criterios criterios para elaborar un informe de tasaciónpara elaborar un informe de tasación

8/18/2019 Criterios Criterios para elaborar un informe de TasaciónPara Elaborar Un Informe de Tasación

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UAPAUNIVERSIDAD ABIERTA PARA ADULTOS

Participante:

Sandy Soto 09-04!

Te"a:

#riterio$ para e%a&orar 'nin(or"e de Ta$aci)n

A$i*nat'ra:

Se"inario

+aci%itadora:

,ara I$a&e% D.O%eo

+ec/a:

0-04-


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TASA#IONES

Introducción. Conceptos generales. Legislación, normas ybibliografía básica y complementaria.

13- Interre%aci)n entre econo"a *%o&a% y econo"a %oca%3Dependencia de% deta%%e re$pecto a %a *enera%idad3 Denici)nde ta$aci)n y 5a%oraci)n3 E$tr'ct'ra y $i$te"a3

El concepto de valoración inmobiliaria consiste en determinar el valorde un bien inmueble en unidades monetarias, en un momentodeterminado y con una fnalidad determinada.

3- Apro6i"aci)n t7cnica a% concepto de 5a%or3 Precio8 co$te y5a%or3 S'percie ti% y con$tr'ida3 #%a$e$ de $'e%o y terreno$3

SUUNUR3

El valor es un enómeno individual subjetivo que depende de lautilidad, y ésta de la necesidad que se experimenta y la cantidad deese bien que se dispone. Por lo tanto la utilidad de un mismo bienpara un cierto individuo varía, con arrelo a las modifcaciones de laintensidad, necesidad y cantidad disponibles.!Ej: un vaso de auavale m"s que todo el oro del mundo para una persona que seencuentra en el desierto y en condiciones de des#idratación$.

El precio de un bien es la cantidad de dinero que un comprador est"dispuesto a paar y un vendedor est" dispuesto a recibir en lascircunstancias concretas de una transacción.

El co$te es el asto de dinero eectuado para la ejecución de un bien.

El 5a%or es la cantidad de dinero que #ay que paar por un bien oservicio.

%a dierencia entre la superfcie &til y la construida reside en que paramedir la &til no se tienen en cuenta los elementos constructivos tales

como tabiques, pilares,... en cambio para medir la superfcieconstruida sí se tienen en cuenta dic#os elementos.

%os terrenos pueden ser clasifcados se&n su pendiente einraestructuras en r&sticos o urbani'ables. Podemos particulari'ar ydividir en mas rupos tales como suelo urbano!()$ muy caro ya queest" dentro de la ciudad. %ueo est" el suelo urbani'able, que sedivide en sectori'ado !Plan Parcial$ y no sectori'ado, y por &ltimo est"el no urbani'able que es el m"s barato, ya que #ay que reali'arinstalaciones de inraestructuras para urbani'ar.


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3- #oncepto$ *enera%e$ e ide$ &;$ica$ de econo"a ap%icadaa ta$acione$ y 5a%oracione$


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clase media con escasa remuneración económica incapa' de paarseuna vivienda normal.

>3- ,7todo$ de 5a%oraci)n: #oncepto$ y denicione$3+ina%idade$3

0ay - métodos para valorar una vivienda: El método del coste,undamentado en el valor residual, y permite calcular el coste decualquier tipo de inmueble mediante el valor de reempla'amientoneto. Este se consiue mediante la siuiente órmula:

(iendo:

El "7todo de co"paraci)n se undamenta en el principio desustitución, permite aproximarse al valor real de mercado decualquier tipo de inmueble, y el procedimiento de obtención es: 1*conocer las características del inmueble a tasar, conocer el mercadoinmobiliario, seleccionar la inormación !2plicar coefcientes enunción de las mejoras o depreciaciones con respecto al inmueble atasar$, y por &ltimo asinar un valor a nuestro inmueble.

El método de capitali'ación de rentas se undamenta en el principiode anticipación, y permite determinar el valor presente de las rentasnetas uturas. Este método vale para todo tipo de inmuebles,especialmente para inmuebles arrendados. %as actuali'aciones de lasrentas esperadas se puede #acer mediante 3 métodos:

4 5étodo directo:

4 5étodo indirecto:

El valor de reversión es el valor residual, valor del suelo, y la i es unatasa o tipo de interés del capital inmobiliario, índice de capitali'acióno interés compuesto.

El método residual se undamenta en el valor residual m"s completo,y permite determinar el valor de mercado para terrenos edifcables o

inmuebles a re#abilitar. 6ambién #ay dos:

4 5étodo residual din"mico:

4 5étodo residual est"tico:

MÓDUL !".# $resupuestos y %aloraciones de edi&cación yurbani'ación.

13- Predi"en$ionado$ t7cnico$ y e$ti"aci)n de co$te$ decontrata de edicaci)n y 'r&ani?aci)n3

• Predimensionado estructural, instalaciones y construcción.


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El predimensionado o estimación r"pida de los costes es un c"lculor"pido estimado de los costes fnales de la obra a ejecutar durante elproceso de proyectación, previamente al inicio de la obra, o para lavaloración de obras terminadas.

• Viviendas y equipamientos. Urbanización interior y exterior por usos.

%a urbani'ación interior de parcela se divide en:

• 2rquitectura residencial

o 57l de valla de cerramiento perimetral, cimentación y muro de base a11+,897ml aprox.

o 53 de superfcie con tratamiento e inraestructuras a 33,3-7m3aprox.

• 2rquitectura no residencial

o 5l de valla de cerramiento para uso no residencial a 1+;,-;7mlaprox.

o 53 de superfcie con tratamiento e inraestructuras a 8 la urbani'ación exterior de parcelas de divide en:

• 53 ?ostes para uso residencial a 31,


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-.4 Electrifcación y alumbrado p&blico

+.4 Bontanería y abastecimiento de aua contra incendios

=.4 Cas y climati'ación

;.4 Dardinería y arbolado

@.4 5obiliario urbano y jueos

9.4 Pavimentos y estructura de frmes

1


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4 8+


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%a estimación económica no es el presupuesto de las obrasK es undocumento de dianosis, y sólo anali'a el objeto de estudio con el fnde determinar patoloías y estado de deradación, sin determinarsoluciones constructivas. Los apoyaremos en #ipótesis de los posiblestrabajos a reali'ar en la calidad media de materiales para determinar

un costo orientativo.

El objetivo de este costo es dar el precio para obras de re#abilitación,mejora o adaptación planteadas por el usuario en su propio prorama.

En la estimación económica se preveen las posibles mejoras !enbenefcio del usuario y de los objetivos del test$ siendo estavaloración m"s amplia y su maren de error mayor. 0ay que saber eltipo de test que se #a encarado:

• Te$t de e%e"ento$ co"'ne$: 6rabajos de reparación y mejora paratodos los elementos comunes de un inmueble !cimientos, estructura,cubierta...$.

• Te$t de e%e"ento$ pri5ado$: 6rabajos de reparación y mejora paratodos los elementos interiores de la vivienda, al iual que loscomunes confados al usuario !carpintería exterior, puerta del piso...$.

• Te$t de 5i5ienda 'ni(a"i%iar: 6rabajos de reparación y mejora de lavivienda en todos sus elementos !incluidos dependencias y espaciosabiertos que la constituyan$.

%a estimación económica consiste en un importe lobal, y pretendeser orientativa, aunque debe sacarse y #acer independiente elcapítulo de las obras de reali'ación inmediata, ya que pueden serobjeto de una intervención de urencia.

0ay diversos sistemas de c"lculo, tener en cuenta la experiencia deltécnico, las características de la obra, el car"cter aproximado de lavaloración y el tiempo. El sistema idóneo es el método tradicionalpara #acer presupuestos: disponer de un estado de mediciones!aproximado$ para las partidas de obra a reali'ar y una relación de

precios unitarios para cada uno de los trabajos previstos.

tro sistema es el de comparación con el costo por m3 de otrasactuaciones reali'adas con características similares, tras introducir losactores de corrección correspondientes.

Por &ltimo est" el sistema de estimación r"pida que permite obtenerun valor económico a partir de la puntuación obtenida al califcar elnivel de deradación. Este sistema intenta adaptar unos métodospensados para evaluar económicamente las intervenciones sobre unn&mero importante de edifcios a la valoración de elementos m"spequeos, y de afnar m"s cuando se trata de una sola vivienda, de


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a#í que se #an buscado patoloías comunes !las m"s sencillas$, peroen cuanto m"s se aparte un caso de estas patoloías #abituales m"srieso #abr" de que la valoración esté peor ajustada.

%a estimación económica r"pida se obtendr" aplicando la órmula:

(iendo:

E H estimación económica

C H puntuación lobal obtenida a partir de la califcación

( H superfcie construida del inmueble o vivienda

a y b H coefcientes de complejidad de las obras se&n cuadro I

?a H coefciente de actuali'ación anual

I./.2. H Impuesto del valor aadido correspondiente al tipo detrabajos a reali'ar.

MÓDUL (".# )asaciones y %aloraciones inmobiliarias.

13- Introd'cci)n a %a pro"oci)n in"o&i%iaria: 5a%or de% $'e%o yco$te$ de con$tr'cci)n3 #o$te$*a$to$ de pro"oci)n ein*re$o$ por 5enta$3

%a órmula para el c"lculo de costes7astos de una promocióninmobiliaria se puede reducir a:

(iendo:

P./.P. H precio estimado de las ventas de la promoción

Js H coste de repercusión del solar y la urbani'ación exterior

?c H coste de contrata de la construcción

6 H astos técnicos y de estión

Bb H astos fnancieros, imprevistos y benefcios estimados

?CF H costes M astos M benefcios

(iendo Ns H coefciente ponderador M74Js71<

Ns H M74 8,8 para calidad excelente !E$

Ns H M74 3,; para calidad buena !F$


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Ns H M74 3,3 para calidad normal !n$

/alor m"ximo ra'onable de Js !suelo urbani'ado$

Js H P./.P.7?c x 1


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• % M 0 H %icencias y tasas de construcción

• Cpr H Castos de administración del promotor.

El co$te de ree"p%a?a"iento neto


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6iene 3 condiciones para su correcta aplicación:

ue exista un n* suiciente de inmuebles comparables, cuyosprecios de venta sean conocidos por el valorador !al menos 8transacciones o = muestras de oertas frmes$.

ue en la elección de las muestras se excluyan lo bienesinmuebles que no sean representativos del mercado de inmueblessimilares, que pertene'can a un colectivo #omoéneo comparable.

Ejemplos:

I. ?asa urbana de 3Q mano situada en Feniajan, calle mayor @-.13


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neta, aunque en el estudio de mercado lo mas normal es disponer dela renta bruta.

El método indirecto de capitali'ación de rentas esperadas requiere laaplicación de la matem"tica fnanciera. (e usa para inmuebles

arrendados, o liados a explotación económica. ?on este método sepretende averiuar tanto el valor actual del inmueble como el valor alaro pla'o, la depreciación que surir" en el uturo, etc... Para ello se#a sacado la siuiente órmula:

(iendo:

• /reversion H valor del suelo H valor residual

• i H 6asa o tipo de interés del capital inmobiliario, índice decapitali'ación o interés compuesto

A.P. H Aeuda p&blica

IP? H índice de precios al consumo

En este caso es el IP? que se prevee para los próximos aos:

Jeali'ando previamente una previsión de los uturos IP? en este caso.

>3- Va%oracione$ /ipotecaria$3 Nor"ati5a de ap%icaci)n3 E%

in(or"e de 5a%oraci)n3

El mercado #ipotecario abarca todas las operaciones de fnanciacionaranti'adas por bienes inmuebles. Est" constituido por:

• el mercado primario, donde se eneran las #ipotecas

• el mercado secundario, donde se movili'an mediante transmisión, o através de la emisión de títulos que las representen.

(u fnalidad es movili'ar las #ipotecas acerc"ndolas a los inversores ,

y potenciar la construcción sobre todo de viviendas.

El concepto de #ipoteca es aquel derec#o real sobre un inmuebleajeno, constituido en arantía de una obliación, que concede a sutitular la acultad de promover la venta en caso de incumplimiento dela obliación.

%a normativa de aplicación en las valoraciones #ipotecarias se apoyaen:

1*. %a ley 37@1 de 3+ de mar'o, y constituye la primerarelamentación del mercado #ipotecario.


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3*. Jelamento de ley: Jeal Aecreto =@+7@3 de 1; de mar'o, dedesarrollo de determinados aspectos de la ley 37@1 reuladora delmercado #ipotecario. Ae las + fnalidades de este Aecreto una deellas trata de reular el procedimiento de tasación de los bienes#ipotecarios.

8*. Jeal Aecreto 1.3@9791 de 3 de aosto que modifcan determinadosartículos del J.A. =@+793 del Jelamento. 6rata sobre los límites delpréstamo.

-*. rden de 8< noviembre de 199- sobre normas de valoración debienes inmuebles para determinadas entidades fnancieras. (uobjetivo es establecer los criterios, procedimientos a los que #a deajustarse el c"lculo del valor de tasación de bienes inmuebles,siempre que los mismos estén destinados a arantía #ipotecaria depréstamos, cobertura de las provisiones técnicas de las entidadesaseuradoras, o determinación del patrimonio de las instituciones deinversión colectiva inmobiliaria.

En el inorme de tasación deben de ser incluidos unos requisitosormales y unas menciones en el apartado previo, iual ocurre con elcertifcado de tasación. El tasador también reali'ar" las estionesnecesarias para conocer las características y la situación real delinmueble, y como mínimo reali'ar" ciertas comprobaciones comoidentifcación ísica con inspección ocular, comprobación de sudescripción reistral o catastral en el caso de fncas r&sticas, etc... .

?omprobar que se #a obtenido la documentación necesaria, y teneren cuenta ciertos condicionantes y advertencias.

%dvertencia& Auda ra'onada que el tasador expone en el inorme detasación que puede aectar o no al valor de tasación pero que noimpide emitir el inorme, ni conceder el crédito #ipotecario.

Condicionante& Es la sospec#a de que existe realmente elincumplimiento de aluna circunstancia, lo que impedir" por parte dela entidad bancaria la concesión del préstamo mientras no searetirado el condicionante por parte del tasador.

23- E% in(or"e de ta$aci)n5a%oraci)n de &iene$ in"'e&%e$ yterreno$$o%are$3

El inorme de tasación contar" con una primera parte que recoja losaspectos jurídicos y técnicos que inRuyan en la valoración del bien. %aseunda tendr" el conjunto de c"lculos técnico4económicos,conducentes a determinar el valor fnal de la tasación.

MÓDUL*".# )asaciones y %aloraciones urbanísticas


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13- Introd'cci)n a% p%anea"iento 'r&an$tico: *e$ti)n y'r&ani?aci)n3 #oncepto de apro5ec/a"iento 'r&an$tico3Nor"ati5a 'r&an$tica3

El planeamiento urbanístico se encara de #acer las obras

pertinentes, inraestructuras, etc... en un terreno para prepararlo paraedifcar !con su acometida de aua, electricidad, alcantarillado, etc...

3- +i*'ra$ de p%anea"iento y $i$te"a$ de *e$ti)n'r&an$tica3

Plan eneral: Es el m"ximo instrumento de planeamiento. (uobjetivo es la clasifcación del suelo del término municipal para elestablecimiento del réimen jurídico correspondiente.

?lasifcar" el suelo en urbano, urbani'able !sectori'ado o nosectori'ado$ y no urbani'able, y defnir" los elementos undamentalesde la estructura eneral adoptada para la ordenación urbanística delterritorio estableciendo el prorama para su desarrollo y ejecución.

Plan parcial: 6iene por objeto desarrollar un plan eneral o normascomplementarias y subsidiarias mediante la ordenación detallada ycompleta de una parte de su "mbito territorial en suelo)JF2LIS2F%E.

Plan de detalle: (e ormula con la exclusiva inalidad de establecer

alineaciones y rasantes, o reajustar las previstas en planes enerales,u ordenar vol&menes de acuerdo con el plan eneral, normascomplementarias y planes parciales.

%a estión urbanística del suelo es el conjunto de actuaciones yprocedimientos establecidos lealmente para la transormación,urbani'ación y edifcación del suelo, conorme a lo establecido por elplaneamiento. 0ay varios tipos de estión:

• En suelo urbano consolidado y especial, n&cleos rurales

• En suelo urbano no consolidado y suelo urbani'able

• En casos excepcionales debidamente justifcados

Instrumentos de estión:

• Proyectos de urbani'ación

• Proyectos de reparcelación

• Proramas de actuación


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6ipos de actuaciones

• 2ctuaciones aisladas

• 2ctuaciones interas

(istemas de actuación

• (istema de concertación directa

• (. Ae concertación indirecta

• (. Ae compensación

• (. Ae cooperación

• (. Ae concurrencia

• (. Ae expropiación

• (. Ae ocupación directa

• Patrimonios p&blicos de suelo.

3- Proyecto$ de 'r&ani?aci)n3 #o$te$ de 'r&ani?aci)n por"7todo$ ana%tico y $int7tico por '$o$3 Ur&ani?aci)n e6terior y

'r&ani?aci)n interior de parce%a3

El coste de urbani'ación se puede reali'ar mediante el métodosintético, es decir, calcular el valor por metro cuadrado y lueomultiplicarlo por la superfcie, y mediante el método analítico: irdetalle por detalle calculando el coste de todos los materiales. Elcoste de la urbani'ación interior se calcula #allando el coste pormetro lineal del perímetro de la valla, el coste por metro cuadrado depavimento duro, de pavimento blando y el coste por metro lineal de lared de inraestructuras. 6odo ello por la superfcie que se va a colocarde cada cosa y se suma.

Para el exterior de la parcela #ay varios sistemas:

• 5étodo lobal !iual que el sintético$

• 5étodo analítico, iual que el del coste de la urbani'ación interiorpero con los costes de materiales correspondientes a urbani'aciónexterior, es decir, viarios y aceras, urbano, equipamiento colectivo yparcela residencial.

43- Va%oracione$ de $'e%o3 Ni5e%e$ de 5a%oraci)n de% $'e%o ae(ecto$ de ta$aci)n3


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El suelo, #ablando desde el punto de vista que se quiera usar paraurbani'ar, puede valer m"s o menos en unción de su estado,situación eor"fca o desnivel. 2sí lo podemos dividir en dos niveles:

(uelo urbano: Es el m"s caro, y #ay que consultar el plano de

alineaciones municipal, por si existe un vial que redu'ca su superfcie.Puede ser:

Airecto:

?on servicios urbanísticos ejecutados

(in servicios urbanísticos

En unidades de ejecución !o planes de reorma interior: PEJI($

?on proyecto de compensación o reparcelación

(in proyecto de compensación o reparcelación.

(uelo urbani'able: (e desarrolla mediante Planes parciales y esm"s barato que el suelo urbano.

?on plan parcial y proyecto de compensación o de reparcelaciónaprobados defnitivamente !sectori'ado$

?on plan parcial aprobado deinitivamente sin proyecto decompensación o de reparcelación

(in plan parcial o sin aprobación deinitiva del mismo.

(uelo no urbani'able: 6ienen al&n rado de protección,paisajística, arqueolóica... es m"s barato que el resto y su valorvendr" defnido por el est"ndar de la 'ona.

>3- E% 5a%or de "ercado de% $'e%o: ,7todo re$id'a% e$t;tico3An;%i$i$ de in5er$ione$ con 5a%ore$ act'a%e$3

El valor del suelo se deriva de su utili'ación en el mercadoinmobiliario. Puede tener un valor de uso en sí mismo, y un valorcomo soporte de edifcabilidad en cuanto es susceptible de seredifcado o soportar un edifcio, ya sean viviendas, ofcinas, localescomerciales, apartamentos, etc.

En los casos en que el mercado inmobiliario usa como producto omercancía el suelo lo que se valora es el suelo en sí mismo, el valor a

utili'ar ser" el valor unitario expresado en 7m3. En el resto de casosel suelo es materia prima y el producto es el tec#o, lo que se compra


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y se vende es el m3 edifcable, que defniremos como el valor delsuelo por m3 de tec#o.

El método residual est"tico, o an"lisis de inversiones con valoresactuales debe seuir unos pasos:

1*$ Aeterminar la promoción inmobiliaria m"s probable que pudieradesarrollarse sobre el solar a valorar, se&n el principio del mayor ymejor uso.

3*$ Estimar los costes de construcción de la edifcación y los astosde comerciali'ación y fnancieros normales para un promotor de tipomedio, y para una promoción de características similares a laanali'ada:

• (e determinar" el coste de ejecución material de la construccióncorrespondiente a la tipoloía y características del modelo: ?E5.

• Evaluaremos el benefcio industrial tipo del constructor y los astosenerales del mismo que dependen de la coyuntura económica y delas dimensiones del mercado, normalmente oscila alrededor del = elprimero y entre el 11 y el 1= el seundo. ?c H 1,3x ?.E.5.

• ?alcularemos los astos de promoción Cp, todos los astos delpromotor.

•

?alcularemos los "astos 'nancieros y de comercialización delpromotor.

8*$Estimaremos el valor de mercado del inmueble a promover /m!como criterio valor actual del edifcio terminado$. Para ellotendremos que reali'ar:

• Estudio de mercado de inmuebles de nueva construcción con trestipos de datos: ísicos, de locali'ación, de venta.

• Aepuraremos la muestra anterior para obtener valores en venta por

m3 que sean representativos del mercado inmobiliario comparablecon el solar objeto de la tasación.

• 6ransormaremos en valores de superfcie construida con 'onascomunes los correspondientes a sup. ?ons. (in 'onas comunes ysuperfcies &tiles, que furen en la muestra con el fn de #acerlas#omoéneas.

Ae esta orma determinaremos el valor de venta al contado tipo delm3 edifcado !/m$.


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-*$ Bijaremos el maren de benefcio del promotor atendiendo alcom&n de promociones de similares características y empla'amiento.

El /m ser" como mínimo el resultado de multiplicar por 1,+ el tipo deactuali'ación I, siendo:

I H tasa libre de rieso !-,+$ M prima de rieso !@$

Por tanto FpTH 1,+x !-,+ M @$ H 1@,;+.

%a tasa libre de rieso es la rentabilidad media anual de la deuda delestado a un pla'o no inerior a dos aos.

+*$ ?alcularemos el valor de mercado del terreno por aplicación de laormula:

?omo residuo o dierencia, deduciendo del valor de mercado latotalidad de los costes, siendo:

B H valor del terreno

/m H /alor de mercado del inmueble terminado !a ec#a actual$

F H maren de benefcio del promotor en tanto por uno siendo bTH1,+x !6%J M PJ$.

6%J H 6asa libre de rieso

PJ H Prima de rieso

?i H cada uno de los costes y astos considerados.

6odos los par"metros e #ipótesis utili'adas en el c"lculo deben ser justifcados y ra'onados por el tasador.

23- E% 5a%or de "ercado de% $'e%o: ,7todo re$id'a% din;"ico3An;%i$i$ de in5er$ione$ con 5a%ore$ e$perado$3

(e basa en los mismos principios que el método est"tico, peroperiodifcando los inresos y los astos, es decir introduciendo lavariable t de tiempo.

%os pasos a seuir ser"n:

1*$ Aeterminar la promoción inmobiliaria m"s probable a desarrollarsobre el solar a valorar.

3*$ Estimar las ec#as y pla'os de la construcción o re#abilitación asícomo de la comerciali'ación del inmueble terminado.


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8*$ Estimar los costes de construcción, que se corresponden a laedifcación prevista, los astos necesarios de promoción, decomerciali'ación y fnancieros normales para un promotor de tipomedio como en el caso del método est"tico.

-*$ (e tendr" en cuenta la evolución de los precios esperada en elmercado. %a norma pro#íbe explícitamente que la proyección deuturo supere el IP? de los &ltimos doce meses.

+*$ ?on los datos anteriores determinaremos los Rujos de cajaprevisibles durante la promoción. Blujo de caja es toda variación de lacantidad de dinero que es posible astar inmediatamente. Aesde elpunto de vista contable un inreso se produce en el momento en quese emite una actura, pero el acto de emitir una actura no constituyeun Rujo de caja, sino que este se produce en el momento en el que secobra dic#a actura, pudiendo dilatarse muc#o en el tiempo e inclusollear a no cobrarse.

=*$ Bijar un tipo de actuali'ación UIV. ?omo tipo de actuali'ación seutili'ar" el representativo de la tasa de rentabilidad media anualsobre ondos propios, que obtendría un promotor medio en unapromoción de las características de la anali'ada. Es decir que la tasade rendimiento, es lo que el promotor espera anar, una ve' que #ainvertido sus recursos propios en la operación inmobiliaria encuestión.

%a tasa de capitali'ación est" a#ora por el 3


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6j: n&mero de periodos de tiempo previsto desde el momento de lavaloración #asta que se produce cada uno de los inresos

6Y: : n&mero de periodos de tiempo previsto desde el momento de lavaloración #asta que se produce cada uno de los paos

I: 6ipo de actuali'ación eleido correspondiente a la duración de cadauno de los periodos de tiempo considerados.

MÓDUL +". $resupuestos y %aloraciones economtricas.

13- Va%oracione$ de in"'e&%e$ %i*ado$ a e6p%otacione$econ)"ica$ por $ectore$ de acti5idad:


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• anexos al inorme.

%os criterios de tasación para este tipo de inmuebles son:

• ?oste de reposición bruto !para edifcios en construcción$

• ?oste de reposición neto !para edifcios terminados$

• /alor de mercado por capitali'ación de las rentas esperadas.

?omo valor de tasación se tomar" el menor de los calculadosanteriormente. %as órmulas de los tres métodos son:

(iendo:

Js: /alor de mercado del suelo

?c: ?oste de contrata

Cp: Castos del promotor

I: Impuestos no recuperables y aranceles

0t: 0onorarios técnicos

%t: %icencias y tasas de construcción

Cad: Castos de administración del promotor.

3- Econo"etra con$tr'cti5a3

1= P%antacione$

= Ind'$tria%i?aci)n y Pre(a&ricaci)n

= Ser5icio$ pro(e$iona%e$

4= Do")tica8 Ro&)tica

%a construcción de viviendas es un tema que se puede adornarmejorando de esta orma nuestra calidad de vida, el impactoambiental, etc. %a preocupación por mejorar #a dado diversas ramaspor las que puede irse uno, desde temas necesarios como mejoras delas instalaciones de inraestructuras como temas de mejora delbienestar como la casa Internet. 2 continuación vamos a ver cómo se#ace la valoración de un arbolado se&n la norma de ranada:

•

Precio de mercado en vivero: Pm


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• Edad del arbol: vida &til

• ?ostes de cultivo y mantenimiento

• Interés anual en el momento de la valoración

Va%oraci)n &;$ica x índices correctores H /fnal

• Indices correctores intrn$eco$

o /olumen y superfcie

o Estado sanitario

o Expectativas de vida &til

• Indices correctores e6trn$eco$

o Estética y uncionalidad

o Jepresentatividad y rare'a

o (ituación /aloración

!actores extraordinarios$ fnal

1.4 BrondososK 3.4 ?oníerasK 8.4 Palm"ceas.

2 continuación vamos a #ablar de la industriali'ación ypreabricación. Lo es un secreto que las viviendas se est"encareciendo muc#o, y si siuen subiendo los precios como #astaa#ora vamos a tener que replantearnos la construcción de viviendas.(i siue este encarecimiento de precios la vivienda del silo ZZIpuede que no se abrique Uin situV , si no en "bricas y de ormasimilar a la de los coc#es. Ae #ec#o ya se est"n abricando de estaorma casas de madera destinadas a fncas r&sticas y con el objetivode que vivan personas en ellas con un coste muc#o m"s reducido que

el de la vivienda convencional.

%os servicios proesionales se encaran del mantenimiento de lasurbani'aciones, de las plusvalías eneradas por el urbanismo pararevestirlas sobre la sociedad.

El tema de la Aomótica4Jobótica est" empe'ando a usarseactualmente, aunque tendr" m"s aue conorme vaya pasando eltiempo. %a casa Internet es la primera dirección #acia este tema en elpresente. (e trata de una casa en la que tu controlas todo de ella

desde cualquier punto, incluso desde uera. Puedes encender luces,


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subir persianas, poner la m&sica, [incluso tu riorífco puede #acer lacompra por ti\, y esto es sólo el principio.

3- Econo"etra ener*7tica y a"&ienta%3

1= ArC'itect'ra pop'%ar: %a Barraca ,'rciana

= Ener*a$ a%ternati5a$: $o%ar y e)%ica

=ArC'itect'ra &ioc%i";tica

4= Va%oraci)n de% i"pacto a"&ienta%: "7todo co$te&enecio


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Estamos en un mundo en el que actualmente todo depende de todoracias al avan'ado sector de la comunicaciónK lo que pase al otrolado del mundo nos aecta a nosotros y viceversa. Los estamosdiriiendo a los marcos social, cultural, político y fnanciero.

Losotros nos vamos a centrar en el fnanciero. Económicamente sepuede decir que ormamos parte de un sistema en el que si alla unapie'a alla el sistema entero !si la bolsa de EE.)). cayese aectaría alresto de bolsas del resto de países considerablemente. 2#ora bien, sieso es así ^por qué los países subdesarrollados no prolieran comonosotros_ Es alo complicado: en parte por la mala administración desus corruptos obiernos y en parte porque no tienen las bases paracontrarrestar a las randes multinacionales que se las est"ncomiendo, y si en épocas pasadas los países pobres eransubordinados !colonias$ de los países ricos a#ora dependen de estasrandes empresas, y tienen la necesidad de consumir lo que lesorece éstas. 2sí cada ve' los países ricos van ortaleciéndose a costade que los pobres consuman sus productos, y éstos a su ve'empobreciéndose a&n m"s. En mi opinión la solución es ayudar a lospaíses subdesarrollados a ser competentes, ensearles a orjar unabase económica, el cultivo, la construcción, ensean'a, para quepuedan autoabastecerse e incluso llear a exportar y enriquecerse deesa ormaK el liberarlos de la deuda económica internacional noserviría de nada, pues sería como sanar un resriado #oy paramaana tener una pulmonía.

%a vivienda del silo ZZI debe estar pensada de orma que aprovec#ela enería que irradia la naturale'a, el medio ambiente, una viviendaque no necesite caleacción ni aire acondicionado porque se loproporciona el exterior... #ay una vivienda que ira sobre sí misma deorma que siempre est" orientada al sol. (u iro de rotación es muylento y una persona dentro no lo percibe, sin embaro o'a deiluminación durante todo el día.

?.J.L.H ?JF 4 Aepreciación ísica 4 Aepreciación uncional

L* aos

Aepreciación ísica H!?JF 4 B$

/ida &til


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27/32

Jneta

/rentaH

i

!1Mi$Xn 41 /reversión

/renta H Jneta M

!1Mi$Xn Gi !1 M i$Xn

Ej (Y

B H 4

!1Mi$X6j !1Mi$X6Y

B H /mG!14b$ 4 ?i

E H C x ( x !1 M a M b$ x ?a M I./.2.

P./.P. H Js M ?c M 6 M Bb H ?CF

P./.P. H ?c x Ns

P./.P.

Js H x P./.P.

?c x 1<

/alor de mercado !5. Ae comparación$


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?oe. 5ercado !N$ H

?oste de reempla'amiento !5. ?oste$

?JF HB M ?c M Cp

!1Mi$Xn 41 /reversión

/renta H Jneta M

!1Mi$Xn Gi !1 M i$Xn

A.P. 4 IP?

i H M 3

1 M IP?

IP? !n$ 4 IP? !n 41$

`P? H

IP? !n 4 1$

?ostes de construcción H ?E5 M Fc M Cc M Cp H ?c M Cp

Cc H C M Cc

B H /m x !14b$ 4?i

?JF H Js M ?c M Cp x !I M 0t M %t M Cad$

?JL H ?JF 4 !Aepreciación ísica M depreciación uncional

Jj /reversión

/m H /2L H W M

!1Mi$Xtj !1Mi$Xn


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Pa$o a pa$o de %a ta$aci)n

?uando se solicita una tasación por un particular o una empresa, la

tasadora envía un presupuesto al cliente y si se llea a un acuerdo

con el solicitante se comien'a a trabajar. El tasador lo primero que

#ace es pedir una nota simple al reistro de la propiedad para

comprobar que la inormación acilitada por el interesado casa con lainormación que #ay reistrada. 2dem"s, solicita una copia de la

escritura de la vivienda y coteja los datos con el catastro y el

ayuntamiento correspondiente

En C'7 $e Fa 'n ta$ador para 5a%orar %a 5i5iendaG

#ar%o$ arn;i?8 arC'itecto y ta$ador de $ociedad de ta$aci)n,

adelanta los actores a tener en cuenta a la #ora de #acer una

tasación:

- E$tado de% edicio: si el edifcio est" re#abilitado o no inRuye a la

#ora de valorar la vivienda. El tasador también se fja en si el edifcio

#a pasado la inspección técnica de los edifcios !ite$ y en el aspecto

exterior: balcones, ac#ada, etc. U#ay ac#adas maravillosas que

lueo esconden pisos que no merecen la pena o al revésV, seala

arn"i'


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- U&icaci)n de %a 5i5ienda: es esencial para vender o comprar una

vivienda. (i la casa est" ubicada en una buena 'ona se reRejar" en la

tasación y tendr" m"s posibilidades de venderse. U(i la casa est" en

una 'ona de bares sabr"s que #abr" m"s movimiento nocturno

aunque esté bien aislada pero en verano al abrir los balcones entrar"el ruidoV recuerda arn"i'

- S'percie: es importante este actor aunque no todos los metros

cuadrados valen lo mismo, pues depende de si est" reormado, bien

conservado o si la distribución es buena o no

- I%'"inaci)n: la orientación de la vivienda es muy importante. Lo

es lo mismo que el piso esté orientado al sur, al norte o al levante. )n

piso con muc#a lu' natural tendr" una mejor valoración que un piso

que no la tena y lo mismo ocurre si tiene buenas vistas

- Di$tri&'ci)n: el tasador mira que la vivienda tena una

distribución ra'onable o al uso para lo que demanda el mercado o no.

U2 veces tienes pisos randes y buenos per con pasillos muy laros o

estancias cieas, es decir, con poco atractivo por su distribuciónV,

comenta arn"i'

- A$cen$or y &'ena$ 5entana$: cada ve' es m"s recuente que los

pisos tenan las ventas de climalit, con lo que esto ana enteros a la

#ora de querer vender una vivienda. ue el edifcio cuente con

ascensor también es un aspecto a tener en cuenta por el tasador

#)"o Fa e% ta$ador e% 5a%or de %a 5i5iendaG

El tasador anali'a el mercado de viviendas a la venta que #ay en el

entorno de la vivienda a tasar. Fusca pisos en venta para llamar,#acer una simulación de compra, y así enterarse de las características

de la casa y del precio al que se vende. U/as #aciendo un muestreo

del mercado m"s comparable y anotas dierentes oertas de manera

que lueo tienes material sufciente para fjar el valor de la casaV

comenta el tasador de sociedad de tasación. 6ambién se apoya en

portales inmobiliarios para conocer las pretensiones de los

vendedores de la 'ona


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)na ve' que se tiene contemplado el valor de la vivienda, el tasador

prepara el inorme al que incluye todo tipo de reerencias

municipales. Birma la tasación diitalmente y se lo envía a la tasadora

para que revise que est" todo correcto. A&e% na5arro8 coordinador

t7cnico de $ociedad de ta$aci)n, recuerda que desde la compaíarevisan que el inorme enviado por el tasador esté acorde se&n

normativa y se&n unos índices de calidad

UPor &ltimo, en sociedad de tasación volvemos a frmar la tasación,

con lo que tiene dos frmas. ?on esto la valoración ya est" concluida y

le #acemos entrea del inorme de tasación al clienteV sentencia

navarro

criterios criterios para elaborar un informe de tasaciónpara elaborar un informe de tasación

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