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UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CARRERA INGENIERÍA COMERCIAL
“PROPUESTA DE MEJORA DE LOS PROCESOS
OPERATIVOS DE LA EMPRESA PROMOCIONES
INMOBILIARIAS BAME CIA. LTDA.”
AUTOR:CASTRO RODRÍGUEZ ANGELA GISELLA
CEREZO BAILÓN ANDREA ESTEFANÍA
TUTOR:ING. BORIS DELGADO LITARDO, MBA.
GUAYAQUIL, AGOSTO, 2017
II
FICHA DE REGISTRO
DE TESIS
REPOSITORIO NACIONAL EN CIENCIAS Y TECNOLOGÍA
FICHA DE REGISTRO DE TESIS
TÍTULO:“PROPUESTA DE MEJORA DE LOS PROCESOS OPERATIVOS DE LA EMPRESA PROMOCIONES INMOBILIARIAS
BAME CIA. LTDA.”
AUTOR(ES):
CASTRO RODRÍGUEZ ANGELAGISELLA
CEREZO BAILÓN ANDREA ESTEFANÍA
REVISORES:ING. GUERRERO CARRIÓN EMMA MARÍA, MGS.
INSTITUCIÓN: Universidad de Guayaquil FACULTAD: Ciencias Administrativas
CARRERA: Ingeniería Comercial
FECHA DE PUBLICACIÓN: N° DE PÁGS.: 141
ÁREA TEMÁTICA: Administración de Operaciones
PALABRAS CLAVES: Mejora, alquiler, procesos, ahorro.
RESUMEN:La investigación acerca del tema Propuesta de mejora de los procesos operativos de la empresa Promociones
Inmobiliarias BameCia. Ltda., la cual se dedica a la compra-venta, alquiler y explotación de bienes inmuebles propios o arrendados, fue
realizado en la ciudad Guayaquil, cuyo objetivo fue mejorar los procesos operativos e incrementar el ahorro, debido a que esta no cuenta con
una formalidad dentro de los mismos, ocasionando que haya un desorden y desorganización.
Promociones Inmobiliarias BameCia. Ltda, provee sus servicios a las empresas que requieran alquiler dentro de sus instalaciones,
en la ciudad de Guayaquil. El tipo de investigación utilizado fue descriptiva. Para la muestra se consideraron un total de 23 empleados. Se
utilizaron fuentes de información primaria (observación, entrevista y encuesta) y secundaria (estadísticas, datos del mercado, informes,
artículos, etc.). Se manejaron técnicas de recolección de datos por medio de la encuesta y entrevista como instrumento diseñado con
preguntas abiertas y cerradas. Posteriormente se procedió al procesamiento, análisis e interpretación de la información. Para el planteamiento
de propuestas que puedan lograr dar soluciones dentro de las operaciones y mejorar el nivel de ahorro.
N° DE REGISTRO(en base de datos): N° DE CLASIFICACIÓN:
Nº
DIRECCIÓN URL (tesis en la web):
ADJUNTO PDF
SI
NO
CONTACTO CON AUTORES:
Castro Rodríguez AngelaGisella
Cerezo Bailón Andrea Estefanía
Teléfono:
0988904278
0982212083
E-mail:
CONTACTO DE LA INSTITUCIÓN:
SECRETARÍA DE FCA.
Nombre: ABG. MARIANA ZUÑIGA.
Correo: [email protected]
✓
III
CERTIFICADO PORCENTAJE DE SIMILITUD
Habiendo sido nombrado Ing. Boris Ivan Delgado Litardo, MBA., tutor del trabajo de
titulación certifico que el presente trabajo de titulación ha sido elaborado por Castro
Rodríguez Angela Gisella con C.I. # 0950565234 con Cerezo Bailón Andrea Estefanía
con C.I. # 0930129481 con mi respectiva supervisión como requerimiento parcial para
la obtención del título de Ingeniería Comercial.
Se informa que el trabajo de titulación: “Propuesta de mejora de los procesos operativos
de la empresa Promociones Inmobiliarias Bame Cia. Ltda.” ha sido orientado durante todo
el periodo de ejecución en el programa antiplagio (ANTI-PLAGIARISM) quedando el 2,18%de
coincidencia.
Ing. Boris Ivan Delgado Litardo, MBA. C.I. # 0910698414 TUTOR DE TESIS
IV
Guayaquil, 22 de junio del 2017
ING. MELVIN LÓPEZ FRANCO, MAE DIRECTOR DE CARRERA INGENIERÍA COMERCIAL FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
Ciudad.-
De mis consideraciones:
Envío a Ud. el Informe correspondiente a la tutoría realizada al Trabajo de Titulación
“Propuesta de mejora de los procesos operativos de la empresa Promociones
Inmobiliarias Bame Cia. Ltda.” del (los) estudiante (s) Castro Rodríguez Angela Gisella con
C.I. # 0950565234 con Cerezo Bailón Andrea Estefanía con C.I. # 0930129481, indicando ha
(n) cumplido con todos los parámetros establecidos en la normativa vigente:
• El trabajo es el resultado de una investigación.
• El estudiante demuestra conocimiento profesional integral.
• El trabajo presenta una propuesta en el área de conocimiento.
• El nivel de argumentación es coherente con el campo de conocimiento.
Adicionalmente, se adjunta el certificado de porcentaje de similitud y la valoración del
trabajo de titulación con la respectiva calificación.
Dando por concluida esta tutoría de trabajo de titulación, CERTIFICO, para los fines
pertinentes, que el (los) estudiante (s) está (n) apto (s) para continuar con el proceso de
revisión final.
Atentamente,
______________________________________
Ing. Boris Ivan Delgado Litardo, MBA.
C.I. # 0910698414
TUTOR DE TESIS
V
LICENCIA GRATUITA INTRANSFERIBLE Y NO EXCLUSIVA PARA EL USO NO COMERCIAL DE LA OBRA CON FINES NO ACADÉMICOS
Yo, Castro Rodríguez Angela Gisella con C.I. # 0950565234 con Cerezo Bailón
Andrea Estefanía con C.I. # 0930129481,certifico que los contenidos desarrollados en este
trabajo de titulación, cuyo título es “Propuesta de mejora de los procesos operativos de la
empresa Promociones Inmobiliarias Bame Cia. Ltda.” son de nuestra absoluta propiedad y
responsabilidad Y SEGÚN EL Art. 114 del CÓDIGO ORGÁNICO DE LA ECONOMÍA SOCIAL DE
LOS CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E INNOVACIÓN*, autorizo el uso de una licencia
gratuita intransferible y no exclusiva para el uso no comercial de la presente obra con fines
no académicos, en favor de la Universidad de Guayaquil, paraqué haga uso del mismo,
como fuera pertinente.
_______________________________________
CASTRO RODRÍGUEZ ANGELA GISELLA
C.I. # 0950565234
_______________________________________
CEREZO BAILÓN ANDREA ESTEFANÍA
C.I. # 0930129481
*CÓDIGO ORGÁNICO DE LA ECONOMÍA SOCIAL DE LOS CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E INNOVACIÓN (Registro Oficial n. 899 - Dic./2016) Artículo 114.- De los titulares de derechos de obras creadas en las instituciones de educación superior y centros educativos.- En el caso de las obras creadas en centros educativos, universidades, escuelas politécnicas, institutos superiores técnicos, tecnológicos, pedagógicos, de artes y los conservatorios superiores, e institutos públicos de investigación como resultado de su actividad académica o de investigación tales como trabajos de titulación, proyectos de investigación o innovación, artículos académicos, u otros análogos, sin perjuicio de que pueda existir relación de dependencia, la titularidad de los derechos patrimoniales corresponderá a los autores. Sin embargo, el establecimiento tendrá una licencia gratuita, intransferible y no
exclusiva para el uso no comercial de la obra con fines académicos.
VI
DEDICATORIAS
Dedico este trabajo a Dios por ser mi guía en cada uno de mis pasos, por iluminarme, por darme
sabiduría y constancia en el logro de mis metas.
A mis padres y familiares que me han dado apoyo y motivación incondicional en este largo camino,
ya que con su cariño y total apoyo me encaminaron al éxito profesional.
A nuestro tutor Ing. Boris Delgado Litardo MBA., por la paciencia y apoyo brindado en este proyecto.
Castro Rodríguez Angela Gisella
Dedico este trabajo de tesis a Dios principalmente por darme fuerzas, sabiduría y perseverancia día a
día a pesar de las adversidades para poder lograr esta meta.
A mis amados padres por ser un apoyo indispensable, por sus consejos, por los valores inculcados que
me han permitido crecer personal y profesionalmente.
A mi hogar que es la inspiración diaria para seguir adelante por el apoyo brindado, por la paciencia y
la comprensión en este paso tan importante en mi desarrollo profesional.
A mis demás familiares, amigos, compañeros que han estado presente en este proceso para cumplir
mis metas.
Al tutor Ing. Boris Delgado LitardoMBA., por su apoyo, por su guía constante, y por la paciencia a lo
largo de este proyecto.
Cerezo Bailón Andrea Estefanía
VII
AGRADECIMIENTOS
Mi agradecimiento a Dios, por ayudarme a lograr esta meta tan importante en mi vida profesional.
Agradezco a mis padres y familiares, quienes con su inmenso cariño me han sabido guiar y
comprender en el transcurso de este camino al éxito. Este logro es infinitamente agradecido a ustedes,
gracias por cada uno de sus consejos, por el amor y ayuda brindada en cada momento.
Gracias a nuestro tutor Ing. Boris Delgado Litardo,MBA., por su apoyo en este trabajo de
investigación. Asimismo, por brindarnos su orientación para la realización de este proyecto.
Castro Rodríguez AngelaGisella
Mi agradecimiento a Dios, por permitirme alcanzar a esta meta significativa en mi vida tanto personal
como profesionalmente, puesto que sin su ayuda y misericordia nada sería posible.
Gracias a mis padres por su paciencia, esfuerzo, comprensión y animo incondicional para seguir con
paso firme y lograr cumplir mi carrera con éxito.
Gracias a mi hogar por ser mi pilar y mi impulso diario para mejorar continuamente y lograr que se
sientan orgullosos de mis triunfos tanto personales y profesionales.
Gracias a nuestro tutor Ing. Boris Delgado Litardo.MBA., por haber compartido sus conocimientos
con nosotros, por su ayuda y gestión en todo este proceso.
Cerezo Bailón Andrea Estefanía
VIII
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CARRERA INGENIERÍA COMERCIAL
“PROPUESTA DE MEJORA DE LOS PROCESOS OPERATIVOS DE LA EMPRESA PROMOCIONES
INMOBILIARIAS BAME CIA. LTDA.”
Autor(es): Castro Rodríguez Angela Gisella
Cerezo Bailón Andrea Estefanía
Tutor: Ing. Boris Ivan Delgado Litardo, MBA.
RESUMEN
La investigación acerca del tema Propuesta de mejora de los procesos operativos de
la empresa Promociones Inmobiliarias BameCia. Ltda., la cual se dedica a la compra-venta,
alquiler y explotación de bienes inmuebles propios o arrendados, fue realizado en la ciudad
Guayaquil, cuyo objetivo fue mejorar los procesos operativos e incrementar el ahorro,
debido a que esta no cuenta con una formalidad dentro de los mismos, ocasionando que
haya un desorden y desorganización.
Promociones Inmobiliarias Bame Cia. Ltda, provee sus servicios a las empresas que
requieran alquiler dentro de sus instalaciones, en la ciudad de Guayaquil. El tipo de
investigación utilizado fue descriptiva. Para la muestra se consideraron un total de 23
empleados. Se utilizaron fuentes de información primaria (observación, entrevista y
encuesta) y secundaria (estadísticas, datos del mercado, informes, artículos, etc.).Se
manejaron técnicas de recolección de datos por medio de la encuesta y entrevista como
instrumento diseñado con preguntas abiertas y cerradas. Posteriormente se procedió al
procesamiento, análisis e interpretación de la información. Para el planteamiento de
propuestas que puedan lograr dar soluciones dentro de las operaciones y mejorar el nivel
de ahorro.
Palabras Claves: Mejora, alquiler, procesos, ahorro.
IX
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CARRERA INGENIERÍA COMERCIAL
"PROPOSAL FOR IMPROVEMENT OF THE OPERATIONAL PROCESSES OF THE COMPANY
PROMOTIONS INMOBILIARIAS BAME CIA. LTDA. "
Author (s):Castro Rodríguez AngelaGisella
Cerezo Bailón Andrea Estefanía
Tutor: Ing. Boris Ivan Delgado Litardo, MBA.
ABSTRACT
The investigation on the subject Proposal for improvement of the operational
processes of the company Promociones Inmobiliarias Bame Cia. Ltda., Which is dedicated
to the purchase and sale of own and leased real estate was carried out in the city of
Guayaquil, Whose objective was to improve the operational processes and increase the
savings, because it does not have a formality within them, causing a disorder and
disorganization.
Promociones Inmobiliarias Bame Cia. Ltda, provides its services to companies that
require rent within its facilities, in the city of Guayaquil. The type of research used was
descriptive. For the sample, a total of 23 employees were considered. Primary sources of
information (observation, interview and survey) and secondary information (statistics, market
data, reports, articles, etc.) were used. Data collection techniques were handled through the
survey and interview as an instrument designed with open and closed questions.
Subsequently, the information was processed, analyzed and interpreted. For the proposal
proposals that can achieve solutions within the operations and improve the level of savings.
Keywords: Improvement, rent, processes, savings.
X
ÍNDICE DE CONTENIDO
PORTADA ................................................................................................................................ I
FICHA DE REGISTRO DE TESIS ...................................................................................... II
CERTIFICADO PORCENTAJE DE SIMILITUD .......................................................... III
CERTIFICACIÓN DEL TUTOR ....................................................................................... IV
LICENCIA GRATUITA INTRANSFERIBLE Y NO EXCLUSIVA PARA EL USO NO
COMERCIAL DE LA OBRA CON FINES NO ACADÉMICOS ..................................... V
DEDICATORIAS ................................................................................................................. VI
AGRADECIMIENTOS ....................................................................................................... VII
RESUMEN.......................................................................................................................... VIII
ABSTRACT ........................................................................................................................... IX
ÍNDICE DE CONTENIDO .................................................................................................... X
ÍNDICE DE TABLAS........................................................................................................ XIII
ÍNDICE DE FIGURAS…..…………………………………………………………….…XIV
ÍNDICE DE APÉNDICE ..................................................................................................... XV
1. INTRODUCCIÓN .............................................................................................................. 1
1.1. Planteamiento del Problema. ........................................................................................... 2
Delimitación del Problema. .................................................................................................... 3
Delimitación espacial ............................................................................................................. 3
Delimitación temporal ............................................................................................................ 3
1.2. DISEÑO TEÓRICO ........................................................................................................ 3
1.2.1. Formulación del Problema ........................................................................................ 3
1.2.2. Sistematización del Problema ................................................................................... 3
1.2.3. Objetivo General ....................................................................................................... 4
1.2.4. Hipótesis General ...................................................................................................... 4
1.2.5. Objetivos Específicos ................................................................................................ 4
1.2.6. Justificación ............................................................................................................... 4
1.2.7. Viabilidad .................................................................................................................. 5
1.3. Tipo de Investigación ...................................................................................................... 5
1.3.1. Investigación descriptiva ........................................................................................... 5
1.4. DISEÑO METODOLÓGICO. ........................................................................................ 6
1.4.1. Métodos Teóricos ...................................................................................................... 6
1.5. Población ......................................................................................................................... 8
1.6. Muestra ............................................................................................................................ 8
1.7. Alcance de la investigación ............................................................................................. 8
1.8. Significación social y pertinencia de lo que se investiga ................................................ 8
CAPÍTULO I .......................................................................................................................... 10
1. ANÁLISIS DEL ENTORNO ............................................................................................ 10
1.1. Historia Industria Inmobiliaria ...................................................................................... 10
1.2. Fases de las Actividades Inmobiliarias .......................................................................... 11
1.3. Clasificación de las Actividades Inmobiliarias ............................................................. 11
1.4. Áreas dentro de la industria Inmobiliarios .................................................................... 12
1.4.1. Agente Inmobiliario ................................................................................................ 12
1.4.2. Administrador de inmuebles de productos .............................................................. 12
1.4.3. Asesor en Financiamiento Inmobiliario .................................................................. 12
1.4.4. Valuador de inmuebles ............................................................................................ 13
1.4.5. Desarrollador Inmobiliario ...................................................................................... 13
1.4.6. Consultor Inmobiliario ............................................................................................ 13
1.5. Actividades Inmobiliarias en el Ecuador ....................................................................... 13
XI
1.5.1. Empresas con Actividad inmobiliaria en el Ecuador .............................................. 15
1.6. MARCO TEÓRICO ................................................................................................... 16
Mercado ............................................................................................................................. 16
Demanda............................................................................................................................ 17
Contracción Demanda ....................................................................................................... 17
Oferta ................................................................................................................................. 17
Estructura del mercado ...................................................................................................... 18
Administración .................................................................................................................. 19
Análisis Financiero ............................................................................................................ 20
Índices Financieros ............................................................................................................ 20
Procesos Administrativos .................................................................................................. 20
Administración de operaciones ......................................................................................... 23
Concepto de procesos ........................................................................................................ 24
Jerarquía de Procesos ........................................................................................................ 24
Tipos de procesos .............................................................................................................. 25
Elemento de los procesos .................................................................................................. 27
Diagrama de Flujo ............................................................................................................. 27
Ventajas ............................................................................................................................. 28
Elaboración del Diagrama de Flujo ................................................................................... 29
Simbología ........................................................................................................................ 29
Conceptos de Sector servicios ........................................................................................... 35
Operaciones en el Sector Servicio ..................................................................................... 36
Diferencias entre Bienes y Servicios ................................................................................. 36
1.7. Identificación y conceptualización de los términos básicos y variables de la
Investigación. ........................................................................................................................ 37
Análisis del Macro Ambiente:........................................................................................... 37
Variables Geográficas ....................................................................................................... 37
Análisis del Microambiente .............................................................................................. 37
Operacionalidad y categorización de variables conceptualizadas..................................... 38
CAPÍTULO II ........................................................................................................................ 39
2. SITUACION ACTUAL DE LA EMPRESA ................................................................... 39
2.1. Generalidades de la empresa ......................................................................................... 39
2.1.1. Ubicación de la empresa ......................................................................................... 39
2.1.2. Historia de la empresa ............................................................................................. 39
2.1.3. Datos de la empresa................................................................................................. 40
2.1.3.1. Permisos de la empresa .................................................................................... 41
2.1.3.2. Bienes Inmuebles de la empresa ....................................................................... 42
2.1.3.3. Imágenes internas y externas de la empresa .................................................... 42
2.1.3.4. Logo de la empresa ........................................................................................... 44
2.1.3.5. Misión ............................................................................................................... 45
2.1.3.6. Visión ................................................................................................................ 45
2.1.3.7. Distribución actual de la planta ....................................................................... 45
2.1.3.8. Jornada de trabajo ............................................................................................ 49
2.1.3.9. Jerarquización .................................................................................................. 49
2.1.3.10. Servicios que la empresa ofrece a sus clientes ............................................... 50
2.1.3.11. Ingreso y salida de bodegas ........................................................................... 51
2.1.3.12. Prohibiciones, Restricciones, Sanciones y Obligaciones de los clientes ........ 51
2.1.3.13. Información de los procesos actuales ............................................................. 54
2.1.4. Comportamiento de Ingresos .................................................................................. 72
2.1.5. Comportamiento de Gastos ..................................................................................... 73
XII
2.1.6. Comportamiento de la Utilidad o Pérdida ............................................................... 75
2.1.7. Comportamiento de Ingresos – Gastos – Utilidad .................................................. 77
2.1.8. Herramientas Análisis Financiero ........................................................................... 78
2.1.8.1. Indicadores de Gestión ..................................................................................... 79
2.1.8.2. Indicadores de Rentabilidad ............................................................................ 79
2.1.9. Entrevista ................................................................................................................. 81
2.1.10. Encuesta ................................................................................................................ 85
2.1.10.1. Analisis de la encuesta .................................................................................... 93
CAPÍTULO III ....................................................................................................................... 94
3. PROPUESTA ..................................................................................................................... 94
3.1. Organigrama .................................................................................................................. 94
3.2. Misión y Visión ............................................................................................................. 95
3.2.1. Misión...................................................................................................................... 95
3.2.2. Visión ...................................................................................................................... 96
3.3. Desarrollo de mejora en procesos operativos ................................................................ 96
3.4. Reducción de Gastos ................................................................................................... 113
3.4.1. Reducción en el rubro de Gastos ........................................................................... 114
3.4.1.1. Eliminación de Línea fija telefónica ............................................................... 114
3.4.1.2. Reducción del rubro de electricidad ............................................................... 115
3.4.1.3. Eliminación de plan corporativo con la empresa Claro ................................ 115
3.4.1.4. Disminución rubro de combustibles ............................................................... 115
3.4.1.5. Reducción de rubro por horas extras ............................................................. 116
CONCLUSIONES ................................................................................................................. 117
RECOMENDACIONES ........................................................................................................ 118
BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................... 119
XIII
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1 Estructura Esquemática por Secciones - Actividades Inmobiliarias .......................... 12
Tabla 2 Diferencias entre Bienes y Servicios .......................................................................... 36
Tabla 3 Cuadro de variable dependientes e independientes .................................................... 38
Tabla 4 Datos de la Compañía ................................................................................................. 41
Tabla 5 Permisos correspondientes a la Compañía.................................................................. 41
Tabla 6 Complejo de Bodegas destinadas para el alquiler ...................................................... 42
Tabla 7 Departamentos y encargados ...................................................................................... 50
Tabla 8 Proceso de contratación nuevos clientes ..................................................................... 58
Tabla 9 Proceso de adecuación de bodegas por parte del cliente ............................................ 60
Tabla 10 Proceso de cobranzas ................................................................................................ 62
Tabla 11 Proceso de Caja Chica .............................................................................................. 64
Tabla 12 Proceso de Admisión de talento humano .................................................................. 66
Tabla 13 Proceso de registro y control de asistencia personal ................................................. 68
Tabla 14 Proceso de pago al personal ...................................................................................... 70
Tabla 15 Cuadro de Comportamiento de los Ingresos ............................................................. 72
Tabla 16 Cuadro de Comportamiento de los Gastos ............................................................... 74
Tabla 17 Cuadro de Comportamiento de la Utilidad/Pérdida .................................................. 76
Tabla 18 Cuadro Comparativo Ingresos – Gastos – Utilidad .................................................. 77
Tabla 19 Proceso de Contratación Nuevos Clientes ................................................................ 96
Tabla 20 Actividad 1 propuesta para el departamento de Administración .............................. 98
Tabla 21 Procesos de adecuación de bodegas por parte del cliente ......................................... 99
Tabla 22 Actividad 2 propuesta para el departamento de Administración ............................ 101
Tabla 23 Procesos de Cobranzas ............................................................................................ 102
Tabla 24 Actividad propuesta para el departamento de Facturación y Cobranza .................. 104
Tabla 25 Procesos de Caja Chica ........................................................................................... 105
Tabla 26 Actividad propuesta para el departamento de Mensajería/Auxiliar de Archivo ..... 107
Tabla 27 Procesos de admisión de Talento Humano ............................................................. 108
Tabla 28 Actividad propuesta para el departamento de Mensajería/Auxiliar de Archivo ..... 110
Tabla 29 Procesos de Registro y Control de Asistencia de personal ..................................... 111
Tabla 30 Actividades propuestas para los departamentos de Secretaría y Administración ... 113
XIV
INDICE DE FIGURAS
Figura 1Evolución de las Ventas – Industria Inmobiliaria ............................ Error! Bookmark not defined.
Figura 2Evolución del número de empresas– Industria Inmobiliaria ................................................... 16
Figura 3 Tipos de procesos ................................................................................................................... 27
Figura 4Simbología ASME ................................................................................................................... 30
Figura 5Simbología ANSI .................................................................................................................... 31
Figura 6Simbología ISO ....................................................................................................................... 32
Figura 7Simbología DIN ....................................................................................................................... 33
Figura 8Simbología DO ........................................................................................................................ 34
Figura 9Simbología DIF ....................................................................................................................... 35
Figura 10Fachada (externa) .................................................................................................................. 42
Figura 11 División Interna .................................................................................................................... 43
Figura 12Baño ....................................................................................................................................... 43
Figura 13Oficina 1 ................................................................................................................................ 44
Figura 14Oficina 2 ................................................................................................................................ 44
Figura 15 Logo Promociones Inmobiliarias Bame Cía. Ltda. .............................................................. 45
Figura 16 Complejo C.A.C. .................................................................................................................. 46
Figura 17 Complejo C.A.E.S.A. ........................................................................................................... 47
Figura 18 Complejo C.B.A. .................................................................................................................. 48
Figura 19Proceso de contratación nuevos clientes ............................................................................... 59
Figura 20Proceso adecuación de bodegas por parte del cliente ............................................................ 61
Figura 21Proceso de cobranza .............................................................................................................. 63
Figura 22Proceso de Caja Chica ........................................................................................................... 65
Figura 23Proceso de Admisión de talento humano............................................................................... 67
Figura 24Proceso de registro y control de asistencia personal ............................................................. 69
Figura 25Proceso de pago al personal ................................................................................................... 71
Figura 26Gráfico de Ingresos desde el 2011 al 2016 ............................................................................ 72
Figura 27Gráfico de Gastos desde el 2011 al 2016............................................................................... 74
Figura 28Gráfico de Utilidad/Pérdida desde el 2011 al 2016 ............................................................... 76
Figura 29Cuadro Comparativo: Ingresos - Gastos - Utilidad ............................................................... 78
Figura 30 Género de los empleados ...................................................................................................... 85
Figura 31 Edad de los empleados ......................................................................................................... 86
Figura 32 Conocimiento de procesos realizados por los empleados ..................................................... 87
Figura 33 Conformidad de las actividades ............................................................................................ 87
Figura 34 Conformidad de procesos actuales ....................................................................................... 88
Figura 35 Información de realización de procesos ajenos .................................................................... 89
Figura 36 Noción del departamento para relacionarse y cumplir actividades ...................................... 89
Figura 37 Inconveniente con los otros departamentos .......................................................................... 90
Figura 38 Posibilidad de que los procesos estén afectando a los clientes ............................................. 91
Figura 39 Posibilidad de mejoría en procesos ...................................................................................... 91
Figura 40 Opciones de mejora escogidas por los empleados. ............................................................... 92
Figura 41 Organigrama propuesto ........................................................................................................ 95
Figura 42Proceso de Contratación Nuevos Clientes ............................................................................. 97
Figura 43Procesos de adecuación de bodegas por parte del cliente .................................................... 100
Figura 44Procesos de Cobranzas ........................................................................................................ 103
Figura 45Procesos de Caja Chica........................................................................................................ 104
Figura 46Procesos de admisión de Talento Humano .......................................................................... 106
Figura 47Procesos de Registro y Control de Asistencia de personal .................................................. 109
XV
ÍNDICE DE APÉNDICE
APÉNDICE A MODELO DE ENTREVISTA ................................................................................... 124 APÉNDICE B MODELO DE ENCUESTA ....................................................................................... 125
1
1. INTRODUCCIÓN
Dentro de las empresas, cotidianamente se ha prestado mayor atención a los temas
técnicos y materiales o a los recursos físicos, sin considerar el establecimiento de procesos y
su respectiva categorización, en este aspecto han descuidado su importancia.
El mejoramiento de los procesos más que una guía u orientación, es una estrategia
empresarial, la cual establece una serie de esquemas de acción y desarrollo de recursos para
obtener objetivos totales, pues el proceso debe ser creciente.
En este contexto, resulta necesario e importante reactualizar continuamente los
modelos o prototipos fijados, darles seguimiento de forma continua, estableciendo un
compromiso y a la vez una necesidad frente al cambio.
El objetivo general del presente trabajo está compuesto por tres capítulos; el primer
capítulo muestra el análisis del entorno, es decir la parte macro en donde se detalla lo
correspondiente a la investigación de la Industria Inmobiliaria y posterior a esto se desglosa
el marco teórico en donde se encuentran términos relacionados a los temas que se presentan a
lo largo de este proyecto y que ayudan a un mejor entendimiento del mismo.
En el segundo capítulo se expone la información básica, donde se hace un diagnóstico
respecto a la situación que actualmente está pasando la empresa Promociones Inmobiliarias
Bame Ltda. y por último se aplica técnicas de recolección de datos, todo lo anterior permite
determinar factores en donde la empresa tiene falencias y su vez que ayuden a tomar acciones
de forma inmediata. Dicha información es la clave para poder dar pie al siguiente capítulo.
En el último capítulo se muestra la Propuesta de Mejora de los Procesos Operativos
aplicados a la empresa Promociones Inmobiliarias Bame Ltda., en el cual se da a conocer la
mejora realizada a los procesos en los cuales se consideró había falencias, además se da
detalle del encargado(a) de la actividad y el costo que genera.
2
Finalmente se expresan las conclusiones y recomendaciones obtenidas a lo largo del
proyecto, para poder mejorar el desenvolvimiento y alcanzar las metas planteadas por la
empresa.
1.1. Planteamiento del Problema.
La industria inmobiliaria es considerada como una fuente esencial dentro de la
economía nacional, la cual se ha visto afectada durante los últimos años a nivel económico.
Las empresas nacionales que se dedican a brindar servicio dentro de esta industria
enfocada en el alquiler de inmuebles han presentado una disminución considerable en sus
ingresos, debido a la contracción de la demanda que sufre la industria, sin embargo, se denota
un incremento relevante en cuanto al número de empresas existentes en la industria
actualmente.
Actualmente la empresa Promociones Inmobiliarias Bame Cía. Ltda. la misma que
desarrolla sus actividades dentro de la Industria Inmobiliaria, evidencia la problemática
correspondiente a la demanda de los servicios que ésta ofrece, los mismos que se han visto
afectados por la contracción en la demanda actual que existe en la industria. La empresa
dentro de sus procesos operativos, muestra una pérdida de clientes potenciales, importantes y
representativos, ocasionando una disminución notable en sus ingresos, creando incertidumbre
en el área administrativa debido a la necesidad de reducir gastos en sus procesos con la
finalidad de mantener un margen de rentabilidad.
Dentro de las irregularidades en sus operaciones, se encuentra el arriendo en un
porcentaje poco representativo del total de complejos de bodegas destinadas al alquiler
pertenecientes a la empresa, es decir que los bienes inmuebles destinados al alquiler no están
siendo utilizados al 100% y en su mayor porcentaje estas no se encuentran operativas. Estos
efectos evidenciados en los últimos años, han ocasionado un decrecimiento en los ingresos de
la empresa.
3
Conjuntamente, existe la irregularidad en cuanto a los gastos incurridos por la
empresa, esto se evidencia en los Estados Financieros, ya que existe una participación
considerable de este rubro, lo cual genera el déficit a la empresa. Estos factores son parte de
la problemática actual por la que atraviesa la empresa.
Por lo tanto, este estudio facilitará por medio del plan de mejora, optimizar los
procesos operativos e incrementar el ahorro, lo que permitirá enfrentar la contracción de la
demanda actual del mercado inmobiliario.
Delimitación del Problema.
Campo: Investigativo
Área: Administración de Operaciones
Aspecto: Proyecto de Investigación
Delimitación espacial
El proyecto se llevará a cabo en la empresa Promociones Inmobiliarias BAME Cía.
Ltda. ubicada en el Parque Industrial el Sauce km 11 1/2 vía a Daule, ave A mz E solar 10,
zona norte, ciudad Guayaquil.
Delimitación temporal
Período Diciembre/2016 a Junio/2017
1.2. DISEÑO TEÓRICO
1.2.1. Formulación del Problema
¿Cómo se pueden mejorar los procesos operativos de la empresa Promociones
inmobiliaria BAME?
1.2.2. Sistematización del Problema
1. ¿Cuál ha sido el comportamiento en los ingresos de la empresa Promociones
Inmobiliaria BAME Cía. Ltda. En los últimos años?
4
2. Cuál ha sido el comportamiento del rubro de gastos que presenta la empresa
Promociones Inmobiliaria BAME Cía. Ltda. En los últimos años?
3. ¿Qué propuestas de mejora en los procesos operativos debe implementarse en la
empresa Promociones Inmobiliaria BAME Cía. Ltda.?
4. ¿Qué propuestas de mejora en los procesos operativos debe implementarse en la
empresa Promociones Inmobiliaria BAME Cía. Ltda. para enfatizar el ahorro por
medio de la disminución de gastos?
1.2.3. Objetivo General
Diseñar una propuesta para mejorar los procesos operativos de la empresa
Promociones Inmobiliarias BAME Cía. Ltda.
1.2.4. Hipótesis General
¿Si se propone mejoras a los procesos existentes en la empresa Promociones
Inmobiliarias BAME Cía. Ltda., entonces se logrará dar soluciones en sus operaciones y
mejorar el nivel de ahorro por medio de la disminución de los gastos?
1.2.5. Objetivos Específicos
1. Sistematizar los fundamentos teóricos y metodológicos que sustenten científicamente
la propuesta de mejora en los procesos operativos.
2. Diagnosticar el estado actual de los procesos operativos de la empresa Promociones
Inmobiliarias BAME Cía. Ltda.
3. Elaborar una propuesta de mejora para los procesos operativos de la empresa
Promociones Inmobiliarias BAME Cía. Ltda.
1.2.6. Justificación
La presente investigación realizada se lleva a cabo mediante justificación práctica, la
misma que busca conocer el estado actual que presenta la empresa Promociones Inmobiliaria
BAME Cía. Ltda. en relación a sus procesos operativos, la misma que busca respuestas
5
favorables en la adaptación a los constantes cambios presentados dentro de la industria en la
cual se desempeña.
En conformidad a los objetivos planteados de la siguiente investigación, se busca la
aplicación de propuestas de mejoras en los procesos operativos llevados a cabo por la
empresa con la finalidad de hallar soluciones en la problemática de la contracción de la
demanda por la que atraviesa la empresa, logrando obtener un mayor nivel en los ahorro y
disminución de sus gastos mejorando su crecimiento en el mercado inmobiliario.
1.2.7. Viabilidad
El presente proyecto de investigación es viable, debido a que tienen probabilidades de
poder llevarse a cabo, ya que cuenta con la información brindada por parte de la empresa para
la presente investigación; por lo cual los resultados de la investigación son de su interés.
1.3. Tipo de Investigación
El tipo de investigación empleado fue de tipo descriptiva, el cual se detalla a
continuación:
1.3.1. Investigación descriptiva
Se determina como investigación descriptiva aquella investigación en la que, “se
reseñan las características o rasgos de la situación o fenómeno objeto de estudio “como lo
afirma Salkind (1998), (p. 11).
La investigación descriptiva es uno de los tipos o procedimientos investigativos más
conocidos y utilizados en la actividad investigativa, Los cuales son llevados a cabo en
estudios de carácter eminentemente descriptivo. En dichos estudios se muestran, narran,
reseñan o identifican hechos, situaciones, rasgos, características de un objeto de estudio, o se
diseñan productos, modelos, prototipos, guías, etcétera.
Describir metodológicamente radica en mostrar todas las características del fenómeno
de estudio. (Hernández S., 2006) precisa esto indicando que “...Desde el punto de vista
6
científico, describir es medir”. Lo cual significa que el investigador debe tener la capacidad y
habilidad para evaluar y presentar, en forma detallada, las características del objeto de
estudio. Al mismo tiempo, el llevar a cabo este método descriptivo, permiten evidenciar los
conocimientos teóricos y metodológicos que posee el autor.
De acuerdo con lo mencionado anteriormente por los diversos autores, las funciones
principales de este tipo de investigación, es la capacidad para poder seleccionar las
características fundamentales y relevantes del objeto de estudio y la descripción de las partes,
categorías o clases de ese objeto. Adicionalmente que la investigación descriptiva se soporta
principalmente en técnicas como la observación, la revisión documental, la encuesta y la
entrevista.
1.4. DISEÑO METODOLÓGICO.
1.4.1. Métodos Teóricos
“Los métodos teóricos son aquellos que revelan las relaciones esenciales del
fenómeno en estudio. Estos métodos son fundamentales en la compresión de los hechos”.
(García O., 2016)
Esta investigación utilizó el método teórico, el cual ayudó a mostrar en el objeto en
estudio las relaciones esenciales y cualidades fundamentales. Entre los métodos utilizados
están:
1.4.1.1. Método analítico-sintético: estudia fenómenos descomponiéndolos en partes
para examinarlos individualmente (análisis) y después las unifica para evaluarlas de
forma total (síntesis).(Capacitaciones DIUG, 2016)
Se hizo uso de este método ya que se descompone el fenómeno en estudio en partes,
estructurándolo y examinándolo teóricamente y luego se lo relaciona generando un
mejor entendimiento.
7
1.4.1.2. Método histórico:“estudia al fenómeno por medio del análisis y
entendimiento de sus diferentes etapas esenciales, es decir su evolución. Se aplica este
método al conocer las etapas de la problemática que se presenta” (Gastón Pérez,
1996).
1.4.1.3. Métodos Empíricos: “El método empírico hace uso básicamente de la
experiencia, utilizando técnicas e instrumentos que se relacionen con los objetivos e hipótesis
de la investigación para la respectiva la recolección de datos” (Maite Nicuesa, 2015).
En la presente investigación se emplea este método para poder verificar y constatar
por medio del análisis la información teórica presentada. Las técnicas de investigación
utilizadas son:
• Entrevista: La entrevista es una técnica que se lleva a cabo a través de la
recolección de datos por medio de un proceso directo de comunicación en la que intervienen
el entrevistado y entrevistador, en donde el entrevistado responde las interrogantes realizadas
por el entrevistador.(Bernal, 2010)
La entrevista utilizada fue de tipo no estructurada, ya que como indica (Bernal, 2010)
es aquella tipo flexible en la cual se fijan previamente los asuntos a tratar con la persona a
entrevistar
• Encuesta: De acuerdo a (NareshMalhotra, 2008)“las encuestas son entrevistas
con un gran número de personas utilizando un interrogatorio prediseñado; incluye un
cuestionario estructurado que se da a los encuestados y que está diseñado para obtener
información específica”.
• Observación: “La observación es el tipo de investigación científica estricta
que ayuda a entender de un modo directo el fenómeno que se está estudiando y posterior a
esto explicar detalladamente la realidad que atraviesa el mismo”(Bernal, 2010).
8
1.5. Población
Según (Tamayo, M., 2012):
La población es la totalidad de un fenómeno de estudio, incluye la totalidad de unidades
de análisis que integran dicho fenómeno y que debe cuantificarse para un determinado
estudio integrando un conjunto N de entidades que participan de una determinada
característica y se denomina población para constituir la totalidad del fenómeno
adscrito a una investigación.(p. 180)
1.6. Muestra
“La muestra representa una parte, que se toma del total de la población para investigar,
analizar y hacer estudios que permitan al investigador inferir o estimar las características de
un problema” (Barrera, 2008, p. 142).
Según Castro 2003 Expresa que “Si la población es menor a cincuenta individuos, la
población es igual a la muestra” (p.69).
Sin embrago, la presente investigación tiene una población de 23 empleados, por lo
cual se toma como muestra el total de la población por ser una población finita para la
realización de las encuestas.
1.7. Alcance de la investigación
El alcance de la presente investigación comprende los procesos operativos de la
empresa Promociones Inmobiliarias BAME Cía. Ltda. con la finalidad de dar solución a sus
operaciones y mejorar el nivel de ahorros.
1.8. Significación social y pertinencia de lo que se investiga
Según(Garrocho R. & Segura L., 2012) indica que la pertinencia social es un referente
para reconocer la condición del grupo humano frente a situaciones individuales y cuya
respuesta implica determinadas acciones y reacciones. Cuando se presentan contrariedades
las respuestas son calificadas de impertinentes. En circunstancias de impertinencia las
9
decisiones resultan ineficaces e impropias a la situación específica. Fuera de este contexto las
acciones no solucionan la situación y no responden las expectativas de los involucrados.(p. 9)
En este contexto, la presente investigación tiene su importancia para la compañía
Promociones Inmobiliarias Bame Cía. Ltda., a nivel económico ya que se propone mejorar
los procesos operativos incrementando el nivel de ahorro por medio de la disminución de los
gastos y a su vez incrementar su productividad; así mismo potenciar la cartera de cliente para
obtener mejores resultados en la venta de sus servicios.
10
CAPÍTULO I
1. ANÁLISIS DEL ENTORNO
El mercado global y la globalización que se va enfatizando con mayor intensidad día a
día, debido al desarrollo tanto financiero y tecnológicos, el cual genera de manera directa
mayor capacidad de elección para los demandantes y fomenta la competencia empresarial e
industrial. En esencia las compañías lo que buscan es acrecentar su competitividad dentro de
la industria, adaptándose a los cambios con la finalidad de mantenerse activas a través del
tiempo de la forma más eficiente.
A partir del proceso de dolarización, en el Ecuador se desarrolló un incremento
considerable en las actividades inmobiliarias, con lo cual se podía observar el incremento de
proyectos de la industria inmobiliaria en las principales ciudades del país Quito, Guayaquil,
Cuenca.
Las condiciones existentes en aquellos años en el país como la disponibilidad en las
opciones de un crédito, las tasas de interés, los precios beneficiaron directamente a este sector
y a la creación de nuevas empresas dedicadas a esta actividad.
1.1. Historia Industria Inmobiliaria
Para comprender la evolución de la Industria Inmobiliaria, es importante dividirlo
desde una en tres etapas(Ekos, 2012):
Donde la etapa inicial, está relacionada con la incorporación de la arquitectura
moderna y la aparición de los programas habitacionales con financiamiento del público, etapa
que surge a mitad del siglo XX con la expansión de la arquitectura con la consolidación
urbana bajo un esquema de modernización capitalista, donde los primeros planes de
viviendas se dan en Quito, Guayaquil y Cuenca, a través de creación de Sistemas Mutualistas
y la Junta Nacional de la Vivienda y el Sistema de Seguridad Social que fueron las entidades
encargadas de canalizar la ejecución de programas dirigidos a la clase media.
11
La segunda etapa, se encuentra relacionada con la aparición de los primeros proyectos
inmobiliarios particulares con apoyo de la banca privada que se da a partir de los años 80 y
90, donde se consolida la empresa privada, la cual asumió como ente crediticio. En esta etapa
aparecen los condominios, edificios de departamentos, las urbanizaciones cerradas como: el
Condado, Campo Alegre, etc. Finalmente, la tercera etapa que es el impulso y desarrollo de
las empresas de actividades inmobiliarias a partir de la estabilidad económica del país, luego
de la dolarización se genera el fortalecimiento de las empresas inmobiliarias, debido a
crecimiento del volumen de las divisas. A demás de las políticas de financiamiento y ayuda
estatal por medio de bonos de la vivienda, créditos hipotecarios
1.2. Fases de las Actividades Inmobiliarias
Las actividades inmobiliarias comprenden fases tales como: promoción, construcción
y comercialización; además reciben dinero de sus clientes en forma anticipada para la entrega
de viviendas, desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios.(Derechoecuador.com,
2014)Dentro de esta categoría se incluye el proceder como arrendadores, agentes y/o
corredores en una o más de las siguientes: propiedades inmobiliarias (compra o venta),
alquiler de propiedades inmobiliarias, proveer otros servicios de las propiedades
inmobiliarias, tales como valoración de las propiedades inmobiliarias o actuar como agentes
de fideicomiso de propiedades inmobiliarias.
En esta categoría las actividades se realizar en propiedades propias o alquiladas y se
pueden llevar realizar a cambio de una retribución o por contrato.
1.3. Clasificación de las Actividades Inmobiliarias
De acuerdo a la Clasificación Nacional de Actividades Económicas CIIU Revisión 4
presentado por Instituto Nacional de Estadísticas y Censos del Ecuador (INEC) (2012), la
cualclasifica las actividades inmobiliarias dentro de la “Estructura Esquemática por
Secciones” y se la reconocen con el literal “L”.
12
Tabla 1
Estructura Esquemática por Secciones - Actividades Inmobiliarias
Nota 1: Tomado de INEC 2012
1.4. Áreas dentro de la industria Inmobiliarios
De acuerdo a (ADM Consultoría Jurídica Inmobiliaria, 2013), dentro de esta industria,
las áreas más conocidas son las siguientes:
1.4.1. Agente Inmobiliario
Es aquel que comercializa bienes inmuebles (venta o alquiler) también se llaman
mediadores, corredores o asesores.
1.4.2. Administrador de inmuebles de productos
Actividad que consiste en la búsqueda y contratación de inquilinos, cobro de alquiler,
mantenimiento de construcciones, entre otros.
1.4.3. Asesor en Financiamiento Inmobiliario
Aquel asesor que aporta mediante sus conocimientos en instrumentos de créditos
disponibles, una mejor ejecución en proyectos inmobiliarios.
ESTRUCTURA DESCRIPCION
Sección L Actividades Inmobiliarias
División L68 Actividades Inmobiliarias
Por Grupos
L681 Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios
o arrendados.
L682 Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una
retribución o por contrato
Por clases
L6810 Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios
o Arrendados.
L6820 Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una
retribución o Por contrato.
13
1.4.4. Valuador de inmuebles
Es quien da un estimado de diferentes clases de valores, ya sea esta por medio de
técnicas y experiencias en proyectos, construcciones y la industria inmobiliaria.
1.4.5. Desarrollador Inmobiliario
También llamado Promotor. Aquella persona que reúne recursos financieras,
administrativas y técnicas, para la apropiada elaboración de un determinado proyecto
inmobiliario, recuperando costos y obteniendo una apropiada utilidad.
1.4.6. Consultor Inmobiliario
Aquel que, por medio de una extensa capacitación y la adecuada experiencia dentro de
la ejecución de diversas labores, se encuentra en la probabilidad de visualizar negocios
inmobiliarios conjuntamente, efectuar análisis económicos y plantear soluciones, lo cual
ayuda de una manera oportuna en la toma de decisiones a quienes soliciten este servicio.
1.5. Actividades Inmobiliarias en el Ecuador
Se define a las actividades inmobiliarias como (Horna, Guachamín, & Cutiupala,
2008):
Las actividades inmobiliarias en el Ecuador incluyen actuar como arrendadores,
agentes y/o corredores en una o más de las siguientes: propiedades inmobiliarias (compra o
venta), alquiler de las propiedades inmobiliarias, llevar a cabo otros servicios de las
propiedades inmobiliarias, tales como valoración de propiedades inmobiliarias o proceder
como agentes de fideicomiso de propiedades inmobiliarias.
En esta categoría las actividades se pueden llevar a cabo en propiedades ya sean estas
propias o alquiladas y se pueden hacer a cambio de una retribución o por contrato. Se incluye
también el edificio de estructuras, combinando la conservación de la propiedad o el alquiler
de tales estructuras.
14
Dentro de las actividades inmobiliarias se desglosan actividades con bienes propios o
arrendados, lo cual indica que corresponde a:
Compra, venta, alquiler y operación de propiedades inmobiliarias propias o
arrendadas: edificios de apartamentos y viviendas, edificios no residenciales, incluso
salas de exhibición, instalaciones para almacenaje y centros comerciales (malls) y
tierras; proporcionamiento de hogares y apartamentos amoblados o no amoblados
para uso típicamente más de un mes desarrollo de proyectos de edificación para su
propia explotación.
En Ecuador las actividades inmobiliarias presentan un panorama estable en las últimas
décadas, los cuales dan a notar un avance para las empresas inmobiliarias que a su vez
generan rentabilidad y ayudan a la economía del país. Entre las actividades inmobiliarias y de
alquiler están: intermediación en la compra-venta y alquiler de bienes inmuebles, y a la
administración de consorcios; considerado el alquiler de inmuebles es como un servicio tipo
mercancía.
La industria inmobiliaria dedicada a la renta de espacios, es la respuesta a las
demandas existentes en el mercado de poder contar con espacios seguros, tanto en
infraestructura adecuada, así como espacios limpios con la finalidad de sus pertenencias estén
almacenadas temporalmente con seguridad y profesionalismo. (Horna, Guachamín, &
Cutiupala, 2008)
Según lo indica el (INEC, 2015)en el Análisis Comparativo (Provincial – Sectorial),
en la Industria Inmobiliaria hubo un total de Ventas Totales Nacionales de $ 1.232.759.626,
de lo cual en la provincia del Guayas se encuentra un valor representativo de$ 664.855.515
en Ventas.
Durante los últimos años la industria inmobiliaria de acuerdo a las ventas ha
presentado un decrecimiento conforme a un rango de años entre el 2012 – 2015.
15
En el siguiente cuadro se detalla la evolución de la industria.
Nota1: Elaborado por autores.
Figura 1Evolución de las Ventas – Industria Inmobiliaria
1.5.1. Empresas con Actividad inmobiliaria en el Ecuador
El (INEC, 2015) en el informe correspondiente al Análisis Territorial – Sectorial
(Directorio de empresas), refleja que a nivel Nacional la cantidad de compañías que realizan
actividades inmobiliarias corresponde a un número de total de843.622, en donde
corresponden 19.862empresas a la provincia del Guayas.
El número de compañías en la provincia del Guayas en la industria inmobiliaria
muestra un crecimiento correspondiente a un rango de años entre el 2012 – 2015, a
continuación, en la Figura 2 se muestra esta evolución:
$ 848
$ 1,039
$ 1,327
$ 1,233
$ 800
$ 900
$ 1,000
$ 1,100
$ 1,200
$ 1,300
$ 1,400
2012 2013 2014 2015
Evolución de las Ventas Totales - Millones de Dólares
Años
16
Nota 2: Elaborado por autores.
Figura 2Evolución del número de empresas– Industria Inmobiliaria
1.6. MARCO TEÓRICO
Mercado
De acuerdo a (Lopez, 2014) el mercado representa la institución social y la cual se
lleva a cabo el intercambio de servicios, bienes y componentes productivos. El mercado está
conformado por vendedores (productores) y compradores. Los denominados compradores
son quienes definirán la demanda y los vendedores la oferta.
Según Philip Kotler, Gary Armstrong, Dionisio Cámara e Ignacio Cruz, autores del
libro "Marketing", un mercado es el "conjunto de compradores reales y potenciales de un
producto. Estos compradores comparten una necesidad o un deseo particular que puede
satisfacerse mediante una relación de intercambio". (Klotler, Armstrong, Cámara, & Cruz
Ignacio, p. 10)
15,430
17,227
18,760
19,862
15,000
16,000
17,000
18,000
19,000
20,000
2012 2013 2014 2015
Evolución del número de empresas
Años
17
Demanda
“La demanda expresa las actitudes y preferencias de los consumidores por un artículo,
mercancía o servicio. Es decir, la demanda de una mercancía (bien) es la cantidad de ella que
el individuo estaría dispuesto a comprar” (Ávila, 2006, p. 40).
“La demanda indica cuanto están dispuestos los consumidores a comparar un bien
cuando varia el precio unitario” (Baquero Sanz & Alvarado, 2014, P. 3).
Contracción Demanda
La contracción de la demanda es cuando: “La demanda de un bien o servicio
disminuye cuando a un mismo precio se observa una menor cantidad de un bien demandado,
comparado con la demanda anterior que existía de dicho bien o servicio” (Suc, 2015).
Oferta
Acerca de la oferta el autor relata lo siguiente:
La oferta es una relación que muestra las diferentes cantidades de una mercancía que
los vendedores estarían dispuestos y serían capaces de poner a la venta a precios alternativos
durante un periodo dado de tiempo, suponiendo que todas las demás cosas permanecen
constantes”(Spencer, 1993, p. 35).
“Muestra la cantidad que estan dispuesto los productores a vender de un bien a un
precio determinado”(Baquero Sanz & Alvarado, 2014, p. 10).
Para el autor respecto a la oferta indica lo posterior:
La oferta es un fenómeno correlativo de la demanda. Se le considera como la cantidad
de mercancías que se ofrece a la venta a un precio dado por unidad de tiempo. La
oferta de un producto se determina por las diferentes cantidades que los productos
están dispuestos y aptos para ofrecer en el mercado, en función de varios niveles de
precio, en un periodo dado (Ávila, 2006, p. 45).
18
Estructura del mercado
Para (Hernández G., 2011) la Estructura del Mercado es una representación de
organización, la cual da una medida de poder de mercado y la influencia en el precio dada por
los diferentes agentes económicos. El mercado tiene una estructura conformada por:
• Competencia Perfecta
Representa un caso hipotético, y es muy difícil que se dé en la realidad. Es allí donde
se exacerban todos los requisitos de competitividad y de libertad de mercado a fin de estudiar
en profundidad los mecanismos automáticos de este.(Dip, 2009).
Esto ocurre cuando hay muchos compradores y vendedores, sin la influencia
individual en cuanto al precio.
• Competencia Imperfecta
Se refiere a mercados donde no existe competencia perfecta, debido a que al menos un
vendedor (o un comprador) es suficientemente grande para influir en el precio y, por tanto,
tiene una curva de demanda (o de oferta) de pendiente negativa.(Samuelson & Nordhaus,
2002)
Ocurre cuando el comprador o vendedor tienen influencia respecto al precio (poder de
mercado). Se subdivide en:
❖ Monopolio:
“Un único vendedor que tiene el control absoluto de una industria. Actualmente es
raro encontrar un verdadero monopolio. Las que existen generalmente gozan de algún tipo de
protección del Estado”(Samuelson & Nordhaus, 2002).
Donde hay solo un vendedor el cual establece el precio.
19
❖ Oligopolio:
“Este término significa «pocos vendedores». En este contexto, pocos pueden ser 2, 10
o 15 empresas, cada una de las cuales puede influir en el precio del mercado”(Samuelson &
Nordhaus, 2002)
Donde son escasos los vendedores que establecen el precio.
❖ Competencia Monopolística:
“Ocurre cuando un gran número de vendedores produce bienes diferenciados a
precios algo distintos y en la que ninguno posee una gran cuota de mercado. Por ejemplo, las
computadoras personales tienen características diferentes como la velocidad, la memoria, el
disco duro, los modems, el tamaño y el peso” (Samuelson & Nordhaus, 2002).
Cuando hay numerosos vendedores, los mismos que pueden distinguir su producto e
influir en el precio.
Administración
La palabra administración viene del latín ad (hacia, dirección, tendencia)
y minister (subordinación u obediencia), y significa aquel que realiza una función bajo el
mando de otro, es decir, aquel que presta un servicio a otro.
De acuerdo a Fayol 1987 (calificado como el padre de la moderna Administración),
expresa que "administrar es prever, organizar, mandar, coordinar y controlar".
Para(Chiavenato, 2004), define la administración como "el proceso de planear,
organizar, dirigir y controlar el uso de recursos para de esta manera lograr los objetivos
organizacionales planteados" (p. 10).
Según (Koontz & Weihrich, 2004), la administración se refiere "al proceso de diseñar
y mantener un entorno en el que, trabajando en grupos, los individuos cumplan
eficientemente objetivos específicos"(p. 6 y 14).
20
(Díez de Castro, García del Junco, Martín Jimenez, & Periáñez, 2001)Indican que la
administración es "el conjunto de las funciones o procesos básicos (planificar, organizar,
dirigir, coordinar y controlar) que, realizados convenientemente, repercuten de forma positiva
en la eficacia y eficiencia de la actividad realizada en la organización" (p. 4)
De los conceptos anteriormente mencionados, el más acertado es del autor
Chiavenato, ya que administrar corresponde al proceso de planear, organizar, dirigir y
controlar la utilización de recursos para el logro de las metas planteadas en la organización.
Análisis Financiero
El análisis financiero radica en el análisis y estudio de información encontrada en los
estados financieros a través de indicadores y metodologías completamente aceptados por la
comunidad financiera, esto con el objetivo de lograr tener una base mucho más sólida en la
toma de decisiones.
Índices Financieros
Los indicadores financieros se utilizan para poder ponderar y evaluar resultados de las
operaciones de una empresa, los indicadores son la relación que existe entre una cifra y otra
dentro o entre los estados financieros. (Hernández R., 2013)
Procesos Administrativos
Elproceso administrativo esunaherramienta que utilizan las organizaciones para
conseguir los objetivos, además de lograr satisfacer las necesidades lucrativas y sociales. Este
proceso esta interrelacionado con las actividades de planeación, organización, dirección y
control, llevadas a cabo para alcanzar un objetivo común: aprovechar los recursos, ya sean
estos humanos, técnicos, materiales o de otro tipo, con los que cuenta una organización para
hacerla efectiva, para sus stakeholders y la sociedad.
Si los administradores ejecutan debidamente su trabajo por medio de una eficiente y
eficaz gestión, resulta mucho más probable que la organización alcance sus metas y cuando
21
esto sucede se puede indicar que el desempeño de los administradores de una empresa se
puede medir según el grado en que se cumpla con el proceso administrativo (Hurtado, 2008,
p. 47).
Fases del proceso Administrativo
En este proceso se plantean dos fases, entre los cuales están: una mecánica y otra
dinámica.
En la primera que es la fase mecánica, se busca establecer qué hacer y se prepara la
estructura necesaria para hacerlo, lo cual comprende las actividades de planeación y
organización.
La segunda que es la fase dinámica, se refiere a la forma cómo se maneja ese
organismo social que se ha estructurado y comprende las actividades de dirección y control.
Como se ha mencionado anteriormente, el proceso administrativo consiste de 4 etapas
o funciones básicas que son: la planeación, organización, dirección y control. Posteriormente
se da una breve introducción a cada una:
Planificación:
(Robbins & De Cenzo, 2009)Manifiestan que planificar engloba el planteamiento de
las metas de la empresa, fijar estrategias para alcanzar las metas deseadas y desarrollar
jerarquías conforme a los planes para integrar y organizar sus funciones. (p. 6)
Se basa en elegir y fijar las misiones y objetivos de la organización. Posteriormente,
establecer las políticas, proyectos, programas, procedimientos, métodos, presupuestos,
normas y estrategias necesarias para lograrlos, incluyendo asimismo la toma de decisiones al
tener que seleccionar entre variados cursos de acción futuros. Resumidamente, es decidir
anticipadamente lo que se quiere alcanzar en el futuro y de qué manera se pretende conseguir.
22
Organización:
(Robbins, Administración, 2005)Indica que organizar es preparar el trabajo y de esta
forma poder alcanzar las metas de la empresa. Organizar es poder fijar las tareas que se deben
hacer, determinar quién las realiza, cómo se reúnen, quién justifica a quién y dónde se toman
las decisiones. (p. 9)
Dirección:
(Finch Stoner, Freeman, & Gilbert, 1996)expresa que dirección es el proceso para
poder dirigir e intervenir en actividades de los elementos de un grupo o de una entidad,
referente a una labor. La dirección aborda hasta los vínculos de los gerentes con cada una de
los individuos que trabajan con ellos. (p.13)
Corresponde al hecho de influir en las personas para que cooperen favorablemente al
cumplimiento de las metas ya sean en la empresa o en grupos; por consiguiente, se refiere
principalmente con la apariencia interpersonal de la administración.
Control:
(Alegre, Berné Manero, & Galve Górriz, 2000)afirman que control es el trabajo de
seguimiento orientado a reparar algún error de acuerdo a los objetivos. El control se practica
en cuanto a los planes, por medio de comparacionesregulares y sistemáticas de las
expectativas y la valoración de las desviaciones encontradas respecto de los objetivos
planteados. El control, por tanto, busca las anomalías presentadas en lo planteado, así como
también lo conseguido para de esta forma poder tomar acciones correctivas para encaminarlo
a sus objetivos. (p. 42)
Se fundamenta en la medición y corrección del desempeño personal y organizacional
para certificar que los hechos coincidan con los propósitos. Así mismo, la localización de
desviaciones referente a las normas y la cooperación a la modificación de éstas.
23
Administración de empresas
De acuerdo al autor (Riquelme, 2016) Administración de Empresas es la disciplina
cuyo propósito es la organización de los recursos humanos, materiales, técnicos y
económicos para alcanzar los objetivos planteados por la empresa, siendo estas: el desarrollo
empresarial, la consecución de clientes, el aumento del patrimonio empresarial y,
ciertamente, el logro de maximizar los beneficios.
Administración de operaciones
“La cantidad de recursos disponibles que se requerirán para la producción, dentro de
un periodo concreto” (Chase, Jacobs, & Aquilano, 2009, p. 122-123).
La Administración de operaciones es el conjunto de actividades que crean valor en
forma de bienes y servicios al transformar los insumos en productos terminados.
En las empresas de producción, las actividades suelen ser bastante obvias con la
creación de productos tangible. En las organizaciones de servicios no se crean productos
físicos, la función de producción es menos evidente. Ejemplos de ello son las
transformaciones que ocurren en un banco, un hospital, la oficina de una aerolínea o una
universidad.
“Ya sea que el producto final sea un bien o un servicio, nos referimos a las actividades
de producción que ocurren en la compañía como operaciones o administración de
operaciones” (Heyzer& Render, 2004, p. 3).
En el libro principios de la administración de operaciones en el caso de la empresa
Hard Rock Café indican que “Los administradores de operaciones están interesados en que la
distribución sea atractiva, pero deben asegurarse de que las instalaciones contribuyan al
movimiento eficiente de personas y materiales con los controles necesarios para garantizar
que las porciones servidas sean las apropiadas” (Heyzer& Render, 2004, p. 3).
24
La administración de operaciones en las empresas es aquella que se dedica tanto a la
investigación como a la ejecución de aquellas acciones para generar el mayor valor agregado
posible mediante la planificación, organización, dirección y control en la producción tanto de
bienes y servicios, llevados a cabo para aumentar la calidad, productividad, mejorar la
satisfacción de los clientes, y disminuir los costes.
A nivel estratégico el objetivo de la Administración de Operaciones es participar en la
búsqueda de una ventaja competitiva sustentable para la empresa.
Concepto de procesos
Los proceso son definidos como un conjunto de actividades mutuamente relacionadas,
las cuales transforman elementos de entrada en resultados(ISO 9000:2015, 2015).
“Serie prevista de acciones u operaciones que hacen avanzar un material o
procedimiento desde una fase de realización a otra” (MAYNARD. 1985)
En este contexto, un Proceso se define como una serie de pasos, actividades o tareas
enlazadas de manera secuencial, las mismas que se sirven para ejecutar alguna tarea que vaya
a satisfacer alguna petición de los clientes.
Según (Perugachi, 2004) un proceso se define como las actividades requeridas para
manejar una compañía; es una acción que detalla un conjunto pasos a seguir para lograr
alguna tarea; actividades que transforman insumos (inputs) en productos (outputs) y son
suministradas a clientes (internos o externos).
Jerarquía de Procesos
Los procesos tienen niveles o Jerarquía y son: macroprocesos, procesos, subprocesos,
actividades y tareas, los cuales pueden ser diferenciados por el tamaño; los macroprocesos y
subprocesos están compuestos por actividades y estas actividades tienen un número de tareas
asignadas. A continuación, se detallan cada uno de ellos:
25
1.- Macro procesos:
Son aquellos grandes procesos o también llamados procesos genéricos de la
compañía, que al agruparse muestran una visión de cómo opera la empresa
2.- Proceso:
Son partes que se definen de un macro proceso. Los procesos pueden ser secuenciales
o paralelos y ayudan a la misión del macro proceso. Dan detalle de lo que se realiza a nivel
funcional, es decir las áreas.
3.- Subprocesos:
Los subprocesos muestran las asignaciones de las actividades (roles), en cuanto
recibir y entregar.
4.- Actividades:
Son las acciones que componen un proceso determinado. Generalmente están
delegadas a un área funcional.
5.- Tareas:
Las tareas son micro-acciones que crea un proceso. Una tarea equivale a la
subdivisión más reducida del proceso(Quispe, 2013).
Tipos de procesos
De acuerdo a (Universidad de las Fuerzas Armadas ), los tipos de procesos son:
procesos gobernantes, procesos operativos y procesos de apoyo, los cuales se detallan a
continuación:
Procesos gobernantes o de dirección: se denominan a los procesos gerenciales de
Planificación y Control, entre estos tenemos por ejemplo a los procesos de:
• Planificación Financiera
• Desdoblamiento de la estrategia
26
Procesos operativos, de producción o institucionales: sirven para obtener el
producto o servicio que se entrega al cliente mediante la transformación física de recursos,
ejemplo
• Desarrollo de productos
• Servicio al cliente
• Formación profesional
Procesos de apoyo (staff), habilitantes o de la empresa: tienen como misión
contribuir a mejorar la eficacia de los procesos operativos. Aquí se incluyen los procesos:
• Administrativo
• Financiero
• De gestión de recursos humanos
• De mantenimiento, etc
Por la complejidad los procesos se clasifican en:
• Macro proceso
• Proceso
• Subproceso
27
Nota 3: obtenido de: (Marín, 2015)
Figura 3Tipos de procesos
Elemento de los procesos
Los elementos de los procesos se detallan a continuación:
1.- Entrada: "insumo" responde al criterio de aprobación definido proveniente del
proveedor (interno o externo).
2.- Recursos y estructuras: transforma el insumo de la entrada
3.- Producto: "salida" muestra valor al cliente interno o externo.
4.- Sistema de medidas y de control de su funcionamiento.
5.- Límites (condiciones de frontera) y conexiones de procesos claros y definidos.
Diagrama de Flujo
De acuerdo a(Schroeder, Goldstein, & Rungtusanatham, 2011) los Diagramas de
Flujo son aquella representación de un diagrama visual el cual detalla un proceso de
transformación.
28
(Manene, 2011)define un Diagrama de Flujo como:
Un diagrama de flujo es una representación gráfica de los flujos o secuencias de
actividades y rutinas simples. Tiene como ventaja de indicar la continuidad del proceso, los
elementos involucrados y aquellosresponsables de su realización, es decir, que se convierte
en la representación simbólica de un procedimiento administrativo.
El diagrama de flujo es una representación gráfica que detallan proceso en cualquier
actividad a desarrollarse tanto en empresas industriales o de servicios y en sus respectivos
departamentos, secciones o áreas dentro desubestructura organizacional.
Actualmente, los Diagramas de Flujos se consideran en una compañía como una
herramienta principal al momento de elaborar algún método o un sistema.
Su utilidad está en el correcto entendimiento de las diferentes etapas de un
determinado proceso y su correspondiente función, a su vez, favorece al estudio y una posible
mejora a sus procedimientos.
Son de vital importancia en toda compañía, porque por medio del mismo se pueden
visualizar actividades y poder identificar si se ha hecho una correcta distribución de las
personas respecto al trabajo.
Para contribuir a la comprensión de cualquier elemento de la empresa, se usan
diferentes formas para interpretarlo, por medio de: dibujos, figuras, símbolos, etc., que logren
transmitir cada representación.
Ventajas
✓ Al presentarse el proceso d una manera objetiva, permite con mayor facilidad la
identificación en forma clara las mejoras a proponer.
✓ Permite que cada persona de la empresa se sitúe dentro del proceso, lo que ayuda a
identificar perfectamente quien es su cliente, proveedor interno y su cadena de
29
relaciones, mejorando de esta manera la comunicación entre departamentos y
personas de la organización.
✓ Lo más importantes que consigue que las personas involucradas en el proceso lo
puedan entender de la misma manera, con lo que resulta más fácil conseguir
motivarlos a conseguir procesos más económicos en tiempo, costes y mejorar las
relaciones internas.
Elaboración del Diagrama de Flujo
El Diagrama de Flujo representa gráficamente una actividad, en el cual se sitúan pasos
a seguir de un determinado procedimiento. Por lo cual resulta importante identificar y ordenar
cronológicamente las actividades para su educada ejecución.
Simbología
Los diagramas de flujo utilizan un lenguaje gráfico formado por símbolos, con
significados diferentes, de esta forma asegura que la interpretación y el análisis se efectúen de
manera clara y eficiente. Estos símbolos usados en los diagramas de flujo se sujetan a un
proceso de normalización, para poder ser interpretados de manera global.
Las simbologías más conocidas y usadas en los flujogramas son(Mendez, 2015):
1. American Society of Mechanical Enginners (ASME)
La simbología ASME muestra signos convencionales que se presentan en la Figura 4,
no obstante, a pesar de su amplia aceptación, en cuanto al trabajo de diagramación
administrativa es limitada, porque no se ha manifestado algún símbolo convencional que
compense mejor todas las necesidades(Ministerio de Planificación Nacional y Política
Ecónomica, 2009)
30
Nota 4: Obtenido de (Mendez, 2015)
Figura 4 Simbología ASME
31
2. American National Standard Institute (ANSI)
El modelo ANSI se elaboró con una simbología para ser usada en diagramas
orientados al procesamiento electrónico de datos –EDP- cuyo propósito es simbolizar los
flujos de información, de la cual se han adoptado considerablemente algunos símbolos para la
elaboración de diagramas de flujo dentro de la labor de diagramación administrativa, dicha
simbología se muestra en la figura 5 a continuación:
Nota 5: Obtenido de (Mendez, 2015)
Figura 5Simbología ANSI
32
3. International Organization for Standardization (ISO)
La Norma ISO 9000 fijan un tipo de simbología para diseñar un diagrama de flujo,
que está enfocado a la Gestión de la Calidad Institucional, son normas de "calidad" y “gestión
continua de calidad", que se pueden emplear en cualquier tipo de organización o actividad
sistemática, que esté encaminada a la producción de bienes o servicios. Se componen de
estándares y guías relacionados con sistemas de gestión y de herramientas específicas como
los métodos de auditoría. Dicha simbología se expone en la figura 6 siguiente:
Nota 6: Obtenido de (Mendez, 2015)
Figura 6: Simbología ISO
33
4. El Instituto Alemán de Normalización (Deutches Institut fur Normunge.V –
DIN)
El DIN crea otro tipo de simbología necesaria para diseñar un diagrama de flujo,
igualmente enfocado al tema de calidad, dicha simbología se muestra en la Figura 7
siguiente:
Nota 7: Obtenido de(Ministerio de Planificación Nacional y Política Ecónomica, 2009)
Figura 7: Simbologías DIN.
5. Símbolos del Flujograma de Ingeniería de Operaciones y de Administración y
Mejora de la Calidad del Proceso (DO)
La simbología DO no es una técnica que sea común para representar procesos
rutinarios en instituciones públicas o privadas, pero hay organizaciones que han preferido
esta técnica para diagramar sus procesos.
34
Nota 8: Obtenido de(Ministerio de Planificación Nacional y Política Ecónomica, 2009)
Figura 8: Simbologías DO
6. Diagramas integrados de flujo (DIF) en las versiones de Yourdon-
De Marco y Gene &Sarson.
Al igual que la técnica anteriormente citada, la simbología DIF es una técnica que no
se maneja frecuentemente en campo administrativo, sin embargo, se han encontrado algunos
casos de organizaciones que la han utilizado para representar sus diagramas de flujo.
35
Nota 9: Obtenido de(Ministerio de Planificación Nacional y Política Ecónomica, 2009)
Figura 9: Simbologías DIF
El Diagrama de Flujo representa gráficamente una actividad, en el cual se sitúan pasos
a seguir de un determinado procedimiento. Por lo cual resulta importante identificar y ordenar
cronológicamente las actividades para su educada ejecución.
En el presente trabajo se representarán los procesos operativos de la empresa
Promociones Inmobiliarias Bame Ltda. por medio de un Diagrama de Flujo coincidiendo con
las simbologías ANSI (American National Standard Institute).
Conceptos de Sector servicios
El sector servicios representa una fuente importante de empleo y gran parte del PIB
total ya sea en economías desarrolladas o economías en desarrollo, constituyendo un
desarrollo evidente. (Romero, Toledo, & Ocampo, 2014)
36
También conocido como sector terciario, el cual agrupa actividades económicas que
no producen bienes materiales, sino se encargan de ofrecer servicios para satisfacer las
necesidades de los consumidores. Abarca actividades como: transporte, servicios financieros,
turismo, etc. (C.E.As)
Operaciones en el Sector Servicio
En las fábricas se producen artículos tangibles y los productos de servicios pueden ser
intangibles. En ocasiones los servicios se mezclan con determinados productos lo cual
produce una dificultad a la hora de definir un servicio. No obstante, se define en lo que se
agrupa reparación, transporte, seguros, finanzas, comercio, seguros, bienes raíces, y demás
ocupaciones profesionales.
Diferencias entre Bienes y Servicios
A continuación se muestran las diferencias denotadas entre los bienes y los servicios:
Tabla 2
Diferencias entre Bienes y Servicios
ATRIBUTOS DE LOS BIENES
(PRODUCTO TANGIBLE)
ATRIBUTOS DE LOS SERVICIOS
(PRODUCTO INTANGIBLE)
El producto puede revenderse.
El producto puede inventariarse.
Algunos aspectos de la calidad se pueden medir.
La venta es distinta de la producción.
El producto se puede transportar.
La ubicación de las instalaciones es importante
para el costo.
Automatizar puede ser fácil.
Principalmente el producto tangible genera el
ingreso.
La reventa del servicio es inusual.
Muchos servicios no pueden inventariarse.
Muchos aspectos de la calidad no se pueden
medir.
La venta al menudeo es parte del servicio.
El proveedor, no el producto, suele
transportarse.
El sitio de las instalaciones es importante
tener contacto con el cliente.
Automatizar el servicio suele ser difícil.
Principalmente los servicios intangibles
generan el ingreso.
Nota 2: Tomado de (Romero, Toledo, & Ocampo, 2014)
37
Cabe recalcar que, en el caso de no incluir un producto tangible en un servicio, a este
se lo denomina como Servicio Puro. Sin embargo, los servicios puros casi no existen, pero
un ejemplo de aquello es la asesoría.
1.7. Identificación y conceptualización de los términos básicos y variables de la
Investigación.
Análisis del Macro Ambiente:
Variables Geográficas
Las empresas pertenecientes a la Industria Inmobiliaria, que ofrezcan servicios tales
como: intermediación en la compra-venta y alquiler de bienes inmuebles, y a la
administración de consorcios.
En el presente trabajo, la Industria Inmobiliaria está orientada a las siguientes
variables:
País: Ecuador
Provincia: Guayas
Ciudad: Guayaquil
Mercado:
Empresas dedicadas a la compra-venta de Bienes Inmuebles
Empresas dedicadas al alquiler de bienes inmuebles
Clientes:
Poder conocer el tipo y número estimado de clientes en la compañía
Análisis del Microambiente
Esta compañía está conformada por personal ejecutivo, personal operativo y de
ventas, para la prestación de servicios de alquiler de inmuebles a nivel Nacional.
38
Operacionalidad y categorización de variables conceptualizadas
Tabla 3
Cuadro de variable dependientes e independientes
VARIABLES
CONCEPTUALES
DIMENSIONES INDICADORES INSTRUMENTOS
Variable Independiente:
Mejora de Procesos Operativos
de la empresas
Proceso de alquiler de
bodega
Número de procesos actuales
Número de mejora de procesos
Número de bodegas para
alquiler
Encuestas a los trabajadores
operativos
Observación directa
Variable Dependiente:
Mejora en el nivel de ahorro
Estructura de gastos
actuales
Reducción de gastos
Entrevista al Gerente de la
Compañía.
Nota 3: Elaborado por: Autores
39
CAPÍTULO II
2. SITUACIÓN ACTUAL DE LA EMPRESA
2.1. Generalidades de la empresa
Promociones Inmobiliarias BAME C. Ltda. Es una empresa tipo familiar con más de
30 años en el mercado inmobiliario, la cual se dedicada a la compra-venta, alquiler y
explotación de bienes inmuebles propios o arrendados. Su objetivo es prestar un servicio
inmobiliario de calidad, garantizando agilidad y confiabilidad.
La Inmobiliaria BAME C. Ltda. Se constituyó en diciembre del año 1978 con razón
social de la Sra. Baquerizo Dory, la misma que cuenta con proveedores nacionales. Es una
compañía pequeña que posee 23 empleados a su cargo, para brindar un servicio oportuno,
seguro y una buena atención.
2.1.1. Ubicación de la empresa
La inmobiliaria está ubicada en el Parque Industrial el Sauce km 11 1/2 vía a Daule,
ave A mz E solar 10, zona norte, ciudad Guayaquil, provincia del Guayas.
2.1.2. Historia de la empresa
En la Ciudad de Guayaquil, el 14 de diciembre de 1977 quedo registrado la
constitución de la Compañía de Responsabilidad Limitada “Promociones Inmobiliarias
BAME C. LTDA. En calidad de socios fundadores los Sres. Carlos Guillermo Baquerizo
Astudillo y el Dr. Galo Enrique García Feraud mediante sociedad mercantil de los
involucrados.
La compañía tiene por objeto dedicarse a la construcción y promoción de edificios,
ciudadelas, localizaciones y urbanizaciones; a sus estudios, proyectos, diseños,
planificaciones, reparaciones y remodelaciones; a la promoción para la construcción de
edificios destinados a propiedad horizontal de oficinas, locales comerciales, garajes y
viviendas, sea cual fuere la modalidad de la construcción que se acoja a cualquiera de estas
40
actividades; a la compra venta de terrenos para ciudades y urbanizaciones, o de terrenos o
inmuebles, o de locales o departamentos de propiedad horizontal y de cuotas de condominio
de terrenos o inmuebles para la construcción y/o constitución de edificios de propiedad
horizontal; a la administración y arrendamiento de inmuebles, procurando la colocación de
locales, departamentos o lotes en personas interesadas.
La empresa se constituyó con un capital de ciento cincuenta mil sucres, dividido en
ciento cincuenta participaciones sociales, iguales, acumulativas e indivisibles de unos mil
sucres cada una.
La compañía se funda y se constituye en un inmueble consistente en el local u oficina
número uno del primer piso del edificio de propiedad horizontal denominado “Córdova”,
ubicado en la calle General Córdova entre Nueve de Octubre y Francisco de Paula Icaza,
Parroquia Carbo de esta ciudad.
La empresa perteneciente a la industria inmobiliaria en el año 2017 se encuentra
ubicada en el Parque Industrial y en los últimos años está atravesando por una disminución en
sus ingresos, ya que al haber disminución en la demanda de estos servicios en el país
ocasiona bajo porcentaje en su clientela.
2.1.3. Datos de la empresa
El siguiente cuadro indica datos correspondientes a: su razón social, ubicación física,
actividad comercial, cantidad de empleados, tipo de compañía, RUC y capital. Posterior a
esto se dará información de los permisos y bienes inmuebles que posee.
41
Tabla 4
Datos de la Compañía
Datos de la Inmobiliaria
Razón Social Promociones Inmobiliarias Bame Cía. Ltda.
Ubicación física Parque Industrial el Sauce km 11 y 30 vía a Daule.
Actividad económica Actividades Inmobiliarias
Cantidad de empleados 23 personas
Tipo de compañía Responsabilidad limitada
RUC 0990369968001
Capital Propio
Nota 4: Elaborado por: Autores
2.1.3.1. Permisos de la empresa
La empresa Promociones Inmobiliaria Bame Cía. Ltda. Cuanta al momento con todos
los permisos requeridos por las distintas autoridades y entidades de autorización y control
para el adecuado funcionamiento de las actividades empresariales en el país y ciudad de
origen.
Entre los permisos obtenidos se encuentran:
Tabla 5
Permisos correspondientes a la Compañía
Municipales SI
• Permiso de funcionamiento Patente
• 1.5 por mil
• Tasa de habilitación
Bomberos SI Permiso de bomberos contra incendio para los
cuatros establecimientos oficinas, bodegas.
IESS SI Afiliación Seguro Social
Nota 5: Elaborado por autores
42
2.1.3.2. Bienes Inmuebles de la empresa
La empresa Promociones Inmobiliaria Bame Cía. Ltda. Cuenta con bienes inmuebles
destinados para el alquiler entre los cuales se encuentran:
Tabla 6
Complejo de Bodegas destinadas para el alquiler
PROMOCIONES INMOBILIARIAS BAME CIA. LTDA.
BODEGAS CBA
Número de Bodegas 28
BODEGAS CAESA
Número de Bodegas 36
BODEGAS CAC
Número de Bodegas 5
Nota 6: Elaborado por: Autores
2.1.3.3. Imágenes internas y externas de la empresa
Nota 10: Tomado de la empresa
Figura 10:.Fachada (externa)
43
Nota 11: Tomado de la empresa.
Figura 11: División Interna
Nota 12: Tomado de la empresa.
Figura 12: Baño
44
Nota 13: Tomado de la empresa.
Figura 13: Oficina 1
Nota 14: Tomado de la empresa.
Figura 14: Oficina 2
2.1.3.4. Logo de la empresa
El logo es un elemento gráfico, verbo-visual o auditivo, el mismo que se utiliza para
representar una empresa. A continuación, se muestra el Logo con el cual la empresa
Promociones Inmobiliarias Bame Cía. Ltda. promociona sus servicios.
45
Nota 15: Tomado de la empresa.
Figura 15: Logo Promociones Inmobiliarias Bame Cía. Ltda.
2.1.3.5. Misión
Al momento de revisar la condición actual de la empresa Promociones Inmobiliaria
Bame C. Ltda., se evidenció que la misma no cuenta con una misión establecida
2.1.3.6. Visión
Así mismo la empresa no presenta una visión establecida, por lo cual se manifiesta
que se planteara la misma como propuesta en el capítulo III
2.1.3.7. Distribución actual de la planta
Es la forma en la que se encuentra distribuido su espacio actualmente y en donde se ejecutan
las actividades o procesos para llevar a cabo sus servicios. A continuación se detallan los
planos del área donde se encuentran ubicadas las instalaciones de la empresa, los cuales están
dividas en complejos de bodegas.
46
Nota 16: Tomado de la empresa.
Figura 16: Complejo C.A.C.
47
Nota 17: Tomado de la empresa.
Figura 17: Complejo C.A.E.S.A.
48
Nota 18: Tomado de la empresa.
Figura 18: Complejo C.B.A.
49
2.1.3.8. Jornada de trabajo
La jornada laboral comprende el tiempo que cada trabajador o colaborador dedica a la
ejecución de las actividades laborales por la cual fueron contratados.
Los horarios de trabajo de las aéreas administrativas, limpieza y mantenimiento de la
empresa son desde las 08h00 hasta las 17h00 incluida la hora del almuerzo.
Todos los trabajadores de la compañía deberán asistir con puntualidad a sus labores
conforme los horarios establecidos, prestando mutua colaboración para el mejor desempeño
de la misma.
Se establece una tolerancia de 5 minutos de retraso. La justificación de los atrasos de
los trabajadores deberá resolverla su superior inmediato o el administrador.
2.1.3.9. Jerarquización
La jerarquización en las funciones de una organización por orden, rango o
importancia implica la definición de la estructura de la empresa por medio del
establecimiento de autoridad.
La empresa Promociones Inmobiliaria Bame Cía. Ltda. en la actualidad no cuenta con
un organigrama estructurado dentro de sus gestiones, por lo cual se manejan las funciones
llevadas a cabo mediante una organización informal. Esta organización surge de modo
natural y espontánea, debido a las relaciones que no aparecen en un organigrama ni en ningún
otro documento formal.
Entendiendo que la empresa al momento no usa un organigrama funcional. Debido a
que las áreas tienen un orden jerárquico empírico en base de su percepción, lo cual dificulta
la diferenciación de las funciones y autoridad de la misma.
Las funciones desempeñadas en la empresa están determinadas de forma empírica
dada por los altos directivos de la empresa. Los encargados de cada departamento y sus
respectivos nombres se detallan a continuación.
50
Tabla 7
Departamentos y encargados
Nota 7: Elaborado por Autores
2.1.3.10. Servicios que la empresa ofrece a sus clientes
Al momento de aceptar el servicio de alquiler de la determinada bodega, la empresa
brinda a los copropietarios lo siguiente:
• Vías de circulación de 18 metros de ancho
• Garita blindada de ingreso y control con 3 vías de ingreso y 3 vías de salida
• 4 torres de seguridad y control en el área de circulación y patios.
• Sistema digital de control de alarmas dispuestas en cada bodega
• Sistema digital de supervisión y control de rondas de seguridad
• Sistema de acceso vehicular automático para copropietarios y dependientes
autorizados
• Cerco eléctrico en todo el cerramiento
• Personal seleccionado y entrenado para el control y seguridad
• Central técnica
• Sistema de aguas residuales subterráneas
Área Encargado
Presidente Ing. Carlos Baquerizo Astudillo
Gerente General Ing. Dory Baquerizo de Manrique
Administración Elizabeth Baquerizo
Facturación y Cobranza Cecilia Baquerizo
Recursos Humanos Carla Baquerizo
Secretaria/ Recepcionista MariuxiTubay
Mensajero/ Auxiliar de Archivo Darwin Martínez
51
• Sistema de tendido telefónico subterráneo
• Sistema de tendido eléctrico subterráneo
• Cuarto de transformador y generador auxiliar
• Amplias aéreas de parqueo
• Aéreas verdes
2.1.3.11. Ingreso y salida de bodegas
El horario de atención al Complejo de Bodegas CBA, CAC y CAES para el área de
bodegas es el siguiente:
Lunes a viernes: 08h00 – 18h00
Sábados: 08h00 – 16h00
Domingo: 08h00 – 12h00
2.1.3.12. Prohibiciones, Restricciones, Sanciones y Obligaciones de los clientes
A continuación, se detallan las respectivas políticas acerca de las prohibiciones,
restricciones, sanciones y obligaciones de la empresa hacia sus clientes.
2.1.3.12.1. De las Prohibiciones
Queda prohibido a los arrendatarios o propietarios de los locales comerciales y bodegas:
• Destinar su oficina o bodega, a otros fines que los permitidos en la declaratoria de su
uso, o usos contrarios a la ley, a la moral, a las buenas costumbres, a la tranquilidad
de los vecinos o la seguridad de sus moradores.
• Hacer dentro o fuera de su propiedad o arrendada, todo aquello que pueda perturbar a
los demás en el uso pacífico de sus respectivas oficinas o bodegas.
• Ocupar espacios comunes o de circulación.
• Está prohibido cualquier trabajo que pueda alterar la fachada con anuncios y decorar
las paredes exteriores correspondientes a las oficinas o bodegas de los CBA, CAC,
52
CAES. Podrá decorarse el área comprendida dentro de la oficina o bodega, luego de
obtenerse la autorización por escrito de la Administración.
• Utilizar a los empleados de la administración para servicios particulares.
• Dividir la unidad integral de la oficina o bodega, con el fin de transformarlo en dos o
más locales.
2.1.3.12.2. De las restricciones
Incumplimiento pago arrendamiento y alícuota (cubre gastos generales como
seguridad y mantenimiento de áreas exteriores a bodegas y oficinas): La administración
puede restringir el ingreso vehicular a los copropietarios o arrendatarios, dependientes o
proveedor del mismo.
Exceder los límites de velocidad máxima: Estos excesos serán multados con 50
dólares la primera vez y la reincidencia con la suspensión del ingreso del vehículo y del
conductor infractor por 10 días hábiles y 100 dólares de multa.
2.1.3.12.3. De las Sanciones
• El incumplimiento o infracción a cualquiera de las prohibiciones señaladas en este
reglamento, serán sancionadas, dependiendo de la gravedad, con amonestación y/o
multa de medio hasta diez salarios mínimo vitales, la que será impuesta al
correspondiente condominio o usuario de la oficina o bodega que hubiera cometido la
infracción.
• Como todo arrendatario está obligado a reparar los daños ocurridos en su oficina o
bodega, con más razón si el no hacerlo ocasionare perjuicio al condominio, o a otros
copropietarios, el Administrador lo requerirá por escrito.
• En el evento en que el propietario se negare hacer tales reparaciones o demorare
realizarlas por más de 3 días hábiles después de haber sido notificado por el
administrador, este último podrá hacerlas ejecutar por cuenta del propietario, cobrarle
53
el valor de la misma, más el 20% de este valor por el concepto de servicio, sin
perjuicio de reclamar además el pago de la multa, interés o indemnizaciones por
daños y perjuicios.
• Cualquier copropietario o el administrador podrá denunciar el incumplimiento o la
infracción de las disposiciones legales o administrativas que perjudiquen al bien
común de las personas.
2.1.3.12.4. De las Obligaciones
Cada cliente de alguna oficina o bodega del condominio tendrá las siguientes
obligaciones:
• Respetar fielmente las disposiciones, limitaciones y prohibiciones establecidas por la
Ley, la Escritura Constitutiva, especificaciones técnicas y disposiciones
administrativas.
• Contribuir en la forma y plazo que se acuerden, los gastos comunes sean ordinarios o
extraordinarios.
• Aceptar como domicilio de notificación su propia oficina o bodega.
• Pagar puntualmente la planilla de consumo de agua potable y electricidad.
• Pagar oportunamente, cuando sea el caso, los impuestos, tasas, o contribuciones que
gravan su oficina o bodega.
• Abstenerse de todo aquello que pueda menoscabar el buen aspecto del condominio.
• Facilitar la ejecución de las reparaciones u obras que se efectuaren en los bienes
comunes.
• El copropietario de su oficina o bodega puede hacer reparaciones o mejoras en el
interior de la misma, ajustándose a los reglamentos y permisos de la Municipalidad de
Guayaquil. Estas reparaciones deberán ser aprobadas por la Administración y el costo
será de cuenta del arrendatario.
54
2.1.3.13. Información de los procesos actuales
Dentro de los procesos actuales de la compañía, se desglosan las actividades
realizadas por las distintas áreas conjuntamente para poder llevar a cabo el alquiler de bienes
inmuebles el cual es la actividad principal de la empresa.
Los procesos de la empresa Promociones Inmobiliaria Bame Cía. Ltda. No se
encuentran establecidos, definidos ni estructurados y documentados formalmente. Por lo cual
se establecen la mayoría de los procesos mediante el método de observación. Utilizando el
método de observación se enlistan las principales funciones en las distintas áreas de la
empresa.
2.1.3.13.1.Áreas y sus respectivas funciones
Posteriormente, se dan a conocer las diferentes áreas que posee la empresa dentro dew
sus instalaciones:
Área contable
Promociones Inmobiliarias Bame Cía. Ltda. Desde sus inicios en la industria
inmobiliaria (desde el año1978) contrata servicios contables externos. Inició la prestación de
servicios contables con la empresa Triangular S.A., el mismo que brinda servicios de
asesorías tributarias y contables. A partir del 2012 empezó a contratar los servicios de la
empresa Criptón S.A. hasta la actualidad, esta empresa lleva más de 18 años en el mercado, y
es especializada en asesoría y consultoría empresarial como: contabilidad, recursos humanos,
tributación y finanzas.
Área de Administración
El departamento de administración se encarga de actividades como:
• Toma de decisiones
• Atención al cliente
• Creación de promociones
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• Autorización de descuentos en alquiler
• Reuniones y negociación con clientes potenciales
• Reuniones con clientes actuales
Área de Facturación y Cobranza
Este departamento tiene actividades que separan las funciones principales, esto es, la
facturación separada de los cobros, lo cual se explica a continuación(Lorenzo P., 2015):
- El sistema de facturación se plantea con el propósito de registrar, y controlar
actividades de ventas en la empresa. En ello se incluyen procesos como: obtener
datos de cliente, preparar facturas y por último se realiza el ciclo pedido-
facturación-despacho.
- El sistema de cobranzas se diseña para poder controlar el proceso de cobro por
medio de registros y mantenimientos de las cuentas por cobrar, esto generalmente
sirven para manejar transacciones de montos importantes. En este sistema se
incluyen los siguientes procesos: añadir nuevas cuentas por cobrar, eliminar
cuentas por cobrar pagadas, preparar estados de cuentas y proporcionar datos de
libro mayor.
Área de Recursos Humanos
Este departamento se encarga de varias actividades referente al personal de la
compañía. Asume variadas funciones que le identifican dentro de la compañía, así mismo
hace una representación importante en muchas entidades.
Algunas de las funciones llevadas a cabo en el departamento de recursos humanos en la
empresa son:
• La incorporación del personal en la empresa, pasando por todos los procesos
necesarios hasta que la persona se adapta a su puesto.
• La educación y capacitación del personal, un proceso que debe ser continuo.
56
• La administración de sueldos, beneficios y prestaciones, con todo lo que ello conlleva
y procurando la satisfacción de los trabajadores en pro de la empresa.
• El liderazgo, para que los trabajadores sean inducidos o influidos de cara a un mayor
rendimiento en su trabajo.
• Mantener actualizados la documentación y registros del personal.
• Evaluación y control del desempeño.
• Dirección y creación de equipos de trabajo.
Área Recepcionista – secretaria
Se encarga del apoyo necesario en la oficina en el área administrativa a lo largo de
toda la organización. Es el primer contacto empresarial con el que un individuo se encuentra
a la hora de llegar a la organización. Será la encargada de gestionar el flujo de gente a lo
largo del día y de asegurarse de que todas las tareas de la administración hayan sido
completadas de forma precisa, a tiempo, con alta eficiencia y calidad.
Entre sus funciones se encuentra:
• Recibir a los visitantes, dándoles la bienvenida y anunciándolos de forma adecuada.
• Responder, registrar y devolver llamadas telefónicas, así como proporcionar
información.
• Revisar y responder los emails, notificaciones, avisos o certificados, etc.
• Actualizar citas en el calendario, así como mantener al día las reuniones y agendas
necesarias.
• Realizar otras tareas como son el fotocopiado, la impresión de documentos, el fax, etc
Área Auxiliar de archivo – mensajero
Se encarga del archivo correcto y adecuado de los o de documento generales en las
dependencias y control de la información a su cargo en el área administrativa. Así como
57
también la recaudación de cobros de la empresa y las respectivas gestiones dentro de la
mensajería en el área administrativa.
Entre sus funciones se encuentran:
• Tomar la correspondencia e informes requeridos en la oficina.
• Informar la correspondencia e informes tomados y/o recibidos por escrito y demás
documentos que se tramiten u originen en la oficina.
• Llevar y mantener adecuadamente y actualizado el archivo de la oficina, en
cumplimiento de la norma establecidas.
• Atender y efectuar llamadas telefónicas, con el objeto de dar o recibir información
• Llevar consecutivo de la correspondencia.
2.1.3.13.2. Detalle de los procesos
Los procesos administrativos son de vital importancia para poder conservar la
exactitud y el debido control de los procesos en las distintas áreas de la empresa, además que
los procesos y su debida ejecución proporciona a la administración eficiencia en sus
actividades.
En esta parte se encuentran detallados los principales procesos operativos llevados a
cabo en las distintas áreas de la empresa, con este estudio se puede obtener información que
nos ayudará a determinar las falencias de los procesos y de esta manera lograr plantear la
propuesta de mejora de los mismos.
Acontinuación, se detallan los procesos con sus respectivos flujograma por cada una
de las áreas existentes, las cuales se determinaron por medio de la técnica de la observación
en la empresa.
58
• Procesos del área administrativa
Tabla 8
Proceso de contratación nuevos clientes
PROCESOS DE CONTRATACIÓN NUEVOS CLIENTES
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Operación/ actividad Recepción del cliente potencial
Operación/ actividad Atención por parte del delegado de las contrataciones de la empresa
Operación/ actividad Exposición de las necesidades requeridas del cliente al encargado de los
contratos.
Operación/ actividad Manifestación de la oferta y presupuesto de los servicios ofrecidos por la
empresa
Operación/ actividad Revisión de la oferta y presupuesto por parte del cliente
Decisión SI - No ¿El Cliente está de acuerdo con la propuesta?
Si: esperar respuesta del cliente respecto a la oferta realizada
No: Fin del proceso
Decisión SI - No Aceptación por parte del cliente de la oferta y presupuesto realizado.
Si: Realiza el contrato y se establecen las especificaciones como fecha,
pagos, etc.
No: Invitarlo a renegociar y mejorar las oferta anteriormente planteadas.
Documento Firma del contrato
Operación/ actividad Salida del cliente
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota 8: Elaborado por Autores
59
Nota 19: Elaborado por Autores.
Figura 19: Proceso de contratación nuevos clientes
60
• Proceso de adecuación de bodegas por parte del cliente
Tabla 9
Proceso de adecuación de bodegas por parte del cliente
PROCESOS DE ADECUACIÓN DE BODEGAS POR PARTE DEL CLIENTE
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Documentos Dirigirse por escrito a la administración ubicada en el centro
CBA adjuntando el plano, cálculos estructurales y demanda
eléctrica en el caso de requerir una acometida mayor a la
instalada.
Decisión SI - No Aprobación de requerimiento
Si: Emite comunicado al solicitante con autorización.
No: Aviso de rechazo de permiso.
Operación/ actividad Aviso al personal de seguridad autorizando los trabajos.
Documento Firma de autorización
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota 9: Elaborado por autores
61
Nota 20: Elaborado por Autores
Figura 20: Proceso adecuación de bodegas por parte del cliente
62
• Procesos del área de cobranza
Tabla 10
Proceso de cobranzas
PROCESOS DE COBRANZAS
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Operación/ actividad Realizar llamadas telefónicas a los clientes para gestionar el cobro.
Decisión SI - No Confirmación del pago
Si: India la fecha de pago
No: Insistir en llamadas adicionales al cliente
Si: Indica la fecha de pago
No: Aviso Da aviso de prohibición de ingreso a la empresa
Operación/ actividad Visita a los clientes que confirmaron el pago
Operación/ actividad Realiza la recaudación
Inicio/ Fin Fin del proceso
Nota 10: Elaborado por Autores
63
Nota 21: Elaborado por Autores
Figura 21: Proceso de cobranza
64
• Proceso de Caja Chica
Tabla 11
Proceso de Caja Chica
PROCESOS DE CAJA CHICA
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Operación/ actividad Solicitar valor para compra de articulos varios
Decisión SI - No Existe monto suficiente
Si: Se emite vale de caja
No: Se emite cheque de reposición
Decisión SI - No Se emite cheque de reposición
Firma de cheque
Cambio de cheque en el banco
Documentos Se emite vale de caja
Operación/ actividad Se entrega dinero
Documentos Se pide factura de Compra
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota 11: Elaborado por Autores
65
Nota 22: Elaborado por Autores.
Figura 22: Proceso de Caja Chica
66
• Procesos del área de Talento Humano
Tabla 12
Proceso de Admisión de talento humano
PROCESOS DE ADMISIÓN DE TALENTO HUMANO
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Documentos Obtención de las carpetas de los aspirantes
Operación/ actividad Revisión de las carpetas
Decisión SI - No Selección de las carpetas de aprobación
Si: Localización de los aspirantes
No: Desecho de carpetas
Operación/ actividad Entrevista con los aspirantes
Operación/ actividad Selección de los aspirantes
Documentos Contrato de los aspirantes
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota 12: Elaborado por Autores
67
Nota 23: Elaborado por Autores
Figura 23 Proceso de Admisión de talento humano
68
• Proceso de registro y control de asistencia personal
Tabla 13
Proceso de registro y control de asistencia personal
PROCESOS DE REGISTRO Y CONTROL DE ASISTENCIA DE PERSONAL
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Operación/ actividad Se registra el ingreso del personal
Operación/ actividad Revisión de los datos
Decisión SI - No Registro de faltas
Si: Multa correspondiente
No: Registro de datos
Operación/ actividad Pago correspondiente
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota 13: Elaborado por Autores
69
Nota 24: Elaborado por Autores
Figura 24Proceso de registro y control de asistencia personal
70
• Proceso pago al personal
Tabla 14
Proceso de pago al personal
PROCESO PAGO AL PERSONAL
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Operación/ actividad Fecha de corte quincenal
Documentos Revisión de días trabajados en los registros, horas extras,
viáticos, beneficios sociales
Operación/ actividad Calculo del valor total a pagar
Operación/ actividad Revisión por parte de administración
Decisión SI - No Aprobado
Si: Transferencia Bancaria
No: Revisión de valor a pagar
Documentos Emisión de comprobante
Operación/ actividad Registro de cancelación
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota 14: Elaborado por Autores
71
Nota 25: Elaborado por Autores
Figura 25 Proceso de pago al personal
72
2.1.4. Comportamiento de Ingresos
Cuadro de comportamiento en los ingresos de la Empresa Promociones Inmobiliaria
Bame C. Ltda. En los periodos desde el año 2011 al 2016.
Tabla 15
Cuadro de Comportamiento de los Ingresos
Variaciones Ingresos
Años Ingresos Diferencia Incremento /
Decremento
2011 $ 915.711,57 $ 0,00
2012 $ 983.377,54 $ 67.665,97 7,39%
2013 $ 986.329,23 $ 2.951,69 0,30%
2014 $ 1.109.709,03 $ 123.379,80 12,51%
2015 $ 1.201.881,53 $ 92.172,50 8,31%
2016 $ 756.295,15 ($ 445.586,38) -37,07%
Nota 15: Elaborado por Autores
Nota 26: Elaborado por Autores
Figura 26: Gráfico de Ingresos desde el 2011 al 2016
$915,711.57 $983,377.54 $986,329.23
$1,109,709.03 $1,201,881.53
$756,295.15
$-
$200,000.00
$400,000.00
$600,000.00
$800,000.00
$1,000,000.00
$1,200,000.00
$1,400,000.00
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Ingresos 2011 - 2016
Promociones Inmobiliaria Bame Cia Ltda.
73
Como se puede observar según la gráfica correspondiente a los ingresos de la empresa
Promociones Inmobiliaria Bame comprendido en el periodo desde el año 2011 al2016, se
puede evidenciar un equilibrio entre los años 2011, 2012 y 2013 dentro de los cuales se puede
ver que en el año 2012 los ingresos en la empresa crecieron 7,39% comparado al año anterior.
Así mismo en el 2013 se presenta aumento en este rubro en un 0,30% comparado al
2012.Para el año 2014 muestra un incremento del 12,51% en relación al año 2013. Y en el
periodo del 2015 éste sigue presentando un crecimiento, esta vez del 8,31% en relación del
2014. Todos estos incrementos en los ingresos se dan al aumento del número de clientes y en
el alquiler de bodegas. Debido al crecimiento que presentaba el sector. Obteniendo como
resultados cifras positivas para la empresa.
Sin embargo en el último año correspondiente al 2016 se evidencia un notable
decrecimiento dado en un -37,07% en comparación a los ingresos obtenidos en el 2015, esto
generado a la contracción de la demanda que presenta la industria, enésta demanda
disminuida se encontraban clientes representativos y empresas que demandan este servicio;
es por ello que se han tomado como medida el reducir gastos generados en el alquiler de
bienes inmuebles y tomar medidas económicas en base a la situación económica actual del
país.
La disminución de los ingresos en la empresa representa una situación de alerta
debido a que la administración debe tomar decisiones para poder enfrentar los problemas que
se pueden presentar en el siguiente periodo.
2.1.5. Comportamiento de Gastos
Cuadro de comportamiento de los gasto de la Empresa Promociones Inmobiliaria
Bame C. Ltda. En los periodos desde el año 2011 al 2016.
74
Tabla 16
Cuadro de Comportamiento de los Gastos
Variaciones de los Gastos
Años Gastos Diferencia Incremento /
Decremento
2011 $ 587.839,70 $ 0,00
2012 $ 863.955,55 $ 276.115,85 46,97%
2013 $ 715.560,69 ($148.394,86) -17,18%
2014 $ 858.619,84 $ 143.059,15 19,99%
2015 $ 993.704,27 $ 135.084,43 15,73%
2016 $ 905.052,82 ($ 88.651,45) -8,92%
Nota 16: Elaborado por Autores
Nota 27: Elaborado por Autores
Figura 27: Gráfico de Gastos desde el 2011 al 2016
$587,839.70
$863,955.55
$715,560.69
$858,619.84
$993,704.27
$905,052.82
$0.00
$200,000.00
$400,000.00
$600,000.00
$800,000.00
$1,000,000.00
$1,200,000.00
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Gastos 2011 - 2016
Promociones Inmobiliaria Bame Cia Ltda.
75
La gráfica de los gastos muestra un periodo del comportamiento de los gastos de la
empresa entre los años 2011 a 2016, años durante los cuales se ha mostrado de manera
inestable y presentando para el último año un decremento. Se puede denotar que en el periodo
2012 esta evidencia un crecimiento de 46,97% en comparación con el año 2011. En el año
2013 este rubro muestra un decrecimiento del -17,18% en relación al año anterior. Para el
periodo del 2014 los gastos presentan nuevamente un incremento dado en un 19,99% y en el
año 2015 se da un 15,73% de incremento en relación al 2014. En el año 2016 este rubro
presenta un decrecimiento en comparación con el año inmediato inferior del -8,92%.
Los principales gastos que mantiene la empresa son los incurridos en los gastos
administrativos entre los cuales se encuentran rubros como sueldos y demás remuneraciones,
aportes a la seguridad social, beneficios sociales e indemnizaciones, capacitación personal,
gastos planes beneficios a empleados, gastos de oficina y mantenimiento, mantenimiento de
bodegas, servicios básicos.
2.1.6. Comportamiento de la Utilidad o Pérdida
Comportamiento de la utilidad o pérdida de la empresa Promociones Inmobiliarias
BameC. Ltda. Correspondientes a un rango de años entre el 2011 al 2016.
76
Tabla 17
Cuadro de Comportamiento de la Utilidad/Pérdida
Variaciones de la Utilidad o pérdida
Años Utilidad/ Perdida Diferencia Incremento /
Decremento
2011 $ 278.691,09 $ 0,00
2012 $ 59.286,79 ($ 219.404,30) -78,73%
2013 $ 170.989,00 $ 111.702,21 188,41%
2014 $ 154.372,13 ($ 16.616,87) -9,72%
2015 $ 119.172,95 ($ 35.199,18) -22,80%
2016 ($ 148.757,67) ($ 267.930,62) -224,83%
Nota 17: Elaborado por Autores
Nota 28: Elaborado por Autores
Figura 28: Gráfico de Utilidad/Pérdida desde el 2011 al 2016
$278,691.09
$59,286.79
$170,989.00 $154,372.13
$119,172.95
($148,757.67)($200,000.00)
($150,000.00)
($100,000.00)
($50,000.00)
$0.00
$50,000.00
$100,000.00
$150,000.00
$200,000.00
$250,000.00
$300,000.00
$350,000.00
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Utilidad/ Pérdida 2011 - 2016
Promociones Inmobiliaria Bame Cia Ltda.
77
La grafica anterior correspondiente a la Utilidad/ Pérdida, el cual ha presentado la
empresa en el periodo desde el 2011 al 2016 muestra fluctuaciones importantes, esto debido a
que este rubro llega a su pico más alto en el periodo del 2011 con un valor de $ 278.691,09;
en el periodo del 2012 se evidencia un decremento en la utilidad dado en un -78,73% en
comparación del año anterior, sin embargo, para el periodo del 2013 se da un incremento
dado en un 188,41%. Para el año 2014 presenta un decremento del -9,72% en comparación
con el año 2013, manteniendo así un decrecimiento para el año 2015 de un -22,80% en
referencia al año anterior. Sin embargo, se muestra en este rubro el pico más bajo en el año
2016 donde este tiene un monto de ($ 148.757,67) dando como resultado una pérdida del
ejercicio en este periodo con un decremento del -224,83%, denotando una caída drástica.
2.1.7. Comportamiento de Ingresos – Gastos – Utilidad
En el siguiente el siguiente grafico se presenta un cuadro comparativo de los tres
rubros analizados anteriormente para visualizar de mejor forma su comportamiento en los
distintos años.
Tabla 18
Cuadro Comparativo Ingresos – Gastos – Utilidad
Comparativo 2011 - 2016
Años Ingresos Gastos Utilidad / Perdida
2011 $ 915.711,57 $ 587.839,70 $ 278.691,09
2012 $ 983.377,54 $ 863.955,55 $ 59.286,79
2013 $ 986.329,23 $ 715.560,69 $ 170.989,00
2014 $ 1.109.709,03 $ 858.619,84 $ 154.372,13
2015 $ 1.201.881,53 $ 993.704,27 $ 119.172,95
2016 $ 756.295,15 $ 905.052,82 ($ 148.757,67)
Nota 18: Elaborado por Autores
78
Nota 29: Elaborado por Autores
Figura 29: Cuadro Comparativo: Ingresos - Gastos - Utilidad
Luego de realizados los gráficos de los rubros de ingresos, gastos y utilidad/perdida se
realiza el análisis de los índices financieros correspondientes a estos rubros, con la finalidad
de determinar el desempeño de la empresa y su gestión.
2.1.8. Herramientas Análisis Financiero
Las herramientas de análisis financiero aplicadas por medio de los índices financieros,
son aquellos que analizan el comportamiento y ritmo actual de la empresa en cuanto a las
finanzas, dando lugar a posibles correcciones y a la toma de decisiones eficazmente para la
empresa. Acerca del análisis financiero, Prieto Carlos nos da conocer su definición:
Proceso que comprende la recopilación, interpretación, comparación y estudio de los
estados financieros y datos operacionales de un negocio. Esto implica el cálculo e
interpretación de porcentajes, tasas, tendencias, indicadores y estados financieros
$915,711.57 $983,377.54 $986,329.23
$1,109,709.03
$1,201,881.53
$756,295.15
$587,839.70
$863,955.55
$715,560.69
$858,619.84
$993,704.27
$905,052.82
$278,691.09
$59,286.79
$170,989.00 $154,372.13 $119,172.95
($148,757.67)
$(400,000.00)
$(200,000.00)
$-
$200,000.00
$400,000.00
$600,000.00
$800,000.00
$1,000,000.00
$1,200,000.00
$1,400,000.00
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Comparativo Ingresos - Gastos - Utilidad Promociones
Inmobiliaria Bame Cia Ltda.
Ingresos Gastos Utilidad
79
complementarios o auxiliares, los cuales sirven para evaluar el desempeño financiero
y operacional de la firma ayudando a los administradores, inversionistas y acreedores
tomar sus respectivas decisiones. (Pág. 16 -17)
2.1.8.1. Indicadores de Gestión
Los indicadores de gestión tienen como objetivo medir la eficiencia en que las
empresas utilizan sus recursos. En ellos se puede observar el peso de los gastos de la empresa
relacionados con los ingresos obtenidos por las ventas.
• Impacto de los Gastos de Administración y Ventas
Un margen bruto aceptable puede verse afectado por la alta presencia de gastos
operacionales (administrativos y de ventas), ocasionando un nivel bajo en el margen
operacional y de esta manera la disminución de utilidades netas de la compañía.
Impacto de los Gastos de Administración y Ventas=Gastos de administración
𝐕𝐞𝐧𝐭𝐚𝐬 𝐧𝐞𝐭𝐚𝐬
(2015)=993.704,27
1201.881,53=0,83
(2016)=905.052,82
756.295,15=1,20
Análisis: como se puede observar la participación de los gastos administrativos sobre
las ventas en el año 2015 fue de 0,83% y para el año 2016 de 1,20%. En este contexto
podemos deducir que existe un aumento de esta participación del 0,37%, debido a la
disminución en las ventas por la contracción en la demanda de clientes; en cuanto a los gastos
presenta una disminución poco significativa.
2.1.8.2. Indicadores de Rentabilidad
Estos indicadores llamados también de rentabilidad o lucratividad, miden la eficacia
de la administración de la empresa en cuanto al control de los gastos y costos, y posterior a
esto la generación de utilidades.
80
• Rentabilidad del patrimonio
Este indicador señala, como su nombre lo indica, la tasa de rendimiento que obtienen
los propietarios de la empresa, respecto de su inversión representada en el patrimonio
registrado contablemente:
Este indicador muestra la tasa de rendimiento que obtienen los dueños de la empresa
correspondiente a la inversión figurada en el patrimonio.
Rentabilidad del patrimonio=𝐔𝐭𝐢𝐥𝐢𝐝𝐚𝐝 𝐍𝐞𝐭𝐚
𝐏𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦𝐨𝐧𝐢𝐨
(2015)=119.172,95
3′034.350,76=0,039
(2016)=−148.757,67
3′035.969,87=(0,048)
Análisis: se puede observar que la rentabilidad del patrimonio bruto para el año 2015
fue del 0,039% y del 2016 del -0,048%, es decir que hubo una disminución considerable en
cuanto a la rentabilidad de la inversión de los socios del -0,087.
• Margen neto de Utilidad
Margen neto de utilidad =𝐔𝐭𝐢𝐥𝐢𝐝𝐚𝐝 𝐧𝐞𝐭𝐚
𝐯𝐞𝐧𝐭𝐚𝐬 𝐧𝐞𝐭𝐚𝐬
(2015)=119172,95
1201.881,53=0,1732
(2016)=−148.757,67
756.295,15=- 0,1967
Análisis: se puede observar que las ventas de la compañía en el año 2015
representaron el 0,17% y el 2016 el - 0,19% en lo que corresponde a la utilidad, así mismo se
muestra un decrecimiento en la utilidad del 0.37%
Se puede observar que la empresa mantiene una gestión administrativa inestable, lo
cual dificulta la posibilidad de la toma de decisiones.
81
Por este motivo se propone alternativas para reducir el gasto ante la disminución de
los ingresos que existen.
2.1.9. Entrevista
La entrevista es una conversación que se plantea un fin determinado diferente al
simple modo de conversar(Diccionario de Ciencias de la Educación, 1983, p. 208). Además,
por medio de la entrevista se obtiene información completa y eficaz, así mismo muestra la
oportunidad de esclarecer incertidumbres en el transcurso del proceso, garantizando
respuestas útiles.
La entrevista que se realizó fue de tipo estructurada la cual el autor (Morga R., 2012)
define como un cuestionario previamente elaborado y que el entrevistado debe responder,
adecuada al modo focalizado que según el autor (Rios, 2009)indica que los temas a tratar
están sujetos a la problemática a estudiar, en este caso están relacionados a los objetivos
planteados; la entrevista consistió en un rango de 1 – 16 preguntas, realizada al gerente de la
empresa y se mostrarán a continuación:
Nombre del entrevistado(a): Ing. Dory Baquerizo de Manrique
Experiencia: Gerente de la Compañía Promociones Inmobiliarias Bame Cía. Ltda.
1. Actualmente, desde su punto de vista ¿Cuál es la situación actual del mercado
inmobiliario?
Desde mi punto de vista el mercado inmobiliario presenta en la actualidad una
situación complicada por así llamarlo, ya que la situación económica que se presenta en el
país y la inestabilidad del mismo produce que las empresas y personas que demandan
servicios y productos de esta industria se vean mermado por la dificultad económica, lo cual
deja como consecuencia la disminución de la demanda de los mismos.
82
2. En la actualidad ¿Cómo ha afectado a la empresa las circunstancias actuales
mencionadas anteriormente en esta industria?
La situación ha afectado a la empresa de forma considerable, ya que como se
mencionó anteriormente la situación económica del país desencadeno para la empresa una
contracción en la demanda de los servicios ofertados por nosotros y lo cual ha generado la
disminución de los ingresos considerables, pudiendo generar un déficit en las operaciones de
la empresa provocando preocupación en la administración de los gastos actuales.
3. ¿Cuáles son las actividades que la compañía realiza dentro de la Industria
Inmobiliaria?
La empresa está dedicada dentro de esta industria a la compra, venta, alquiler y
explotación de bienes inmuebles.
4. ¿Cómo describe su empresa?
Promociones Inmobiliaria Bame es una empresa familiar con más de 30 años de
experiencia en la industria inmobiliaria dedicada al alquiler de bienes inmuebles, brindando
un servicio garantizado por la experiencia a lo largo de los años, además de brindar calidad
con la finalidad de poder brindar un servicio oportuno, seguro.
5. ¿Qué productos o servicios ofrece?
Dentro de los servicios que se ofrece se encuentra el alquiler y venta de bienes
inmuebles como bodegas, oficinas, locales comerciales.
6. ¿Cuál es su demanda o target?
Las personas naturales o jurídicas que demanden espacios amplios para almacenar sus
productos, realizar operaciones logísticas en la ciudad de Guayaquil.
7. ¿Cuál es su competencia?
La competencia principal de la empresa son las organizaciones que se dedican al
ofertan espacios para venta y alquiler de bienes inmuebles en la ciudad de Guayaquil.
83
8. ¿La empresa cuenta con una Estructura Organizacional?
La empresa al momento no cuenta con una estructura organizacional planteada en
documentos, pero se mantiene una estructurada bajo el concepto de la gerencia.
9. ¿La compañía posee Misión y Visión?
La empresa en la actualidad no cuenta con una misión y visión establecidas.
10. ¿Cuáles son las fortalezas de su empresa?
• Experiencia en el mercado
• Terreno propio
11. ¿Cuáles son las oportunidades?
• Participación del mercado
• Capacitación a los trabajadores de los procesos que realicen
• Diseño de procesos formales
12. ¿Cuáles son sus amenazas?
• Deficiencia en el nivel de cobranza
• Presentar perdidas en el periodo
• Inestabilidad económica
• Competidores
13. ¿Cuáles son las debilidades?
• No existe una estructura organizacional establecida
• Ejecutan procesos informales, ocasionando un descontrol.
• Bajo aprovechamiento en las redes sociales
• Ausencia de conocimiento eficiente al momento de ejecutar los procesos
84
14. ¿Posee la empresa procesos formales o informales?
Se podría decir que la empresa cuenta con procesos empíricos, es decir informales ya
que se desarrollan o llevan a cabo mediante la experiencia y desenvolvimiento de las
actividades diarias y estos no se encuentran documentados.
15. ¿Cuáles son las oportunidades de mejora para la empresa?
Las oportunidades de mejora de la empresa son el llevar un proceso organizacional
formal, mejorar las operaciones llevadas a cabo dentro de la misma.
16. ¿Qué procesos cree Ud. que pueden ser mejorados?
Los procesos que creo que pueden ser mejorados son los del departamento de
Administración, Recursos Humanos y Facturación y Cobranza.
• Analisis de entrevista
Luego de haberse llevado a cabo la respectiva entrevista con el propósito de ser una
herramienta que suministre información útil respecto a la situación actual de la empresa, se
pudo evidenciar que la Inmobiliaria no cuenta con una Estructura Organizacional, ya que se
manejan las de manera empírica; también se manifestó que la empresa no posee misión ni
visón que los represente y diferencie de las demás inmobiliarias; se muestra que la empresa
aún tiene oportunidades de crecimiento, posee fortalezas que le ayudan a poder mejorar su
nivel en el mercado; además se indicó que no tienen formalidad en sus procesos operativos,
lo cual está ocasionando una desorganización y un mal desenvolvimiento dentro de la
empresa.
Es por esto que se hace diseña las propuestas enumeradas en el siguiente capítulo,
respecto a la mejora de sus procesos operativos y asimismo de la estructura organizacional,
misión y visión.
85
2.1.10. Encuesta
Según el autor (García Ferrando, 1993) la encuesta es una investigación que se ejecuta
sobre una muestra determinada de personas de un conjunto más extenso, que se elabora en
relación a la vida diaria, manejando técnicas interrogativas, con el propósito de reunir un
sondeo cuantitativo respecto a particularidades objetivas y subjetivas de la población.
Luego de haber aplicado la encuesta como técnica recolección de los datos, se procede
a realizar la respectiva técnica para el análisis de los mismos, ya que la información que se
obtenga será la que muestre las correspondientes conclusiones de la presente investigación.
En los estudios anteriores se recogió información mediante la observación y la
entrevista realizada a la gerencia, pero para detectar deficiencias reales en la gestión actual de
la empresa, se considera importante recoger el punto de vista de los empleados que realizan
labor diaria de trabajo dentro de la misma. A continuación se muestran los resultados:
1. Género.
Nota 30: Elaborado por Autores
Figura 30: Género de los empleados
Dentro de la Industria Inmobiliaria, específicamente en el sector de alquiler de
bodegas se puede destacar que en su mayoría los empleados que realizan estas labores son de
género masculino. Al entrevistar a los empleados de la empresa Promociones Inmobiliarias
22
1
Masculino Femenino
86
Bame Ltda., también se pudo observar que quienes laboran en mayor cantidad son del género
masculino ocupando un 96% mientras que el género femenino solo ocupa el 4% del total de
los empleados.
2. Edad.
Nota 31: Elaborado por Autores
Figura 31: Edad de los empleados
En relación a la edad de los empleados entrevistados, se puede observar que entre el
rango de edad entre 41 – 50 años poseen un 48%, en la cual se agrupa la mayor cantidad de
personas. En segundo lugar, con un 43% se sitúa el grupo de empleados con edades que
fluctúan entre 30 – 40 años. En estas edades se ubican los empleados que poseen un grado de
menor experiencia pero que disponen de habilidades y estrategias ayudándose entre ellos.
En tercer lugar, se ubican un grupo de menor cantidad correspondiente a un 9% en
edades entre 51 – 70 años, demostrándose que los empleados con edad avanzada si pueden
ejecutar sus actividades sin que su edad sea impedimento.
1011
2
30 - 40 años 41 - 50 años 51 - 70 años
87
3. Conocimiento de los procesos de sus actividades diarias.
Nota 32: Elaborado por Autores
Figura 32: Conocimiento de procesos realizados por los empleados.
Según la encuesta realizada a los empleados de la inmobiliaria, se demuestra en un
100% que los empleados si tienen conocimiento acerca de las actividades que deben realizan
dentro de sus áreas.
4. Acuerdo/desacuerdo con las actividades que realiza.
Nota 33: Elaborado por Autores
Figura 33: Conformidad de las actividades
23
0
Si No
16
7
Si No
88
De acuerdo a la encuesta realizada, se observa que los empleados se encuentran con
un 70% satisfecho en cuanto a las actividades que ejecutan. No obstante, se detectó que un
30% no se encuentra satisfecho con la labor que realizan a diario.
5. Acuerdo/desacuerdo respecto a los procesos de las operaciones actuales.
Nota 34: Elaborado por Autores
Figura 34: Conformidad de procesos actuales
En lo que corresponde a la conformidad en cuanto a los procesos de las operaciones
actuales, el 39% siendo la mayoría de los empleados contestó afirmando una indecisión.
Seguido del 30% que estuvieron de acuerdo. Un 22% afirmó estar en desacuerdo. El 9%
correspondiendo a la minoría de empleados contestó estar completamente de acuerdo y
ninguno contestó estar completamente en desacuerdo.
Completamentede acuerdo
De acuerdo Indeciso En desacuerdo Completamenteen desacuerdo
2
7
9
5
0
89
6. Realiza funciones que no corresponden a su departamento.
Nota 35: Elaborado por Autores
Figura 35: Información de realización de procesos ajenos
Al realizar la pregunta que afirme o niegue que los empleados realizan labores que no
le corresponden, el 52% de ellos afirmó lo anterior mientras que el 48% negó está pregunta.
Los encuestados al responder “Si”, expresan que las actividades como llamadas de
cobranza, limpieza y cubrir turno de personal ausente son las que realizan fuera a las labores
que tienen a su cargo.
7. Conocimiento del departamento con el cual debe relacionarse para cumplir
sus actividades.
Nota 36: Elaborado por Autores
Figura 36: Noción del departamento para relacionarse y cumplir actividades
1112
Si No
23
0
Si No
90
Respecto al conocimiento en cuanto a qué departamento deben relacionarse para
efectuar sus labores, el 100% es decir, todo el personal contestó favorablemente sin haber
ningún empleado que responda lo contrario.
8. Problemas con los demás departamentos.
Nota 37: Elaborado por Autores
Figura 37: Inconveniente con los otros departamentos
Sé formuló esta pregunta para saber si los empleados presentan molestias dentro del
departamento donde realizan sus actividades diarias, en la cual se pudo evidenciar que el 78%
de ellos respondieron que si tienen problemas y solo un 22% respondió alegando que no
tenía.
De los empleados que respondieron “Si”, indicaron que las mayores molestias son el
retardo en salida a recaudación por demora de aviso de recorrido, así mismo la confusión al
no encontrar la información requerida, la falta de información de los cambios realizados a
tiempo y por último el retraso en actividades realizadas por cumplir con otras disposiciones.
18
5
Si No
91
9. Cree que los problemas en los procesos afectan a los clientes.
Nota 38: Elaborado por Autores
Figura 38: Posibilidad de que los procesos estén afectando a los clientes
Analizando los datos obtenidos en este ítem, el resultado en un 65% expresa que la
mayor parte de los empleados opina que los problemas en los procesos afectan a los clientes,
el 35% considera que no forman parte de la decisión de los clientes al demandar los servicios
que ofrece la empresa.
Los encuestados según su criterio, indicaron que las principales afectaciones que
tendrían los clientes son la demora en los servicios prestados y la inoportuna información en
los cambios realizados, generando desconfianza y desorganización.
10. Consideración de mejoría en los procesos
Nota 39: Elaborado por Autores
Figura 39: Posibilidad de mejoría en procesos
15
8
Si No
Completamente deacuerdo
De acuerdo Indeciso En desacuerdo Completamente endesacuerdo
15
6
2
0 0
92
Como se puede apreciar en el gráfico, se obtuvo en una mayoría de respuestas
satisfactorias que los encuestados están completamente de acuerdo en que mejoren los
procesos actuales, esto en un 65% del total. Seguido del 26% que afirmaban estar de acuerdo.
Se puede observar una pequeña parte representada en un 9% que plasmaron una indecisión en
su respuesta y por último en 0% significando ninguna respuesta para la opción en desacuerdo
y completamente en desacuerdo.
11. Alternativas de mejora
Nota 40: Elaborado por Autores
Figura 40: Opciones de mejora escogidas por los empleados.
De la información recabada, se puede apreciar que la mayoría de los empleados
figurando el 35% cree que la mejor alternativa de mejora es que cada departamento cumpla
con sus tareas y funciones asignadas, seguido del 30% que creen conveniente la disminución
de gastos. El 17% dio voto en la opción que no se mezclen las funciones. En una minoría de
votos del 9% los encuestados opinaron que mejor es la limitación de funciones a cada
empleado y se lo respete, por último, la opción otros no fueron seleccionado por ninguno de
ellos.
Que se limiten lasfunciones a cadaempleado y se lo
respete
Que no se mezclenfunciones oactividades
Que cadadepartamento
cumpla con sus tareasy funciones
Disminución en losgastos
Otros
2
4
8
7
0
93
2.1.10.1. Analisis de la encuesta
Luego de realizado el análisis de la encuesta, se puede establecer que los empleados
realizan funciones fuera de las actividades establecidas o por las que no fueron contratados,
lo cual en ocasiones genera confusión entre ellos y sus superiores ocasionando molestias e
incomodidad en el ambiente laboral, debido a la organización empírica que maneja la
empresa y la poca comunicación que existe.
Entre las propuestas de mejora para la empresa, los empleados indicaron que desde su
punto de vista recomiendan a la empresa que cada departamento cumpla con sus tareas y
funciones, así mismo como disminuir los gastos en los que incurra la misma.
94
CAPÍTULO III
3. PROPUESTA
Las empresas necesitan ser más eficientes para poder competir en el mercado actual.
La eficiencia tiene que ver con los objetivos planteados por la empresa y los resultados que se
obtienen en un periodo determinado, esta medición se denota en el uso de los recursos y su
utilización de la mejor manera posible.
Por tanto, las empresas son tan eficientes y eficaces como lo llegan a ser los procesos
realizados en la misma.
Luego de haber realizado el diagnóstico de la situación actual de la empresa y haber
aplicado las técnicas de recolección de datos, se pudieron detectar deficiencias y
problemáticas que enfrenta la empresa, debido a esto se plantean las siguientes propuestas de
mejora:
3.1. Organigrama
El uso de un organigrama dentro de las organizaciones, es relevante, debido a que
estructurar las funciones en la empresa busca alcanzar resultados y proporcionar satisfacción
social y formal. La organización formal, es aquella planeada y definida en base a los
objetivos de la empresa designada por la dirección y la cual debe ser comunicada en todas las
áreas de la empresa.
El organigrama debe facilitar la visualización de forma simple y directa de la
estructura de la empresa, donde no se incluye ninguna descripción de las funciones de los
ocupantes de los cargos. Por lo cual se propone usar organigrama por funciones para
mantener una organización formal, en función de las actividades que se llevan a cabo en la
empresa, en base a la observación realizada.
Por lo cual se plantea el siguiente organigrama como propuesta para la empresa.
95
Nota 41: Elaborado por Autores
Figura 41: Organigrama propuesto
3.2. Misión y Visión
Las empresas deben tener fijadas tanto la misión como la visión, ya que les va a
ayudar a estar enfocados y poseer mayores oportunidades, como por ejemplo poder
expandirse en los mercados en donde ofrece sus servicios/productos. Tener conocimiento y
claridad referente a lo que persigue la empresa, juega un papel importante y estratégico para
alcanzar resultados favorables tanto en la actualidad como en el fututo.
En este contexto, se desarrolló la propuesta de Misión y Visión, de esta manera se
tenga en claro lo que la empresa es en el presente y lo que desea alcanzar en el futuro.
3.2.1. Misión
Somos una compañía cuya labor es prestar servicios de calidad, satisfaciendo clientes
en la compra, venta, alquiler y explotación de bienes inmuebles, garantizando seguridad,
mantenimiento y protección, en la ciudad de Guayaquil-Ecuador.
Junta deaccionistas
Presidente
Gerente General
Administración Elizabeth Baquerizo
Facturación y Cobranza
Cecilia Baquerizo
Recursos Humanos
Carla Baquerizo
Secretaria/ Recepcionista Mariuxi Tubay
Mensajero/ Auxiliar de
Archivo
Darwin Martinez
96
3.2.2. Visión
Ser una compañía líder a nivel nacional, reconocida por su eficacia, agilidad y
confiabilidad en la prestación de servicios inmobiliarios, generando un aporte positivo a su
clientela.
3.3. Desarrollo de mejora en procesos operativos
• Plan para el departamento de Administración
Nombre del proceso: Proceso de contratación nuevos clientes
Tabla 19
Proceso de Contratación Nuevos Clientes
PROCESOS DE CONTRATACIÓN NUEVOS CLIENTES
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Operación/ actividad Recepción del cliente potencial
Operación/ actividad Atención por parte del delegado de las contrataciones de la empresa
Operación/ actividad Exposición de las necesidades requeridas del cliente al encargado de los contratos.
Operación/ actividad Manifestación de la oferta y presupuesto de los servicios ofrecidos por la empresa
Operación/ actividad Revisión de la oferta y presupuesto por parte del cliente
Decisión SI - No ¿El Cliente está de acuerdo con la propuesta?
Si: esperar respuesta del cliente respecto a la oferta realizada
No: Fin del proceso
Decisión SI - No Aceptación por parte del cliente de la oferta y presupuesto realizado.
Si: Realiza el contrato y se establecen las especificaciones como fecha, pagos, etc.
No: Invitarlo a renegociar y mejorar las oferta anteriormente planteadas.
Acepta
Si: Realiza el contrato y se establecen las especificaciones como fecha, pagos, etc.
No: Termina el proceso
Documento Firma del contrato
Operación/ actividad Salida del cliente
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota 19: Elaborado por Autores
97
Nota 42: Elaborado por Autores
Figura 42: Proceso de Contratación Nuevos Clientes
.
98
Se propone en el proceso de contratación de nuevos clientes dentro del departamento
de administración la posible eliminación de actividades que pueden ser ejecutadas al mismo
tiempo en la decisión de la aceptación de la propuesta por parte del cliente e inmediatamente
realizar la actividad de “renegociación”.
Se sugiere este cambio, ya que el proceso llevado a cabo por la empresa actualmente
da terminado el proceso en el momento en que el cliente da una respuesta desfavorable, el
mismo que será realizado con la finalidad de mejorar la eficiencia del mismo.
Esta actividad que será llevada a cabo por medio del teléfono inalámbrico, ejecutado
por la Sra. Elizabeth Baquerizo del área administrativa, en horarios de la mañana de 8:00 a
9:00 am durante 2 días posteriores a la oferta.
Tabla 20
Actividad 1 propuesta para el departamento de Administración
Renegociación
Persona
encargada Área Horario Duración Costo
Sr. Elizabeth
Baquerizo Administración 08:00 a 09:00 am
dos días
posteriores a
la oferta
$ 0
Nota 20: Elaborado por Autores
99
• Plan para el departamento de Administración
Nombre del proceso: Proceso de adecuación de bodegas por parte del cliente
Tabla 21
Procesos de adecuación de bodegas por parte del cliente
PROCESO DE ADECUACIÓN DE BODEGAS POR PARTE DEL CLIENTE
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Documentos Dirigirse por escrito a la administración ubicada en el centro
CBA adjuntando el plano, cálculos estructurales y demanda
eléctrica en el caso de requerir una acometida mayor a la
instalada.
Operación/ actividad Revisión de la solicitud realizada por Administración
Decisión SI - No Aprobación de requerimiento
Si: Emite comunicado al solicitante con autorización.
No: Aviso de rechazo de permiso.
Operación/ actividad Aviso al personal de seguridad autorizando los trabajos.
Documento Firma de autorización
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota 21: Elaborado por Autores
100
Nota 43: Elaborado por Autores
Figura 43: Procesos de adecuación de bodegas por parte del cliente
101
Dentro del proceso de adecuación de las bodegas por parte de los clientes se propone
incluir dentro de sus procesos operativos la actividad de “revisión correspondiente de la
solicitud realizada por parte de la administración”, esto debido a que en el proceso actual no
se incluye esta tarea, lo cual no permite tener claro el desarrollo del proceso y su respectiva
autorización por parte de la área respectiva.
Esta actividad se propone ser ejecutada por la Sra. Elizabeth Baquerizo, encargada del
área de Administración, al mismo momento en que el cliente requiera la adecuación. Esto se
tomará un día laborable, sin costo y se dará el aviso de aprobación/desaprobación por escrito
al responsable de la propiedad en alquiler.
Tabla 22
Actividad 2 propuesta para el departamento de Administración
Revisión de solicitud (adecuación)
Persona
encargada Área Horario Duración Costo
Sr. Elizabeth
Baquerizo Administración
En el momento
del requerimiento
Un día
laborable $ 0
Nota 22: Elaborado por Autores
102
• Plan para el departamento de Facturación y Cobranza
Nombre del proceso: Proceso de cobranza
Tabla 23
Procesos de Cobranzas
PROCESOS DE COBRANZAS
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Operación/ actividad Realizar llamadas telefónicas a los clientes
para gestionar el cobro.
Decisión SI - No Confirmación del pago
Si: India la fecha de pago
No: Insistir en llamadas adicionales al cliente
Si: Indica la fecha de pago
No: Insistir en llamadas adicionales
Decisión SI - No Insistir en llamadas adicionales al cliente
Si: Indica la fecha de pago
No: Aviso Da aviso de prohibición de
ingreso a la empresa
Operación/ actividad Visita a los clientes que confirmaron el pago
Operación/ actividad Realiza la recaudación
Inicio/ Fin Fin del proceso
Nota 23: Elaborado por Autores
103
Nota 44: Elaborado por Autores
Figura 44: Procesos de Cobranzas
Dentro del proceso de cobranzas se propone determinar la decisión de “contestación
favorable/desfavorable” posterior de la respuesta dada por el cliente luego de la tarea de
insistir en las llamadas, si ésta tiene una respuesta negativa por parte del cliente se procede a
el aviso de prohibición, con la finalidad que el proceso y sus procedimientos se encuentren
claros y el encargado de esta actividad pueda realizar el trabajo de forma adecuada; ya que en
el proceso anterior se daba aviso de la prohibición del ingreso sin establecer bien los pasos a
seguir.
Esta propuesta va a ser elaborada por la Sra. Cecilia Baquerizo, encargada del área de
facturación y cobranza, al momento de recibir la respuesta favorable/desfavorable por parte
del cliente, utilizando como recurso el teléfono inalámbrico. Luego si se recibe una respuesta
desfavorable se procederá a dar el aviso de prohibición de entrada por escrito y por vía
llamadas telefónicas. Este proceso se llevará no más de 30 minutos sin costo alguno.
104
Tabla 24
Actividad propuesta para el departamento de Facturación y Cobranza
Decisión favorable/desfavorable
Persona
encargada Área Horario Duración Costo
Sra. Cecilia
Baquerizo
Facturación y
cobranza
Posterior a la
insistencia en
llamadas de cobro
30 minutos $ 0
Nota 24: Elaborado por Autores
Adicional se propone a la empresa crear políticas y gestiones de cobranzas que
ayuden a controlar y optimizar los procesos en el departamento de Facturación y cobranza,
mejorando la eficiencia en sus gestiones.
105
• Plan para el departamento de Mensajería/Auxiliar de archivo
Nombre del proceso: Proceso de caja chica
Tabla 25
Procesos de Caja Chica
PROCESOS DE CAJA CHICA
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Operación/
actividad
Solicitar valor para compra de articulos varios
Decisión SI - No Existe monto suficiente
Si: Se emite vale de caja
No: Se emite cheque de reposición
Decisión SI - No Se emite cheque de reposición
Firma de cheque
Cambio de cheque en el banco
Documentos Se emite vale de caja
Operación/
actividad
Se entrega dinero
Documentos Se pide factura de Compra
Operación/
actividad
Se archiva copias correspondientes de factura
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota25: Elaborado por Autores
106
Nota 45: Elaborado por Autores
Figura 45: Procesos de Caja Chica
La autora (Llamoza, 2013) nos da la importancia en cuanto a la organización de
documentos, alegando que garantiza la disposición inmediata y eficaz de determinada
información: “Un archivo organizado garantiza el flujo y disposición de la información en
forma ágil y oportuna; simplifica trámites; evita la acumulación innecesaria de información;
facilita la toma de decisiones; conserva la memoria institucional” (Pág. 2). En este contexto,
se propone dentro del proceso de caja chica agregar la actividad “archivar copias
107
correspondientes de factura” con el objetivo de dar detalle del manejo correcto de los
documentos posterior a su recepción.
Este proceso planteado se llevará a cabo por el Sr. Darwin Martinez, encargado del
área de Mensajería/Auxiliar de archivo, el cual se encargará de la organización en cuanto al
archivo de las copias de las facturas en el mismo momento de ser receptada, utilizando como
recurso la copiadora de la empresa con un tiempo no mayor a 30 minutos.
Tabla 26
Actividad propuesta para el departamento de Mensajería/Auxiliar de Archivo
Archivo de copias de factura
Persona
encargada Área Horario Duración Costo
Sr. Darwin
Martinez
Mensajero/Auxiliar
de Archivo
Posterior a la
entrega de la
factura de la
compra
30 minutos $ 0
Nota 26: Elaborado por Autores
108
• Planpara el departamento de Talento Humano
Nombre del proceso: Admisión de Talento Humano
Tabla 27
Procesos de admisión de Talento Humano
PROCESOS DE ADMISIÓN DE TALENTO HUMANO
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Documentos Obtención de las carpetas de los aspirantes
Operación/ actividad Revisión de las carpetas
Decisión SI - No Selección de las carpetas de aprobación
Si: Localización de los aspirantes
No: Desecho de carpetas
Operación/ actividad Entrevista con los aspirantes
Operación/ actividad Selección de los aspirantes
Documentos Contrato de los aspirantes
Operación/ actividad Inducción de las personas contratadas
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota 27: Elaborado por Autores
109
Nota 46: Elaborado por Autores
Figura 46: Procesos de admisión de Talento Humano
110
De acuerdo a (GSH, 2015) la inducción es de vital importancia, ya que es
determinante al momento de querer conseguir la integración de los nuevos miembros en la
compañía, el cual se logra al ofrecerles información referente a la empresa, datos de su área y
puesto, para que de esta manera puedan desenvolverse en sus actividades de manera
satisfactoria en bienestar y beneficio de la compañía.
Debido a lo anteriormente dicho, se propone el proceso de inducción del personal, en
donde la persona encargada de realizar esta labor es la Sra. Carla Baquerizo, delegada del
área de Recursos Humanos. Esta actividad se llevará a cabo en horarios de 08:00 a 10:00 am
durante dos semanas consecutivas.
Tabla 28
Actividad propuesta para el departamento de Mensajería/Auxiliar de Archivo
Inducción
Persona
encargada Área Horario Duración Costo
Sr. Carla
Baquerizo
Recursos
Humanos 08:00 a 10:00 am dos semanas
$ 40,44
Nota 28: Elaborado por Autores
111
• Plan para el departamento de Administración y Secretaría/Recepción
Nombre del proceso: Registro y control de asistencia de personal
Tabla 29
Procesos de Registro y Control de Asistencia de personal
PROCESOS DE REGISTRO Y CONTROL DE ASISTENCIA DE PERSONAL
Actividades
Inicio/ Fin Inicio de proceso
Operación/ actividad Se registra el ingreso del personal
Operación/ actividad Revisión de los datos
Decisión SI - No Registro de faltas
Si: Multa correspondiente
No: Registro de datos
Decisión SI - No Justificación de falta
Si: Procede según la ley dependiendo el caso
No: Multa correspondiente
Operación/ actividad Pago correspondiente
Inicio/ Fin Fin de proceso
Nota 29: Elaborado por Autores
112
Nota 47: Elaborado por Autores
Figura 35: Procesos de Registro y Control de Asistencia de personal
Dentro del proceso de registro y control de asistencia de personal se considera que las
justificaciones reflejan importancia al trabajador, ya que una falta no justificada genera
consecuencias en su labor y así mismo la Ley determinará cuando se considera justificable.
Es por ello que se propone la “verificación de motivos de ausencia” y en ella la emisión de
algún justificativo. Luego se procederá a actuar conforme la Ley mediante el Código de
Trabajo con el propósito de no afectar al empleado.
113
Dicha propuesta será cumplida por la Sra. Mariuxy Tubay, la cual cumple labores en
el área de secretaría/recepción. Esta actividad se realizará mediante una solicitud por parte del
empleado al área de secretaría en horarios de 8:00 a 9:00 am, luego se procederá en la
verificación realizada por la administración a cargo de la Sra. Elizabeth Baquerizo,
determinando si acorde a la Ley y el Código del Trabajo es valedero el justificativo o no
teniendo una duración de dos días.
Tabla 30
Actividades propuestas para los departamentos de Secretaría y Administración
Verificación de motivos de ausencia
Persona
encargada Área Horario Duración Costo
Sra. Mariuxy
Tubay Secretaría/recepción 8:00 a 9:00 am Dos días $ 0
Sra. Elizabeth
Baquerizo Administración 8:00 a 9:00 am Dos días $ 0
Nota 30: Elaborado por Autores
Al último proceso denominado Pago de personal, no se propone ningún cambio
puesto que se considera que está establecido de manera eficaz para beneficio de la empresa y
sus trabajadores.
3.4. Reducción de Gastos
Después de haber realizado el respectivo análisis de las encuestas a los trabajadores,
en la cual la mayoría escogió como alternativa de mejora la disminución de gastos en base a
la situación que está pasando la empresa, y de haber aplicado los índices financieros tomados
en consideración dentro de este trabajo se pudo denotar una participación significante en el
rubro de los gastos en relación de los ingresos de la empresa en su comportamiento de los
periodos comprendidos entre el 2011 al 2016.
Por lo cual se cree considerable detallar propuestas de acciones que permitan reducir
el rubro de gastos dentro de la empresa con la finalidad de mejorar su gestión.
114
3.4.1. Reducción en el rubro de Gastos
En la actualidad es indispensable que las empresas independientemente del tamaño
que estas tengan conozcan claramente las características y pasos de la elaboración de su bien
o servicio que ofertan, esto para el correcto control y funcionamiento de los gastos que
incurren dentro de sus actividades con la finalidad de obtener un bien o servicio de calidad
gastando la menor cantidad de dinero disponible.
Todas las empresas buscan maximizar sus ganancias no obstante esto se puede llevar
a cabo de dos maneras, la primera incrementando los ingresos por medio de las ventas y la
segunda disminuyendo los gastos de forma que nos permita ser eficientes y obtener así una
mayor rentabilidad. Por lo cual ante la contracción existente en la demanda de servicios
dentro de la industria inmobiliaria donde se ven afectados los ingresos, se estima conveniente
trabajar con la segunda opción que es la reducción de los gastos en los que incurre la empresa
para llevar a cabo sus actividades.
Mediante el buen manejo de este rubro, la empresa puede ofrecer a sus clientes
precios razonables y asequibles y obtener una mayor rentabilidad e ingresos posibles. En la
actualidad la empresa Promociones Inmobiliaria Bame presenta una situación difícil frente a
la inestabilidad económica existente en la industria inmobiliaria, por esto la importancia de
que la empresa pueda manejar sus gastos de forma eficiente, logrando reducir este rubro para
enfrentar la época de presión económica existentes.
Los gastos que se propone reducir o disminuir dentro de la empresa se detallan a
continuación:
3.4.1.1. Eliminación de Línea fija telefónica
La empresa en la actualidad cuenta con 2 líneas telefónicas, pero ante la situación que
se está presentando en la misma se propone la eliminación de una línea fija con la finalidad
de disminuir el rubro por telefonía fija.
115
Este rubro mensualmente tiene aproximadamente un valor de $ 100 por concepto de
las 2 líneas, por lo cual el ahorro que se puede obtener de esta decisión es del 50%.
3.4.1.2. Reducción del rubro de electricidad
Dentro de las opciones para poder fomentar el ahorro dentro de la empresa se
encuentra el disminuir el consumo del rubro por electricidad. El valor aproximado por este
rubro esta dado en $ 700 mensuales entre los 4 complejos de bodegas que tiene la empresa;
por ello se propone utilizar las luces solo cuando sea necesario y apagarlas cuando no se
utilicen: zonas no utilizadas, por las noches y fines de semana. Adicional, antes de obtener un
equipo aplicar normas de eficiencia energética, que cumplan con el requerimiento del ahorro.
Se esperaría que este rubro disminuya en $480 mensual y se genere un ahorro del 31%.
3.4.1.3. Eliminación de plan corporativo con la empresa Claro
La empresa cuenta con planes corporativos con la compañía claro para los directivos
de cada departamento, así como para la actividad relacionada a la mensajería. Por lo cual se
propone la disminución de este concepto por medio de cambio de planes con costos más
bajos y que sean eficientes para las labores realizadas dentro de la jornada laboral.
Los planes contratados por la empresa están dados en un valor aproximado de $150
mensuales. Este rubro puede ser disminuido mediante la contratación de planes básicos de
$75 mensuales que cumplan con las necesidades para llevar a cabo las actividades dentro de
la empresa. En este rubro se estaría dando un ahorro del 50%.
3.4.1.4. Disminución rubro de combustibles
La correcta administración de este rubro ayuda a la empresa pueda reducir valores
ocasionados por el transporte o traslados de un lugar a otro. Para que esto se pueda llevar a
cabo se propone optimizar los recorridos y no usar dos o tres vehículos a la vez. El gasto que
se genera es de $1600 mensuales y esta propuesta pretende que se disminuya en $1280
mensuales creando un ahorro del 20%.
116
3.4.1.5. Reducción de rubro por horas extras
Una de las principales opciones que las empresas anteriormente tomaban en
consideración era el reducir el número de personal dentro de la empresa, llevando a poner en
una situación incómoda a los empleados y dar una mala imagen a la empresa. Por esto se
propone adecuar las jornadas de trabajo con la finalidad de reducir el rubro generado por
concepto de horas extras. Con esto los empleados tendrán que laborar en jornadas de 8 horas
diarias y 40 horas semanales como lo establece el Código de Trabajo. En este rubro existe un
gasto mensual de $1200, de lo cual se pretende por medio de esta propuesta disminuir en
$950 mensuales y se estaría ahorrando el 21%.
117
CONCLUSIONES
Se concluye que la industria inmobiliaria presenta en la actualidad una contracción en
su demanda en los servicios que oferta, esto dado debido a la situación política y económica
que presenta el país. Sin embargo, se pudo evidenciar un crecimiento en el número de
compañías en este mercado, generando un riesgo para la empresa.
La información obtenida a través de la observación, entrevista y encuesta fueron
fundamentales permitió identificar el estado actual de la empresa frente a la situación de la
industria, así como para lograr identificar las falencias y problemáticas relevantes en la
empresa Promociones Inmobiliaria Bame C. Ltda. Coincidiendo con el propósito de mejora
de los procesos operativos y disminución de sus gastos en la fomentación del ahorro.
Se puede concluir diciendo que la empresa mediante las propuestas establecidas en el
presente trabajo puede mejorar los procesos operativos e incrementar el ahorro mediante la
debida organización, detalle y control de sus procesos mejorando sus actividades como el
desempeño de las mismas dando facilidad a la comunicación con sus empleados.
118
RECOMENDACIONES
Se propone tomar en consideración la propuesta de llevar a cabo una organización
formal que permita mantener una planificación adecuada en cuanto a las actividades de la
empresa dando una mejor imagen institucional e identificación, esto es por medio del
Organigrama, misión y visión.
Se sugiere a la administración, analizar adecuaciones realizadas en los distintos
procesos operativos con la finalidad de poder mejorar el desempeño, comunicación, orden,
detalle y control de sus funciones y actividades.
Se recomienda examinar las medidas planteadas respecto a la reducción del rubro
gastos para poder fomentar el ahorro y que la empresa pueda mostrar un mejor desempeño
dentro del mercado inmobiliario.
119
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APÉNDICE
APÉNDICE AMODELO DE ENTREVISTA
Nombre del entrevistado(a): Ing. Dory Baquerizo de Manrique
Experiencia: Gerente de la Compañía Promociones Inmobiliarias Bame Cía. Ltda.
1. Actualmente, desde su punto de vista ¿Cuál es la situación actual del mercado
inmobiliario?
2. En la actualidad ¿Cómo ha afectado a la empresa las circunstancias actuales
mencionadas anteriormente en esta industria?
3. ¿Cuáles son las actividades que la compañía realiza dentro de la Industria
Inmobiliaria?
4. ¿Cómo describe su empresa?
5. ¿Qué productos o servicios ofrece?
6. ¿Cuál es su demanda o target?
7. ¿Cuál es su competencia?
8. ¿La empresa cuenta con una Estructura Organizacional?
9. ¿La compañía posee Misión y Visión?
10. ¿Cuáles son las fortalezas de su empresa?
11. ¿Cuáles son las oportunidades?
12. ¿Cuáles son sus amenazas?
13. ¿Cuáles son las debilidades?
14. ¿Posee la empresa procesos formales o informales?
15. ¿Cuáles son las oportunidades de mejora para la empresa?
16. ¿Cuáles procesos cree Ud. que pueden ser mejorados?
APÉNDICE BMODELO ENCUESTA
1. Su género
Masculino Femenino
2. Su edad
_____________________
3. ¿Tiene conocimiento de los pasos o procesos definidos para las actividades que se
realizan a diario?
SI NO
4. ¿Está de acuerdo con las actividades que realiza?
SI NO
5. Respecto a los procesos de las operaciones actuales, usted está: (escoja una opción)
Completamente en Completamente de
desacuerdo acuerdo
6. ¿Usted realiza trabajos o funciones que no corresponden a su departamento? Si su
respuesta es sí, mencione alguna de aquellas funciones.
SI NO
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
7. ¿Sabe usted con qué departamento debe relacionarse para cumplir con sus actividades
diarias?
SI NO
1 2 3
.
4 5
8. ¿Ha tenido algún problema con los departamentos que normalmente usted trabaja?
Mencione cuales en caso de haberlos tenido.
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
9. Desde su punto de vista. ¿Cree usted que los problemas existentes en los procesos de
la empresa afectan a los clientes? Explique ¿por qué?
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
10. ¿Cree usted que los procesos de operaciones actuales pueden mejorar?
Completamente en Completamente de
desacuerdo acuerdo
11. Proponga alternativas de mejora colocando por orden de importancia (1, 2 ,3,4 y 5)
Que se limiten las funciones a cada empleado y se lo respete
Que no se mezclen funciones o actividades
Que cada departamento cumpla con sus tareas y funciones
Disminución en los gastos
Otros
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4 5