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Ana Seguí Bosch, Arquitecta SAN ISIDRE, 41 * 07760 CIUTADELLA * MENORCA * TEL. 659930962

PROYECTO BÁSICO DE REFORMA Y AMPLIACIÓN PARA CAMBIO DE USO A HOTEL RURAL PARA

SOLICITUD DE DECLARACIÓN DE INTERÉS GENERAL

FINCA SON MARQUET, POL. 10 PARC, 5 CIUTADELLA DE MENORCA

Promotor: SAGITARIO PLAYA SL


MD


1.MEMORIA DESCRIPTIVA En esta memoria se procede al desarrollo del proyecto encargado, consistente en PROYECTO BASICO de REFORMA PARA CAMBIO DE USO A HOTEL RURAL PARA SOLICITUD DE DECLARACIÓN DE INTERÉS GENERAL en FINCA SON MARQUET, POL. 10 PARCELA 5 DE CIUTADELLA DE MENORCA cualificado como suelo rústico según el PGOU de Ciutadella de Menorca , a realizar de conformidad con lo establecido en la Ley 12/2014, de 16 de Diciembre, agraria de las Islas Baleares y la Ley 8/2012, de 19 de Julio, de Turismo de las Islas Baleares.

1.1 Agentes.

Promotor y Titular de la explotación agraria:

Sagitario Playa SL NIF: B07772650

Domicilio: C/ sabaters, 5 POIMA Municipio: Ciutadella de Menorca

Arquitecto:

Ana Seguí Bosch.

Nº colegiado: 618209 Nif: 41.743.481-E

Domicilio: San Isidre, 41. Municipio: Ciutadella de Menorca.

Ingeniero Agrónomo: Carlos Torres Florit Nº colegiado: 319

Director de ejecución de obras:

Joan Camps Juaneda Domicilio:Mallorca 25 1ºB

Municipio: Ciutadella de Menorca

1.2 INFORMACIÓN PREVIA

Antecedentes y condicionantes de partida:

El presente documento pretende comunicar la voluntad de mis clientes para complementar la actividad agraria preferente de Son Marquet con la actividad complementaria de Hotel rural para permitir el mantenimiento de las explotaciones agrarias y asegurarse la viabilidad de la actividad agraria en un futuro. Consideramos que complementar la actividad agraria con el turismo da un valor añadido a la finca sin la necesidad de ocupar mas territorio con nuevas edificaciones. Nuestra intención es utilizar las edificaciones existentes destinadas a la explotación agrícola y destinarlas al hospedaje de personas que quieran disfrutar de cerca, el campo menorquín. Es por eso que se solicita al Consell Insular de Menorca la declaración de interés general para un agroturismo en la finca de Son Pere en cumplimiento de la Ley 12/2014, de 16 de Diciembre, agraria de las Islas Baleares y la Ley 8/2012, de 19 de Julio, de Turismo de las Islas Baleares. Esta finca consta de:

Los años de construcción se pueden comprobar según fuentes del IDE Menorca, Las casas principales son anteriores al 1956 y las edificaciones agrícolas fueron construídas entre el 1956 – 1989.

Emplazamiento: Se trata de una finca rústica llamada “Son Marquet” situada en la zona Sur del termino municipal de Ciutadella, concretamente en el polígono 10 parcela 5 de Ciutadella de Menorca. Se trata de una finca con una superfície de parcela de 170.627 m2 (>21.000 m2 según indica el artículo 44 de la Ley 8/2012, de 19 de Julio, del Turismo de las Islas Baleares) según catastro con una superficie construida actual de 1.762,15 m2. El acceso a la finca se realiza a través de un camino rural público que conecta con la carretera Me-24.


Entorno físico: La finca se sitúa en un entorno muy rural, típico del paisaje menorquín. Existen otras fincas “llocs” a su alrededor construidos con gruesas piedras de marés encaladas y conectadas entre sí mediante estrechos caminos delimitados siempre por la característica pared seca, típica del campo menorquín.

1.3 Descripción del proyecto

Descripción general de los edificios:

Casas principales:

Forman el conjunto de “Ses Cases” y fueron construidas con anterioridad al 1956 según información proporcionada del IDE Menorca. Su distribución, responde a la antigua casa rural menorquina donde cumplía la doble función de vivienda y centro funcional de la explotación agraria. Protegida de la Tramuntana, se accede mediante la típica “porxada” abierta en la fachada Sur mediante dos amplios arcos que dan acceso al patio exterior y se convierte en el distribuidor de la casa. Desde el, se accede directamente a la cocina, la escalera y la sala de estar. Se trata de una construcción típicamente menorquina con paredes de carga de marés y forjados de biga i quarts. Toda la planta baja, está formada por bóvedas de arista y vueltas de marés que serán objeto de conservación. No dispone de ningún sótano.


Garaje: Construcción auxiliar aneja a las Casas Principales y al acceso a la finca. Construida con anterioridad al 1956 según información proporcionada del IDE Menorca. Su construcción también responde a la típica construcción menorquina con paredes de carga de marés y cubierta inclinada con “biga i quarts” y acabado con teja cerámica encalada.


Boyera-Pajar: Construcción dedicada a la actividad agraria ubicada en la zona Oeste de la finca a pocos metros de las casas principales. Fue construida entre el 1956 – 1984 según datos proporcionados por el IDE Menorca. La construcción está formada a partir de grandes cerchas metálicas apoyadas en los extremos a paredes de carga y pilar central. La cubierta está formada por planchas de uralita que serán retiradas mediante procedimientos adecuados.

Establos-Almacén: Construcción dedicada a la actividad agraria ubicada en la zona Sur-Oeste de la finca a pocos metros de las casas principales. Consta de una antiguo establo en desuso y un almacén construido entre el 1956-1984 formado por paredes de bloque de hormigón y cubierta de uralita. La construcción del antiguo establo parece anterior al almacén por el sistema constructivo empleado. Según datos del IDE Menorca, el establo es anterior al 1956.


Antigua Boyera: Antigua boyera construida anterior al 1956 según datos proporcionados por el IDE Menorca. Formada por paredes compuestas por piedra y mortero y marés y cubierta por planchas de uralita.


Objeto del proyecto: Como se ha descrito anteriormente, nuestra intención es adecuar las edificaciones existentes en la finca mediante obras de reforma con el fin de cumplir con la normativa que le es aplicable como el Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el que se regula las condiciones de dimensionamiento, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas y la Ley 8/2017, de 3 de agosto, de accesibilidad universal de las Illes Balears e introducir mejoras medioambientales, paisajísticas y de eficiencia energética que supongan una mejora en la calidad del establecimiento como es la instalación de un sistema de recogida, tratamiento y depuración de las aguas residuales según indica el Anejo IV del Plan Hidrológico de las Islas Baleares o la producción de Agua Caliente Sanitaria mediante placas solares.

En el caso de las Casas Principales, se realizan los siguientes trabajos:

- Redistribución de algunos tabiques y apeos en algunas paredes de carga para nueva organización manteniendo la estructura original de la casa.

- Apertura de nuevos huecos en fachada para cumplir con el Decreto de Habitabilidad.

- Demolición del cuello de la cisterna para nuevos baños públicos.

- Nuevos baños individuales para cada habitación.

Sin perder el esquema de distribución característico de este tipo de arquitectura, se substituyen algunas dependencias como es el caso de la antigua cocina para dar lugar al nuevo uso. El antiguo almacén se convierte en un pequeño salón para poder servir desayunos. La planta primera se destina exclusivamente a alojamiento. De esta manera, obtenemos 2 habitaciones dobles en planta baja, 4 habitaciones dobles y 1 habitación simple en planta piso. Todas ellas con una superficie superior a 14,00 m2 según exige la Ley 8/2012, de 19 de Julio, de Turismo de las Islas Baleares.

En el caso de la Antigua Boyera, se realizan los siguientes trabajos:

- Se retiran todas las planchas de uralita mediante los mecanismos adecuados.

- Se realiza una nueva cubierta mediante sistema de tabiques conejeros y se acaba con teja cerámica roja. Se prevé un trozo de cubierta plana en la parte central para ubicar todos los equipos de climatización y placas solares y así proteger el paisaje menorquín. No se aumenta el volumen de la edificación.

- Todas las particiones entre habitaciones tendrán un buen aislamiento y cumplirán los requisitos del CTE-HR.

En el Almacén-Establos y en la Nave Alimentación es donde se ubica el mayor número de habitaciones del establecimiento ya que se destina exclusivamente a este nuevo uso. Sus dimensiones nos permiten habitaciones de gran tamaño (aprox. 25 m2 y 22,00 m2) con terrazas cubiertas de 11,00 m2 en todas las habitaciones. Todas ellas dispondrán de escritorio, zona de lectura y estar y tendrán acceso directo desde el exterior. En total, 14 habitaciones dobles en el antiguo almacén-establo y 20 habitaciones dobles en la antigua nave Alimentación.

En el caso de el Almacén-Establo y la Nave Alimentación, se realizan los siguientes trabajos:

- Se modifica el tipo de cubierta aunque no se aumenta de volumen. Esta, será substituida por una cubierta de vigas de madera y quarts de marés y será terminada con teja cerámica roja.

- Se ubicaran los equipos de climatización en el trozo de cubierta plana con el fín de proteger el paisaje menorquín.

- Todas las particiones entre habitaciones tendrán un buen aislamiento y cumplirán los requisitos del CTE-HR.

- Se retiran todas las planchas de uralita mediante los mecanismos adecuados.

Este establecimiento cuenta con 64 habitaciones dobles y 1 habitación simple.

Otros servicios: Para ofrecer un mayor servicio se ha planteado realizar una piscina en la zona Sur-Oeste de la finca con una superficie de lámina de agua de 200,00 m2. Toda el agua procedente de las cubiertas se conducirá a la piscina.

Medidas de adecuación paisajística:

Con el fín de proteger y mantener el campo menorquín, se trabajará con los materiales locales de la zona bajo los siguientes criterios:

- Se substituirán todas las cubiertas de uralita por cubierta inclinada acabado teja árabe. - Se mantendrán a medida de lo posible los acabados originales de las Casas Principales. - Se utilizaran revestimientos locales como pared seca, tova cerámica, bigas de madera i quarts de marés. - Se mantendrán las paredes secas existentes en la finca. - Se utilizaran las típicas canalizaciones pluviales de teja árabe para recoger las aguas. - Se trabajará con la vegetación autóctona de la zona para crear algunas zonas de sombras.


Medidas Medioambientales:

Como medidas medioambientales, se han previsto los siguientes sistemas:

- Sistema de recogida, tratamiento y depuración de aguas grises según indica el Anejo IV del Plan Hidrológico de las Islas Baleares mediante una estación depuradora de Oxidación Total y evacuación mediante sistema de Infiltración por zona verde. Nos encontramos en una zona de vulnerabilidad a la contaminación de acuíferos alta por lo que requiere de un sistema que minimice las infiltraciones en los acuíferos y garantice unos rendimientos de depuración. Para ello, se ha planteado un sistema de riego superficial que nos permitirá una ulterior depuración biológica del efluente y una reducción de Nitrógeno en el vertido por la absorción del mismo por parte de las plantas. Este sistema, necesita de una superficie de terreno sembrada con plantas superiores y por un sistema de riego en superficie. Las plantas superiores son organismos autótrofos que pueden sintetizar sus propios componentes moleculares orgánicos a partir de nutrientes inorgánicos obtenidos del medio ambiente. Por lo tanto, este sistema reduce la infiltración en el subsuelo de nitratos contenidos en el efluente depurado, actuando como filtro para los acuíferos frente a la contaminación por nitratos. Para el dimensionado, se ha considerado 1 cama = 1,1 h-e según indica la tabla 1 del Anejo IV del PHIB para este tipo de actividad que se va a realizar. Para una correcta ejecución se dispondrá de:

1. Estación depuradora de Oxidación Total (50,6 h-e) 2. Depósito de almacenamiento para las aguas depuradas 3. Equipo de bombeo 4. Una red de goteo 5. Una zona verde plantada con plantas autóctonas que puedan ser regadas con sistema de goteo.

Con el fin de evitar cualquier molestia a los clientes, se ubicará el sistema de depuración en la zona Norte de la finca (Ver planos)

- Debido a este grado de vulnerabilidad de los acuíferos se adoptaran medidas para evitar el vertido de sustancias contaminantes durante la ejecución de las obras, incluidas las derivadas del mantenimiento de las maquinarias. Para ello se contempla la colocación de protectores de PVC en el suelo para evitar qualquier infiltración en el subsuelo y se adecuaran depósitos habilitados para el vertido.

- Contribución de Agua Caliente Sanitaria mediante placas solares. Para calcular la demanda total de ACS del

conjunto de edificios se han considerado una demanda de 70 l/dia por cama, en total 4480 l/dia, de los cuales, un 70% se producirá mediante placas solares. Para minimizar el impacto que tendrán estas placas, se han adaptado las cubiertas para este nuevo fín.

- Para reducir el consumo de agua potable, se recogerán las aguas pluviales mediante el sistema tradicional de

canalones de teja cerámica y se canalizaran al aljibe existente para su posterior aprovechamiento. El sistema de depuración de aguas anteriormente descrito también contribuirá a reducir el consumo de agua potable y se aprovechará para el regar.

- Se utilizarán materiales locales como la pared seca o el marés y se utilizaran sistemas tradicionales de

construcción como son los característicos forjados de viga de madera y marés acabado teja árabe.

Dotaciones de servicio:

En el plano A003 se indican desde donde se recogerán los suministros de electricidad, agua y saneamiento.

- Electricidad: Actualmente la finca dispone de una línea de suministro por vía aérea y de baja tensión que conecta la Estación Transformadora número 20097 situada en el camino rural público (Ver plano A003) y alimenta todas las edificaciones existentes y el pozo. El contador y la IGA de la finca se encuentran en una caseta adosada a la Estación Transformadora. El proyecto, plantea una red enterrada desde la estación transformadora que bordea el camino rural por el exterior de la finca hasta el cuadro general situado en la fachada Este de la recepción.

- Agua potable:

Actualmente la finca dispone de un pozo situado junto a un antiguo aljibe en desuso en la zona Norte de la finca. El proyecto, plantea utilizar esta agua procedente del pozo para los lavabos y duchas del hotel. Se recuperará el antiguo aljibe a modo de deposito regulador. Este aljibe tiene una capacidad aproximada de 7,5 T.

- Saneamiento:

Al no existir ninguna red de saneamiento, se recogerán las aguas grises mediante el sistema de recogida, tratamiento y depuración anteriormente descrito y el vertido se utilizará para el riego del jardín.


1.4. PRESTACIONES DEL EDIFICIO

A continuación se indican las prestaciones del edificio proyectado a partir de los requisitos básicos indicados en el Art. 3 de la LOE y en relación con las exigencias básicas del CTE. En el segundo y si procede, se indican las prestaciones del edificio acordadas entre el promotor y el proyectista que superen los umbrales establecidos en el CTE. Finalmente, en el tercer apartado se relacionan las limitaciones de uso del edificio proyectado. Requisitos básicos: Según CTE En

proyecto Prestaciones según el CTE

en proyecto

Seguridad DB-SE Seguridad estructural DB-SE

De tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

DB-SI Seguridad en

caso de incendio

DB-SI

De tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

DB-SUA Seguridad de utilización DB-SUA De tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de

accidente para las personas.

Habitabilidad DB-HS Salubridad DB-HS

Higiene, salud y protección del medioambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

DB-HR Protección frente al ruido DB-HR De tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las

personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

DB-HE

Ahorro de energía y

aislamiento térmico

DB-HE De tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio

Funcionalidad - Habitabilidad D145/1997 D20/2007

De tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.

- Accesibilidad L 3/1993 D 110/2010

De tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.

- Acceso a los servicios

RDL1/1998 RD346/2011

De telecomunicación audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.

Requisitos básicos: Según CTE En proyecto Prestaciones que superan el CTE

en proyecto

Seguridad DB-SE Seguridad estructural DB-SE No procede

DB-SI Seguridad en caso de incendio DB-SI No procede

DB-SUA Seguridad de utilización DB-SUA No procede Habitabilidad DB-HS Salubridad DB-HS No procede DB-HR Protección frente al ruido DB-HR No procede DB-HE Ahorro de energía DB-HE No procede Funcionalidad - Habitabilidad D145/1997 D20/2007 No procede - Accesibilidad L 3/1993 D 110/2010 No procede - Acceso a los servicios RDL1/1998 RD346/2011 No procede

Limitaciones

Limitaciones de uso del edificio:

El edificio solo podrá destinarse a los usos previstos en el proyecto. La dedicación de algunas de sus dependencias a uso distinto del proyectado requerirá de un proyecto de reforma y cambio de uso que será objeto de licencia nueva. Este cambio de uso será posible siempre y cuando el nuevo destino no altere las condiciones del resto del edificio ni sobrecargue las prestaciones iniciales del mismo en cuanto a estructura, instalaciones, etc.

Limitaciones de uso de las dependencias:

Limitación de uso de las instalaciones:


1.5 MEMORIA URBANÍSTICA En compliment de l’artícle 152, punt 2, de la Llei 12/2017, de 29 de desembre de 2017, d’ Urbanisme de les Illes Balears, publicada en el BOIB núm. 160 de 29 de desembre de 2017, a continuació es relacionen els punts a complimentar. Finalitat

Reforma i Ampliació per a Canvi d’Us a Agroturisme a la finca de Son Pere Ús de la construcció

Residencial/ Agrícola a Agroturisme Adequació a l’ordenació vigent

La intervenció s’adequa a l’ordenació vigent i es justifica a l’annex de la memòria urbanística adjunt. Compliment de l’art. 68.1 de la LUIB

La intervenció proposada pel projecte està en consonància amb l’entorn més inmediat, i amb l’esperit general de l’ordenació que el planejament vol aconseguir.

Transcripció de l’article 68.1 de la Llei 12/2017, d’Urbanisme de les Illes Balears: “Normes d’aplicació directa 1. De conformitat amb la legislació estatal de sòl, les instal·lacions, construccions i edificacions s’han d’adaptar, en els aspectes bàsics, a l’ambient en què estiguin situades, i a aquest efecte: a) Les construccions en llocs immediats o que formin part d’un grup d’edificis de caràcter artístic, històric, arqueològic, típic o tradicional han d’harmonitzar amb aquests, o quan, sense existir conjunts d’edificis, n’hi hagués algun de gran importància o qualitat de les característiques indicades. b) En els llocs de paisatge obert i natural, sigui rural o marítim, o en les perspectives que ofereixin els conjunts urbans de característiques historicoartístiques, típics o tradicionals i als voltants de les carreteres i camins de trajecte pintoresc, no es permet que la situació, la massa, l’altura dels edificis, els murs i els tancaments o la instal·lació d’altres elements, limitin el camp visual per contemplar les belleses naturals, trencar l’harmonia del paisatge o desfigurar-ne la perspectiva pròpia.”


ANNEXALAMEMÒRIAURBANÍSTICAArt.152.2delaLlei12/2017d’UrbanismedelesIllesBalears(BOIBnúm.160de29/12/2017)Planejamentvigent: Municipal PGOUDECIUTADELLADEMENORCA Insular NORMATERRITORIALTRANSITORIAReuneixlescondicionsdesolarsegonsl’Art.25delaLUIB SiNo•

CONCEPTE PLANEJAMENT PROJECTE

Classificaciódelsòl SUELORÚSTICOCOMÚN SUELORÚSTICO

Qualificació AIA(AREADEINTERESAGRARIO) AIA(AREADEINTERESAGRARIO

Parcel·laFaçanamínima - -

Parcel·lamínima 30.000,00m2 170.627m2

Ocupacióo 4%(68.250,80m2) 1,626%

Profunditatedificable - -

Volum(m3/m2) - -

Edificabilitat(m2/m2) 3%(51.188,10m2) 0,719%

Ús HOTELRURAL HOTELRURAL

Separacióafites

Entreedificis - -

Façana 10,00MTS 10,00MTS

Fons10,00MTS 10,00MTS

Dreta10,00MTS 10,00MTS

Esquerra10,00MTS 10,00MTS

AlçadaMetres

10,00MTS6,00MTS 5,78MTS

- - -

Núm.deplantes PB+P1 PB+P1

Observacions:EnCiutadelladeMenorca,Noviembre2018

AnaSeguíBosch

PROJECTE REFORMAPARACAMBIODEUSOAAGROTURISMO

EMPLAÇAMENT FINCASONMARQUET,POL.10PARC,5CIUTADELLADEMENORCA

MUNICIPI CIUTADELLADEMENORCA

PROMOTOR SAGITARIOPLAYASL

PROJECTISTA ANASEGUÍBOSCH


PLANO DE SITUACIÓN

NORMAS DE DISCIPLINA URBANÍSTICA Las obras se ejecutarán de acuerdo con las condiciones de la Licencia Urbanística Municipal otorgada, y en lo relativo a usos, de acuerdo con la actividad autorizada o de primera ocupación concedida, según el caso.


Los propietarios y constructores de todo o parte del edificio deberán destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico vigente y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público adecuados. La vulneración de las prescripciones contenidas en la legislación urbanística dará lugar a la incoación del correspondiente expediente sancionador, en conformidad con lo establecido en los arts. 226 y 231 de la LRS y procedimientos y circunstancias señalados en los mismos y en los art. 232 a 239, y de los que derivaran las sanciones que sean de aplicación en conformidad con lo establecido en los art 240 a 243 y demás aspectos de Disciplina Urbanística señalados en la citada LSR y demás textos legales vigentes de aplicación. NORMAS Y ORDENANZAS MUNICIPALES Son de aplicación las aprobadas legalmente e incluidas como parte del PGOU de Ciutadella de Menorca. Su cumplimiento se justifica más adelante.

En Ciutadella, Noviembre de 2018 La arquitecta: Ana Seguí Bosch.

proyecto bÁsico de reforma y ampliaciÓn para cambio … · en esta memoria se procede al...

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