Proyecto de Ley que establece el Avalúo Comercial de los Bienes Raíces como mínimo para las Subastas e Impide el Remate en el caso que deudor haya pagado mas del 50% de su deuda y sea su vivienda única, estableciendo, en tal caso, la Constitución de Prenda.

Modifica Ley General de Bancos y Código de Procedimiento Civil

Fundamentos de Hecho 1. Los Bajos Salarios en Chile

50 % de los trabajadores chilenos gana menos de $400.000 y 7 de cada 10 trabajadores menos de $550.000 líquidos

La línea de la pobreza por ingresos en hogar promedio de 4 personas/nov. 2018: $430.763

57 % del total de ocupados, no podría sacar a una familia promedio de la pobreza.http ://www. fundac ionsol . c l

http://www.fundacionsol.cl

51 % de los asalariados privados que trabajan jornada completa

se encuentra en igual situación

1,1 millones de asalariados no tienen contrato de trabajo, y el 80

% gana menos de $412 mil

770 mil subempleados, y el 50 % gana menos de $150 mil.

Fundamentos de Hecho 2. El Endeudamiento Generalizado Banco Central : “endeudamiento de los hogares chi lenos marcó en 2018 máximo histórico equivalente a 73,3% del ing reso disponible, superior en 3,2 puntos porcentuales al c ierre del año anterior” .

79% de las deudas en Chile se producen por créditos de consumo.

45% de los endeudadas posee compromisos f inancieros por créditos de consumo con el retai l

34% ha asumido compromisos con la banca

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Endeudamiento afecta a los más pobres

Grupos socioeconómicos más endeudados

Grupo C2 - $ 1.360.000 52%

Grupo C3 y D $ 899.000 y $ 562.000 46%

Grupo E - $ 324.000 45%.

AB y C1a y C1b $ 6.452.000 a $ 1.986.000 44%.

Fundamentos de Hecho 3. Alta Tasa de Morosidad

4,6 millones de deudores morosos, 3% más respecto a igual período el año 2018.(abril)

Nuevos morosos disminuyeron de 6,7% a 6,2% pero Morosos Permanentes aumentaron de 73,5% a 75,2%.

Mora promedio nacional, aumentó 10%, llegando a los $1.754.525

Comunas de menores recursos: 42% de mora con retail , educación o salud y sólo un 27% en la banca.

Comunas con más ingresos: 40% de mora en la banca, y 35% en el retail ht t p : / / w w w. f u n d a c i o n so l . c l

Préstamos universitarios: De los 480.000 estudiantes,192.000 morosos

Montos impagos: “total de cuatro a cinco deudas de distintas instituciones”

Espiral de deudas/ “la bicicleta”: “se van contrayendo nuevos créditos para hacer frente a los pagos pendientes”.

Alto endeudamiento + bajos salarios = aumento progresivo del nivel de morosidad en el pago de las deudas adquiridas.

Aumento de Juicios Ejecutivos de cobranza.

Aumento de embargo y remate de la vivienda

Familiar.

https://www.america-retail.com/chile

Fundamentos de Hecho 4. Presencia casi monopólica de los Bancos en crédito hipotecarios y alto costo. Bancos financian 92% de las necesidades de los chilenos de

adquirir su vivienda propia, pero en condiciones poco favorables.

77% de los deudores de créditos para la vivienda obtiene financiamiento bancario por montos entre 1.000 y 6.000 UF.

75% de los créditos se otorgó bajo UF 2.500. 25% restante presenta montos entre UF 2.500 y UF 4.300

Las tasas de interés en el 50% de los créditos varía entre 3,4% y 4,1%

Tasas más bajas (menores a 3,6%) en rangos de créditos más altos (mayores a UF 4.000)- plazos desde 5 a 30 años.

Tasas más altas se presentan en montos menores a UF 2.000, con plazos más altos.

Créditos hipotecarios se otorgan a un 21% de personas que tienen 2 hipotecas más y a un 8% de quienes tienen dos o más hipotecas con otros bancos

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Fundamentos de Derecho: Poner fin a vulneraciones al derecho constitucional de los deudores a un debido proceso. Artículo 19 N ° 3

El Juicio Ejecutivo General regulado en los artículos 499 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y

El Juicio Ejecutivo Especial denominado Juicio Hipotecario, regulado por la Ley General de Bancos en sus artículos 103 y siguientes

Consagran ciertas normas en favor de los acreedores que resultan desmedidas y abusivas frente a los deudores

“La igual protección de la ley en el ejercicio de sus derechos”

“Las garantías de un procedimiento y una investigación racionales y justos”

Y prescribe que:

“corresponde al legislador establecer tales garantías”

Derecho Constitucional a un debido proceso garantiza a

todas las personas:

Ideas Matrices del Proyecto

1. Establecer condiciones racionales y justas en los juicios ejecutivos, generales e

hipotecarios, ante la posibilidad de que los

deudores pierdan sus viviendas en juicios

regulados en condiciones que afectan su

derecho a un debido proceso.

2. Proteger a los hombres, mujeres y niños

que componen las familias más pobres y de

clase media de nuestro país, que se

encuentran altamente endeudadas, morosas

y a quiénes se ha embargado su casa.

Tanto derecho tiene el acreedor

de cobrar su acreencia, como el

deudor a ser procesado

ejecutivamente en condiciones

racionales y justas.

Contenidos de Proyecto

Primero Aumenta los plazos tanto para la contestación de la demanda como para la oposición a la ejecución.

1) Dada la dificultad generalizada que tiene los

deudores para contar con una defensa letrada en

estas circunstancias.

2) Y la falta de conocimiento de los deudores de

créditos no hipotecarios, del hecho de que el no

pago de deudas de retail, de educación , de tarjetas

de supermercados, farmacias, etc. puede implicar el

embargo y remate de sus viviendas.

Para ello se modifican:

Artículo 459 del C.P.C : “si el deudor es requerido de pago en el lugar del asiento del

tribunal, tendrá el término de 4 días útiles para oponerse a la ejecución. Este término se

ampliará con 4 días, si el requerimiento se hace dentro del territorio jurisdiccional en que se

ha promovido el juicio, pero fuera de la comuna del asiento del tribunal”. Plazo se aumenta a 10 días.

Artículo 460 del C.P.C: “si el requerimiento se hace en territorio jurisdiccional de otro

tribunal de la República, la oposición podrá presentarse ante el tribunal que haya ordenado

cumplir el exhorto del que conoce en el juicio o ante este último tribunal. En el primer caso,

los plazos serán los mismos que establece el artículo anterior”. Plazo se aumenta a 15 días.

Artículo 103 de la Ley General de Bancos que establece 5 días para la

oposición. Plazo se aumenta a 10 días.

Segundo Iguala las excepciones que el deudor puede alegar en su defensa entre aquéllos que son demandados en un juico de cobro general y quiénes son demandados en juicios hipotecarios

El PL agrega en el artículo 103 de la ley General de Bancos ,

dentro de las alegaciones que puede oponer el deudor hipotecario

a la demanda además ejecutiva , además de las solo tres

excepciones que hoy le permite la ley: prescripción, pago y no

empecerles el título; todas las demás permitidas a los demás

deudores según el artículo 464 del C.P.C.

El deudor hipotecario no puede alegar, al igual que cualquier otro deudor, que quien los demanda lo hace:

1.Ante un tribunal incompetente

2.Sin tener la personería o representación legal del acreedor

3.A través de una demanda inepta ( que no cumple los requisitos legales)

4.Sin respetar las prórrogas concedidas para el pago

5.Sin respetar una transacción realizada con el mismo acreedor

6.Haciendo una avaluación excesiva de lo adeudado

7.No siendo la obligación aún exigible

8.Con un título falso

9.Existiendo cosa juzgada

Injusto, máxime si el Código Civil en el artículo 1.700 señala que las

escrituras públicas, instrumentos en los que consta la existencia de

obligaciones hipotecarias, no hacen plena fe de la verdad de las

declaraciones que en ella hayan hecho los interesados.

Sólo prueba plenamente el hecho de que la escritura fue otorgada y la fecha en

la que se otorgó.

¿Cómo podrá, entonces un deudor hipotecario defenderse ante un escritura que dice que contrató un crédito por más dinero del que lo hizo , por un plazo menor para el pago, o con intereses o recargos que no contrató?

Se agrega en el artículo 103 de la LGB como excepciones oponibles a la demanda ejecutiva:

1. La incompetencia del tribunal ante quien se haya presentado la demanda

2. La falta de representación legal del que comparezca a nombre del demandante

3. La litis pendencia

4. La ineptitud de libelo

5. La falsedad del título;

6. La falta de requisitos establecidos por las leyes para que el título tenga fuerza

ejecutiva

7. El exceso de avalúo en los casos de los incisos 2° y 3° del artículo 438;

8. La concesión de esperas o la prórroga del plazo;

9. La nulidad de la obligación;

10. La transacción;

11. La prescripción de la deuda o sólo de la acción ejecutiva; y

12. La cosa juzgada

.

Tercero

Limita la facultad que tiene el acreedor para elegir entre pedir al juez el remate del bien raíz o su entrega en prenda con el fin de que la deuda se pague con las rentas, entradas o productos que aquél genere.

El artículo 103 de la LGB y el artículo 498 del CPC facultan al acreedor a solicitar a su libre elección al juez, que el bien hipotecado o embargado, según el caso, le sea entregado EN PRENDA con el fin de que la deuda se pague con las rentas, entradas o productos que aquél genere o que SEA REMATADO en pública subasta para pagarse con el producto de su venta.

Los acreedores, sin embargo, no solicitan NUNCA , la entrega en prenda, condenando , en todos los casos, a los deudores a la pérdida de su vivienda por insolvencia.

ESTO HA POSIBILITADO A LOS BANCOS EL DESARROLLO DE UN NEGOCIO INMOBILIARIO PARALELO A SU GIRO LEGAL, CON UN EVIDENTE CONFLICTO DE INTERESES.

1. El deudor haya pagado el 50% o más de las cuotas

pactadas originalmente

2. Se trate de su bien raíz único, y

3. Sea la vivienda del deudor y/o de su familia Caso en el cual el juez deberá ordenar la entrega del bien al acreedor en prenda para que se pague con sus frutos. Que por ser decretada por el juez se llama "prenda pretoria" Se otorga al deudor UNA posibilidad de perder sólo el uso y el goce de su vivienda, recuperable una vez cancelado el crédito

Se protege el hogar familiar,

Se disminuye al menos en el caso de quienes han pagado la mitad o más de su casa , los graves problemas sicológicos, familiares y sociales que acarrea la pérdida de la casa propia y los recursos financieros que por largo tiempo se han invertido en ello.

El PL limita esta facultad del acreedor solo en el caso que:

Cuarto: Se otorga a la prenda pretoria el carácter irrenunciable para el deudor, cuestión de suyo importante por cuanto no otorgarle ese carácter importa el riesgo de que los bancos e instituciones financieras no otorguen créditos, sin previa renuncia de este derecho.

Sin perjuicio de lo señalado, y en respeto de la autonomía de la voluntad, se permite al deudor renunciar a la prenda pretoria , solo una vez que esta ha sido decretada por el tribunal, situación que entendemos hará con conocimiento de causa y sabiendo, a esas alturas, lo que significa para él la institución de la prenda pretoria.

Quinto: Se eleva el precio en el cual la vivienda será puesta a remate, no calculándolo a partir del avalúo fiscal de la propiedad, sino a partir de su valor real en el mercado inmobiliario o avalúo comercial, judicialmente determinado por perito tasador designado por el Tribunal, elegido entre los que figuran en la lista de Peritos Judiciales.

De este modo, se otorga el justo valor a la vivienda de los chilenos cuando su remate en pública subasta es la única vía que les queda para saldar sus deudas.

La venta en avalúo fiscal representa una lesión patrimonial adicional, sin causa

Sexto: Se eliminan privilegios abusivos establecidos en favor del

acreedor.

Primero:

La facultad de pedir al juez ,en el 1º llamado a remate, que se le adjudique la vivienda por los 2/3 de la tasación fiscal

Con ello impide que la vivienda pueda ser rematada por terceros postores , al menos, en el valor total fijado para el remate, perjudicando al deudor en 1/3 del precio.

Agravante: si, con ello no se satisface el 100% de la deuda, ésta no se extingue. El deudor seguirá debiendo al acreedor .

Esto ha generado un negocio inmobiliario paralelo al único giro legal de los bancos, y un evidente conflicto de intereses.

Si los bancos tienen interés en hacerse con la propiedad de los deudores no podrán seguir haciéndolo vía remates judiciales a precios irrisorios. En todo caso siempre podrán pactar con el deudor una dación en pago de la propiedad, que sí extingue la deuda.

De este modo:

Y si se presentan terceros a rematar la propiedad deberán hacerlo a partir del valor comercial de la vivienda fijado por peritos tasadores judiciales.

Segundo:

La facultad del acreedor de pedir al juez que reduzca prudencialmente el avalúo para un segundo remate, reducción que no podrá exceder de una tercera parte de ese avalúo, en el caso que no pida la auto adjudicación y tampoco se presenten postores.

Con lo cual , vuelve a perjudicar en 1/3 del avalúo fiscal ,que ya es bajo respecto del valor comercial de la vivienda.

El PL mejora las condiciones de venta para el deudor, limitando la reducción del precio para un segundo remate a no más del 5% del avalúo comercial

Tercero: La facultad del acreedor de solicitar que se ponga en remate la propiedad por tercera vez, al precio que el Tribunal designe.

En este caso , el PL mejora las condiciones de venta para el deudor , limitando la facultad de reducción del juez en un máximo de 10% del avalúo comercial fijado por peritos tasadores judiciales.

Cuarto: La facultad, esta vez del deudor, de pedir al juez que ponga en remate su vivienda, sin mínimo de posturas, en el caso que el acreedor no opte por el remate sino que pida que se le entregue en prenda.

Finalmente, si tampoco se presentan postores al 2º remate , el acreedor puede pedir:

1. Nuevamente , que se le adjudique a él en los 2/3

2. Se ponga a remate al precio que fije el juez, o

3. Se le entregue en prenda

En este último caso, si el deudor quisiese evitar la prenda ( por ejemplo por tratarse de un predio agrícola a punto de cosecha) sólo puede hacerlo, pidiendo al juez el remate sin mínimo de posturas.

El PL en este caso, también torna más justas las reglas del proceso , fijando como mínimo para un tercer remate solicitado por el deudor, un máximo de 15% del avalúo comercial de la propiedad.

Finalmente:

EL PL elimina la norma del CPC y de la LGB que autoriza a reducir a la mitad –es decir , de 20 a 10 días - los plazos para proceder a los avisos que los publicitan.

Ello atenta contra una debida publicidad del segundo y tercer remate, y por ende, contra la posibilidad de que aparezcan más postores, disminuyendo la posibilidad de mejorar el precio de venta de la vivienda.

Estamos ciertos que el PL contribuirá a poner fin:

A los remates de las viviendas de las familias de menores recursos de nuestro país que se llevan a cabo aprecios irrisorios.

A la imposibilidad que ello les genera de saldar sus deudas, a pesar de ver perdidas sus casas.

Al enriquecimiento indebido de los bancos e instituciones financieras mediante el despojo de la "casa propia" de los más humildes.

Es la mínima protección que se les debe brindar en este escenario de bajos sueldos y alto endeudamiento.