requisitos para escrituras y actas

7/24/2019 Requisitos Para Escrituras y Actas

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REQUISITOS PARA ESCRITURAS Y ACTASDE DECLARACIN DE OBRA NUEVA

Luis Fernndez-Bravo Francs, Notario de Castuera

Cuestin previa. Rgimen jurdico y rgimen transitorio:La normativa a considerar en Extremadura es la Ley del suelo

estatal 8/2007, Ley i!otecaria y su reglamento, Ley de ordenaci"nde la edi#icaci"n $8/%&&&, Ley extreme'a $/200% de (alidad,)romoci"n y *cceso a la +ivienda Resultan desarrolladas dic-asnormas !or el R. %0&$/%&&7 de de julio de desarrollo delreglamento -i!otecario en materia de inscri!ci"n de actos de

naturalea ur1anstica y la Resoluci"n de la .R3 de 27 de 4ulio de2007

La novedad m5s signi#icativa de la Ley del suelo en stamateria es la remisi"n 6ue contiene el artculo %& de la Ley del suelo alos re6uisitos exigidos !or la legislaci"n de ordenaci"n territorial yur1anstica, !or tanto incluye la auton"mica y la estatal E im!one elcontrol de legalidad a los 3otarios y Registradores de la )ro!iedad

(omo consecuencia, !asamos a tener el de1er de controlar unaserie de re6uisitos 6ue existen desde la a!ro1aci"n de sus res!ectivas

leyes reguladoras !or lo 6ue algunos -an considerado 6ue, al menosen sentido im!ro!io, esta norma tiene un e#ecto retroactivo *s, !orejem!lo, el li1ro del edi#icio es o1ligatorio desde la Ley derdenaci"n de la Edi#icaci"n, !ero los 3otarios y registradores solotenemos el de1er de controlar su existencia a !artir de la entrada envigor de la actual Ley del 9uelo lo mismo sucede con la cdula de-a1ita1ilidad y la licencia de !rimera ocu!aci"n, reguladas en la Leyextreme'a $/200% de (alidad, )romoci"n y *cceso a la +ivienda

(omo regla general, toda declaracin de obra nueva

requierea; Licencia de o1ra y, en su caso, acreditaci"n del !ago de la tasa

1; (erti#icado descri!tivo del tcnico com!etente director de la o1ra 6ueacredite la corres!ondencia de la misma con el !royecto a!ro1ado

!ara el 6ue se o1tuvo licenciac; (dula de -a1ita1ilidad
http://images.google.es/images?sourceid=navclient&hl=es&ie=UTF-8&rlz=1T4GFRD_esES231ES239&q=castuerahttp://images.google.es/images?sourceid=navclient&hl=es&ie=UTF-8&rlz=1T4GFRD_esES231ES239&q=castuera


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d; Licencia de !rimera ocu!aci"ne; 9eguro decenal y documento 6ue acredite la entrada en vigor de la

garanta#; Li1ro del edi#icio, 6ue su1dividimos en tres a!artados:

a Li1ro del edi#icio, !ro!iamente dic-o1 (erti#icaci"n del tcnico director de o1ra acerca de la existencia delli1ro del edi#icio y de su entrega al !romotor

c *cta de de!"sito del li1ro del edi#icioLas excepcionesson:Declaraciones de obra anti!ua"en las 6ue, si no existe alguno delos elementos anteriores se su!lir5 !or los siguientes ocu!aci"n: En virtud de laremisi"n de la Ley del suelo a la normativa auton"mica, !ara las

!osteriores a % de julio de 2007, tam1in acreditaci"n del uso de laconstrucci"n


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inde!endientemente del a'o de su construcci"n, sin !erjuicio de lasres!onsa1ilidades en 6ue incurrir5 el !romotor #rente al usuario #inalLicencia de obra#9e !uede o1tener !or silencio !ositivo siem!re 6ue

-ayan transcurrido al menos tres meses desde la solicitud sinresoluci"n ex!resa La #orma de acreditarlo ser5 la resoluci"n #uera de!lao, aun6ue sea denegatoria, o la certi#icaci"n administrativa desilencio !ositivo Entiendo 6ue no 1astar5 con la mera mani#estaci"ndel interesado ya 6ue, en caso de ser #alsa, !ermitira el acceso deldocumento al Registro sin !erjuicio de su !osterior im!ugnaci"ngenerando un clima de gran inseguridad jurdica < imaginemos la o1ranueva 6ue va seguida de -i!oteca a !romotor@;Cdula de $abitabilidad % licencia de pri&era ocupacin#En

virtud de la remisi"n de la Ley del suelo a la normativa auton"mica,ser5 exigi1le !ara las edi#icaciones concluidas des!us de % de juliode 2007, lo 6ue determinaremos mediante la certi#icaci"n del directorde o1ra 3o o1stante, !ara las concluidas con anterioridad, ser5conveniente exigir stos documentos y testimoniarlos En otro casoser5 !reciso noti#icar des!us a la *dministraci"n com!etente laautoriaci"n de la escritura

)rocede -acer a6u varias puntualizaciones#

%A Los *yuntamientos exigen la escritura de declaraci"n de o1ranueva !ara ex!edir la cdula: (# *rt %?BA de la Ley extreme'a, el*yuntamiento exigir5 Cel documento acreditativo de la rece!ci"n de lao1raD, es decir, el acta de entrega !revista en la LE, !or lo 6ue no esnecesaria la escritura !ara la ex!edici"n de la cdula 9in em1argo, el la !r5ctica, sa1emos 6ue se niegan a emitir lacdula sin !revia escritura En el caso de la o1ra nueva enconstrucci"n no -ay !ro1lema ya 6ue el interesado ex-i1e su escritura

junto al certi#icado del director de o1ra 9in em1argo en las de o1ranueva terminada se genera un crculo vicioso: el 3otario no autoria

la escritura sin la cdula y el *yuntamiento no ex!ide la cdula sinescritura En estos casos es !osi1le, con re6uerimiento ex!reso en laescritura, entregar una co!ia sim!le al interesado !ara o1tener lacdula de -a1ita1ilidad, reteniendo la co!ia autoriada -asta 6ue la-ayamos unido !or diligencia !osterior


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!ara los 6ue ya est5n en #ase de !resentaci"n telem5tica ytienen 6ue ex!edir la co!ia al da siguiente, ca1e tam1in emitir unacerti#icaci"n !revia acreditando 6ue el interesado -a de!ositado losdocumentos en la 3otara !ara tramitar la escritura de o1ra nueva, 6uese #irmar5 cuando a!orte la cdula de -a1ita1ilidad

2A m1ito de a!licaci"n La ley extreme'a, al de#inir su 5m1ito dea!licaci"n en el artculo 2A, se re#iere a inmue1les destinados avivienda o 6ue se destinen a actividades com!ati1les con la viviendaen el mismo Es decir, 6ue se a!licar5 a edi#icios de vivienda, a localescomerciales en edi#icios de vivienda y a viviendas uni#amiliares )ero

!arecen 6uedar #uera de su 5m1ito de a!licaci"n las edi#icacionesexclusivamente industriales


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1; Licencias solicitadas antes de ? de mayo de 2000c; +iviendas en rgimen de auto!romoci"n, entendida sta en sentido

am!lio !or reiterada doctrina de la .R3 6ue, !or ejem!lo, consideraauto!romoci"n los su!uestos de construcci"n en comunidad y

!osterior extinci"n del condominio con adjudicaci"n de lasedi#icaciones en determinados casos


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En cuanto al re6uisito im!uesto !or la Ley de Extremadura, es decir,6ue el tcnico director de la o1ra autorice el li1ro del edi#icio, aInestamos a la es!era de una inter!retaci"n !or !arte del (olegio de*r6uitectos ya 6ue el li1ro del edi#icio contiene documentaci"n 6ueesca!a al 5m1ito de actuaci"n del director de o1ra y a sus

conocimientos tcnicos


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regular re6uisitos no !revistos legal ni reglamentariamente Oe remitoa otros textos 6ue ya se -an !u1licado acerca de ste asunto;La #inalidad !arece ser do1le:% )or un lado, acreditar la existencia del li1ro del edi#icio 9e -u1iera

!odido conseguir mediante un acta de ex-i1ici"n de cosas odocumentos, o integrando la certi#icaci"n del tcnico en la escritura de3 terminada o acta de #in de o1ra Lo 6ue entiendo im!rocedente esel acta de !rotocoliaci"n ya 6ue su!one un coste exagerado y, !orotra !arte, la resoluci"n se remite ex!resamente al artculo 2%B delreglamento notarial Es, !or tanto, un *(K* .E .E)P9QK

!ro!iamente dic-a2 )or otro, !ermitir el acceso de los usuarios #inales al li1ro deledi#icio de!ositado El texto del actual reglamento notarial !ermiteex!edir co!ias de lo de!ositado, lo 6ue -a1r5 6ue !rever en el

contenido del acta9us re6uisitos en esencia son dos:

a; ue el !romotor entregue el li1ro al 3otario Evidentemente,como de!"sito notarial, con las condiciones im!uestas !or ste ellounido a 6ue el actual Reglamento notarial !ermite los so!ortesin#orm5ticos, !odremos exigir la entrega en uno o varios discosdigitales, rese'ando en el acta su nImero de serie y ru1ric5ndolos#sicamente

1; ue se -aga constar su com!romiso de entregarlo a los

usuarios #inales )arece un5nime el criterio de 6ue el sujeto de laoraci"n redactada !or la . no es el 3otario, sino el !romotor, 6ue secom!romete a entregar un ejem!lar del li1ro a cada usuario #inal encum!limiento de sus o1ligaciones legales

d; )lao de duraci"n del de!"sito ay 6uien entiende 6ue de1er5 ser de2? a'os, !or analoga con la regulaci"n de los vicios ruin"genos


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el com!romiso del !romotor de entregarlo al usuario #inal )ero no esnecesario -acer constar el acta de de!"sito sino 6ue sta ser5inde!endiente


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)esu&iendo lo anterior#

Libro del edi(icio propia&ente dic$o# .e1e existir en toda

edi#icaci"n cuya licencia se -aya solicitado des!us de ? de mayo de2000


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transmisi"n, !odr5 -acerse constar adem5s la rece!ci"n del li1ro deledi#icio !or el ad6uirente y, en su caso, rese'a del acta de de!"sito

9iguen a continuaci"n unos cuadros de consulta rpida6ue es!ero

sean de utilidadLeyendas 9Q: 3ecesario ): !cional (+: (onveniente, aun6ue noindis!ensa1le*+ 'C)/)* D DCL*)*C0N D 1B)* N/2*)3N*D*Escritura en la 6ue el !romotor declara directamente el #inal de laconstrucci"n 9Q3 !revia declaraci"n de o1ra en construcci"n

)ROKR Q3.J9KRQ*L

3 Kerminada 3

Kerminada 3 Kerminada

*ntes ??2000 *ntes %

72007 .es!us %72007

Licencia de o1ra 9Q

9Q 9Q

*r6uitecto (erti#icado descri!tivo 9Q

9Q 9Q

(dula de -a1ita1ilidad )

) (+

Licencia de !rimera ocu!aci"n )

) (+

9eguro decenal )

9Q 9Q

*r6uitecto (erti#icado li1ro Edi# )

) 9Q


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*cta de de!"sito li1ro Edi# )

) 9Q

*JK)ROKR )*RKQ(JL*R

3 Kerminada 3



72007 .es!us %72007

Licencia de o1ra 9Q

9Q 9Q


9Q 9Q


) (+


) (+

9eguro decenal )) )


) 9Q


) (+

B+ 'C)/)* D DCL*)*C0N D 1B)* N/2* NC1N')/CC0N 4 *C* D FN D 1B)*.

Escritura en la 6ue el !romotor declara directamente el #inal de laconstrucci"n 9Q3 !revia declaraci"n de o1ra en construcci"n

E9(RQKJR* )ROKR Q3.J9KRQ*L *JK)ROKR


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3 iniciada 3

iniciada 3 iniciada


72007 .es!us %72007

Licencia de o1ra 9Q

9Q 9Q


9Q 9Q

(dula de -a1ita1ilidad

Licencia de !rimera ocu!aci"n

9eguro decenal *.+ERKE3(Q*9 E3

(J*3K *L (3KE3Q.

*r6uitecto (erti#icado li1ro Edi# .EL *(K* .E

HQ3 .E SR*

*cta de de!"sito li1ro Edi#

*(K* .E HQ3 .E SR* )ROKR Q3.J9KRQ*L

3 Kerminada 3



72007 .es!us %72007


) 9Q


) (+


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9eguro decenal )

) 9Q


) 9Q


) 9Q

*(K* .E HQ3 .E SR* *JK)ROKR

3 Kerminada 3Kerminada 3 Kerminada


72007 .es!us %72007


) (+


) (+

9eguro decenal )

) )


) 9Q


) (+

C+ 'C)/)* D DCL*)*C0N D 1B)* N/2* 51)*N67D*D.

)artimos de la 1ase de 6ue se trata de un auto!romotor, en todo caso


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*JK)ROKR

3 iniciada 3

iniciada 3 iniciada


72007 .es!us %72007

*creditaci"n antig=edad 9Q

9Q 9Q

.escri!ci"n

requisitos para escrituras y actas

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