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VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN

PROYECTOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA POR MEDIO DEL PROCESO

ANALÍTICO JERÁRQUICO

Elaborado por:

Juan Camilo Alzate Ocampo

Asesor interno:

Julio Villareal

Director de Trabajo de Grado Universidad de los Andes

Asesor externo:

Mauricio García Murillo

Socio fundador de Prodesa

Trabajo de Grado para optar por título de maestría

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

FACULTAD DE INGENIERÍA

DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL

MAESTRÍA EN INGENIERÍA Y GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN

BOGOTÁ D.C, COLOMBIA

2015 - II

VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN PROYECTOS

INMOBILIARIOS EN COLOMBIA POR MEDIO DEL PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO

1

Contenido 1 Agradecimientos ......................................................................................................... 4

2 Introducción ................................................................................................................ 5

3 Objetivo General ......................................................................................................... 6

4 Objetivos Específicos.................................................................................................. 6

5 Hipótesis ..................................................................................................................... 6

6 Alcance y restricciones ............................................................................................... 7

7 Marco Teórico ............................................................................................................. 8

8 Metodología .............................................................................................................. 12

8.1 Tipo de investigación: ........................................................................................ 13

8.2 Estrategia de recolección de datos: ................................................................... 14

8.3 Análisis de datos:.............................................................................................. 18

9 Propuesta ................................................................................................................. 29

10 Estudio de Caso ....................................................................................................... 30

11 Conclusiones ............................................................................................................ 33

12 Recomendaciones .................................................................................................... 35

13 Aporte e innovación .................................................................................................. 36

14 Anexos ..................................................................................................................... 39

Índice de Tablas Tabla 1. Definición de Criterios y Alternativas del Proceso Analítico Jerárquico .............. 13

Tabla 2. Variables principales y secundarias para la adquisición de un terreno ............... 18

Tabla 3. Ponderación del nivel de importancia del riesgo ................................................ 19

Tabla 4. Valoración de la importancia del riesgo en base al PAJ ..................................... 19

Tabla 5. Nivel de Importancia del riesgo de las variables principales ............................... 19

Tabla 6. Comparaciones entre las variables para definición de matrices. ........................ 20

Tabla 7. Calculo para Índice de Consistencia de acuerdo al número de variables en la

matriz. .............................................................................................................................. 20

Tabla 8. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el peso

porcentual del nivel de importancia del riesgo de las variables principales ...................... 21

Tabla 9. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de

riesgo porcentual de las variables secundarias Normativas ............................................. 23


riesgo porcentual de las variables secundarias para Definición de Uso ........................... 23

Tabla 11. Nivel de riesgo porcentual de la variable secundaria de Edificabilidad ............. 24


riesgo porcentual de las variables secundarias para definición de producto .................... 24


riesgo porcentual de las variables secundarias Técnicas ................................................. 25


riesgo porcentual de las variables secundarias ambientales ............................................ 26


riesgo porcentual de las variables secundarias Jurídicos ................................................. 26


riesgo porcentual de las variables secundarias Financieras ............................................. 27


riesgo porcentual de las variables secundarias Macroeconómicas .................................. 27



3

Índice de Tablas de resultados Tabla de Resultados 1. Nivel de importancia Porcentual para definición de pesos de las

variables principales ........................................................................................................ 22

Tabla de Resultados 2. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias normativas ... 23

Tabla de Resultados 3. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Definición de Uso

........................................................................................................................................ 24

Tabla de Resultados 4. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Edificabilidad 24

Tabla de Resultados 5. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Definición de

Producto .......................................................................................................................... 25

Tabla de Resultados 6. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Técnicas ...... 25

Tabla de Resultados 7. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Ambientales . 26

Tabla de Resultados 8. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Jurídicas ...... 27

Tabla de Resultados 9. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Financieras .. 27

Tabla de resultados 10. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias

Macroeconómicas ............................................................................................................ 28

Tabla de Resultados 11. Ponderaciones finales de riesgos en base a los pesos porcentuales

de las variables principales .............................................................................................. 30

1 Agradecimientos

Agradezco a mis dos asesores, el ingeniero Mauricio García y el profesor Julio Villareal,

quienes a pesar de sus múltiples ocupaciones propias, no solo aceptaron dirigir este trabajo,

sino que siempre estuvieron prestos a reunirse conmigo y colaborarme en su desarrollo y

en mi formación profesional.

De igual manera un agradecimiento muy especial a todos los socios y gerentes de las

constructoras que participaron en las entrevistas para este proyecto de grado. Sus

opiniones y percepciones sobre los riesgos y su valoración fueron fundamentales para

definir las variables y ponderar los resultados de las variables para la estructuración de un

proyecto inmobiliario en su fase inicial previo a la decisión de inversión en un lote en

específico.



5

2 Introducción

En la concepción inicial de un proyecto inmobiliario, se deben determinar y estudiar gran

parte de las variables que inciden en el desarrollo y éxito de un proyecto durante su ciclo

de vida. Realizar una adecuada evaluación de diversas variables técnicas, comerciales,

normativas, jurídicas, entre otras, para su fase de estructuración inicial, previo a la decisión

de inversión en un lote, se vuelve determinante para las fases posteriores del proyecto.

De acuerdo a la experiencia de cada constructora, su perfil de riesgo, su mercado específico

y su capacidad económica, se evalúan diferentes opciones para la inversión en lotes para

el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Debido a la complejidad de las variables que se

deben evaluar previo a la decisión de inversión en un lote, y el impacto negativo que puedan

tener estas en el ciclo de vida del proyecto, este trabajo de grado busca proponer una

herramienta de valoración de estas variables, que permita cuantificarlas para tomar una

mejor decisión antes de invertir en un lote en específico.

3 Objetivo General

Desarrollar una valoración de riesgos que permita una evaluación más objetiva de

las variables a tener en cuenta previo a la decisión de inversión en un lote, en función

de que los riesgos asociados a estas variables se valoren previamente, de tal

manera que se disminuya la incertidumbre y se asuman conscientemente los

riesgos identificados.

4 Objetivos Específicos

Determinar cuáles son las variables que evalúan las constructoras previo a la

decisión de inversión en un lote.

Evaluar los resultados de las variables para su posterior valoración por medio del

proceso analítico jerárquico.

Realizar matrices pareadas que por medio de las variables principales (Financieras,

normativas, legales, técnicas, de mercado, entre otras), valore de manera

cuantitativa los riesgos asociados a una decisión de inversión en un lote. Partiendo

de posiciones cualitativas de acuerdo a la experiencia y perfil de riesgo que

dependen de cada constructora en específico.

5 Hipótesis

Debido a que las variables que definen los riesgos en la construcción son tan diversas, pero

afectan factores relevantes del negocio inmobiliario en aspectos como tiempos de

ejecución, rentabilidad del proyecto, oportunidades de mercado, licencias para operar,

riesgos técnicos, entre otros; es relevante para el área de inversión de una compañía

constructora, tener definida una herramienta que adicional a identificar los riesgos

potenciales, los valore y los cuantifique, de tal manera que le permita a la gerencia tener

una evaluación más completa y confiable para la toma de decisiones de inversión en

Colombia.

El tema ha sido de importancia en otros países, debido a la complejidad en la valoración de

los riesgos que varían de acuerdo al perfil de riesgo de la constructora y al criterio de los



7

responsables de las tomas de decisiones. Sin embargo, el sector inmobiliario Colombiano,

identifica los riesgos para la estructuración de los proyectos en general, siempre basándose

en experiencias previas y/o el perfil de riesgo de la constructora, y acorde a estas, se toman

decisiones gerenciales en donde se define como mitigar o asumir los riesgos y disminuir la

incertidumbre, mas no se hace un análisis profundo del impacto que estos riesgos pueden

traer para el proyecto, generando sobrecostos y mayores tiempos en la planeación y

estructuración del proyecto.

Debido a lo anterior, y a una revisión bibliográfica que indica que los problemas en los

desarrollos inmobiliarios inician desde la concepción de los proyectos, se estima que es

fundamental que, desde las fases iniciales previas a la adquisición de un terreno para el

desarrollo de un proyecto inmobiliario; se plantee que las constructoras colombianas

realicen estudios más profundos de los riesgos previo a la decisión de inversión en un lote,

para tener un mejor desarrollo en las fases posteriores de promoción y construcción de un

proyecto, para lo cual se propone tener una herramienta adicional que disminuya la

subjetividad e incertidumbre de los proyectos a la hora de adquirir un lote.

6 Alcance y restricciones

Este proyecto de grado pretende valorar los riesgos asociados previos a la decisión de

inversión en un lote por medio de variables principales y secundarias las cuales fueron

identificadas previamente con la revisión bibliográfica y validadas con el panel de expertos

entrevistado.

Si bien, la matriz es una herramienta muy útil a la hora de revisar las variables a tener en

cuenta y valorarlas antes de realizar una inversión en un terreno; esta no reemplaza las

decisiones gerenciales para las cuales la matriz es una ayuda que depende de las

valoraciones ingresadas. De acuerdo al perfil de riesgo de cada constructora y del proyecto

específico que se está evaluando, la matriz puede tener diferentes interpretaciones así

como distintos resultados de acuerdo a su valoración cuantitativa que parte de una base

cualitativa; ya que una constructora determinada puede tomar la decisión de invertir con

ciertos resultados de riesgo que puede que en otra empresa no sean los resultados y

parámetros establecidos y/o esperados para la compra de un lote.

7 Marco Teórico

En los artículos consultados del “Journal of Construction Engineering and Management” se

han determinado unas variables principales, las cuales cada una tiene sus variables

secundarias y a través de un panel de expertos se determinan el nivel de riesgo y la

probabilidad de ocurrencia. Con estas variables y en segunda instancia, por medio de otras

publicaciones que analizan el proceso analítico jerárquico se ponderan y se cuantifican

porcentualmente, para de esta manera evaluar un proyecto determinado, y definir la

valoración porcentual de este para que sea un aporte objetivo para la toma de decisiones

gerenciales de inversión. Se han determinado varios enfoques para la valoración de

riesgos: por medio de un panel de expertos, matrices de riesgos y procesos analíticos

jerárquicos.

Valoración de riesgos para salud y seguridad ocupacional en la construcción por

medio de un proceso analítico jerárquico (Turquía)

Aminbakhsh, S., Gunduz, M., & Sonmez, R. (2013) se centra en definir las variables

requeridas para presupuestar y aumentar la salud y seguridad ocupacional en la

construcción, muestra una aplicación adecuada del proceso analítico jerárquico para valorar

y mitigar unos riesgos previos al inicio de la obra y durante la construcción de un proyecto.

Por tal motivo esta aplicación del PAJ se puede extrapolar a la valoración de riesgos previos

a la decisión de inversión en un lote.

Selección de Proyectos de Construcción de acuerdo a valoración de riesgos por

medio de las metodologías FUZZI AHP y FUZZI TOPSIS (Arabia Saudita)

Taylan, O., Bafail, A. O., Abdulaal, R. M., & Kabli, M. R. (2014) define riesgos principales

asociados a las obras de construcción como Tiempo, Costos, Seguridad, Calidad,

Sostenibilidad Ambiental para su posterior aplicación a distintos proyectos de construcción

para su ponderación por medio del proceso analítico jerárquico. Si bien el documento se

remite más a fondo a evaluar los riesgos asociados a la construcción de diversos proyectos,

su revisión permitió la validación a más profundidad que el proceso analítico jerárquico era

la metodología más adecuada para efectuar la extrapolación a la valoración de la decisión

de inversión en lotes en base a los riesgos de las variables en su estructuración inicial.



9

Valoración de riesgos en proyectos de construcción: Modelo desarrollado en base a

la investigación y opinión de expertos en proyectos de construcción (India)

Subramanyan, H., Sawant, P. H., & Bhatt, V. (2012) se encargaron de hacer un trabajo a

profundidad de medir todas las variables que inciden en la estructuración y ejecución de un

proyecto de construcción. Riesgos de ubicación, del propietario, del contratista, de las

condiciones macroeconómicas, de los consultores, del gerente de proyectos, fueron tenidos

en cuenta para realizar una valoración a profundidad de cuál es la valoración del riesgo

general en India. Este artículo tuvo en cuenta el nivel de importancia y la probabilidad de

ocurrencia de cada una de las variables para que fueran calificadas por expertos de India

en el sector de la construcción. Posteriormente aplicar el Proceso Analítico Jerárquico para

de esta manera efectuar un rango de riesgo aceptado por los expertos en India para cada

una de las variables principales. La metodología de este documento fue muy valiosa para

la realización de este trabajo de grado y de esta manera se realizó una extrapolación para

Colombia para aplicar este análisis para la valoración de riesgos previo a la decisión de

inversión en un lote.

La gestión del riesgo se ha estudiado ampliamente en el sector de la construcción para la

gestión de proyectos debido a su alta importancia. El sector de la construcción se

caracteriza por ser muy propenso a los riesgos y donde las incertidumbres que pueden

afectar un proyecto surgen de varias fuentes.

Se han propuesto numerosas técnicas para el análisis y evaluación de riesgos que van

desde los métodos clásicos simples a enfoques difusos. Howard y Matheson (1981) utilizan

el método de diagrama de influencia análisis de riesgo. La Técnica de análisis de

sensibilidad fue adoptada por Norris (1992) para pronosticar el efecto de la variación de una

sola variable independiente en la variable dependiente. La Simulación de Monte Carlo

(PMBOK,2004) también se sugirió para evaluar el cambio simultáneo de múltiples variables

independientes. Matrices de decisión y árboles de decisión (PMBOK, 2004), junto con la

decisión multicriterio haciendo técnicas tales como la técnica de calificación multiatributo

sencilla (Von Winterfeldt y Edwards, 1986) y el proceso analítico jerárquico (AHP; Saaty,

1990) se utilizaron para facilitar la toma de decisiones en situaciones de riesgo o de

incertidumbre. El riesgo definido como la probabilidad de ocurrencia negativa de un suceso.

El proceso analítico jerárquico (AHP) es una valoración multicriterio (Saaty, 1990). La

principal ventaja de AHP es su capacidad de comprobar y reducir la inconsistencia de los

juicios de expertos.

El AHP plantea una reducción de sesgo en el proceso de toma de decisiones, este método

ofrece decisiones mediante consenso mediante matrices pareadas que desglosan los

juicios a valorar. Por lo tanto, es capaz de modelar situaciones que carecen de medidas

(por ejemplo, el riesgo y la incertidumbre). AHP se compone de tres principios

fundamentales: La descomposición de la estructura, la comparación de las variables, y la

composición jerárquica (o síntesis) de las prioridades.

La descomposición de un problema de decisión en sus partes constituyentes facilita la

construcción de jerarquías para determinar los criterios y la importancia de cada uno de

ellos.

El riesgo se encuentra presente en todos los negocios y la industria de la construcción no

es la excepción. La mayoría de los problemas de gestión de proyectos que impactan un

proyecto a futuro surgen de las incertidumbres asociadas a estos.

Hay una serie de problemas en la industria de la construcción que se atribuyen a varios

factores. Es fundamental identificar los factores que influyen en el buen término de un

proyecto y desarrollar un riesgo modelo de evaluación. Se han realizado varios estudios

para analizar el estado actual de riesgos en la industria de la construcción, como un primer

paso hacia la evaluación de riesgos y sugerir estrategias de respuesta al riesgo.

El conflicto es cada vez mayor por riesgos no medidos previamente, lo que resulta en

sobrecostos y problemas legales. Uno de los temas ampliamente investigados en la gestión

del proyecto es identificar factores que influyen en la buena finalización de un proyecto. Los

autores de este trabajo han hecho un intento de analizar el presente condiciones de riesgo

en la industria de la construcción en la India por parte de expertos de reuniones en el campo

para recoger información de primera mano como un primer paso hacia Evaluación de

riesgos; es decir, el reconocimiento de factores de riesgo que influyen llevarse a buen

término el proyecto. Sobre la base de la interacción con expertos de la industria, los factores

se han agrupado y listado bajo diversas categorías.



11

Se han realizado trabajos que tienen por objeto el uso del proceso analítico jerárquico (AHP)

como una herramienta para evaluar el riesgo y la comprensión del nivel de significación de

los factores de riesgo del proyecto.

La gestión de riesgos en la construcción es un área importante que requiere atención para

la buena realización de un proyecto. Los objetivos de las investigaciones realizadas han

sido identificar los factores de riesgo que influyen llevar a buen término un proyecto.

El proceso analítico jerárquico se vuelve determinante en ese sentido para la realización de

análisis de riesgos. Los resultados de estudios previos son útiles para hacer

recomendaciones al personal directivo sobre evaluación de riesgos del proyecto, así como

metodologías y estrategias de respuesta al riesgo.

Un estudio de la literatura muestra una serie de factores, que fueron identificados por

investigadores en el pasado como factores de riesgo en los proyectos de construcción.

Estudio elaborado sobre externo y los factores internos que influyen en la finalización del

proyecto liso en la industria de la construcción de la India incluyó personal del proyecto

complaciente, riesgo atribuido a un exceso de confianza, el costo y el tiempo en las tandas,

el riesgo atribuido a la adquisición de tierras, cambios en el alcance del proyecto, y la

sobreestimación de la eficiencia de los recursos humanos. Riesgo fue clasificada en dos

formas diferentes, es decir, la probabilidad de ocurrencia y la gravedad de su efecto.

Se hace evidente a partir de los debates anteriores que varios investigadores han tratado

de determinar los factores que influyen en la terminación del proyecto. Se han encontrado

muchas variables en la literatura, pero hay un acuerdo general puede hacerse específico

para el indio industria de construcción. Por lo tanto, en la presente investigación, se decidió

para incluir factores estudiados previamente junto con adicional factores tales como

proyectos, finanzas, y el contrato cláusula específica de factores que son aplicables al

sector de la construcción de la India.

La terminación oportuna del proyecto, el costo dentro del presupuesto, con estándares de

calidad y de acuerdo a las normas son algunos de los factores de éxito, mientras que hay

muchos factores de riesgo que influyen para evitar estos factores de éxito.

Por ejemplo, si consideramos la terminación a tiempo de una obra como factor de éxito,

entonces hay muchas incertidumbres tales como el clima, la productividad, factores socio

políticos, cambios en el alcance, las condiciones del lugar, la condición del suelo, el plazo

de entrega de materiales y la eficiencia de los equipos, que aumentan el riesgo de llevarse

a buen término el proyecto y se denominan factores de riesgo. Si la calidad se considera

un factor de éxito, entonces hay muchas incertidumbres, tales como mano de obra, técnicas

de supervisión, las normas de formación, y de la ejecución en el sitio, que influyen en el

riesgo de la finalización de la proyecto.

Debido a que el riesgo es difícil de cuantificar, el análisis este es un tema complejo. Los

datos recogidos no dejan de ser juicios subjetivos, en términos lingüísticos “cualitativos”.

Por lo tanto, los intentos para convertir términos cualitativos subjetivos a parámetros

cuantitativos no dejan de tener diversas interpretaciones de acuerdo al caso. El AHP

proporciona a los administradores de proyectos una herramienta que es capaz de hacer

frente a las incertidumbres inherentes a la naturaleza de la demora del proceso de análisis

y permite al usuario hacer una evaluación mediante el uso de términos lingüísticos, que se

adapten a la práctica común en la industria (Ordóñez y Fayek 2005). El AHP se utiliza para

escalar los pesos de los elementos (riesgos) en cada nivel de la jerarquía con respecto a

los elementos (riesgos) del nivel inmediatamente superior. El modelo AHP se utiliza a

menudo para hacer frente a la toma de decisión compleja que requiere juicio subjetivo sobre

la base de un razonamiento lógico en lugar de simple sentimiento o intuición (Zhang y Zou

2007). Por lo tanto, el AHP se encuentra eficaz en la elaboración de los pesos de los

factores sobre la base de parámetros cuantitativos. Una escala de peso de 0 a 9 se elige

para representar el nivel de importancia y probabilidad de ocurrencia de cada factor, en

orden ascendente. Pesos factoriales se combinan para obtener el peso final del proyecto,

lo que indica la distribución de diversos factores y su nivel de riesgo en que el proyecto es

expuesto.

Se han intentado todas las teorías posibles y diversas técnicas para evaluar los riesgos. Sin

embargo el proceso analítico jerárquico se acopla de una manera adecuada a la valoración

de riesgos requerida para la ponderación de variables cualitativas.

8 Metodología



13

8.1 Tipo de investigación:

La metodología propuesta es cualitativa de tipo exploratorio para una posterior valoración

cuantitativa, la cual consiste en:

- Inicialmente se indagaron los criterios actuales en las diferentes constructoras de

Colombia para identificar y valorar los riesgos en la fase de factibilidad inicial de un proyecto

inmobiliario previo a la adquisición de un terreno. Esto por medio de entrevistas a un panel

de expertos los cuales participan e influyen directamente en las decisiones de inversión en

lotes de las constructoras.

- Con los criterios definidos por las constructoras, desarrollar un método que de acuerdo al

rango de riesgo de las alternativas de adquisición de un terreno para el desarrollo de un

proyecto de construcción, por medio de un proceso analítico jerárquico, permita cuantificar

las valoraciones cualitativas del panel de expertos, evaluando las variables y definiendo el

nivel de jerarquía de estas para posteriormente ponderarlas y así determinar un valor

porcentual que apoye a la hora de tomar una decisión entre las diferentes alternativas

inversión de lotes.

Tabla 1. Definición de Criterios y Alternativas del Proceso Analítico Jerárquico

Fuente: Elaboración Propia

De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013), El Proceso Analítico Jerárquico es el método que

mejor se acomoda a variables como la planeación estratégica y selección de proyectos, por

tal motivo el presenta un trabajo que busca extrapolar este método para valorar las

alternativas en la adquisición de un lote de acuerdo a las variables identificadas para el

sector inmobiliario en específico.

Para la valoración y ponderación de un proyecto, es importante considerar que esta

depende de las condiciones de cada constructora en particular, por lo cual la calificación

puede variar y es el elemento cuantitativo del análisis de acuerdo a las siguientes variables

iniciales:

- Perfil de Riesgo de la Constructora

- Ubicación del proyecto

- Tipo de Proyecto

8.2 Estrategia de recolección de datos:

Entrevistas a Gerentes y Socios de Constructoras:

Para la validación de las variables y su ponderación se realizaron entrevistas a gerentes y

socios de las principales constructoras de Colombia, donde por medio de un cuestionario

previamente realizado se validaron las variables principales y secundarias que se tienen en

cuenta para la decisión de inversión en un lote.

Se suscribió un acuerdo de confidencialidad con cada una de las constructoras que se

nombrarían en el trabajo de grado, en este acuerdo, se especifica que en el contenido de

este trabajo se mantendría el anonimato de las respuestas de las constructoras

entrevistadas, las cuales serán nombradas numéricamente y sin ninguna relación al orden

en que fueron entrevistadas. Las entrevistas se realizaron bajo las siguientes fases:

Fase 1: Formulación del Problema

Se realizó un cuestionario de acuerdo a la revisión bibliográfica, a las reuniones con el

asesor externo y experiencias previas con las variables principales y secundarias a tener

en cuenta previo a la decisión de inversión en un lote.

Fase 2: Elección de Expertos y realización de entrevistas

Se entrevistaron a expertos de las siguientes constructoras y promotoras las cuales se

nombran de forma aleatoria a como fueron realizadas las entrevistas:

- Constructora Amarilo

- Constructora Cumbrera

- Constructora Prodesa

- Constructora Colpatria



15

- Constructora Bolívar

- Constructora Capital

- Constructora Apiros

- Promotora Multiplo

- Promotora Global Group.

La siguiente es una muestra representativa de las principales constructoras del país en el

sector inmobiliario que intervienen en la estructuración de proyectos tanto de vivienda de

todos los estratos, como oficinas, comercio, hoteles, entre otros proyectos.

El cuestionario para las entrevistas se dividió en un componente cualitativo y uno

cuantitativo. El componente cualitativo, conformado por unas preguntas cualitativas

iniciales las cuales se muestran a continuación:

1- ¿Dónde cree que esta su mayor riesgo en su última inversión en un lote?

2- ¿En el último lote donde ya firmo el negocio tuvo en cuenta las siguientes variables?

Si/No

Normativas

Definición de uso de acuerdo a normativa

Edificabilidad de acuerdo a normativa

Definición de Producto Objetivo

Técnicos (Estudio de Suelos, Disponibilidad de Servicios Públicos)

Ambientales (Inundación, Calidad del aire, reserva ambiental)

Jurídicos (Legalidad de lote)

Financieros (Valor del Lote, % del lote en factibilidad inicial sobre las ventas)

Macroeconómicos (Mercado, riesgo país, estabilidad, políticas públicas).

3- ¿Cuál o Cuáles riesgos que no midió previamente al adquirir un lote supero sus

expectativas?

4- ¿Qué tan detallada realiza la pre-factibilidad para la decisión de invertir en un lote?

¿Qué variables tiene en cuenta?

5- ¿Cómo considera su perfil de riesgo a la hora de invertir en un lote? Bajo, Medio,

Alto.

6- ¿Qué nivel de importancia de 1-5 le da a los siguientes ítems previos a la adquisición

de un lote y cuál es la probabilidad de ocurrencia que estos afecten negativamente?

El componente cuantitativo, está conformado por una valoración cuantitativa, por medio de

la cual se solicitó a los expertos que realizaran una calificación de cada una de las variables

específicas, de acuerdo al nivel de importancia y a la probabilidad de ocurrencia de la

siguiente manera:

Nivel de Importancia del Riesgo 1-5 (Más bajo a más alto)

Probabilidad de Ocurrencia 1-5 (Más bajo a más alto)

1- Normativos (POT, Modificaciones del POT)

1.1 Modificaciones del POT

1.2 Aprobación plan parcial

1.3 Demoras Licencia Urbanismo

1.4 Demoras Licencia Construcción

1.5 Otras Normativas o Decretos

1.6 Estabilidad Normativa

2- Definición de uso de acuerdo a normativa

2.1 Definir usos permitidos

2.2 Índice de Ocupación

2.3 Índice de Construcción

3- Edificabilidad de acuerdo a normativa

3.1 Uso de Máxima Edificabilidad

4- Definición de Producto Objetivo

4.1 Concepto inicial del proyecto

4.2 Nivel detalle Concepción Inicial

5- Técnicos

5.1 Estudio de Suelos



17

5.2 Levantamiento Topográfico

5.3 Disponibilidad de Servicios Públicos

5.4 Obras adicionales de urbanismo

5.5 Predimensionamiento Estructural (Cimentación)

5.6 Cambio Normas Técnicas

6- Ambientales

6.1 Lote en zona de inundación

6.2 Calidad del aire

6.3 Reserva ambiental o posibles variaciones de norma

6.4 Legislación Ambiental

6.5 Estudio Arqueológico

7- Jurídicos

7.1 Estudios de Títulos (Legalidad del Lote)

7.2 Aclaración de cabida y linderos

7.3 Investigación Sarlaft (Lavado de Activos)

8- Financieros

8.1 Porcentaje del Lote en la factibilidad inicial

8.2 Forma de pago del lote

8.3 Vincular dueño del lote

8.4 Tasa de Interés

8.5 Competencia

9- Macroeconómicos (Mercado, riesgo país, estabilidad, políticas públicas)

9.1 Riesgo de Mercado

9.2 Riesgo País

9.3 Estabilidad Políticas Públicas

9.4 Manejo de Funcionarios Públicos

9.5 Tasa de Cambio

Fase 3: Desarrollo práctico y explotación de resultados

Como se muestra más adelante, estas variables fueron ponderadas por medio del PAJ

(Proceso Analítico Jerárquico) con el fin de realizar las comparaciones pareadas para

desarrollar las matrices correspondientes y así definir el peso de las variables principales,

de acuerdo al nivel de importancia del riesgo, y para las variables secundarias definir cuál

es la probabilidad de ocurrencia negativa del riesgo para medir el impacto previo a la

decisión de inversión en un lote.

8.3 Análisis de datos:

De acuerdo a la revisión del estado del arte y a las entrevistas con los expertos se definieron

las siguientes variables principales y secundarias como los ítems a valorar y cuantificar

previo a la decisión de inversión en un lote para la estructuración de un proyecto

inmobiliario.


La tabla 2 muestra las variables principales y secundarias constatadas con las

constructoras en las entrevistas y que son el insumo principal para la aplicación del proceso

analítico jerárquico para valorar los riesgos.

Normativos

Modificaciones del POT

Aprobación Plan Parcial

Demoras Licencias

Otras Normativas o decretos

Estabilidad Normativa

Definición de Uso

Definir usos permitidos

Indices de Ocupación

Indices de Construcción

Edificabilidad

Uso de Máxima Edificabilidad

Definición de Producto

Concepto Inicial

Nivel Detalle Concepción

Inicial

Técnicos

Estudio de Suelos

Levantamiento Topográfico

Disponibilidad de Servicios Públicos

Obras adicionales de urbanismo

Ambientales

Lote en Zona de Inundación

Calidad del aire

Reserva ambiental

Legislación Ambiental

Estudio Arqueológico

Jurídicos

Estudio de Titulos

Aclaración de cabida y linderos

Investigación Lavado de

Activos

Financieros

Porcentaje del Lote en

factibilidad inicial

Forma de pago del lote

Vinculación dueño del lote

Tasa de interés financiamiento

Competencia

Macroeconómicos

Riesgo de Mercado

Riesgo País

Estabilidad de Políticas públicas

Tasa de Cambio

Tabla 2. Variables principales y secundarias para la adquisición de un terreno



19


Tabla 4. Valoración de la importancia del riesgo en base al PAJ

Fuente: Elaboración propia. (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)

Tabla 5. Nivel de Importancia del riesgo de las variables principales

Tabla 3. Ponderación del nivel de importancia del riesgo


Las tablas 3, 4 y 5 muestran la ponderación de las calificaciones realizadas por las

constructoras del nivel de importancia de las variables principales así como la relación

realizada para que estas calificaciones de 1 a 5 se pasaran a las relaciones del Proceso

analítico jerárquico de 1 a 9.

Tabla 6. Comparaciones entre las variables para definición de matrices.

Fuente: Elaboración propia (De acuerdo a Saaty, T. L. (1977).)

La tabla 6 muestra cómo se realiza la comparación entre las variables para incluir en las

matrices para definir los pesos de las variables. Este también aplica para los inversos donde

las variables serán comparadas respecto a 1/3, 1/5, 1/7, 1/9 de acuerdo a su relación entre

ellas.

Tabla 7. Calculo para Índice de Consistencia de acuerdo al número de variables en la matriz.

Fuente: Elaboración propia (De acuerdo a Saaty, T. L. (1977).)



21

Fuente: Elaboración Propia (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)

Vector Eigen 10.16

CI 0.14

CR 0.10

Tabla 8. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el peso porcentual del nivel de

importancia del riesgo de las variables principales

Tabla 8. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el peso porcentual del nivel de importancia del riesgo de las variables principales

A continuación se muestran los resultados de la aplicación de las matrices pareadas del

PAJ (Proceso analítico jerárquico) que arroja el peso de las variables principales en

porcentaje.

Tabla de Resultados 1. Nivel de importancia Porcentual para definición de pesos de las variables principales

Normativos 35.47%

Definición de Uso 13.02%

Edificabilidad 2.66%

Definición de Producto 5.23%

Técnicos 6.56%

Ambientales 5.37%

Jurídicos 13.02%

Financieros 11.43%

Macroeconómicos 7.24% Fuente: Elaboración Propia

La tabla 9 a la tabla 16 nos muestra el proceso de las matrices de las comparaciones

pareadas para cada una de las variables secundarias; estas se analizan en base a su nivel

de riesgo que es definido como la probabilidad de ocurrencia negativa de estas sub-

variables. Se aplican nuevamente la tabla 5 y la tabla 6 a cada una de las variables

secundarias para con su valoración PAJ aplicarlas a las respectivas matrices respecto a la

ponderación de los resultados de las 9 constructoras.

A continuación se muestran las matrices de las comparaciones pareadas con su respectiva

valoración en porcentaje para cada una de las variables. Es importante resaltar que se hizo

un ejercicio teórico para mostrar los resultados finales de la metodología con la ponderación

de los resultados en general, los porcentajes de riesgo que resultan de cada una de las

variables secundarias no sirven para la aplicación a ningún proyecto en específico.



23

Tabla 9. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias Normativas


Normativos Modificaciones del POT 35.92%

Aprobación Plan Parcial 10.63%

Demoras Licencia Urbanismo 3.30%

Demoras Licencia Construcción 3.30%

Otras Normativas o Decretos 10.99%

Estabilidad Normativa 35.85%

Tabla de Resultados 2. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias normativas

Tabla 10. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias para Definición de Uso

Definición de Uso Definir Usos Permitidos 81.82%

Indice de Ocupación 9.09%

Indice de Construcción 9.09%

Tabla de Resultados 3. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Definición de Uso

Para la edificabilidad solo se definió el uso de máxima edificabilidad como variable

secundaria por lo cual no se aplica la matriz para definir el porcentaje.

Edificabilidad Uso de Máxima Edificabilidad 100.00%

Tabla de Resultados 4. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Edificabilidad


Definición de Producto Concepto inicial del Proyecto 90.00%

Tabla 12. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias para definición de producto

Tabla 11. Nivel de riesgo porcentual de la variable secundaria de Edificabilidad



25

Nivel Detalle Concepción Inicial 10.00%

Tabla de Resultados 5. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Definición de Producto


Técnicos Estudio de Suelos 7.36%

Levantamiento Topográfico 3.59%

Disponibilidad de Servicios Públicos 29.29%

Obras Adicionales de Urbanismo 32.19%

Predimensionamiento Estructural 3.92%

Cambio Normas Técnicas 23.64%

Tabla de Resultados 6. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Técnicas

Tabla 13. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias Técnicas


Ambientales Lote en zona de inundación 49.62%

Calidad del Aire 8.86%

Reserva Ambiental 8.86%

Legislación Ambiental 8.86%

Estudio Arqueológico 23.81%

Tabla de Resultados 7. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Ambientales


Jurídicos Estudio de Títulos 11.11%

Aclaración de Cabida y Linderos 77.78%

Tabla 14. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias ambientales

Tabla 15. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias Jurídicos



27

Lavado de Activos 11.11%

Tabla de Resultados 8. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Jurídicas


Financieros Porcentaje del Lote en Fact. Inicial 50.35%

Forma de pago del Lote 7.13%

Lote Aportado 7.13%

Tasa de Interés 16.82%

Competencia 18.58%

Tabla de Resultados 9. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Financieras


Tabla 16. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias Financieras

Tabla 17. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias Macroeconómicas

Macroecónomicos Riesgo de Mercado 51.34%

Riesgo País 11.88%

Estabilidad Políticas Públicas 10.09%

Tasa de Cambio 26.70%

Tabla de resultados 10. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Macroeconómicas



29

9 Propuesta

La propuesta del presente trabajo de grado es que la metodología sea usada de la siguiente

manera para la decisión de inversión en lotes de acuerdo a los resultados obtenidos

anteriormente:

Variables Principales: El nivel de importancia valorado de manera porcentual se mantiene

estático ya que las variables se encuentran correlacionadas entre si y los pesos de estas,

aparte de ser validados por los expertos de las constructoras, variables como definición de

uso son predecesoras de la definición normativa por lo cual los pesos están relacionados

de igual manera por estas relaciones de dependencia entre las variables.

Variables Secundarias: Para las variables secundarias se propone que se realicen las

comparaciones pareadas del PAJ en base al nivel de riesgo (Probabilidad de Ocurrencia

Negativa). Para esto es fundamental que la valoración del riesgo que se realice sea en base

al proyecto en específico a evaluar la inversión. Para proyectos que sean condiciones

similares (mismo uso, misma ciudad) se puede tomar la decisión de valorar sus riesgos con

las mismas comparaciones pareadas y depende de la interpretación de cada constructora.

Selección de Alternativas y comparación de Lotes: El peso porcentual de las variables

principales deberá ser multiplicado por el valor porcentual del riesgo de las variables

secundarias; este resultado es el nivel de riesgo de cada variable secundaria. Para la

aplicación de un lote en específico se debe considerar cuales de las variables secundarias

aplican y proceder a sumar los valores porcentuales de estas.

Las alternativas con el mayor valor porcentual son las más riesgosas por lo cual se debe

entrar a evaluar cuales fueron los motivos por los cuales se ponderaron de esa manera, si

la variable es mitigable o no, y realizar un plan de acción para las etapas posteriores del

proyecto si la variable que tiene el riesgo es mitigable y puede ser subsanada en las etapas

posteriores del proyecto. De igual manera es fundamental que los riesgos identificados de

las variables secundarias se alineen con la factibilidad inicial para el impacto económico de

los sobrecostos iniciales si es el caso.

10 Estudio de Caso

Para la aplicación de la tabla de resultados 11 se tomara el siguiente ejemplo de un lote

teórico en el sector de Bosa en la ciudad de Bogotá.

Lote Bosa

Normativos:

Inicialmente se identifica que el lote se rige bajo el acuerdo 190 de 2004, se encuentra

ubicado en el barrio el Corzo en una zona residencial el cual tiene como uso principal

vivienda y uso complementario comercio. Es un área urbana integral en desarrollo. El área

del lote es 10.700 M2. Se planteara la valoración para un proyecto VIS a desarrollar en los

próximos 5 años.

Normativos

35,5%

Modificaciones del POT

35,92%

12,74%

Aprobación Plan Parcial

10,63%

3,77%

Demoras Licencias

Urbanismo

3,30%

1,17%

Demoras Licencia Construccion

3,30%

1,17%

Otras Normativas o decretos

10,99%

3,90%

Estabilidad Normativa

35,85%

12,72%

Definición de Uso

13,0%

Definir usos permitidos

81,82%

9,98%

Indices de Ocupación

9,09%

1,18%

Indices de Construcción

9,09%

1,18%

Edificabilidad

2,7%

Uso de Máxima Edificabilidad

100%

2,66%

Definición de Producto

5,2%

Concepto Inicial

90,0%

4,70%

Nivel Detalle Concepción

Inicial

10,0%

0,52%

Técnicos

6,6%

Estudio de Suelos

7,36%

0,48%

Levantamiento Topográfico

3,59%

0,24%

Disponibilidad de Servicios Públicos

29,29%

1,92%

Obras adicionales de urbanismo

32,19%

2,11%

ProcedimientoEstructural

3,92%

0,26%

Cambio Normas Tecnicas

23,64%

1,55%

Ambientales

5,4%

Lote en Zona de Inundación

49,62%

2,67%

Calidad del aire

8,86%

0,48%

Reserva ambiental

8,86%

0,48%

Legislación Ambiental

8,86%

0,48%

Estudio Arqueológico

23,81%

1,28%

Jurídicos

13,0%

Estudio de Titulos

11,11%

1,45%

Aclaración de cabida y linderos

77,78%

10,12%

Investigación Lavado de

Activos

11,11%

1,45%

Financieros

11,4%

Porcentaje del Lote en

factibilidad inicial

50,35%

5,75%

Forma de pago del lote

7,13%

0,81%

Vinculación dueño del lote

7,13%

0,81%

Tasa de interés financiamiento

16,82%

1,92%

Competencia

18,58%

2,12%

Macroeconómicos

7,2%

Riesgo de Mercado

51,34%

3,71%

Riesgo País

11,88%

0,86%

Estabilidad de Políticas públicas

10,09%

0,73%

Tasa de Cambio

26,70%

1,93%

Tabla de Resultados 11. Ponderaciones finales de riesgos en base a los pesos porcentuales de las variables principales



31

De acuerdo a esta información se procederá a la aplicación de las matrices pareadas de la

siguiente manera:

Normativos Modificaciones del POT 49.62%

Demoras Licencia Urbanismo 8.86%

Demoras Licencia Construcción 8.86%

Otras Normativas o Decretos 8.86%

Estabilidad Normativa 23.81%

Las modificaciones del POT y la estabilidad normativa son las subvariables normativas

que tendrían mayor riesgo debido a la inseguridad jurídica de los entes municipales. Las

demoras en la licencia de urbanismo y construcción así como otras normativas o decretos

se pueden presentar a futuro, pero son mitigables y no afectan considerablemente el

desarrollo del proyecto.

Definición de uso y edificabilidad:

El lote tiene los siguientes índices de acuerdo a normativa:

Índice de Ocupación: 0.28 del área del lote

Índice de Construcción: 1.75 del área del lote

Los índices de ocupación y construcción están claros en la normativa por lo cual no es un

riesgo a considerar.

Edificabilidad: 360 viviendas por hectárea de la cual se pretende realizar la máxima

edificabilidad.

En la evaluación cualitativa no se evidenciaron inconvenientes con predios vecinos por

realizar la máxima edificabilidad permitida por la norma.

Definición de Producto: Al ser un proyecto VIS ya se tiene un producto evidenciado de

acuerdo a la edificabilidad de 46 m2 por apartamento con un área útil de 0.72 Hectáreas.

La evaluación preliminar es realizar 6 torres de 15 pisos.

Técnicos: Se ha realizado una consulta a un especialista en suelos el cual ha dado un

informe preliminar de la zona. Se cuenta con disponibilidad de servicios públicos. Se ha

evidenciado un riesgo en las zonas de cesión que se deben entregar que si bien es mitigable

genera un costo adicional de urbanismo a tener en cuenta inicialmente.

Ambientales: No se evidenciaron riesgos ambientales.

Jurídicos: Se recomienda que el lote sea revisado la aclaración de cabida y linderos ya

que es probable que el área del lote no coincida con las escrituras.

Financieros: De acuerdo a las ventas proyectadas el lote tiene un peso estimado del 12%

sobre las ventas en la factibilidad inicial. El lote será aportado por lo cual habrá vinculación

del dueño del lote.

Macroeconómicos: Se han evidenciado 3 proyectos de otras constructoras en la zona con

características y precios similares. De igual manera una alta volatilidad en la tasa de cambio

actual.

De acuerdo a las variables analizadas se procede a realizar la suma de las ponderaciones

de las subvariables que apliquen riesgo para el lote en Bosa que se está analizando en este

ejemplo teórico de acuerdo a lo identificado anteriormente.

Con la aplicación de las matrices pareadas por medio del PAJ con las subvariables que

apliquen se realiza la ponderación final del riesgo de la adquisición del lote, la cual adicional

debe incluir el análisis de cuales subvariables son mitigables y su respectivo plan de acción.

El lote de Bosa tiene la siguiente valoración de acuerdo al riesgo (Probabilidad de

ocurrencia negativa) de las subvariables que le aplican:

Modificación del POT: 17.62%

Máxima Edificabilidad: 2.66%



33

Concepto Inicial: 4.7%

Obras Adicionales de urbanismo: 2.12%

Aclaración de Cabida y Linderos: 10.1%

Vinculación Dueño del Lote: 0.81%

Riesgo de Mercado: 3.71%

Tasa de Cambio: 1.93%

Valoración de Riesgo del Lote: 43.65%

Recomendaciones: Para proceder a la compra del lote se recomienda verificar

jurídicamente los trámites para la escritura del lote y subsanar que las áreas coincidan con

la cabida y linderos. Si esta variable es mitigable se recomienda la compra del lote

recomendando radicar licencia de construcción lo más pronto posible como plan de acción

para una modificación del POT debido a la inestabilidad jurídica.

11 Conclusiones

- Análisis de expertos: Socios o Gerentes de las principales constructoras del país

que validaron las variables principales y secundarias identificadas, previo a la

decisión de inversión en un lote. De igual manera propusieron otras variables que

no estaban en el formato inicial y complementan las variables para definir el peso y

la ponderación de estas.

- No es frecuente que las constructoras en Colombia realicen una valoración

cuantitativa de los proyectos que se están evaluando previo a la decisión de

inversión en un lote.

- Se define el nivel de importancia de las variables principales y cuál es el riesgo

(probabilidad de ocurrencia negativa) de las variables secundarias, con una muestra

de 9 expertos de 9 constructoras los cuales son socios o gerentes que participan

directamente en la decisión de inversión en un lote.

- Para las variables principales estas se mantienen estáticas para la metodología y

los pesos para definir el nivel de importancia de estas fueron ponderados de acuerdo

a los expertos.

- Para las variables secundarias se calificó el riesgo por parte de los 9 expertos en

base a la percepción de la probabilidad de ocurrencia negativa en general para los

proyectos inmobiliarios. Por tal motivo el análisis y los resultados porcentuales no

aplican a ningún proyecto en específico ya que la valoración de los riesgos depende

del uso, ubicación y otras variables propias de un proyecto en específico.

- Estas valoraciones de las variables son el insumo principal para correlacionarlas y

definir su peso en el ejercicio entre ellas para la construcción de las matrices del

proceso analítico jerárquico.

- Las matrices pareadas del proceso analítico jerárquico ponderan los resultados de

las diferentes variables secundarias dando un valor porcentual para aplicar en base

a los pesos de las variables principales. Sin embargo la gerencia debe determinar

cuáles de las variables son mitigables o no mitigables de acuerdo a los resultados y

a las condiciones específicas de cada proyecto. La metodología es un soporte en la

toma de decisiones a la hora de invertir en un proyecto y su éxito depende del uso

y la interpretación de cada constructora a los porcentajes de riesgo.

- Por medio de un proceso analítico jerárquico, se tomaron las variables que se

identificaron en la matriz de riesgos y se define su aplicación a un proyecto

específico para obtener un resultado cuantitativo que permita tomar una decisión de

inversión.

- Las condiciones particulares y la estrategia de negocio de cada constructora definen

la forma de ponderar los riesgos con diversos criterios para determinar la decisión

de inversión en diversos lotes. El principal objetivo es que los gerentes asuman

decisiones consientes y la metodología contribuya a la identificación y mitigación de



35

los riesgos, así como establecer planes de acción para las distintas fases del

proyecto.

- Gran parte de las variables de un proyecto inmobiliario pueden ser revisadas y

valoradas en su estructuración inicial previo a la inversión en un lote. Es importante

que cada constructora sea consciente de sus procedimientos y tiempos internos

para la aplicación y rigurosidad de la metodología. El éxito en fases posteriores del

proyecto inmobiliarios como la planeación (licencias, estudios y diseños),

comercialización (valor x m2, tipo de producto), ejecución (construcción, tiempos)

pueden ser valorados y revisados en la concepción inicial del proyecto, para que de

estas maneras se eviten las incidencias a futuro de una mala estructuración como

son: la disminución en la utilidad esperada, cambios de normativa, demoras en el

inicio de la construcción, precio de venta superior al mercado, cambios en la calidad

del producto, entre otras.

12 Recomendaciones

El estudio tiene como insumo principal las entrevistas realizadas a los socios y gerentes

de las principales constructoras de Colombia sobre cuál es su percepción de los

principales riesgos previos a la decisión de inversión en un lote. El anonimato entre los

participantes genera un alto grado de confiabilidad a las entrevistas, para el

planteamiento posterior de un modelo cuantitativo por medio del Proceso analítico

Jerárquico.

Este modelo cuantitativo da una valoración a los juicios subjetivos de estos expertos

para que de esta manera se pueda crear un modelo cuantitativo que sea una

herramienta de apoyo para el soporte de las decisiones gerenciales y se tomen riesgos

consientes en la estructuración inicial de los proyectos que puedan ayudar a tomar las

decisiones más adecuadas.

El éxito de la matriz se basa en los valores asignados por la gerencia o el área indicada,

para la decisión de inversión en lotes. Esta valoración difiere entre las constructoras de

acuerdo al uso, la ubicación del proyecto, el nivel de riesgo que se quiera asumir y la

capacidad económica; pues depende de la evaluación de cada constructora respecto a

su plan estratégico. De igual manera, las valoraciones del modelo pueden ser distintas

dependiendo de la coyuntura tanto en temas políticos como económicos.

Mediante la matriz se hacen visibles los riesgos más representativos para que la

gerencia analice si son mitigables o no, para plantear una estrategia de respuesta en

las fases posteriores del proyecto si aplica.

Por medio de la valoración de riesgos para la estructuración de proyectos en sus fases

previas, esta valoración es una herramienta para la mitigación de estos riesgos, que

dan una hoja de ruta para determinar el éxito de los proyectos, que sumándolos en

conjunto determinan el perfil de riesgo integral de una constructora y establecer su

valoración de acuerdo al éxito de los proyectos planteados.

13 Aporte e innovación

- Es un aporte a la industria de la construcción la aplicación de procesos que permitan

realizar de manera más eficiente la evaluación de proyectos en sus fases iniciales

con el fin de disminuir la incertidumbre y tomar riesgos ya identificados con el fin de

mitigarlos y valorar sus impactos negativos para de esta manera evaluar de la mejor

manera su desarrollo a futuro.

- Para futuras líneas de profundización se puede contemplar la Valoración de los

ingresos futuros de una constructora de acuerdo a proyectos en estructuración,

evaluando los riesgos implícitos de cada uno de ellos para determinar su

probabilidad de éxito, en base a la factibilidad inicial planteada y su correspondiente

contribución al valor actual de la constructora.

- Es fundamental para una constructora el estudio de alternativas y la comparación

de proyectos en estructuración cuando los recursos son limitados.



37

Bibliografía

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39

- Bhushan, Navneet; Kanwal Rai (2004). Strategic Decision Making: Applying the

Analytic Hierarchy Process. London: Springer-Verlag.

14 Anexos

Anexo 1. Modelo de acuerdo de Confidencialidad firmado con las constructoras


http://www.amazon.com/exec/obidos/tg/detail/-/1852337567/ref=pd_sl_aw_flat-hi_txtbooks07high_27378365_1

http://www.amazon.com/exec/obidos/tg/detail/-/1852337567/ref=pd_sl_aw_flat-hi_txtbooks07high_27378365_1

CARTA DE COMPROMISO DE CONFIDENCIALIDAD

ENTREVISTA TRABAJO DE GRADO

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

PRIMERA: Yo: JUAN CAMILO ALZATE OCAMPO declaro que el propósito de la

información en la entrevista es exclusivamente para fines académicos y se mantendrá el

anonimato de las personas que den la información.

SEGUNDA: Las constructoras participantes de la entrevista serán nombradas en la

introducción del trabajo de grado para dar veracidad al estudio presentado. Sin embargo en

el contenido del trabajo se mantendrá el anonimato de las respuestas de las constructoras

entrevistadas las cuales serán nombradas numéricamente y sin ninguna relación al orden

en que fueron entrevistadas.

En constancia de lo anterior, se firma, en la ciudad de Bogotá, a los XX (xxxx) días del mes

xxxx del año dos mil quince (2015) por,

_____________________________ _____________________________

Juan Camilo Alzate Ocampo XXXXXXX

Estudiante Constructora XXXX

Universidad de Los Andes

C.C. 1´053.779.393

valoraciÓn de riesgos para la adquisiciÓn de terrenos …

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