oip - le baromètre immobilier au 1er semestre 2015
TRANSCRIPT
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Sommaire
Le mot du président 3
Présentation de l’OIP 4
Les membres administrateurs de l’OIP 5
Les territoires d’étude de l’OIP 6
1- Conjoncture immobilière au 1er semestre 2015 7
La conjoncture économique (Banque de France) 8
Le marché locatif privé 11
(UNIS Marseille Provence Corse)
(ADIL/FNAIM13)
Les transactions dans l’ancien 15
(Chambre des notaires 13)
(FNAIM 13)
Le marché de la maison individuelle (UMF Paca) 23
Le logement social (AR Hlm PACA & Corse) 25
Le bâtiment et les travaux publics (FBTP 13) 26
L’immobilier d’entreprise (FNAIM 13) 29
Le logement neuf (FPI de Provence) 31
Les partenaires de l’OIP 34
CA Alpes Provence
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LE MOT DU PRÉSIDENT
Dimitri de Roudneff Président de l’OIP
Mail : [email protected]
Les chiffres du deuxième semestre confirment les prévisions optimistes de ce début d’année de la majorité des acteurs de l’immobilier.
Tant le marché immobilier neuf que celui de l’ancien reprennent des couleurs.
L’annonce d’un retournement du marché des crédits avec des perspectives de hausse des taux a joué le rôle de catalyseur ; Il semble avoir créé un électrochoc. Les acquéreurs sont enfin sorti de leur état hypnotique de défiance à l’égard du marché immobilier, n’en déplaise à Madame D.
Les améliorations significatives du dispositif Pinel ont permis aux Français de s’intéresser de nouveau à l’investissement immobilier.
La baisse des prix et les taux historiquement bas ont fini de convaincre les candidats acquéreurs de revenir sur le marché.
Le marché de la maison individuelle connaît lui aussi un changement de tendance même s’il est manifestement moins marqué et qu’il reste à relativiser au regard de la baisse vertigineuse des volumes de près de 50 % en 4 ans et demi seulement.
Cette nouvelle dynamique ne doit pas nous faire perdre de vue que malheureusement le nombre de mise en chantier continue de diminuer. L’impact sur le bâtiment et donc sur l’emploi ne se fera pas sentir avant 2017. Nos entreprises sont dans le rouge et subissent la concurrence déloyale des travailleurs détachés.
Sur le front législatif et réglementaire, le premier semestre a été relativement riche.
D’un côté il y a eu des améliorations significatives avec la simplification et l’accélération des délais des autorisations administratives et d’un autre côté il y a eu une complexification des rapports bailleurs – locataires avec un déséquilibre encore accentué au profit des locataires, qui nuit clairement à la fluidité du marché.
Et que dire de l’allongement du délai de rétractation des acquéreurs immobiliers de 7 à 10 jours ? J’aimerais que l’on m’explique l’intérêt de cette disposition pour le marché immobilier. A part ralentir les transactions et créer de l’insécurité juridique, je reconnais ne pas bien comprendre.
Que s’est-il passé dans la tête du législateur ?
Bien sûr des améliorations peuvent toujours être apportées sur le plan juridique ou fiscal. Mais l’expérience de ces dernières années nous incite à militer pour le statut quo.
Et pourtant….
En cette période de cure d’amaigrissement pour l’état, les aides à la pierre semblent être dans le collimateur du gouvernement.
Le nombre de dispositifs et leur complexité méritent effectivement qu’un inventaire et éventuellement des ajustements soit réalisés. Mais il faut changer de paradigme, ces aides à la pierre ne sont pas des dépenses mais des investissements. Compte tenu de la fiscalité qui pèse sur l’immobilier et les emplois induits par la construction d’un logement, il est à parier que les aides à la pierre rapportent plus qu’elles ne coutent à l’Etat. Le gouvernement ne doit pas jouer aux apprentis sorciers, au risque de déstabiliser un marché pourvoyeur d’emploi et de rentrées fiscales à la dynamique encore fragile.
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PRÉSENTATION DE l’OIP
Objectifs
L'OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE PROVENCE a été créé à l’instigation de la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence en 1993. Il a maintenant vingt deux ans.
Notre association est présidée actuellement par :
Dimitri de Roudneff, Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône.
La délégation territoriale varoise est présidée par Jean Michel Lavedrine, représentant de la FBTP83.
Sa vocation est double :
• Mesurer l'activité immobilière en Provence avec des instruments fiables reconnus par tous,
• Être une chambre de réflexion, d'analyse et de propositions pour les collectivités locales et administrations.
L'OIP regroupe les plus importantes fédérations professionnelles intervenant dans l'acte de bâtir.
Activités
Chaque semestre sont présentés aux professionnels les résultats de l’ensemble du marché immobilier en Provence sous ses différentes composantes : logement social, logement neuf et ancien (Mi et Collectif), bureau neuf et ancien, marché locatif et marché de la maison individuelle en secteur diffus.
Est également présentée l’étude économique régionale par la Banque de France en Paca
Publications
Les éditions trimestrielles sont :
• Infoprom qui fournit l'état des stocks des logements neufs à la vente, dans les Bouches-du- Rhône, l’Aire Avignonnaise, les Aires Alpines, l’Aire Toulonnaise et le Moyen Var étendue depuis le 1er janvier 2010 au Var Est.
• Le Bulletin de Conjoncture qui analyse le marché des logements neufs dans les Bouches-du-Rhône, l’Aire Avignonnaise, les Aires Alpines, l’Aire Toulonnaise et le Moyen Var étendue depuis le 1er janvier 2010 au Var Est.
• L’analyse du marché des Bureaux Neufs dans les Bouches-du-Rhône est intégrée semestriellement dans le bulletin de conjoncture.
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Le Président : Dimitri de Roudneff et les
MEMBRES ADMINISTRATEURS 2015 :
ORGANISMES PROFESSIONNELS REPRÉSENTANTS
Adil 13 : Directeur : Thierry Moallic
Agam : Directeur Général: Christian Brunner
Aupa : Directeur Général : Pierre Mazzella
AR Hlm PACA & Corse : Président : Bernard Oliver
C.C.I.M.P. : Président : Jacques Pfister
CFF : Directeur Commercial PCAZ Corse : Fawzia Froment
CPA : Vice-président : Jean-Claude Feraud
Chambre des notaires des BdR : Président : Jean Coulomb
Chambre des notaires du Var : Président : Rémi Claudot
Euroméditerranée : Directeur Général : François Jalinot
FBTP 13 : Président : Philippe Deveau
FBTP Var : Président : Philippe Donat
FNAIM 13 : Président : Eric Damerio
FNAIM 83 : Président : Julien Savelli
FPI Provence : Président : Stéphane Perez
MPM : Président : Guy Teissier
UMF PACA Corse : Président régional : Bruno Guerra
UNIS Marseille Provence Corse : Président : Gérard Ivars
Relations et informations concernant l’organisme s’adresser à :
Brigitte Ledi-Houbey – Directeur de l’OIP
Mail : [email protected]
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1. Conjoncture immobilière au 1er semestre 2015
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Bernard Bénitez Adjoint au directeur des affaires régionales Provence-Alpes-Côte d'Azur de la Banque de France
Mail : [email protected]
LA CONJONCTURE À LA RENTRÉE EN PROVENCE-ALPES-CÔTE D’AZUR : Contexte et perspectives à court terme
Les éléments recueillis lors de nos enquêtes auprès des entreprises traduisent des évolutions contrastées. Dans les Services Marchands, une nette progression des transactions est observée dans la majorité des filières. Dans l’Industrie, la croissance du rythme des fabrications est portée majoritairement par les exportations et, dans une moindre mesure, par le marché national. Pour la deuxième année, une hausse des dépenses d’investissements est anticipée. Dans la Construction, le rythme de la production s’est à nouveau ralenti et les anticipations d’activité, mesurées au travers des carnets de commandes, demeurent à court terme sur une tendance baissière.
Les informations recueillies début septembre auprès d’un échantillon d’entreprises et établissements représentatifs de l’économie régionale dans l’Industrie, les Services et la Construction, employant près de 146 000 salariés et réalisant plus de 24 milliards d’euros de chiffre d’affaires, confirment des évolutions hétérogènes. La demande internationale adressée à l’économie régionale demeure soutenue dans un contexte de recul généralisé du prix des matières premières, de la baisse du cours de l’Euro et la poursuite d’une politique monétaire accommodante.
Dans les Services Marchands, les transactions sont favorablement orientées dans les
filières de l’hébergement, de l’intérim, du transport, de la maintenance, de l’ingénierie et de l’édition de logiciels. En revanche, dans les secteurs du conseil, de la publicité et de l’information une érosion des volumes d’affaires est observée. Pour l’année en cours, les professionnels anticipent un rebond de l’activité avec un accroissement des transactions (+ 4,3 %), en hausse de 1,8 point par rapport aux prévisions de début d’année. Les dépenses d’investissement progresseraient, principalement dans le secteur du transport routier de marchandises. L’emploi amorcerait une amélioration majoritairement dans les filières du transport, de la communication et de l’ingénierie.
Dans l’Industrie, l’évolution de la production a été globalement bien orientée notamment
dans les filières des composants électroniques, de la chimie et de la métallurgie alors que le secteur de la fabrication de matériels de transport stabilise son activité. La baisse des chiffres d’affaires (- 1,3 %) s’explique par la chute des cours des matières premières et de façon conséquente par la contraction des prix des produits manufacturés. Au final, la demande internationale, toujours bien orientée, a soutenu l’activité.
Comme anticipé, les dépenses d’investissement augmenteraient pour la deuxième année et concerneraient la mise aux normes des installations et l’accroissement des capacités de production, notamment dans les secteurs de la fabrication de matériels de transport et des composants électroniques. L’emploi enregistrerait une légère érosion.
Les professionnels de la Construction anticipent un repli de la production de 5 %
(majoritairement dans les travaux publics) conforme aux prévisions initiales. Les dépenses d’investissements et l’emploi seraient à nouveau en recul.
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SERVICES: DES PRÉVISIONS CORRIGÉES À LA HAUSSE.
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Investissementsen %
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INDUSTRIE : DES CHIFFRES D’AFFAIRES REVISÉS A LA BAISSE.
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janvier2015
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Chiffre d'Affaires global HT en %
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janvier2015
Prévisionsen
septembre2015
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janvier2015
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CONSTRUCTION : DES INDICATEURS TOUJOURS EN RECUL MAIS….
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Emploi
prévisions en janvier
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Production
prévisions en janvier
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COÛT DU CRÉDIT – CRÉDITS À L’HABITAT FRANCE
….QUELQUES SIGNES D’AMELIORATION
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LE MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ 233.000 LOGEMENTS PRIVES
Depuis début 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se renforce. Mais reste largement en deçà de celui des années 88/2000.
Les loyers du secteur ancien à la relocation sont en baisse sur Marseille de l’ordre de 2 à 10 % environ. Sur Aix-en-Provence qui n’était pas trop impactée ces dernières années la tendance à une légère baisse commence à se faire sentir.
La mobilité résidentielle en PACA est passée de 16,5 à 19,20 % entre 2004 et 2015 mais reste largement inférieure à la moyenne nationale qui est 10 points au-dessus à 29,5 % et 30 % inférieure à ce qui était constaté en PACA dans les années 2000. Elle est en recul de 4 % l’an depuis 2008.
Elle est de près de 23% plus faible qu’à Lyon ou Toulouse. !!!
La vacance locative reste très importante sur Marseille 12 % du parc, un peu moins prononcé sur Aix-en-Provence de l’ordre de 4 %.
Il s’en suit des temps de relocation de l’ordre de 2.5 à 4 mois sur Marseille et de un à deux mois sur Aix-en-Provence avec des loyers minorés et des travaux de remise en état indispensables.
L’ancien est en concurrence avec le neuf, qui ne peut se louer à son prix, compte tenu de la conjoncture économique et, qui est plus est, le neuf est plus attractif en termes de modernité et de charges parfois moins élevées.
Un marché de logements plutôt petits : représenté par 60 % de T2 T/3.
Sur Marseille, le prix moyen s’établit à 11,9 €/m² soit une baisse moyenne de 5,2 %
Studio et une pièce : 13,40 € / m² Deux pièces : 11,80 € / m² Trois pièces ;: 10,7 € / m² Quatre pièces : 9,9 € / m² Cinque pièces et plus: 9,4 € / m² Le prix moyen : sur Aix-en-Provence s’établit à 15,1 € le m²
sur Marseille 11,5 € le m²
Au-delà des tendances de reprise du marché locatif privé qui se dessine dans la plupart des régions, le risque d’une crise quantitative sévère de l’offre locative privée se renforce compte tenu des mesures fiscales totalement déséquilibrées entre le neuf et l’ancien, des aides quasi inexistantes à la rénovation de l’ancien et à l’investissement dans l’ancien qui représente à lui seul près de 80 % du marché.
Ce ne sont pas les taxes sur les logements vacants qui résoudront le manque chronique d’offres locatives mais plus précisément une vraie reconnaissance économique du bailleur privé qui devrait bénéficier d’un vrai statut, compte tenu du rôle économique et social qu’il joue.
Il faut un réel statut du bailleur privé en France.
Jean-Luc Lieutaud Président du Pôle territorial UNIS PACA
Mail : [email protected]
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MarseilleÉVOLUTION DES LOYERS DE MARCHÉ ET MOBILITÉ RÉSIDENTIELLE DES LOCATAIRES
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Variation des loyers Mobilité résidentielle
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En 2014, 19 agences immobilières du Pays d’Aix ont alimenté l’Observatoire Départemental des Loyers du parc privé (ODL) animé par l’ADIL 13 en partenariat avec la FNAIM. Plus de 3 500 références de loyers ont été collectées sur le territoire. Pays d’Aix : des écarts de loyers importants pour les petits logements Des écarts significatifs de loyers sont constatés entre la ville centre et le reste de l’agglomération. Tous types confondus, le loyer médian des appartements se situe à 12,2€/m² dans le Pays d’Aix Nord contre 13€/m² dans le Pays d’Aix Sud et 14,6€/m² à Aix-en-Provence. Pour les maisons, la hiérarchie des territoires n’est pas tout à fait la même, le Pays d’Aix Sud pratiquant les loyers les plus hauts (12,6€/m²). Ce différentiel entre secteurs géographiques est pour une grande part liée aux petits logements. Les écarts de loyers sont, en effet, très marqués pour les studios et T1 (de 14,8€/m² dans le Pays d’Aix Nord à 19,4€/m² à Aix). La demande sur ce type de biens, très prisés par les étudiants, est particulièrement forte à Aix-en-Provence, ce qui favorise des niveaux de prix localement élevés. A contrario, les écarts apparaissent nettement plus réduits pour les appartements T3 et T4, ainsi que pour les maisons.
LE MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ Les loyers du parc privé dans le Pays d’Aix en 2014
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Aix-en-Provence : le centre-ville plus cher que la périphérie Au sein de la ville d’Aix-en-Provence, le centre-ville se démarque avec des niveaux de loyers plus élevés. Il faudra compter autour de 16,2€/m² pour un appartement dans le centre ou en première couronne urbaine, contre 14,4€/m² en périphérie. Là encore, les petits logements jouent un rôle important dans la détermination de ces différences de loyers selon les secteurs. Un T1 situé dans le centre-ville coutera plus cher (+2€/m²) qu’un appartement de même taille situé dans un quartier périphérique. Ces écarts de loyers sont plus réduits pour les grands logements.
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Les tendances du marché locatif privé en 2014 dans le Pays d’Aix
Chaque année, la collecte des données pour l’ODL est l’occasion d’un échange privilégié avec les professionnels de l’immobilier. Cette proximité permet à l’ADIL13 de saisir en temps réel les évolutions du marché locatif privé local.
•Dans le Pays d’Aix, les demandes en location diffèrent selon le secteur. Deux marchés immobiliers s’opposent. Celui d’Aix-en-Provence où la demande est très centrée sur les petits logements (Studio, T1, T2) ; et celui du reste de l’intercommunalité, où ce sont davantage les moyens et grands logements (T3, T4 et +) qui sont plébiscités.
•Un réel déficit en grands logements destinés à la location est constaté sur le secteur. Ces logements pourraient répondre à la demande des familles mais aussi de plus en plus à la demande d’étudiants ou de jeunes salariés qui cherchent une colocation pour un partage des frais.
•La colocation est un mode de cohabitation qui ne cesse de se développer au sein d’Aix-en-Provence et qui peut être une réponse à des loyers trop élevés des petites surfaces.
•Les délais de relocation s’allongent. Près d’un tiers des agences n’arrivent plus à relouer les biens pendant la période de préavis de 3 mois (pour les logements vides). De ce fait, les agences essaient, avec l’accord du propriétaire, de stabiliser le montant du loyer au changement de locataire, voire de le baisser dans le cas de vacances locatives trop importantes (3 à 6 mois après la sortie du locataire précédent).
La stabilisation du montant du loyer interviendra pour des logements dont les locataires précédents sont entrés dans les lieux après 2011 et pour lesquels le montant du loyer avait déjà été révisé lors de cette relocation.
La baisse de loyer sera quasi systématique dans le cas où le locataire sortant était dans les lieux depuis plus de 3 ans (avant 2012). Le marché immobilier ayant fortement évolué, les prix pratiqués à l’époque ne sont plus en adéquation avec le marché actuel.
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LES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN Après la crise la reprise
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La reprise pressentie par la majorité des acteurs de l’immobilier en début d’année est là.
La relative accalmie sur le front de l’inflation normative et fiscale a permis aux Français de s’intéresser de nouveau à l’investissement immobilier.
La baisse des prix et les taux historiquement bas ont fini de convaincre les candidats acquéreurs de revenir sur le marché.
L’annonce d’un retournement du marché des crédits avec des perspectives de hausse des taux a joué le rôle de catalyseur et semble avoir créé un électrochoc. Les acquéreurs sont enfin sorti de leur état hypnotique de défiance à l’égard du marché immobilier, n’en déplaise à Madame D. Volume des transactions Dans ce contexte, le volume des transactions a progressé dans les Bouches-du-Rhône de 6 % depuis le début de l’année par rapport à la même période l’année dernière.
Néanmoins, l’analyse par territoire révèle des disparités importantes. Marseille représentant 45 % des volumes suit / donne la tendance départementale.
Le bassin d’Aix-en-Provence tire son épingle du jeu avec une progression de 13 % ainsi que le bassin d’Aubagne (Cassis et La Ciotat inclus) qui progresse de 9 %.
En revanche, l’Ouest du département et le bassin de Salon restent à la peine avec respectivement une stagnation et une baisse de 6 % du volume des transactions. Prix de l’immobilier : Les prix de l’immobilier continuent de s’effriter lentement et retrouvent leurs niveaux de septembre 2005 pour les appartements et de juin 2006 pour les maisons.
Au 30 avril les prix des appartements ont baissés de 2 % sur un an. Parallèlement, les prix des maisons ont repris des couleurs avec une hausse de 2 %. Les Chiffres à la loupe Pour les appartements anciens :
• Marseille une baisse de 3,7 % avec un prix médian de 2.290 € m².
• Les Bassins de Berre et d’Aubagne accusent des baissent respectivement de 3,8 et 1,4 %.
• Les Bassins de Gardanne et le secteur de La Ciotat baissent de 1,7 et 3,9 %.
• Aix en Provence et le bassin de Salon progressent respectivement de 2,5 % et 0,5 %.
L’analyse des 6 derniers mois révèle une accélération de la baisse des prix sur Marseille et un ralentissement important de la hausse sur Aix-en-Provence.
Les Vendeurs, en acceptant enfin la baisse des prix, ont permis le retour de la rencontre de l’offre et de la demande.
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Pour les maisons :
• Marseille hausse de 2,3 % (avec une hausse de 8,1% pour le 8ème arrondissement et 8,5 % pour le 7ème arrondissement). Le prix médian sur l’ensemble de la commune est de 307.000 € pour une maison de 100 m² avec 500 m² de jardin en moyenne.
• Aix-en-Provence hausse de plus de 4 %. Le prix médian est de 480.000 € pour une
maison de 133 m² avec 1.455 m² de jardin en moyenne.
La hausse des prix des maisons, significative dans les quartiers les plus chics, confirme le retour des acquéreurs sur le marché haut de gamme.
Les tendances Enfin une dynamique semble être lancée. La hausse des taux de crédit annoncée comme lente et progressive ne sera à priori pas de nature à perturber le marché. Après une période de détricotage, les dispositions les plus mortifères de la loi ALUR ont été écartées. « NE TOUCHEZ PLUS A RIEN ! » Bien sûr des améliorations pourraient toujours être apportées sur le plan juridique ou fiscal. Mais l’expérience de ces dernières années nous incite à militer pour le statut quo. Et pourtant…. En cette période de cure d’amaigrissement pour l’Etat, les aides à la pierre semblent être dans le collimateur du gouvernement. Le nombre de dispositifs et leur complexité méritent effectivement qu’un inventaire et éventuellement des ajustements soit réalisés. Mais il faut garder à l’esprit que ces aides à la pierre ne sont pas des dépenses mais des investissements pour l’Etat. Compte tenu de la fiscalité qui pèse sur l’immobilier et les emplois induits par l’acquisition d’un logement, il est à parier que les aides à la pierre rapportent plus qu’elles ne coutent à l’Etat. Le gouvernement ne doit pas jouer aux apprentis sorciers, au risque de déstabiliser un marché pourvoyeur d’emploi et de rentrées fiscales à la dynamique encore fragile.
Maître Dimitri de Roudneff Notaire
Mail : [email protected]
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Bouches-du-Rhône, ProvinceINDICE DU PRIX ET VARIATION ANNUELLE DES APPARTEMENTS ANCIENS DEPUIS MARS 2011
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S O U R C E : C H A M B R E D E S N O T A I R E S
Indices de prix (Base 100 en 2010T1) et variation sur un an mars-11 mars-12 mars-13 mars-14 mars-15
MarseilleIndice 107,1 105,6 103,2 99,3 93,2
Variation 7% -1% -2% -4% -6%
Département des Bouches-du-Rhône
Moyenne 106 106 102,6 100,2 94,7
Maximum 6,0% -0,1% -3,2% -2,4% -5,4%
Province (Indice "Notaires-INSEE")
Indice 105,0 106,7 104,0 102,6 99,8
Variation 5,0% 1,6% -2,6% -1,3% -2,8%
Bouches-du-Rhône, ProvinceINDICE DU PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENS DEPUIS MARS 2002
S O U R C E : C H A M B R E D E S N O T A I R E S
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Bouches-du-Rhône, ProvinceINDICE DU PRIX ET VARIATION ANNUELLE DES MAISONS ANCIENNES DEPUIS MARS 2011
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1 3 O C T O B R E 2 0 1 5
Indices de prix (Base 100 en 2010T1) et variation sur un an mars-11 mars-12 mars-13 mars-14 mars-15
Département des Bouches-du-Rhône
Moyenne 110,2 106,8 106,5 104,1 100,4
Maximum 10,2% -3,1% -0,3% -2,3% -3,5%
Province (Indice "Notaires-INSEE")
Indice 104,8 104,7 102,1 100,0 97,9
Variation 4,8% -0,1% -2,5% -2,0% -2,1%
Bouches-du-Rhône, ProvinceINDICE DU PRIX DES MAISONS ANCIENNES DEPUIS MARS 2002
S O U R C E : C H A M B R E D E S N O T A I R E S
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LES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN Les professionnels FNAIM 13 notent un bon niveau d’activité
un dynamisme du marché de l’ancien restant cependant à consolider
Après une année 2014 mouvementée avec des vendeurs et acquéreurs en manque de confiance (du fait des multiples annonces de la loi ALUR et de l’environnement fiscal et économique incertain), l’activité « transaction » des agences immobilières au cours du 1er semestre 2015 a repris des couleurs. Cette reprise des transactions s’explique par un maintien de taux d’intérêt des crédits toujours attractif (très légère hausse), un niveau de prix désormais acceptable ainsi qu’un certain retour en la confiance des acteurs du marché. Ce retour d’activité ne concerne cependant pas tous les produits ni tous les acteurs : en effet, l’essentiel de la demande porte sur des biens n’excédant pas 300/400.000 euros (petite surface, T2/T4) recherchés principalement par des jeunes couples ou des cadres moyens dans le cadre d’un second achat (cherchant une plus grande surface ou à acquérir une maison individuelle). Parler de « tournant » ne serait donc pas exact car l’activité n’est pas la même selon le secteur géographique envisagé et selon le type de biens en vente. Dans notre département, on retrouve de fortes disparités locales selon la commune envisagée mais pour aller plus loin, ces disparités se retrouvent même selon les quartiers. Nous sommes dans une situation de dynamisme certes mais de dynamisme fragile ! ZOOM SUR AIX EN PROVENCE
Si l’année 2014 a été en dents-de-scie en raison d’un climat d’inquiétude engendré par les différentes annonces sur les mesures de la Loi Alur en ce qui concerne le marché de l’immobilier, l’année 2015 a enregistré un bon niveau d’activité (+ 15 à 20 % d’augmentation sur les produits dont les prix n’excèdent pas 400.000 euros). Cela s’explique notamment par une baisse régulière mais réelle des prix pendant les 3 dernières années (5 % par an). Cette baisse des prix doit être cependant relativisée sur certains produits, bon nombre de propriétaires persistant à maintenir un haut niveau de prix pendant de longs mois sans toutefois trouver preneurs. Les petites et moyennes surfaces restent recherchées en centre ville, la majorité des acquéreurs cherchant à réduire les trajets domicile/travail. Les maisons de ville avec extérieur sont elles aussi demandées contrairement aux maisons individuelles en périphérie. Ce niveau d’activité encourageant ne se retrouve pas sur tous les segments du marché et notamment sur le marché résidentiel haut de gamme (cadres supérieurs) qui est bloqué depuis de longs mois. Les propriétaires vendeurs ont aussi un gros effort à faire quant à l’entretien et à la rénovation de leurs biens pour réaliser la vente ; en effet, Aix, comme les autres villes du département souffre d’un parc immobilier peu ou mal entretenu et vieillissant.
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Eric Damério Président de la Fnaim 13 Mail : [email protected]
ZOOM SUR MARSEILLE Bon niveau d’activité du marché de la transaction dans la cité phocéenne depuis de début de l’année mais le marché reste sensible et la confiance des acquéreurs doit se consolider. Les professionnels enregistrent un bon volume de transactions essentiellement sur les petits produits et les biens dont les prix n’excèdent pas les 600.000 euros. Au-delà, les acquéreurs potentiels, principalement les cadres supérieurs, restent attentifs et très discrets. Les quartiers les plus recherchés restent ceux proches des commodités du centre (5, 6, 7ème) pour des budgets compris entre 150.000 et 300.000 (T2,T3) ou avec des moyens de transports collectifs et toujours les quartiers sud (7ème et une partie du 8ème), pour des produits entre 300 et 600.000 euros. Le marché des produits haut de gamme reste figé. La baisse du niveau des prix, commencée il y a 3 ans, conjuguée aux taux d’intérêt attractifs a permis de renforcer la capacité d’achat des particuliers. Si durant ces 3 années, les professionnels sont arrivés à « éduquer » la plupart des vendeurs quant à l’estimation réelle de leurs biens, cette situation reste fragile. En effet, le marché de l’immobilier est très à l’écoute des rumeurs et la multiplication des annonces sur la reprise de l’activité voit réapparaître la présence de vendeurs de nouveau trop « friands ». De nombreux professionnels refusent les mandats afin de ne pas participer à cette hausse des prix fictive.
CONTACT PRESSE FNAIM 13 EMMANUELLE EMRAN ANTONIOTTI
AGENCE DE COMMUNICATION DIXIT PRESSE MOBILE : 06 18 07 18 96
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Aix-en-Provence (appartements)LES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN : PRIX AU M² ET SURFACESPAR TYPE DE BIENS
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S O U R C E : F N A I M 1 3
2ème trimestre 2015 Studios & 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces & +
Prix au m² observé (en €)
Moyenne 5,658 5,395 4,307 4,469 4,612
Minimum 4,304 4,218 2,652 2,600 1,818
Maximum 7,188 7,273 6,796 6,490 7,011
Surface habitable (en m²)
Moyenne 21 42 73 88 118
Minimum 15 23 54 70 92
Maximum 29 70 120 136 150
Aix-en-ProvenceLES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN : PRIX MOYEN EN €/M² DES APPARTEMENTS
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S O U R C E : F N A I M 1 3
4,780
4,902
4,937 4930
4,700
4,750
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4,850
4,900
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2ème trim. 2014 3ème trim. 2014 4ème trim. 2014 2ème trim. 2015
PRIX
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12 derniers mois / 12 mois précédents
+2,6% +5,2% +2,2% 1,5%
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Marseille LES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN : PRIX MOYEN EN €/M² DES APPARTEMENTS
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S O U R C E : F N A I M 1 3
3,029
3,155
3,037 3,049
2,669
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2,500
2,600
2,700
2,800
2,900
3,000
3,100
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2ème trim. 2011 2ème trim. 2012 2ème trim. 2013 2ème trim. 2014 2ème trim. 2015
PRIX
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en
€/m
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12 derniers mois / 12 mois précédents
8,8% 4,8% -3,7% -0.2 % -2.5%
Marseille (appartements)LES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN : PRIX AU M² ET SURFACESPAR TYPE DE BIENS
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S O U R C E : F N A I M 1 3
2ème trimestre 2015 Studios & 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces &
+
Prix au m² observé (en €)
Moyenne 3,115 3,403 2,850 2,643
Minimum 2,000 1,780 1,364 2,015
Maximum 5,600 6,600 5,149 4,231
Surface habitable (en m²)
Moyenne 27 44 67 118
Minimum 17 30 48 82
Maximum 35 59 110 138
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LE MARCHÉ DE LA MAISON INDIVIDUELLE 2015 : enfin un (petit) changement de tendance !
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Selon l’indicateur Markemétron, les ventes de maisons individuelles, sur le plan national, ont connu une légère reprise de + 3 % au 30/6/15, sur 12 mois glissants, après quatre années de baisse ininterrompue. Toutefois, dans notre région, c’est encore – 2 % de ventes en moins. Or, ces mauvais chiffres arrivent après une année 2014 à – 11% en PACA , 2013 à – 12 %, 2012 à –19 %, 2011 à – 8 %. Au total, en 4 ans ½ seulement , notre région a donc connu une baisse très proche de - 50 %. Un marché divisé par 2 ! Et si l’on compare au volume d’avant 2008, la chute est de plus de 60 % en 8 ans. La crise est évidemment violente, et le timide redressement entamé depuis février 2015 ne suffit évidemment pas. Il faut maintenant que cela remonte sérieusement. C’est vital pour les habitants qui veulent faire construire, les entreprise de construction de maisons individuelles et pour tous les emplois liés !
En termes de dépôts de permis de construire, c’est-à-dire en aval des ventes ci-dessus (donc, plus tard dans le cycle), dans notre département, 2014 était en baisse de – 13 % par rapport à 2013 dans le diffus! Et le 1er semestre 2015 est encore à – 1% par rapport au 1er semestre 2014. Cette année est, la plus mauvaise depuis 30 ans.
Cette baisse considérable est avant tout celle de l’accession sociale à la propriété qui entraine un encombrement plus grand du marché locatif et grippe le parcours résidentiel. Ainsi dans les Bouches-du-Rhône, seulement 29 % contre 43 % il y a 4 ans ont acheté une maison à moins de 125 000 €, hors foncier, hors branchements. Et 35 %, contre 37 %, ont acheté une maison entre 125 000 et 160 000 €, ce qui montre une relative stabilisation de l’accession moyen de gamme, alors que l’entrée de gamme baisse fortement. Comment s’étonner, dès lors, que les locataires HLM y restent ? Que les jeunes ne trouvent pas à se loger à des prix raisonnables, alors que la maison individuelle est la moins chère des solutions de construction ? Alors, que faire ? 1) En France, la solution est de continuer à re-solvabiliser les primo accédant via le PTZ et l’APL, puisque les chiffres ci-dessus montrent bien que c’est surtout eux qui ne peuvent plus acheter. C’est ce que le nouveau PTZ tente de faire, partiellement, depuis le 1er octobre 2014. C’est aussi la raison pour laquelle nous pensons que 2015 pourrait être une année très basse, mais qui remonterait un peu (ce n’est pas encore le cas sur les 12 derniers mois glissants, (cf ci-dessus). Encore faut il que l’APL accession soit maintenue, alors qu’elle pourrait être supprimée fin 2015! L’Union des Maisons Françaises attire l’attention sur le développement dangereux d’une vision réductrice qui consiste à condamner la politique d’aide au logement à l’une des seules dépenses mesurées par Bercy , sans prendre en compte les bénéfices réels en termes de rentrées fiscales, d’emplois et de constitution de patrimoine pour les ménages. Si des économies peuvent être faites sur les 46 milliards que mobilise la politique du logement en France, les arbitrages ne doivent pas se tromper de cible et considérer que les aides à l’accession dans le neuf restent très minoritaires dans l’ensemble de ces dépenses (moins de 2,5 milliards d’euros pour le PTZ, l’APL et la sécurisation FGAS, à comparer aux 46 milliards ci dessus).
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11000 maisons en 2007, 4000 maisons en 2014 4500 en 2015 ?
A 1,8 emploi / maison, notre région a déjà perdu 11 000 emplois.
Notamment à cause d’un foncier localement trop cher ARRETONS !
2) En PACA, ce manque de construction a également comme cause essentielle une pénurie foncière que nous nous imposons pour protéger le confort spatial des propriétaires installés. En moyenne en France, un budget de maison individuelle se partage environ 1/3 pour le terrain et 2/3 pour la construction, sauf en Ile de France et en PACA où c’est moitié moitié (voire l’inverse). Ce qui est compréhensible pour Paris qui manque de terrains, l’est moins pour la région PACA où la loi SRU de 2001 s’applique de façon bien trop restrictive et drastique. Libérer de nouveaux terrains constructibles ne coûte rien au budget de l’Etat ni aux collectivités ! Dans notre région, il est donc impératif de faire baisser les prix des terrains par des mesures fortes sur le foncier local.
Christian de Bénazé Président départemental de l’Union des Maisons Françaises Paca-Corse
Mail : [email protected]
Provence-Alpes-Côte d’AzurVENTES MAISONS NEUVES ( 12 MOIS GLISSANTS, DATE SIGNATURE,ANNULATIONS DEDUITES)
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4 267, c’est le nombre de logements locatifs sociaux1 à produire dans les Bouches-du-Rhône en 2015. Cet objectif, fixé après un débat houleux en CRHH le 25 mars dernier, n’a pas été validé par les opérateurs sociaux. Il s’inscrit en très léger retrait par rapport à celui de 2014 (- 1 %), et la proportion de logements intermédiaires (PLS) – non subventionnés par l’Etat – y a été majorée (34 % de l’objectif pour 28 % en 2013). Parallèlement, l’enveloppe budgétaire d’aides à la pierre directe affectée au département a été réduite de 40 %, ne prévoyant qu’une intervention de 9 800 € par logement financé en PLA-I, celle-ci pouvant être majorée de 3 000 € pour tout logement PLA-I ou PLUS réalisé dans le parc existant dans le cadre d’une acquisition-amélioration. Dans ces conditions, il y a peu de chance que les résultats de l’année en cours révèlent une bonne surprise. Pourtant, malgré les restrictions budgétaires des derniers exercices, les efforts de tous ont porté leurs fruits. Cette affirmation est particulièrement vraie dans les Bouches-du-Rhône où, depuis 2006, le volume des logements sociaux financés chaque année approche voire dépasse les 3 000 unités. Ce résultat est d’autant plus performant que dans le même temps les opérateurs sociaux mènent de très importants projets de renouvellement urbain fortement consommateurs de fonds propres, de ressources foncières et d’ingénierie interne. Au-delà des débats trop souvent budgétaires et quantitatifs, cette dynamique est confrontée à des réalités locales complexes qui font obstacle à une nouvelle accélération de l’activité. Pour pouvoir satisfaire les ambitions fixées par la Loi tant pour corriger l’inégale répartition territoriale de l’offre locative sociale (Loi SRU) que pour rénover les quartiers en difficulté (PNRU) des réponses opérationnelles sont à apporter à deux catégories de difficultés auxquelles sont confrontés les bailleurs sociaux : difficultés techniques comme la rareté et/ou la cherté de la ressource foncière, ou encore la lourdeur des processus de montage des opérations nécessitant non seulement l’agrément de l’Etat, mais aussi celui des autres partenaires financeurs indispensables au bouclage d’un projet dans les Bouches-du-Rhône, difficultés politiques aussi avec la mise en place en janvier prochain de la Métropole Aix- Marseille-Provence. Si ce projet très ambitieux est soutenu par les professionnels de l’immobilier social, on peut craindre une mise en œuvre laborieuse qui ne se concrétisera qu’à moyen terme. La future politique de l’habitat de la Métropole devra prendre en compte les réticences locales à l’implantation d’opérations de logement social2. Dans ce parcours jalonné d’obstacles, des signes positifs sont cependant à relever : • en premier lieu évidemment, la charte régionale d’engagement pour le logement et de mobilisation du foncier signée à l’été 2014, qui a la vertu de constituer une « feuille de route » commune à l’ensemble des acteurs, • la baisse du taux du Livret A intervenue cet été qui se traduit par une baisse du taux des prêts distribués aux opérateurs sociaux, • les annonces du Président de la République à l’occasion du tout récent Congrès de l’Union sociale pour l’habitat, qui s’inscrivent dans le sens du maintien d’une politique nationale d’aide à la pierre, à confirmer dans la Loi de finances pour 2016 dont la discussion commence.
L’IMMOBILIER SOCIAL DANS LES BOUCHES-DU-RHÔNE Des objectifs 2015 ambitieux, des réalités locales plus difficiles
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Bernard Oliver Président de l’AR Hlm PACA & Corse
Mail : [email protected]
Pour mémoire : PLUS : Prêt Locatif à Usage Social PLA-I : Prêt Locatif Aidé Intégration PLS : Prêt Locatif Social
[1] Dont 954 très sociaux (PLA-I), 1 850 sociaux (PLUS) et 1 463 intermédiaires (PLS). [2] Sur 77 communes concernées par l’obligation de produire des logements sociaux, 42 ont été déclarées en carence pour la période 2011-2013.
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LE BÂTIMENT ET LES TRAVAUX PUBLICS Une situation immédiate qui reste très difficile…
Pour l’activité dans le neuf :
- Les logements Autorisations : - 10,4 % (baisse moins importante qu'en n-1 => légère amélioration) Mises en chantier : + 7,6 % dans les Bouches-du-Rhône (baisse en n-1 => nette progression et PACA est à - 4,7 %) - Le non-résidentiel neuf (Locaux), tous segments confondus Autorisations : - 5,8 % (baisse moins importante qu'en n-1 => légère amélioration) Mises en chantier : + 34 % (baisse en n-1 => nette progression et PACA est à + 0,8 %) Ph Deveau : Cette tendance baissière des autorisations, amoindrie par rapport à 2014, s'explique par une croissance encore trop faible et un chômage qui reste élevé (voir chiffres emploi ci-après). Néanmoins, les mises en chantiers «explosent» en raison d'un déblocage des projets d'aménagements urbains,blocages liés aux élections municipales.
Du côté de la rénovation énergétique, marché sur lequel reposaient les espoirs de la Profession pour relancer l’activité, la tendance est également négative : les carnets de commande pour les logements et les locaux ont respectivement diminué de – 27 % et – 15 % (moyenne sur la période 2005/2013) en PACA. Ph Deveau : Un fort recul qui risque de s’accélérer à cause de la baisse du coût de l’énergie qui n’incite pas le pays à investir dans ce marché.
Du côté de l’emploi, les indicateurs sont alarmants, voire catastrophique, et l'intérim n'est pas épargné, signe que l'activité bâtiment reste sinistrée : La forte chute d’activité n’a pas été sans conséquence en termes d’emplois, avec 40742 postes (salariés et intérimaires en équivalent-emploi à temps plein) qui ont été détruits depuis 1 an au niveau national soit 1000 défaillances par jour d’entreprises de 4 salariés en moyenne).
D’après les statistiques officielles, au premier trimestre 2015, le nombre d’emplois salariés dans la Construction s’élèverait à 40742 postes dans les Bouches-du-Rhône, c’est 2,3 % de moins qu’en 2014. Pour sa part, la Fédération estime que le recul réel est de l’ordre de 3,5 %.
Emploi salarié : - 2,3 % dans les Bouches-du-Rhône (idem en 2014) Demandeurs d’emploi : + 6,2 % (+ 4.4 % en 2014) dans les Bouches-du-Rhône.
Par ailleurs, même le recours à l’intérim a chuté. L’emploi intérimaire joue pleinement son rôle de variable d’ajustement : le niveau se rétracte lors des périodes de ralentissement de l’activité, permettant d’aider les entreprises à conserver leurs salariés. Le nombre d’intérimaires affiche donc lui aussi une dangereuse dégringolade : - 17,5 % (- 6,0 % en 2014) dans les Bouches-du-Rhône.
Bouches-du-RhôneÉVOLUTION ANNUELLE DES EFFECTIFS ET DE L’EMPLOI SALARIÉ
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Au global, le début 2015 se signale comme une période particulièrement difficile pour le secteur du bâtiment, tant en termes d’activité que d’emploi ou de situation des entreprises, pour lesquelles les prix trop bas s’avèrent parfois mortifères. D’ailleurs, la dernière livraison des Comptes trimestriels de la Nation montre clairement qu’une fois corrigés des effets liés à la rémunération des artisans non-salariés, les taux de marge ont continué à s’infléchir dans la construction, alors que les autres grandes branches affichent un net redressement au premier trimestre 2015.
… mais des perspectives qui s’améliorent sensiblement Logement neuf : nette reprise des ventes dans la promotion comme dans la maison individuelle Dans la promotion immobilière, dans la suite du dernier trimestre 2014 qui signalait un retournement de tendance avec des ventes en hausse de 6,2 % sur un an, le premier trimestre affiche + 48 % par rapport au même trimestre 2014 selon les sources officielles.
Sur 12 mois glissants, les mises en vente s’affichent avec un léger rebon + 0,4 % et les ventes + 17,9 %
Cette nouvelle dynamique des ventes semble se transformer en véritable reprise puisqu’au dire des promoteurs, elle s’est confirmée au cours du deuxième trimestre. De même, l’enquête d’opinion de l’Insee auprès des entreprises de ce secteur fait état tout à la fois : d’une accélération des perspectives de mises en chantier notamment à des fins d’acquisition pour occupation personnelle ; d’une poursuite du redressement des intentions de lancer de nouveaux programmes. Ph. Deveau : L’ensemble de ces éléments vient confirmer la vive et durable amélioration du marché du crédit immobilier aux ménages relevée depuis la mi-2014. Ainsi, selon l’observatoire Crédit logement -CSA, hors renégociations et après correction de l’effet prix, la production associée au neuf a progressé de 30,2 % au premier trimestre 2015 sur un an au niveau national.
Non-résidentiel neuf : quelques perspectives intéressantes, hors commande publique Les informations disponibles sur les perspectives dans le non-résidentiel s’avèrent à la fois moins nombreuses et plus disparates. Néanmoins, à l’instar de ce qui s’observait dans le logement, le marché des crédits à l’investissement à destination des Sociétés non-financières (SNF) se redresse progressivement mais continûment depuis la mi-2014. De fait, après + 2,4 % en 2014, la tendance ressort à + 2,7 % en glissement annuel sur quatre mois à fin avril 2015.
Amélioration-entretien : la grande inconnue Selon les chefs d’entreprise interrogés par l’Insee sur leurs perspectives de production, les marchés de l’amélioration-entretien auraient affiché des tendances moins mauvaises au deuxième trimestre 2015.
France métropolitaineÉVOLUTION DES PERSPECTIVES DE PRIX DANS LE BÂTIMENT (ENTREPRISES DE PLUS DE 10 SALARIÉS)
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Appareil de production : nouvelle phase de résistance en vue d’une reprise ? Après un premier trimestre très difficile, le rythme de dégradation de l’emploi se modèrerait un peu dans le bâtiment au dire des chefs d’entreprise interrogés par la Banque de France comme par l’Insee. Il faut toutefois rappeler qu’une large part des entreprises du secteur a épuisé ses capacités de résistance. L’inflexion, si elle se confirme, restera modeste et ne remettra probablement pas en cause la tendance au recul soutenu de l’emploi sur l’ensemble de l’année.
L’amorce d’une reprise qui semble se dessiner à l’horizon de la fin 2015 pourrait constituer l’écueil de trop pour certaines entreprises. De fait, répondre à l’accroissement de la demande suppose de mobiliser de la trésorerie supplémentaire pour réaliser les études préalables, acquérir les matériaux et honorer les frais de personnel. Or, la structure financière des entreprises ne s’est guère modifiée depuis 2008, puisque le ratio fonds propres/chiffre d’affaires ressort aux environs 16 % en moyenne sur toute la période selon l’étude de BTP Banque, alors même que le CA a reculé de près de 20 % en volume. A l’inverse, toute augmentation de l’activité provoquera un besoin conséquent de fonds propres, risque qui doit être anticipé. Cela ne sera possible et tenable que si les entreprises obtiennent les financements complémentaires requis auprès des banques. En d’autres termes, participer à la reprise supposera dans bien des cas d’aller voir son banquier avec un plan de trésorerie clair sur le moyen terme. Conclusion Pour Philippe Deveau, la situation nationale immédiate reste très difficile avec les permis et mises en chantier qui reculent toujours dans le neuf, mais le segment de l’amélioration-entretien semble un peu moins mal orienté. Les perspectives s’améliorent sensiblement avec notamment le Non-résidentiel neuf (hors commande publique). Après un premier trimestre très difficile, le rythme de dégradation de l’emploi se modèrerait un peu dans le bâtiment au dire des chefs d’entreprise interrogés par la Banque de France comme par l’Insee. Une nouvelle phase de résistance en vue d’une reprise ? La Fédération Française du Bâtiment s'attache à maintenir la place de la profession dans l'économie nationale, en agissant sur différents leviers dont la défense du marché, grâce notamment à la transition énergétique et au soutien à la primo accession. Pour accélérer et soutenir la reprise économique d’ensemble, largement conditionnée aujourd’hui par une reprise dans la construction, la FFB demande qu’un nouvel effort soit engagé en matière de différé pour le PTZ+ et que soit très rapidement mise en place la mécanique de financement de la rénovation énergétique des équipements publics au sein du Plan Juncker.
Participer à la reprise signifiera pour les entreprises d’être en capacité de mobiliser de la trésorerie supplémentaire pour réaliser les études préalables, acquérir les matériaux et honorer les frais de personnel. Cela ne sera possible et tenable que si les entreprises obtiennent les financements nécessaires auprès des banques, ce qui supposera d’aller voir son banquier avec un plan de développement et un plan de trésorerie clair sur le moyen terme. Cela impliquera aussi une offre adaptée au financement du BFR (Besoin en fonds de roulement) du côté des banques.
Dans le même temps, un effort complémentaire doit d’ores et déjà être engagé afin de limiter le besoin de lignes de crédit supplémentaire. Il consiste à renforcer le suivi des règlements clients pour qu’ils interviennent au plus vite, dans un délai a minima identique à ceux de règlement de nos fournisseurs.
Enfin, la Loi Macron va venir renforcer la lutte contre la concurrence déloyale qui pèse sur les prix et fragilise durablement des entreprises déjà affaiblies par huit années de crise. Pour rappel, la Fédération du BTP 13 continue sans relâche ses actions communes avec les services de l’État, la DIRRECTE (Direction Régionale des Entreprises de la Concurrence de la Consommation du Travail et de l'Emploi), l’URSSAF et la CCIBTP (Caisse Congés Intempéries BTP) pour lutter contre toutes les formes de travail illégal. Elle se réjouit par ailleurs de l’instauration obligatoire de la carte BTP – créée en 1989 à l’initiative de la Fédération du BTP 13, puis étendue à l’échelle nationale – pour tous les salariés intervenant sur les chantiers, travailleurs détachés et intérim, prévue dans le cadre de la loi Macron. Contact presse : Magali Savouré
Mail: [email protected]
Le premier semestre 2015 est encourageant au regard du volume des transactions tertiaires dans les Bouches-du-Rhône. En effet, le marché a globalement progressé de 23 % par rapport au premier semestre 2014. Les bureaux neufs commercialisés représentent près de 50 % de l’ensemble des transactions. Si les transactions dans le seconde main stagnent, celles des bureaux neufs progressent de 90 % d’une année sur l’autre. Aix-en-Provence qui avait été à la peine en 2014, retrouve des couleurs avec un résultat remarquable. Le marché y a été très dynamique et nous enregistrons sur ce seul premier semestre plus de transactions que sur l’ensemble de 2014. Sur Marseille, c’est toujours le secteur d’Euroméditerranée qui capte l’essentiel des transactions. Les transactions demeurant principalement locatives. L’offre neuve disponible à un an baisse de façon non négligeable d’une année sur l’autre (-20 %). C’est essentiellement Aix-en-Provence qui alimente cette baisse pour se retrouver à un niveau d’offres historiquement bas. Sur Marseille, l’offre est au rendez-vous et les projets à l’étude ou en cours permettront d’alimenter le marché avec une programmation appropriée. En conclusion, une mi année 2015 satisfaisant qui devrait permettre à l’ensemble de cette année d’être un bon cru.
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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE 2015, une année qui s’annonce bien !
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Pascal Schori Président de la commission bureaux neufs de l’OIP
Président de la commission immobilier d’entreprise de la FNAIM des Bouches-du-Rhône
Mail : [email protected]
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Bouches-du-RhôneBUREAUX NEUFS : ÉVOLUTION SEMESTRIELLE DES SURFACES PLACÉESPAR SECTEURS DEPUIS LE 1ER SEMESTRE 2010
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1er SEM.10 2e SEM.10 1er SEM.11 2e SEM.11 1er SEM.12 2e SEM.12 1er SEM.13 2e SEM.13 1er SEM.14 2e SEM.14 1er SEM.15Série4 27 729 26 452 16 001 17 914 36 168 24 127 9 314 37 388 20 382 44 128 38 731
Marseille 17 043 14 707 4 697 10 113 13 890 3 074 4 322 21 066 17 264 38 443 15 349
Aix-en-Provence 10 158 11 286 8 792 7 065 5 352 18 478 3 385 9 577 1 701 5 338 22 845
Secteur Est 528 459 2 512 736 1 408 516 207 4 945 433 347 537
Vitrolles 0 0 0 0 15 518 2 059 1 400 1 800 984 0 0
27 72926 452
16 00117 914
36 168
24 127
9 314
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20 382
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Bouches-du-RhôneBUREAUX NEUFS : ÉVOLUTION DU STOCK DISPONIBLE À FIN JUINPAR SECTEURS DEPUIS LE 1ER SEMESTRE 2005
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20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
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Fin juin 2005
Fin juin 2006
Fin juin 2007
Fin juin 2008
Fin juin 2009
Fin juin 2010
Fin juin 2011
Fin juin 2012
Fin juin 2013
Fin juin 2014
Fin juin 2015
Série4 55 090 62 310 55 709 105 417 95 569 87 991 67 417 83 181 78 372 90 429 72 066
MARSEILLE 26 789 32 379 30 363 58 405 57 252 47 705 36 813 37 774 41 343 49 798 50 568
AIX-EN-PROVENCE 25 986 27 933 20 696 38 912 34 467 35 564 28 856 43 215 32 778 36 852 18 218
SECTEUR EST 2 315 1 998 4 650 8 100 3 850 4 722 1 748 1 007 2 901 1 413 914
VITROLLES 0 0 0 0 0 0 0 1 185 1 350 2 366 2 366
55 09062 310
55 709
105 417
95 56987 991
67 417
83 18178 372
90 429
72 066
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LE LOGEMENT NEUF Très net redressement des réservations initié par une offre nouvelle exceptionnelle
* Territoire Provence : Bouches-du-Rhône, Aire avignonnaise, Aires alpines, Var
SECTEUR DE L’OIP * L’exceptionnelle progression de l’offre nouvelle : + 39 % par rapport au 2ème trimestre 2014, a provoqué une hausse des réservations : + 18 % par rapport à l’année précédente. Cette progression concerne plus particulièrement les logements collectifs de petite taille : studios et 2 pièces et pour une moindre part, les 3 et 4 pièces. Ainsi, l’offre commerciale recensée fin juin 2015 enregistre une hausse de l’ordre de 7 % par rapport à fin juin 2014, elle dépasse pour la première fois 8 000 logements. Pour 37 % de l’offre commerciale, la construction n’a pas commencée (contre 29 % fin juin 2014) et 12 % des logements sont proposés « clés en mains » contre 15 % voici un an. Sur les douze derniers mois, on observe une stabilité des nouveaux logements mis en vente et des réservations par rapport aux douze mois précédents. Après un 1er semestre 2014 relativement médiocre, les réservations en TVA 7 % progressent sensiblement depuis un an, la hausse atteint 25 % au cours du 1er semestre 2015 malgré un fléchissement au 2ème trimestre 2015. Le prix moyen au m² des logements collectifs réservés (en TVA 20 %) demeure pratiquement stable depuis un an, il représente 3 900 € le m² habitable hors parking et résidences de service. BOUCHES-DU-RHÔNE La conjoncture immobilière est nettement plus favorable dans les Bouches du Rhône. Les nouveaux logements mis en vente progressent de 41% en un an, de même, les réservations enregistrent une hausse : + 20 % imputables essentiellement aux villes de Marseille et d’Aix-en-Provence. Le prix moyen des logements collectifs réservés (en TVA 20 %) : 3 707 € le m² habitable hors parking et résidences de service, demeure pratiquement stable (+1 % par rapport au 2ème trimestre 2014). MARSEILLE VILLE La conjoncture commerciale est nettement plus favorable que sur l’ensemble du département. Les nouveaux logements mis en vente progressent de 57 %, les réservations, moins influencées par la conjoncture saisonnière, enregistrent néanmoins une hausse de 29 % par rapport au printemps 2014. Malgré cela, le prix moyen des logements collectifs réservés en TVA 20 % est stable à -2 % par rapport au 2ème trimestre 2014, il atteint 3 695 € le m² habitable hors parking et résidences de service. SECTEUR AIRE AIXOISE Depuis le 4ème trimestre 2014, l’offre nouvelle enregistrée, n’a cessé de progresser. En effet, elle est en hausse de 42 % par rapport au 2ème trimestre 2014 provoquant ainsi, un important sursaut des réservations : + 61 % cependant moins important qu’en début d’année. Cette conjoncture se traduit par un très net redressement de l’offre commerciale qui dépasse pour la première fois 910 logements. Le prix moyen au m² habitable des logements réservés en TVA 20 % enregistre néanmoins une baisse significative de -8 % par rapport au 2ème trimestre 2014 soit : 3 977 €/m² hors parking et résidences de service. VAR La nette progression de l’offre nouvelle observée au cours du printemps : + 29 % est imputable exclusivement au Var Ouest, elle a permis une reprise, cependant moins importante des réservations : + 18 % par rapport au 2ème trimestre 2014. L’offre commerciale enregistrée fin juin progresse de 10 % en un an avec une certaine disparité entre le Var Ouest: - 4 % et le Var Est: + 32 %. Le prix moyen au m² des logements collectifs réservés en TVA 20 % est stable à + 3 % en un an pour atteindre; 4 413 € hors parking et résidences service.
Stéphane Perez Président de la FPI Provence
Mail : [email protected]
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Territoire ProvenceÉVOLUTION SEMESTRIELLE DU MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF DEPUIS 2010
1 3 O C T O B R E 2 0 1 5
S O U R C E : O I P
1er SEM. 10
2e SEM. 10
1er SEM. 11
2e SEM. 11
1er SEM. 12
2e SEM. 12
1er SEM. 13
2e SEM. 13
1er SEM. 14
2e SEM. 14
1er SEM. 15
MISES EN VENTE 5 860 5 869 4 700 5 884 4 474 5 561 3 956 5 158 4 309 4 065 5 723
RÉSERVATIONS NETTES 5 516 5 783 4 076 5 264 3 372 4 565 3 449 4 474 4 140 3 914 4 658
STOCK en fin de période 4 905 4 861 5 371 5 836 6 553 6 905 7 239 7 660 7 553 7 301 8 118
5 860 5 869
4 7005 884
4 474
5 561
3 956
5 158
4 3094 065
5 723
5 516 5 783
4 076
5 264
3 372
4 565
3 449
4 4744 140
3 914
4 6584 905 4 861
5 3715 836
6 5536 905
7 2397 660 7 553
7 301
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MISES EN VENTE RÉSERVATIONS NETTES STOCK en fin de période
Bouches-du-RhôneÉVOLUTION SEMESTRIELLE DU MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF DEPUIS 2006
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S O U R C E : O I P
1er SEM 06
2e SEM 06
1er SEM 07
2e SEM 07
1er SEM 08
2e SEM 08
1er SEM 09
2e SEM 09
1er SEM 10
2e SEM 10
1er SEM 11
2e SEM 11
1er SEM 12
2e SEM 12
1er SEM 13
2e SEM 13
1er SEM 14
2e SEM 14
1er SEM 15
MISES EN VENTE 3 156 4 216 2 969 3 033 2 411 2 231 2 309 2 951 4 049 4 521 3 278 3 566 2 735 3 655 2 577 3 289 2 906 2 626 4 070RESERVATIONS NETTES 2 669 2 826 3 103 2 434 2 274 2 261 3 432 3 208 3 564 4 225 2 900 3 113 2 196 3 062 2 174 2 874 2 843 2 753 3 296STOCK en fin de période 2 619 4 007 3 846 4 310 4 413 4 126 2 846 2 577 2 977 3 148 3 477 3 817 4 065 4 219 4 483 4 860 4 752 4 457 5 106
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MISES EN VENTE RESERVATIONS NETTES STOCK en fin de période
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1er SEM 10
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1er SEM 11
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1er SEM 12
2e SEM 12
1er SEM 13
2e SEM 13
1er SEM 14
2e SEM 14
1er SEM 15
MEV 1 664 2 690 1 425 1 326 1 092 1 097 1 414 1 480 2 638 2 453 1 872 1 838 1 524 2 123 1 481 1 635 1 536 1 522 2 068
RESERVATIONS NETTES 1 208 1 642 1 661 1 046 1 048 1 270 2 095 1 651 2 017 2 557 1 389 1 562 1 092 1 766 1 085 1 255 1 693 1 544 1 902
STOCK en fin de période 1 411 2 468 2 182 2 414 2 416 2 104 1 351 1 195 1 824 1 669 2 127 2 359 2 547 2 690 2 958 3 312 3 042 2 947 3 038
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2 300
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MEV RESERVATIONS NETTES STOCK en fin de période
MarseilleÉVOLUTION SEMESTRIELLE DU MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF DEPUIS 2006
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Aire aixoiseÉVOLUTION SEMESTRIELLE DU MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF DEPUIS 2006
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S O U R C E : O I P
1er SEM 06
2e SEM 06
1er SEM 07
2e SEM 07
1er SEM 08
2e SEM 08
1er SEM 09
2e SEM 09
1er SEM 10
2e SEM 10
1er SEM 11
2e SEM 11
1er SEM 12
2e SEM 12
1er SEM 13
2e SEM 13
1er SEM 14
2e SEM 14
1er SEM 15
MEV 184 451 220 671 372 422 374 301 713 673 642 549 235 536 433 571 512 583 949
RESERVATIONS NETTES 278 334 400 396 428 353 481 481 591 557 561 642 300 394 395 497 408 481 704
STOCK en fin de période 368 480 282 563 510 556 440 273 364 480 548 389 325 452 497 563 641 724 914
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L’Observatoire Immobilier de Provence
remercie ses partenaires :
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Le Crédit Agricole Alpes Provence, acteur privilégié du financement de l'habitat L'année 2015 se caractérise par une baisse des taux d'intérêts, un modèle de financement prudent et stable avec des prêts essentiellement à taux fixes et une demande qui reste malgré tout soutenue. Cette baisse des taux a eu un double effet : améliorer la solvabilité des acheteurs et soutenir la demande. Par ailleurs, les mesures de soutien au logement neuf (PTZ et Loi Pinel) ont permis une légère reprise dans ce segment. Ainsi, le pouvoir d'achat de l’emprunteur, plus important, lui permet d'acheter une surface plus grande. Des signaux de reprise du marché sont apparus ces derniers mois, mais cela reste un marché vulnérable, car il est très dépendant du bas niveau des taux. Les taux d'emprunt immobiliers ont fait prendre conscience qu'il fallait concrétiser ses projets d'achat aujourd'hui, avant une remontée certaine. Sur le second semestre 2015, Les taux de crédit habitat pourraient cesser de baisser et se stabiliser. L’immobilier est un domaine dont les spécificités et la technicité requièrent une approche d’expert : les collaborateurs du Crédit Agricole Alpes Provence s’appuient sur des spécialistes dans la promotion immobilière, la vente, la gestion et la location de biens neufs et anciens. Ainsi la banque coopérative va au-delà du simple financement de projets et permet un accompagnement plus global à travers ses filiales (Immobilière des 3 Cyprès, Immobilière d'à Côté). Parce que la recherche d’un bien immobilier et de son financement s’opère désormais à 80 % sur Internet, le Crédit Agricole a lancé, en juin 2013, la plate-forme en ligne e-immo. Une porte d’entrée unique pour toutes les Caisses Régionales, qui permet de faciliter et d’accélérer la souscription d’un crédit à l’habitat. L’intérêt principal du dispositif réside dans la réponse instantanée pour l’internaute : un accord de principe sur une proposition de financement, assortie d’un taux de crédit. Le Crédit Agricole s’engage ensuite à rappeler le client dans les vingt-quatre heures pour lui proposer un rendez-vous en agence dans les cinq jours. En 2015, le Crédit Agricole Alpes Provence a créé l'Agence habitat à distance, pour permettre à tous les internautes, sans rupture de chaîne, de souscrire leur prêt 100 % à distance. Avec près de 880 millions d’euros à fin août, pour environ 8 700 projets financés, la banque coopérative régionale, partenaire historique de l'Observatoire Immobilier de Provence, confirme son rôle d’acteur privilégié du financement de l'habitat, dans les départements des Bouches-du-Rhône, du Vaucluse et des Hautes-Alpes.
Contact presse : Nassy Guetrani - 04 42 19 20 92- [email protected]
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Damien ROSINHA Responsable Grands Projets GrDF Méditerranée 06 73 98 45 43 [email protected]
Vincent RISSE Responsable Agence Entreprises GrDF PACA Ouest 06 59 21 95 63 [email protected]
GrDF (Gaz Réseau Distribution France), le partenaire énergie de vos projets
Enjeux économiques et environnementaux, évolutions réglementaires et technologiques rapides : dans ce contexte, les choix énergétiques sont à la fois plus complexes et plus cruciaux. GrDF, filiale d’Engie, achemine le gaz naturel à 11 millions de clients, pour le compte de tous les fournisseurs. L’entreprise conçoit, construit, exploite, entretient le réseau souterrain de canalisations par lequel passe le gaz naturel et qui dessert près de 9500 communes soit 77% de la population. En France, un foyer sur deux dispose du gaz naturel. En région PACA, GrDF alimente 750 000 clients, desservis par un réseau de plus de 10 000 km. Vous avez un projet de construction ou de rénovation? Du simple bâtiment à l’éco-quartier, les experts énergie de GrDF sont là pour vous conseiller et faire de votre projet une vitrine de la transition énergétique. Avec les nouvelles technologies gaz naturel, vous construisez des bâtiments sobres en énergie, qui seront alimentés demain par du gaz 100% renouvelable : le biométhane. Ce gaz vert issu de la fermentation de déchets ménagers ou agricoles, de boues de stations d’épuration ou de cultures, assure tous les usages habituels du gaz naturel : eau chaude sanitaire, chauffage, cuisson, et carburant. Appelé alors bio-GNV (Gaz Naturel Véhicules), il offre des perspectives intéressantes pour une mobilité plus économe et plus respectueuse de l’environnement et de la santé publique. Aujourd’hui, 14 sites de production de biométhane injectent dans le réseau de gaz naturel. À l’horizon 2050, GrDF, mais aussi l'ADEME ou l'association Négawatt prévoient que le biométhane représentera plus de 50% du gaz acheminé dans les tuyaux, et que la part du gaz dans les transports dépassera les 40%. Vous l’avez compris, le réseau de gaz naturel est un outil privilégié pour l’aménagement durable du territoire. Il offre une réponse adaptée aux défis de la transition énergétique, qu’ont relevés les TEPOS (Territoire à Energie Positive) et les TEPCV (Territoire à Energie Positive pour la Croissance Verte). Alors appelez-nous !