Plenos efectos requieren de inscripción en el Registro respectivo.

Art. 267 Código Civil: Para que la propiedad sobre inmuebles surta todos los efectos legales, es necesario que se halle debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad.

Art. 34 Código Notarial: Compete al Notario inscribir los actos que otorga. Importante art. 144 (a) suspensión de Notario que no inscribió.

Una persona puede acceder a la publicidad que brinda el registro de distintas formas, como la visualización o lectura, sea de forma manual o digital, de los asientos registrales, la expedición de los certificados literales que permiten verificar el estado de un asiento registral (quien es el propietario, si existen anotaciones, gravámenes o títulos pendientes de inscripción) así como los datos de las citas de presentación.

Publicidad formal• La publicidad formal es la referida a las

certificaciones y manifestaciones que expide y brinda el Registro, es decir, al conocimiento efectivo del archivo registral. Tiene que ver con los medios y soportes que permiten presentar y dar a conocer la publicidad ante terceros.

• Sin ello, no sería posible alcanzar los fines jurídicos y sociales que la fe pública del registro persigue, dado que no se haría efectiva la notoriedad de las inscripciones para que los interesados puedan consultar.

Publicidad materialPublicidad material es la referida a los

efectos protectores de la publicidad.

Implica formas del ordenamiento jurídico para lograr las inscripciones: la inoponibilidad del documento no inscrito y la fe publica registral.

Inoponibilidad del documento no inscrito

• Posibilidad de hacer valer un derecho frente a terceros.

• Relación con Principio de Prioridad (excluyente): se tiene como propietario al titular registral; y con art. 480 Código Civil:

La propiedad de muebles e inmuebles se trasmite con relación a las partes contratantes, por el solo hecho del convenio que tenga por objeto trasmitirla, independientemente de su inscripción en el registro y de la tradición.

Fe pública registral:• Relación art. 456 Código Civil. Pretende mantener al

adquirente en su adquisición, siempre que sea de buena fe, a título oneroso y tenga la presentación del acto para su inscripción. Tercero adquiere al amparo del contenido de la publicidad:

La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito, o de causas implícitas, o de causas que aunque explícitas no constan en el Registro.

Seguridad del Derecho

Seguridad del DerechoArt. 452 Código Civil: Pueden constituirse

derechos reales por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien lo adquiera en el mismo instrumento de su constitución.

Estamos enfrentándonos a alguien que no inscribió su contrato a tiempo, pero si adquirió del legítimo propietario.

Seguridad del Tráfico

Seguridad del TráficoArt. 456 Código Civil: La inscripción no

convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo...

La primera adquisición es nula pero esa nulidad no afecta la segunda adquisición de “C”. Se está adquiriendo de quien no es el dueño (“B” no es el dueño) pero la adquisición a non domino si convalida por el “sin embargo…” del art. 456.

Tercero de buena fe vs. Propietario registral

Tesis contrapuestas de Sala I y Sala III

• Sala I: protege al tercero de buena fe que adquiere amparado en la publicidad registral. Al titular registral despojado le asiste el derecho de cobrar los daños y perjuicios por su despojo.

• El principio de publicidad registral es de suma importancia para el sano y armonioso tráfico de bienes. *Apariencia de un acto valido y eficaz.

• Interés general sobre el interés particular.

Tercero de buena fe vs. Propietario registral

Tesis contrapuestas de Sala I y Sala III

• Sala III: Vuelve las cosas a su estado original. El tercero de buena fe puede reclamar una indemnización.

• Se protege al propietario registral original que no intervino en ningún momento en el negocio jurídico.

• No pueden generarse efectos jurídicos válidos del acto fraudulento, aún cuando en la cadena hayan intervenido terceros de buena fe.

Sistemas del Registro• Sistema del folio real: consiste en la realización de un resumen de

cada acto o negocio jurídico registrable (previa transformación a formato digital)  en asientos que respeten el principio de consecutividad, a fin de garantizar  el tracto sucesivo de los bienes  y derechos reales inscritos. Es alrededor del objeto que se realiza la ordenación.

 • El sistema del folio real permite que la información registral se

mantenga siempre actualizada y no se requiera recurrir a la revisión de todo la historia documental del bien que se trate.

• Folio personal: cuando no es el objeto sino el sujeto alrededor del cual se va a hacer la ordenación.

• Para muebles existe la necesidad de un registro de folio personal para registrar bienes no inscribibles. En estos casos la unidad registral se tiene que variar por que el bien dado en garantía no se registra, se crea un registro o índice de deudores.

Control de legalidad• El principio de calificación hace alusión a un

control de legalidad que cada uno de los actores del sistema hace desde su ámbito de acción.

• Este control no es para fiscalizar sino para verificar si el contenido del documento es apto para provocar una modificación en la publicidad registral.

• “El acto no es bueno porque se inscribió, se inscribió porque está bueno”

• El control de legalidad de un documento no tiene que ver con la validez y eficacia entre las partes sino para la modificación de la publicidad registral.

Asientos principales y asientos auxiliares

Asientos principales: Base de la publicidad registral. La publicidad registral está constituida por la información contenida en los tomos, sistemas de procesamiento electrónico de datos, digitalización y la microfilmación. Debe existir entre esos sistemas una estrecha relación, siendo ambos auxiliares recíprocos y complementarios, a fin de garantizar la unidad, seguridad y congruencia de la información registral.

• Asientos Auxiliares. Todos aquellos documentos que respaldan la información actual.

• La confrontación de los documentos con la publicidad registral puede dar lugar a nulidades, o cancelaciones de asiento.

¿Qué se inscribe en Registro?Art. 451.- La inscripción podrá pedirse por quien

tenga interés en asegurar el derecho que se trate de inscribir o por su representante o apoderado. El que presente el documento se presume que tiene poder para este efecto.

Art. 459.- En el Registro de Propiedad se inscribirán: 1- Los títulos de dominio sobre inmuebles. 2- Aquellos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbres y cualesquiera otros reales diversos del de hipoteca. Los títulos en que se consigne el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse; pero sólo perjudicarán a tercero si se hubiera inscrito.

Figuras• En Costa Rica no existe la reserva de rango, es decir

reservar el primer grado de una hipoteca en una propiedad, lo que si existe es la posposición de grado que es cuando el acreedor de grado superior comparece en la constitución de la de grado inferior autorizando la posposición de su garantía trasladándole el grado a esa nueva garantía.

• Rango móvil: cuando se cancela una hipoteca superior asume su lugar la inmediata posterior.

• Reserva de prioridad: Es aplicable a todos los derechos compatibles. Es un certificado que se solicita al registro, se solicita en escritura pública, mientras se hace el estudio, se garantiza que por 30 días prorrogables no se va modificar el derecho, el registro va a esperar el acto para el cual se pidió reserva. Es facultativo. No es una opción de compra, es un “chancecito”.