sistema registral en el derecho comparado
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SISTEMA REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO
3.1. Derecho Comparado:
La utilidad del Derecho comparado estriba en que a través del ejercicio del
análisis comparativo de los sistemas jurídicos de diversos países se puede dar
respuesta a problemas jurídicos definidos en términos generales a través de la
abstracción, para efectuar un estudio comparativo, se generara un ejercicio con
los países de El Salvador, Honduras, Nicaragua, Argentina, España y México en
relación a la materia que se ocupa.
a. El Salvador
Al principio el sistema registral de El Salvador estaba relacionado con la
tradición en la cual se necesita el titulo en el cual se funda el derecho –contrato o
acto- y el modo para adquirir el dominio sobre los bienes, adoptando la legislación
salvadoreña el sistema del Folio Personal, siguiendo el sistema Francés con todos
sus características, ya que este tipo de sistemas indica que para que la tradición
surta efectos ante terceros deberá estar inscrita en el Registro Público de la
Propiedad. Aun cuando la inscripción respecto al dominio de los bienes era
voluntaria, la legislación de cierta manera la transforma en obligatoria al establecer
que para que el dominio pueda tener validez en alguna institución administrativa o
judicial, éste deberá estar inscrito en el Registro respectivo, y de esa manera tener
validez ante derechos de terceros1.
A pesar de que el Folio Personal es el sistema que ha predominado a lo
largo de la historia en el país salvadoreño, en la época moderna, en el año 1986
se promulgo la “Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas” con la que se dio un cambio al sistema registral instaurando el Folio
1 Escobar Fornos, Ivan “Derecho Registral Comparado” Editorial Hispamer, 2da. Edición, Mangua, 2001. Paginas 42-45
Real, el cual consistía en la asignación de una matrícula, que ocupaba un lugar
determinado en un libro especifico, dentro del cual se realizaban las inscripciones
o anotaciones del bien inmueble de manera manual2.
Lo anterior inició con un plan piloto en el cual por cada folio donde se
encontraban inscritas las propiedades se componían de las siguientes secciones3:
Hoja de anotación de Presentaciones, que contenía una
constancia de ingreso y resumen del título.
Folio de Resumen de Inscripciones, se inscribían todos los
derechos reales sobre los bienes inmuebles y se hacía constar
las especificaciones del bien.
Fotostática del Título que da origen a la inscripción
Además auxiliarmente existía un folio de proindivisión en la cual se abría
una hoja independiente para cada uno de los copropietarios, en el cual se
inscribían su derecho y se hacía referencia a la inscripción principal y a las
inscripciones de los demás condueños.
También existía otro folio referente a la Propiedad Horizontal, en el cual se
inscribían y anotaban todo lo relacionado al bien inmueble y se describía lo
pactado referente al condominio, copropiedad y gravámenes o limitaciones del
mismo, este folio actuaba como el principal y se abría un folio para cada uno de
los propietario de los inmuebles que constituyen la propiedad horizontal.
En 1992 se creó la Unidad de Registro Social de Inmuebles con la cual se
implemento en el Registro un sistema automatizado el cual permite controlar los
asientos por medio de ordenador accediendo a la red del Registro, la cual fue
creada sobre una plataforma especializada. Dentro de la inscripción que se realiza
se coloca la información catastral del bien inmueble, las medidas, la naturaleza del
bien, el valor del mismo y la productividad. El sistema se divide en dos: el RSI I,
2 ibid, pagina 433 ibid, pagina 43
que fue creado con la finalidad de solucionar problemas sociales y legales a las
personas de escasos recursos que se veían afectados por la desorganización del
Registro con el folio personal; y el RSI II, que fue creado posteriormente, para
salvaguardar los derechos de los titulares, aun cuando no se hubieren visto
afectados, esté no posee carácter social como el primero, sino que fue
implementado para garantizar la igualdad a los usuarios del Registro4.
Para poder dar mayor seguridad a los usuarios de esta institución, en 1994
se crea el Centro Nacional de Registro, el cual pretende legalizar, sistematizar y
publicitar la información inmobiliaria por medio de los sistemas de RSI I y RSI II, y
además por medio de la implementación del Sistema de Registro y Catastro, con
lo cual ha ayudado a garantizar la seguridad jurídica de los titulares de los
derechos de propiedad. En la actualidad el Centro se conforma de las siguientes
unidades: Propiedad Raíz e Hipotecas, Comercio, Propiedad Intelectual, Instituto
Geográfico Nacional y Catastro.5
El sistema utilizado en la actualidad es el llamado Sistema Automatizado de
Folio Real6, por medio del cual se concentra la inscripción jurídica y catastral
dentro de la Red. Este sistema se basa en los principios de rogación, prioridad, fe
pública, legitimación, legalidad, especialidad y tracto sucesivo.
Para inscribir un derecho sobre un bien inmueble, al presentarse el
documento es microfilmado, con lo cual mantienen una base de datos de todos los
documentos; si es la primera inscripción se inmatriculará, y si hay más de un
propietario se submatriculará. En el asiento se hace una relación de los datos
principales del documento presentado como lo son: los datos personales del
propietario, la situación jurídica del bien, la naturaleza, las medidas y linderos, y la
información catastral. Además se hará constar la fecha de presentación del
documento y el numero que se le asigno a la entrada, y por último la fecha en que
se realizo el asiento seguida por la firma del Registrador y el código personal
4 Kellygrissel “Sistemas Registrales” El Salvador 2008, disponible en red,www.google.com http://derechoregistrald5.blogspot.com/, fecha de consulta 07 de febrero de 20115 Loc cit6 Loc cit
correspondiente del mismo, ya que es de esta manera las inscripciones realizadas
en el Registro poseen la certeza y seguridad jurídica de la cual deben revestir los
libros llevados en dicha institución.
Como se puede observar en el Salvador El Centro Nacional de Registro,
con la implementación del Sistema de Folio Real se ha logrado proporcionar la
certeza y seguridad jurídica necesaria, y con la implementación de la plataforma
automatizada, se ha logrado reducir el tiempo en el cual se realizan los procesos,
haciendo más productivo y efectivo el trabajo realizado por la institución; además,
ésto ha permitido que los usuarios tengan un acceso de manera más sencilla a los
registros contenidos, incluso de una manera remota, ya que pueden acceder
desde sus ordenadores propios para verificar el estado de los inmuebles inscritos.
Lo más importante acerca de este sistema es que entre los datos
registrales de todos los bienes inmuebles se encuentra la información catastral de
cada uno, la cual es proporcionada por el Sistema de Registro y Catastro, el cual
se encuentra directamente conectado a cada finca por medio de un Sistema de
Posicionamiento Global, facilitando el acceso a los planos de los bienes inmuebles
y la posición geográfica de los mismos. De igual manera, al consultar directamente
la información catastral, se dan los datos registrales de cada parcela, y los
derechos reales constituidos sobre cada una.
El Sistema Registral Salvadoreño, protege efectivamente los derechos de
los titulares de los bienes inmuebles inscritos en el Centro Nacional de Registro,
garantizando la publicidad registral de una manera amplia, otorgando a los
usuarios procedimientos de fácil acceso a la información registral.
b. Honduras
A lo largo de la historia registral del país se han aplicado los sistemas de
folio real y folio personal. Actualmente el sistema registral utilizado es el de Folio
Personal pero de manera provisional ya que existe la determinación por parte del
Estado en empezar a aplicar el de Folio Real de manera definitiva. El tipo de
registro que se lleva en Honduras es simplemente declarativo y no constitutivo7.
En el Registro se llevan fundamentalmente tres libros, el de Propiedad, de
Hipoteca y el de Sentencias, con el nuevo sistema registral eliminará estos libros e
implementará un solo libro llamado de Propiedad, Hipotecas y Anotaciones
Preventivas, en el cual se ordenarán en forma histórica copias de los títulos
inscribibles primarios, los cuales pasaran a formar parte de los asientos
conjuntamente con una razón de inscripción que se adjuntara al final de cada
documento y una hoja que estará dividida en columnas para realizar anotaciones
tales como la trasferencia, modificación o cancelación de derechos reales sobre el
bien inmueble8.
Actualmente para la creación de los asientos se utilizan dos formas, la
primera es por medio del sistema registral de inscripción, ya que el Registro hace
una calificación del título presentado extrayendo del mismo solamente la
información que se estima necesaria e indispensable para el asiento registral; por
otro lado, hay asientos que se alimentan de información por medio del sistema
registral de transcripción, ya que el registro no necesita hacer mayor calificación, y
simplemente su trabajo consiste en realizar una copia título presentado.
En este registro no se lleva un control de los bienes por finca, aun cuando
en las inscripciones que se realizan se hace constar la naturaleza, su situación
jurídica, medidas, además del folio y tomo donde se encuentran.
Los principios en los cuales se basa el sistema registral que utiliza el
Registro de Bienes inmuebles de Honduras son los de inscripción, especialidad,
tracto sucesivo, rogación, publicidad, prioridad y legalidad.
7 Escobar Fornos, Ivan “Derecho Registral Comparado” Editorial Hispamer, 2da. Edición, Mangua, 2001. Páginas 57-748 ibid, pagina 60
Para el sistema registral hondureño, la aplicación del folio personal fue un
gran retroceso, ya que el tráfico inmobiliario empezó a fluir con menor rapidez,
afectado la seguridad jurídica de los usuarios. Sin embargo, la poca eficacia y
poca funcionalidad del Registro Inmobiliario hondureño no solo se le puede atribuir
al sistema registral, sino también a la falta de tecnicismos y modernización de la
Institución, ya que el constante cambio en los sistemas registrales que ha utilizado
el Registro no ha permitido que esta institución evolucione y se haga más
especializada. El Registro de la Propiedad hondureño se encuentra en un
importante momento en su vida jurídica, ya que tiene en sus manos un gran reto
para mejorar la forma de realizar su trabajo en pro de garantizar a los usuarios la
publicidad registral, la certeza y seguridad jurídica que tanto hace falta, pues el
sistema actual no satisface las necesidades de la población.
Para poder garantizar la seguridad jurídica de los usuarios, en la actualidad
el Registro se encuentra en una transición entre el sistema de folio personal a un
folio real. Con este sistema se organizaran los bienes inmuebles, asignándoles un
número de matrícula que ocupara un lugar en los datos registrales, en el cual se
realizaran todas las inscripciones y anotaciones de derechos reales que afecten
de alguna manera el bien inmueble. Este sistema implica la estructuración de un
sistema operativo dentro de una red registral, en la cual se llevara un mejor control
de los bienes inmuebles inscritos9.
c. Nicaragua
El Sistema Registral que Nicaragua utiliza es de Folio Real, desde 1904 ya
que previo a esa fecha el hasta entonces utilizado era el de Folio Personal; la
implementación de este sistema fue un gran avance para la institución, pues fue
uno de los primeros países centroamericanos en implementarlo con tanta
funcionalidad. Cada una de las cabeceras departamentales posee una oficina
9 ibid, pagina 57
registral inmobiliaria los que hace que esta institución sea de fácil acceso a todos
los usuarios10.
Al principio existían 3 libros fundamentales el primero llamado de Registro
de Propiedad, en el cual solo se inscribía el dominio, el segundo Registro de
Hipotecas y Gravámenes, en el que se realizaban todas las anotaciones de los
demás derechos reales que puedan afectar al bien inmueble, y por último el
Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Además de los antes
indicados se llevaban 2 libros que eran auxiliares y su objetivo era ayudar a hacer
más efectiva y rápida la consulta de los bienes inmuebles, dichos libros son los de
Índice General y de Repertorio.
En la actualidad esos libros se han limitado a tres: el de Diario, en el que se
indica la fecha y hora en la cual se ingreso el documento, el de Inscripciones, dodo
se hace referencia a los derechos reales, y por último el de Personas, que es un
libro auxiliar en el cual se hace constar todos los demás registros que no tengan
naturaleza de derechos reales; todos los libros son llevados en forma
manuscrita11.
En el Libro de Inscripciones de conformidad con el funcionamiento del
Sistema de folio Real, al realizar el asiento a cada finca se le asigna un folio
correlativo, y al momento de ser empastados todos los folios queda divididos en
dos partes, que se sub dividen en tres columnas respectivamente para
anotaciones, inscripciones y cancelaciones; en la primera parte corresponde
asentar todos los derechos reales que se constituyan sobre el bien exceptuando
las Hipotecas, ya que están quedan anotadas en la segunda parte. Debajo de
cada columna hay un espacio en el cual se hace referencia a anexos que pudiera
tener el asiento.
Para auxiliar el libro de Inscripciones se llevan dos Índices, el primero de
fincas y el segundo de personas. Éstos son llevados de igual manera,
10 Escobar Fornos, Ivan “Derecho Registral Comparado” Editorial Hispamer, 2da. Edición, Mangua, 2001. Paginas 75-10811 ibid, pagina 75
manuscritos, y en forma de fichas ordenadas según los números de finca, folio y
libro, y en orden alfabético respectivamente. Los datos que contienen son12:
Nombre o razón social del propietario.
Número de finca, folio y libro.
Número catastral
Situación jurídica
Área
Mención si es rural o urbana
Los principios en los cuales se sustenta el Sistema Registral inmobiliario
nicaragüense son fundamentalmente los de inscripción, legalidad, especialidad,
tracto sucesivo, rogación, publicidad y prioridad.
El mismo autor expresa tambien que pese a que en tiempo de su creación
el Registro fue muy avanzado para su época en la actualidad el sistema que se
utiliza se encuentra obsoleto, pues debido a que todos los registros se llevan de
manera manual el riesgo de pérdida, deterioro o modificaciones ilegales de los
folios es latente en todo momento lo cual ha ocasionado que los usuario pierdan la
credibilidad y confianza en la institución inmobiliaria. Es necesario para el buen
funcionamiento de está la implementación de nuevos mecanismos de seguridad
con el objeto de garantizar a los usuarios que sus derechos sobre los bienes
inmuebles inscritos en el Registro serán protegidos de conformidad con la Ley.
d. Argentina:
El Código Civil, en materia de derecho registral resalta los principios de
inscripción, prioridad, especialidad, tracto sucesivo, rogación, legalidad, buena fe,
equidad y publicidad registral. La Legislación Argentina adopta la teoría del título y
el modo de adquirir, representado por la tradición o entrega de los bienes.13
12 ibid, pagina 102 13 Risso, Federico, Eduardo Emilio Molas, Federico Dietz y Hernando Garmendia Mola, “Inscripciones y Anotaciones en el Sistema Registral Inmobiliario Argentino” Uruguay 2001, disponible en red,
En su orientación el código se adhiere a la teoría romanista de la necesidad
de la tradición material o efectiva como medio de llevarse a cabo la transmisión,
pero no hacen diferenciación entre los bienes muebles y los inmuebles. Asimismo,
hace énfasis en la legitimidad del titular, a quien le exige facultad y capacidad para
transmitir el bien y finalmente, que la escritura pública cumpla con todos los
requisitos formales para su validez e inscripción.
Los requisitos que son impuestos por la ley para formalizar el surgimiento o
la transmisión del dominio sobre los bienes se hacen necesarios para otorgarle al
derecho de propiedad la publicidad que necesita, a la cual se llega a ella dando un
aviso a los contratantes acerca de la obligatoriedad de la inscripción de todo lo
referente al dominio, gravamen o limitación que pudieran pesar sobre el bien
siendo un deber del titular que adquiere el derecho inscribir los actos para poder
hacerlos oponibles ante terceros.14
El Sistema Registral del Registro Inmobiliario Argentino, es de Folio Real,
ya que al ingresar un título sobre un inmueble no registrado previamente, se
inmatricula el mismo, asignándole un número de finca correlativo, el cual ocupará
un espacio foliar dentro de un libro creado para el efecto, en el cual se realizaran
todas las inscripciones o anotaciones que puedan afectar el bien inmueble,
logrando de esta manera la publicidad registral necesaria.
De conformidad con el Código Civil Argentino, el acto o negocio jurídico no
necesitaba inscripción para poder tener efectos coercitivos frente a terceros, pero
según la reforma registral contenida en la ley 17,711, en la actualidad el sistema
registral que se utiliza es un sistema declarativo y convalidante, ya que es
necesaria la calificación registral para que cualquier acto o negocio jurídico que
involucre derechos sobre bienes inmuebles pueda tener validez entre la partes y
ante terceros. Es el Registrador quien ejerce esta función calificadora, y al
determinar que lo requerido se encuentra en apego a lo establecido en la
www.google.comhttp://www.universidadnotarial.edu.ar/derechoregistral/ponencias_congreso/tema2/T2-%20Risso-molas-dietz.pdf fecha de consulta 08 de febrero de 2011, 14 loc cit
legislación Argentina, emite una opinión favorable ordenando la inscripción de
cualquier de la propiedad o cualquier otro derecho real constituido sobre el bien
inmueble.
Desde el momento en que se hace la calificación favorable y se ordena la
inscripción registral correspondiente, las condiciones pactadas por las partes
empiezan a surgir efectos entre ellas mismas y ante terceros que se puedan ver
afectados de algún modo. En este punto, ambas normativas se encuentran en
conflicto pues no puede ser posible que un derecho real se pueda hacer oponible
entre las partes, hasta cuando esté se encuentre debidamente inscrito, pues lo
mismo degradaría su característica esencial de derecho absoluto.15
A pesar de todo, el sistema registral inmobiliario argentino se considera ser
uno de los más evolucionados, no solo porque la institución registral forma parte
de poder judicial, sino además de ello, debido a que con la estructura organizativa
y los mecanismos aplicados funcionalmente, se ha logrado ganar la credibilidad de
sus usuarios, ya que la publicidad registral ha sido la base para lograr garantizar la
certeza y seguridad jurídica.
e. España
En España la publicidad registral tuvo cuatro grandes períodos16, el primero
fue el De la Publicidad Primitiva, en principio la publicidad registral no fue uno de
los fuertes en la legislación española, esta materia carecía de formalidades y
solemnidades externas, no fue sino hasta la llegada de los visigodos cuando se
impuso un sistema con mayor formalismos en cuanto a la publicidad. La primera
forma de publicidad fue la Robración, que era la ratificación pública y solemne de
la transferencia por carta o escritura de un bien inmueble.
15 Página Electrónica Principal del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal de Argentina, Argentina 2011, disponible en red, http://www.dnrpi.jus.gov.ar/ fecha de consulta 08 de febrero de 2011, 16 De Cossio Corral , Alfonso “Instituciones de Derecho Civil”, Tomo II, Alianza Editorial, 1era. Edición. España, 1975, pagina 62
El segundo período que es el llamado De la Influencia Romana, se
sustituyó la forma de publicidad por la Traditio que era utilizada en Roma, la cual
se hacía constar en Partidas las cuales eran consideradas como un acto privado
de consumación de un contrato el cual tenía como única finalidad la de trasladar el
bien. En esta época debido a la poca publicidad se dieron problemas con las
cargas reales que gravaban los bienes ya que, muchas veces se vendían los
bienes sin hacer del conocimiento de los adquirientes los derechos reales que
gravaban o limitaban los bienes.
El tercero se llamó el De Iniciación del Régimen de Publicidad, en este
periodo se empezó a dar mayor publicidad, no del inmueble en sí, sino de ciertos
actos como gravámenes e hipotecas, posteriormente, fue en Cataluña el primer
territorio que empezó a inscribir las enajenaciones de los bienes inmuebles. Este
sistema consistía en que en la copia que daba el escribano a la autoridad estatal
se hacía una anotación al margen inferior del registro hecho por la oficina registral
correspondiente. Con este sistema se empezaron a cobrar impuestos sobre los
bienes y los derechos reales constituidos sobre los mismos.
Y por último, el cuarto que se llamó De Consolidación del Régimen de
Publicidad, aquí se originó la publicidad de la Ley Hipotecaria, con lo cual se
consolida el Derecho Registral en España, dándole publicidad a todos los actos
que se relaciones con los bienes inmuebles inscribibles y los derechos reales
constituidos sobre los mismos. En España la importancia de crear un sistema
registral radica en la necesidad de organizar el censo y los tributos sobre los
bienes inmuebles17.
En la actualidad el Sistema Registral de España es el de Folio Real, por
cada bien inmueble inscrito en el Registro le es asignado un número de finca, que
ocupa un lugar dentro del libro correspondiente. Solo existen dos libros, el de
Diario, que es en el cual se registral el ingreso de los títulos correspondientes, y el
libro de Inscripción, en el cual se asientan todos los derechos reales que puedan
17 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986, pagina 232
afectar los bienes inmuebles. el registro trabaja estos libros sobre una plataforma
electrónica, lo cual lo hace mucho más eficiente, y garantizando de mejor manera
la certeza y seguridad jurídica de los datos contenidos, ya que posee medio de
control de seguridad de la información18.
En la búsqueda del principio de publicidad registral, el Registro reconoce el
principio de inoponibilidad de los sistemas latinos, al indicar que los actos que no
estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudican a
terceros.
Este Registro ha logrado garantizar el acceso al mismo a todos los
ciudadanos españoles debido que para su funcionamiento posee oficinas de
atención al usuario en casa una de sus regiones, a los cuales llama Distritos
Hipotecarios, de manera que, quien desee asentar un derecho real puede acudir a
la oficina territorial donde radiquen los bienes inmuebles19.
El Derecho registral español reconoce y aplica los siguientes principios
registrales, el de inscripción, legitimación registral, inoponibilidad, fe pública
registral, prioridad, usucapión, exclusión de la usucapión, rogación,
voluntariedad, negocio causal, tracto sucesivo, legalidad y de especialidad.
f. México
Este país cuenta con un Código Civil Federal en el cual se regula todo lo
relacionado con el Registro Público de la Propiedad y el Reglamento del mismo,
este se desarrolla en 118 artículos con los siguientes subtítulos: Disposiciones
Generales, Del sistema registral y Del Procedimiento Registral20.
18 Equipo Técnico de ADICAE, “El sistema hipotecario español” Documento del Foro Permanente de Legislación Europea, España 2006, disponible en red. www.google.comhttp://proyectos.adicae.net/proyectos/internacionales/dosierlegislacion/dosierpdf/A%20Documentos%203.pdffecha de consulta 24 mayo de dos mil once19 Loc cit20 Sánchez Medal, Ramón “De los contratos civiles: teoría general del contrato. Contratos en especial. Registro público de la propiedad” 12 edición, Editorial Porrua, Mexico, 1972. Pagina 215
La finalidad principal del Registro Público de la Propiedad es garantizar a
los usuarios la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, velando que sea por
medio de la publicidad registral que se le dé la apariencia de legitimidad y fe
pública a los datos contenidos en los registros inmobiliarios, es por ello que dentro
del Sistema Registral Mexicano subsisten conjuntamente el Sistema De Folio
Personal y el Sistema De Folio Real, siendo éste un Sistema Mixto21.
La inscripción en el Registro Público de la Propiedad no es una acto
obligatorio, por lo que tampoco puede hacerse de oficio por parte de esta
institución, de esa cuenta, al ser un acto totalmente potestativo y rogado, la
solicitud debe de hacerse por escrito llenándose un formulario que debe
presentarse al Registro, para el efecto se debe de llenar un formulario al cual se le
adjuntaran los documentos respectivos; al ingresar el documento, el Registro le
asigna un numero correlativo, que indica la hora y día de recepción, el cual será lo
que lo identificara durante el tiempo que tarde el proceso administrativo.
Posteriormente, cada documento es asignado para su examen y calificación, esta
fase es la más importante, ya que el registrador encuentra que efectivamente el
titulo si cuenta con todos los requisitos que la ley establece se asentara en el libro
correspondiente, y la inscripción o anotación tendrán efectos desde el momento en
que el titulo entro al Registro; es en este momento que el Registro inmobiliario le
otorga la publicidad registral a lo inscrito en esta institución, pudiendo desde este
momento hacerse oponible el derecho real ante terceros afectados. El examen
que se realiza es de fondo y forma, ya que el Registro examina incluso la
capacidad de las partes y la validez del acto o negocio jurídico, de manera que, si
dicho título es calificado como insuficiente puede ser rechazado, si es una omisión
de elementos esenciales, o suspendido, si son omisiones subsanables22.
Se dice que es folio personal pues al realizar la inscripción se abre un folio
por cada persona en el cual se anotan todas las fincas que pertenecen a la misma;
por otra parte, existe también un folio real, pues al realizar la inscripción de
21 ibid, pagina 21522 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986 pagina 256
dominio sobre un bien inmueble se abre una carpeta en la cual se asienta cada
uno asignándole una posición numérica dentro de los registros; a su vez, cada
folio se dividirá en diferentes columnas, en las cuales se anotaran todo aquello
que se refiera al dominio y otros derechos reales que puedan gravar, limitar o
anotar preventivamente dichos bienes, afectando los derechos del propietario o de
terceras personas23.
El derecho registral mexicano reconoce y aplica los principios oponibilidad,
prioridad, especialidad, rogación, legalidad, tracto sucesivo, consentimiento,
publicidad, prioridad y calificación. No se regulan los principios de fe pública
registral y legitimación ya que se cree que estos se encuentran inmiscuidos en
el de Publicidad24.
23Pérez Fernández, del Castillo, Bernardo “Derecho Registral”, Editorial Porrúa, 7ma. Edición. México, 2007 pagina 7624 Autor desconocido “El derecho Registral en México” disponible en red, www.google.comhttp://catarina.udlap.mx/u_dl_a/tales/documentos/lfis/ixtlapale_c_ce/capitulo3.pdfhttp://www.hispatecno.net/82916/sistemas-registrales/5/ fecha de consulta 08 febrero de 2011