sistemas valuatorios de los catastros...

Rosario, Santa FeOctubre 2011

“SISTEMAS VALUATORIOS DE LOS CATASTROS PROVINCIALES EN

ARGENTINA”

Lic. Irene RocciaC.P.N Horacio Palavecino

PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION

SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS

Ley Nacional de

Catastro 26.209

PORQUE:

Ley Nacional de Catastro 26.209.

La misma dice en su:

ART 1°: Los catastros forman la Base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios y

deben:

.....deben conocer la riqueza territorial y su distribución.

.....deben producir los datos económicos de base para legislación tributaria.

.....deben registrar las mejoras y determinar su valuación.

.....DEBEN REALIZAR LA VALUACION PARCELARIA.

ART. 5°: Son elementos de parcela entre otros LA VALUACION FISCAL.

ART 14: Las leyes locales establecerán la metodología valuatoria a utilizarse en su jurisdicción, la

cual deberá tener base técnica para lograr la correcta valuación de manera de alcanzar la equidad

fiscal.

ART 16, le confiere al CFC la tarea de coordinar las metodologías valuatorias para unificar

criterios en el territorio nacional, es por esta razón, que durante los meses de agosto,

septiembre y octubre, se desarrollaran actividades de relevamiento y puesta en conocimiento de los

sistemas de valoración utilizados en las reparticiones catastrales.

Rosario, Santa Fe

Octubre 2011



Taller / Seminario

Taller/seminario de valoración inmobiliaria

• Ofrecer un espacio de reconocimiento, reflexión y aprendizaje • Compartir conocimientos y experiencias • intercambiar y generar nuevas perspectivas

1. Región 1: Tierra del Fuego, Santa Cruz, Chubut, Neuquén (Coordinador), La Pampa y Río Negro

2. Región 2: Provincia de Buenos Aires, CABA, Córdoba (Coordinador), San Luis, Mendoza, Entre Ríos y Santa Fe.

3. Región 3: Misiones, corrientes, Chaco, Santiago del Estero y Formosa (Coordinador).

4. Región 4: Jujuy, Salta, Catamarca, La

Rioja, San Juan y Tucumán (Coordinador).

Rosario, Santa Fe

Octubre 2011



Mayor participación de

personal

técnico

Talleres

regionales

Taller / Seminario

Objetivo General:

Identificar y proponer criterios de valoración masiva de inmuebles a ser considerados para alcanzar una valoración equitativa en la Republica Argentina.

Objetivos Específicos:

• Conocer los métodos de valoración masiva de inmuebles utilizados por cada una de las provincias.

• Observar la normativa provincial relativa a la valoración de los inmuebles con fines fiscales

• Analizar la aplicación y cumplimiento de las normas en cuanto a periodo y alcance de los avalúos.

• Identificar criterios comunes de valoración • Analizar metodologías, sistemas y procedimientos

existentes y alternativos utilizados para la valoración masiva de inmuebles

Rosario, Santa Fe

Octubre 2011



Taller / Seminario

Reuniones Regionales

• Cada provincia participante deberá realizar un documento ejecutivo con el método, sistema y estado de la valorización de los inmuebles en su repartición

• Cada provincia deberá elegir un representante el cual deberá exponer brevemente el estado de situación de su organización frente al grupo.

• El coordinador del grupo, deberá guiar al equipo e identificar los puntos en común y en disidencia de cada repartición

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Octubre 2011



Taller / Seminario

83 %

Rosario, Santa Fe

Octubre 2011



PROVINCIA Participo del taller regional Presento /expuso material

Buenos Aires no no

Catamarca Si Si

Chaco Si Si rural

Chubut No No

Ciud.Buenos Aires Si si

Córdoba Si si

Corrientes Si Si

Entre Ríos Si si

Formosa Si Si

Jujuy Si Si

La Pampa Si Si

La Rioja Si No

Mendoza Si Si

Misiones NO

Neuquén Si Si

Rio Negro Si Si

Salta Si si

San Juan No No

San Luis Si Si

Santa Cruz No No

Santa Fe Si si

Sgo.del Estero Si Si

Tierra del Fuego Si Si

Tucumán Si si

PROVINCIA Participo del taller regional Presento /expuso material

Buenos Aires no no

Catamarca Si Si

Chaco Si Si rural

Chubut No No

Ciud.Buenos Aires Si si

Córdoba Si si

Corrientes Si Si

Entre Ríos Si si

Formosa Si Si

Jujuy Si Si

La Pampa Si Si

La Rioja Si No

Mendoza Si Si

Misiones NO

Neuquén Si Si

Rio Negro Si Si

Salta Si si

San Juan No No

San Luis Si Si

Santa Cruz No No

Santa Fe Si si

Sgo.del Estero Si Si

Tierra del Fuego Si Si

Tucumán Si si

Conceptos

Generales

• Valor: es una manifestación económica que refleja unarelación ($) existente entre bs y ss.

• Relación de cuantía – valores – deseos entre bs y ss.

• Mercado: es el lugar (espacio y tiempo) donde sematerializa esa relación, intercambio.

• VALUACION CATASTRAL: acciones para asignar a cadainmueble un valor en relación con el conjunto de todos losinmuebles del TERRITORIO.



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Octubre 2011

Inmuebles

Rurales

Definir relaciones entre inmuebles

Respecto de 1 : optimo-ideal- mejor-común

Definir espacio: TERRITORIO = MERCADO

PROVINCIAS PAIS



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Octubre 2011

Parece sencillo pero..............

Cada uno tomo distintos parámetros y variables para fijar el VUB y valuación de parcela



Rosario, Santa Fe

Octubre 2011

Inmuebles

Rurales

Inmuebles

Rurales

Rosario, Santa Fe

Octubre 2011



METODO COMPARATIVO A

VALOR

DE MERCADO

VALUACION

PARCELARIA VUB A

$/HA

DETERMINACION

DEL VUB

Cada uno tomo distintos parámetros para dividir su territorio y fijar el VUB para has de características homogéneas.

• x zonas Agroeconómicas, Ecológicas, Edafológicas, Climáticas,

• X zonas de receptividad ovina, bovina,• X departamentos y distritos,• X zona con riego o sin riego,• X cultivos• X superficie• X asnm• X infraestructura asociada (rutas, puertos embarque,

red eléctrica, canales, etc.)Pero esta diversidad NO ES UN PROBLEMA si todos

buscan una referencia al valor de mercado –RELACION DE VALORES.

Siempre que las variables escogidas para producir ese valor sea significativo del deseo en el mercado. SEAN OBJETIVAS DEL MERCADO

NO ES UN PROBLEMA

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Octubre 2011



Inmuebles

Rurales

Si tenemos un problema:

Cada uno tomo valores a distintasfechas La relación de valores

al mercado es MUY DISPAR

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Octubre 2011



Inmuebles

Rurales

RELACION VALOR

CATASTRAL – VALOR

MERCADO

Rosario, Santa Fe

Octubre 2011



Inmuebles

Rurales

Si tenemos un problema:

Cada uno tomo los recursos tecnológicos e información que disponía

Rosario, Santa Fe

Octubre 2011



Inmuebles

Rurales

COMPONENTES

DE LA

VALUACION

ELEMENTOS

UTILIZADOS

PARA

VALUACION

Rosario, Santa Fe

Octubre 2011



Inmuebles

Rurales

ELEMENTOS UTILIZADOS PARA VALUACION

BASE GRAFICA

DIGITAL

IMÁGENES

SATELITALES

CARTA SUELO

(INTA)

Rosario, Santa Fe

Octubre 2011



Inmuebles

Rurales




• Es bueno pero no suficiente que los periodos de

actualización de valores sean fijados x leyes/dtos.

• Es fundamental el empleo de información digital, mapas

de suelo, imágenes satelitales, cartografía de

infraestructuras asociadas para facilitar la periodicidad.

• Unificar conceptos: Mejoras SI / Mejoras NO

• Variables similares x Regiones x Producción (ej: riego,

canales, rutas, etc.)

• Profundizar, afianzar proyectos nuevos: OV/VIR/modelo

San Luis/Tierra del Fuego/Chaco

Inmuebles

Rurales




Métodos utilizados

Tierra Libre de Mejoras: comparativo

Mejoras Edilicias: por reposición (algunos casos auto

declarativos, o por producción = especiales) Ponderan la

cantidad de características que el inmueble tiene por

categoría y el valor final del m2 es un ponderado.

Instalaciones complementarias no todas las provincias

las valorizan e incorporan

Inmuebles

Rurales

Inmuebles

Urbanos




• Alta dispersión en el numero de

parcelas urbanas administradas, desde

a 30.000 a 3.000.000

• Implica la existencia de economías o

deseconomías de escala en la

búsqueda de la innovación en modelos

o sistemas alternativos de valoración

Aspectos relevados a nivel nacional

Inmuebles

Urbanos




• Ultima valoración generalizada en la

década del 90

• Coeficientes de ajuste con baja capacidad

de fiscalización (estado y antigüedad)

Aspectos relevados a nivel nacional

• La legislación provincial prevé el usos

de coeficientes de actualización, los

cuales en algunos casos son

utilizados de manera homogénea para

todos los inmuebles. Dejando todo

igual, cambiando el grado.




Participación

del impuesto

inmobiliario en

el total

recaudado

PROVINCIAS

AÑOS

2006 2007 2008 2009 2010

BUENOS AIRES 11% 9% 8% 7% 7%

CÓRDOBA 16% 13% 12% 9% 8%

MENDOZA 10% 10% 8% 8% 7%

SAN LUIS 11% 8% 6% 6% 6%

SANTA FE 13% 10% 9% 8% 11%

C.A.B.A. 10% 8% 12% 11% 8%

ENTRE RÍOS 21% 18% 14% 14% 17%

CORRIENTES 17% 10% 8% 6% 7%

CHACO 2% 2% 1% 1% 1%

FORMOSA 1% 2% 1% 1% 1%

MISIONES 9% 7% 5% 4% 4%

SGO. DEL ESTERO 9% 6% 6% 6% 6%

CATAMARCA 7% 6% 5% 5% 4%

JUJUY 7% 6% 5% 4% 9%

LA RIOJA 5% 4% 3% 3% 3%

SALTA 2% 2% 1% 1% 1%

SAN JUAN 8% 7% 7% 7% 6%

TUCUMÁN 7% 7% 10% 9% 8%

CHUBUT 0% 0% 0% 0% 0%

LA PAMPA 15% 13% 12% 10% 14%

NEUQUÉN 6% 5% 4% 5% 5%

RÍO NEGRO 11% 9% 7% 6% 5%

SANTA CRUZ 0% 0% 0% 0% 0%

TIERRA DEL FUEGO 0% 0% 0% 0% 0%

TOTAL 11% 9% 9% 8% 7%

PROVINCIAS

AÑOS

2006 2007 2008 2009 2010

BUENOS AIRES 11% 9% 8% 7% 7%

CÓRDOBA 16% 13% 12% 9% 8%

MENDOZA 10% 10% 8% 8% 7%

SAN LUIS 11% 8% 6% 6% 6%

SANTA FE 13% 10% 9% 8% 11%

C.A.B.A. 10% 8% 12% 11% 8%

ENTRE RÍOS 21% 18% 14% 14% 17%

CORRIENTES 17% 10% 8% 6% 7%

CHACO 2% 2% 1% 1% 1%

FORMOSA 1% 2% 1% 1% 1%

MISIONES 9% 7% 5% 4% 4%

SGO. DEL ESTERO 9% 6% 6% 6% 6%

CATAMARCA 7% 6% 5% 5% 4%

JUJUY 7% 6% 5% 4% 9%

LA RIOJA 5% 4% 3% 3% 3%

SALTA 2% 2% 1% 1% 1%

SAN JUAN 8% 7% 7% 7% 6%

TUCUMÁN 7% 7% 10% 9% 8%

CHUBUT 0% 0% 0% 0% 0%

LA PAMPA 15% 13% 12% 10% 14%

NEUQUÉN 6% 5% 4% 5% 5%

RÍO NEGRO 11% 9% 7% 6% 5%

SANTA CRUZ 0% 0% 0% 0% 0%

TIERRA DEL FUEGO 0% 0% 0% 0% 0%

TOTAL 11% 9% 9% 8% 7%

Impuesto

Inmobiliario




Impuesto inmobiliario % Recaudación sobre el total

2006-2010

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

2006 2007 2008 2009 2010

CATAMARCA JUJUY LA RIOJA SALTA SAN JUAN TUCUMÁN


2006-2010

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

2006 2007 2008 2009 2010

2006 2007 2008 2009 2010 LA PAMPA NEUQUÉN

RÍO NEGRO SANTA CRUZ TIERRA DEL FUEGO

Taller NEUQUENNeuquén

Tucumán

Impuesto

Inmobiliario





2006-2010

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2006 2007 2008 2009 2010

BUENOS AIRES CÓRDOBA MENDOZA SAN LUIS

SANTA FE C.A.B.A. ENTRE RÍOS


2006-2010

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

2006 2007 2008 2009 2010

CORRIENTES CHACO FORMOSA MISIONES SGO. DEL ESTERO

Formosa

Córdoba

Revalúo

Impuesto

Inmobiliario




Oportunidades de la legislación provincial:

• Valor de mercado, todos lo consideran como

parámetro.

• Dan libertad para que las reparticiones

catastrales creen los mecanismos para la

valoración (algunos casos no, esta descriptivo

en la ley)

• Coeficientes de ajuste

Reflexiones

Finales

• Cada Provincia cobra el impuesto inmobiliario que quiere-puede.

• Los catastros deben valuar los inmuebles mas allá de su fin tributario. Conocer la riqueza del territorio.

• Los valores fiscales deben ser autónomos del monto de impuesto y despegarlo de los discusiones políticas.

• La alícuota define el monto del impuesto.

• Existe competencias con impuestos nacionales y contribuciones municipales: IG/IBP/IGMP



Reflexiones

Finales



Reflexiones

Finales

EL DESAFIO




Si buscamos resultados distintos, no sigamos haciendo lo mismo

• El uso de nuevas tecnologías

• RRHH formados y con capacidades de

generar conocimiento, innovación

• Similares realidades regionales e iguales

problemáticas

• Usos no fiscales del valor catastral

• Dispersión en la relación entre los valores

fiscales y de mercado entre las provincias.

ACUERDOS, ESTUDIOS CONJUNTOS, DESARROLLOS,

INTERCAMBIO DE EXPERIENCIAS ENTRE LOS TECNICOS

Reflexiones

Finales

sistemas valuatorios de los catastros...

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