saneamiento indepedzacion
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DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA
MINUTA1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala cual es
el OBJETO - Contratantes: Otorgante y Otorgado - Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg. domicilio, etc) - Denominación de los contratantes - Términos y Condiciones
2.- Cuerpo de la Minutaa. Del terreno: Señala la Ubicación e inscripción en el Registro
de Prediosb. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno o fábrica)
I.- Frente: (Perta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires, etc.)
* colindancia * sentido * tipo de línea * medida II.- Por la derecha entrando * colindancia * sentido * orientación * tipo de línea * medida III.- Por la izquierda entrando * colindancia * sentido * orientación
* tipo de línea * medida IV.- Por el fondo * colindancia * sentido * orientación * tipo de línea * medida LINEA QUEBRADA 1.- Número de tramos 2.- El primer tramo * colindancia : opcional * sentido * orientación * tipo de línea * medida
3.- Segundo Tramo y siguientes * colindancia (opcional) * sentido * orientación * tipo de línea * medida c.- De las áreas 1.- De terreno 2.- De la Edificación * Ocupación * Areas Techadas y/o Construidas * Areas Libres * Area de aleros exteriores * Areas superpuestas * Areas exclusivas * Areas comunes
HALL
POZO LUZ
B A
A.LA.L
ESCALESCAL
C
A. EXCLUSIVA AL + AT
AREAS COMUNES
POZO LUZ
HALL
ESCALERAD
I.- DEFINICIONES
A.- De las áreas: El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece
1.Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En la referida área quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)
El Reglamento de la Ley 27157 establece:
2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)
DORMITORIO
BALCON
AREA CONSTRUIDA
AREA TECHADA
AREA CERRADA
AREA SIN CERRAR
HALL
POZO LUZ
B A
A.LA.L
ESCALESCAL
C
A. EXCLUSIVA AL + AT
AREAS COMUNES
POZO LUZ
HALL
ESCALERAD
A.T.E.
A.L.
A.S
ALERO EXTERNO
AREA T. CONCRETO
VEREDA
AREA T. ETERNIT
ARAREA LIBRE
AREA SUPERPUESTA
AREAS SUPERPUESTASAO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)
EJEMPLO
AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2
AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2
AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2
AO = 360.00 m2
ALERO EXTERNO
* Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente de las áreas techadas de la edificación.
* El área total techada del piso y la de los aleros se convierte en área de ocupación del piso superior
* El área del primer piso es su área propia y la generada por el alero externo (carga registral)
d. - De la descripción del predio.- La edificación integral e. - De la Distribución dela fábrica I.- Por tipo de techos II.- Por concepción integral III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades) f.- Especificaciones técnicas I.- Criterios de predominancia II.- Criterios de diferenciación de especificaciones g.- Valor de la Fábrica I.- Valor arancelario II.- Valor de inversión h.- De la fecha de terminación i.- De la numeración municipal j.- De la aceptación del propietario k.-Del pago de la Escritura Pública
3.- Conclusiones de Ley 4.- Fecha5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios
INDEPENDIZACION
1.- DEFINICIONES TECNICAS• SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos• INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones• DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada sección• PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican
2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA•Certificación de la Declaratoria de Fábrica.- Consiste en la revisión de las memorias cuadro de áreas y planos inscritas en el Registro Público a fin de establecer las coincidencias con lo que se quiere independizar.•Determinación de las secciones por independizar.- De acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es factible independizar (unidades mínimas de vivienda, estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a identificar en los planos el posible seccionamiento.
•Determinación de los bienes y áreas comunes.- De acuerdo a la Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006 VIVIENDA)
- Bienes Comunes• El terreno sobre el que está construida la
edificación• Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos, y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes de una sección sino que sirven a dos o más secciones
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías aéreas de circulación de uso común.
• Los ascensores y montacargas.• Las obras decorativas exteriores a la edificación o
ubicadas en ambientes de propiedad común.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común.
• Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía, y otros.
• Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular.
• Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.
• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos
• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios
3.- DISEÑO• Plano esquemático: Sólo contiene un polígono• Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van
los linderos• Análisis de los bienes comunes: Determinación de los mismos
– Análisis estructural– Análisis arquitectónico
• Determinación de la cota 0.00 m ó nivel de piso (área de ocupación
• Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base a los análisis de los bienes comunes (medianerías).
• Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros) de los aires y/o pozos de luz.
4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y Áreas Comunes• Cálculo de las áreas de ocupación• Cálculo de áreas techadas• Cálculo de áreas libres• Cuadro integral de las áreas de independización (se
comprueba en base a la coincidencia con las áreas de ocupación, techadas y libres de la fábrica que se independiza).
5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones• Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad
Inmobiliaria• Distribución del contenido de la sección (por niveles) en
base a la declaratoria de fábrica.
• Descripción de linderos y medidas perimétricas de la Sección
• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas
• Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios niveles.
6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes • Áreas Comunes• Pozos de luz y• Aires Comunes
HALL
POZO LUZ
B A
A.LA.L
ESCALESCAL
C
D
INDEPENDIZACION SUB DIVISION
LOTE 1
SUB LOTE SUB LOTE
1A 1B
• Nominación de las áreas comunes y numeración de los pozos de luz
• Distribución del contenido de las áreas comunes (por niveles) .
• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas de las áreas comunes.
• Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos de luz.
7.-PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR DE LOS BIENES COMUNES
• Criterio adoptado por el o los propietarios (área construida, de ocupación, techada, uso, distancia, igualdad de las alícuotas, etc.)
• Proporcionalidad de las áreas.
8.-ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIOS EN EL REGLAMENTO INTERNO
• Distribución• Área de Ocupación, Techada y Libre• Uso• Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes
comunes