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Sumario

2 de agosto de 2019

Los empresarios no ven turbulencias en el corto plazo y mejoran sus expectativas

El espectro del atraso del dólar y sus efectos políticos

Aluvión de monopatines: el mes próximo habrá 4000 dispositivos en las calles

Plazos fijos con olor a elecciones: grandes inversores se quedan en pesos y los chicos

van al dólar

Ladrillo en crisis: ya hay rebajas de 20% y se complica la venta de departamentos “a

estrenar”

El banquero de real estate: cómo lograr rentabilidad de dos dígitos

informe de prensa 2 2 de agosto de 2019


02/08/2019 - La Nación - Nota de tapa

Los empresarios no ven turbulencias en el cor-to plazo y mejoran sus expectativasLa Encuesta Expectativa de Ejecutivos IDEA reveló que 78% de los empresarios consideró que estará mejor entre mayo y octubre de este año y que las variables macoreconómicas se mantendrán estables“Los empresarios no están esperando turbulencias”. Así se explica el optimismo que manifestaron, en medio de un proceso electoral, los consultados en la Encuesta Expectativa de Ejecutivos IDEA que D’Alessio IROL realiza periódicamente para IDEA, presentada hoy.Según el informe, al 55% de los 212 empresarios consultados el primer semestre de este año les fue me-jor que el anterior y solo el 14% considera que está peor. La perspectiva mejora a futuro: el 78% cree que próximo semestre lo encontrará en mejores condiciones ayudado por la estabilidad cambiaria, entre otros factores.Pese al agitado momento político y económico, los hombres y mujeres de negocios anticipan un perío-do de relativa estabilidad e incluso de mejora en la mayoría de los ítems sondeados. Tanto respecto del dólar, como de las tasas de interés y el riesgo país, los ejecutivos creen que se mantendrán estables hasta octubre o que habrá solo pequeñas oscilaciones, incluso cuando quedan por atravesar las elecciones primarias. En el caso del dólar, esa opinión es la del 83% de los consultados; en el caso de las tasas, del 60% y en el del riesgo país, del 59%.“El andamiaje y la infraestructura que tiene el Gobierno es entendida por los empresarios como sufi-ciente para mantener la calma al menos hasta octubre”, sostuvo el economista Luis Secco, que estuvo junto a Eduardo D’Alessio en la presentación del informe, que cubre el período mayo-octubre de 2019.El 43% de los consultados consideró que las exportaciones aumentarán y el 46%, que se mantendrán estables. Respecto de la inversión, el 47% anticipó que aumentará dentro de su empresa y el 37%, que no se modificará. “Esto es muy bueno que suceda porque la inversión está en un piso histórico, en torno al 13,5% del PBI, cuando en el mundo se ubica alrededor del 25%. En un clima más positivo, debería reac-cionar”, sostuvo Secco. La inversión estimada para 2019 como porcentaje de la facturación se ubicó en un promedio de 13%, exactamente igual que en la medición anterior, para el período noviembre-abril de 2019.Respecto de las ventas, el 70% de los socios consultados de IDEA consideró que aumentará en los próxi-mos 12 meses. “Esa es la madre de todas las batallas”, dijo D’Alessio. “Tiene que ver con el humor gene-ral. Cuando un empresario ve que va a vender, le genera un optimismo y un buen humor que se vuelca al resto de las cosas”, completó.Con relación al empleo, el 39% anticipó que aumentará su dotación de personal y solo el 16% cree que se disminuirá. Según explicaron los especialistas, esto se relaciona también con una situación de “des-empleo estructural” dentro de las empresas, sobre todo las de servicios: el 80% tienen puestos sin cubrir por dificultades para conseguir los perfiles que buscan.Tanto en empresas pequeñas como grandes, el 40% de los ejecutivos consideró que aumentará su ren-tabilidad, mientras que el 22% anticipó que disminuirá. En comparación con las expectativas medidas en la encuesta anterior, hubo un cambio de signo: antes había una mayoría que anticipaba pérdida de rentabilidad.Con respecto a las expectativas y tomando como referencia un índice que va de 0 (“mucho peor”) a 100 (“mucho mejor”), el promedio de la visión de los hombres de negocios fue de 70 y se ubicó entre los más altos de los últimos 11 años. Después de la frustración de 2018, los ejecutivos aprendieron la lección y moderaron las expectativas para el primer semestre de 2019 y la realidad les respondió favorablemente. Las expectativas para la primera parte de este año se ubicaron en 58 y la evaluación del período, revela-da hoy, estuvo tres puntos por encima: en 61.


Demandas y preocupacionesLos hombres y mujeres de negocios señalaron como principal factor para aumentar la competitividad del país y “tema urgente a mejorar” la reforma impositiva. “Esto tiene características de clamor -dijo D’Alessio-. Dos de cada tres empresarios dicen que no da para más este sistema de acumulación de impuestos que recae sobre el sector formal”. Los empresarios también señalaron como prioritaria la reforma laboral y la baja de inflación.Al mismo tiempo que señalaron la presión tributaria como su principal preocupación, empresarios apuntaron al déficit fiscal como el origen fundamental de los problemas actuales de la Argentina. “¿Cómo se reconcilia esto?”, preguntaron los expertos. “¿Cómo bajar los impuestos, dar bienes públi-cos como justicia, educación, seguridad, que también creen que son cosas a mejorar del país y reducir al mismo tiempo el gasto? Una solución posible sería agrandar la economía, pero parece complicado”, sostuvieron.

02/08/2019 - www.lanacion.com.ar

El espectro del atraso del dólar y sus efectos políticosFernando LabordaEs claro que, con sus declaraciones de los últimos días, Alberto Fernández ha intentado reinstalar el tema de la economía en la arena electoral. De ese modo, buscó encarrilar una campaña desordenada y deslucida de la principal fuerza opositora, que ha venido reflejando la falta de una conducción unifica-da.Superada la confusión inicial que el propio candidato presidencial del Frente de Todos generó al ad-vertir que dejaría de pagar los intereses de las Letras de Liquidez (Leliq) que emite el Banco Central, cuando en realidad quiso decir que buscaría bajar sensiblemente las elevadas tasas que esta entidad les paga a los bancos, el único beneficio para Fernández fue que abrió un debate sobre una debilidad del gobierno de Mauricio Macri : el pago de tasas insostenibles para evitar una nueva disparada del dólar. Sin embargo, también con sus críticas apreciaciones sobre una presunta subvaluación del billete nor-teamericano, dio a entender que, si el kirchnerismo llegara al poder, habría una devaluación del peso aún mayor.La estabilidad de la cotización del dólar de los últimos meses le ha permitido al Gobierno mejorar las ex-pectativas de la ciudadanía. Si bien en julio la moneda norteamericana creció algo más del 3%, su valor actual (45,40 pesos) es hoy prácticamente igual al que tenía hacia fines de abril. Fernández puso sobre el tapete el fantasma del atraso cambiario.En el Gobierno se señala que no puede existir atraso cambiario en un mercado libre, en el que los va-lores están en equilibrio. Se trata de una apreciación que no es compartida por economistas cercanos a posiciones liberales y, por lo visto, tampoco por el postulante presidencial kirchnerista. El consultor Agustín Monteverde, docente de la Universidad del CEMA y consejero de la Fundación Libertad y Pro-greso, sostiene que el actual régimen cambiario tiene muy poco de libre, por cuanto la política mone-taria y financiera están orientadas a controlar el tipo de cambio, como lo demuestran las altas tasas de interés del orden del 60% que se están pagando por las Leliq y el aproximadamente 50% que están abo-nando los bancos por plazos fijos a 30 días.Desde el Centro de Estudios de la Nueva Economía (CENE) de la Universidad de Belgrano, que dirige el extitular del Indec Víctor Beker, se dio a conocer en estas horas un informe que da cuenta de que el tipo de cambio real llegó a fines de junio al mismo nivel de diciembre de 2015, tras el levantamiento del cepo cambiario por el gobierno de Macri.


De acuerdo con este estudio, tomando un valor equivalente a 100 para el dólar en el primer mes de Ma-cri, la moneda estadounidense llegó a estar en 129,46 en septiembre de 2018 y descendió hasta 100,37 a fines de junio, tras caer un 7% con respecto al mes anterior. El tipo de cambio real se calcula tomando como base el valor del dólar en diciembre de 2015 y se estima su evolución comparándolo con el au-mento del índice de precios al consumidor para el rubro servicios.Más allá de la probable intención del candidato presidencial de Cristina Kirchner de acelerar la incerti-dumbre económica para complicar la situación del oficialismo y obtener un rédito electoral, no pocos economistas admiten que, así como las Leliq le han servido al Gobierno de ancla cambiaria, también su nivel de tasas de interés resulta insostenible. El problema que plantea Fernández es real, independien-temente de que la gestión nacional kirchnerista haya contribuido mucho a los actuales problemas de financiamiento.La masa de Leliq supera los 1,2 billones de pesos. Medidas en dólares, representan alrededor de 26.000 millones de dólares y arrojan un ratio superior a las reservas disponibles del Banco Central. Puede tra-tarse de una bomba de tiempo semejante a otros instrumentos del pasado, como las Lebac.Sin embargo, puestos a elegir entre Macri y Fernández, los operadores del mercado financiero confían mucho más en el primero. Fundamentalmente, porque el actual gobierno ha demostrado un apoyo internacional que ha sido decisivo para apagar el incendio que se le declaró hacia abril del año pasado, cuando quedó de manifiesto la crisis de financiamiento.Hay una creencia generalizada en el mundo financiero en que un triunfo electoral de los Fernández acentuaría la probabilidad de una más fuerte devaluación del peso y de un nuevo estallido inflacionario y en que, si Macri es reelegido, habrá un escenario internacional de mayor confianza en el país que per-mitirá seguir haciendo el ajuste fiscal sin una devaluación tan traumática.Pero independientemente de quiénes resulten ganadores en las elecciones, al próximo gobierno lo es-pera una difícil realidad, basada en que ni el crédito internacional puede ser infinito ni las bicicletas financieras pueden funcionar eternamente, por cuanto los fondos especulativos que hoy buscan ren-dimientos extraordinarios en dólares gracias a tasas exorbitantes en pesos, en determinado momento, volverán a presionar sobre el mercado cambiario.

02/08/2019 - La Nación - Sec: Buenos Aires - Pág. 27

Aluvión de monopatines: el mes próximo ha-brá 4000 dispositivos en las callesCinco empresas prestarán el servicio en distintos barrios; las unidades ya se encuentran en Palermo y otras zonasMauricio Giambartolomei Dos meses después de haber comenzado la prueba piloto de los monopatines eléctricos ya son cinco las empresas que presentaron sus propuestas para comenzar a operar desde el mes próximo con hasta un total de 4000 unidades esparcidas por las calles porteñas. El 1º de mayo los primeros dispositivos circu-laron por las zonas más concurridas de Palermo y desde ese día se fueron instalando en diferentes es-quinas de la ciudad. Tiempo después, con la aprobación de una ley que reguló su uso, el juego se abrió.Lime, Bird, Movo y Kadabra son las empresas que se sumaron a Grin, la primera en poner más de 500 unidades en la calle. El uso de los dispositivos personales, más sustentables y pensados para combinar viajes con el transporte público, comenzó a instalarse de manera gradual y la fuerza de su crecimiento impulsó la oferta como servicio. Esta etapa que comenzará el mes próximo se extenderá por un año y como período de prueba para estudiar el impacto que tienen en la movilidad urbana y cómo se comple-mentan con los otros actores.


Los monopatines se encontrarán en zonas preestablecidas por las empresas, que deberán proponer de antemano los sitios deseados. Como ocurre hoy, se apunta a lograr convenios con comercios, hoteles, locales gastronómicos, cines, teatros y zonas que tengan gran movimiento de personas.No estará habilitada la circulación, el estacionamiento y prestación de servicio en plazas, plazoletas, parques, cementerios, reservas ecológicas y otros espacios verdes. Para que este requisito se cumpla se deberán ajustar los controles porque ya se ven usuarios en monopatín, por ejemplo, en los bosques de Palermo.La empresa Grin funciona en los barrios de Palermo, Recoleta y Retiro; Movo lo hace en Plaza San Mar-tín, Plaza de Mayo y parte de Puerto Madero. Ambas cobran lo mismo por el uso de sus monopatines eléctricos: $15 por desbloqueo y $8 por minuto de uso. La misma aplicación que se usa para desbloquear y pagar sirve para encontrar las zonas donde se encuentran y dónde dejarlos una vez finalizado el viaje.A diferencia del sistema Ecobici los monopatines no están anclados ni atados en una estación. Se en-cuentran a disposición en las veredas para usarlos libremente y, a diferencia de lo que podría creerse, se producen muy pocos robos, según afirmaron desde Grin.El marco regulatorio aprobado en la Legislatura de la ciudad establece, entre otras cosas, las normas de seguridad. La limitación de la velocidad máxima en 20 km/h, luces delanteras y traseras, frenos, ele-mentos reflectantes y timbre o bocina son obligatorios en los monopatines; para los usuarios, la utiliza-ción de un casco protector. A juzgar por lo que se ve en la calle esta última norma no se cumple.Entre la Secretaría de Transporte y Tránsito y las empresas se estableció un pacto de seguridad vial para establecer normas de conducta y concientizar a los usuarios sobre el uso del casco, la prioridad de peatones, la circulación por ciclovías, la prohibición en aceras, que los menores de 16 años no pueden utilizar los monopatines, entre otras reglamentaciones. Como se dijo, el casco no se utiliza y se infringen otras normas como la circulación por las veredas o en contramano por la calle.De acuerdo con el convenio de explotación, el servicio no estará disponible todo el día, sino que habrá dos franjas horarias. Desde septiembre se podrán utilizar entre las 8.30 y las 20, mientras que en verano se ampliará de 7.30 a 21. La cantidad de unidades serán autorizadas por el gobierno porteño aunque la cantidad mínima será de 250 monopatines con un máximo de hasta 4000 entre las cinco empresas. Luego de tres meses podrá revisarse esa cifra.“Nuestra prioridad es que las empresas que participan de la prueba piloto ofrezcan una alternativa se-gura para los vecinos y fomenten el uso responsable de sus monopatines. Seguimos ampliando las alter-nativas de transporte para promover la intermodalidad en Buenos Aires y esto nos permitirá conocer el uso de estos nuevos vehículos y evaluar cuál es la mejor opción”, sintetizó Juan José Méndez, secretario de Transporte de la ciudad, tras el lanzamiento de esta etapa.

Una rápida expansiónPrimeros indiciosEn marzo pasado varias empresas comenzaron a insinuar que Buenos Aires se convertiría en la próxima ciudad de la región en recibir los monopatines. Estos dispositivos de movilidad personal ya habían des-embarcado en Río de Janeiro, San Pablo y Montevideo.

Uso personalAl interés de las empresas se sumó el crecimiento del uso personal de los monopatines que comenzaron a verse, principalmente, en el microcentro porteño.

En mayo, la leyAnte un escenario de rápida expansión, el gobierno porteño se anticipó y elaboró un proyecto para re-gular el uso de los dispositivos de movilidad personal. La ley se aprobó el 16 de mayo.


02/08/2019 iProfesional.com - Nota

Plazos fijos con olor a elecciones: grandes in-versores se quedan en pesos y los chicos van al dólar Las elevadas tasas en pesos renovaron el interés de los inversores institucionales por los plazos fijos. Los minoristas impulsaron los depósitos en dólares Juan BergelínImpulsados principalmente por los inversores institucionales, los depósitos a plazo fijo en pesos tuvie-ron un repunte en julio, con un alza de 4,15%. Los pequeños ahorristas, en cambio, se volcaron de lleno a la compra de dólares, lo que se tradujo en un aumento de más de 1.200 millones de dólares en las co-locaciones en moneda extranjera.Según la última información disponible del Banco Central, al 30 de julio, el stock de plazos fijos privados en pesos se ubicaba en $1.247.194 millones, un alza de $49.659 millones respecto al nivel en que comen-zó el mes. Los depósitos de más de un millón, en tanto, explicaron casi el 60% de este aumento.“Hay mucho plazo fijo de compañías de seguro y Fondos Comunes de Inversión y algo por los mino-ristas que llegan por la web”, explica el jefe de la mesa de dinero de un banco local. Los minoristas que llegan por la web, como los define, son quienes ahora pueden hacer colocaciones online sin ser clientes del banco, algo que desde mayo autorizó el BCRA para reavivar la competencia entre entidades y gene-rar así una suba en los rendimientos.Consultados al respecto, en el organismo monetario aún no tienen el detalle de cómo evolucionaron los plazos fijos online en el mes de julio, después de cerrar junio con más de 50.600 operaciones, y casi $10.500 millones canalizados a través de Debin, la herramienta por la que se realizan estos depósitos.Si bien el rendimiento de los plazos fijos se mantuvo prácticamente estable respecto al mes anterior, en los últimos días hubo cierto repunte, motorizado principalmente por el Banco Nación. En un intento por quitarle atractivo al dólar y así contribuir a la pax cambiaria, el gigante estatal aplicó una suba de 1,5 puntos porcentuales y llevó la tasa al 52% anual.Para los plazos fijos tradicionales, promedió el 47,4% anual en julio, con una marcada diferencia entre los pequeños ahorristas y los grandes inversores. Para los primeros, el rendimiento promedio que paga-ron los bancos fue de 44,9% mientras que para las colocaciones de más de $100.000, promedió el 48,5% anual.“Con la mejora del colchón de tasa real positiva contra la inflación esperada, la dinámica de los plazos fijos mejoró”, destaca Federico Furiase, director de Estudio Eco Go, quien también menciona a la estabi-lidad del tipo de cambio como un factor clave para explicar esa recuperación.Que los bancos ofrezcan una tasa positiva en términos reales es primordial, según la cúpula del Central, para que se consolide el ahorro en pesos. Así lo veía en su momento Federico Sturzenegger y lo mismo piensa hoy Guido Sandleris, quien además quiere que el tipo de interés siga en niveles elevadísimos para quitarle atractivo al dólar por un lado, y para poder absorber más pesos del mercado, por otro.Para el economista Miguel Arrigoni, en cambio, el planteo de que la tasa de interés tiene que ser positiva respecto de la inflación para promover el ahorro no funciona en este mercado. “Esa teoría es sencilla-mente nula en Argentina y no existe en ningún otro país del mundo”, dispara el CEO de First Corporate Finance Advisors.Para él, la clave es que sea positiva para el ahorrista en términos de poder adquisitivo de bienes dura-bles, algo que -sostiene-, se da en países como Estados Unidos, Alemania, Brasil, Uruguay o Chile. “La tasa le tiene que ganar al dólar, al valor de un auto, de un departamento, de un grano, etcétera. Tiene que devengar más que otro activo, pero no respecto de la inflación, menos en Argentina, donde tiene una raíz que nadie sabe entender todavía”, asegura Arrigoni.


El CEO de First Corporate Finance Advisors, de hecho, no ve un crecimiento de los depósitos sino un mero aumento del stock por los intereses generados. “Si se deflacta la tasa, en los últimos 3 años el sis-tema prácticamente no creció nada”, comenta.En julio, en concreto, la suba del 4,15% que registró el stock es prácticamente lo que generaron los inte-reses pagados por los bancos (el rendimiento mensual ronda el 4%).Sin embargo, muestra una recuperación frente al mes previo, cuando el stock apenas había crecido 2,5%, lo que indica que hubo más gente que no renovó su plazo fijo que los que sí lo hicieron. En rigor, gran parte de los que no renovaron fueron empresas, que desarmaron sus colocaciones para hacer frente al pago de aguinaldo de sus empleados.Otro factor que influyó fue que gran parte de los plazos fijos atados a UVA que iban venciendo se pasa-ron a colocaciones tradicionales. Una buena parte de estos depósitos atados a la inflación, que tienen un plazo mínimo de 90 días, fueron realizados en el primer trimestre, cuando las tasas en pesos estaban en niveles mucho más bajos que los actuales.En rigor, el mes pasado el stock de aquellos atados a UVA se redujo $3.298 millones y acumuló una caída de casi $13.000 millones en los últimos tres meses. “Es importante que se estén recolocando los capitales que estaban más los intereses porque habla de un sistema financiero que al menos por un mes está logrando regenerarse a sí mismo”, destaca Martín Kalos, director de EPyCA Consultores.Para el economista, que la tasa de interés de las colocaciones haya estado en aumento, más la imple-mentación del plazo fijo online “son incentivos lógicos a que la gente mantenga sus ahorros en el ban-co mientras no vea una perspectiva de devaluación inminente y abrupta”. Justamente que en julio la expectativa de devaluación no haya sido muy elevada fue clave, según Kalos, para que se reactiven los depósitos en pesos.El cálculo que hace Furiase es que con un interés aproximado del 4% mensual y una inflación esperada en torno al 2,2% para los próximos meses, una suba de 1,75 pesos en el tipo de cambio consume toda la tasa efectiva que hubiera ganado un inversor con un plazo fijo. “Es la cuenta que genera ruido para un inversor que tiene que decidir entre ese instrumento y la divisa”, explica.Sin hacer esa cuenta, y apelando básicamente a su memoria emotiva, los pequeños ahorristas muchas veces prefieren el refugio en el dólar antes que una atractiva tasa en pesos, más aún en la previa a las elecciones.Esa tendencia se reflejó en los depósitos en moneda extranjera del sector privado, que al 30 de julio acu-mularon un aumento mensual de u$s1.215 millones, un alza de casi un 4% en el stock. La suba es casi cuatro veces mayor al monto que venían creciendo mes a mes.“A medida que la gente iba cobrando el aguinaldo, una gran parte fue a compra de dólares, no sólo a caja de ahorro sino también a plazos fijos en esa moneda”, comentan con cierto asombro en la mesa de dinero de un banco extranjero, ya que el rendimiento que ofrecen ronda el 1,3% anual, o sea poco más de 0,1% por mes.“Lo bueno es que en estas elecciones no se generó ese temor infundado a un corralito y que dejen divi-sas a plazo fijo muestra eso”, agregan.Según los datos del BCRA, de los u$s32.234 millones que suma el stock de depósitos del sector privado, hay u$s24.098 millones en cajas de ahorro y u$s4.217 millones de esos son colocaciones por montos de más de un millón. En plazo fijo hay otros u$s7.382 millones y sólo u$s1.745 millones son de depósitos que superan el millón.Más allá del impulso de los minoristas con el cobro de aguinaldo, un dato a destacar es que práctica-mente un 40% del aumento de los depósitos en billetes verdes fue impulsado por las cajas de ahorro de depósitos de más de un millón. En rigor, ese tipo de colocaciones registró un aumento de 570 millones de dólares, y el stock quedó más de 15% por encima de lo que había finalizado junio.Esto se explica por el ingreso de dólares por parte de un puñado de empresas que en las últimas sema-nas captaron fondos del mercado, en su mayoría con la emisión de Obligaciones Negociables.


En los próximos meses, como destaca Furiase, la clave va a pasar por lo que ocurra en las PASO y en cómo evolucionen las encuestas previo a las elecciones de octubre. Está claro que el BCRA jugará todas sus fichas para contener el dólar, una medida de tinte más electoral que monetaria.Estará en el perfil de cada inversor si prefiere por colocar sus pesos en un plazo fijo o refugiarse en el dólar. Y en esa pulseada el rol del organismo monetario será no sólo desincentivar la demanda de divi-sas conteniendo el tipo de cambio sino también buscando que los bancos ofrezcan tasas cada vez más atractivas por los depósitos.

02/08/2019 iProfesional.com - Nota

Ladrillo en crisis: ya hay rebajas de 20% y se complica la venta de departamentos “a estrenar” La incertidumbre electoral le suma dificultad a una actividad que tiembla cada vez que oscila el dólar. La falta de alternativas de crédito, gran problemaPatricio EleiseguiEl parate económico, sumado a los problemas para consolidera el crédito, siguen impidiendo una recu-peración sustentable en el ámbito inmobiliario. Y esto se potencia en un contexto en el que las eleccio-nes suman incertidumbre. Como consecuencia de estas variables, expertos y empresarios del sector marcan que la demanda se está viendo muy golpeada. Así, se está dando un fenómeno que hace tiempo no sucedía: cada vez más viviendas están negociándose con fuertes rebajas respecto de los valores que se manejaban el año pasa-do, las cuales pueden llegar, en casos puntuales, al 20%. Palermo, Belgrano, Villa Urquiza, Núñez, incluso Recoleta, son algunos de los barrios porteños en los que se están dando fuertes negociaciones entre propietarios que no quieren reducir el precio y compra-dores que no están dispuestos a convalidar las cifras que se están pidiendo. Sin embargo, la pulseada la vienen ganando, cada vez más, quienes llegan con billetes en mano. La tendencia, indicaron a iProfesional diversos analistas, se intensifica en zonas del sur de la Ciudad, tales como Parque de los Patricios o Barracas.“La baja se viene dando desde hace un año, lo que ocurre ahora es que más propietarios están sinceran-do los precios. Muchos estaban con valores de 2017 y hoy el mercado no quiere pagar eso. Dependiendo el barrio, hay rebajas de hasta el 20%. Por supuesto, hablando en valores de cierre de la operación. En Palermo, por ejemplo, pasa mucho con los monoambientes”, aseguró a este medio Ariel Champanier, titular de RE/MAX Premium.El ejecutivo sostuvo que la depreciación del ladrillo alcanza también a las unidades de dos y tres am-bientes, más allá del barrio en el que esté situada la unidad.“En algunas áreas se ha dado incluso una sobreoferta de unidades y eso terminó empujando hacia abajo los precios. Hoy, para vender, la mayoría de los propietarios tienen en cuenta que hay que estar abiertos a negociar”, añadió.Desde Altgelt Negocios Inmobiliarios su vicepresidente, Francisco Altgelt, sostuvo ante iProfesional que “los precios ya muestran una baja desde hace tiempo”, y especificó que las unidades donde más se está peleando la cotización son en general “departamentos con expensas muy elevadas y con gastos men-suales muy fuertes en ABL y servicios”.“Hoy tenemos un número mayor de tasaciones en comparación con lo que sucedía meses atrás”, precisó.A la par de la rebaja en los precios, en el mercado inmobiliario hay un factor que preocupa: no se obser-va tanto movimiento en las unidades a estrenar. Desarrolladores y agentes de ventas reconocen que se


multiplican los departamentos recién terminados que no encuentran destinatario.Darío López es socio de Arquitectónika y en diálogo con iProfesional expuso las dificultades que enfren-tan quienes salen a comercializar proyectos nuevos. “No hay mucha demanda. Lo relevante de estos últimos meses ha sido el incremento en la búsqueda de unidades para alquilar y nada más. Casi no hay gente que compre con crédito. Por eso es que estamos viendo que hay un stock de unidades a estrenar cada vez más grande”, dijo.A raíz de este escenario, los valores de las unidades a estrenar también muestran caídas, según López.“Colegiales, Belgrano, Villa Urquiza, Palermo y Belgrano, son zonas donde el valor del metro cuadrado terminado pasó a 3.200 o 3.300 dólares. Hace algo más de un año cotizaba a 3.500. El inconveniente adi-cional es que en el contexto actual, los inversores suelen esperar a la venta de la unidad para apalancar una siguiente obra. Como eso no ocurre, no surgen nuevos emprendimientos”, explicó.El desarrollador sostuvo que en determinadas puntos de la Ciudad de Buenos Aires, directamente no hay consultas de precios. “En Barracas o Parque de los Patricios no hay propuestas de compra. Directa-mente no hay acceso a nueva vivienda. A nivel desarrollo el mal momento es evidente: en nuestro caso, lo que hicimos fue terminar con un proyecto con el que ya veníamos desde el año pasado y todo lo que veníamos planificando recién es para 2020”, dijo.López comentó que incluso la alternativa de destinar las unidades nuevas al alquiler tampoco resulta una salida oportuna para los inversores. La rentabilidad anual, aseguró, se encuentra en uno de sus peores niveles en años.“En zonas como el corredor Norte, por ejemplo, los departamentos con amenities y que son relativa-mente accesibles en términos de expensas están generando una renta anual del 4 por ciento. La histó-rica para un punto así es de al menos un 6 por ciento. Hoy el indicador anual es el peor de los últimos cuatro años”, detalló.Champanier, de RE/MAX Premium, comentó al respecto que las expectativas de salida a la venta de los inversores no se condicen en absoluto con lo proyectado por los desarrolladores al momento de activar las obras ahora terminadas.“Ni siquiera los monoambientes están teniendo salida en el caso de las unidades nuevas. Para quien está buscando un departamento como inversión, hoy quizás le convenga más entrar en un proyecto nuevo, desde el pozo, que adquirir algo ya concluido. Los costos de construcción bajaron mucho en dólares”, aseguró.“En el mercado hay quienes confían en que el mercado se terminará de reactivar una vez que exista ma-yor certidumbre política. En nuestro caso, pensamos que recién en 2020 habrá una mejora en el precio de los inmuebles. Por supuesto que todo dependerá también de lo que ocurra con el dólar”, confesó.José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, reconoció que existen “ofertas” producto de la quietud que predomina en la compraventa aunque destacó que aún se está muy lejos de llegar a una caída fuerte y generalizada de los valores.“Hay casos y se están dando operaciones con precios hasta un 20 por ciento por debajo de los valores de publicación, pero el promedio general en la Ciudad todavía no marca una baja tan impactante. Lo real es que las potenciales transacciones hoy se negocian con valores hacia abajo y todo se negocia mucho porque no hay apuro”, dijo a iProfesional.Rozados coincidió en las dificultades que atraviesan los proyectos “a estrenar” y vinculó la situación a la pérdida de herramientas de crédito y la pausa como consecuencia del período electoral.“Hay una incertidumbre electoral que pesa mucho y eso hace que quienes pueden comprar no definan todavía qué es lo que harán. Prefieren aguardar cuatro, seis meses, hasta tener el panorama un poco más claro. Quien tiene el capital espera mientras que el que compraba con crédito ya no está más: todo eso se combina para complicar la compraventa en general”, concluyó.Según un informe elaborado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de escrituras registradas en junio en la Ciudad alcanzó a 2.695 unidades, con una caída del 41,8 por ciento en relación al año pasado.


Incluso el monto total en moneda local involucrado cayó respecto de un año atrás, sumando este año $13.997 millones, con una baja del 25,4 por ciento con respecto a junio de 2018.Junio representó el décimo tercer mes consecutivo con caída en la medición interanual. Si se compara la totalidad de compraventas en el primer semestre de este año contra la cifra registrada en igual período de 2018, la baja llega al 50%.

30/07/2019 Revista Bank Magazine - Nota - Información General - Pag. 4

El banquero de real estate: cómo lograr renta-bilidad de dos dígitosMARIANO CAPELLINO Oportunidades en real estáte en España desde USD 600 el metro cuadrado, con préstamos hipotecarios al 2% anual. La rentabilidad de los alquileres supera el 7% neto, cuando en Argentina no alcanza el 1% o el 2%, siendo muy optimista. Hay que analizar que país sufrió una crisis para buscar el ciclo de recu-peración de precio. Mariano Capellino es argentino, pero vive 40% de su tiempo en Estados Unidos y otro 40% en España. Es fundador y CEO de INMSA, una firma de inversiones en real estate-pero muy diferente a lo que conoce-mos en el mercado inmobiliario argentino. Su compañía ha logrado desarrollar un espacio relevante en el sector a nivel global con su modelo de negocios basado en principios financieros.

¿Argentina es un mercado adecuado para este negocio? M.C.: Hoy no. Lo fue luego de la crisis del 2001 durante 7 años. Y fue un período largo porque los precios de los diferentes activos tuvieron diferentes comportamientos. Y aprovechamos los dos ciclos. Pero no le echemos la culpa a Argentina. En realidad, éste es un negocio global. Hay que analizar qué país sufrió una crisis para buscar el ciclo de recuperación de precio. Por ejemplo, hoy uno de nuestros tres merca-dos son ciertas zonas de la Florida donde-estamos vendiendo propiedades a un valor de 200 mil dólares que las compramos en 2013 en el orden de los USD 50.000.s Los 5 años las mantuvimos alquiladas con rentas que superaron el 10% neto anual. Esto sucede porque el valor de los alquileres en países donde la moneda es fuerte se mantiene estable pero la rentabilidad crece al haber bajado la propiedad a un tercio de su valor histórico.

También fueron uno de los primeros en entrar en Detroit.M.C.: Así es. Es otro ejemplo de otro mercado en el cual actuamos. Con la quiebra de la ciudad, hubo mucha gente que se desplazó hacia otras zonas de EE. UU. Pero cuando grandes inversores comenza-ron a comprar propiedades en el downtown hace un par de años, comenzó una nueva migración que empujó los precios para arriba sólo en los activos clase A porque grandes fondos de inversión vieron la oportunidad. Hoy el precio de esos activos ya es igual o superior al momento previo a la crisis. Pero eso no sucede con barrios de clase media que están alrededor del downtown que siguen muy bajos. Con la recuperación del empleo, existe una fuerte demanda de alquileres en viviendas de clase B/C que ad-quirimos a menos de 200 dólares el metro cuadrado, logrando una renta que supera el 12% neto anual. Recién se está recuperando el acceso al crédito de muchos trabajadores que sufrieron la crisis, lo que hará que esas viviendas se revaloricen. En 4 años, estimamos esas viviendas que hemos adquirido y reparado, pagando en total 40.000 dólares, recuperarán su valor, pudiéndose vender a más de 120.000 dólares. Si uno hace proyecciones conservadoras, la rentabilidad total proyectada no baja del 18% anual como sucedió en las casas clase B/C de la Florida. Por eso tenemos oficinas en Detroit. Estamos anali-


zando el mercado desde hace 4 años y recién hace 2 años que comenzamos a hacer negocios. En eso nos parecemos al mercado de valores: el research es fundamental y la red de contactos aun más.

¿Cómo se invierte adecuadamente en el sector inmobiliario? M.C.: La gran mayoría de los inversores piensan que al adquirir un inmueble están invirtiendo. Pero realmente, no es así. En general, ven una,sola variable en este tipo de inversión y está relacionada con el beneficio del alquiler. Hoy, en el mundo, un alquiler puede alcanzar, en promedio, una rentabilidad del orden del 6 % anual bruto y un 3% neto, aunque en Argentina hoy no llegue al 2% la renta-neta. En realidad, la verdadera inversión inmobiliaria es otra cosa completamente diferente. Depende de 3 va-riables. Primero, comprar por debajo del valor del mercado en el orden de un 20 a 30% ya que hay que recordar que los gastos de tórríprayenta se llevan un 10%. Estos descuentos se logran en mercados en distress al comprar de manera sofisticada carteras de inmuebles a bancos que necesitan liquidarlos y en subastas. La segunda variable clave es la tasa de apreciación acelerada. En el largo plazo, la tasa de apre-ciación anual real de un activo inmobiliario, es decir descontando la inflación, es prácticamente cero. Es por eso que se dice que los activos inmobiliarios son refugio de valor. Ahora bien, quienes invierten en forma profesional, logran apreciaciones de más del 10% anual real ya que buscan los mercados que tuvieron una profunda crisis y los activos con una fuerte corrección. En general, cuando un mercado cae 50% tiene un margen de entre un 80% y 100% de suba para volver a su valor histórico y está demostrado estadísticamente que se producirá en un periodo de 4 a 7 años, dependiendo del tipo y clase de activo esto genera una tasa anual real que supera los 2 dígitos. Y la tercera variable es la maximización de la rentabilidad por alquiler. Cuando se adquiere un inmueble a un valor muy inferior al real, por ejemplo 50% debajo del valor histórico en un mercado desarrollado donde los alquileres se mantienen constan-tes, el rendimiento por alquiler suele duplicarse.

¿De qué nivel de rentabilidad estamos hablando? M.C.: Siendo conservadores, con los descuentos en la compra, rendimientos por renta y apreciaciones, con un modelo profesional, se puede lograr rendimientos del orden del 15% anual neto sin apalanca-miento frente a una rentabilidad de apenas el 4,5% que deja el modelo tradicional.

¿Qué otros mercados ven atractivos hoy? M.C.: El gran mercado para invertir actualmente es España. A diferencia de EE. UU. que llegó a su piso en el valor de las propiedades a los 3 años de la crisis financiera, España lo hizo a los 8 años, recién a finales de 2016 tocó fondo. Hoy los barrios clase A ya recuperaron su valor y están 10% a 15% por encima del valor pre crisis 9 años atrás. Pero en ciertos barrios de Madrid, en la periferia o en ciudades impor-tantes como Málaga o Valencia, por dar un ejemplo, se pueden comprar propiedades a 600 dólares el metro cuadrado, mucho menos de la’mitad de lo que costaban antes de la crisis y a la mitad del costo de reposición. Es decir, una oportunidad única. El mercado se está recuperando; por ejemplo, el último año Valencia subió 17%. Las tasas de préstamos hipotecarios son del 2% anual. Y la rentabilidad de los alquileres supera el 7% neto, cuando en Argentina no alcanza el 1 o el 2%, siendo muy optimista.

INMSA participa como Asset Manager de un fondo de inversión que está compuesto por activos inmo-biliarios españoles, ¿es así? M.C.: Sí, nuestra sociedad española es la Asset Manager de Real Capital Funds, un fondo que cotiza en la Bolsa de Viena con activos residenciales españoles buscando capturar esa oportunidad. Desde hace 5 años, estamos en España analizando zando el mercado y 3 operando, al entender que ya estaban da-das las condiciones del ciclo para poder lograr beneficios extraordinarios con bajo riesgo para nuestros inversores. Como digo siempre, éste no es un negocio de “location” sino de ”timing”. Si hoy uno compra en el Barrio Salamanca, no hará negocios extraordinarios. Pero sí, si compra en las afueras de Madrid, en localidades como Getafe, Leganes, etc. Alguien dijo en una reunión con instituciones financieras que somos cazadores de ciclos. No me gusta ser cazador, pero buscamos y analizamos en profundidad


mercados en crisis en donde podamos entrar en la fase de recuperación del ciclo y en los que haya un gran potencial de revalorización. Pero ojo, no lo hacemos en cualquier lado. Seguramente debe haber negocios en Venezuela, en algunos países de Africa, pero el riesgo institucional es muy elevado y no ex-ponemos en ese tipo de riesgo a nuestros inversores.

Y Argentina, ¿cómo la ven? M.C.: Esperamos poder recomendar a Argentina en el futuro. Esperamos un sinceramiento de precios, el desarrollo de un mercado de préstamos hipotecarios fuerte y transparencia en la registración de ope-raciones que permita, como sucede en otros países, conocer exactamente lo que vale un inmueble. ¿Dónde ven oportunidades para el futuro? M.C.: Aunque España y Detroit tienen todavía mucho reco-rrido, ya estamos analizando Italia y Puerto Rico, que pueden ser mercados interesantes. Pero nuestra recomendación hoy sigue siendo España. Si concentra menos del 2% de la inversión mundial en Real Estate y el mayor fondo global de inversión en Real Estate tiene 25% de sus activos allí, significa que la oportunidad es enorme. También lo demuestra que fue el mercado que más creció porcentualmente en inversión en el sector por encima de China y Estados Unidos. Pero como soy argentino, espero que pronto podamos analizar nuevamente nuestro mercado. Hemos hecho negocios, buenos negocios en Argentina para nuestros inversores, comenzando en 2003 y terminando en 2010. Primero con inmue-bles premium y luego buscando oportunidades en GBA e interior del país, especialmente. En esos años, capturamos 7 años de oportunidad.

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