ANLISIS DE PREFACTIBILIDAD DE 3 LOTES PROYECTO EDIFICIO APARTAMENTOSLOTE BARRIO EL BATN BOGOT, D.C.CALLE 122 No. 45A 55WICAR CONSTRUCCIONES SAS.

Presentado por:PAOLA RAMREZ GUZMNLINA FERNANDA GIRALDOSEBASTIAN PASCAGAZAMAYRA ROMERO GIRALDO

Presentado a:ING. WILLIAM H. CARRILLO R.

ESCUELA COLOMBIANA DE INGENIERA JULIO GARAVITOORGANIZACIN DE OBRASFebrero de 2015

VIABILIDAD DEL PROYECTOEste proyecto se hace viable por la coyuntura actual y por las caractersticas propias de la ubicacin del proyecto, ya que es un sector atractivo, central y con toda la consolidacin de infraestructura y servicios.No obstante es importante actuar rpido y consolidar procesos de norma que hoy rigen la construccin para desarrollar proyectos y as disminuir factores que podran afectar la posibilidad de desarrollo pues la demanda se puede copar rpidamente.A continuacin se describe el desarrollo de la metodologa planteada para este estudio.ANLISIS NORMATIVOEn la actualidad el predio se encuentra amparado por las normas impuestas por el Plan de Ordenamiento Territorial, segn NORMA POT UPZ ALHAMBRA:INDICE DE OCUPACIN: MAX 0,65INDICE DE CONSTRUCCIN: MAX 2.5ALTURA MAX. PERMITIDA: 4 PISOS+PISO COMUNAL 1ER. PISOTIPOLOGA: CONTNUASEMISTANO: SE PERMITEVOLADIZO: SE PERMITE (0.6 M)AISLAMIENTOS LATERALES: 0 MAISLAMIENTO ANTERIOR: ANTEJARDIN 3.5 MAISLAMIENTO POSTERIOR: 4,0 MUSO: VIVIENDA MULTIFAMILIARPARQUEADEROS PRIVADOS: 1 POR CADA 2 UN. DE VIVIENDAPARQUEADEROS VISITANTES: 1 POR CADA 3 UN. DE VIVIENDAPARQUEADEROS MINUSVALIDOS: 1 POR CADA 30 UN. RETROCESO SOTANO CONTRA VA: 1,50 M

LOCALIZACINBOGOT BARRIO BATNPREDIO: CALLE 122 # 45A - 55AREA DEL LOTE: 27.7m *13.1m*3 = 1088,61m2

ANLISIS DEL SECTOREl predio se encuentra ubicado en un sector consolidado correspondiente a estrato 5, con excelentes caractersticas en trminos de espacio pblico y proximidad a reas verdes, y ciclo va. En cuanto a servicios de transporte y vas de acceso se encuentra ubicado en muy buen sector debido a que su accesibilidad est determinada por vas como la autopista norte y su servicio de transmilenio, la calle 127 y la avenida Boyac, todas cuentan con servicio de transporte masivo que constituye un fcil desplazamiento hacia cualquier sector de la ciudad. Esto influir en el precio de ventas ya que este aspecto es considerado como una ventaja competitiva.ANLISIS DE LA CAPACIDAD DEL PREDIO Y REAS RESULTANTESConsiderando que en el sector las especificaciones tpicas de la construccin corresponden a un estrato 5 y un sistema constructivo de estructura convencional en concreto reforzado, fachadas de ladrillo prensado a la vista, y materiales de buena calidad, el valor del metro cuadrado de construccin se ha estimado en $1630.808, este costo se ha estimado de acuerdo a la investigacin de recientes presupuestos para proyectos que corresponden a similares caractersticas tanto de estrato como de acabados.El costo del terreno se estim en $2.100.000.000, resultando a $1929.066/m2ANLISIS DE MERCADORevisada la oferta de inmuebles similares en la zona, Encontramos que existen edificaciones de apartamentos terminadas y en construccin que ofrecen estas unidades con las mismas caractersticas, y cuyo precio de venta por metro cuadrado se encuentra entre $4750.000 y $4850.000 aproximadamente, por lo tanto se utiliz para realizar el anlisis de factibilidad del proyecto el promedio de esta cifra $4800.000. cifra, que podra reajustarse teniendo en cuenta la oferta en el momento de salir a ventas. En este sector de la ciudad, hay vivienda de tipo multifamiliar y unifamiliar, edificios con alturas hasta de 5 pisos. Cada conjunto se compone de 10 a 20 apartamentos por conjunto. Aptos entre 50 y 120m2. Apto mnimo = $237.500.000 Apto mximo=$570.000.000 Apto promedio=(85 m2) $403.000.000 Edificios sin espacios de recreacin. Sector estrato 5.

PERFIL DEL USUSARIOEl tipo de usuario al cual va dirigido el proyecto clasifica entre las siguientes variables: Ncleos familiares completos, personas independientes. Personas que compran para arrendar. Personas que buscan una ubicacin estratgica en la ciudad donde se suplan la mayor cantidad de sus necesidades, ya sea de transporte, servicios, etc. Grupos familiares con ingresos superiores a 10 SMMLV = $5.895.000 Grupos familiares capaces de cubrir la cuota inicial de la vivienda Cuota inicial del 30% apto promedio Grupos familiares con una necesidad de prstamo por parte de una entidad bancaria Nivel de ingresos capaz de soportar los egresos para las necesidades de su vida y de la familia, dejando un dinero destinado al pago de la cuota.

CLCULO DE REA DEL LOTE (Tres Lotes)

CLCULO DE REA CONSTRUIDA

Para el primer piso y los pisos tipo se procede a dejar la misma rea, es decir los apartamentos no tendrn balcn, esto con el fin de que el ndice de construccin cumpla.

9 M220 M24.41 M222 M214.4 M214.4 M214.4 M214.4 M2

CARATERSTICAS DEL PROYECTOEl proyecto propone un rea libre del 37% y un rea de ocupacin del 63%Generando amplias zonas DE VENTILACIN E ILUMINACIN (En la figura se muestran las reas aproximadas)El rea del lote 1088,61 MT2M2

rea construida cuarto de mquinas 16

rea construida Piso tipo 680,93

rea construida Primer piso 680,93

Semistano1029,66

TOTAL A.C.4450,31

El proyecto consta de UNA TORRE, de 5 PISOS Y 1 SEMISTANO. Se proponen 36 APARTAMENTOS, distribuidos de a 9 en cada piso, con rea promedio, TRES APTOS. de 92 M2 Y SEIS APTOS DE 55 M2 POR PISO. El PRIMER PISO consta de zonas adecuadas para parqueaderos, recepcin SALN COMUNAL y portera del edificio. El SEMISTANO consta de zonas adecuadas para parqueaderos y cuartos tcnicos.

Se cuentan en total con 87 PARQUEADEROS, distribuidos de la siguiente forma, 74 parqueaderos privados, 12 parqueaderos de visitantes y 1 para minusvlidos.

El edificio tiene la misma planta para el primer piso y para el piso tipo.

A continuacin se muestran el anlisis de presupuesto estimado para dar un porcentaje aproximado de la utilidad que tiene el proyecto:

CONCLUSIONES Comparando los resultados obtenidos se puede analizar que al construir el proyecto de un lote y de construir el mismo proyecto en tres lotes, el aumento de la utilidad es proporcional con el costo del proyecto, debido a que mientras en el primer caso tenamos una utilidad de $409.712.980 ahora la utilidad es de $1.670.492.089, por lo que se puede concluir que es mucho mejor cuando se tienen los recursos para llevar a cabo la construccin de un proyecto de mayor magnitud. Este aumento de utilidad tambin se debe por ejemplo a que muchas de las actividades de la obra se pueden realizar alternadamente con los mismos equipos y en general la administracin de la obra ser hecha por el mismo personal, esta es otra de las razones de porque es ms rentable un proyecto ms grande.

BIBLIOGRAFAInformacin suministrada por el Ing. William Carrillo del proyecto EDIFICIO APARTAMENTOSLOTE BARRIO EL BATN BOGOT, D.C.