avalúo comercial - secretaría de planeación- método residual. es el que busca establecer el...

AVALÚO COMERCIAL

CARRERA 16 No. 91 – 25

CALLE 91 No. 16-20

CARRERA 17 No. 91-06


AV. CALLE 92 No. 16-11

BARRIO EL CHICO

LOCALIDAD DE CHAPINERO

DICIEMBRE DE 2.017

SOLICITANTE:

CONCRETA GESTIÓN URBANA S.A.S.

DICIEMBRE DEL 2.017

2.017


CALLE 91 No. 16-20




BARRIO EL CHICO


CIUDAD DE BOGOTÁ D.C.

DICIEMBRE DE 2.017

Cra. 11B No. 96 -03 Of. 203 PBX: 691 40 55 Fax: 635 72 77 Bogotá D.C. – Colombia

E-mail: [email protected] – www.avaluosespeciales.com 1

Contenido

1. RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................................ 2

2. INFORMACIÓN GENERAL ................................................................................................. 3

3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR .............................. 4

4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS ........................................ 5

5. INFORMACIÓN DEL SECTOR .......................................................................................... 5

6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE .................................................................................... 12

7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL............................................... 25

8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN.................. 25

9. CONDICIONES RESTRICTIVAS ..................................................................................... 25

10. CONSIDERACIONES ESPECIALES ................................................................................. 26

11. METODOLOGÍA VALUATORIA ..................................................................................... 27

12. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME ............... 50

13. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO........................................................................... 50

14. OTRAS CONSIDERACIONES .......................................................................................... 51

15. AVALÚO COMERCIAL ...................................................................................................... 52

16. ANEXOS ................................................................................................................................. 53


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1. RESUMEN EJECUTIVO

Solicitante Concreta Gestión Urbana S.A.S.

Dirección Carrera 16 No. 91 – 25.

Calle 91 No. 16-20.

Carrera 17 No. 91-06.


Av. Calle 92 No. 16-11.

Sector El Chicó.

Ciudad Bogotá D.C.

Departamento Cundinamarca.

Firma Valuadora Borrero Ochoa y Asociados Ltda.

Avaluador Ec. Oscar A. Borrero Ochoa.

Directora de Avalúos Ing. Paola Vásquez.

Avaluadores Ing. Angélica Bolívar.

Ing. Cristian Zambrano.

Fecha de Visita Diciembre de 2017.

Fecha de Elaboración Diciembre de 2017.

Tipo de inmueble Sede de Egresados Uniandinos.


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2. INFORMACIÓN GENERAL

El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos

expedidos por el Organismo Nacional de Normalización ICONTEC y el Registro

Nacional de Avaluadores R.N.A a través de su Unidad Sectorial de Normalización

de la Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos USN AVSA, a partir de las Normas

Técnicas Sectoriales NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01, en las cuales se determinan

los parámetros y contenidos mínimos del informe valuatorio así como el código de

conducta del valuador, enmarcados en la adopción y contextualización de las

Normas Internacionales de Valuación IVSC.

NOMBRE DEL SOLICITANTE Concreta Gestión Urbana S.A.S.

IDENTIFICACION NIT. 900.245.104-4.

OBJETO DE LA VALUACIÓN El presente informe de avalúo se realiza a

petición de Concreta Gestión Urbana S.A.S, con

destino comercial.

FECHA DE VISITA Diciembre de 2017.

FECHA DE ELABORACIÓN Diciembre de 2017.

RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que

afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el titulo legal de la

misma.

El valuador no revelara la información sobre la valuación a nadie distinto de

la persona natural o jurídica que solicito el encargo valuatorio y solo lo hará

con autorización escrita de ésta, salvo en el caso que el informe sea

solicitado por una autoridad competente.

NOTA INTRODUCTORIA: Para el presente documento y teniendo en cuenta la

información jurídica y normativa se clasificaron los inmuebles objeto de

valoración de la siguiente manera:

OFICINAS: Carrera 16 No. 91 – 25, Calle 91 No. 16-20, Carrera 17 No. 91-06,


CASA DE CONSERVACION: Av. Calle 92 No. 16-11.

Cada mención dentro del presente informe hará referencia a la clasificación

anterior.


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3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR

Para la determinación del valor comercial de cada predio, se proponen los

siguientes métodos:

- Método Comparativo de mercado

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a

partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes

semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o

transacciones se deben clasifica, analizar y homogenizar según sea el caso, a

partir de criterios de objetividad.

- Método del Costo o Método de Reposición Nuevo

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a

partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien

semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.

Depreciación Acumulada: Es la porción de la vida útil que en

términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por

cuanto lo que se valora es la vida remanente del bien. Ecuaciones para

estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo. Estas fórmulas

relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las

tablas de Fitto y Corvini.

De esta manera para el predio objeto de estudio se identificará el costo de

reposición, la vida útil remanente, el costo depreciado para toda la

construcción o mejora.

- Método residual.

Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el

terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de

construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad

con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.


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4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

Destino Concreta Gestión Urbana S.A.S.

País Colombia.

Departamento Bogotá D.C. (11).

Ciudad Bogotá (11001).

Zona Norte.

Barrio El Chicó.

Dirección Carrera 16 No. 91 – 25.

Calle 91 No. 16-20.



Av. Calle 92 No. 16-11.

5. INFORMACIÓN DEL SECTOR

Servicios Públicos

El predio objeto de estudio cuenta con

los siguientes servicios públicos

básicos y complementarios:

acueducto, alcantarillado, energía

eléctrica, telefonía fija, gas natural,

red de internet y alumbrado público.

Usos predominantes y Tipos de Edificación

El predio objeto de este avalúo se encuentra establecido en el norte de la

ciudad de Bogotá, Pertenece a la localidad de Chapinero dentro del barrio

denominado El Chicó, la cual es una importante zona residencial y de

comercio de la ciudad, cuenta con buenas vías de acceso como lo son la

Autopista Norte, la Calle 92, la Avenida Carrera 15 y la Calle 90. Las tipologías

constructivas obedecen a construcciones destinadas al uso comercial y de

oficinas; esto sobre las vías principales aledañas al predio, sin embargo, el

sector es de gran exclusividad y cuenta con edificaciones de propiedad

horizontal destinados a vivienda las cuales representan la mayor cantidad de

predios en la zona.


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Fuente: http://mapas.bogota.gov.co/

Vías de Acceso.

Fuente: Aplicativo de Avalúos Borrero

Ochoa y Asociados (Noviembre 2017)

Vías de Acceso

El sector aledaño al predio objeto del

avalúo cuenta con vías importantes y

apropiadas en tipo y magnitud las

cuales se encuentran pavimentadas y

en general en buen estado, dentro de

las cuales se pueden destacar

principalmente:

Autopista Norte.

Calle 90.

Calle 92.

Carrera 15.


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Servicio de Transporte Público

El servicio de transporte público del

sector es atendido por buses, busetas,

taxis, colectivos que transitan por

avenidas aledañas, con una frecuencia

diurna de 10 a 15 minutos

aproximadamente.

Adicionalmente el servicio de

transporte público masivo de la

ciudad (Transmilenio y SITP), también

presta sus servicios para el acceso al

sector, los cuales transitan sobres vías

principales de acceso, como lo son la

Autopista Norte y la Avenida Carrera

15. Existe presencia de transporte

informal de Bici taxis, los cuales

funcionan para el transporte de

personas desde la estación de

transmilenio. De igual forma se puede

acceder al sistema de transporte

Masivo Transmilenio, en la estación

del Virrey.

Amoblamiento Urbano

El sector aledaño al predio cuenta con

señalización vial vertical y horizontal,

reductores de velocidad, canecas de

basura en aluminio en plazas y

parques.


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6. NORMATIVIDAD DEL INMUEBLE

NORMATIVIDAD

Normatividad General: La unidad de planeamiento zonal (UPZ) número

noventa y siete (97), Chicó Lago, se encuentra reglamentada por el Decreto

setenta y cinco (075) del veinte (20) de Marzo de dos mil tres (2.003) y la cual

fue actualizado por el decreto cincuenta y nueve (059) de febrero catorce

(014) de dos mil siete (2007).

La ciudad de Bogotá cuenta con reglamentación urbanística mediante el

Decreto Distrital 619 del año 2000, Por el cual se adopta el Plan de

Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital. El Decreto

Distrital 469 del año 2003 Por el cual se revisa el Plan de Ordenamiento

Territorial de Bogotá D.C. y el Decreto Distrital 190 del año 2004 Por medio

del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales

619 de 2000 y 469 de 2003.

Normatividad Específica Oficinas: Los predios identificados con

nomenclatura urbana Carrera 17 No. 91-06 y Carrera 17 No. 91-32 presentan la

siguiente normatividad específica.

Tratamiento Consolidación

Area de Actividad Residencial

Modalidad Con Cambio de Patron

Zona Zona Residencial con zonas

delimitadas de comercio y

servicios.

Y por su parte los predios identificados con nomenclatura urbana Carrera 16

No. 91-25 y Calle 91 No. 16-20 presentan la siguiente normatividad especifica:


Area de Actividad Comercio y Servicios


Zona Zona de Comercio Cualificado.


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Plano de Usos

Fuente: Planos Normativos Decreto 059 Febrero 2007


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Plano de Edificabilidad

Fuente: Planos Normativos Decreto 059 Febrero 2007

Normatividad Especifica Casa de Conservación: El inmueble donde se

encuentran la sede de egresados de Uniandinos se encuentra dentro del Sector

Normativo 3, de la UPZ 97, cuya normatividad especifica se encuentra dada

bajo el Decreto Seiscientos seis (606) de Dos Mil Uno (2.001).


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Legalidad de la Urbanización

Fuente: http://sinupotp.sdp.gov.co/

Fuente: http://sinupotp.sdp.gov.co/

Topografía Plana

Edificaciones importantes de la zona Entre las construcciones principales

se destacan el Centro Médico Cafam

Calle 90, el local comercial

Panamericana sobre la Calle 92, el

Centro Médico de Especialistas de

Colpatria, CADE Chicó y ETB.


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7. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE

INFORMACIÓN JURÍDICA OFICINAS

Propietario: Asociación de Egresados de la Universidad

de los Andes.

NIT. 860.023.338-3

Título de Adquisición: Información NO Suministrada.

Chip:

Dirección Chip

Carrera 16 No. 91 – 25 AAA0096OFSK

Carrera 17 No. 91 – 32 AAA0096OEZE

Calle 91 No. 16 – 20 AAA0096OEXS

Carrera 17 No. 91 – 06 AAA0096OEYN

Matricula Inmobiliaria:

Dirección Matricula

Inmobiliaria

Carrera 16 No. 91 – 25 50C-563794

Carrera 17 No. 91 – 32 50C-166145

Calle 91 No. 16 – 20 50C-109839

Carrera 17 No. 91 – 06 50C-1468699

Nota: Información de propietario relacionada en Certificación Catastral, en

razón a que NO fue suministrado Certificado de Tradición y Libertad del

inmueble para la certificación de la tradición del mismo.

Nota: El predio objeto de avalúo no se asocia con una única matricula

inmobiliaria. El predio objeto de valoración es un solo predio físicamente

compuesto de cuatro (4) predios catastralmente independientes.

Uso Oficinas.

Ubicación

Los predios se encuentran contenidos en la manzana

catastral número 008308-57, en la cual los cinco (5)

inmuebles ocupan casi la totalidad de la manzana

catastral.


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DESCRIPCIÓN DEL VECINDARIO

En el sector en el que se localiza el predio se aprecian construcciones de

altura media, principalmente edificaciones residenciales de cinco (5) a diez

(10) pisos, en los frentes de manzanas ubicados en las vías principales del

sector se puede apreciar comercio en la gran mayoría de los inmuebles. Cabe

destacar que la edificación más importante del sector es el predio objeto de

este trabajo por ser un sitio de interés en la zona gracias al centro de servicios

de la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá y el CADE de El Chicó.

TERRENO OFICINAS

CABIDA

Matricula 50C-166145

CHIP AAA0096OEZE

Área Terreno 587.2 M2

Fuente: Geoportal IGAC Acceso: 12/2017.


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DICIEMBRE DE 2.017



CABIDA


CHIP AAA0096OFSK

Área

Terreno

581.7 M2


CABIDA


CHIP AAA0096OEXS

Área

Terreno

638.1 M2



CALLE 91 No. 16-20




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DICIEMBRE DE 2.017



CABIDA


CHIP AAA0096OEYN

Área

Terreno

643.5 M2



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DICIEMBRE DE 2.017



CABIDA

Fuente: Sinupot.

Acceso: Enero/2018.

El área de terreno total en donde se establecen los predios objeto de estudio es

de Dos mil cuatrocientos cincuenta punto cinco metros cuadrados

(2450.5 m2).

Fuente: Información registrada en Certificación Catastral emitida por la

Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).

Nota: El predio objeto de avalúo no se asocia con una única matricula

inmobiliaria. El predio objeto de valoración es un solo predio físicamente

compuesto de cuatro predios catastralmente independientes.

AAA0096OEZE

AAA0096OFSK

AAA0096OEYN

AAA0096OEXS


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DICIEMBRE DE 2.017



LINDEROS

Norte: Con predios de la misma manzana catastral.

Sur: Con Calle 91.

Oriente: Con la Carrera 16.

Occidente: Con la Carrera 17.

Topografía Plana.

Forma Polígono regular.

Norma urbana aplicada al englobe de predios

Carrera 17 No. 91-06 y Carrera 17 No. 91-32


Area de Actividad Residencial


Zona Zona Residencial con zonas

delimitadas de comercio y

servicios.

Carrera 16 No. 91-25 y Calle 91 No. 16-20




Zona Zona de Comercio Cualificado


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DICIEMBRE DE 2.017



Fuente: Decreto 059 Febrero 2007

CONSTRUCCIÓN (Carrera 17 No. 91-06, Carrera 17 No. 91-32, Calle 91

No. 16-20)

Descripción Correspondiente

Número de Pisos 2 pisos.

Numero de Sótanos Sin sótanos

Área Terreno 1868,8 m2

Área Construida 1830,4 m2

Edad 40 años aproximadamente

Estado de la Construcción Usada terminada

Estado de Conservación Buena

Iluminación Buena Ventilación Buena Nota: Área y edad según documentación catastral suministrada por el

solicitante.


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CONSTRUCCIÓN (Carrera 16 No. 91-25)


Número de pisos 1 piso.

Numero de sótanos Sin sótanos

Área Terreno 581.7 m2

Área Construida 482.4 m2


Estado de la construcción Usada terminada



solicitante.

DEPENDENCIAS

Los cuatro (4) predios cuentan con uso de oficinas y salones de conferencias de

acuerdo a lo observado en visita técnica de inspección.

ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS


Fachada: Cerramiento en muro en pañete y pintura. Fachada de

construcción principal en piedra muñeca.

Cubierta. Placa en concreto.

Estructura: Muros de carga.

Muros Cubrimiento en pañete, estuco y pintura.

Servicios públicos: Acueducto.

Alcantarillado.

Teléfono.

Energía Eléctrica.

Acabados específicos:

El área de oficinas de Uniandinos presenta pisos en porcelanato y algunas

secciones en lámina de madera fina, muros en ladrillo a la vista y otra parte en

pañete, estuco y pintura, en el área exterior el antejardín presenta pisos en

tableta de gres, la zona de comedor presenta pisos en alfombra y el área sin

cubierta presenta piso en piedra fina, puertas de acceso corredizas y en vidrio

templado traslucido, techos en pañete, estuco y pintura e iluminación artificial.

No obstante se encuentra un área adicional de antejardín sin cubierta el cual

presenta pisos en cemento. El acceso al predio es posible a través de la Av.

Calle 92 No. 16 – 11 y por la Carrera 17 No. 91 – 06 respectivamente.


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DICIEMBRE DE 2.017



INFORMACIÓN JURÍDICA CASA DE CONSERVACION

Propietario: Asociación de Egresados de la Universidad

de los Andes.

Título de Adquisición: Información NO Suministrada.

CHIP: AAA0165NTSK.

Matrícula Inmobiliaria: 50C-1545542.

Código Catastral 008308-57-10-000-0000

Nota: Información de propietario relacionada en Certificación Catastral, en

razón a que NO fue suministrado Certificado de Tradición y Libertad del

inmueble para la certificación de la tradición del mismo.

Uso Club Privado.

Ubicación

El predio se encuentra contenido en la manzana catastral

número 008308-57, en la cual ocupa un espacio en el

sector nor-oriental de la manzana con una posición

esquinera.

DESCRIPCIÓN DEL VECINDARIO

En el sector en el que se localiza el predio se aprecian construcciones de

altura media, principalmente edificaciones residenciales de cinco (5) a diez

(10) pisos, en los frentes de manzanas ubicados en las vías principales del

sector se puede apreciar comercio en la gran mayoría de los inmuebles. Cabe

destacar que la edificación más importante del sector es el predio objeto de

este trabajo por ser un sitio de interés en la zona gracias al centro de servicios

de la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá y el CADE de El Chicó.


CALLE 91 No. 16-20




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DICIEMBRE DE 2.017



TERRENO

CABIDA

Fuente: Sinupot.

Acceso: Diciembre/2017.

El área de terreno en donde se establece el predio objeto de estudio es de Mil

doscientos setenta y siete coma cinco metros cuadrados (1.277,5 m2).

Fuente: Información registrada en Certificación Catastral emitida por la Unidad

Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).


CALLE 91 No. 16-20




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DICIEMBRE DE 2.017



LINDEROS

Norte: Av. Calle 92.

Sur: Con el Predio de la misma Manzana Catastral.

Oriente: Con la Carrera 16.

Occidente: Con el Predio de la misma Manzana Catastral.

Topografía Plana.

Forma Polígono Regular.

Norma urbana aplicada al predio




Zona Zona de Comercio Cualificado

CONSTRUCCIÓN


Número de Pisos 2 pisos.

Numero de Sótanos Sin sótanos

Área Terreno 1.277,5 m2

Área Construida 959,04 m2


Estado de la construcción Usada terminada



solicitante.


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DICIEMBRE DE 2.017



DEPENDENCIAS

El predio cuenta con las siguientes dependencias:

Área Libre:

Zona de Parqueo

Antejardín

Primer Piso:

Recepción

Auditorio

Salón de Lectura

Bar

Batería de Baños

Segundo Piso:

Salones

ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS


Fachada: Ladrillo a la vista con detalles en piedra muñeca.

Cubierta. Teja de Barro.

Estructura: Vigas y Columnas

Muros Cubrimiento de muros en pañete, estuco y pintura.

Servicios públicos: Acueducto.

Alcantarillado.

Teléfono.

Energía Eléctrica.

Recolección de Basuras.

Acabados específicos:

Nivel 1

Parqueadero Parqueadero sin cubierta presenta pisos en

ladrillo prensado con delimitaciones pintadas

para zonas de parqueo, el acceso está

controlado por una caseta de vigilancia y una

portería de acceso, los cerramientos de este

comprenden muros en ladrillo presando a la

vista y la portería ya mencionada.


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DICIEMBRE DE 2.017



Recepción Recepción en mármol donde se puede acceder a

todas las dependencias del predio, pisos en

madera fina con detalles en mármol, su

cubierta está dada por un cielo Razo en Drywall

con marquesinas estilizadas donde se puede

apreciar un candelabro de centro, muros en

estuco pañete y pintura con marquesinas en los

marcos de las dependencias.

Auditorio Área a doble altura con pisos en madera fina

posee muros en pañete, estuco y pintura con

detalles en madera fina, cubierta en pañete

estuco y pintura con detalles en madera la

iluminación de este espacio es artificial del tipo

led con estructura metálica para equipos de

iluminación.

Salón de Lectura Área al interior del inmueble con pisos en

madera fina pulida, muros en pañete, estuco y

pintura, cubierta en pañete, estuco y pintura,

toda la habitación posee detalles de

marquesinas en los esquineros y estilizaciones

de las fuentes de iluminación.

Bar Pisos en madera fina con detalles en mármol en

los esquinero, su cubierta está dada por un

cielo Razo en Drywall con marquesinas

estilizadas y detalles en madera, muros en

estuco pañete y pintura con marquesinas en los

marcos de las dependencias.

Baños Baños con su respectiva señalización para

hombre y mujeres, esta área posee acabados

modernos en tableta de cerámica gran formato

en sus muros como pisos, posee baterías

sanitarias inteligentes y acabados en mármol en

su área de lavado.

Nivel 2

Hall de Circulación Presenta muros en pañete, estuco y pintura,

pisos en madrea fina, cubierta en drywall

decorativo, iluminación artificial tipo led y

barandal con acabados en madera fina.


CALLE 91 No. 16-20




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DICIEMBRE DE 2.017



8. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL

No existen bienes muebles o inmuebles a valorar distintos a los antes citados.

9. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN

El presente avalúo comercial de terreno y construcción, se realiza a petición

de Concreta Gestión Urbana con fines comerciales.

10. CONDICIONES RESTRICTIVAS

Condición Descripción

Estabilidad de suelo: El predio objeto de análisis NO se encuentra en zona

de amenaza por inundación y NO se encuentra en

una zona de amenaza por remoción en masa

Impacto ambiental: El predio objeto de análisis NO presenta condiciones

que afecten o deterioren el medio ambiente de la

zona a la que pertenece. El predio NO cuenta con

riesgo de inundación.

Servidumbres y Cesiones: No existe servidumbre. El predio objeto de estudio

NO cuenta con afectación por reserva vial.

Seguridad NO presenta problemas de inseguridad.


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DICIEMBRE DE 2.017



11. CONSIDERACIONES ESPECIALES

Descripción

Los predios objeto de estudio presentan una buena localización dentro de la

ciudad.

El estado de conservación de las construcciones en general es bueno y

óptimo para desarrollar las actividades de tipo comercial y de servicios.

El sector cuenta con buenas vías de acceso tales como la Autopista Norte,

Calle 92 y la Carrera 15.

El acceso al predio se encuentra establecido a través de la Carrera 17 No.

91 – 06, Calle 91 No. 16 – 20 y a su vez por la Av. Calle 92 No. 16 – 11.

Los cinco (5) inmuebles objeto de estudio cuentan con una conexión interna

entre ellos.


CALLE 91 No. 16-20




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DICIEMBRE DE 2.017



12. METODOLOGÍA VALUATORIA

Resumen metodologías empleadas

Método comparativo de mercado, método de reposición a nuevo, método residual.

Metodología

Método comparativo de Mercado

En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble

objeto de avalúo en la cual se encontraron trece (13) ofertas de locales

comerciales en renta y dieciocho (18) ofertas de oficinas en venta, localizadas

dentro del sector, a dichas ofertas se les indago sobre su ubicación, características

principales, área construida, número de pisos y valor pedido. Las ofertas fueron

depuradas con factor fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica

inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación.

A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:

OFERTAS DEL SECTOR

Apartamentos (Ventas)

OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO PISO AC VALOR NEG VALOR DEPURADO VALOR UNITARIO

1 Go Place it Carrera 19 - Calle 89 3144782739 2 86 $ 790.000.000 10% 711.000.000$ $ 8.267.441,86

2 Go Place it Calle 92 No. 14-23 3103103916 5 110 $ 1.165.000.000 10% 1.048.500.000$ $ 9.531.818,18

3 Go Place it Calle 89 - Carrera 13 3144782739 6 169 $ 1.230.000.000 10% 1.107.000.000$ $ 6.550.295,86

4 Go Place it Calle 88 - Carrera 19A 3156488006 3 237 $ 1.650.000.000 10% 1.485.000.000$ $ 6.265.822,78

5 Go Place it Carrera 18 - Calle 93 3162221222 3 67 $ 510.000.000 10% 459.000.000$ $ 6.850.746,27

6 Go Place it Calle 88 - Carrera 19A 3114756728 2 237 $ 1.650.000.000 10% 1.485.000.000$ $ 6.274.824,64

7 Go Place it Calle 92 - Carrera 15 3156488006 1 161 $ 1.680.000.000 10% 1.512.000.000$ $ 9.391.304,35

8 Go Place it Carrera 17 - Calle 91 3203180586 8 240 2.100.000.000$ 10% 1.890.000.000$ $ 7.875.000,00

9 Campo Calle 90 - Carrera 17 3112752830 3 106 780.000.000$ 10% 702.000.000$ $ 6.622.641,51






CALLE 91 No. 16-20




BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017



Análisis Estadístico

Promedio $ 7.503.963,85

Desviación Estándar $ 1.116.408,79

Coeficiente de Variación 14,88%

Límite Superior $ 8.620.372,64

Límite Inferior $ 6.387.555,06

Máximo $ 9.531.818,18

Mínimo $ 6.265.822,78

De tal modo, se encuentra que los análisis estadísticos presentan un

coeficiente de variación de aceptabilidad de información, en razón a que

existe una homogeneidad representativa de los resultados estadísticos para

cada categoría de información, la cual es referente para la aplicación de la

siguiente metodología:

Locales Comerciales (Rentas)

OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO Piso AC AC P2 VALOR NEG VALOR DEPURADO VALOR UNITARIO

DEPURADO

1 Campo Carrera 15 No. 92-50 2561232 1 38 3.900.000$ 10% 3.510.000$ 92.368,42$

2 Campo Carrera 15 - Calle 93 3115892636 2 150 15.000.000$ 10% 13.500.000$ 90.000,00$

3 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 93A 3114747965 1 100 13.000.000$ 10% 11.700.000$ 117.000,00$

4 FincaRaiz Calle 93B - Carrera 14 3156126417 1 260 30.000.000$ 10% 27.000.000$ 103.846,15$

5 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 94A 6008682 1 y 2 378 200 35.000.000$ 10% 31.500.000$ 70.839,58$

6 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 94A 3183418160 1 250 19.000.000$ 10% 17.100.000$ 68.400,00$

7 FincaRaiz Calle 95 - Carrera 15 3167440428 1 y 2 150 150 19.000.000$ 10% 17.100.000$ 76.000,00$

8 FincaRaiz Calle 95 - Carrera 15 3165760532 1 y 2 207 206,5 30.000.000$ 10% 27.000.000$ 87.167,07$

9 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 95 3193804239 1 110 8.000.000$ 10% 7.200.000$ 65.454,55$

10 FincaRaiz Calle 94 - Carrera 13 3106199159 1 370 45.000.000$ 10% 40.500.000$ 109.459,46$


12 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 93 6367050 1 147 15.500.000$ 10% 13.950.000$ 94.897,96$



CALLE 91 No. 16-20




BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017




Promedio $ 87.532,17

Desviación Estándar $ 15.300,55


Límite Superior $ 102.832,72

Límite Inferior $ 72.231,62

Máximo $ 117.000,00

Mínimo $ 65.454,55

Ahora, al aplicar una tasa de renta a las anteriores ofertas, representativa del

sector y uso comercial, de acuerdo a estudios previos de la zona se tiene una

tasa de renta promedio de 0.7%.

Aplicando la respectiva tasa de rentabilidad, se obtienen los siguientes

resultados:

OF UBICACIÓN VALOR UNITARIO

DEPURADO TASA VALOR M2 VENTA

1 Carrera 15 No. 92-50 92.368,42$ 0,70% 13.195.488,72$

2 Carrera 15 - Calle 93 90.000,00$ 0,70% 12.857.142,86$

3 Carrera 15 - Calle 93A 117.000,00$ 0,70% 16.714.285,71$

4 Calle 93B - Carrera 14 103.846,15$ 0,70% 14.835.164,84$

5 Carrera 15 - Calle 94A 70.839,58$ 0,70% 10.119.940,03$

6 Carrera 15 - Calle 94A 68.400,00$ 0,70% 9.771.428,57$

7 Calle 95 - Carrera 15 76.000,00$ 0,70% 10.857.142,86$

8 Calle 95 - Carrera 15 87.167,07$ 0,70% 12.452.438,60$

9 Carrera 15 - Calle 95 65.454,55$ 0,70% 9.350.649,35$

10 Calle 94 - Carrera 13 109.459,46$ 0,70% 15.637.065,64$

11 Calle 93 - Carrera 15 81.211,09$ 0,70% 11.601.584,42$

12 Carrera 15 - Calle 93 94.897,96$ 0,70% 13.556.851,31$

13 Calle 93 - Carrera 17 81.273,97$ 0,70% 11.610.567,23$


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BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017




Promedio $ 12.504.596,16





Máximo $ 16.714.285,71

Mínimo $ 9.350.649,35

Oficinas (Ventas)

OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO PISO AC VALOR NEG VALOR DEPURADO VALOR UNITARIO

DEPURADO

1 Go Place it Carrera 16 - Calle 93 3144782739 2 218 $ 1.722.000.000 10% 1.549.800.000$ 7.109.174$

4 Go Place it Carrera 16 - Calle 92 3143413256 1 36 $ 310.000.000 10% 279.000.000$ 7.750.000$

5 Go Place it Calle 90 - Carrera 15 3193776967 8 107 $ 1.000.000.000 10% 900.000.000$ 8.415.147$

6 Go Place it Carrera 14 - Calle90 3212109690 2 327 $ 3.599.000.000 10% 3.239.100.000$ 9.905.505$

7 Go Place it Calle 90 - Carrera 14 3156488006 4 80 $ 920.000.000 10% 828.000.000$ 10.350.000$

9 Go Place it Carrera 15 - Calle 93 3214901220 10 55 $ 600.000.000 10% 540.000.000$ 9.818.182$

10 campo Calle 95 - Carrera 16 3182655477 6 120 1176000000 10% 1.058.400.000$ 8.820.000$

11 FincaRaiz Calle 98 - Chico Norte 3143946605 2 168 $ 1.399.000.000 10% 1.259.100.000$ 7.494.643$

12 FincaRaiz Calle 93 No. 19B-67 3166920964 55,23 $ 549.701.429 10% 494.731.286$ 8.957.655$

13 FincaRaiz Av. Carrera 19 - Calle 96 3106199159 182 $ 2.010.531.000 10% 1.809.477.900$ 9.942.186$

14 FincaRaiz Chicó Norte 3153914039 4 172 $ 2.100.000.000 10% 1.890.000.000$ 10.988.372$

15 FincaRaiz Calle 93 - Chicó Norte 3043541736 5 646 $ 7.429.000.000 10% 6.686.100.000$ 10.350.000$

16 FincaRaiz Chicó Norte 3118289258 2 162 $ 1.550.000.000 10% 1.395.000.000$ 8.611.111$

17 FincaRaiz Chicó Norte 3106199159 262,7 $ 2.586.856.000 10% 2.328.170.400$ 8.864.155$

18 FincaRaiz Av. Calle 92 - Carrera 17 3106199159 693,3 $ 6.098.400.000 10% 5.488.560.000$ 7.916.573$


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BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017




Promedio $ 9.019.513,57





Máximo $ 10.988.372,09

Mínimo $ 7.109.174,31

De tal modo, se encuentra que los análisis estadísticos presentan un

coeficiente de variación de aceptabilidad de información, en razón a que

existe una homogeneidad representativa de los resultados estadísticos para

cada categoría de información, la cual es referente para la aplicación de la

siguiente metodología.

A continuación se presentan los valores adoptados para cada categoría de

uso que será referente en el método residual:

Uso Valor Unitario

Comercio $ 12.500.000

Oficinas $ 9.000.000

Apartamentos $ 8.000.000


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BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017



Método Residual

Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el

terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de

construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de

conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de

avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de

las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto

constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica

se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de

vender lo proyectado.

Con el fin de realizar la valoración de los cinco (5) inmuebles requeridos, se

plantean tres (3) modelos de trabajo de acuerdo a los usos permitidos por la

UPZ correspondiente, de la siguiente manera:

MODELO NO. 1

Uso: Residencial

MODELO NO. 2

Uso: Comercio y

Servicios

MODELO NO. 3

Uso: Actual (Bien

de Interés

Cultural)


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BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017



MODELO NO. 1 - USO RESIDENCIAL

(CARRERA 17 No. 91-06 Y CARRERA 17 No. 91-32)

DETERMINACIÓN VALOR DEL SUELO – METODO RESIDUAL

Potencial de Desarrollo

Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que pagaría

un comprador constructor por un lote urbanizado en función de lo que sobre

él se pueda construir.

El proceso a seguir es el siguiente:

1. Con base en las normas se identifica el área máxima construible, se

determina terreno neto urbanizable (predio tipo de la manzana),

aislamientos, índice de ocupación máximo, índice de ocupación y área

total construida.

2. Se halla el valor esperado en ventas del proyecto que resulta de

multiplicar el área útil vendible por el precio por m2 esperado en ventas

según el mercado actual de la zona.

Como soporte sobre el cual se calculan las ventas se realiza un estudio de

mercado en el cual se encuentra un promedio de venta por metro cuadrado

para apartamentos de $ 8.000.000/m2, para el caso de las unidades de

parqueo sencillas se establece un valor de venta por unidad de parqueo de

$ 25.000.000. Es de notar que el valor unitario de venta corresponde a los

valores promedio de cada análisis estadístico.

Las unidades de venta planteadas para la venta obedecen a los parámetros

expuestos anteriormente y a la aplicación.

Para el presente avalúo se realiza en modelo según la normatividad Decreto

190 de 2.004 con destino comercial, aplicando la normativa establecida por la

Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) correspondiente.


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BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017



EJERCICIO.

El ejercicio de apartamentos se plantea con las áreas útiles resultantes de

la aplicación de la normatividad vigente. Se plantea la máxima área que

pueda edificarse, y posterior a esto se plantean las unidades que sean más

atractivas para el sector, por lo cual se analiza el panorama de ventas para

vivienda, comercio, bodegas y oficinas; pero dadas las condiciones del

sector se determina que las posibilidades comerciales obedecen a

apartamentos.

DESCRIPCIÓN PART. VALOR UNIDADES

ÁREA BRUTA 1.230,70 m2

FRENTE CR 17 38,46 m

FRENTE CL 91 32,00 m

ÁREA NETA URBANIZABLE 1.230,70 m2

ÁREA ÚTIL PREDIO 1.230,70 m2

ANTEJARDÍN CR 17 5 192,30 m2

ANTEJARDÍN CL 91 3,5 94,50 m2

AISLAMIENTO LATERAL 1 4 108,00 m2

AISLAMIENTO LATERAL 2 4 119,84 m2

ÁREA OCUPADA PRIMER PISO 716,07 m2

VOLADIZO CR 17 30,96 m2

VOLADIZO CL 91 13,80 m2

ÁREA OCUPADA PISOS SUPERIORES 760,83 m2

ÍNDICE DE OCUPACIÓN PREDIO 0,58

IC MÁXIMO 3,44

ALTURA PROPUESTA 6,60 Pisos

ÁREA CONSTRUIDA SIN SÓTANO 4.976,69 m2

ÁREA CONSTRUIDA POR PISO 754,04 m2

CIRCULACIONES INTERIORES 15% 746,50 m2

ÁREA CONSTRUIDA SIN CIRCULACIONES 4.230,18 m2

ÁREA VENDIBLE DE VIVIENDA 4.230,18 m2

ÁREA POR VIVIENDA 90,00 m2

NUMERO DE VIVIENDAS 47,00 Un

No. PARQUEADEROS PRIVADOS 47 Un


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BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017



No. PARQUEADEROS VISITANTES 16 Un

PARQUEOS TOTALES 63,00 Un

ÁREA DE PARQUEO 1.260,00 m2

ÁREA SÓTANO 1 943,90 m2


VENTAS

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE VIVIENDA $ 8.000.000

AREA VENDIBLE VIVIENDA 4.230,18 M2

VALOR VENTA CADA UNIDAD VENDIBLE GARAJES $ 25.000.000

PARQUEADEROS VENDIBLES 47 Unidades

VALOR TOTAL VENTA VIVIENDA $ 33.841.462.250

VALOR TOTAL VENTA GARAJES $ 1.175.050.773

TOTAL VENTAS $ 35.016.513.023

COSTOS DIRECTOS

VALOR POR M² DE CONSTRUCCIÓN VIVIENDA $ 2.200.000

ÁREA CONSTRUIDA VIVIENDA 4.976,69 M2

VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 1 $ 1.300.000

ÁREA CONSTRUIDA SOTANO 1 943,90 M2


ÁREA CONSTRUIDA SÓTANO 2 316,10 M2

TOTAL COSTO $ 12.649.927.750

TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 12.649.927.750


CALLE 91 No. 16-20




BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017



RESULTADOS

TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 12.649.927.750 36,13%

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 5.142.474.522 14,69%

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 17.792.402.272 50,81%

UTILIDAD Y LOTE $ 17.224.110.750 49,19%

UTILIDAD $ 8.403.963.125 24,00%

LOTE $ 8.820.147.625 25,19%

VALOR METRO CUADRADO TERRENO BRUTO $ 7.170.000

Nota: El valor unitario calculado se encuentra en aproximación a cifras de 10.000.

COSTOS INDIRECTOS

GENERALES

LICENCIA 1,00% C.D C$ 126.499.278

SEGUROS 0,15% C.D C$ 18.974.892

IMPUESTOS 0,10% C.D C$ 12.649.928

SERVICIOS 0,50% C.D C$ 63.249.639

HONORARIOS

TOPOGRAFÍA 0,00% C.D C$ -

ESTUDIO DE SUELOS 0,25% C.D C$ 31.624.819

DISEÑO 1,00% C.D C$ 126.499.278

DISEÑO ESTRUCTURAS 0,50% C.D C$ 63.249.639

DISEÑO HIDROSANITARIO 0,30% C.D C$ 37.949.783

DISEÑO ELÉCTRICO 0,30% C.D C$ 37.949.783

PRESUPUESTO PROGRAMACIÓN 0,30% C.D C$ 37.949.783

HONOR. CONSTRUCC. DELEGADA 8,00% C.D C$ 1.011.994.220

GERENCIA DE OBRA 2,50% VTAS C$ 875.412.826

COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD 5,00% VTAS C$ 1.750.825.651

NOTARIALES 0,50% VTAS C$ 175.082.565

FIDUCIA

0,40% VTAS C$ 140.066.052

FINANCIEROS 5,00% C.D. C$ 632.496.388

TOTAL INDIRECTOS 40,65% C.D. C$ 5.142.474.522


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DICIEMBRE DE 2.017



VALOR M2 DE TERRENO

Ejercicio potencial de apartamentos sobre englobe de 2 predios (Carrera 17

No. 91-06, Carrera 17 No. 91-32)

Analizando las condiciones intrínsecas del inmueble se puede concluir que

el valor por m2 bruto para el inmueble están sujetas al máximo potencial de

desarrollo del lote, por tal razón se adopta $ 7.170.000 como el valor por

metro cuadrado.

Ahora bien, cabe resaltar que las construcciones existentes están incluidas

dentro del valor concluido del lote, dado que el valor obtenido por el

método residual representa el mayor y mejor uso para el lote existente, con

lo cual las construcciones actuales deben ser demolidas al momento realizar

un nuevo proyecto constructivo y no harían parte de la potencialidad de

desarrollo del inmueble objeto de avalúo.

Conclusión Avalúo Comercial

DESCRIPCIÓN ÁREA

(M2)

VALOR

UNITARIO

VALOR TOTAL

Predio 02 y 03 -

Manzana 57

1.230,70 $ 7.170.000 $ 8.824.119.000

AVALÚO COMERCIAL $ 8.824.119.000


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DICIEMBRE DE 2.017



MODELO NO. 2 - USO COMERCIAL Y DE OFICINAS

(CARRERA 16 No. 91 – 25, CALLE 91 No. 16 – 20)

DETERMINACIÓN VALOR DEL SUELO – METODO RESIDUAL

Potencial de Desarrollo

Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que pagaría

un comprador constructor por un lote urbanizado en función de lo que sobre

él se pueda construir.

El proceso a seguir es el siguiente:

3. Con base en las normas se identifica el área máxima construible, se

determina terreno neto urbanizable (predio tipo de la manzana),

aislamientos, índice de ocupación máximo, índice de ocupación y área

total construida.

4. Se halla el valor esperado en ventas del proyecto que resulta de

multiplicar el área útil vendible por el precio por m2 esperado en ventas

según el mercado actual de la zona.

Como soporte sobre el cual se calculan las ventas se realiza un

estudio de mercado en el cual se encuentra un promedio de venta por

metro cuadrado para venta de comercio de $ 12.500.000/m2 y para

oficinas de $ 9.000.000/m2, para el caso de las unidades de parqueo

sencillas se establece un valor de venta por unidad de parqueo de

$ 25.000.000. Es de notar que el valor unitario de venta corresponde

a los valores promedio de cada análisis estadístico.

Las unidades de venta planteadas para la venta obedecen a los

parámetros expuestos anteriormente y a la aplicación.

Para el presente avalúo se realiza en modelo según la normatividad Decreto

190 de 2.004 con destino comercial, aplicando la normativa establecida por la

Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) correspondiente.


CALLE 91 No. 16-20




BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017



EJERCICIO.

El ejercicio de comercio y oficinas se plantea con las áreas útiles

resultantes de la aplicación de la normatividad vigente. Se plantea la

máxima área que pueda edificarse, y posterior a esto se plantean las

unidades que sean más atractivas para el sector, por lo cual se analiza el

panorama de ventas para vivienda, comercio, bodegas y oficinas; pero

dadas las condiciones del sector se determina que las posibilidades

comerciales obedecen a comercio en primer nivel y oficinas en los pisos

restantes.

DESCRIPCIÓN PART. VALOR UNIDADES

ÁREA TOTAL 1.219,80 m2

ÁREA BRUTA 1.219,80 m2

FRENTE CR 16 38,12 m

FRENTE CL 91 32,00 m

ÁREA NETA URBANIZABLE 1.219,80 m2

ÁREA ÚTIL PREDIO 1.219,80 m2

ANTEJARDÍN CRA 16 5 190,59 m2

ANTEJARDÍN CL 91 3,5 94,50 m2

AISLAMIENTO LATERAL CL 4 108,00 m2

AISLAMIENTO LATERAL CR 4 118,48 m2

ÁREA OCUPADA PRIMER PISO 708,23 m2

VOLADIZO CR 16 30,62 m2

VOLADIZO CL 91 13,80 m2

ÁREA OCUPADA PISOS SUPERIORES 752,65 m2

ÍNDICE DE OCUPACIÓN PREDIO 0,58

IC MÁXIMO 3,43

ALTURA PROPUESTA 6,60 Pisos

ÁREA CONSTRUIDA SIN SÓTANO 4.923,07 m2

ÁREA CONSTRUIDA POR PISO 745,92 m2

CIRCULACIONES INTERIORES 15% 738,46 m2

ÁREA CONSTRUIDA SIN CIRCULACIONES 4.184,61 m2

ÁREA VENDIBLE DE COMERCIO 508,23 m2

AREA PARQUEO 1 PISO 200,00 m2


CALLE 91 No. 16-20




BARRIO EL CHICO



DICIEMBRE DE 2.017



ÁREA VENDIBLE DE OFICINAS 3.476,38 m2

No. PARQUEADEROS PRIVADOS 100 Un

No. PARQUEADEROS VISITANTES 80 Un

PARQUEOS TOTALES 179,00 Un

ÁREA DE PARQUEO 3.222,00 m2

ÁREA DE PARQUEO PRIMER PISO 200 m2



ÁREA SÓTANO 3 1.152,59 m2

VENTAS

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE COMERCIO $ 12.500.000

ÁREA VENDIBLE DE COMERCIO 508,23125 M2

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE OFICINAS $ 9.000.000

ÁREA VENDIBLE DE OFICINAS 3.476,38 M2

VALOR VENTA CADA UNIDAD VENDIBLE GARAJES $ 25.000.000

VALOR TOTAL VENTA COMERCIO $ 6.352.890.625

VALOR TOTAL VENTA OFICINAS $ 31.287.413.813

VALOR TOTAL VENTA GARAJES $ 2.490.000.000

TOTAL VENTAS $ 40.130.304.438

COSTOS DIRECTOS

VALOR POR M² DE CONSTRUCCIÓN COMERCIO Y OFICINAS $ 2.200.000

ÁREA CONSTRUIDA COMERCIO Y OFICINAS 4.923,07 M2


ÁREA CONSTRUIDA SÓTANO 1 934,71 M2

VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 2 Y 3 $ 1.500.000

ÁREA CONSTRUIDA SÓTANO 2 Y 3 2.087,29 M2

TOTAL COSTO $ 15.176.815.500

TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 15.176.815.500


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COSTOS INDIRECTOS

GENERALES

LICENCIA 1,00% C.D C$ 151.768.155

SEGUROS 0,15% C.D C$ 22.765.223

IMPUESTOS 0,10% C.D C$ 15.176.816

SERVICIOS 0,50% C.D C$ 75.884.078

HONORARIOS

TOPOGRAFIA 0,00% C.D C$ -

ESTUDIO DE SUELOS 0,25% C.D C$ 37.942.039

DISEÑO 1,00% C.D C$ 151.768.155

DISEÑO ESTRUCTURAS 0,50% C.D C$ 75.884.078

DISEÑO HIDROSANITARIO 0,30% C.D C$ 45.530.447

DISEÑO ELECTRICO 0,30% C.D C$ 45.530.447

PRESUPUESTO PROGRAMACION 0,30% C.D C$ 45.530.447

HONOR. CONSTRUCC. DELEGADA 8,00% C.D C$ 1.214.145.240

GERENCIA DE OBRA 2,50% VTAS C$ 1.003.257.611

COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD 5,00% VTAS C$ 2.006.515.222

NOTARIALES 0,50% VTAS C$ 200.651.522

FIDUCIA

0,40% VTAS C$ 160.521.218

FINANCIEROS 5,00% C.D. C$ 758.840.775

TOTAL INDIRECTOS 39,61% C.D. C$ 6.011.711.470

RESULTADOS

TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 15.176.815.500 37,82%

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 6.011.711.470 14,98%

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 21.188.526.970 52,80%

UTILIDAD Y LOTE $ 18.941.777.468 47,20%

UTILIDAD $ 9.229.970.021 23,00%

LOTE $ 9.711.807.447 24,20%

VALOR METRO CUADRADO TERRENO BRUTO $ 7.960.000

Nota: El valor unitario calculado se encuentra en aproximación a cifras de 10.000.


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VALOR M2 DE TERRENO

Ejercicio potencial de comercio y oficinas sobre el englobe de los 2 predios

(Carrera 16 No. 91 – 25, Calle 91 No. 16 – 20):

Analizando las condiciones intrínsecas del inmueble se puede concluir que

el valor por m2 bruto para el inmueble están sujetas al máximo potencial de

desarrollo del lote, por tal razón se adopta $ 7.960.000 como el valor por

metro cuadrado.

Ahora bien, cabe resaltar que las construcciones existentes están incluidas

dentro del valor concluido del lote, dado que el valor obtenido por el

método residual representa el mayor y mejor uso para el lote existente, con

lo cual las construcciones actuales deben ser demolidas al momento realizar

un nuevo proyecto constructivo y no harían parte de la potencialidad de

desarrollo del inmueble objeto de avalúo.

Conclusión Avalúo Comercial

DESCRIPCIÓN ÁREA

(M2)

VALOR

UNITARIO VALOR TOTAL

Predio 01 y 08 - Manzana

57 1219,80 $ 7.960.000

$ 9.709.608.000



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MODELO NO. 3 – BIEN DE INTERES CULTURAL

Metodología

Método comparativo de Mercado

En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble

objeto de avalúo en la cual se encontraron nueve (09) ofertas de casas de

conservación en venta, localizadas dentro del sector del Chico y propiamente en

sectores patrimoniales como Quinta Camacho, Nogal, Retiro y Chapinero, a dichas

ofertas se les indago sobre su ubicación, características principales, área

construida, área de terreno, número de pisos y valor pedido. Las ofertas fueron

depuradas con factor fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica

inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación.

A continuación se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:

OFERTAS DEL SECTOR

Obteniendo el siguiente análisis estadístico:

Promedio $ 5.520.949,00





Máximo $ 9.230.769,23

Mínimo $ 2.600.000,00

Of Fuente Contacto Localización Edad AC AT Valor Total Neg Valor Neg Valor Unitario

1 Icasas Casa de Bienes Raices SAS Chapinero Alto 46 400 264 1.980.000.000$ 10% 1.782.000.000$ 4.455.000,00$

2 Icasas Olinda Clavijo Chapínero - Av. Caracas 37 450 250 1.300.000.000$ 10% 1.170.000.000$ 2.600.000,00$

3 trovit Grupo Inmobiliario G15 El Nogal 210 1.500.000.000$ 10% 1.350.000.000$ 6.428.571,43$

4 Lamudi Julio Corredor & CIA Quinta Camacho 41 456 262 1.810.000.000$ 10% 1.629.000.000$ 3.572.368,42$

5 Trovit FonnGroup El Nogal 340 2.300.000.000$ 10% 2.070.000.000$ 6.088.235,29$

6 lamudi Coldwell Banker Quinta Camacho 11 234 2.400.000.000$ 10% 2.160.000.000$ 9.230.769,23$

7 trovit Mubrick SAS Quinta Camacho 40 641 345 3.200.000.000$ 10% 2.880.000.000$ 4.492.979,72$

8 trovit Julio Corredor & CIA El Retiro 20 320 263 3.000.000.000$ 10% 2.700.000.000$ 8.437.500,00$

9 Lamudi Remax Quinta Camacho 77 462 631 2.250.000.000$ 10% 2.025.000.000$ 4.383.116,88$

CASAS DE CONSERVACION


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En las anteriores estadísticas se evidencia un coeficiente de variación un poco alto

y poco representativo del 37,82%, sin embargo el promedio de la muestra permite

ser un referente del valor integral construido en los sectores de conservación.

Ahora bien, considerando las características propias del inmueble objeto de

análisis es posible adoptar el valor máximo del análisis estadístico como valor por

metro cuadrado integral construido de $ 9.230.769,23 siendo este el máximo de

la muesta, no obstante teniendo en cuenta que el inmueble cuenta con una

excelente localización dentro de la ciudad y en una zona de gran valorización a

nivel comercial y residencial es preciso contemplar entonces un valor adicional

del 10% respecto del valor adoptado anteriormente con el cual se obtiene el

siguiente resultado a través del método comparativo de mercado:

Integral Construido

Descripción Área Valor Unitario Valor Total

Construcción 959,04 $ 10.153.846 $ 9.737.944.615

De este modo se obtiene una cifra total para el inmueble objeto de estudio de

$ 9.737.944.615, ahora bien; considerando que el predio objeto de estudio es un

inmueble de interés cultural se aplica la metodología planteada en la Resolución

620 de 2008 emitida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC, en

dónde; el valor del suelo corresponderá a la diferencia del valor total del

inmueble menos el costo de reposición como nuevo de la construcción aplicando

la depreciación:


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Construcción

Método Reposición a Nuevo depreciado

Éste método consiste en tomar los datos suministrados por revistas especializadas

de la construcción y presupuestos de obra realizados por la firma inmobiliaria en

donde se obtiene un valor referencia de costo de reposición directo de

$ 2.500.000 por metro cuadrado para la construcción, teniendo en cuenta los

acabados y características actuales del inmueble, más un 30% de costos indirectos

dando como resultado $ 3.250.000 por metro cuadrado de construcción para la

edificación en las condiciones observadas en la visita técnica si se construyera en

la actualidad.

Luego se evalúa la edificación asignando un valor dependiendo del estado de

conservación según la clasificación Heidecke, que para este caso es de 2, lo que

indica que el inmueble está bien conservado y finalmente teniendo esta

información se identifica en la tabla Heidecke el correspondiente porcentaje de

depreciación de acuerdo al estado de conservación del inmueble; el cual en este

caso es del 8% y tomando el coeficiente de depreciación para el presente estudio y

conociendo el valor asignado como nuevo, se procede al cálculo del valor por

metro cuadrado depreciado. De la siguiente forma:

Valor Construcción Depreciado = Valor como nuevo (1-d)

𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝑪𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒄𝒄𝒊ó𝒏 𝑫𝒆𝒑𝒓𝒆𝒄𝒊𝒂𝒅𝒐 = $ 𝟐. 𝟗𝟗𝟎. 𝟎𝟎𝟎 ≈ $ 𝟑. 𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎

Obteniendo finalmente el siguiente resultado:

Av. Calle 92 No. 16 - 11

Unidad Área Valor Unitario Valor Total

Área de Terreno 1277,5 $5.300.058 $ 6.770.824.615

Área Construida 959,04 3.000.000 $ 2.877.120.000

Zona Dura 300 300.000 $ 90.000.000

Avalúo Comercial $ 9.737.944.615


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RESULTADOS

MODELO NO. 1

CARRERA 16 No. 91 – 25 Y CALLE 91 No. 16-20 (USO RESIDENCIAL)

DESCRIPCIÓN ÁREA

(M2)

VALOR


Predio 01 y 08 - Manzana 57 1219,80 $ 7.960.000 $ 9.709.608.000



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MODELO NO. 2

CARRERA 17 No. 91-06 Y CARRERA 17 No. 91-32 (USO DE COMERCIO

Y OFICINAS)

DESCRIPCIÓN ÁREA

(M2)

VALOR


Predio 02 y 03 - Manzana 57 1.230,70 $ 7.170.000 $ 8.824.119.000



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MODELO NO. 3

AV. CALLE 92 No. 16-11 (BIEN DE INTERES CULTURAL)

Av. Calle 92 No. 16 - 11

Unidad Área Valor Unitario Valor Total

Área de Terreno 1277,5 $ 5.300.058 $ 6.770.824.615

Área Construida 959,04 $ 3.000.000 $ 2.877.120.000

Zona Dura 300 $ 300.000 $ 90.000.000

Avalúo Comercial $ 9.737.944.615


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CONSOLIDADO PREDIOS UNIANDINOS

PREDIOS UNIANDINOS

DESCRIPCIÓN ÁREA

(M2)

VALOR



57

1.230,70 $ 7.170.000 $ 8.824.119.000


57

1219,80 $ 7.960.000 $ 9.709.608.000

Av. Calle 92 No. 16 - 11 Valor Global $ 9.737.944.615



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13. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME

Se prohíbe la publicación total o parcial del presente informe de avalúo,

cualquier referencia del mismo, las cifras de valuación, nombre, y afiliaciones

profesionales del valuador o la firma Borrero Ochoa y Asociados Ltda, sin

consentimiento escrito de la misma.

14. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

Las descripciones de los hechos presentadas en el informe son correctas

hasta donde el valuador alcanza a conocer.

Los análisis y los resultados solamente se ven restringidos por las

hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente

informe.

El valuador no tiene interés en el bien inmueble objeto de estudio.

La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de

conducta.

El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes

que se están valorando.

La firma avaluadora a través de personal autorizado ha realizado una visita

personal al bien inmueble objeto de valuación.

Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha

proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.


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15. OTRAS CONSIDERACIONES

El avalúo practicado por BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS LTDA. de Bogotá,

corresponde al “VALOR COMERCIAL” del respectivo inmueble, expresado en

dinero; entendiéndose por valor comercial como el precio que sería recibido

por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción

ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición.

En cuanto a la incidencia que sobre el valor pueda tener la existencia de

contratos de arrendamiento o de otro género, BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS

LTDA., desecha evaluar tales criterios en el análisis, asumiendo que el titular

del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que se

derivan de este.

- La inspección se realizó con carácter de observación valuatoria, esto

significa que no es del objeto del avalúo: mediciones, acotaciones,

descripción detallada de espacios, acabados, sistemas constructivos,

análisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carácter físico y/o

técnico existentes al momento de la inspección.

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000,

expedidos por el Gobierno nacional el presente avalúo comercial tiene una

vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y

cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios

significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de

las condiciones del mercado inmobiliario comparable.


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16. AVALÚO COMERCIAL


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PREDIOS UNIANDINOS

DESCRIPCIÓN ÁREA

(M2)

VALOR



57

1.230,70 $ 7.170.000 $ 8.824.119.000


57

1219,80 $ 7.960.000 $ 9.709.608.000

Av. Calle 92 No. 16 - 11 Valor Global $ 9.737.944.615


SON: VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES SEISCIENTOS

SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS QUINCE PESOS M/CTE.

AVALUADOR

_______________________________

Ec. OSCAR BORRERO OCHOA

R.A.A. AVAL-17153467

MATRICULA REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES: 628 DE BOGOTÁ.

MIEMBRO DE LA CÁMARA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ.

MIEMBRO DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES


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17. ANEXOS

REGISTRO FOTOGRÁFICO

Fachada Bloque de Oficinas

Fachada Carrera 16 No. 91 – 25

Fachada Calle 91 No. 16 - 20




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Entorno Oriental Carrera 16

Entorno Sur Calle 91

Entorno Norte Av. Calle 92

Entorno Occidental Carrera 17


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Fachada Casa Colonial

Fachada

Entorno Av. Calle 92

Entorno Av. Calle 92

Parqueadero

Recepción


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Auditorio

Detalle Auditorio

Bar

Detalle Barra

Área Exterior

Jardín Interior


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Baño

Detalle Baño


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avalúo comercial - secretaría de planeación- método residual. es el que busca establecer el...

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