gestiÓn urbanÍstica principios cesiÓn equidistribuciÓn urbanizaciÓn sistemas compensaciÓn...
TRANSCRIPT
GESTIÓN URBANÍSTICA
PRINCIPIOS
• CESIÓN
• EQUIDISTRIBUCIÓN
• URBANIZACIÓN
SISTEMAS
• COMPENSACIÓN
• COOPERACION
• EXPROPIACIÓN
MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA• Modelo puro agente urbanizador
– Valencia (Ley 6/1994)– Castilla-La Mancha (ley 2/98)– Extremadura (Ley 15/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo– Concesión de obra urbanizadora– La Rioja (Ley 10/1998)– Aragón (Ley 5/1999)– Cantabria (Ley 2/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario– Sistema de concurrencia– Castilla y León (Ley 5/1999)– Murcia (Ley 1/2001)– Galicia (Ley 9/2002)
• Agente urbanizador integrado en compensación– Madrid (Ley 9/2001)– Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)– Asturias (Ley 3/2002)– Andalucia (Ley 7/2002)
PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA
• SUELO NECESARIO PARA VIALES, ESPACIOS LIBRES, ZONAS VERDES Y DOTACIONES PÚBLICAS DE CARÁCTER LOCAL
• SUELO NECESARIO PARA LA EJECUCIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES QUE PLANEAMIENTO GENERAL, EN SU CASO, INCLUYA O ADSCRIBA
• SUELO CORRESPONDIENTE AL 10 POR 100 DEL APROVECHAMIENTO DEL SECTOR CORRESPONDIENTE
PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN
• Proyecto de equidistribución (reparcelación)
• División del suelo equidistribución– Area de reparto (58)– Unidad de ejecución (105)
• Técnicas equidistribución:– Aprovechamiento medio (60)
GESTIÓN UNIDADES EJECUCIÓN (105)
• Idoneidad técnica y viabilidad económica• Permitir cumplimiento de los deberes legales y la
equidistribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística
• Coincidencia entre sector y unidad de ejecución salvo indicación en contrario
• Posibilidad unidades ejecución discontinuas (suelo urbano)
• Delimitación en instrumento de planeamiento• Procedimiento específico (106):
– De oficio o a instancia de parte– Previa información pública y audiencia a propietarios
afectados– Publicación en Boletín Oficial de la Provincia
SISTEMAS DE EJECUCIÓN (107 y ss.)
• Actuación privada– Compensación
• Actuación pública– Cooperación– Expropiación
ELECCIÓN SISTEMA DE ACTUACIÓN
• Libertad de elección (108)– Elección motivada– Teniendo en cuenta prioridades y necesidades
del desarrollo del proceso urbanizador– Capacidad de gestión y medios económicos
Administración actuante– Capacidad iniciativa privada para asumir la
actividad de ejecución• Determinación en el planeamiento
– En su defecto, mediante el mismo procedimiento para delimitar UE
CARACTERÍSTICAS SISTEMA COMPENSACIÓN (129)
• Responsables ejecución aportan terrenos cesión obligatoria y gratuita– No necesariamente propietarios
• Realizan a su costa la urbanización de los sectores o unidades de ejecución– Conforme al planeamiento urbanístico
• A través de la constitución de Junta de Compensación– Compuesta Administración actuante y
responsables ejecución• Salvo propietario único o convenio
• Reparcelación de los terrenos– Incluida la reparcelación forzosa
INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN (130)
a) Propietario único (iniciando expediente reparcelación)
b) Totalidad de los propietarios (convenio urbanístico)
c) Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución
d) Cualquier persona física o jurídica, pública o privada (propietaria o no de suelo) como agente urbanizador
DOCUMENTACIÓN INICIATIVA COMPENSACIÓN (130.2)
• Aplicable a propietarios > 50% y agente urbanizador (letras c y d)
a) Estatutos y bases de actuaciónb) Compromisos específicos sobre plazos de ejecución
totales o parcialesc) Compromisos de colaboración asumidos con
propietarios de suelo (en su caso)d) Justificación solvencia económica, financiera y técnica
de la iniciativa (incluida agente urbanizador)– En plica cerrada en el supuesto de agente urbanizador
• Posible aportación para su tramitación simultánea – Instrumento de ordenación (Plan Parcial)– Proyecto de Urbanización
PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN (131)
• Desestimación iniciativa– Motivación potestad de planeamiento– No reúna suficiente solvencia económica, financiera o técnica
• Estimación iniciativa– Supuesto: iniciativa presentada por propietarios > 50 %
terrenos– Aprobación inicial de estatutos y bases de actuación
• Aprobación previa iniciativa– Supuesto: iniciativa presentada por agente urbanizador o
propietarios con menos del 50%– Apertura información pública para alegaciones
• Posible adhesión de propietarios a la iniciativa• Anuncio de intención de formular alternativa por cualquier
interesado en asumir gestión como agente urbanizador (prestación de caución)
PROCEDIMIENTO EN CONCURRENCIA (131.2)
• Supuesto: aprobación previa iniciativa• Tras finalización información pública y previos
informes alegaciones, se adoptará alguno de los siguientes acuerdos (plazo: un mes)
a) Aprobación de la iniciativa– Si adhesión (en información pública) de propietarios
> 50% terrenos unidad ejecución– Si no se ha presentado anuncio de presentación de
alternativa– Comporta inicio establecimiento sistema y
aprobación inicial Estatutos y Bases de Actuaciónb) Fijación de plazo presentación alternativas anunciadas
– Plazo no inferior a 20 días– Finalizado el plazo, decisión Administración:a. Aprobación alternativa integre más 50% unidad
ejecución (aprobación inicial estatutos y bases de actuación)
b. En otro caso, aprobación alternativa más procedente interés general (soluciones de gestión, superficie de propietarios adheridos…)
EFECTOS ESTABLECIMIENTO SISTEMA COMPENSACIÓN (133)
• Afección real de la totalidad de terrenos incluidos en unidad de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y obligaciones inherentes del sistema
• Constancia afección en Registro de la Propiedad mediante nota marginal
CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN (134)
• Ente corporativo de Derecho público• Personalidad jurídica propia• Plena capacidad de obrar (desde inscripción
administrativa y constitución órganos directivos)• Asume frente a municipio responsabilidad
directa ejecución obras urbanización• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo
sobre fincas aportadas (salvo limitaciones estatutarias)
• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de apremio
• Posible incorporación empresa urbanizadora • Gestoras de JC: gastos de gestión no > 10 %
coste urbanización
MODALIDADES COMPOSICIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN
a) La totalidad de los propietarios con o sin agente urbanizador
Si actúan sin agente urbanizador pueden suscribir convenio (art. 138.2) sin necesidad constitución Junta Compensación
b) Los propietarios que representen más del 50% de la unidad de ejecución, con o sin agente urbanizador
c) Agente urbanizador exclusivamente sin adhesión de propietario alguno
CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN (134)
• Presupuesto: urbanismo función pública (85)• Representante del Ayuntamiento en la Junta de
Compensación (órgano de gobierno)• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución
– Plazo máximo incorporación: inscripción Junta Compensación en Registro entidades (135.1)
– En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)– Reparcelación forzosa (135.1)
• Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada)– ejercicio competencias públicas– Supuesto de autoadministración
• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio– “Delegación” en Junta de compensación
• Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación o reparcelación forzosa (135.2)
ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RGU)
• Nombre, domicilio, objeto y fines• Duración• Condiciones y requisitos para incorporarse a
la junta (propietarios o urbanizadores)• Órganos de gobierno y facultades• Requisitos convocatoria y forma adopción
acuerdos• Derechos y obligaciones de sus miembros• Medios económicos y reglas aportaciones
BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RGU)
• Criterios para valorar fincas aportadas• Criterios de valoración de derechos reales• Criterios de valoración de edificaciones• Procedimiento contratación obras de
urbanización• Criterios valoración fincas resultantes• Reglas adjudicación fincas a los miembros• Reglas distribución beneficios y pérdidas
ELEMENTOS ESPECÍFICOS ESTATUTOS Y BASES ACTUACIÓN (130.2)
• Previsión incorporación propietarios mediante aportación fincas originarias– Con opción de abono en metálico costes
urbanización o cesión de terrenos edificables con valor equivalente
• Previsión no incorporación propietarios (con solicitud expropiación por propietarios)
• Previsión reparcelación forzosa propietarios no adheridos
• Oferta adquisición propietarios no hayan suscrito iniciativa
• Garantías económicas desarrollo actuación urbanística (no inferior al 7% coste urbanización)
RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (i)
• Comunidad proindiviso (157.3 RGU)– Consentimiento conjunto condueños:
propietario único– No acuerdo: decisión incorporación por 60%
cuotas– Expropiación cuotas no incorporadas
• Herencia yacente– Competencia del albacea (902.4º CC)
• Finca no inscrita en Registro Propiedad– Proyecto equidistribución suficiente
innmatriculación• Doble inmatriculación
– Interesados en proceso ambos titulares– Resolución convencional o judicial
RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (ii)
• Titularidad controvertida (103.4 RGU)– No necesaria impugnación en tribunales– Asume Administración actuante representación
• Titularidad desconocida o propietario en desconocido paradero (art. 10.2 RHU)– Administración actuante asume representación
derechos e intereses titularidades– Ministerio fiscal: defensa de los intereses
• Compraventa en documento privado– Suficiente para acreditar titularidad– STS 24.11.00
PROYECTO REPARCELACIÓN (130.2)
• Redactado con base en los principios de las bases de actuación y estatutos
• Redactado por Junta de compensación– Voto favorable miembros representen más 50%
terrenos– Ratificación por Ayuntamiento
• Denegación sólo posible por motivos de estricta legalidad
• Silencio estimatorio: transcurso de 2 meses desde presentación
– Solución de conflicto por Ayuntamiento (136.3)
PROCEDIMIENTOS ESPECIALES COMPENSACIÓN
• Propietario único– No necesidad constitución Junta de
Compensación• Convenio urbanístico (138)
– Participación en ejecución urbanística todos los propietarios unidad de ejecución (por sí o por agente urbanizador
– Condiciones de gestión en convenio– Si participa agente urbanizador: necesidad
constitución Junta Compensación• Procedimiento abreviado (132)
– Respaldo de totalidad propietarios– Tramitación conjunta iniciativa y proyecto
reparcelación (aprobación simultánea)
SUSTITUCIÓN SISTEMA COMPENSACIÓN (109)
• Incumplimiento deberes legales y obligaciones sistema
• Necesario procedimiento declaración incumplimiento
• Terminación convencional expediente incumplimiento: continuación proceso urbanizador propietarios cumplidores
• Criterios elección nuevo sistema