionar que más que metas o propósitos del Plan Nacional de Desarrollo actual o la visión
como mecanismos para la obtención de cifras, estos contribuyen con la determinación más
precisa y coherente de los valores del suelo.
Las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas son el instrumento metodológico más
empleado por los sectores público y privado para la determinación de valores de referencia
y su evolución se ha visto marcada por la implementación de modelos internacionales,
dejando a un lado el sesgo experimental propio de la persona encargada de la ejecución y
otorgándole más peso a las mismas. (Quete Ovalle, 2017) En razón a lo anterior y para
contribuir con la planificación adecuada de inversión pública, el desarrollo del territorio y el
análisis del crecimiento territorial, se determinarán los valores del suelo del barrio La
Arboleda, ubicado en el municipio de Facatativá Cundinamarca, mediante el empleo de las
Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.
1.2. JUSTIFICACIÓN
Teniendo en cuenta las políticas y programas desarrollados en los últimos tiempos
por los Gobiernos Nacionales de Turno y los cuales han sido implementados mediante Planes
de Desarrollo, en los que se incluyen temas en materia de inversión en infraestructura y
debido al auge del Catastro Multipropósito como una herramienta para la construcción de un
territorio articulado, integrado y coherente en los aspectos físico, jurídico, económico y social
(Alcázar Molina, 2015); las metodologías de valoración masiva, no solo han sido de vital
importancia para la determinación económica de los componentes inmobiliarios, sino que,
han tenido una evolución progresiva, que ha contribuido al cubrimiento de las necesidades
de la sociedad y generado una asignación del valor de los bienes más eficiente y justa. (Pulido
9
Ronquira & Cortés Alzate, 2018) Lo anterior se encuentra soportado en la búsqueda de
estrategias y procedimientos técnicos que permitan garantizar la continuidad del proceso y la
transparencia de las metodologías de valoración utilizadas.
Por tal razón, las autoridades de planeación en general y el Municipio de Facatativá han
desarrollado e implementado una serie de actuaciones urbanísticas, tomando como referencia
la dinámica urbana propia del municipio y los principios de ordenamiento territorial, con el
propósito de dotar la zona con una infraestructura física y jurídica, que permita el desarrollo
de las actividades sociales y económicas naturales de los procesos de civilización y
evolución, y por ende, las retribuciones al gobierno, representadas en los temas fiscales y
tributarios.
Por lo anterior, es necesario clarificar la metodología de valoración masiva tradicional y por
excelencia la determinada por las autoridades catastrales en cabeza del Instituto Geográfico
Agustín Codazzi, así como los Gestores y Operadores Catastrales habilitados en el país,
posterior al cumplimiento de los requisitos establecidos en la Resolución 817 de 2019, para
los procesos de formación, actualización y conservación catastral.
Estas iniciativas de actualización y en general los procesos catastrales dependen de las
iniciativas gubernamentales, así como de los programas y metas trazadas por las autoridades
de turno, que en la actualidad están orientadas al logro del 60% de actualización catastral y
a la duplicidad en la velocidad de titulación (Congreso de la República de Colombia, 2019),
por lo cual, este estudio pretende resaltar la necesidad de contar con información actualizada
del territorio, mediante la implementación de un modelo de valoración masivo, que involucre
las variables y condiciones físicas del entorno.
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1.3.OBJETIVOS
1.3.1. Objetivo General
• Determinar valores comerciales de referencia, mediante el empleo de la metodología
masiva de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas para el Barrio La Arboleda
del Municipio de Facatativá – Cundinamarca, cuyas variables reflejan la aplicación y
ejecución de recursos públicos en un barrio tipo del Municipio de Facatativá en
cuanto a infraestructura urbana y de servicios.
1.3.2. Objetivos Específicos
• Realizar el levantamiento en campo, a través de métodos indirectos, como fotografías
áreas, cartografía y documentos que permitan la recopilación de información física y
normativa necesaria, para el diseño de Zonas Homogéneas Físicas.
• Analizar la tendencia económica del Barrio La Arboleda, mediante la depuración de
datos de mercado presentes en la zona, o en áreas y sectores adyacentes que sean
comprables y que conserven similares condiciones de entorno e infraestructura
urbana.
• Sistematizar la información recopilada y analizada en un software especializado,
asociado a entornos georreferenciados y Sistemas de Información Geográfica.
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1.4. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
El presente proyecto, servirá como herramienta y mecanismo para las entidades
estatales, entes territoriales y demás actores sociales en la construcción de programas,
proyectos y políticas que sean acordes con la realidad del barrio la Arboleda en el Municipio
de Facatativá. Por otra parte, permitirá al lector en general observar la dinámica predial de
dicho barrio, las características físicas, económicas, de movilidad entre otras que a simple
vista parecen no tener ninguna relevancia, pero que determinan el desarrollo de dicho sector
y hacen más comprensible los fenómenos presentes allí. Adicionalmente, será un apoyo para
los habitantes del municipio en general en lo relacionado con el proceso de actualización
catastral, liquidación y cobro del impuesto predial. La determinación de las Zonas
Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, se realizará siguiendo la guía metodológica del
Instituto Geográfico Agustín Codazzi-IGAC, como máxima autoridad catastral.
2. MARCO DE REFERENCIA
2.1. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO
El municipio de Facatativá se encuentra ubicado en el extremo occidental de la Sabana de
Bogotá y en el centro del departamento de Cundinamarca, a una altura aproximada de 2.600
metros sobre el nivel del mar, con una superficie de 158 kilómetros cuadrados, conformados
por 6 kilómetros cuadrados de área urbana y 152 de área rural. A tan solo 34 kilómetros de
la ciudad de Bogotá (Alcaldía Municipal de Facatativá, 2018), el municipio incluye una
amplia zona plana de sabana, circundada por una cadena de cerros entre los cuales se destacan
Manjuy, el Mirador, Cuchilla Las Pilitas, donde nacen varias corrientes hídricas que cruzan
el territorio, entre ellas: los ríos Los Andes Botello y las quebradas Mancilla y Guapucha.
12
(Rincón Martinez, 2012) El municipio limita al norte con los municipios de Sasaima, la Vega,
y San Francisco; al oriente con Madrid y el Rosal; al sur Zipacón y Bojacá; finalmente al
occidente con los municipios de Anolaima y Albán.
Figura 1. Localización general de la zona de estudio.
Fuente: Elaboración Propia.
Ahora bien, para suministrar una ubicación más precisa, el presente trabajo será desarrollado
en el barrio La Arboleda perteneciente al Área Funcional Grandes Áreas Verdes (Guillermo
Aldana Dimas; Concejo Municipal de Facatativá, 2020), ubicado en la zona urbana del
municipio de Facatativá, en las coordenadas 4° 48' 35,21" Norte y 74° 20' 40,28" Oriente, en
el costado centro-oriental de dicho municipio. El barrio la Arboleda limita al norte con el
barrio los Llanitos, al oriente con el barrio Juan Pablo II y finalmente al suroeste con el barrio
Mirador de la Arboleda.
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Figura 2. Localización especifica de la zona de estudio en el municipio de Facatativá.
Fuente: Elaboración Propia.
2.2. IMPLICACIONES SOCIALES, CULTURALES Y ECONÓMICAS
Pese a que el concepto de Catastro en Colombia, tiene un enfoque multifinalitario que
va más allá del soporte para temas fiscales y económicos, y que es concebido como una
herramienta para la recopilación de información que permita el correcto ordenamiento
territorial, la administración del territorio, la formulación e implementación de políticas
públicas, entre otras acciones. (Ramos Rodríguez, 2003) Es evidente que la concepción
tradicional y general del catastro en el país se mantiene y se encuentra más asociada a temas
fiscales y tributarios, por consiguiente, las afectaciones que se generan en el desarrollo de los
procesos de actualización catastral, en la adopción de nuevos modelos de datos como el
Modelo para el Ámbito de la Administración del Territorio LADM_COL y la determinación
de valores de referencia, genera importantes impactos en las comunidades. (Lobo Ramírez,
2019)
14
Como es de amplio conocimiento, la desactualización catastral en el país, generada por
diversos factores en los que se incluyen, los problemas de articulación y coordinación
interinstitucional, la carencia de insumos para la realización del levantamiento predial y otros
más expuestos en los CONPES 3859 y 3958 (Garnica Olarte, 2020), traen consigo una suma
de afectaciones negativas, estás reflejadas principalmente en las enormes brechas presentes
entre los valores de avaluó catastral para vigencias actuales y anteriores, y que van de la mano
con los incrementos súbitos en el pago del impuesto predial, puesto que el avalúo catastral
es la base gravable para el cálculo del mismo; por tal razón, es de vital importancia realizar
campañas de socialización y concientización ciudadana sobre los procesos de actualización
catastral, sus causas, consecuencias, ventajas, desventajas, entre otros puntos relevantes, con
el fin de reducir el impacto social en las comunidades. ( Cartagena et al, 2020) Por otra parte,
la correcta aplicación de la Ley 1995 de Agosto 20 de 2019, en la cual se establecen los
límites para los incrementos del impuesto predial unificado y se dictan otras disposiciones en
cuanto a tributación en el territorio nacional (Congreso de la República de Colombia, 2019),
contribuye a que sea menor el impacto social y económico para los habitantes del territorio.
Sin embargo, el impacto generado por los procesos de actualización catastral no siempre es
negativo, las ventajas de tener un catastro actualizado se ven reflejadas más allá de la
veracidad de la información, en la construcción de un base que permitirá la planificación de
inversión social, el mejoramiento en la estructura urbana y muchas más acciones que
produzcan una correcta gestión del territorio.
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CONTEXTO GENERAL – MUNICIPIO DE FACATATIVÁ
De acuerdo al análisis situacional contenido en el Plan de Desarrollo – Facatativá
Correcta, un propósito común, para la vigencia 2020-2024, se logró identificar que en el
municipio de Facatativá la principal actividad económica que se desarrolla es la producción
agrícola, con presencia de cultivos de: flores, papa arveja, maíz, hortalizas, entre otros y los
cuales son comercializados en los municipios cercanos y en la Capital de la República. El
56% de los habitantes del municipio cuentan con viviendas tipo apartamento, el 18% tipo
casa, el 13.3% tipo de habitación y tan solo el 6% tipo finca. La tenencia en el municipio se
distribuye de la siguiente manera, el 85% de la población vive en arriendo, el 5% en su
propiedad, el 2% mediante carta cheque y el 8% restante a otro tipo de tenencia.
Adicionalmente, se incluyen las cifras de los ingresos de la población, en donde se identifica
que el 67% de la población no cuenta con ningún tipo de ingresos y cerca de 32.3% cuenta
con ingresos que oscilan entre 1 y 3 salarios mínimos y el resto de la población no respondió
la encuesta. (Concejo Municipal de Facatativá, 2020)
CONTEXTO ESPECIFICO – BARRIO LA ARBOLEDA
Actualmente el Barrio La Arboleda es un sector residencial consolidado, pese a que se
encuentra en una zona de periferia, sus construcciones obedecen a viviendas edificadas por
autoconstrucción con una vetustez que supera los 20 años (en su mayoría), los instrumentos
de ordenamiento territorial y la normativa reglamentada, han permitido que dicho sector
cuente garantías de servicios públicos y asignación de usos urbanos. A continuación, se
presenta una imagen del sector.
16
Figura 3. Acercamiento al Barrio La Arboleda. Fuente: Google Maps.
Teniendo en cuenta estas condiciones específicas se puede concluir que existe un proceso
continuo de actuaciones desde el punto de vista jurídico y catastral que permite el desarrollo
de las metodologías de valoración masivas, cuyos resultados son el objeto de este estudio.
2.3. MARCO CONCEPTUAL
• Terreno: Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida. Es la porción
de tierra con una extensión geográfica definida, generalmente definida por sus
linderos. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2019)
• Destinación Económica: Es la clasificación que se da a cada inmueble en su
conjunto, incluyendo terreno, construcciones y/o edificaciones, en la identificación
predial, de conformidad con la actividad predominante en área que en él se desarrolle.
(Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2007)
• Norma: Es la referencia normativa sobre la actividad que se puede desarrollar en un
espacio geográfico determinado de conformidad con lo planteado, planificado y
17
reglamentado por la autoridad competente. Se constituye en una variable del estudio
de zonas homogéneas físicas para la determinación de valores unitarios del terreno.
(Castillo Grisales, 2018)
• Uso: Es la actividad que se desarrolla en un determinado espacio geográfico, en el
momento de la elaboración del estudio de zonas homogéneas físicas. (Instituto
Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2019)
• Zonas Homogéneas Físicas: Son espacios geográficos que tienen características
similares en cuanto a vías, servicios públicos, uso del suelo, norma urbanística y
topografía. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2019)
• Zonas Homogéneas Geoeconómicas: Son espacios geográficos construidos y
determinados a partir de las Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios
similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.
(Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2019)
• Avalúo Catastral: Es el valor de un predio, obtenido por ejercicio técnico que, en
ningún caso, podrá ser inferior al 60% del valor comercial o superar el valor de este.
Para su determinación no determinación no será necesario calcular de manera
separada el valor del suelo y el de la construcción. (Departamento Administrativo
Nacional de Estadistica , 2020)
• Avalúo Comercial: Es el precio más probable por el cual un predio se transaría en
un mercado en el cual los compradores y vendedores actúan de forma libre y con
conocimiento de las condiciones o características que afectan el bien. Para su
determinación no será necesario calcular de manera separada el valor del suelo y el
de la construcción. (Decreto 1420, 1998)
18
• Área: Extensión de la superficie de área del terreno, resultado de la medición por
levantamiento planimétrico predial. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC,
2019)
• Predio: El concepto de predio es muy amplio, para efectos registrales es sinónimo de
inmueble. El predio está definido como una porción de terreno delimitada, no
separada por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o
edificaciones, perteneciente a personas naturales, jurídicas o a la Nación. (Instituto
Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2019)
2.4. ESTADO DEL ARTE
El trabajo de grado “Actualización de las Zonas Homogéneas Físicas y Elaboración
de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas en el corredor vial Caucasia- Zaragoza-
Municipios de Caucasia y Zaragoza, Departamento de Antioquia”, elaborado por Frederick
Parra y Jesús Quiroga, como apoyo a las empresas Corporación Registro De Avaluadores y
Lonja Colombiana De La Propiedad Raíz, con el propósito de brindar información confiable
para la realización de informes valuatorios que reflejaran la realidad de los predios y que
tuvieran en cuenta las variaciones de normas de uso del suelo, ordenamiento territorial, entre
otras y para lo cual se empleó la metodología expuesta por el Instinto Geográfico Agustín
Codazzi – IGAC, reflejo que la determinación de dichas zonas es de vital importancia para
la elaboración de proyectos de infraestructura vial como medio de avance para la comunidad,
adicionalmente, se logró concluir que la determinación efectiva de las variables se visualiza
como el eje central de los resultados obtenidos. (Parra Perez & Quiroga, 2019)
El trabajo de grado “Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas zona rural del municipio
de Cota veradas La Moya, Pueblo Viejo, Cetime, El Abra, El Rozo y Resguardo Indígena”,
19
generado por Elizabeth Ramos y Nelson Quiroz, muestra de forma detallada la elaboración
de dichas zonas, haciendo uso de la guía metodológica del profesor Jaime Silva, la cual
contiene siete (7) variables: Categoría del Suelo, Zonas de Actividad, Áreas Homogéneas de
Tierras, Cobertura del Uso Actual, Tipo Según Cobertura Uso Actual, Aguas y Vía, la
generación de las Zonas Homogéneas Físicas se da gracias a la intersección de las variables
anteriormente mencionadas, luego se seleccionaron los puntos de investigación y se
determinó el valor de los mismos, finalmente se determinaron las Zonas Homogéneas
Geoeconómicas. Además, se logró concluir que la construcción de las zonas sirve como
insumo fundamental para el suministro de información a las entidades estatales del
municipio, es necesario contar con un equipo multidisciplinar que cuente con conocimientos
en diversos temas en los que se incluyen los sistemas de información geográfica,
normatividad y planes de ordenamiento territorial, mercado inmobiliario, además de contar
con información secundaria complementaria que permita hacer estudios preliminares para la
posterior verificación en campo. (Ramos Díaz & Quiroz, 2019)
2.5. MARCO NORMATIVO
La definición de las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, va más allá de la
normatividad propia de valuación, la Constitución Política de Colombia promulgada en el
año 1991, como carta magna del país, establece en el artículo 58 las garantías de la propiedad
privada, posterior a esto en el año 1999 y mediante el acto legislativo 1 dicho artículo es
modificado quedando de la siguiente forma: “Se garantiza la propiedad privada y los demás
derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni
vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos
de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares
20
con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o
social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente
una función ecológica. El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias
de propiedad.” (Congreso de la República de Colombia, 1999) Por otra parte, la Ley 1955 de
2019, por medio de la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo para la vigencia 2018-
2022 “Pacto por Colombia, pacto por la equidad”, como la hoja de ruta a seguir durante dicho
periodo, incluye temas relacionados con la legalidad de la propiedad, la naturaleza de la
gestión catastral, define responsabilidades, requisitos y establece el régimen sancionatorio en
cuanto a la actividad de gestión catastral y algunas disposiciones adicionales en cuanto a
ordenamiento territorial. (Congreso de la República de Colombia, 2019)Para la
determinación de las Zonas Geoeconómicas es necesario realizar avalúos específicos en
predios denominados puntos de investigación, siguiendo las normas, procedimientos,
parámetros y criterios reglamentados mediante Decreto 1420 de 1998 para la determinación
del valor comercial de los bienes inmuebles. (Decreto 1420, 1998) Los procesos de
actualización catastral generan variaciones en la liquidación del impuesto predial unificado,
para tal fin el Decreto 1820 de 2020, norma modificadora del Decreto 1082 de 2015,
determina los porcentajes de incremento de los avalúos catastrales para la vigencia de 2021.
Por tal razón, se incluyen especificaciones para el reajuste de los avalúos catastrales de
predios urbanos formados y no formados para la vigencia de enero 10 del año 2020, rurales
y el no reajuste para predios rurales y urbanos formados o actualizados durante el 2020.
(Departamento Administrativo Nacional de Estadistica , 2020) Finalmente y no siendo
menos importantes se tomaron como referencia la Ley 388 de 1997, por medio de la cual se
ordena la formulación de planes y esquemas de ordenamiento territorial; la Resolución 070
de 2011, por medio de la cual se reglamentan los procesos de formación, actualización y
21
conservación catastral; la Resolución 620 de 2008 del IGAC, por la cual se establecen los
procedimientos para la actividad valuatoria y finalmente la Ley 1673 de 2013, por la cual se
reglamenta la actividad del avaluador en Colombia.
3. METODOLOGÍA
El presente trabajo se desarrolló en etapas, en la primera de ellas se realizó un
acercamiento y caracterización general del barrio La Arboleda, como paso siguiente se
efectúo la construcción de las variables topografía, influencia vial, servicios públicos, uso
actual del suelo, norma del suelo, tipificación de las construcciones, como insumo
fundamental para la generación de las Zonas Homogéneas Físicas de dicho barrio. Posterior
a ello, se recopiló información de ofertas de inmuebles en venta en el sector y en sectores
aledaños, luego se espacializaron y depuraron las ofertas obtenidas, y finalmente se realizó
el mercado con su respectivo análisis. En la segunda fase, se seleccionaron los puntos de
investigación y se llevaron a cabo los avalúos de dichos puntos, por último, se construyeron
las Zonas Geoeconómicas. En la tercera y última fase se presentan los resultados y las
conclusiones.
Figura 4. Metodología del Proyecto.
Fuente: Elaboración Propia.
22
3.1. VERIFICACIÓN DE INSUMOS
Para el desarrollo del presente proyecto y debido a la escala del mismo, se
identificaron de forma detallada los recursos que serán empleados en el desarrollo de la
metodología, en la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas, en la identificación de
los puntos de investigación, en la elaboración de los avalúos puntuales y finalmente en la
determinación de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, para el Barrio La Arboleda del
Municipio de Facatativá.
En primera medida se tendrán en cuenta los Equipos y Tecnología, en donde se incluyen:
• Hardware (Equipo de cómputo Investigador 1, equipo de procesamiento de datos apto
para sistemas de información geográfica, navegador satelital, periféricos externos
(Disco Duro, Teclado y Mouse óptico).
• Software (Sistema de Información Geográfica (Arcgis, Arcgis Pro, QGis), Windows
10, Microsoft Office y Base Camp).
En segundo lugar, se incluyen los elementos requeridos para el traslado y el reconocimiento
de campo, en un gran grupo denominado Transporte. Finalmente, se muestras los Materiales
y Suministros (Resmas de Papel, impresora, equipo de oficina, esferos negro y rojo,
marcadores Sharpie de diversos colores, escala).
3.2. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS
3.2.1. Revisión del Modelo LADM_COL
Mediante Resolución Conjunta No. 499 del 28 de mayo de 2020, se adopta el Modelo
Extendido de Catastro Registro para Colombia Modelo LADM_COL, como adaptación de
la norma ISO 19152 del año 2012. [24] Dicho estándar permite la estandarización en la
23
administración del territorio y será aplicada en Colombia para la implementación de la
política de Catastro Multipropósito.
Figura 5. Modelo LADM_COL.
Fuente: https://github.com/SwissTierrasColombia/LADM_COL
Define la semántica y estructura de datos para la información de los componentes físico,
jurídico y económico de los procesos de formación o actualización catastral con enfoque
multipropósito. Adicionalmente, este se subdivide en modelos; para el presente trabajo, será
empleado y relacionado de forma directa el modelo de avalúos, el cual incluye los elementos
geográficos de la división político administrativa de las entidades territoriales y la
sectorización catastral a nivel municipal definido por el Gestor catastral, de igual forma, la
delimitación vial para la definición de la nomenclatura predial, además de relacionar los
elementos para determinación de las zonas homogéneas físicas y zonas homogéneas
geoeconómicas para la liquidación de los avalúos catastrales. Es importante mencionar que
dicho submodelo, no es de obligatoria implementación. (Swiss Tierras, 2020)
24
Figura 6. Submodelo de Avalúos Modelo LADM_COL.
Fuente: https://github.com/SwissTierrasColombia/LADM_COL
3.2.2. Diseño de la Variable Topografía
Para el diseño de la variable topografía, se tuvieron en cuenta las características y/o
condiciones naturales propias del relieve del barrio La Arboleda, es importante mencionar
que dicha variable es indispensable para el desarrollo de las construcciones, sin embargo, en
esta también se incluyen aspectos tales como las zonas anegadizas o inundables, las
discontinuidades físicas (taludes, caños y ríos), áreas de potencial derrumbe, zonas de riesgo
de desastre, entre otras. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2017)
Para la construcción de la variable, se realizaron dos procesos, en el primero de ellos fue
necesario el reconocimiento en campo, para la identificar las condiciones del terreno y demás
factores. El resultado del proceso arrojo que el barrio La Arboleda no cuenta con pendientes
importantes que dificulten el desarrollo de construcciones, no se encontró presencia de
25
drenajes de agua, zonas de alto riesgo por deslizamiento, entre otras zonas con amenaza
natural e hídrica importante.
Figura 7. Identificación de la Variable Topografía.
Fuente: Google Maps.
En segundo lugar, pero no siendo menos importante, se realizó la identificación de la variable
topografía empleando recursos digitales y software especializado. La siguiente imagen
corresponde al mapa de alturas para el barrio La Arboleda, Facatativá, obtenido en el visor
web Topographic-Map y en el cual se aprecia que la variación de alturas para el sector no es
importante y/o relevante.
26
Figura 8. Mapa de Alturas Barrio La Arboleda.
Fuente:.https://es-co.topographic-map.com/maps/6e32/Facatativ%C3%A1/
Finalmente, y para corroborar la información obtenida con los métodos anteriores se elaboró
el perfil de elevación en el Software Google Earth, el cual reflejo una elevación promedio
del 2.4%, como se aprecia a continuación:
Figura 9. Perfil de Elevación Barrio La Arboleda.
Fuente: Google Earth.
27
Con la información recopilada se construye la variable topografía, estableciendo que para el
barrio La Arboleda el rango de pendiente oscila entre 0 y 7%, para precisar que la topografía
en el sector es plana.
Figura 10. Mapa de la Variable Topografía.
Fuente: Elaboración Propia.
3.2.3. Diseño de la Variable Influencia Vial
Para la construcción de la variable, se consultó el Plan de Ordenamiento territorial vigente,
en el que se obtuvo la siguiente información:
28
Figura 11. Sistema Vial Barrio La Arboleda.
Fuente: Plan de Ordenamiento Territorial 2001-2021.
En el barrio la arboleda se presenta un número importante de las vías de tipo local, esto
debido a la actividad predominante del sector, sin embargo, la carrera séptima (7ª) que recorre
la zona de sur a norte y de norte a sur, se cataloga como vía de tipo zonal. Para corroborar
dicha información, se realizó un recorrido por el sector obteniendo:
Figura 12. Reconocimiento Vial Barrio La Arboleda.
Fuente: Google Maps.
29
El reconocimiento de la zona de trabajo, nos muestra que evidentemente se cumple lo
estipulado en el Plan de Ordenamiento Territorial, con la presencia de tan solo una vía de
tipo zonal, adicionalmente, se espacializa dicha. A continuación, se presenta la
espacialización de la variable en el barrio La Arboleda.
Figura 13. Mapa de la Variable Influencia Vial.
Fuente: Elaboración Propia.
3.2.4. Diseño de la Variable Servicios Públicos
Para la determinación de la variable Servicios Públicos, se consultaron algunos
documentos, del Plan de Desarrollo para la vigencia 2020-2023, el Plan de Ordenamiento
Territorial 2001-2021, información disponible en las páginas oficiales de los prestadores de
servicios públicos para el municipio e información recopilada en campo. La prestación de los
servicios de Acueducto, Alcantarillado, Aseo se encuentran en el municipio de Facatativá a
30
cargo de la Empresa Aguas de Facatativá, según Capítulo I Artículo 4 del Acuerdo 012 de
abril 06 de 2009 emitido por el Concejo Municipal. (Empresa Aguas de Facatativá EAF SAS
ESP, 2018) La cobertura del servicio en el municipio pasó de un 92.64% en el año 2012 al
100% para el año 2020. Ahora bien, según estadísticas presentadas por la Gobernación de
Cundinamarca provenientes de la encuesta multipropósito del año 2017, la cobertura del
servicio de energía eléctrica es del 100%, el porcentaje de hogares que cuentan con
suministro de gas natural es del 83.05, los hogares que aún cuentan con servicio de telefonía
fija es de alrededor del 21%, el 43.79% de los hogares cuenta con servicio de internet (cifra
que se acrecienta con el inicio de la pandemia). (Gobernación de Cundinamarca, 2019) Ahora
bien, se realizó un recorrido en el barrio La Arboleda y se apreció que las cifras encontradas
con anterioridad corresponden a la realidad del sector. Tan sólo un predio en el sector
correspondiente a una cancha del Polideportivo La Arboleda, no cuenta con el total de los
servicios públicos básicos, adicionalmente, se observa que en el sector existe cobertura total
de servicios públicos básicos más algunos complementarios que varias según las necesidades
de cada hogar. La siguiente imagen corresponde a la identificación realizada en campo.
31
Figura 14. Identificación Servicios Públicos Barrio La Arboleda.
Fuente: Google Maps.
Se presenta espacialización de la variable servicios públicos para el barrio La Arboleda.
Figura 15. Mapa de la Variable Servicios Públicos.
Fuente: Elaboración Propia.
32
3.2.5. Diseño de la Variable Uso Actual del Suelo
Pese a que los planes de desarrollo y las normas generales de uso del suelo, se
encuentren establecidas, la realidad en muchos territorios es diferente a la misma. Para la
determinación de dicha variable fue necesario realizar recorrido en campo para con el
propósito de establecer, si efectivamente se cumple lo establecido en la norma o si por el
contrario se encuentran diferencias sustanciales entre la normatividad vigente y la realidad.
Figura 16. Identificación de Uso Actual del Suelo.
Fuente: Google Maps.
El reconocimiento predial realizado en el barrio La Arboleda, permitió identificar que dicho
sector cuenta con cerca del 90% de su suelo en uso en tipo residencial neto, sin embargo, se
aprecia una pequeña zona comercial barrial y algunos predios con uso institucional, en el que
se incluyen los parque y colegios. A continuación, se presenta el mapa de construcción de la
variable y en el que se identifica de forma clara el uso actual del suelo.
33
Figura 17. Mapa de la Variable Uso Actual del Suelo.
Fuente: Elaboración Propia.
3.2.6. Diseño de la Variable Norma de Uso
Para el diseño de la presente variable y entendiendo que está es la guía normativa y
legal en cuanto a la actividad que se puede desarrollar en el sector, para el cumplimiento de
los objetivos de desarrollo y contar con un territorio planificado y reglamentado, se consultó
el Plan de Ordenamiento Territorial, para la vigencia 2001-2021, se logró determinar que el
barrio La Arboleda se encuentra ubicado en el Área Funcional Grandes Áreas Verdes, en el
sector normativo número 7 y el cual tiene uso netamente residencial, como se aprecia en la
imagen siguiente:
34
Figura 18. Consulta Variable Norma de Uso.
Fuente: Plan de Ordenamiento Territorial 2001-2021
Por último, se construye la variable norma de uso del suelo y se presenta así:
Figura 19. Mapa de la Variable Norma Uso Actual del Suelo.
Fuente: Elaboración Propia.
35
3.2.7. Diseño de la Variable Tipificación
Posterior a la determinación del uso del suelo normativa y del uso del suelo actual, obtenidos
por diferentes métodos, se efectúa la clasificación de las mismas en virtud de las condiciones
particulares de sus elementos. El proceso de calificación constructiva no solo permite
identificar la calidad y tipo de las edificaciones, sino que permite tener un acercamiento a las
condiciones socioeconómicas, de ingresos y cultura de los habitantes del sector. En el
presente proyecto se empleó la metodología de clasificación del IGAC. En el barrio la
Arboleda, se identificaron 2 zonas.
Para el proceso de calificación constructiva de las edificaciones con uso de suelo residencial
se tuvieron en cuenta los siguientes criterios:
Tabla 1. Tipología Constructiva Metodología IGAC. Fuente: Guía Metodológica para la Determinación de la ZHF y ZHG
Tipo Descripción
Bajo Bajo Viviendas construidas sin ningún tipo de, generalmente con materiales de desecho tanto en las paredes
como en los techos, construido o acondicionado para alojamiento, aunque no reúna las condiciones
sanitarias indispensables.
Medio Bajo Viviendas que están construidas con o sin planeación y generalmente con materiales como madera,
prefabricado, ladrillo o bloque y con acabados sencillos, pueden disponer de algunos servicios
públicos básicos, están situados por lo general en la periferia y disponen de algunas vías públicas sin
pavimentar.
Medio Viviendas constituidas por edificaciones técnicamente planeadas, con fachadas calificadas como
regular, con muros de ladrillo o bloque, cubiertas de placa de concreto o teja en asbesto cemento.
Generalmente cuentan con servicios públicos básicos, poseen vías de comunicación pavimentadas y
medio de transporte urbano.
Medio Alto Viviendas constituidas por edificaciones técnicamente planeadas con fachada calificada de regular a
buena, estructura en concreto, muros de ladrillo o bloque revocados, estucados y pintados, cubiertas de
placa de concreto o teja en asbesto cemento; baños y cocinas calificados como medianos enchapados y
con fácil acceso a los medios de transporte.
Alto Viviendas constituidas por edificaciones totalmente terminadas y técnicamente planeadas
con fachada calificada como buena así como sus acabados, estructura en concreto
Barrial,
Sectorial
Viviendas constituidas por edificaciones con grandes áreas, amplios jardines o apartamentos lujosos.
De acuerdo a la información contenida en la tabla 1, se realizó el reconocimiento en campo
y se obtuvo que en el barrio La Arboleda, predominan los inmuebles residenciales 4 de tipo
36
Medio que cuentan con acabados sencillos, sin embargo, existe una pequeña zona que cuenta
con condiciones superiores en cuando a acabados.
Residencial 4 Medio
Residencial 5 Medio Alto
Figura 20. Tipificación de las Construcciones Barrio La Arboleda.
Ahora bien, para la zona comercial, se estableció que es de tipo barrial, pues no presenta
condiciones o características adicionales a las propias de las residenciales, el acceso a dichos
establecimientos es generalmente a pie, la mayor parte del comercio presente en el barrio La
Arboleda, corresponde a locas que comercializan artículos de primera necesidad, en el que
se incluyen tiendas de barrio, carnicerías, fruterías, entre otros, como se presenta a
continuación:
37
Figura 21. Comercio Barrial - La Arboleda.
Fuente: Google Maps.
Posterior al diseño de la variable, se espacialización y se generan los resultados que se
muestran a continuación:
Figura 22. Mapa de la Variable Tipificación de las Construcciones.
Fuente: Elaboración Propia.
3.3. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS
38
Luego de realizar el análisis de las variables topografía, influencia vial, servicios
públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo y tipificación de construcción se
codificó y sobrepuso dicha información teniendo en cuenta el siguiente esquema.
Tabla 2. Codificación Zonas Homogéneas Físicas ZHF.
Fuente: Elaboración Propia con base en el modelo LADM_COL.
Variable Codificación Subvariable Topografía 0
1
2
Plano
Inclinado
Empinado
Influencia Vial 0
1
2
3
4
Local
Zonal
Veredal
Municipal
Departamental
Servicios Públicos 0
1
2
3
Sin servicios
Servicios básicos incompletos
Servicios básicos completos
Servicios básicos completos y complementarios
Uso Actual del Suelo 0
1
2
3
4
Residencial
Comercial
Industrial
Institucional
Lotes
Norma de Uso del Suelo Residencial Residencial
Tipificación de Construcción 0
1
2
3
4
5
6
7
Residencial 1 Bajo Bajo
Residencial 2 Bajo
Residencial 3 Medio Bajo
Residencial 4 Medio
Residencial 5 Medio Alto
Residencial 6 Alto
Residencial 7 Barrial
Residencial 8 Sectorial
Finalmente, se obtuvieron 7 Zonas Homogéneas Físicas para el barrio La Arboleda como se
aprecia en el siguiente mapa.
39
Figura 23. Mapa de Zonas Homogéneas Físicas.
Fuente: Elaboración Propia.
3.4. ANÁLISIS DEL MERCADO
Luego de realizar el reconocimiento del barrio La Arboleda y determinar las Zonas
Homogéneas Físicas del mismo, y considerando que el objetivo primordial del presente
proyecto es la determinación del valor del suelo, se hace necesario efectuar un análisis que
permita un mejor y mayor entendimiento de la dinámica inmobiliaria, para el mismo, se
recopilaron ofertas de predios en el sector y algunos más con similares características en otros
lugares, mediante el uso de plataformas virtuales especializadas. (Montenegro) El resultado
de la búsqueda arrojó que la mayoría de los predios en el barrio La Arboleda tienen un área
aproximada de 65 metros cuadrados, por otra parte, se encuentra mayor número de ofertas
de predios con más de una plata, la documentación se encuentra al día en todas las ofertas, lo
que nos puede indicar que los procesos de titulación han sido efectivos en el sector. La oferta
es tan amplia, pero si variada en cuanto a valores, podemos encontrar valores que oscilan
40
entre los 120 y 280 millones de pesos, finalmente se resalta que la edad de las propiedades
no supera los 30 años. Se presentan algunas ofertas recopiladas.
Figura 24. Ofertas Barrio La Arboleda.
Fuente: Finca Raíz.
3.5. SELECCIÓN DE LOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN
Para todas las Zonas Homogéneas Físicas, se seleccionaron puntos de investigación
con un total de 9, en la Zona Homogénea 1 se seleccionaron 3 puntos, para el resto de las
zonas se escogió un solo punto.
Figura 25. Georreferenciación de los Puntos de Investigación.
Fuente: Google Earth.
41
3.6. AVALÚOS PUNTUALES
Para dar continuidad al proyecto y determinar el valor de suelo en las siete (7) Zonas
Homogéneas Físicas resultantes, se determinaron los avalúos de los siguientes predios.
• Punto de Investigación 1
Figura 26. Punto Investigación 1.
Fuente: Google Earth.
El avalúo del presente predio, es de $ 659,048,041 millones de pesos, el área del terreno es
de aproximadamente 919 metros cuadrados, está no cuenta con ningún servicio público y
tampoco posee construcciones que le añadan valor.
• Punto de Investigación 2
Figura 27. Punto de Investigación 2.
Fuente: Google Maps.
El avalúo del presente predio es de $ 3,405,693,555.00 millones de pesos, el área del terreno
es de aproximadamente 4234 metros cuadrados y la construida de 4029 metros cuadrados.
42
• Punto de Investigación 3
Figura 28. Punto de Investigación 3.
Fuente: Google Maps.
El valor del avalúo para este predio, con tres pisos, 66 metros cuadrados de área de terreno,
164 metros cuadrados de construcción, es de $ 222,677,000 millones de pesos.
• Punto de Investigación 4
Figura 29. Punto de Investigación 4.
Fuente: Google Maps.
El valor del avalúo para este predio, con un piso, 60.5 metros cuadrados de área de terreno
y de construcción, es de $ 139,876,000 millones de pesos.
43
• Punto de Investigación 5
Figura 30. Punto de Investigación 5.
Fuente: Google Maps.
El valor del avalúo para este predio, con dos pisos, 42 metros cuadrados de área de terreno,
84 metros cuadrados de construcción, es de $ 113,988,000 millones de pesos.
• Punto de Investigación 6
Figura 31. Punto de Investigación 6.
Fuente: Google Maps.
El valor del avalúo para este predio, con tres pisos, 66.12 metros cuadrados de área de terreno,
198 metros cuadrados de construcción, es de $ 241,007,000 millones de pesos.
44
• Punto de Investigación 7
Figura 32. Punto de Investigación 7.
Fuente: Google Maps.
El valor del avalúo para este predio, con dos pisos, 66.55 metros cuadrados de área de terreno,
128 metros cuadrados de construcción, es de $ 213,402,000 millones de pesos.
• Punto de Investigación 8
Figura 33. Punto de Investigación 8.
Fuente: Google Maps.
El valor del avalúo para este predio, con tres pisos, 65 metros cuadrados de área de terreno,
195 metros cuadrados de construcción, es de $ 259,142,000 millones de pesos.
45
• Punto de Investigación 9
Figura 34. Punto de Investigación 9.
Fuente: Google Maps.
El valor del avalúo para este predio, con tres pisos, 65 metros cuadrados de área de terreno,
130 metros cuadrados de construcción, es de $ 182,455,000 millones de pesos.
3.7. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS
Para la determinación de las Zonas Homogéneas Geoeconomicas, fue necesario
realizar una depuración a las ofertas inicialmente recopiladas, para tomar los valores de las
ofertas más acordes a la dinámica inmobiliaria del barrio La Arboleda. Se calculó de forma
separada el avalúo para cada uno de los puntos de investigación y se obtuvo el valor del metro
cuadrado de cada una de las zonas, los valores de las ZHF 1,4,5 y 7 se agruparon en dos
grupos respectivamente, lo que contribuyó a una reducción en el número de ZHG. A
continuación, e presenta una relación de los valores por metro cuadrado de terreno obtenidos
para cada una de las ZHF.
46
Tabla 3. Valor Metro Cuadrado ZHF.
Fuente: Elaboración Propia.
ZHF Valor Metro Cuadrado
(Millones de Pesos)
1 $ 1,608,000
2 $ 1,837,000
3 $ 1,965,000
4 $ 717,136
5 $ 1,608,000
6 $ 1,902,000
7 $ 717,136
La tabla anterior refleja que los valores de metro cuadrado para las ZHF 1 y 5 fueron los
mismos, de igual forma para las ZHF 4 y 7, siendo los más bajos. Finalmente, se presenta el
Mapa de Zonas Homogéneas geoeconomicas.
Figura 35. Mapa de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.
Fuente: Elaboración Propia.
47
4. LIMITANTES
Las principales limitantes para el desarrollo del proyecto, fueron el poco número de ofertas
presentes en el sector y la escasez de información sobre los valores de referencia de terreno
para el municipio en general.
5. PERTINENCIA E IMPACTO
Como se mencionó en repetidas ocasiones a lo largo del presente documento, la
desactualización catastral en el país, no solo genera un detrimento fiscal, sino un golpe a las
economías familiares en temas del pago de impuesto predial, problemas de titulación,
saneamiento de la propiedad, entre otras. (RCN Radio, 2017) Con todo esto la eficacia de la
gestión pública se basa en la adecuada administración de los recursos de tipo público (bienes
materiales e inmateriales colectivos), por tal razón y con el fin de llevar a cabo el objetivo
anteriormente mencionado, los municipios deben contar con un inventario clasificado que
permita establecer una planificación adecuada de la inversión, el desarrollo territorial, así
como la proyección de los recursos. Es por esto que la pertinencia de un censo inmobiliario
representado en la actualización del catastro y de los bienes inmuebles es inminente. Por otra
parte, las nuevas perspectivas del catastro multipropósito permiten la implementación de
nuevas ramificaciones, estándares y características que posibiliten la interacción entre las
entidades estatales y la ciudadanía en general.
6. LA GESTIÓN TERRITORIAL
Es importante tener en cuenta que el presente trabajo, no solo es acorde a la gestión
territorial por el enfoque propio del plan de estudios y el objeto del mismo, es esencial para
el correcto y eficiente desarrollo del territorio y todo aquel que lo compone. Pese a que en
48
Colombia y en algunos otros países de América Latina el abordaje de la gestión territorial no
está estrechamente relacionado con el proceso de Desarrollo Territorial, pues se vive con la
incertidumbre de si lo que se planifica es lo que se ejecuta, lo que genera una brecha
importante entre el ideal y lo real. Sin embrago, el desarrollo de la gestión territorial es un
proceso complejo, pues tiene en cuenta factores dinámicos como el valor de suelo, además
los relaciona en tiempo y espacio convirtiéndose una herramienta multitemporal y
multiescalar. Ahora bien, pero pese a su complejidad la gestión territorial puede ser articulada
mediante la participación ciudadana en el proceso de formulación de políticas públicas, en la
inclusión de temas importantes como la gestión del suelo, la creación de objetivos y/o metas
que sean acordes a la realidad actual de los territorios y alcanzables en el tiempo estipulado.
Por otra parte, es valioso mencionar que los procesos catastrales deben perder su enfoque
netamente económico y empezar a incluir factores propios del territorio.
Además, es importante mencionar que la gestión territorial en medio de su
complejidad, es concebida según la perspectiva personal, para algunos el vacío en la
ejecución de políticas públicas, radica en la deficiencia de ejecución, un ejemplo claro de
dicha situación es el actual proceso de actualización que se está llevando a cabo a lo largo
del país, en el cual se visibilizan claras falencias en dicha ejecución y un descontento
generalizado, pues nunca se tuvo en cuenta los procesos masivos de determinación del valor
del suelo, de las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, los aspectos de temporalidad
de la información catastral fueron segregados durante años impidiendo la correcta gestión
territorial. También es importante entender que la complejidad de la gestión territorial es más
drástica en los países, lugares y regiones en donde existe con fuerte presencia de corrupción.
49
Finalmente, se puede concluir que la gestión territorial en Colombia y de forma
específica en el municipio de Facatativá, barrio La Arboleda, está estrechamente relacionada
con las condiciones sociales, culturales, económicas y geográficas, las cuales son reflejadas
y agrupadas de forma categórica en la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas y
Geoeconómicas. (Posada, 2020)
7. CONCLUSIONES
• Pese a que el catastro ha tenido un enfoque diferente en los últimos años y se ha
orientado a la multifinalidad, la realidad del mismo sigue estrechamente relacionada
con el tema económico y fiscal. Los procesos catastrales, son vistos por los
ciudadanos del común como un impacto directo a sus finanzas, simples mecanismos
de recaudo y no son concebidos por su importancia para el desarrollo territorial. Se
deben realizar campañas no solo informáticas, sino de acompañamiento en los
procesos catastrales para mitigar los impactos generados.
• La expansión urbana, el crecimiento territorial y los fenómenos migratorios, son
factores que contribuyen en la variación de los valores del terreno.
• El barrio la Arboleda es un sector prácticamente residencial, en el que se aprecia poca
presencia de comercio, está caracterizado por la influencia de vías de tipo local,
cuenta con cobertura total de servicios públicos básicos y la presencia de
complementarios según las necesidades de los habitantes.
• Aunque el barrio La Arboleda sea un sector pequeño, podemos encontrar variedad
constructiva, desde bienes inmuebles con 65 metros cuadrados hasta algunos que
superan los 200 metros cuadrados.
50
• La determinación de las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, no solo
proporciona el valor del suelo para la zona de estudio, sino que posibilita el análisis
de las condicionales sociales, culturales y económicas de los habitantes de dicho
sector.
• La Zonas Homogéneas Físicas permiten una discriminación más detallada de las
condiciones físicas, sociales, culturales y demás del sector, mientras que las Zonas
Homogéneas Geoeconómicas permiten una mayor homogenización de dichas
características.
• La metodología para la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas
LADM_COL, genera una mayor confiabilidad en los resultados obtenidos, pues
elimina algunos factores subjetivos propios de otras metodologías.
• El sector del barrio La Arboleda que presenta mayores valores, está localizado sobre
la vía de tipo zonal que conecta el sector con otros.
• La oferta del barrio es diversa, pero los valores del suelo, son prácticamente
homogéneos.
• A pesar de que el barrio La Arboleda se encuentre en una zona periférica del
municipio de Facatativá, las condiciones de servicios públicos y maya vial son
óptimas.
8. RECOMENDACIONES
• Es importante incorporar en el manejo y gestión territorial métodos de valuación
masiva como la determinación de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas,
además de herramientas complementarias que permitan la implementación de
políticas públicas no solo en el barrio La Arboleda, sino en el municipio de Facatativá.
51
• Se sugiere seguir con el desarrollo de los procesos catastrales de forma periódica, que
permitan dar seguimiento al crecimiento y desarrollo del barrio La Arboleda, el
municipio de Facatativá y el país en general.
• Se aconseja realizar la inclusión de información más específica de los procesos
catastrales, en los Planes de Desarrollo y Ordenamiento Territorial.
• Es importante tener en cuenta la correcta intervención del territorio para mejorar las
dinámicas sociales, económicas, culturales, entre otras.
• Se recomienda a los Gobiernos nacionales y locales, mantener actualizada la
información de índole catastral, para fortalecer los aspectos de multitemporalidad
implícitos en la gestión territorial.
52
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https://github.com/SwissTierrasColombia/LADM_COL
4850800,000000
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1:5.0000 80 160 240 32040
Metros
UNIVERSIDAD SANTO TOMÁSESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN
TERRITORIALY AVALÚOSProyecto de Grado
Elaborado porCesar Alonso Jiménez Quintero
LEYENDA
Via Zonal
Via Local
Se presenta la clasificación por influencia vial.
Sistema de Coordenadas: CTM12Proyección: Trasnversa de Mercator
Datum: MAGNAFalso Este: 5.000.000Falso Norte: 2.000.000Meridiano Central: -73°
Factor de Escala: 0,9992Latitud de Origen: 4°
Unidades: Metros
MAPA DE LA VARIABLE INFLUENCIA VIAL
Municipio de FacatativáBarrio La Arboleda
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1:5.0000 80 160 240 32040
Metros
UNIVERSIDAD SANTO TOMÁSESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN
TERRITORIALY AVALÚOSProyecto de Grado
Elaborado porCesar Alonso Jiménez Quintero
LEYENDA
Residencial
Topografía del barrio La ArboledaOscila entre 0 y 7%
Sistema de Coordenadas: CTM12Proyección: Trasnversa de Mercator
Datum: MAGNAFalso Este: 5.000.000Falso Norte: 2.000.000Meridiano Central: -73°
Factor de Escala: 0,9992Latitud de Origen: 4°
Unidades: Metros
MAPA DE LA VARIABLE NORMA USO ACTUAL
DEL SUELOMunicipio de Facatativá
Barrio La Arboleda
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1:5.0000 80 160 240 32040
Metros
UNIVERSIDAD SANTO TOMÁSESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN
TERRITORIALY AVALÚOSProyecto de Grado
Elaborado porCesar Alonso Jiménez Quintero
LEYENDA
ZHF_7
ZHF_6
ZHF_5
ZHF_4
ZHF_3
ZHF_2
ZHF_1
Sistema de Coordenadas: CTM12Proyección: Trasnversa de Mercator
Datum: MAGNAFalso Este: 5.000.000Falso Norte: 2.000.000Meridiano Central: -73°
Factor de Escala: 0,9992Latitud de Origen: 4°
Unidades: Metros
MAPA DE ZONASHOMOGÉNEAS FISICAS
Municipio de FacatativáBarrio La Arboleda
LOCALIZACIÓN
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1:5.0000 80 160 240 32040
Metros
UNIVERSIDAD SANTO TOMÁSESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN
TERRITORIALY AVALÚOSProyecto de Grado
Elaborado porCesar Alonso Jiménez Quintero
LEYENDA
Sin Servicios
ServiciosBásicosCompletos yComplement...
Sistema de Coordenadas: CTM12Proyección: Trasnversa de Mercator
Datum: MAGNAFalso Este: 5.000.000Falso Norte: 2.000.000Meridiano Central: -73°
Factor de Escala: 0,9992Latitud de Origen: 4°
Unidades: Metros
MAPA VARIABLE SERVICIOS PÚBLICOSMunicipio de Facatativá
Barrio La Arboleda
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Metros
UNIVERSIDAD SANTO TOMÁSESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN
TERRITORIALY AVALÚOSProyecto de Grado
Elaborado porCesar Alonso Jiménez Quintero
LEYENDAResidencialMedioResidencialMedio Alto
Sistema de Coordenadas: CTM12Proyección: Trasnversa de Mercator
Datum: MAGNAFalso Este: 5.000.000Falso Norte: 2.000.000Meridiano Central: -73°
Factor de Escala: 0,9992Latitud de Origen: 4°
Unidades: Metros
MAPA VARIABLE TIPIFICACIÓN DE LAS
CONSTRUCCIONESMunicipio de Facatativá
Barrio La Arboleda
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UNIVERSIDAD SANTO TOMÁSESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN
TERRITORIALY AVALÚOSProyecto de Grado
Elaborado porCesar Alonso Jiménez Quintero
LEYENDA
PlanaTopografía del barrio La Arboleda
Oscila entre 0 y 7%
Sistema de Coordenadas: CTM12Proyección: Trasnversa de Mercator
Datum: MAGNAFalso Este: 5.000.000Falso Norte: 2.000.000Meridiano Central: -73°
Factor de Escala: 0,9992Latitud de Origen: 4°
Unidades: Metros
MAPA DE LA VARIABLE TOPOGRAFÍA
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Metros
UNIVERSIDAD SANTO TOMÁSESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN
TERRITORIALY AVALÚOSProyecto de Grado
Elaborado porCesar Alonso Jiménez Quintero
LEYENDA
Institucional
Comercial
Residencial
Sistema de Coordenadas: CTM12Proyección: Trasnversa de Mercator
Datum: MAGNAFalso Este: 5.000.000Falso Norte: 2.000.000Meridiano Central: -73°
Factor de Escala: 0,9992Latitud de Origen: 4°
Unidades: Metros
MAPA VARIABLE USO ACTUAL DEL SUELO
Municipio de FacatativáBarrio La Arboleda
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1:5.0000 80 160 240 32040
Metros
UNIVERSIDAD SANTO TOMÁSESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN
TERRITORIALY AVALÚOSProyecto de Grado
Elaborado porCesar Alonso Jiménez Quintero
LEYENDA
$ 1,608,000
$ 717,136
$ 1,902,000
$ 1,965,000
$ 1,837,000
Sistema de Coordenadas: CTM12Proyección: Trasnversa de Mercator
Datum: MAGNAFalso Este: 5.000.000Falso Norte: 2.000.000Meridiano Central: -73°
Factor de Escala: 0,9992Latitud de Origen: 4°
Unidades: Metros
MAPA DE ZONASHOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS
Municipio de FacatativáBarrio La Arboleda
Se presentan los valores en millones de pesospara cada una de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas
LOCALIZACIÓN
DESCRIPCIÓN
1 09/11/2021 Casa 3102795996 144 48 15 3 3 2 Medianera Si 160.000.000$ 0,0% $160.000.000 $1.111.111
Casa de 3 NIveles , ubicada a las
afueras de Facatativa en el barrio
Juan Pablo II, con accesos a via via
principal Autopista calle 80. 1 Nivel.
Sala y comedor amplia , cocina
integral en madera, habitación
auxiliar, baño auxiliar . 2 Nivel. 2
Habitaciones con closet , estudio ,
baño con division en vidrio, sala de
star . 3 NIvel terraza cubierta con
posibilidad de ampliación para cuarto
de estudio o lavandería, iluminada ,
tanque de reserva . cita previa 2 dias
anticipacion 152-2490.
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co/inmueble/casa-en-
venta/juan-pablo-
ii/facatativa/6222058
2 09/11/2021 Casa 3115983589 198 66 20 3 9 4 Medianera Si 280.000.000$ 3,6% $270.000.000 $1.363.636
Casa de tres pisos con tres
apartamentos independientes, primer
piso: garaje, comedor, 3 habitaciones,
un baño, cocina y patio. Arrendado
$530.000 Segundo piso: 3
habitaciones, sala-comedor, cocina, 2
baños y zona de lavado Arrendado en
$550.000. Tercer piso: 3 habitaciones,
sala-comedor, cocina, patio y un baño
Arrendado en $400.000. zona
comercial y residencial, ubicada en
vía principal. Produce mensualmente
$1480.000 Área del lote 5.50 x 1266
M2, construidos los tres pisos. Precio
negociable. .
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co/inmueble/casa-en-
venta/barrio-
arboleda/facatativa/67926
59
3 09/11/2021 Casa 3212796266 97 48,5 20 2 6 2 Esquinera Si 280.000.000$ 1,8% $275.000.000 $2.835.052
ASA DE DOS NIVELES,
ESQUINERA, CON APTOS
INDEPENDIENTES; PRIMER PISO: 3
Alcobas, sala comedor, cocina, baño
y patio de ropas. SEGUNDO PISO: 3
Alcobas, sala comedor, baño, patio de
ropas y garaje..
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co/inmueble/casa-en-
venta/arboleda/facatativa/
4925992
4 09/11/2021 Casa 3013471170 80 40 15 2 3 2 Medianera No 135.000.000$ 0,0% $135.000.000 $1.687.500
Linda casa de 4 de frente por 10 de
fondo dos pisos sala comedor cocina
semi integral 3 habitaciones dos
baños patio y zona de lavandería con
marquesina zona residencial tranquila
cerca a comercio a 10 minutos de vía
principal buen transporte tres catorce
cuatro cuarenta y uno cincuenta y dos
cero tres
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arboleda/facatativa/52151
71
5 09/11/2021 Casa 3214495585 186 93 15 2 3 2 Medianera Si $120.000.000 0,0% $120.000.000 $645.161
Vendo hermoso apartamento
totalmente remodelado con 3
habitaciones y 2 baños. Sector
recidencial, gran valorización. Primer
piso, sobre vía proncipal. Negociacion
directa..
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arboleda/facatativa/62270
61
6 09/11/2021 Casa 3142102771 165 66 10 3 4 2 Medianera Si $300.000.000 6,7% $280.000.000 $1.696.970
Se vende casa de tres pisos ubicada
en el municipio de Facatativá en el
barrio La Arboleda (con muy buena
valorización) en zona comercial con
excelente servicio de transporte
urbano, servicio de agua, luz y gas. El
primer piso consta de: garaje, sala,
comedor, baño, cocina semi integral,
patio auxiliar con alberca y conexión y
desagües para lavadora. El segundo
piso está conformado por tres alcobas
con clóset, una opcional y un baño. El
tercer piso es mitad cubierto y mitad
descubierto.
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7 09/11/2021 Casa 121 60,5 22 2 4 2 Medianera No $290.000.000 6,9% $270.000.000 $2.231.405
Casa de dos plantas 1er piso
sala,comedor, cocina, baã o, patio de
ropas, garaje. 2 do piso 4
habitaciones tres con closet,un baã o
y balcon. 5.50 metros de frente por 11
metros de fondo. precio permutable y
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8 09/11/2021 Casa 180 60 25 3 3 2 Medianera Si $235.000.000 0,0% $235.000.000 $1.305.556
Casa de 3 plantas primer piso
apartamento independiente con dos
habitaciones, sala comedor, patio,
cocina y baã o, con garaje segundo
piso sala comedor, 3 habitaciones
habitaciã n principal con baã o
incluido , cocina integral, baã o tercer
piso terraza
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9 09/11/2021 Casa 198 66 15 3 4 2 Medianera Si $290.000.000 6,9% $270.000.000 $1.363.636
Linda casa bien ubicada barrio
tranquilo.casa de dos pisos consta de
sala, comedor, cocina integral, baño,
patio y garaje o local para negocio
segundo piso consta de cuatro
habitaciones tres de ellas con closet,
un baño y balcon.precio negociable y
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10 09/11/2021 Casa 216 72 20 3 4 3 Medianera Si $230.000.000 0,0% $230.000.000 $1.064.815
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11 09/11/2021 Casa 3054611010 72 72 18 1 3 1 Medianera Si $250.000.000 12,0% $220.000.000 $3.055.556
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12 09/11/2021 Casa 310 2795996 126 63 15 2 3 2 Medianera No $150.000.000 3,3% $145.000.000 $1.150.794
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Piso , 2 habitaciones , 1 baño
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Publico, cómodas vías de acceso ,
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45
13 09/11/2021 Casa 3214495585 168 64 15 3 3 3 Esquinera Si $180.000.000 0,0% $180.000.000 $1.071.429
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facatativa-facatativa-3-
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10748084
14 09/11/2021 Casa 3115576168 130 65 25 2 5 2 Medianera Si $260.000.000 3,8% $250.000.000 $1.923.077
Casa de dos niveles en buenas
condiciones, consta de; 5 Alcobas, 2
baños, sala, comedor, cocina, patio
de ropas y garaje
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co/inmueble/casa-en-
venta/san-
agustin/facatativa/3585478
15 09/11/2021 Casa 84 42 16 2 3 1 Medianera No $120.000.000 4,2% $115.000.000 $1.369.048
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el barrio san Benito, conformada por.
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auxiliar) Segundo piso: 3
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machimbre La casa cuenta con los
servicios públicos, agua, luz y gas
natural, pisos en cerámica, paredes
pintadas. Acceso a 16 cámaras de
seguridad, cámaras del perímetro,
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$1.591.650
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Ubicada sobre vía
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Desviación Estándar
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Vetustez
No de
Pisos
No de
Habitaciones
Límite Superior
Límite Inferior
Coeficiente de Variación
Observaciones Link
Promedio
Of No. Pisos EdadVIDA
ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%
VALOR A NUEVO
(M2)
VALOR A
NUEVO
V CONSTR
ACTUAL M2
VALOR M2
REDONDEADO
ÁREA
CONST
ÁREA
TERRENO
VALOR GLOBAL
CONSTRUCCIÓN VALOR TOTAL
VALOR GLOBAL
TERRENO VALOR M2 TERRENO
VALOR M2 TERRENO
REDONDEADO
1 3 15 100 15,0 3 25,17 0,25 $1.085.000 $156.240.000 811.866$ 810.000$ 144 48 116.640.000,00$ 160.000.000$ 43.360.000$ 903.333$ 903.000$
4 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 $1.085.000 $86.800.000 911.256$ 910.000$ 80 40 72.800.000,00$ 135.000.000$ 62.200.000$ 1.555.000$ 1.555.000$
5 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 $510.000 $94.860.000 428.332$ 430.000$ 186 93 79.980.000,00$ 120.000.000$ 40.020.000$ 430.323$ 430.000$
6 3 10 100 10,0 2,5 13,15 0,13 $1.085.000 $179.025.000 942.346$ 940.000$ 165 66 155.100.000,00$ 280.000.000$ 124.900.000$ 1.892.424$ 1.892.000$
9 3 15 100 15,0 3 25,17 0,25 $1.085.000 $214.830.000 811.866$ 810.000$ 198 66 160.380.000,00$ 270.000.000$ 109.620.000$ 1.660.909$ 1.661.000$
11 1 18 100 18,0 2,5 17,84 0,18 $ 1.395.000 $100.440.000 1.146.090$ 1.150.000$ 72 72 82.800.000,00$ 220.000.000$ 137.200.000$ 1.905.556$ 1.906.000$
Valor m2 terreno
todos
Valor m2 terreno
depurado
1.391.257,47$ 1.608.000$
596.097,32$ 74.953,32$
42,85% 5%
1.987.354,79$ 1.682.953,32$
795.160,14$ 1.533.046,68$
1.608.000$
P No. Pisos EdadVIDA
ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%
VALOR A NUEVO
(M2)
VALOR A
NUEVO
V CONSTR
ACTUAL M2
VALOR M2
REDONDEADO
ÁREA
CONST
ÁREA
TERRENO
VALOR GLOBAL
CONSTRUCCIÓN M2 VALOR M2 TERRENO
VALOR GLOBAL
TERRENO
VALOR AVALÚO
PARCIALVALOR AVALÚO
3 3 30 100 30,0 3 34,11 0,34 $ 1.085.000,00 $177.885.750 714.949$ 715.000$ 164 66 117.224.250,00$ 1.608.000$ 105.452.640,000$ 222.676.890,0$ 222.677.000,0$
4 1 15 70,0 21,4 2,5 20,04 0,20 $880.000 $53.240.000 703.688$ 704.000$ 60,5 60,5 42.592.000,00$ 1.608.000$ 97.284.000,000$ 139.876.000,0$ 139.876.000,0$
5 2 25 100,0 25,0 3 30,92 0,31 $800.000 $67.200.000 552.627$ 553.000$ 84 42 46.452.000,00$ 1.608.000$ 67.536.000$ 113.988.000,0$ 113.988.000,0$
Promedio
ANALISIS ESTADISTICO
ESTADISTICAS
Valor Adoptado
DETERMINACIÓN AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN
Desviación Estándar
Coeficiente de Variación
Límite Superior
Límite Inferior
Of No. Pisos EdadVIDA
ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%
VALOR A NUEVO
(M2)
VALOR A
NUEVO
V CONSTR
ACTUAL M2
VALOR M2
REDONDEADO
ÁREA
CONST
ÁREA
TERRENO
VALOR GLOBAL
CONSTRUCCIÓN VALOR TOTAL
VALOR GLOBAL
TERRENO VALOR M2 TERRENO
VALOR M2 TERRENO
REDONDEADO
1 3 15 100 15,0 3 25,17 0,25 $1.085.000 $156.240.000 811.866$ 810.000$ 144 48 116.640.000,00$ 160.000.000$ 43.360.000$ 903.333$ 903.000$
2 3 20 100 20,0 2,5 19,11 0,19 $ 949.000 $187.902.000 767.657$ 770.000$ 198 66 152.460.000,00$ 270.000.000$ 117.540.000$ 1.780.909$ 1.781.000$
5 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 $510.000 $94.860.000 428.332$ 430.000$ 186 93 79.980.000,00$ 120.000.000$ 40.020.000$ 430.323$ 430.000$
6 3 10 100 10,0 2,5 13,15 0,13 $1.085.000 $179.025.000 942.346$ 940.000$ 165 66 155.100.000,00$ 280.000.000$ 124.900.000$ 1.892.424$ 1.892.000$
Valor m2 terreno
todos
Valor m2 terreno
depurado
1.251.747,31$ 1.836.500,00$
703.943,65$ 78.488,85$
56,24% 4%
1.955.690,97$ 1.914.988,85$
547.803,66$ 1.758.011,15$
1.837.000$
P No. Pisos EdadVIDA
ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%
VALOR A NUEVO
(M2)
VALOR A
NUEVO
V CONSTR
ACTUAL M2
VALOR M2
REDONDEADO
ÁREA
CONST
ÁREA
TERRENO
VALOR GLOBAL
CONSTRUCCIÓN
VALOR M2
TERRENO
VALOR GLOBAL
TERRENO
VALOR AVALÚO
PARCIALVALOR AVALÚO
9 2 35 100 35,0 3,5 48,94 0,49 $ 949.000 $123.370.000 484.606,85$ 485.000$ 130 65 63.050.000,00$ 1.837.000$ 119.405.000,000$ 182.455.000,0$ 182.455.000,0$
Promedio
ANALISIS ESTADISTICO
ESTADISTICAS
Valor Adoptado
DETERMINACIÓN AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN
Desviación Estándar
Coeficiente de Variación
Límite Superior
Límite Inferior
Of No. Pisos EdadVIDA
ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%
VALOR A NUEVO
(M2)
VALOR A
NUEVO
V CONSTR
ACTUAL M2
VALOR M2
REDONDEADO
ÁREA
CONST
ÁREA
TERRENO
VALOR GLOBAL
CONSTRUCCIÓN VALOR TOTAL
VALOR GLOBAL
TERRENO VALOR M2 TERRENO
VALOR M2 TERRENO
REDONDEADO
5 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 $510.000 $40.800.000 428.332$ 430.000$ 80 40 34.400.000,00$ 135.000.000$ 100.600.000$ 2.515.000$ 2.515.000$
7 2 22 100 22,0 2,5 20,41 0,20 $ 1.531.000 $185.251.000 1.218.501$ 1.220.000$ 121 60,5 147.620.000,00$ 270.000.000$ 122.380.000$ 2.022.810$ 2.023.000$
10 3 20 100 20,0 3 27,94 0,28 $1.090.000 $235.440.000 785.409$ 790.000$ 216 72 170.640.000,00$ 230.000.000$ 59.360.000$ 824.444$ 824.000$
11 1 18 100 18,0 2,5 17,84 0,18 $1.395.000 $100.440.000 1.146.090$ 1.150.000$ 72 72 82.800.000,00$ 220.000.000$ 137.200.000$ 1.905.556$ 1.906.000$
Valor m2 terreno
todos
Valor m2 terreno
depurado
2.268.904,96$ 1.964.500,00$
348.030,95$ 82.731,49$
15,34% 4%
2.616.935,90$ 2.047.231,49$
1.920.874,01$ 1.881.768,51$
1.965.000$
P No. Pisos EdadVIDA
ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%
VALOR A NUEVO
(M2)
VALOR A
NUEVO
V CONSTR
ACTUAL M2
VALOR M2
REDONDEADO
ÁREA
CONST
ÁREA
TERRENO
VALOR GLOBAL
CONSTRUCCIÓN M2
VALOR M2
TERRENO
VALOR GLOBAL
TERRENO
VALOR AVALÚO
PARCIALVALOR AVALÚO
8 3 20 100 20,0 2,5 19,11 0,19 $1.085.000 $211.575.000 877.670$ 878.000$ 195 65 171.210.000,00$ 1.965.000$ 127.725.000,000$ 298.935.000,0$ 298.935.000,0$
Promedio
ANALISIS ESTADISTICO
ESTADISTICAS
Valor Adoptado
DETERMINACIÓN AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN
Desviación Estándar
Coeficiente de Variación
Límite Superior
Límite Inferior
2018 2019 2020 2021
valor de
referencia
2017
$ 630.000,00 $ 650.034,00 $ 674.735,29 $ 685.598,53 $ 717.136,06
3,18 3,8 1,61 4,6
1 919 $ 717.136,06 $ 659.048.041,52 $ 659.048.041,52
DETERMINACIÓN VALOR M2 ZONA
DETERMINACIÓN AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN
Año
Valor IPC
PÁrea de
Terreno m^2
Valor m^2 de
terreno
(referencia)
Valor global terreno Avalúo Total
DETERMINACIÓN VALOR M2 ZONA
DETERMINACIÓN AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN
Of No. Pisos EdadVIDA
ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%
VALOR A NUEVO
(M2)
VALOR A
NUEVO
V CONSTR
ACTUAL M2
VALOR M2
REDONDEADO
ÁREA
CONST
ÁREA
TERRENO
VALOR GLOBAL
CONSTRUCCIÓN VALOR TOTAL
VALOR GLOBAL
TERRENO VALOR M2 TERRENO
VALOR M2 TERRENO
REDONDEADO
3 2 20 100 20,0 3 27,94 0,28 $ 1.531.000 $148.507.000 1.103.176$ 1.100.000$ 97 49 106.700.000,00$ 275.000.000$ 168.300.000$ 3.470.103$ 3.470.000$
4 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 $ 1.085.000 $86.800.000 911.256$ 910.000$ 80 40 72.800.000,00$ 135.000.000$ 62.200.000$ 1.555.000$ 1.555.000$
7 2 22 100 22,0 2,5 20,41 0,20 $ 1.531.000 $185.251.000 1.218.501$ 1.220.000$ 121 60,5 147.620.000,00$ 270.000.000$ 122.380.000$ 2.022.810$ 2.023.000$
9 3 15 100 15,0 3 25,17 0,25 $ 1.085.000 $214.830.000 811.866$ 810.000$ 198 66 160.380.000,00$ 270.000.000$ 109.620.000$ 1.660.909$ 1.661.000$
Valor m2 terreno
todos
Valor m2 terreno
depurado
2.177.205,53$ 1.608.000,00$
884.896,20$ 74.953,32$
40,64% 5%
3.062.101,72$ 1.682.953,32$
1.292.309,33$ 1.533.046,68$
1.608.000$
P No. Pisos EdadVIDA
ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%
VALOR A NUEVO
(M2)
VALOR A
NUEVO
V CONSTR
ACTUAL M2
VALOR M2
REDONDEADO
ÁREA
CONST
ÁREA
TERRENO
VALOR GLOBAL
CONSTRUCCIÓN M2
VALOR M2
TERRENO
VALOR GLOBAL
TERRENO
VALOR AVALÚO
PARCIALVALOR AVALÚO
6 3 30 100 30,0 3 34,11 0,34 $1.031.000 $204.509.160 679.366$ 679.000$ 198 66 134.686.440,00$ 1.608.000$ 106.320.960,000$ 241.007.400,0$ 241.007.000,0$
Promedio
ANALISIS ESTADISTICO
ESTADISTICAS
Valor Adoptado
DETERMINACIÓN AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN
Desviación Estándar
Coeficiente de Variación
Límite Superior
Límite Inferior
Of No. Pisos EdadVIDA
ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%
VALOR A NUEVO
(M2)
VALOR A
NUEVO
V CONSTR
ACTUAL M2
VALOR M2
REDONDEADO
ÁREA
CONST
ÁREA
TERRENO
VALOR GLOBAL
CONSTRUCCIÓN VALOR TOTAL
VALOR GLOBAL
TERRENO VALOR M2 TERRENO
VALOR M2 TERRENO
REDONDEADO
2 3 20 100 20,0 2,5 19,11 0,19 $ 949.000 $187.902.000 767.657$ 770.000$ 198 66 152.460.000,00$ $ 270.000.000 117.540.000$ 1.780.909$ 1.781.000$
3 2 20 100 20,0 3 27,94 0,28 $ 1.531.000 $148.507.000 1.103.176$ 1.100.000$ 97 49 106.700.000,00$ 275.000.000$ 168.300.000$ 3.470.103$ 3.470.000$
5 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 510.000$ $40.800.000 428.332$ 430.000$ 80 40 34.400.000,00$ 135.000.000$ 100.600.000$ 2.515.000$ 2.515.000$
7 2 22 100 22,0 2,5 20,41 0,20 $ 1.531.000 $185.251.000 1.218.501$ 1.220.000$ 121 60,5 147.620.000,00$ 270.000.000$ 122.380.000$ 2.022.810$ 2.023.000$
Valor m2 terreno
todos
Valor m2 terreno
depurado
2.669.304,34$ 1.902.000,00$
735.881,62$ 171.119,84$
27,57% 9%
3.405.185,95$ 2.073.119,84$
1.933.422,72$ 1.730.880,16$
1.902.000$
P No. Pisos EdadVIDA
ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%
VALOR A NUEVO
(M2)
VALOR A
NUEVO
V CONSTR
ACTUAL M2
VALOR M2
REDONDEADO
ÁREA
CONST
ÁREA
TERRENO
VALOR GLOBAL
CONSTRUCCIÓN M2
VALOR M2
TERRENO
VALOR GLOBAL
TERRENO
VALOR AVALÚO
PARCIALVALOR AVALÚO
7 2 30 100 30,0 2,5 25,99 0,26 $949.000 $122.515.900 702.357$ 702.000$ 129 65 90.628.200,00$ 1.902.000$ 122.774.100,000$ 213.402.300,0$ 213.402.000,0$
Promedio
ANALISIS ESTADISTICO
ESTADISTICAS
Valor Adoptado
DETERMINACIÓN AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN
Desviación Estándar
Coeficiente de Variación
Límite Superior
Límite Inferior
2018 2019 2020 2021
valor de
referencia
2017
$ 630.000,00 $ 650.034,00 $ 674.735,29 $ 685.598,53 $ 717.136,06
3,18 3,8 1,61 4,6
1 4234 $ 717.136,06 $ 3.036.354.089,01 25 100 2,5 22,45 0,2245 $ 845.295,00 4029 $ 1.090.000,00 $ 3.405.693.555,00 $ 6.442.047.644,01
Clase DepreciaciónDepreciación
%
Valor m2
actualAvalúo TotalValor global de construcción
DETERMINACIÓN VALOR M2 ZONA
Año
Valor IPC
DETERMINACIÓN AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN
PÁrea de
Terreno m^2
Valor m^2 de
terreno
(referencia)
Valor global terreno Valor m^2 de construcción (referencia)
Área de
Construcción
m^2
Edad Vida útil