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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 1
Hacia la construccin de un mapa de inversiones para detectar oportunidades de negocio en el
marco del desarrollo inmobiliario.
Alumno: Arq. Ana Ciaravino Director: Arq. Mara Laura Calle
Maestra en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios Universidad de Belgrano - Politcnico di Torino
2012-2013
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Anlisis del mercado inmobiliario en San Miguel de Tucumn: Hacia la construccin de un mapa
de inversiones para detectar oportunidades de negocio en el marco del desarrollo inmobiliario.
Alumna: Arq. Ana Ciaravino.
Director de tesis: Arq. Mara Laura Calle.
CAMPO: Economa - Urbanismo - Desarrollo Inmobiliario.
TEMA: Desarrollo Inmobiliario y oportunidades de inversin en la Ciudad de San Miguel de Tucumn.
EJES: Producto Inmobiliario - Mercado - Demanda.
PALABRAS CLAVE: Mapa de inversin - Producto inmobiliario.
PROPUESTA: Mapa de Inversin inmobiliaria para la Ciudad de San Miguel de Tucumn.
a. Analizar la coyuntura del mercado inmobiliario en la Ciudad de San Miguel de Tucumn.
b. Analizar la oferta inmobiliaria existente y sus emplazamientos.
c. Conocer el valor de la tierra y la construccin.
d. Detectar oportunidades de inversin a partir del anlisis de reglamentaciones y localizaciones
estratgicas en la Ciudad.
e. Conocer el perfil de la demanda.
f. Definir productos inmobiliarios contemplando mercado meta y localizaciones estratgicas.
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1.Abstract y metodologa......................................................................................................................4
2. Contexto y prospectiva:
2.1 La situacin de Argentina a nivel global.............................................................................................5
2.2 La situacin del mercado locativo en Argentina.................................................................................5
2.3 Prospectiva........................................................................................................................................6
3. Anlisis del mercado Inmobiliario en San Miguel de Tucumn
3.1 Ubicacin, geografa y poblacin.......................................................................................................7
3.2 Regin y rea Metropolitana..............................................................................................................8
3.2.1 Uso del suelo...................................................................................................................9
3.2.2 Estructura urbana..........................................................................................................10
3.2.3 Expansin urbana.........................................................................................................12
3.2.4 Marco Normativo...........................................................................................................13
3.3 Actividades econmicas de la Provincia..........................................................................................14
3.3.1 Producto Bruto Geogrfico Total..................................................................................14
3.3.2 Producto Bruto Geogrfico Sectorial.............................................................................15
3.4 La situacin de la construccin en la economa tucumana..............................................................16
3.4.1 Evolucin del sector de la construccin........................................................................18
4. Anlisis de Oferta y demanda en San Miguel de Tucumn. Caracterizacin socioeconmica
de la poblacin.
4.1 Condiciones de empleo....................................................................................................................23
4.2 Salarios y precio de viviendas..........................................................................................................25
4.3 Evolucin de la oferta y demanda....................................................................................................28
4.4 Caractersticas de la oferta y demanda...........................................................................................34
5. Anlisis del modelo territorial para la construccin de un mapa de inversiones para la
Ciudad de San Miguel de Tucumn.
5.1 Anlisis del modelo territorial...........................................................................................................38
San Miguel de Tucumn..............................................................................................................41
Yerba Buena................................................................................................................................52
Taf Viejo......................................................................................................................................60
5.2 Productos inmobiliarios Modelos de negocios.................................................................................64
5.3 Conclusiones del mapa de inversin...............................................................................................67
6. Desarrollo del estudio de caso.......................................................................................................69
7.Conclusiones finales........................................................................................................................73
8. Bibliografa.......................................................................................................................................74
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El trabajo se propone analizar la situacin de la oferta y la coyuntura del mercado inmobiliario en la
Ciudad de San Miguel de Tucumn para conocer el valor de la tierra y la construccin, con el objetivo
de detectar oportunidades focalizadas en localizaciones con alto potencial de desarrollo para el diseo
de productos inmobiliarios innovadores.
Se trabajar a partir del concepto de incertidumbre en el valor inmobiliario, los cambios en el
comportamiento del mercado y la escasez de fuentes de informacin, partiendo del anlisis de las
operaciones Inmobiliarias de la plaza, las propuestas existentes y sus emplazamientos para analizar las
condiciones de venta en el marco de la situacin macro y micro econmica como determinante para la
conformacin del valor de mercado.
En este sentido la articulacin entre la oferta y la demanda permitir el anlisis de alternativas para la
construccin de un mapa de inversin basado en variables que permitan el desarrollo de propuestas
sostenibles para el rea geogrfica en estudio para detectar oportunidades de negocio en el marco del
desarrollo inmobiliario.
La complejidad que representa el anlisis del mercado inmobiliario en un mbito geogrfico de gran
extensin y diversidad como lo es el Gran San Miguel de Tucumn en el actual contexto, hace
necesario enunciar las fuentes de informacin para la recopilacin de datos y el anlisis de la temtica.
En lo que se refiere al anlisis del mercado inmobiliario de la plaza, la coyuntura de la demanda y
oferta, y la caracterizacin socioeconmica de la poblacin se tomaron como base datos estadsticos e
informes provistos por entes oficiales y fuentes de probada trayectoria como entidades educacionales y
asociaciones profesionales.
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2.
En contextos con economas voltiles como la
Argentina, resulta de suma importancia
comprender la dinmica del mercado, entender
su comportamiento e interpretar la evolucin de
la demanda, precios y costos, a fin de poder
encarar emprendimientos inmobiliarios
mitigando su grado de riesgo. Asimismo,
resulta necesario comprender que la actividad
inmobiliaria est ligada a los ciclos econmicos
para poder operar y tomar decisiones en
sintona con la situacin de contexto a nivel
global y local.
Como consecuencia de la profunda crisis
ocurrida en nuestro pas en el ao 2001, se
produjo una importante modificacin en el
comportamiento de la sociedad respecto de sus
ahorros, considerando a las inversiones de
bienes races como una de las herramientas
ms tiles y seguras para el resguardo de
capital. Esta situacin, sumada a la falta de
alternativas de inversin, el descreimiento en
las instituciones bancarias producto del
corralito1, las bajas tasas de inters ofrecidas
por las entidades financieras sumado a la
escasa oferta de prstamos hipotecarios para
la adquisicin de vivienda provocaron que los
inmuebles se orientaran al mercado inversor
transformndose en bienes de cambio. Es por
ello que a consecuencia de la ltima crisis, se
modific la percepcin del riesgo en las
inversiones, resultando ms confiable invertir
"en ladrillos" en lugar de orientar los
1 En Argentina se denomin corralito a la restriccin de la libre disposicin de dinero en efectivo de plazos fijos, cuentas corrientes y cajas de ahorros impuesta por el gobierno en el mes de diciembre de 2001, y se prolong por casi un ao cuando se anunci oficialmente el 2 de diciembre de 2002 la liberacin de los depsitos retenidos.
excedentes hacia instrumentos de inversin
ms conservadores como el plazo fijo.
A nivel mundial, la crisis financiera
estadounidense y posteriormente la espaola
cuyo correlato se vincula al concepto de
burbuja inmobiliaria, fue producida en gran
medida por la exuberancia hipotecaria,
reflejada en una oferta crediticia con volmenes
de hipotecas que superaron estndares
admisibles desde lo tcnico econmico. En el
caso de la mayora de los pases
latinoamericanos, y en especial en Argentina, el
crdito hipotecario est prcticamente
ausente2; ahora bien, esta situacin que frente
a la de EEUU y de Espaa resulta a primera
vista tranquilizadora, en realidad conlleva a que
los actores intervinientes en el mercado
inmobiliario local conserven la visin de
resguardo de capital para volcarse en la
mayora de los casos al mercado locativo, por
lo que mantienen un perfil inversor y no de
usuario final. En contraposicin, el dficit
habitacional se presenta en los sectores ms
bajos alcanzando en la ltima dcada tambin
a la clase media que depende del
financiamiento para el acceso a la vivienda.
Luego del ao 2001, se puede observar un
primer perodo hasta el ao 2006, de inversin
en pozo3 destinada fundamentalmente a
emprendimientos residenciales, producto de
una demanda no objetiva e inversora, sin
2 El Mercado Hipotecario y el Acceso a la Vivienda, Juan Carlos Franceschini, BsAs, Septiembre de 2012. 3 Se denomina inversin de pozo a un desarrollo
inmobiliario que se oferta y se comienza a financiar antes de que se empiece a construir y termina con la finalizacin de la obra. El fondeo del desarrollo inmobiliario se halla compuesto por recursos de terceros, en general inversores.
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necesidad real de acceso a la vivienda, que
busc colocar sus excedentes en la
construccin. La ganancia estaba dada por la
plusvala de la tierra y futura renta.
En un segundo perodo (2006-2010) se pudo
observar un proceso de consolidacin del
negocio inmobiliario empezando a visualizarse
un incremento cada vez mayor de los ndices
de inflacin en la construccin que sumados al
alto valor de la tierra produjeron una importante
prdida de rentabilidad. Al modelo de negocio
inicial (uso residencial), surgieron otros tambin
basados en la renta, pero destinados a
complejos de oficinas, hotelera, retail, logstica,
industrias y se produjo adems un importante
aumento de la competencia.
En el periodo 2012-3, el gobierno lanz el
programa de crditos para viviendas Procrear
Bicentenario, con varias lneas de crditos
financiado con recursos del Fondo de Garanta
de Sustentabilidad y del Tesoro Nacional.
Debera evaluarse con el tiempo, si
efectivamente podr comportarse como la
nueva herramienta que posibilite a la clase
media acceder a su primera vivienda.
La compleja situacin que hoy atraviesa la
Argentina se debe fundamentalmente a la
fuerte crisis inflacionaria y a que al no existir
crditos a tasas convenientes para la clase
media, la mayora de los inversores que
financian construcciones prefieren conservar
las unidades para volcarlas luego al mercado
locativo. En funcin de este esquema el
mercado podra seguir estable, pero sin
posibilidad de acceso real a la vivienda de los
sectores medios. Esta situacin se evidencia
en la unidad inmobiliaria que los inversores
buscan a la hora de comprar e invertir,
unidades nuevas o usadas de 1 y 2 ambientes,
y que son justamente las que tienen
destinatarios seguros todo el ao (matrimonios
jvenes, solteros y estudiantes de clase media).
El escenario de acuerdo a la situacin
planteada se halla caracterizado por menores
volmenes de transacciones y una demanda
ms dbil, acompaada de un aumento en el
precio de las propiedades, producto del
incremento de los costos de construccin
consecuencia de la inflacin y la disminucin de
mrgenes de rentabilidad. A esta situacin
debe aadirse la incertidumbre consecuencia
de los controles a la compra de divisas por
parte de la Administracin Federal de Ingresos
Pblicos (AFIP), el cepo cambiario4, la
eleccin presidencial pasada, la quita de
subsidios a los servicios pblicos y la
perspectiva de una desaceleracin de la
economa. Todos stos, sern factores que
incidirn sobre la industria de la construccin y
el mercado inmobiliario de modo directo.
Estas seales demuestran un enfriamiento del
mercado, que a su vez puede llevar a los
inversores a retener unidades en funcin de no
lograr colocar en el mercado la oferta a valores
que satisfagan sus expectativas de rentabilidad.
4 Medida impuesta por el Gobierno que imposibilita la compra de divisas a los particulares.
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3.
Tucumn es la provincia ms pequea de la
Argentina. Se encuentra ubicada en la regin
Noroeste, limita al norte con la provincia de
Salta, al este y sur con Santiago del Estero y al
oeste y sur con Catamarca. Su capital es la
ciudad de San Miguel de Tucumn.
La provincia constituye el centro de la regin
Noroeste, en esta ultima residen 4.577.770
habitantes que representan el 12% de la
poblacin total del pas. La provincia de
Tucumn posee una superficie de 22.524 km2,
la poblacin, segn el censo poblacional 2010,
es de 1.448.200 personas lo que representa el
32% del total de la poblacin de la regin NOA.
Su geografa se caracteriza por la presencia de
llanuras, valles y montaas con altas cumbres
ubicadas hacia el oeste y centro noreste de la
provincia (ocupan aproximadamente el 45% de
la superficie provincial).
El paisaje tucumano presenta grandes
contrastes, ya que slo en 60 km de recorrido
se pasa de 450 metros sobre el nivel del mar
(en la llanura donde su ubica la ciudad capital)
a ms de 3.000 m.s.n.m (en la montaa).
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El territorio provincial se organiza alrededor de una robusta
estructura urbana que atraviesa la provincia en sentido norte-sur
por su regin pedemontana, sobre esa lnea se implanta el Gran
San Miguel de Tucumn y los principales asentamientos de la
provincia, en relacin directa con las caractersticas naturales
favorables y con las redes de infraestructuras viales, ferroviarias
y energticas. Gracias a su posicin estratgica y su patrimonio
cultural y edilicio, sumados a la cantidad y a la calidad de
actividades, funciones e instituciones que alberga, se ubica entre
los cuatro nodos nacionales del pas.
El Gran San Miguel de Tucumn, se define como una mancha
urbana continua conformada por distintos municipios que incluye
la capital, Yerba Buena, Banda del Ro Sal, Las Talitas, Taf
Viejo, Alderetes y El Manantial; el ncleo lo constituye la capital,
San Miguel de Tucumn, que acta como centro polifuncional con servicios de alta complejidad y
especializacin. El suelo urbano se asienta casi en las laderas de las montaas del Aconquija, a una
altitud de 450 msnm, se encuentra geogrficamente entre dos barreras naturales, al este el Ro Sal y al
oeste las Sierras de San Javier, perteneciente a la cadena montaosa del Aconquija.
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El Municipio de San Miguel de Tucumn, que por
su oferta de bienes y servicios, constituye un nodo
de referencia para una amplia zona del Noroeste
Argentino, abarca una superficie total de 90 km.
Segn el Censo Nacional 2010 su poblacin alcanza
los 548.866 habitantes (38% de la poblacin de la
provincia), cifra que crece considerablemente
durante el da dentro del horario laboral debido a la
poblacin en trnsito. El 51% de los habitantes de la
provincia viven en el rea metropolitana (Capital,
Yerba Buena y Taf Viejo), que totalizan 750.000
habitantes.
El rgimen municipal de la provincia establece que las decisiones en materia urbana tomadas por una
comuna rural deben ser autorizadas por la Legislatura provincial, mientras que el gobierno de San
Miguel de Tucumn municipio de primera tiene autonoma suficiente para tomarlas por s mismo.
La determinacin de actividades del Gran San Miguel de Tucumn est regida por variados usos de
suelo, como se observa en el grafico a continuacin, la mancha urbana se encuentra rodeada en casi
toda su extensin por reas rurales, que responden a suelos cultivados, rsticos y de vegetacin
natural, siendo una importante superficie de ella destinada a reserva natural.
1. rea Urbana 2.Citrus 3.Caa de Azcar 4. Suelo Rustico 5. Vegetacin Natural 6. Vegetacin Natural rea Reserva. 5
Dentro del rea urbana, la estructura productiva de San Miguel de Tucumn responde a la calidad de
centro administrativo, comercial, poltico y de servicios de la provincia. El uso del suelo vinculado al
aspecto econmico se refleja en los siguientes grficos, los cuales responden a:
5 Propuestas de ordenamiento territorial para el flanco oriental de la Sierra de San Javier. Instituto de planeamiento y desarrollo urbano.
FAU.UNT.
3 5
3
4
6
6
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39% Comercio (comercio, supermercados y galeras comerciales).
1% Servicios pblicos (administracin pblica, educacin, sanidad y culto, cultura y
esparcimiento).
58% Servicios (servicios, playas de estacionamiento, estaciones de servicio y
telecomunicaciones).
2% Talleres e industrias.
Fuente: Plan Estratgico territorial para la Ciudad San Miguel de Tucumn 2016.
El gran San Miguel de Tucumn se desarrolla fundamentalmente en sentido Este-Oeste. Su eje
principal lo constituye la Avenida Aconquija, Mate de Luna y 24 de Setiembre, que en direccin oeste
asciende a la sierra de San Javier cruzando el municipio de la Capital y Yerba Buena y conformando un
continuo urbano.
San Miguel de Tucumn. Con una poblacin de 548.866 personas, el departamento capital posee una
superficie de 90 km, de los cuales la mayor parte se encuentra urbanizada. El centro de la ciudad y sus
zonas aledaas (extendindose hacia el este hasta el Parque 9 de Julio) concentra la mayor diversidad
de actividades administrativas (los 3 poderes del gobierno provincial y las oficinas municipales),
comercio mayorista y minorista, establecimientos bancarios y financieros, universidades y
establecimientos educativos, estudios profesionales, centros de salud de distintos niveles de
complejidad, hotelera y gastronoma, locales de esparcimiento, museos, centros culturales y terminales
de transporte.
El sector delimitado por la Av. Sarmiento al Norte, Av. Avellaneda y Av. Senz Pea al Este, Av. Roca
al Sur y Av. Alem y Av. Mitre al Oeste conforman un rectngulo de 14 cuadras de ancho por 18 cuadras
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de largo que constituye tambin el sector ms densamente poblado (donde se concentran la mayor
cantidad de edificaciones en altura). Este sector central comprende dos de los barrios ms importantes
de la ciudad: Barrio Norte y Barrio Sur, divididos por la Avenida 24 de Septiembre.
Yerba Buena, con una poblacin de 75.076 personas, concentra actividades de carcter residencial,
complementadas con actividades comerciales e industriales asociadas a la vivienda (posee tres de los
cuatro centros comerciales de la provincia), aunque en la actualidad se percibe un importante
incremento de locales destinados a oficina, estudios profesionales, hotelera y galeras comerciales.
Este crecimiento puede asociarse a factores econmicos, sociales y naturales debido a la proximidad
con la sierra, lo que indudablemente mejora la calidad ambiental y paisajista. Este municipio cuenta con
una menor densidad poblacional al constituirse casi en su totalidad por viviendas del tipo particular que
no superan los tres niveles de altura (99,8% de la poblacin del municipio habita en viviendas
particulares). El municipio se desarrolla principalmente sobre la tradicional Avenida Aconquija, arteria a
travs de la cual se accede a la cumbre del Cerro San Javier, y donde se asientan las principales
actividades gastronmicas y comerciales. Otra va importante es la Av. Presidente Pern (paralela a la
avenida Aconquija y prolongacin de la Av. Belgrano realizada en el ao 90), la cual hoy constituye el
segundo eje ms importante que conecta el gran San Miguel de Tucumn en sentido este-oeste. Esta
avenida se abri sobre antiguos caaverales, generando una nueva perspectiva de desarrollo y
urbanizacin, la misma fue ocupndose por grupos de altos ingresos, quedando muy pocos terrenos
disponibles y en donde se asentaron grandes conjuntos residenciales, comerciales, de oficinas e
institucionales.
En los ltimos aos y por razones de seguridad, confort, demanda social y especulacin inmobiliaria se
realizaron numerosos barrios privados y countries, los que se asientan prximos a la ladera la sierra.
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Taf viejo, ubicada a 20 km al noroeste de San Miguel de Tucumn, posee 121.638 habitantes y una
superficie de 72 km2. La ciudad comenz como una villa veraniega cercana a la capital provincial,
aunque su crecimiento y desarrollo como ciudad est ntimamente ligada a los Talleres Ferroviarios,
hoy en da su actividad se centra en la agricultura, en especial el citrus.
Se encuentra muy ligada a la ciudad capital ya que muchos de sus habitantes viajan a la misma por
trabajo durante la semana.
A lo largo de las dos ltimas dcadas se verifica una importante expansin del rea urbanizada,
destacndose el eje este-oeste en direccin a Yerba Buena que responde a un modelo de expansin
que siendo lineal en sus inicios, se va complementando con loteos de parcelas de grandes dimensiones
y urbanizaciones cerradas. En el resto de las areas de expansin predominan los grupos sociales de
menores ingresos y la vivienda social. En el rea central se observa un elevado nivel de consolidacin,
pero cabe destacar el proceso de reemplazo de la vivienda individual por edificios en altura, los que en
su mayora estn destinados a residentes de altos ingresos y alquiler.
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En la grafica siguiente podemos apreciar la relacin entre la evolucin de la mancha urbana y la
densidad de poblacin desde 1986, observndose un significativo aumento de la poblacin, lo que le
correspondi en un importante aumento de la superficie de la mancha urbana, definiendo una
consecuente reduccin de la densidad.
Plan Estratgico Territorial. Avance II: Argentina Urbana.
La poblacin se distribuye siguiendo un patrn de bajas densidades, a excepcin del algunos radios del
rea central de la ciudad y en sectores aislados donde predominan conjuntos habitacionales de
vivienda social, con densidades medias. El rea de expansin hacia Yerba Buena se caracteriza por su
baja densidad. Tanto el rea central como el eje este-oeste presentan las mejores condiciones y la
periferia las mayores carencias. Para la ciudad de San Miguel de Tucumn, la cobertura general de
infraestructuras es muy alta.
Las proyecciones del crecimiento urbano para el gran San Miguel de Tucumn suponen un importante
crecimiento del consumo de suelo.
El municipio de San Miguel de Tucumn cuenta con un cdigo de planeamiento urbano, ordenanza N
2.648/98, el cual tiene como finalidad regular la urbanizacin, la ocupacin, los usos, el fraccionamiento
del suelo urbano, la preservacin de los mbitos histricos-arquitectnicos y paisajsticos y todo otro
aspecto que tenga relacin con el ordenamiento urbanstico del territorio de la ciudad.
Los parmetros que fija esta ordenanza para regular la urbanizacin tienen como fundamento la base
de datos del Atlas '95 y las "Directrices para un Desarrollo Urbano Sustentable al ao 2010 de San
Miguel de Tucumn".
Este cdigo cuenta con 52 artculos que se completan con 13 ordenanzas complementarias. A su vez,
dicho cdigo y sus ordenanzas se encuentran incorporadas a un digesto (1ra y segunda parte) que
contiene otras ordenanzas, decretos y resoluciones de uso ms general y frecuentes, y un digesto
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Ambiental que contiene normas reguladoras de actividades contaminantes, ruidos, construcciones y
desage, arbolado, etc.
La ciudad de San Miguel de Tucumn queda zonificada en distintos distritos conforme a la descripcin y caractersticas particulares de cada zona:
Distritos comerciales (C)
Distrito reas especiales (AE)
Distritos residenciales (R)
Distritos de servicios (S)
Distritos industriales (I)
Distritos de localizaciones especiales (E)
Distrito De Grandes Equipamientos (Ge)
Distrito corredor costanero (CC).
En lo que respecta a la morfologa y trazado de las manzanas en la ciudad, las mismas responden al
siguiente diagrama:
Tucumn constituye el nodo de transporte regional ms importante. A nivel de mercado interno, tanto
comercial como turstico, su ventajosa localizacin geogrfica permite llegar en un radio de solo 300 Km
a 3,15 millones de personas residentes en las provincias vecinas.
El Producto Bruto Geogrfico (PBG)6 de la provincia de Tucumn, fue para el ao 2009 de 7.335
millones de pesos, incluye una estimacin del sector informal de la economa, representando
6 PBG, mide el valor de la produccin a precios de mercado de la produccin de bienes y servicios finales.
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aproximadamente el 2% del PBI nacional. Dentro
del PBG provincial el sector productor de servicios
aporta el 65% y el sector productor de bienes el
35%.
La provincia de Tucumn genera aproximadamente
el 1,3% del Producto Interno Bruto de la Repblica
Argentina. Entre 1993 y 2008 el Producto Bruto
Geogrfico de la provincia, medido a precios
constantes de 1993, tuvo una expansin de un
71%. El crecimiento de Tucumn no fue uniforme,
esto puede apreciarse en el siguiente grafico en
donde las mayores bajas se produjeron entre el
ao 2001 y 2002, coincidiendo con la crisis de
diciembre de 2001.
La prestacin de servicios incluyendo al Comercio
es la actividad de mayor incidencia en el PBG
tucumano con una participacin de 62,8% sobre el
total, medido a precios constantes de 1993. Le
sigue en importancia la Industria manufacturera,
responsable del 18,2% del valor agregado de la
economa provincial. El tercer puesto es para
Agricultura, ganadera, caza, pesca y silvicultura,
con un 9,9 por ciento7.
La composicin porcentual, promedio, que cada
sector aporta al PBG se distribuye de la siguiente
manera: agropecuario 10%, industria y manufactura
17%, Transporte y comunicaciones 8%,
construccin 5%, comercio 18%, administracin
pblica y servicios sociales 28%, y otros sectores
(minera, canteras, financiero, luz-gas-agua, etc.)
14%.8
7 Informe econmico: Provincia de Tucumn. Cmara Argentina de Comercio. Departamento de Economa. Junio 2011. 8 Fuente: Tucumn, Centro de Inversin Productiva 2011. Ministerio de desarrollo productivo, Gobierno de Tucumn.
Fuente: Tucumn, Centro de Inversin Productiva 2011. Ministerio de desarrollo productivo, Gobierno de Tucumn.
Fuente: Informe Econmico, Provincia de Tucumn. Cmara
Argentina de Comercio. Junio 2011.
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A partir del Anlisis Regional realizado por la Fundacin de Tucumn en Diciembre de 2011 puede
comprenderse como es el comportamiento de la construccin y su lugar en la economa nacional y
regional.
La construccin es una actividad que est altamente ligada a los ciclos econmicos, y muestra una alta
sensibilidad a las variaciones de los mismos. Cuando la economa se expande, la construccin crece
por encima del PBI, por el contrario y como sucedi en las recesiones de 1995, 2002 y en menor
medida en 2009 se observo una contraccin del sector de la construccin. Junto con la reactivacin
econmica argentina, se produjo un crecimiento real de 107% entre 2004 y 2011. El sector se la
construccin se convirti en el segundo productor de bienes y servicios con mayor crecimiento despus
de la agricultura.
Empleo en el sector. La construccin constituye
un importante motor de empleo, ya sea en forma
directa o indirecta, para julio de 2011 haba
419.600 trabajadores registrados en esta
actividad en el pas. En lo que respecta al NOA,
genera alrededor de 34.000 puestos de trabajos
registrados, y considerando los trabajadores
informales la cifra podra alcanzar los 60.000
puestos de trabajo. Para la regin NOA el 10%
de los trabajadores registrados pertenecen al
sector de la construccin, mientras que a nivel
nacional la relacin alcanza el 7%.
En el grafico se puede observar los puestos
registrados en Tucumn, que supera en gran valor a las provincias de la regin.
Por otro lado, el indicador de empleo en el sector de la construccin alcanzo un crecimiento del 57%
entre los aos 2003 y 2011, y comparando con el crecimiento del sector de la industria, comercio y
servicio que fue del 37% para el mismo periodo, demuestra la importancia y el crecimiento que esta
actividad representa para el pas. Sin embargo, desde 2008 en la regin NOA viene registrndose una
tendencia decreciente en el nmero de trabajadores registrados en la construccin, la excepcin es
Santiago del Estero donde existe mucha obra pblica. Esta situacin podra relacionarse con la
desaceleracin del crecimiento de esta actividad en el periodo 2008/9 pero tambin puede asociarse a
un aumento en el grado de informalidad producto del incremento en el costo de la mano de obra.
Nmero de empresas constructoras. Constituye un importante indicador del dinamismo del sector.
En lo que respecta al NOA, las provincias de Santiago del Estero y Tucumn demuestran ser los
lugares donde mayor expansin tuvo la actividad. As mismo las provincias de Salta y Jujuy acompaan
a la regin con un incremento de ms del 50%. Si se comparan los valores acumulados de las distintas
provincias de la regin con el total del pas, se puede indicar que esta crece por encima del registro a
nivel pas. Esto demuestra nuevamente como esta actividad es un importante motor en la economa
regional.
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn -
Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 17
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn - Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
Como se aprecia en el grafico anterior, Tucumn es la provincia que ms cantidad de empresas de la
construccin posee (589 en Agosto de 2011) y con una variacin acumulada del 115% desde el ao
2006. En lo que respecta a la distribucin por actividad, el 60% son constructoras, el 34% contratistas y
el 6% subcontratistas. En cuanto al tipo de sociedad de las mismas, que pueden dar un indicio del
tamao de las empresas el 57% son personas fsicas, el 37% SRL y el 7% SA.
Financiacin. En la que respecta al financiamiento, contrariamente a su significativa expansin, la
construccin recurre en menor medida al sistema financiero. Desde la dcada del 90 existe una
tendencia decreciente de los crditos dirigidos a la actividad. El dato llamativo es que la construccin
mueve casi tanto dinero como el sistema financiero. Los factores que podran explicar el bajo nivel de
crdito bancario en la Argentina son la elevada inflacin y prdida del poder adquisitivo de la poblacin;
las crisis recurrentes que responden a ciclos de 6 a 10 aos en nuestro pas; las tasas de inters que
los bancos ofrecen para los prestamos, el efecto sicolgico que ha generado la crisis del 2001 y el
efecto del corralito que marco fuertemente a la sociedad argentina, el esfuerzo salarial y la dificultad
de calificar para la obtencin de un prstamo bancario.
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn.
Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
En este contexto y ante la imposibilidad de acceder a crditos hipotecarios para la adquisicin de
unidades por parte del usuario, se generan otras modalidades para el desarrollo de proyectos
vinculados bsicamente hacia un perfil inversor.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 18
Dentro de la temtica de la financiacin y ante la falta de prstamos hipotecarios aparecen otras formas
que en Tucumn y en el pas tuvieron gran participacin en el mercado inmobiliario.
Preventas: se realizan desde el inicio de la obra (en ocasiones antes de empezar) hasta la finalizacin
de la misma, se pactan a valor cerrado, con un plan de pagos. Este sistema que bsicamente consiste
en boletos mas cuotas de las unidades durante la obra son una importante fuente de financiacin. En
Tucumn existen muchas empresas que operan de esta manera.
Canje del terreno por metros: como contraprestacin al aporte de la tierra se le entrega al dueo de la
misma una cantidad de metros cuadrados terminados, cuyo valor en el mercado deber repagar su
costo de oportunidad ms un inters por compensar la postergacin de cobro. En la provincia muchas
empresas de la construccin se acercan a los dueos de terrenos, en particular en el rea central de la
ciudad, ofreciendo este tipo de operaciones a cambio de la intervencin inmobiliaria en su lote.
Fideicomisos al costo: Aportan capital de riesgo con la expectativa de obtener rentabilidad sobre lo
invertido. Los inversores se quedan con las unidades por las que pagaron solo el costo de producirlas,
obteniendo as todo el margen que surge entre el precio de venta y el costo de fabricacin. Este
sistema ya es muy utilizado en la provincia y pueden verse numerosos ejemplos en los medios locales
que ofrecen esta modalidad.
Para determinar la actividad del sector y su evolucin es importante interpretar distintos indicadores que
ayudan a entender la situacin actual y suponer un comportamiento futuro:
Indicador Sinttico de actividad de la
construccin (ISAC): Refleja la evolucin del
sector en base al comportamiento de un
conjunto de insumos que el INDEC considera
representativos (cemento, hierro redondo
para hormign, revestimientos cermicos,
pinturas para construccin y uso domestico,
vidrio plano, ladrillos huecos, asfalto y tubos
de acero sin costura). El consumo de
insumos se agrupa segn
una serie de cinco tipologas de obra, las
cuales se siguen en la base de entrega de
los materiales que se utilizan con mayor
intensidad.
En el grafico podemos observar como los periodos de contraccin econmica son coincidentes con la
disminucin del indicador ISAC, por lo que se advierte la elevada correlacin entre el ISAC y el ciclo
econmico:
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn -
Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 19
1994/5 coincidente en el contexto internacional a las consecuencias econmicas del "Efecto
Tequila"9.
1999/2002, crisis de diciembre de 2001 en Argentina.
2008/9, crisis internacional.
Despacho del cemento: Este insumo esencial resulta clave para determinar la evolucin del sector.
Para el seguimiento de la actividad se utiliza un indicador que elabora la Asociacin de Fabricantes de
Cemento Portland (AFCP).
La provincia de Tucumn lidera a la regin NOA, y demuestra la importancia y el crecimiento de la
actividad de la construccin:
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn - Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
Permisos de Edificacin (nmero de permisos medidos en m2): Este indicador muestra la superficie
autorizada para edificacin privada. El principal valor de esta variable es que anticipa la futura oferta
inmobiliaria. Para el NOA, la mayor cantidad de permisos de construccin se dieron en la Ciudad de
Salta, seguido de San Miguel de Tucumn. Esto evidencia que estas provincias son las ms activas en
el rubro.
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn. Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
Del grfico puede inferirse adems que los periodos de recesin econmica son coincidentes con una
disminucin de permisos, y esto se observa para San Miguel de Tucumn durante los aos 2008 y
2009.
En funcin de los resultados arrojados por el Censo Nacional Econmico 2004 podemos observar en el
siguiente grafico que, a nivel provincial, los municipios con mayor cantidad de permisos son San Miguel
de Tucumn (departamento Capital) y Yerba Buena. As mismo que la superficie fue destinada
9 La crisis econmica de Mxico de 1994.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 20
mayormente a uso residencial. Esto evidencia que estos municipios son los que lideran las actividades
inmobiliarias, y que las mismas apuntan al desarrollo residencial.
Municipio Superficie cubierta
y Permisos Superficie Permisos Viviendas Uso Uso no Permisos Uso Uso no
Trimestre cubierta residencial residencial Total residencial residencial Total
nmero m 2 nmero m2 nmero m2
Total del pas e 55.831 11.938.538 34.752 56.013 6.406.085 2.716.866 9.122.951 21.079 1.435.256 1.380.331 2.815.587
Tucumn
Total 660 290.049 597 1.644 201.914 81.987 283.901 63 2.886 3.262 6.148
Banda del Ro Sal 24 11.652 23 10 1.602 9.974 11.576 1 76 - 76
San Miguel de Tucumn 399 223.696 357 1.447 166.152 55.254 221.406 42 1.858 432 2.290
Taf Viejo 25 6.803 24 25 2.628 4.097 6.725 1 78 - 78
Yerba Buena 130 29.302 125 120 26.356 2.330 28.686 5 531 85 616
Caractersticas generales de las obras autorizadas por municipio y trimestre durante el ao 2004
Ampliaciones
Superficie cubierta
Total Construcciones nuevas
Costo de Construccin: Indicador mensual publicado por el INDEC, mide la variacin mensual tomando
en cuenta la mano de obra, materiales y gastos generales.
En la Argentina se ha mostrado una tendencia creciente de este indicador aunque sus componentes
han crecido de diferentes maneras. El componente que ms ha variado es el rubro mano de obra
debido a los reiterados ajustes salariales que debieron afrontar los empleadores producto del periodo
inflacionario en el que se encuentra Argentina actualmente. En el siguiente grafico puede notarse como
este rubro se ha despegado de los dems, en especial a partir del ao 2010.
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn.
Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 21
Desde el 2009 la Cmara Tucumana de la construccin calcula dicho ndice para la provincia, el cual ha
tenido niveles ms bajos que el Gran Buenos Aires. De todas formas se percibe un comportamiento
similar al ndice de la ICC Buenos Aires.
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn.
Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
La revista Arquitectura & Construccin, en su nmero 344 de Diciembre de 2013, valora el costo del
metro cuadrado para la ciudad de San Miguel de Tucumn: $4.890 (equivalente a USD 800 10).
Fuente: Revista Arquitectura y construccin, numero 344, Tucumn.
10 Valor tomado de la publicacin del Banco de la Nacin Argentina del da 1 de Diciembre de 2013: $6.12
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 22
En octubre de 2013, el costo de construccin y equipamiento de interiores de oficinas corporativas
verific un aumento promedio del 1,94% respecto del mes anterior. Contract, empresa regional de
conceptualizacin, diseo y construccin de espacios de trabajo, anunci los resultados del ndice
Contract para el mes de octubre de 2013. Este indicador registra el costo por m2 de construccin del
interior de oficinas corporativas, en base a tres categoras establecidas de acuerdo a la calidad de sus
terminaciones y sus instalaciones tcnicas en: Estndar Bsico, Estndar Superior y Alta Gama.
Fuente: Revista Arquitectura y construccin, numero 344, Tucumn.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 23
4.
A partir del informe econmico de la provincia de Tucumn realizado por la Cmara Argentina de
Comercio, departamento de Economa, para junio de 2011; los indicadores laborales de la regin del
NOA muestran que en lo referente a la tasa de desempleo para el conglomerado Gran Tucumn Taf
Viejo, en el primer trimestre de 2011 fue de 4,9%. Este valor implica una baja de 3,8 puntos
porcentuales en comparacin con el mismo trimestre del ao previo.
En lo que respecta a la composicin del empleo formal privado, el sector que ms trabajo genera es el
sector de comercio y servicios, representando el 58,1% del total en el ao 2009. Por su parte el sector
de la construccin aporta el 9,9% del empleo privado registrado de Tucumn.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 24
Los datos que surgen de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), difundidas por el Instituto
Nacional de Estadstica y Censos (INDEC), indican que a partir del primer semestre de 2003 se
evidencia una baja en la incidencia de la pobreza e indigencia en la poblacin Argentina. En el caso
de la tasa de pobreza, esta cada es de 47,5 puntos porcentuales y, en la de indigencia, es de 26
puntos porcentuales.
Para el total de los 31 aglomerados urbanos estudiados en Argentina la tasa de actividad es del
45,5%, la tasa de empleo del 42,3% y la tasa de desocupacin del 7,1%. En tanto la tasa de
subocupacin es del 7,4% (demandante 5% y no demandante 2,4%).
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 25
En Tucumn la pobreza ha llegado a la tasa ms baja en dcadas, siendo 4,6% de los hogares lo
que no pudieron reunir los fondos suficientes para salir de situacin de pobreza. En relacin a la
tasa de empleo es del 55,3% y la desocupacin del 4,6%.
Tomando datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC, la Asociacin Argentina
de Marketing (AAM) identific para el ao 2009 que el 10% de los hogares ms ricos retiene hoy
casi el 40% de la renta nacional, mientras que el 20% de las familias ms pobres apenas debe
conformarse con repartir el 5% de toda la riqueza que genera el pas.
En relacin a la poblacin tucumana, para el 2009 el 24% integra la clase media y alta; el 49% se
ubica en la clase baja, y el 27% estn marginados.
A partir del Anlisis Regional realizado por la Fundacin de Tucumn en Diciembre de 2011 podemos
estudiar la relacin del salario y el precio de la vivienda.
El indicador que permite demostrar la capacidad de acceso a la vivienda puede cuantificarse mediante
el esfuerzo salarial, ste demuestra la relacin entre el valor medio de un departamento estndar de
60m2 y los salarios medios del sector privado registrado.
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn - Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
En funcin del anlisis del grafico anterior, donde se compara entre 18 localidades argentinas los
valores de las viviendas y los salarios se pueden observar los siguientes comportamientos:
Existe un patrn regional en los salarios: Los ingresos ms altos se registran en las localidades
del sur, seguidas por las provincias del centro este, cuyo y finalmente NEA y NOA. Este patrn
no se observa en el precio de las viviendas, donde el comportamiento es dispar: las
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 26
propiedades mas onerosas se encuentran en CABA y Neuqun, seguidas por provincias donde
la actividades turstica es fuerte, como Mendoza, Crdoba y Salta.
Existe una mayor desigualdad en los salarios que en los valores de las viviendas entre las
distintas localidades del pas.
En lo que respecta al valor medio de un dpto. usado de 60m2, las provincias del NOA registran
los valores inmobiliarios ms bajos del pas, a excepcin de la ciudad de Salta.
En relacin al esfuerzo salarial para Tucumn, se encuentra en una categora MEDIA (la
cantidad de salarios para la compra de un inmueble entre el 2009 y 2010 es de 84). A su vez,
podemos inferir que la localidad presenta valores bajos en relacin a salarios bajos. Para el
resto de las provincias de la regin, las ciudades de Salta capital y Santiago del Estero se
ubican en una categora alta (valores altos en relacin a salarios bajos o medios), San
Fernando del Valle de Catamarca se ubica en una categora baja (valores bajos en relacin a
salarios altos y medios)
Entre el ao 2009 y 2011, los salarios crecieron ms que el valor de las propiedades. En
promedio, los salarios crecieron el 62% frente al 35% los inmuebles. Esto significo una
disminucin del precio relativo de las propiedades en relacin al salario. Ahora bien, esta suba
en los salarios puede inferirse a que estos van acompaando el proceso inflacionario en
Argentina y no significar realmente un aumento del poder adquisitivo.
Tomando una serie ms larga de valores se observa que Tucumn demuestra una tendencia
decreciente, la cual se redujo un 43% en 5 aos. Sin embargo, an con la mejora relativa de salarios, el
valor de la vivienda sigue siendo alto, teniendo en cuenta que 80 salarios equivalen a 6 aos y medio
para un trabador promedio.
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn - Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
Precio de la Vivienda.
El precio de las viviendas a estrenar, en San Miguel de Tucumn oscila en USD 1400/m2 (variando
entre USD 1.100 y USD 1.700).
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 27
Fuente: Anlisis Regional, Fundacin de Tucumn - Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn Argentina.
En unidades usadas los precios para unidades de 2 y 3 ambientes es de USD 1080/m2. Como se
observa en el siguiente grafico se mantiene la tendencia creciente en el valor de las propiedades para
la provincia.
Fuente: Reporte Inmobiliario, Buenos Aires, Argentina.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 28
En las ltimas dcadas el desarrollo urbano del Gran San Miguel de Tucumn estuvo determinado por
intensos cambios en el uso del suelo. Los sectores agropecuarios fueron disminuyendo al mismo
tiempo que creci el rea de vivienda y otros usos. Los cambios se fueron dando fundamentalmente
alrededor del rea central y a lo largo del eje este/oeste, sobre la avenida principal de Yerba Buena (Av.
Aconquija). En la dcada del 90 comenz la migracin de los sectores altos hacia el oeste de ciudad,
en donde al crecimiento residencial de uso exclusivo y permanente, se fueron sumando las
urbanizaciones cerradas y countries, impulsadas fundamentalmente por las agencias inmobiliarias y
empresas constructoras, que fomentaron un nuevo estilo de vida determinado por el status social y la
seguridad; Hacia el norte y noroeste del Gran san Miguel de Tucumn, el crecimiento se dio a travs de
barrios que construy el estado para los sectores medios y bajos.
Con la crisis de 2001, se irrumpieron temporalmente el auge de los emprendimientos residenciales, en
especial los del tipo country o barrios cerrados, y a nivel general se produjo la paralizacin de obras, la
disminucin de operaciones inmobiliarias y el aumento del valor del suelo. Los aos siguientes de fuerte
y rpida recuperacin econmica superaron los valores anteriores a la crisis. En lneas generales, la
expansin en Yerba Buena de los emprendimientos de gran envergadura (como las urbanizaciones
cerradas) se dio sobre parcelas de cultivo que ofrecieron bajos costos de compra y altos valores de
venta una vez terminadas las obras y las infraestructuras necesarias. En el ao 2007 Yerba Buena
concentraba la mayor cantidad de urbanizaciones cerradas (39 barrios privados y 10 countries), en la
actualidad, el 17% de su superficie es ocupada por urbanizaciones cerradas (sobre un total de 6,5Km2).
Como consecuencia de gran crecimiento del municipio, se produjo el desarrollo del sector comercial y
productor de bienes y servicios tendientes a abastecer esta nueva demanda residencial. El cambio ms
notable se produjo a lo largo de la va principal de acceso, donde se instalaron locales destinados a
centros comerciales, bancarios, oficinas, consultorios mdicos, y shoppings. Actualmente la avenida
Presidente Pern, que constituye el segundo eje que conecta la ciudad en sentido este-oeste est
siendo ocupada por grandes conjuntos residenciales y comerciales, sedes universitarias y escolares de
nivel primario y secundario, centros de oficinas, etc.
El gran crecimiento de Yerba Buena en estas dos dcadas ha disminuido significativamente las
relaciones comerciales y administrativas con la ciudad capital.
En la actualidad la determinacin de reas para uso residencial en la ciudad responde al proceso de
especulacin inmobiliaria y estrategias de venta. Para el caso de los countries o barrios cerrados, los
agentes inmobiliarios aprovechan las lagunas de normatividad y la ausencia de una figura legal acorde
obteniendo as importantes ganancias.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 29
Direccin de Planeamiento Municipalidad de Yerba Buena
Caractersticas de los productos inmobiliarios ofrecidos:
La Expansin de San Miguel de Tucumn en los ltimos aos creci de manera vertiginosa, impulsado
principalmente por inversiones provenientes del campo. En la actualidad existen 170 barrios
cerrados/countries y 70 edificios en proceso de construccin, en su mayora destinados al sector ABC1.
En la provincia de Tucumn podemos identificar dos importantes polos de desarrollo inmobiliario, que
atraen la mayor cantidad de inversiones:
rea Central: involucra principalmente el sector comprendido dentro de las 4 avenidas de San Miguel
de Tucumn, el cual constituye el centro histrico de la ciudad y alberga los principales atractores
institucionales, comerciales y de servicios. El rea central cuenta con ndices edilicios muy elevados
(FOT desde 6,5 a 9) que deriva en una creciente sustitucin edilicia orientada por intereses econmicos
y especulacin inmobiliaria. Este proceso provoca la prdida irreparable de gran parte de su edificacin
de valor patrimonial y este cambio continuo de unidades unifamiliares por edificios de vivienda y
oficinas en altura deriva adems en un incremento del parque automotor en el sector.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 30
Este proceso se demuestra en los siguientes grficos donde la edificacin en altura se concentra en las
secciones catastrales correspondiente al rea central (1,2,3 y4):
Fuente: Plan Estratgico territorial para la Ciudad San Miguel de Tucumn 2016.
En la zona centro, fundamentalmente en los barrios Norte y Sur, los proyectos que se comercializan
corresponden a edificios de 1 y 2 dormitorios con buenos detalles de terminacin. Esta zona adems
concentra las inversiones de fideicomisos al costo y proyectos en pozo. En lo que respecta al
microcentro, existen emprendimientos de oficinas de categora y se produjo el reciclado de galeras
comerciales.
Yerba Buena: Desarrollado a lo largo del eje oeste del Gran San Miguel de Tucumn, siendo hoy
uno de los municipios de mayor crecimiento, concentra la mayor parte de emprendimientos como ser
countries y barrios cerrados, edificios para desarrollo comercial y oficinas, sedes universitarias, colegios
y centros comerciales.
En cuanto a las dems reas de la ciudad, los bordes son los sectores que presentan las condiciones
ms desfavorables en dotacin de infraestructura y servicios, aunque la zona ubicada por la ruta 9 a las
afueras de la ciudad (comunica Tucumn con Salta), ha comenzado a crecer considerablemente y
puede asimilarse al desarrollo del Eje Panamericana en la Ciudad de Buenos Aires.
Inversiones pblicas y privadas de relevancia para la provincia:
Estas intervenciones de relevancia representan nodos generadores de nuevas ofertas y demandas, que
tienden a mejorar sustancialmente las zonas provocando un efecto derrame en sus alrededores.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 31
GRANDES PREDIOS COMERCIALES E INDUSTRIALES: Mercofrut: El Mercado de Concentracin Frutihortcola de Tucumn (1998) es el ms importante del NOA. Se encuentra en un predio ubicado al sureste de la capital. Entre 3.000 y 4.000 personas ingresan all los das de semana, y ms de 8.000 los sbados. Zona franca: El Consorcio Zona Franca Tucumn SA est ubicado a 7 km de San Miguel de Tucumn, en Banda del Ro Sal, en un predio de 25 hectreas, sobre Rutas Nacional N 9, kilmetro 1285 y avda. de circunvalacin. Adems de permitir importar y exportar con las ventajas de esta clase de territorios extra aduaneros, se ha convertido en un sitio de desarrollo industrial. Parques industriales: En las afueras de San Miguel de Tucumn, sobre la autopista de circunvalacin a 1500mts de la Av. Gobernador de campo, opera un parque industrial de 50 ha, nico en el norte del pas, ofrece depsitos, oficinas, centros de distribucin y logstica, fabricas de baja y mediana seguridad. En tanto, otro de 5 ha est en etapa de proyecto en Lules al sur de la provincia, sobre ruta 301. EDUCACIN E INVESTIGACIN: La provincia cuenta con cuatro instituciones universitarias:
Universidad Nacional de Tucumn (UNT).
Universidad del Norte Santo Toms de Aquino (UNSTA).
Universidad Tecnolgica Nacional (UTN).
Universidad de San Pablo Tucumn (USPT).
En total, disponen de ms de 20 facultades y la oferta supera las 100 carreras de grado y otras tantas de postgrado. Centro Cientfico Tecnolgico (CCT): creado en el 2007, administra los institutos del Conicet que funcionan en Tucumn. La UNT ya aprob la construccin de un nuevo edificio para alojar el CCT en el predio de El Manantial. Se tratar
de la mayor obra pblica en el NOA en las ltimas dcadas (la inversin inicial, financiada por la Nacin, rondar los 40 millones de pesos).
EDIFICIOS INSTITUCIONALES: Nueva Legislatura de Tucumn: Se ubica en el barrio norte de la capital y forma parte del conjunto arquitectnico sobre Avenida Sarmiento frente a la Plaza Urquiza, con el Teatro San Martn, el Palacio Legislativo anterior, el Casino y el Colegio Nacional.
A este conjunto se agregar la revalorizacin, como espacio de la memoria, del edificio de la ex Brigada de Investigaciones, que funcion como un centro clandestino de detencin durante la ltima dictadura, a partir del llamado a Concurso Nacional de Anteproyectos el pasado 13 de agosto de 2012.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 32
HOTELERA Y COMERCIO: Franquicias hoteleras internacionales:
Hotel Sheraton en construccin frente al Parque 9 de Julio (inversin aproximada $140 millones).
El hotel Hilton Garden Inn Tucumn forma parte del Complejo Central Tucumano (en construccin con una inversin aproximada de $130 millones), contar con un centro de congresos y convenciones, salas de entretenimientos, paseo comercial y cultural, espacio gastronmico y un teatro.
Firmas multinacionales de distribucin: En los ltimos aos se instalaron en Tucumn Carrefour (inversin de $50 millones), Wal-Mart (inversin de $40 millones) y Jumbo/Easy. Shopping centers/comerciales: Existen 3 en Yerba Buena y 1 en San Miguel de Tucumn:
Portal Tucumn Shopping inaugurado en 2004 (Jumbo-Easy con una inversin de $90 millones).
Shopping Solar del Cerro (inversin de $8 millones).
Paseo Shopping Yerba Buena (1er emprendimiento en la provincia).
En San Miguel de Tucumn dentro del Complejo Central del Tucumn, en el ex Mercado del Norte, en etapa de construccin.
Open Plaza: Ubicado en Yerba Buena sobre la Av. Pern (Minicentro comercial con 45 mdulos comerciales en renta destinados a tiendas, consultorios y oficinas).
PARQUE TECNOLGICO Y EMPRESARIAL: Altercity: ubicado en Yerba Buena, se trata del primer complejo de oficinas AAA en el Noroeste. El proyecto prev la construccin de 6 edificios en un entorno natural. En el momento dos de los 6 edificios se encuentran terminados.
OFICINA Torre San Martin 930: Constituye la ms alta del NOA. Se trata de una torre de 27 plantas distribuidas en un subsuelo, PB + 25 pisos (125 oficinas-150 cocheras). Torre Bureau Center: Se trata de una torre de 21 plantas, distribuidas en 3 subsuelos, PB + 17 pisos. La misma est ubicada el Gral Paz al 500 en la zona de Tribunales, convirtindose junto a la Torre Tribunales Park, en una de las ms sobresalientes, por diseo y tecnologa. Tribunales Park: Ubicada en la calle Lamadrid al 300, cuenta con cocheras, recepcin y estar en planta baja, y 10 pisos para oficinas. SALONES Y EVENTOS: San Miguel de Tucumn, Yerba Buena y San Javier son los tres puntos de la provincia donde se concentran ms salones y salas de eventos. Plaza Independencia: En la Capital, existen ms de 65 salas y salones (contabilizando hoteles, museos, edificios gubernamentales y de otras organizaciones) en tan slo 700 metros a la redonda de la Plaza Independencia. La capacidad vara desde salas para reuniones de 20 personas hasta salones que pueden recibir cerca de 1.000
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 33
asistentes en modo auditorio. En suma, la capacidad total de este gran centro de convenciones que es el corazn de San Miguel de Tucumn se acerca a 8.000 personas. Predio ferial: la Sociedad Rural de Tucumn constituye uno de los sitios ms apropiados para grandes eventos, en su predio de 6 hectreas La Expo Tucumn recibe la visita, cada ao, de ms 250.000 personas. Eventos sociales: Yerba Buena dispone de ms de una decena de salones para entre 100 y 1200 personas, cuya capacidad total ronda las 3.700 personas. GASTRONOMA, OCIO Y CULTURA Museos: tan slo en el microcentro de San Miguel de Tucumn hay 13 museos de primer nivel, incluyendo la Casa de la Independencia. Teatros: el centro de la Capital dispone de dos grandes teatros, San Martn y Alberdi, con capacidad para 800 y 700 personas, respectivamente. Asimismo, hay casi una decena de otras salas para entre 80 y 200 asistentes. Cines: los complejos ms modernos se localizan en los distintos shoppings distribuidos en su mayora en Yerba Buena. SISTEMA FERROVIARIO: En octubre de 2008 fueron reinaugurados los talleres ferroviarios de Taf Viejo, tras invertir $ 19 millones. Se trata de una inversin clave en el proceso de reactivacin del sistema
ferroviario regional. Con respecto al transporte de pasajeros, desde la estacin de ferrocarriles Bartolom Mitre -frente a plaza PRODUCTOS RESIDENCIALES El proceso de verticalizacion edilicia y tercerizacin hacen de la zona central la de mayor oferta de edificios de viviendas en altura, existiendo una estructura parcelaria rgida de intensa ocupacin. Con respecto a urbanizaciones residenciales cerradas como Loteos privados de grandes parcelas, barrios privados y countries, se ubican preferentemente en Yerba Buena cerca al Cerro San Javier. En materia de plan de vivienda del estado el Gobierno de la Provincia de Tucumn, junto con el Instituto Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano, ha encarado el Emprendimiento Lomas de Tafi, que en su totalidad se prev alrededor de 5.000 Viviendas, complementndose con la ejecucin de obras de Infraestructura Primarias, Secundarias, de Nexos y Complementarias, asegurndose una mayor oferta de servicios.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 34
Para comprender las caractersticas de la oferta y demanda en San Miguel de Tucumn, es necesario
estudiar ciertos aspectos que ayudan a entender los productos ofrecidos y la competencia.
Calidad del producto inmobiliario: La mayora de los productos inmobiliarios residenciales responden a
calidades Estndar o tradicionales. Las propiedades premium se ofrecen en menor medida, con muy
poca oferta de dotacin dmotica.
En lo referido a la materialidad de las obras, por lo general se utilizan procedimientos donde coexisten
estructuras de hormign armado in situ y la tecnologa del ladrillo visto, netamente arraigado a la nocin
popular, revoques, hormign visto con carpinteras de aluminio con doble vidriado hermtico, pisos
cermicos o porcellanatos, con niveles de terminacin estandar.
Anlisis tipolgico de la oferta: En funcin de la localizacin de 53 nuevos emprendimientos
inmobiliarios del tipo edificios en altura con una antigedad no mayor a 6 aos y construidos por
empresas referentes en el medio podemos observar como la localizacin se concentra en el Barrio
Norte, Barrio Sur y eje Av. Mate de Luna a la altura del parque Avellaneda de la Capital.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 35
A partir del anlisis de 36 unidades funcionales de departamentos de vivienda en San Miguel de
Tucumn se observa que ms del 40% son de 1 y 2 ambientes, ofreciendo una superficie promedio de
30 a 45 m2. Las unidades de 3 o cuatro ambientes con dependencia de servicio oscilan entre los 70 y
120 m2 respectivamente.
Podemos inferir entonces que los valores de los unidades de vivienda en edificios en altura para una
calidad constructiva standard y considerando un valor promedio del metro cuadrado en USD 1.40011 es
para unidades de entre 1 y 2 ambientes de $260.000 a $500.000 y en unidades de 3 a 4 ambientes con
o sin dependencia de servicio $600.000 a $1.000.000 aproximadamente.
Nivel de equipamiento: En la mayora de los emprendimientos en la Ciudad de Buenos Aires los
"amenities"12 se volvieran un requisito fundamental para las nuevas construcciones por una cuestin de
competencia. Un edificio sin servicios compite en inferioridad de condiciones con el resto de la oferta en
ciertas localizaciones.
En edificios de vivienda se ofrecen pileta de natacin, solrium, parrilla, saln de usos mltiples,
gimnasio, laundry, sala de cine, sauna, sala de relax, cancha de tenis, sector con juegos de nios, bar,
servicio de seguridad y concierge, entre otros.
En complejos o edificios de oficinas se ofrecen servicios corporativos de alta gama como business
Center (con equipamiento como pantalla elctrica, audio y wireless), restaurante y restobar (que
generan puntos de reunin y encuentro), centro de convenciones con salas de usos mltiples
preparadas para realizar todo tipo de eventos, sede bancaria, parking, servicio de seguridad 24hrs,
entre otros.
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Equivalente a $8.400 pesos tomando como valor el dlar publicado por el BNA en Diciembre de 2013 en $6,12 12 La palabra se utiliza para hacer referencia a los servicios adicionales de uso comn que se ofrecen a los usuarios.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 36
Hoy existe un nuevo mercado en los edificios que califican bajo los estandares LEED Leadership in
Energy and Environmental Design. Estas normas aseguran la sustentabilidad del edificio, con ahorro
de energa y tratamiento ecolgico de todos sus componentes.
En San Miguel de Tucumn la oferta de este tipo de servicios es mucho ms reducida y se corresponde
con edificios de gran envergadura y categora. En el segmento residencial se ofrecen en general pileta
de natacin, solrium, quincho y en algunos casos laundry.
Desarrollador: Ser desarrollador implica asumir un rol diferente frente a un negocio inmobiliario y
considerar aspectos de distintas profesiones que se ven involucradas en el mismo (arquitectos,
ingenieros, brokers, constructores, inversores). Su tarea implica evaluar las fortalezas, oportunidades,
debilidades y amenazas de un determinado emprendimiento, as como tambin disminuir los riesgos.
Debe tener una mirada global e innovadora a partir de la generacin de nuevos productos. Debe poder
detectar oportunidades y convertirlas en realidad a partir de la implementacin de un plan de trabajo.
Debe poder evaluar la viabilidad del negocio, analizar su factibilidad tcnica, econmica y comercial,
contar con las herramientas necesarias que le permitan estructurar financieramente el proyecto y
conocer del gerenciamiento de obras, marketing y los aspectos legales e impositivos, entre otros.
Es importante considerar que el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios implica adems la
participacin de una multiplicidad de actores: desarrollador, inversor, constructor, arquitecto y
comercializador. En muchos casos algunos estos actores pueden estar reunidos en una misma figura.
Quin construye en Tucumn? En general, los proyectos arquitectnicos se hallan en cabeza de
estudios de arquitectura que se involucran con una empresa comercializadora y una constructora. Es
decir, la figura de desarrollador est centrada en el estudio de arquitectura. Pero tambin se
encuentran casos en donde el estudio de arquitectura y la comercializadora suelen ser la misma figura,
y son los mismos estudios de arquitectura quienes promocionan sus emprendimientos. Tambin es
frecuente encontrar empresas constructoras que encaran los proyectos como desarrolladores y se
asocian a distintos estudios de arquitectura para el diseo de sus emprendimientos, siendo adems
ellos mismos quienes se ocupan de la comercializacin de las unidades una vez finalizada la obra.
Marketing: Para Philip Kotler Marketing es un proceso social y administrativo mediante el cual grupos
e individuos obtienen lo que necesitan y desean a travs de generar, ofrecer e intercambiar productos
de valor con sus semejantes"
En la Actualidad existe una sobrecarga mental y sensorial en donde la poblacin recibe un bombardeo
constante de publicidad a partir de un consumo de medios en paralelo. Se produce entonces un
rechazo a la publicidad. El marketing 3.0 toma en cuenta lo que piensa y requiere el consumidor para
ofrecer productos basados en los valores. Se cubren varios aspectos del consumidor, incluyendo sus
emociones (como motor de decisin).
El concepto evolucion a partir del Marketing que se centraba nicamente en el producto, con una
comunicacin unidireccional, y luego de un marketing que tena como eje al consumidor destacando la
interaccin:
1450-1900: publicidad impresa.
1920-1949: Los nuevos medios TV y radio.
1950-1972: El marketing florece (publicidad televisiva/Telemarketing).
1973-1994: La era digital (celular, computadoras, internet, e-mail).
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 37
1995-2002: La burbuja punto.com (yahoo, Google, MSN, blogs).
2003-2012: Inbound marketing (LinkedIn, MySpace y Facebook, Twitter)
Estrategias de comercializacin: La competencia del mercado impone la necesidad de destacar el valor
de los productos inmobiliarios utilizando distintas herramientas de promocin. La estrategia comercial
estar dirigida a posicionar el producto a un nivel socioeconmico determinado, dentro del target
identificado: inversor activo, pasivo, usuario final comprador o inquilino, extranjeros, etc (a quin se
dirige el producto?).
La determinacin de la estrategia de comercializacin adecuada depender del producto inmobiliario y
la identificacin del destinatario (venta en pozo/venta a inversores, venta por fideicomisos, venta a
usuarios finales, venta de productos de lujo, compradores con necesidad de financiamiento), as como
tambin comprender los distintos factores que intervienen en la decisin de compra de un producto
inmobiliario, como ser la confiabilidad del desarrollador, el anhelo de una mejor calidad de vida, la
capitalizacin futura a partir de la valorizacin de un bien, etc.
En la mayora de las transacciones inmobiliarias, la compra de una propiedad no es un hecho menor,
es algo transcendente que genera una experiencia inolvidable y en muchos casos la ms importante de
la vida de un ser humano. Se debe trabajar entonces en hacer de esta operacin una experiencia
memorable y positiva.
Estrategias:
Elementos de promocin tradicional:
Cartel
Aviso
Folleto
Show-room
Venta Directa:
Inversores
rea de influencia
Grupo de afinidad.
Arquitectura verstil y configuraciones personalizadas.
Creacin de Marca: Entendiendo a la misma no como un simple logotipo, sino
representando la visin de una empresa, la fuerza propulsora que permite diferenciar a
una empresa de sus competidores.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 38
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En funcin al anlisis del mercado inmobiliario y la localizacin de las distintas inversiones pblicas y
privadas de relevancia, considerando la escala de los mismos y el rea de influencia pueden
determinarse zonas consolidadas y con potencial de desarrollo, para la generacin de diferentes
productos inmobiliarios en el marco de modelos de negocios sostenibles.
Se estudiaron los 3 municipios ms importantes del rea metropolitana de Tucumn:
A. San Miguel de Tucumn:
1. rea Central.
2. Polo cultural, comercial y administrativo.
3. Polo residencial Barrio Norte.
4. Polo oficinas y residencias apto profesional.
5. Polo hotelera/residencial.
6. Polo comercial, gastronmico y residencial.
7. Polo 24 Septiembre y Av. Mate de Luna.
8. Polo logstica.
B. Yerba Buena:
1. Polo Avenida Pern
2. Polo Avenida Aconquija.
3. Polo residencial countries y barrios cerrados.
C. Taf Viejo:
1. Polo Ruta 9 y grandes urbanizaciones.
2. Polo Lomas de Tafi.
Se identificaron los siguientes polos de desarrollo:
Polo logstica:
A partir del Mercofrut, zona franca y el parque industrial en el eje norte-sur, al este de la capital.
Polo Cultural:
En la Zona de la Plaza Independencia puede distinguirse una zona consolidada donde abunda
la oferta de hoteles, museos, edificios gubernamentales y de otras organizaciones.
En la Zona de la Plaza Urquiza con la intervencin de la nueva legislatura, la remodelacin de
la plaza, los edificios de importancia cultural como el Teatro San Martin, el Casino de Tucumn
y el Colegio Nacional, sumado a la futura revalorizacin, como espacio de la memoria, del
edificio de la ex Brigada de Investigacin, genera un polo ya consolidado pero aun en
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 39
crecimiento de fuerte presencia gastronmica y de edificios de vivienda de categora. Este
sector podra generar el crecimiento por efecto derrame/desborde de la zona de Av. Sarmiento
hacia el Norte de la ciudad hasta la calle Italia o Uruguay, un espacio urbano de menor
densidad, con disponibilidad de lotes y que podr, de este modo mejorar su calidad espacial.
Polo de Oficinas:
En Barrio sur, prximo al edificio de Tribunales, presenta una zona ya consolidada pero con
desarrollo de edificios de vivienda apto profesional o bien edificios de oficinas nicamente.
Podemos mencionar intervenciones como Tribunales Park o Bureau center.
Nuevo Polo comercial, gastronmico y residencial:
A partir del complejo central Tucumano, en la zona del ex mercado de abasto. Este sector de la
ciudad ofrece terrenos y lotes con posibilidad de generar negocios inmobiliarios a partir de la
proximidad al mercado.
Polo Avenida Pern: Ya generado y en estado de consolidacin a partir de nuevos conjuntos
residenciales, countries, campus escolares y universitarios, complejos comerciales y Oficinas.
Polo Ruta 9: Polo en desarrollo a consolidarse con un planteo similar al eje de Panamericana
en la provincia de Buenos Aires.
Polo Eje 24 de septiembre - Avenida Mate de Luna:
Este eje presenta sub zonas en todo su recorrido, pudiendo destacarse el sector ubicado en
Capital frente al parque Avellaneda y cercano al Complejo Central Tucumano con
emprendimientos de viviendas en altura.
El eje entre las avenidas Ejercito del Norte y Amrica presenta fuerte presencia residencial con
nueva oferta de dplex y condominios.
Otros:
o La localizacin de edificios de vivienda se concentra en el barrio norte, barrio sur y eje
Av. Mate de Luna a la altura del parque Avellaneda de la capital. Muchos
emprendimientos encaran sus proyectos con edificios de vivienda apto profesional, lo
que les permite mayor flexibilidad.
o Vivienda del tipo dplex, o condominios de menor densidad se da fundamentalmente
en el eje este-oeste entre las avenidas Pern/Belgrano y Aconquija/Mate de Luna y sus
inmediaciones.
o La zona de la Plaza Urquiza, de fuerte inversin y presencia institucional, podr generar
un efecto multiplicador de productos destinados a oficinas, especialmente destinadas
uso jurdico, as como tambin emprendimientos y locales gastronmicos. Esta
situacin ya sucede en la zona de tribunales en el Barrio sur de la capital (torre Bureau
Center, Tribunales Park, San Martin 930, etc).
o Grandes cadenas multinacionales de distribucin como Jumbo-Easy, Wallmart y
Carrefour son zonas generadoras desarrollo.
o Polo Lomas de Tafi: a consolidarse a partir de la urbanizacin por parte del Estado de
este sector de la ciudad.
o El eje en Yerba Buena, ya consolidado, presenta oferta gastronmica, oficinas,
consultorios mdicos, centros comerciales, sedes bancarias, etc. Este sector est
creciendo hacia las primeras calles paralelas empujando al sector residencial a alejarse
de la Avenida por ruidos, trfico y congestin.
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HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES 2012-13 40
A partir del anlisis de las zonas y del mercado se podr encontrar una oportunidad de negocio
atendiendo a los nichos y demandas insatisfechas, aprovechando los excedentes de la poblacin en
actividad econmica, especialmente del sector agropecuario. Es necesario leer las zonas que no tienen
ofertas para entenderlas como una oportunidad de inversin y articular la demanda con la oferta de
nuevos productos:
Residencial:
Productos para usuarios finales (compradores):
Tener en cuenta calidad del producto, imagen, vecindario, marketing.
Edificios de vivienda en altura en zonas cntricas.
Condominios/Duplex. Producto diferencial para usuarios de casas que
no desea vivir en edificio de viviendas en altura en la zona cntrica.
Productos para alquiler (inquilinos):
Tener en cuenta la ubicacin, infraestructuras, accesos, equipamiento.
Unidades para estudiantes universitarios. Oportunidad de padres de
provincias vecinas que compran unidades para sus hijos.
Unidades chicas (1 y 2 ambientes) en zona cntrica.
Urbanizaciones residenciales cerradas: Loteos privados de grandes
parcelas.
Canje Tierra. Deteccin de terrenos para desarrollos inmobiliarios. Dueos de
tierra urbana o suburbana.
Oficina:
Edificios de oficinas. Unidades apto profesional en edificios de vivienda.
Restauracin de viviendas o PH para consultorios mdicos, oficinas, empresas,
estudios profesionales para alquiler.
Industria y Servicios:
Parques industriales.
Logstica (alquiler de m3).
Depsitos.
Otros:
cocheras. Alquiler de cocheras para pblico que trabaja en zona cntrica o en
ejes comerciales de Yerba Buena. Dueos de departamentos en zona cntrica.
Branded Residences (departamentos residenciales de jerarqua con la
particularidad de permitir a sus propietarios disfrutar las prestaciones de un hotel
de lujo).
Predios feriales. Unidades de alquiler.
-
Oficina Vivienda Comercio Cultura Educacin Inves. Hotelera Institucional
Bar
rio
No
rte
4.
5.
7.
1. rea Central
3. Polo Residencial Barrio Norte
2. Polo Cultural, comercial y
administrativo.
4. Polo oficinas y residencias apto
profesional
5. Polo Hotelera/Residencial
6. Polo Comercial, Gastronmico y
Residencial.
7. Polo 24 Septiembre y Av. Mate de
Luna.
8.
8. Polo Logstica 2.
2.
3.
8.
8.
6.
Bar
rio
Su
r
1. (rea Central)
HACIA LA CONSTRUCCIN DE UN MAPA DE INVERSIONES -2012-13 41
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1. rea Central
En la zona centro (barrio norte y
barrio sur), los proyectos que se
comercializan responden en mayor
medida a edificios de 1 y 2
dormitorios con detalles de
terminacin estndar. Hay algunos
emprendimientos que responden a
categoras de Alta Gama.
En lo referido al rubro comercial y de
oficinas, en el micro centro se produjo
el reciclado de las galeras
comerciales y en Barrio Sur se han
construido emprendimientos de
oficinas de categora.
Propuestas:
Desarrollo Residencial Estndar. Restyling (retail) Desarrollo Oficinas Alta Gama.
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Oficina Vivienda Comercio Cultura Educacin Inves. Hotelera Institucional
Barrio Norte
Barrio Sur
HACIA LA CONSTRUCCIN DE UN MAPA DE INVERSIONES -2012-13 42
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En la Zona de la Plaza Independencia podemos distinguir una zona consolidada donde abunda la oferta de hoteles,
museos, edificios gubernamentales y de otras organizaciones. En el corazn de la ciudad, la Plaza Independencia es
el principal paseo pblico y alrededor de ella se elevan los edificios ms relevantes de la historia tucumana.
Paseo de la Independencia: proyecto de renovacin de parte del casco histrico de San Miguel de Tucumn, ms
especficamente la zona circundante a la Casa de la Independencia.
Eje
25
de
May
o
Oficina Vivienda Comercio Cultura Educacin Inves. Hotelera Institucional
VALOR INDICATIVO TERRENOS ($/m2) ZONA CENTRO NORTE: Max. $8.000-Min $4.900 /m2 (*)
Desde Balcarse a Catamarca y Mendoza hasta San Juan
1- Plaza Independencia, 2- Casa de Gobierno, 3- Casa Padilla, 4- Museo Folklrico, 5- Peatonal, 6- Correo, 7- Centro Cultural, 8- Iglesia y Convento
San Francisco, 9- Caja Popular, 10- Jockey Club, 11- Hotel Plaza, 12- Federacin Econmica de Tucumn, 13- Casa Rougs, 14- Iglesia Catedral, 15-
Casa Nougs, 16- Secretara de Turismo, 17- Museo de Bellas Artes, 18- Iglesia Santo Domingo, 19- Casa Histrica, 20- Museo Avellaneda, 21-
Biblioteca Sarmiento, 22- Pea El Cardn, 23- Iglesia de la Merced, 24- Poder Legislativo
(*) Fuente: Peridico Mercado Inmobiliario y Construccin, Edicin 34, marzo 2013, Tucumn.
2. Polo cultural, comercial y administrativo
HACIA LA CONSTRUCCIN DE UN MAPA DE INVERSIONES -2012-13 43
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En la Zona de la Plaza Urquiza con la intervencin de la nueva legislatura, la remodelacin de la plaza
Urquiza, los edificios de importancia cultural como el Teatro San Martin, el Casino de Tucumn y el Colegio
Nacional, sumado a la futura revalorizacin, como espacio de la memoria, del edificio de la ex Brigada de
Investigacin, genera un polo ya consolidado pero aun en crecimiento de fuerte presencia gastronmica y de
edificios de vivienda de categora. Este sector podr generar el crecimiento por efecto derrame de la zona de
Av. Sarmiento hacia el Norte de la ciudad hasta la calle Italia o Uruguay, un espacio urbano de menor
densidad, con disponibilidad de lotes y que podr mejorar su cualidad espacial.
VALOR INDICATIVO TERRENOS ($/m2) B Norte: Max. $12.000-Min $8.000 /m2 (*)
(*) Fuente: Peridico Mercado Inmobiliario y Construccin, Edicin 34, marzo 2013, Tucumn
2. Polo Cultural, comercial y administrativo
Oficina Vivienda Comercio Cultura Educacin Inves. Hotelera Institucional
Eje
25
de
May
o
HACIA LA CONSTRUCCIN DE UN MAPA DE INVERSIONES -2012-13 44
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Oficina Vivienda Comercio Cultura Educacin Inves. Hotelera Institucional 45
3. Polo Cultural, comercial y administrativo