fls. 94 maria lucia garrobo pinto - nossoleilao...este documento é cópia do original, assinado...

Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0

Avaliações e Perícias ______________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________

Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 1

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª. VARA CÍVEL DO FORUM REGIONAL DE

SANTO AMARO - SP

AUTOS nº. 1010072-33.2017.8.26.0002

MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial,

nomeada nos Autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – LOCAÇÃO

DE IMÓVEL que RHINOZ COMÉRCIO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA

move contra THIAGO GOMES OLIVEIRA E OUTROS, após realizar diligências e

vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no

presente trabalho:

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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel, constante da

matrícula sob nº. 216.241 no 11o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo

fls. 78, da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL que RHINOZ COMÉRCIO E

ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA move contra THIAGO GOMES OLIVEIRA E

OUTROS.

A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 84, para

avaliar o imóvel descrito acima.

- Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados

II - VISTORIA

1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Mário Linhares nº. 894,

Jardim Ingá na cidade de São Paulo.

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Vista do imóvel avaliando e seu respectivo entorno

2. ZONEAMENTO

Conforme Plano Regional Estratégico da Subprefeitura de Campo Limpo, Lei nº.

16.402/16 de 23 de março de 2016, o imóvel avaliando está inserido em ZM, Zona

Mista, cujas diretrizes estão detalhadas adiante através dos recortes do Mapa de

Uso e Ocupação do Solo e Quadro com as Características de Aproveitamento,

Dimensionamento e Ocupação dos Lotes, que consignam para o local os

seguintes paramentos:

Coeficiente de aproveitamento – mínimo: 0,30

básico: 1,00

máximo: 2,00

Taxa de ocupação máxima: 0,85

Adiante teremos o Mapa de Uso e Ocupação do Solo da Região

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Quadro - Características de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação dos Lotes

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3. PLANTA GENÉRICA DE VALORES

Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Paulo, o imóvel situa-

se no Setor 169 e Quadra 265, que consigna para o local um Índice Fiscal de

461,00 para o exercício de 2017.

O recorte adiante refere-se a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel emitida

pela Prefeitura do Município de São Paulo.

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4. MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os

melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e

esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de

coleta de lixo.

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O local apresenta completa infraestrutura e é atendido por comércio variado,

dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede

de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro. Trata-se

de região com densidade demográfica baixa.

A Rua Mário Linhares é predominantemente residencial caracteriza-se por 80%

de domicílios constituído de casas, sobrados ou similares de padrão econômico a

simples e 20% de edifícios de apartamentos ou conjuntos residenciais com vários

domicílios de famílias distintas.

Analisando as redondezas a signatária constatou tratar-se de área classificada

como 2ª. zona – Residencial Horizontal Médio, de acordo com as Normas para

Avaliações de Imóveis Urbanos - 2005, o que implica em lote paradigma com

10,00 metros de frente e profundidade variando entre 25,00 metros a 40,00

metros.

5. ACESSO

Através da Avenidas Nove de Julho, Marginal Pinheiros e Avenida Carlos

Caldeira Filho, distando aproximadamente a 20 km da Praça da Sé, marco zero

da Capital.

6. DIMENSÕES DO TERRENO

O terreno referente ao imóvel objeto da presente avaliação possui 5,85 metros de

frente para a Rua Mário Linhares, encerrando uma área de 125,775 m², conforme

matrícula nº 216.241 do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo,

descrito adiante:

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IMÓVEL: - Terreno situado as Rua Mário Linhares, parte do

lote nº 51 da quadra U, do loteamento denominado Ingá, no

bairro da Capelinha, 29º Subdistrito – Santo Amaro,

localizado do lado direito de quem da Rua Mário Linhares

olha o terreno, medindo 5,85 m de frente, igual largura nos

fundos, onde divide com lote 15, por 21,50 da frente aos

fundos, em ambos os lados, com área de 125,775 m²,

confrontando do lado direito, visto da rua, com o lote 50, do

lado esquerdo com a outra parte do lote nº 51.

7. BENFEITORIAS

Sobre o terreno acima descrito esta erigida uma edificação com 04 (quatro)

residências, possuindo os seguintes compartimentos e acabamentos básicos:

- Pavimento Térreo – Casa 1

Garagem coberta : Piso : Cerâmica

Paredes : Pintura látex

Teto Pintura látex

Sala : Piso : Cerâmica


Teto Pintura látex

Dormitório : Piso : Cerâmica


Teto : Pintura látex

Banheiro : Piso : Cerâmica

Paredes : Azulejo até o teto


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Cozinha. : Piso : Cerâmica

Paredes Pintura látex

Teto Pintura látex

Área de serviço. : Piso : Cerâmica



- Pavimento superior – Casa 2




Dormitório 1 : Piso : Cerâmica












Cozinha : Piso : Cerâmica


Teto Pintura látex

Área de serviço : Piso : Cerâmica



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Escada para cobertura : Piso : Cerâmica



- Cobertura - Casa 2

Sala TV : Piso : Cerâmica



Área coberta : Piso : Cerâmica


Teto : Telha de fibrocimento

Área churrasq. e terraço : Piso : Cerâmica


Teto : Telha de fibrocimento

- Pavimento inferior 1 – Casa 3






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Banheiro Social : Piso : Cerâmica








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- Pavimento inferior 2 – Casa 4






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Padrão do imóvel : Casa Padrão Simples

Conservação : Necessitando de Reparos Simples

Idade : 21 anos

Área construída 369,00 m² - medido no local

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8. CROQUI DAS RESIDÊNCIAS

Casa 2 Casa 1

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Casa 3 Casa 4

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9. FOTOS ILUSTRATIVAS

Foto nº. 1 – Vista parcial da Rua Mário Linhares, onde se localiza o imóvel de

matrícula nº 216.241 avaliado no presente laudo.

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Foto nº. 2 – Vista parcial da fachada do imóvel avaliando.

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sob

o nú

mer

o W

STA

1770

4551

850

.

fls. 108



_____________________________________________________________________________________________


Foto nº. 3 – Outra vista parcial da fachada.

Par

a co

nfer

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orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

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j.tjs

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Con

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Doc

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to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0072

-33.

2017

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

4AC

CC

07.

Est

e do

cum

ento

é c

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Trib

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de

Just

ica

do E

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o de

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Pau

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STA

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- Pavimento Térreo – Casa 1

Foto nº. 4 – Vista da área destinada a guarda de veículos.

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Foto nº. 5 – Vista da sala.

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Foto nº. 6 – Vista do dormitório.

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Foto nº. 7 – Vista da cozinha.

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Foto nº. 8 – Vista do banheiro social.

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Foto nº. 9 – Vista da área de serviço.

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- 1º Pavimento Superior – Casa 2

Foto nº. 10 – Vista do dormitório 1.

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- Cobertura – Casa 2

Foto nº. 16 – Vista da sala de televisão.

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Foto nº. 17 – Vista da lavanderia.

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Foto nº. 18 – Vista parcial da churrasqueira e terraço descoberto.

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- 1º Pavimento Inferior – Casa 3

Foto nº. 19 – Vista da porta de entrada da casa 2.

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Foto nº. 20 – Vista da sala.

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Foto nº. 24 – Vista parcial da área de serviço.

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Foto nº. 25 – Outra vista parcial da área de serviço.

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- 2º Pavimento Inferior – Casa 4

Foto nº. 26 – Vista da entrada da casa 3.

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Foto nº. 27 – Vista parcial da sala.

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Foto nº. 28 – Outra vista parcial da sala.

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III - AVALIAÇÃO

1. CRITÉRIO ADOTADO

1.1. Método Evolutivo

O método a ser utilizado é o Método Evolutivo. Sua aplicação se resume na

determinação do Valor Unitário de Terreno nesta região, a partir de Elementos

Comparativos coletados dos quais extraiu-se a Média Aritmética Saneada, após

sua homogeneização segundo os ajustes determinados pela Norma para

Avaliação de Terrenos Urbanos – IBAPE/SP – 2005.

No tratamento dos elementos comparativos, os imóveis deverão ser enquadrados

na 2ª. zona – Residencial Horizontal Médio, de acordo com as Normas para

Avaliações de Imóveis Urbanos - 2005, o que implica em lote paradigma com

10,00 metros de frente e profundidade variando entre 25,00 metros a 40,00

metros.

1.2. Fator oferta

Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de

cobrir a elasticidade de negócios.

1.3. Fator transposição

O transporte dos elementos utilizados será efetuado através da Planta Genérica

de Valores, que consigna para o local Índice Fiscal igual a 461,00 para o ano de

2017.

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1.4. Fator Padrão

Serão aplicados os fatores previstos no estudo “Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos”- IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será

empregado o fator correspondente a faixa intermediária do item 1.2.4 – Casa

Padrão Simples, ou seja: 1,056 de R8N, onde teremos a seguinte descrição:

Edificações térreas ou assobradadas podendo ser geminadas, inclusive de ambos

os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples geralmente compostas de

sala, um ou mais dormitórios, banheiro cozinha, podendo dispor de dependências

externas para serviços e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de

concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas

interna e externamente. Cobertura em laje pré moldada impermeabilizada ou

telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas

externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou

revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente

pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas,

cerâmica ou equivalente, na principal.

Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos

econômicos e simples tais, como :

Pisos: cerâmica comum, taco, forração de carpete

Paredes: pintura sobre emboço ou reboco, eventualmente azulejo até o teto nas

áreas molhadas.

Forros: pintura sobre emboço ou reboco aplicadas na própria laje ou sobre

madeira comum.

Instalações hidráulicas: embutidas e restritas aos componentes essenciais,

dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelos simples.

Instalações elétricas: embutidas com pontos de iluminação básicos, reduzido

número de tomadas e utilizando componentes comuns.

Esquadrias: madeira, ferro, e/ou alumínio de padrão popular.

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1.5. Fator Obsolescência

O fator obsolescência para as benfeitorias do imóvel objeto do presente laudo e

dos elementos comparativos pesquisados, será determinado através da

adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o tipo de construção e

acabamento, bem como o estado de conservação da edificação.

2. MÉTODO EVOLUTIVO

2.1. AVALIAÇÃO DO TERRENO

2.1.1. Determinação do valor Unitário Básico (VUB)

A - Serão aplicados na homogeneização e cálculo do unitário médio de terreno os

fatores relacionados nos itens descritos anteriormente (1.2; 1.3; 1.4 e 1,5), onde

teremos adiante o tratamento dos elementos coletados:

B – Tratamento dos elementos coletados

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ELEMENTO Nº 1 Local : Rua Maria Isabel de Medeiros nº 44 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 091

094 / 119

I. Local : 460,00 Fonte : Haver Imóveis Informante : Sr. Toninho Telefone : 5842-2099 Oferta : R$ 400.000,00 Data : fev/2017 Área : 132,00 m² Frente : 6,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 62,00 m² Idade : 40 anos Obsolescência : 0,561 (e) Padrão : 0,912

Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,561 x 0,912 x 62,00 m² = R$ 41.123,03

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/6,00)0,20 = 1,108 3. Coeficiente de profundidade : (25,00/22,00)0,50 = 1,066 4. Fator transposição : 461,00/460,00 = 1,002 Vu1 = (R$ 400.000,00 x 0,9 – R$ 41.123,03) x (1,108 + 1,066 + 1,002 - 3,000 + 1,000)

132,00 m²

Vu1 = R$ 2.840,00/m²

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ELEMENTO Nº 2 Local : Rua Clarimundo Gonçalves nº 214 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 088

094 / 119

I. Local : 456,00 Fonte : Via Ernesto Imóveis

Informante : Sr. Pedro Telefone : 5842-6381 Oferta : R$ 390.000,00 Data : fev/2017 Área : 177,00 m² Frente : 7,60 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 110,00 m² Idade : 35 anos Obsolescência : 0,609 (e) Padrão : 0,912



177,00 m²

Vu2 = R$ 1.694,00/m²

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ELEMENTO Nº 3 Local : Rua Coatinga nº 349 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 245

094 / 119

I. Local : 483,00 Fonte : Jardim Imóveis Informante : Sra. Alessandra Telefone : 5841-7319 Oferta : R$ 700.000,00 Data : fev/2017 Área : 200,00 m² Frente : 5,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 160,00 m² Idade : 30 anos Obsolescência : 0,655 (e) Padrão : 0,912


ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/5,00)0,20 = 1,149 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 461,00/483,00 = 0,954 Vu3 = (R$ 700.000,00 x 0,9 – R$ 123.905,84) x (1,149 + 1,000 + 0,954 - 3,000 + 1,000)

200,00 m²

Vu3 = R$ 2.791,00/m²

Par

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094 / 119

I. Local : 483,00 Fonte : Proprietário Informante : Sr. Agnaldo Telefone : 98054-2238 Oferta : R$ 380.000,00 Data : fev/2017 Área : 140,00 m² Frente : 5,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 81,00 m² Idade : 40 anos Obsolescência : 0,494 (f) Padrão : 0,912



140,00 m²

Vu4 = R$ 2.322,00/m²

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094 / 119

I. Local : 392,00 Fonte : Mediar Imóveis Informante : Sr. Manoel Telefone : 5841-2459 Oferta : R$ 600.000,00 Data : fev/2017 Área : 334,00 m² Frente : 10,00 m Observação : Casa Padrão Econômico Área construída : 90,00 m² Idade : 50 anos Obsolescência : 0,346 (f) Padrão : 0,786



334,00 m²

Vu5 = R$ 1.789,00/m²

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094 / 119

I. Local : 409,00 Fonte : Mário Belträo Imóveis Informante : Sr. José Telefone : 3731-6300 Oferta : R$ 350.000,00 Data : fev/2017 Área : 138,00 m² Frente : 5,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 137,00 m² Idade : 25 anos Obsolescência : 0,696 (e) Padrão : 1,056



138,00 m²

Vu6 = R$ 1.705,00/m²

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ELEMENTO Nº 7 Local : Rua Maria Isabel de Medeiros nº 245 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 090

094 / 119

I. Local : 473,00 Fonte : Marcelos's Imóveis Informante : Sr. Wilson Telefone : 5511-2104 Oferta : R$ 600.000,00 Data : fev/2017 Área : 125,00 m² Frente : 6,25 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 145,00 m² Idade : 30 anos Obsolescência : 0,710 (d) Padrão : 1,056



125,00 m²

Vu7 = R$ 3.802,00/m²

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b) Média Aritmética

ELEMENTOS R$/m2

1.........................................................................................................R$ 2.840,00/m2

2.........................................................................................................R$ 1.694,00m2

3.........................................................................................................R$ 2.791,00/m2

4.........................................................................................................R$ 2.322,00/m2

5.........................................................................................................R$ 1.789,00/m2

6.........................................................................................................R$ 1.705,00m2

7.........................................................................................................R$ 3.802,00/m2

Ma = R$ 16.943,00 = R$ 2.420,43/m2 7 elementos

LIMITES:

Inferior : R$ 2.420,43/m2 x 0,700 = R$ 1.694,30/m2

Superior : R$ 2.420,43/m2 x 1,300 = R$ 3.146,56/m2

Eliminando – se o elemento mais discrepante nº 7, teremos a seguinte média

aritmética saneada.

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c) Média Aritmética Saneada

Ma = R$ 16.943,00 - R$ 3.802,00 = R$ 2.190,17/m2 6 elementos

Inferior : R$ 2.190,17/m2 x 0,700 = R$ 1.533,12/m2

Superior : R$ 2.190,17/m2 x 1,300 = R$ 2.847,22/m2

Como não existem mais elementos discrepantes, teremos a seguinte Média

Aritmética Saneada:

Mas = R$ 2.190,17/m2 para fevereiro de 2017 (dois mil, cento e noventa reais e dezessete centavos)

2.1.2. Cálculo dos coeficientes de homogeneização

a) Coeficiente de Frente (Cf) Cf = (Fp/Fr) 0,20

Cf = (5,85/10,00) 0,20

Cf = 0,898

b) Coeficiente de Profundidade (Cp) Cp = (Fp/Fr)0,50

Cp = (21,50/25,00)0,50

Cp = 0,927

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2.1.3. Valor do terreno (Vt )

O valor do terreno será dado pela expressão:

Vt = Vu x At x (Cf x Cp – 2,000 +1,000) x FI

Vt = valor do terreno

Vu = valor unitário básico de terreno = R$ 2.190,17/m2

At = Área total do terreno = 125,775 m2

Cf = coeficiente de frente = 0,898

C p = coeficiente de profundidade = 0,927

FI = fração ideal = 1,000

Vt = R$ 2.190,17/m2 x 125,775 m2 x (0,898 + 0,927 - 2,000 + 1,000) x 1,000

Vt = R$ 227.261,00 para fevereiro de 2017 (duzentos e vinte e sete mil, duzentos e sessenta e um reais)

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2.2. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

2.2.1. Valor Unitário das Benfeitorias

As características descritas permitem enquadrar a construção principal do imóvel

avaliado no presente laudo em Casa Padrão Simples, segundo o Estudo “Valores

de Edificações de Imóveis Urbanos”- IBAPE/SP.

Vub = 1,056 x R8N (fevereiro/2017 – índice Sinduscon)

Vub = 1,056 x R$ 1.296,39/m2

Vub = R$ 1.368,98/m2 (um mil, trezentos e sessenta e oito reais e noventa e oito centavos)

2.2.2. Fator Obsolescência

O fator obsolescência para as construções do imóvel avaliado no presente

capítulo, será determinado através da adequação do método Ross/Heidecke.

O fator obsolescência Fo é determinado pela expressão:

Fo = R + K x (1 – R)

R = coeficiente residual correspondente ao padrão = 0,20

K = coeficiente de Ross/Heideck = 21/70 = 0,300 30,00%

K = 0,659 (e)

Fo = 0,20 + 0,659 x (1 - 0,20)

Fo = 0,727

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2.2.3. Valor das Benfeitorias (Vvb)

Vvb = Vub x A x Fo onde:

Vvb = valor de venda da benfeitoria

Vub = valor unitário de venda do metro quadrado = R$ 1.368,98/m2

A = Área construída = 369,00 m2

Fo = fator obsolescência fixado em função da idade e estado de conservação da

construção = 0,727

Vvb = R$ 1.368,98/m2 x 369,00 m2 x 0,727

Vvb = R$ 367.744,00 para fevereiro de 2017 (trezentos e sessenta e sete mil, setecentos e quarenta e quatro mil reais)

2.3. VALOR DO IMÓVEL (Vi)

O valor do imóvel avaliando será dado pela soma das parcelas terreno e

benfeitorias:

Vi = Vt + Vvba

Vi = R$ 227.261,00 + R$ 367.744,00

Vi = R$ 595.000,00 para fevereiro de 2017 (quinhentos e noventa e cinco mil reais)

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IV - ENCERRAMENTO

Tendo sido concluída sua missão, emitiu a signatária o presente laudo de

avaliação em 61 (sessenta e uma) folhas, sendo esta a última datada e assinada.

São Paulo, 21 de setembro de 2017.

MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial

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fls. 94 maria lucia garrobo pinto - nossoleilao...este documento é cópia do original, assinado...

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