GOMEZ ANAYA, Carlos Alfredo

INNOVACIONES EN EL REGISTRO DE PREDIOS

PARTE I

(Lima, diciembre de 2008)

APERTURA EXCEPCIONAL DE PARTIDAS REGISTRALES

Art. 4 del Reglamento del Registro de Predios

. . .no procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de una acto o derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa.

Artículo 65 del TUO del RG de los R.P.

Son susceptibles de anotación preventiva:

c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane;

d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable;

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

APROBADO EN EL TRIGÉSIMO SEGUNDO PLENO DEL

TRIBUNAL REGISTRAL

“No procede la anotación preventiva en los supuestos

de falta de inscripción de acto previo.”

La anotación preventiva cuando la inscripción no pueda efectuarse porque el

título adolece de defectos subsanable se refiere a aquellos vicios de fondo o

de forma que afecten a aquél, independientemente de su vinculación con las

partidas registrales. En este orden la observación por falta de inscripción de

acto previo no puede lugar a la anotación preventiva del título

Artículo 650 del CPC.- Embargo de inmueble sin

inscripción registral o inscrito a nombre de tercera

persona Cuando se trata de inmueble no inscrito, la afectación puede limitarse al bien mismo, con exclusión de sus frutos, debiendo nombrarse necesariamente como depositario al propio obligado. Esta afectación no lo obliga al pago de renta, pero deberá conservar la posesión inmediata.En este supuesto el Juez a pedido de parte, dispondrá la inmatriculación del predio, sólo para fines de la anotación de la medida cautelar.También en caso que se acredite, de modo fehaciente que el bien pertenece al deudor y se encuentra inscrito a nombre de otro; deberá notificarse con la medida cautelar a quien aparece como titular en el registro; la medida se anotará en la partida respectiva; la subasta se llevará adelante una vez regularizado el tracto sucesivo registral.CONCORDANCIA: Artículo 96 del RIRP

ARTÍCULO 96 DEL RIRP“Cuando el Juez disponga la anotación del embargo de inmueble no inscrito a nombre de persona distinta del deudor, de conformidad con el tercer párrafo del artículo 650 del Código Procesaal Civil, en el parte jurdicial respectivo debe constar la circunstancia de haberse notificado al titular registral.”

Artículo 31.- Inmatriculación para anotación de embargo La inmatriculación dispuesta por el Juez de conformidad con el artículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en merito al parte judicial respectivo y al plano a que se refiere el artículo 20, según corresponda. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté georeferenciado a la Red Geodésica Nacional. En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes en los rubros A, B y D de la partida, de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 19, en lo que resulte pertinente.

Ley 28677Artículo 32.- Actos inscribiblesSon inscribibles sobre los bienes muebles a que se refiere el artículo 4 de esta Ley los siguientes actos:a. cesión de derechos;b. fideicomisos;c. arrendamiento;d. arrendamiento financiero;e. contratos de consignación;f. medidas cautelares;g. contratos preparatorios;h. contratos de opción; e,i. otros actos jurídicos en los que se afecten bienes muebles.Cuando los actos inscribibles a los que se refiere este artículo recaigan sobre bienes muebles registrados en un Registro Jurídico de Bienes, éstos se inscribirán en la correspondiente partida registral. En caso contrario, se inscribirán en el Registro Mobiliario de Contratos.

INSCRIPCIÓN DE FIDEICOMISO

Resolución N° 316-2008-SUNARP-SN ( 25 de noviembre de 2008)

-Se inscribe en el rubro TITULOS DE DOMINIO o en el rubro CARGAS Y GRAVAMENES según corresponda.

-El fiduciario tiene facultades de disposición y gravamenes. (si el fideicomiso de inscribe en el rubro TITULOS DE DOMINIO). Se adjunta declaración jurada.

-Inscrito el fideicomiso no son inscribibles actos relativos al fideicomitente (activo-pasivo).

-No es obligatoria la intervención del fideicomisario

-La liquidación de derechos corresponde a un acto invalorado.

INSCRIPCIÓN EN RUBRO QUE NO CORRESPONDE

“Cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubros distinto de aquél en el que debió practicarse, prevalecerá la naturaleza del acto, sin perjuicio de proceder a su rectificación de conformidad con lo dispuesto en el TUO del RG de los RP.

(Artículo 5° del RIRP)

INDEPENDIZACIÓN Y TRASLADO DE CARGAS Y GRAVAMENES

Tratándose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquéllas que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación, salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida.Ejemplos: pacto de retroventa, arrendamiento, usufructuo, hipotecas, medidas cautelares.

PRESENTACIÓN CAUTIVA DE TITULOSTUO del RG de los RPlll. PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario.Sétima Disposición Final D.L. 1049La presentación de partes notariales a los Registros de Predios, de Mandatos y Poderes en las oficinas regístrales, deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados.Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y la procedencia legitima del parte.La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo responsabilidad, que el presentante sea la persona señalada en el parte notarial y la debida procedencia.Las oficinas registrales en estos casos no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios y títulos regístrales.-El incumplimiento general defecto subsanable o insubsanable?-Exigencia para de testimonios expedido por el Archivo de la Nación o instrumentos ante Cónsules.

ARBITRAJE Y REGISTROArtículo 9 del RIRPInscripción en mérito a laudo arbitralLos laudos se inscriben en mérito de la copia certificada de la respectiva resolución arbitral, con la constancia de la notificación a que se refiere el artículo 59 del Decreto Legislativo Nº 1071 que norma el Arbitraje.El Registrador no podrá evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o Árbitro Único para laudar, el contenido del laudo, ni la capacidad de los árbitros para ejecutarlo. Tampoco podrá calificar la validez del acuerdo arbitral ni su correspondencia con el contenido del laudo.CASUISTICA REGISTRALCaso 1 (Fin de contrato de asociación en participación): “. . .se pone fin al contrato de asociación en participación, debiendo la parte asociante devolver los predios aportados y la parte asociada el dinero entregdo como adelanto y garantía. . .”Caso 2 (Resolución de contrato): “. . .debiendo la parte compradora devolver el predio y la parte compradora restituir la parte del precio pagado. . asimismo se declara nulo el asiento registral C00004 de la partida registral Nº 42056872 del Registro de Propiedad Inmueble. . .”

BASE LEGALCONSTITUCIÓNArtículo 139.- Principios de la Administración de JusticiaSon principios y derechos de la función jurisdiccional:1. La unidad y exclusividad de la función jurisdiccional.No existe ni puede establecerse jurisdicción alguna independiente, con excepción de la militar y la arbitral. CÓDIGO CIVILArtículo 2013.- Principio de legitimaciónEl contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.LEY 26366Artículo 3.- Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme;

LEY 26572 (DEROGADA)Artículo 83.- Ejecución del laudo.- El laudo arbitral consentido o ejecutoriado tiene valor equivalente al de una sentencia y es eficaz y de obligatorio cumplimiento desde su notificación a las partes. Si lo ordenado en el laudo no se cumple por la parte o partes a quienes corresponda hacerlo, el interesado podrá solicitar su ejecución forzosa ante el Juez Especializado en lo Civil del lugar de la sede del arbitraje que corresponda en la fecha de la solicitud, cuando no hubiera podido ser ejecutado por los propios árbitros o por la institución organizadora en rebeldía del obligado, con las facultades que aquéllos o a ésta se les hubiesen otorgado en el convenio.

DECRETO LEGISLATIVO 1071 (NUEVA LEY DE ARBITRAJE).

Artículo 68.- Ejecución judicial.1. La parte interesada podrá solicitar la ejecución del laudo ante la autoridad judicial competente acompañando copia de éste y de sus rectificaciones, interpretaciones, integraciones y exclusiones y, en su caso, de las actuaciones de ejecución efectuada por el tribunal arbitral.2. La autoridad judicial, por el solo mérito de los documentos referidos en el numeral anterior, dictará mandato de ejecución para que la parte ejecutada cumpla con su obligación dentro de un plazo de cinco (5) días, bajo apercibimiento de ejecución forzada.

SUSPENSIÓN POR INCOMPATIBILIDAD POTENCIAL DE TITULOS PENDIENTES

TITULO PENDIENTE INCOMPATIBLE: Artículo 29 del TUO del RG de los RP.- Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos siguientes:

Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible.

DECIMO SEGUNDO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRALPROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN“No impide la inmatriculación de un predio el informe del

Area de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.

Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25.4.2005 y Resolución Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29.4.2005.

RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 296-2004-SUNARP-SN (Actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informe previo del área de Catastro).

ARTÍCULO 16 DEL RIRPNo impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para cancelar el asiento a favor del titular registral que figura en el Registro.-CASO 1: Títulos pendientes que no tienen información gráfica-CASO 2: Títulos pendientes con rogatoria ambigua e imprecisa-CASO 3: Título pendiente que carente de título formal.

RECTIFICACIÓN DE LA CALIDAD DEL BIEN ADQUIRIDO DENTRO DEL REGIMEN DE SOCIEDAD DE

GANANCIALES

CÓDIGO CIVILArtículo 269.- Prueba del matrimonioPara reclamar los efectos civiles del matrimonio debe presentarse copia certificada de la partida del registro del estado civil. RIRP (EXIGENCIA DEL TÍTULO FORMAL)Artículo 15.- Rectificación de la calidad del bienCuando uno de los cónyuges, manifestando un estado civil distinto al que le corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la Ley le atribuye la calidad de bien social, la rectificación de la calidad del bien se realizará en mérito a la presentación de título otorgado por el cónyuge que no intervino o sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada de la respectiva partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha cierta en el que consta la adquisición.

TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES SOBRE UN PREDIO

RIRPArtículo 62.- Transferencia de cuotas ideales de un predio En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, . . . la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título.

EXCEPCIÓN AL PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD

CÓDIGO CIVILArtículo 2017.- Principio de impenetrabilidadNo puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.RIRPArtículo 64.- Inscripción de transferencias realizadas por el causante a favor de terceros Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros.FUNDAMENTO:TITULOS INCOMPATIBLES-INSCRIPCIONES INCOMPATIBLES

INADECUACIÓN REGISTRAL NO RELEVANTERIRPArtículo 65.- Cargas y gravámenes que no constituyen obstáculo para la inscripción La circunstancia de que en el título presentado se deje constancia de la existencia o inexistencia de cargas y gravámenes contrariamente a lo que aparece inscrito en la partida registral, no impide la inscripción de la transferencia ni afecta la prelación que otorga el Registro. Fundamento: Publicidad materialArtículo 66.- Transferencia de predio cuya edificación no se encuentra inscrita En los casos de transferencia de predio cuya edificación no se encuentra inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado que la edificación también es objeto de la transferencia.

Fundamento: Lo accesorio sigue la suerte de lo principalExcepción: Artículo 764.del C.C.- Si el bien legado es un predio, los terrenos y las nuevas construcciones que el testador haya agregado después del testamento no forman parte del legado, salvo las mejoras introducidas en el inmueble, cualquiera que fuese su clase.

PAGO CON TÍTULOS VALORESCÓDIGO CIVILArtículo 1233.- Pago con títulos valoresLa entrega de títulos valores que constituyen órdenes o promesas de pago, sólo extinguirá la obligación primitiva cuando hubiesen sido pagados o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado, salvo pacto en contrario.Entre tanto la acción derivada de la obligación primitiva quedará en suspenso.RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 033-96-SUNARPArtículo 1.- Declarar que en los actos o contratos en los que aparezca la entrega de cheques de gerencia, se entenderá producido el pago sólo en la medida en que resulte indubitable la voluntad de quien recibe el título valor de que su sola entrega produce efectos cancelatorios.En consecuencia, los registradores procederán a inscribir de oficio la hipoteca legal respectiva en los casos de contratos de compraventa o permuta en los que en la escritura correspondiente no exista indicación inequívoca de que la entrega del cheque de gerencia constituye pago.

RIRPArtículo 67.- Pago con títulos valores En los casos que en los contratos de compraventa o permuta se acuerde que el pago se realice a través de la entrega de títulos valores, la inscripción se efectuará dejando constancia que el precio ha sido cancelado cuando:a) Se haya pactado el efecto cancelatorio. b) Se acredite el pago mediante declaración jurada del vendedor con firma certificada por Notario. c) Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera contra la cual se giró el título valor. En caso contrario se procederá a inscribir de oficio la hipoteca legal.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL MANDATO SIN REPRESENTACIÓN, SIN

INTERVENCIÓN DEL MANDATARIO.RIRPArtículo 79.- Transferencia de propiedad en el mandato sin representación La transferencia de propiedad que debe efectuar el mandatario sin representación a favor de su mandante se inscribirá en mérito del formulario registral o escritura pública que contenga dicha transferencia. En el caso que el mandato sin representación estuviera inscrito en el Registro correspondiente y el predio estuviere determinado bastará la participación unilateral del mandatario. Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplica también en el caso que se acredite la preexistencia del contrato de mandato mediante la presentación del instrumento público en el que consta el mismo.

LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVAMENES POR ADJUDICACIÓN EN REMATE

CODIGO CIVILArtículo 1708.- Enajenación del bien arrendadoEn caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.LEY 26702OCTAVA: Precísase que en el caso de enajenación de inmuebles hipotecados en favor de las empresas, vía remate judicial o por adjudicación directa, no será de aplicación lo dispuesto en el inciso 1) del artículo 1708 del Código Civil, salvo que el respectivo contrato de arrendamiento se hubiera encontrado inscrito con anterioridad a la fecha de la constitución de la garantía hipotecaria.

CPC (ANTES DE LA MODIFICACIÓN)Artículo 739.- Transferencia de inmueble y destino del dinero obtenido.- . . .el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá:(. . .)2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar de anotación de demanda;CPC (NUEVA REDACCIÓN) . . .el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá: (. . .)2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar de anotación de demanda; se cancelará además las cargas o derechos de uso y/o disfrute, que se hayan inscrito con posterioridad al embargo o hipoteca materia de ejecución.

INSCRIPCIÓN DEL BLOQUEO DESPUES DE SU PLAZO DE VIGENCIA. . .El bloqueo tiene una vigencia de sesenta (60) días hábiles contados desde la fecha del correspondiente asiento de presentación y caduca al vencimiento de dicho plazo o en los supuestos previstos en los literales a), b) y c) del artículo 6 del Decreto Ley Nº 18278. Procede la inscripción del bloqueo inclusive después de transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior, cuando no haya podido inscribirse dentro de dicho plazo, por suspensión o prórroga del plazo de vigencia de su asiento de presentación. En este caso, para que el título que contiene el acto definitivo goce de los efectos del bloqueo, debe presentarse dentro de los 60 días hábiles contados desde la fecha del asiento de presentación del bloqueo.ANTECEDENTES:D. Ley. 18278 : “Establécese el bloqueo de las partidas registrales del Registro de Propiedad Inmueble. . .”:Ley 26481: Artículo 1.- Sustitúyase el Artículo 1 del Decreto Ley Nº 18278 . . .por el siguiente "Artículo 1.- Establécese el bloqueo de las partidas registrales de los Registros Públicos.

CANCELACION DE GRAVAMENES DE UN PREDIO MATRIZ

RIRPArtículo 86.- Liquidación de derechos por cancelación de hipoteca trasladada a partidas independizadas

La cancelación de la hipoteca inscrita en una partida matriz dará lugar, además, a la cancelación de los asientos de traslado de hipoteca extendidos en las partidas individuales independizadas de aquélla. . .ESTE CRITERIO NO ES APLICABLE A MEDIDAS CAUTELARES DISPUESTAS JUDICIALMENTE.

GRAVAMENES A FAVOR DE EMPRESAS DEL SISTEMA FINANCIERO, YA EXTINGUIDAS.

RIRPArtículo 92Lo dispuesto en el artículo 172 de la Ley Nº 26702 no resulta aplicable a las empresas del sistema financiero cuya personalidad jurídica se ha extinguido, en cuyo caso es de aplicación lo dispuesto en el artículo 87. Artículo 87-A los 10 años de inscritas, en el caso que garanticen créditos a los 10 años del vencimiento del plazo de la obligación.