navegar a travÉs del cambio estructural
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Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre
UNA SER IE DE REFLEX IONES CLAVE DE CBRE EN TRES PARTES
SEGUNDA PARTE
NAVEGAR A TRAVÉS DEL CAMBIO
ESTRUCTURAL
Temas que abordaremos
¿Qué cambios estructurales a largo plazo tendránun impacto en la inversión en el sector
inmobiliario comercial actual?
¿De qué manera impactan los cambiosestructurales del mercado en el ciclo actual
del sector inmobiliario?
¿Cómo repercute esto en una estrategia deinversión global?
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NAVEGAR A TRAVÉS DEL CAMBIO ESTRUCTURAL.
Identificar los factores cíclicos a corto plazo versus los
estructurales a largo plazo.
El sector inmobiliario comercial es una inversión a largo plazo. Si
bien el costo y la duración del capital impactan en la relativa
importancia de consideraciones de aseguramiento específicas,
los inversionistas deben distinguir entre los factores cíclicos y los
cambios estructurales a fin de tomar las mejores decisiones de
inversión.
Las fuerzas estructurales determinan el sector inmobiliario
mundial.
Estas fuerzas están tiñendo el ciclo inmobiliario y ofrecen ideas
sobre cómo anclar las expectativas en un periodo de volatilidad.
Los impulsores estructurales tienen un impacto en la demanda
de inversión en el sector de bienes raíces comerciales.
Los principales impulsores estructurales de la demanda de
inversión incluyen: el incremento de capital de Asia y Medio
Oriente, así como los cambios normativos pendientes y
pronosticados que afectarán los mercados de inversión en el
sector inmobiliario, a través del impacto en las exportaciones de
capital y el tratamiento que se le dé a dicho capital en los países
objetivo.
Los impulsores estructurales influyen en la demanda
fundamental (arrendatario) de bienes raíces comerciales.
Los cambios en las preferencias de los arrendatarios (comprar
versus rentar) han alterado de manera significativa la industria de
multifamiliares. Las preferencias de los consumidores con
respecto a las compras en línea han reformado la logística
tradicional del sector industrial y del minorista. Los cambios en
las preferencias respecto al cómo, dónde y cuándo se trabaja han
reformado los requerimientos de espacio de las oficinas.
Resumen Ejecutivo
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MÁS ALLÁ DE LA “CURVA”
La naturaleza de la inversión en el sector de bienes raíces
comerciales siempre ha sido cíclica. Sus fortunas han subido o
bajado en sincronía con motores económicos más generales,
como el crecimiento del empleo y las tasas de interés.
En el primer resumen ejecutivo de la Serie de Pensamientos Clave
sobre el Capital Global de CBRE “Dirigiendo el capital global en
tiempos de incertidumbre”, se ilustró la manera como las
preocupaciones de los inversionistas a corto plazo respecto a
temas macro como China, el precio del petróleo, la geopolítica, la
incertidumbre de los bancos centrales y el crecimiento mundial,
han encauzado la volatilidad del mercado en 2016. A su vez, dicha
volatilidad ha conducido a que surjan preguntas acerca del ciclo
del sector inmobiliario.
En contra de la reciente volatilidad, existen otras tendencias en
juego que están teniendo un impacto más duradero en el sector
inmobiliario comercial a nivel mundial. En resumen, el ciclo es la
“curva” y los cambios estructurales son “dobladores de la curva”.
En conversaciones privadas con CBRE, los propietarios e
inversionistas del sector inmobiliario mundial se han planteado
preguntas de sondeo acerca de temas estructurales, tales como:
¿De qué manera impactará la enorme afluencia de capital
proveniente de Asia y Medio Oriente dentro del sector inmobiliario
comercial en el valor de los activos? ¿Los cambios normativos y
fiscales pendientes harán que las “reglas de circulación” dentro
del sector inmobiliario comercial sufran un cambio fundamental?
¿Los continuos cambios en la manera como los inquilinos utilizan
los bienes inmuebles han dado un giro drástico en lo referente a
las nociones tradicionales de oferta y demanda?
El ciclo es la “curva” y los cambios estructurales son los “dobladores de la curva”.—Spencer Levy, Director de Investigación para las Américas de CBRE
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Esto ha hecho que sea un imperativo acuciante el desplegar el
capital a nivel mundial con el fin de encontrar grandes
oportunidades de inversión con alto rendimiento.
Lo que está dando forma a la ola son distintos inversionistas, entre
los que se encuentran: compañías aseguradoras, fondos soberanos
de inversión, fondos de pensiones, particulares con patrimonio
elevado, desarrolladores y usuarios empresariales. Los costos de
capital, zonas horarias, conjunto de competencias y vehículos de
inversión de cada tipo de inversionista son muy diferentes, pero
comparten la ambición por diversificar y expandir su participación
en los mercados extranjeros. A muchos inversionistas también los
impulsa un enorme superávit en el ahorro dentro de sus países de
origen, lo que los fuerza a buscar activos a largo plazo, con
rendimientos altos a nivel mundial.
En este documento, nos enfocamos en estos tres factores
estructurales a más largo plazo que están haciendo que el sector
inmobiliario comercial sufra cambios fundamentales. .
Aunque nos enfocamos en los impactos que estos cambios a largo
plazo están teniendo en el mercado estadounidense, muchos de
las preocupaciones e implicaciones aplican también a Europa y a
Asia. En última instancia, creemos que ofrecen anclas con las
cuales encallar la estrategia del sector inmobiliario global en estos
tiempos de incertidumbre.
CAMBIO ESTRUCTURAL 1: NUEVAS FUENTES DE
CAPITAL PROVENIENTES DE ASIA Y MEDIO ORIENTE
Muchos años de rápido crecimiento económico y altas tasas de
ahorro han hecho que el centro gravitacional del mundo de las
reservas de capital global se desplace hacia Medio Oriente y Asia.
El auge del patrimonio privado en Asia y Medio Oriente que desea tener exposición en el sector inmobiliario comercial es uno de los impulsores estructurales más significativos del cambio en el mercado. —Chris Brett, Director de Inversión Internacional para el RU.
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cálculo de inversión en el mercado inmobiliario comercial
estadounidense de $9.0 mil millones de dólares provenientes de
China, $10.5 mil millones de dólares de Singapur y $9.6 mil
millones de dólares de Medio Oriente. Los volúmenes previstos
para 2016 son similares, de acuerdo con la Investigación de CBRE.
Al mismo tiempo, las fuentes existentes aumentaron sus
participaciones en el sector inmobiliario comercial extranjero,
incluyendo grupos de aseguradoras de China y Taiwán, empresas
inmobiliarias de China y fondos soberanos de inversión de
Singapur. Asimismo, la inversión mundial de Medio Oriente
proveniente de fondos soberanos de inversión aumentó durante el
primer semestre de 2015, a pesar de los bajos precios del petróleo,
pero puede haber cierta presión en 2016, y en lo sucesivo, para
vender activos si los precios siguen siendo bajos. Esto también
podría compensarse, en cierta medida, a través de los inversionistas
con un elevado patrimonio y capital de desarrollo proveniente de
la región que estén en búsqueda de mercados más prometedores.
En conjunto, se han convertido en un impulsor estructural que ha
cambiado el mercado a través de un incremento sustancial en la
demanda y los líderes de los mercados de capital de CBRE creen
que esta tendencia continuará en el futuro previsible.1
Los inversionistas institucionales asiáticos han realizado
importantes inversiones en el sector de bienes raíces comerciales
en sus países de origen, pero en años recientes, han colocado
capital adicional en el extranjero. Una combinación de factores
está impulsando lo anterior. Un superávit en el ahorro en muchos
países hace que los inversionistas busquen rendimientos a nivel
mundial y los cambios normativos han permitido dichas
transacciones. Del mismo modo, su nivel de confort se está
elevando debido a que el sector inmobiliario comercial es un
activo tangible real y es una fuerza probada de ingresos estables
en lo que respecta a propiedades de primer nivel. En respuesta a
este impulsor estructural, los inversionistas institucionales de
Corea del Sur, Singapur, Taiwán y Malasia han estado
incrementando sus asignaciones al sector inmobiliario comercial
y se espera que esta tendencia continúe. En 2015, se hizo un
1. Consulte Asia Rises as Major Source of Cross Border Capital for U.S. Real Estate Investment, CBRE Research, abril 2015
Éste es sólo el inicio de un cambio estructural mayor en las inversiones en el sector inmobiliario comercial, ocasionado por los flujos de capital mundial. —Marc Giuffrida, Director Ejecutivo de Mercados de Capitales Globales de CBRE.
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2015 MÁXIMO HISTÓRICO DE INVERSIÓN ASIÁTICA EN EL EXTRANJERO
AMÉRICAS
$22.4 milmillones de
dólares109% interanual
EMEA
$17.6 milmillones de
dólares7% interanual
DENTRO DE
ASIA
$14.3 milmillones de
dólares12% interanual
PACÍFICO
$8.1 mil millones de
dólares45% interanual
Montos en dólares estadounidenses
dólares en 2015. Se estima que las inversiones realizadas por
japoneses en el sector inmobiliario comercial estadounidense en
19882 fue de $16.5 mil millones de dólares y ni siquiera es el
inversionista más importante de Asia (Singapur ocupó el 1er lugar
de Asia en 2015). Segundo, la diversidad de los activos que en la
actualidad compran los inversionistas asiáticos es mayor en
comparación con el caso de los japoneses en la década de los 1980,
cuando el objetivo eran los “trofeos”, que iban desde grandes
portafolios industriales hasta posiciones importantes de terrenos
para su desarrollo. Por último, aunque los temas económicos
internos de Japón jugaron un papel relevante en la desaceleración
japonesa (y algunos apuntan hacia una cierta similitud en el
posible estrés de China en la actualidad), uno de los principales
impulsores de la retirada del capital japonés fue la recesión
general en los mercados de bienes raíces comerciales
estadounidenses, lo que impactó a todos los inversionistas, no
sólo a los japoneses.
Por lo tanto, es probable que este flujo de capital asiático continúe,
a pesar de la reciente volatilidad en China, los temores de una
desaceleración económica y la posibilidad de controles al capital.
El capital asiático ha ayudado a establecer un “muro de capital” en
el sector inmobiliario comercial en los mercados desarrollados y
una ola de tal magnitud no desaparece tan fácilmente, dice Peter
Senst, Presidente de Mercados de Capitales de CBRE en Canadá.
El auge del comercio electrónico, en lo particular, y de la logística,
en lo general, ha conllevado a que, en la mente de muchos
inversionistas, el sector industrial sea “el nuevo mercado
minorista”, lo que impulsa el capital extranjero hacia un tipo de
activo en el que antes había una sub-inversión. De hecho, en 2015
las dos transacciones industriales más grandes en E.U.A. las
realizaron inversionistas de Singapur. Los inversionistas chinos
siguen buscando rendimientos en los mercados desarrollados, en
parte como una alternativa al mercado inmobiliario comercial
interno, mismo que ha visto un crecimiento sin precedentes de
nuevas construcciones en la última década, pero que ahora está
preocupado por el exceso de construcciones, sobre todo en las
ciudades chinas de segundo nivel. Además de la exportación de
capital, los desarrolladores chinos están listos para llevar más allá
de sus fronteras las habilidades que han desarrollado para la
construcción de grandes proyectos de complejos. Del mismo
modo están buscando áreas que pudieran atraer a la creciente
población de sus connacionales de clase alta, quienes quieren un
punto de apoyo para sus familias en el extranjero.
Si bien algunos han argumentado que el auge del capital asiático,
en particular de China, evoca el auge y la caída de los flujos de
capital japoneses hacia el sector inmobiliario comercial
estadounidense en la década de los 1980, existen algunas
diferencias. Primero está la diversidad del capital, ya que la
inversión proveniente de China superó los $8 mil millones de
2. Journal of Financial and Strategic Decisions Volume 11 Number 1 Spring 1998. An Empirical Study of the Impact of Foreign Ownership On the Values of U.S. Commercial Properties Arnold L. Redman and N. S. Gullett
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CAMBIO ESTRUCTURAL 2: CAMBIOS NORMATIVOS
Y FISCALES
Los cambios normativos y fiscales tienen un gran impacto en los
flujos de capital mundiales ya que permiten que más capital
abandone sus países de origen y lo atrae hacia diferentes destinos
mundiales.
En E.U.A., un cambio reciente que probablemente alteró el
escenario de los flujos de capital globales fue la prórroga de
exoneraciones fiscales conforme a las reformas a la Ley Fiscal para
la Inversión Extranjera en el Sector Inmobiliario (FIRPTA, por sus
siglas en inglés), en diciembre de 2015. La disposición se ha
discutido durante años, pero fue una agradable sorpresa para la
industria cuando se aprobó como parte de la Ley General de
Consignaciones Presupuestarias de 2015. La ley ofrecerá un
tratamiento fiscal más favorable a los planes de pensiones
extranjeros calificados que realicen inversiones directas e
inviertan en FIBRAS. Por ejemplo, muchos inversionistas
canadienses calificados podrían ver que el valor de sus inversiones
actuales en E.U.A. aumenta en un 10% con base en este cambio,
dice Peter Senst. De manera más amplia, esta disposición podría
impulsar la inversión extranjera a largo plazo en el sector
inmobiliario estadounidense entre un 20 y un 25%, estima Jack
Fraker, Director Ejecutivo de Prácticas Industriales de los
Mercados de capital de CBRE.
Los cambios normativos y fiscales tienen un gran impacto en los flujos de capital mundiales ya que permiten que más capital abandone sus países de origen y lo atrae hacia diferentes destinos mundiales.
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en Asia son atractivos y se prevé que las asignaciones en esta
región crezcan.4
Las regulaciones Basilea III, la ley Dodd-Frank y otras regulaciones
bancarias serán un tema estructural a considerar en el futuro.
Estas regulaciones supondrán una mayor vigilancia a los bancos y
es probable que cambien las reglas del juego para el sector mundial
de bienes raíces comerciales. Las nuevas normas Basilea III harán
que se incremente la ponderación del riesgo del patrimonio
inmobiliario en los balances financieros de los acreedores, con lo
que aumentará el costo del crédito al sector inmobiliario comercial.
Las disposiciones sobre la retención de riesgos de la ley Dodd-
Frank, que requieren créditos titulizados, tendrán un impacto en
el volumen de deuda disponible en E.U.A. Si bien estos cambios
normativos están diseñados para mitigar el riesgo, en caso de que
rebasen su propósito, su impacto en la liquidez podría impactar a
su vez en el ciclo inmobiliario comercial.
Los cambios normativos han permitido que las aseguradoras de
China y Taiwán inviertan en el sector inmobiliario comercial en el
extranjero. En Japón, el Fondo de Inversión de Pensiones del
Gobierno cuenta con alrededor de $1.2 billones de dólares en activos
en gestión y planes para empezar a asignar una parte de éstos a
inversiones alternativas. Suponiendo que invertirá una proporción
similar de sus activos en el sector inmobiliario, al igual que otros
fondos públicos de pensiones japoneses, el monto total de inversión
en el sector inmobiliario extranjero por parte del Fondo de Inversión
de Pensiones del Gobierno podría ascender a alrededor de $1.8 mil
millones de dólares. En comparación, la inversión total de Japón en
el sector inmobiliario comercial en el extranjero sumó $1.8 mil
millones de dólares en 2014 (consulte la tabla).3
El mercado norteamericano recibió el 75% de los fondos salientes
de Japón en 2014. Sin embargo, los inversionistas japoneses
también consideran que los mercados desarrollados y emergentes
3. & 4. Rising Outbound Flows: Japanese Capital in the Global Real Estate Market, CBRE Research, octubre 2015.
$1,071 millones de
dólaresBienes raíces y comercio
general
$467 millones de
dólaresOtras empresas
$70 millones de
dólaresFondos
$123 millones de
dólaresContratistas Generales
$71 millones de
dólaresPrivado y Desconocido
FONDO DE INVERSIÓN DE PENSIONES DEL GOBIERNO, CÁLCULO DE CBRE
INVERSIÓN TOTAL DE JAPÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO COMERCIAL EN EL EXTRANJERO, 2014
$1.8 mil millones de dólares
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no está sujeto a las nuevas regulaciones bancarias; entre los que se
incluyen los fondos de deuda del mercado inmobiliario comercial
y las compañías de seguros de vida, que siguen encontrando
atractivos los ingresos ajustados al riesgo en la deuda hipotecaria
de inmuebles comerciales, observa Brian Stoffers, Presidente
Mundial de Deuda y Financiación Estructurada de CBRE. Mike
Riccio, Codirector de Producción Nacional para Mercados de
Capital de CBRE, añade que aunque las regulaciones pueden
hacer que se incremente ligeramente el costo del capital, existen
diversas fuentes de capital de deuda para la mayoría de los
deudores dentro del espectro de riesgos.
Quizás el ejemplo más inquietante de un cambio normativo que
impactó en la industria de bienes raíces comerciales fue la
Reforma a la Ley Fiscal de 1986 (P.L. 99-514). Con el cambio se
eliminaron muchos de los incentivos fiscales especiales para el
desarrollo de inmuebles, lo que causó un shock en el mercado
inmobiliario comercial en general, sobre todo en aquellos
mercados en los que se había construido en exceso, sobre todo
para aprovechar las exenciones fiscales.
Ahora bien, dadas las tendencias de las tasas de interés y los
factores estructurales a largo plazo que determinan el sector
inmobiliario comercial, el impacto de estas nuevas regulaciones
debería limitarse ya que hay un monto significativo de capital que
Dadas las tendencias de las tasas de interés y los factores estructurales a largo plazo que determinan el sector inmobiliario comercial, el impacto de estas nuevas regulaciones debería limitarse ya que hay un monto significativo de capital que no está sujeto a las nuevas regulaciones bancarias. —Brian Stoffers, Presidente Mundial de Deuda y Financiación Estructurada de CBRE
UNA PREOCUPACIÓN QUE DEBE TENERSE EN MENTE EN 2016
Regulación contable de la IASB y la FASB
En enero y febrero de 2016, la IASB y la FASB publicaron sus nuevas
regulaciones contables, las cuales requieren que las empresas públicas y
privadas incluyan las obligaciones de arrendamiento en sus balances
financieros. La fecha de entrada en vigor de las regulaciones de la IASB es
2019, mientras que las de la FASB son 2019 para las empresas públicas y
2020 para las que no son públicas.
En ambos casos, las empresas tendrán la capacidad de “adoptarlas con
anticipación”. Estas normas podrían hacer menos atractivas las rentas a
más largo plazo y conducir a los inquilinos a buscar rentas a más corto
plazo. Debido a que los flujos de efectivo estables son la piedra angular del
valor para la industria de bienes raíces comerciales, será crucial entender
las sutilezas de la nueva regulación.5
CBRE ha desarrollado una guía detallada sobre las nuevas regulaciones. Consulte la página http://www.cbre.com/real-estate-services/real-estate-industries/fasb-iasb
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CAMBIO ESTRUCTURAL 3: DEMANDA DE LOS
ARRENDATARIOS
Al igual que los flujos de capital, las regulaciones y los impuestos,
la demanda de los arrendatarios de diversos tipos de inmuebles
comerciales está en constante movimiento y representa un
cambio estructural que los inversionistas deben tomar en
consideración dentro de sus estrategias de inversión a largo plazo.
El cambio más prominente en la demanda de los arrendatarios
está en el sector minorista, cuya forma física tradicional se ha
visto invadida por el comercio electrónico y ahora representa
alrededor del 8% de todas las ventas minoristas. Este porcentaje
está creciendo 15% al año. A este propósito, los desarrolladores
minoristas han respondido con una reducción sustancial de
proyectos de nuevas construcciones en los años posteriores a la
crisis financiera mundial, lo que mitiga el impacto de la cambiante
demanda.
La reforma fiscal es, sin duda alguna, parte de la agenda política
en muchos países del mundo y existe diversos temas preocupantes
en el horizonte. Sin embargo, debido a que estas propuestas están
muy politizadas y con frecuencia llegan a tener consecuencias
indeseadas, es muy difícil pronosticar sus principales
implicaciones en el sector de bienes inmuebles comerciales. En
E.U.A., las propuestas se han realizado para eliminar los 1031
derechos de intercambio y tratamiento a las ganancias de capital
para los intereses transferidos o “promovidos”, así como
exenciones especiales para el sector inmobiliario comercial y
otras industrias. En caso de que se adopten, estas medidas podrían
alterar adicionalmente la industria inmobiliaria comercial.
FASE 1Recuperación
Ocupación promedio a largo plazo
FASE 2Expansión
Disminución de la desocupación No construcciones nuevas
Disminución de la desocupaciónConstrucciones nuevas
Punto de equilibrio de laoferta y la demanda
Incremento de la desocupación Construcciones nuevas
Incremento de la desocupaciónMás conclusiones
FASE 4Recesión
FASE 3Exceso de oferta
Cuadrantes del ciclo del mercado: Ocupación versus tiempo
Fuente: Predicting Long-Term Trends & Market Cycles in Commercial Real Estate. Glenn R. Mueller. Working Paper #388. 10.24.01
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informática. La innovación tecnológica ha ido de la mano con la
reestructuración del lugar de trabajo en sí a través de innovaciones
tales como el Lugar de Trabajo 360 de CBRE. Con esto se eliminan
muchos de los elementos estructurales más tradicionales del
lugar de trabajo, sobre todo los privados, y coloca a los empleados
en un entorno laboral abierto que reduce aún más el metraje
promedio por trabajador. Otras innovaciones tecnológicas han
conducido a que la necesidad de contar con grandes bibliotecas
para la investigación por parte de los inquilinos (tales como los
despachos de abogados) sea casi nula. El metraje adicional
requerido para las fotocopiadoras ha caído; del mismo modo cada
vez más documentos se envían y se revisan a través de medios
electrónicos. Por último, un entorno empresarial incierto y que
cambia con rapidez pone una cuota sobre el rendimiento
corporativo y la agilidad, lo que motiva a muchos inquilinos a
reducir el espacio designado para cada empleado.
Esta falta de oferta nueva ha endurecido en forma considerable el
inventario de propiedades minoristas de grado institucional, lo
que ha forzado a diversos minoristas que históricamente sólo
arrendaban espacios de “primera generación” (recién construidos)
a tomar espacios de segunda generación. Al mismo tiempo,
continúa la reestructuración de los minoristas provocada por el
comercio electrónico, ya que ha habido cierres de tiendas
importantes de arrendatarios ancla, sobre todo en los mercados
secundario y terciario.
El mercado de oficinas también está atravesando un cambio
estructural en el metraje de los espacios rentados por parte del
empleado promedio.
Esto se debe a diversos fenómenos que están ocurriendo a la par.
El surgimiento de las innovaciones digitales que son ligeras y
fáciles de usar, combinado con la nube informática y las
tecnologías móviles, está reduciendo la necesidad de los
trabajadores de contar con una oficina física e infraestructura
El surgimiento de las innovaciones tecnológicas que son ligeras y fáciles de usar, combinado con la nube informática y las tecnologías móviles, está reduciendo la necesidad de los trabajadores de contar con una oficina física e infraestructura informática.
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¿LOS CAMBIOS ESTRUCTURALES TENDRÁN UN
IMPACTO EN EL CICLO?
Los factores que conducen al final de un ciclo del sector inmobiliario
siempre son claros en retrospectiva, pero no lo son en el momento
en el que se presentan. Es probable que los cambios estructurales
discutidos con anterioridad (la creciente importancia de nuevas
fuentes de capital extranjero, los cambios normativos y fiscales y el
desplazamiento de la demanda de los arrendatarios) tengan un
impacto en el ciclo actual, tanto en E.U.A. como en el extranjero.
Por último, es posible que los multifamiliares estén
experimentando el mayor cambio que se haya presentado desde la
burbuja inmobiliaria que provocó la gran recesión. El porcentaje
de compradores versus arrendatarios se ha desplazado en forma
significativa a favor de estos últimos, no sólo entre la población
del “nuevo milenio”, sino también entre los arrendatarios
anteriores que son “arrendatarios por elección”. Esta cambiante
dinámica puede prolongar el ciclo de desarrollo en el caso de las
unidades multifamiliares para satisfacer esta demanda.
El porcentaje de compradores versus arrendatarios se ha desplazado en forma significativa a favor de estos últimos, no sólo entre la población del “nuevo milenio”, sino también entre los arrendatarios anteriores que son “arrendatarios por elección”.
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Los cambios estructurales en la demanda de los arrendatarios
impacta al ciclo inmobiliario comercial de diferentes formas,
dependiendo del tipo de activo. Estos impactos se presentarán
como una mayor duración del ciclo de expansión actual, o como la
aceleración de la siguiente recesión en aquellos sectores y
mercados que enfrentan un exceso de oferta súbito debido a un
excedente en la construcción y/o a una brusca disminución en una
industria concentrada en el mercado. Está claro que el cambio
estructural en el caso de compradores versus inquilinos ha dado
un giro a las nociones tradicionales de exceso de oferta en
departamentos, lo que probablemente está haciendo que el ciclo
de expansión se prolongue, a pesar de los temores ante un
excedente en la construcción. El sector minorista y el industrial
son lados opuestos de la misma moneda, con una falta de nuevas
construcciones en el primero junto con un crecimiento de las
construcciones en el segundo. Este cambio estructural puede
hacer que la duración del ciclo se prolongue en el sector minorista
La expansión de la liquidez en el sector inmobiliario comercial
podría prolongar el ciclo. Es probable que la existencia de intensas
fuentes ya prolongado el ciclo anterior que finalizó en 2008. La
causa de lo anterior fue, en parte, mayores flujos de capital
institucional iniciados en 2000, después de la burbuja tecnológica
y acentuada aun más por la explosión de liquidez, debido a los
bonos hipotecarios comerciales. El factor de riesgo es si los flujos
de capital globales más recientes están creando un excedente de
liquidez, lo que podría conducir a un aterrizaje más duro en los
valores de los inmuebles comerciales, en caso de que se revirtiera.
Los cambios normativos pueden tener un impacto positivo en el
ciclo inmobiliario, tal como la eliminación de las restricciones de
la FIRPTA sobre los fondos de pensión calificados, lo que conducirá
a flujos de capital extranjero adicionales. La desventaja es que un
cambio fiscal o contable sustancial puede acelerar el fin del ciclo,
tal como lo observamos después de los cambios fiscales de 1986.
Los inversionistas y los propietarios necesitan reevaluar constantemente sus supuestos. —Chris Ludeman, Presidente Mundial de Mercados de Capital de CBRE
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donde, a pesar de la invasión del comercio electrónico, el mercado
ha reaccionado con prudencia. La construcción industrial, aun
cuando en 2015 regresó a promedios históricos en E.U.A., se está
reforzando por el incremento en la demanda de los arrendatarios
del comercio electrónico e industrias relacionadas, entre las que
se encuentra la logística de terceros.
El impacto en el ciclo de oficinas es menos claro. Si bien el sector en
general no ha experimentado un exceso de demanda como en ciclos
anteriores, existen cambios estructurales, tales como una menor
presencia de los empleados, cuyo impacto aún está por verse.
Es difícil determinar la duración y la profundidad de un ciclo
inmobiliario comercial y son muchos los factores que lo impactan,
entre los que se encuentran el mercado, tipo de activos y fuerzas
ajenas a la industria de CRE; éstos podrían hacer que el ciclo
finalice de manera anticipada o probablemente prolongarlo.
Además, los ciclos de la construcción de bienes inmuebles
comerciales, los valores de los activos y las rentas tampoco se
mueven en prefecto sincronía, tal como se planteó en la primera
parte de nuestro Serie de Pensamientos Clave sobre Capitales
Globales, el shock de los precios del petróleo extremadamente
bajos, la desaceleración de China y otros factores que se
presentaron a principios de este año pudieran hacer que el ciclo
finalice de manera anticipada debido al riesgo de contagio. La
“causa y efecto” de los ciclos en el sector inmobiliario comercial
está interrelacionado con otros sectores económicos, pero no
siempre sigue su expansión o su contracción frente a cambios
estructurales específicos de la industria. Es probable que los
cambios estructurales descritos en este documento puedan tener
impactos positivos o negativos similares y los inversionistas que
están calculando el final del ciclo para efectos de inversión deban
tomarlos en consideración.
En consecuencia, los inversionistas y los propietarios necesitan
reevaluar constantemente sus supuestos, aconseja Chris
Ludeman, Presidente Mundial de Mercados de Capital de CBRE.
EN NUESTRO SIGUIENTE INFORME…La volatilidad de los mercados en 2016 ha sido impulsada por las preocupaciones a corto plazo de los inversionistas sobre los ejes conductores macro-globales, tales como China, el petróleo y la geopolítica así como los asuntos internos de E.U.A., incluyendo las futuras decisiones de la Fed sobre las políticas y el impacto de un dólar fuerte en la industria manufacturera estadounidense. Esto está ocurriendo al tiempo que surgen preguntas sobre en qué parte del ciclo del sector inmobiliario nos encontramos y cómo se está comportando en otros mercados.
Pero muchos factores cíclicos a corto plazo y estructurales a largo plazo están en juego (incluyendo la perspectiva de crecimiento a largo plazo para China, así como en el resto del mundo, cambios en los flujos comerciales y de capitales, los precios de la energía a largo plazo, el impacto del trastorno tecnológico y las tendencias demográficas) que están creando un sentido de incertidumbre más profundo de lo habitual.
En el próximo número de nuestra serie, analizaremos mega-tendencias tales como el cambio demográfico, la tecnología y la globalización, y sub-tendencias como la promesa de los mercados emergentes (incluso en medio de los retos económicos actuales) y la urbanización. Analizaremos el surgimiento de mega-ciudades, la conectividad de los mercados y discutiremos acerca de interesantes métricas no tradicionales para aprovechar las oportunidades de crecimiento, tales como la comprensión de la naturaleza del talento en el mercado.
Acerca de este informe
Este resumen ejecutivo es el segundo de una serie de pensamientos clave de CBRE, Dirigiendo el capital global en tiempos de incertidumbre. CBRE elaboró el contenido junto con Longview Global Advisors y se basa en investigaciones sobre propiedades y conversaciones con directores ejecutivos dentro de las principales empresas propietarias y operadoras de bienes raíces y grandes grupos de inversionistas alrededor del mundo.
Acerca de Longview Global Advisors
Longview Global Advisors es un despacho de consultoría e investigación que ayuda a los empresarios a darle sentido a un mundo complejo. Sobre la base de una red de expertos en ciencias sociales, la firma se centra en las conexiones entre las tendencias comerciales, económicas, políticas y sociales y ofrece el monitoreo y análisis de temas, liderazgo intelectual y posicionamiento corporativo y ejecutivo.
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El sector de bienes raíces comerciales ha sido un segmento de inversión
atractivo para los inversionistas institucionales mundiales debido a su
potencial para ofrecer una rentabilidad superior ajustada al riesgo,
servir como una cobertura contra la inflación y ofrecer flexibilidad de
múltiples opciones de mercados de capitales públicos y privados.
Si bien se espera que las asignaciones de los inversionistas en el sector
de bienes raíces comerciales siga siendo fuerte durante 2016, los
propietarios e inversionistas están planteando importantes preguntas
sobre cuál es la mejor manera de proceder dada la volatilidad en los
mercados financieros. Aunque son optimistas, también están siendo
más cuidadosos.
Con el fin de ayudar a responder estas preguntas, CBRE ha elaborado
una serie de reflexiones clave en tres partes, Dirigiendo el Capital
Global en Tiempos de Incertidumbre. El primer resumen ejecutivo
aborda el tema de los ejes conductores de la volatilidad en los mercados
actuales y sus implicaciones para los inversionistas y propietarios de
bienes raíces comerciales alrededor del mundo. En el segundo
resumen ejecutivo, analizamos las fuerzas cíclicas a corto plazo y
estructurales a largo plazo que influyen en los mercados de bienes
raíces comerciales y destacamos la forma como los flujos de capitales
están evolucionando a nivel mundial. Dada la naturaleza a largo plazo
de la inversión en el sector inmobiliario, existen importantes mega
tendencias, tales como la globalización, la demografía y la tecnología,
que serán un foco de atención en medio de la volatilidad actual, éste
será el punto central de nuestro tercer resumen ejecutivo.
A lo largo de esta serie, identificamos temas que deben atenderse y
preguntas que deben plantearse e invitamos a los lectores a dirigirse a
CBRE en caso de requerir mayor información y asesoría.
UNA SERIE DE PENSAMIENTOS CLAVE DE CBRE
EN TRES PARTES
Hemos preparado una Serie de Reflexiones Clave en Tres Partes para ayudarle a navegar con éxito a través del capital global capital durante la volatilidad actual.
1 . Volatilidad: ¿La Norma a Corto Plazo?
CBRE analiza los ejes conductores actuales de la
volatilidad, incluyendo la desaceleración en China, el
colapso del petróleo, la inestabilidad geopolítica y las
preocupaciones adicionales dentro de E.U.A. (entre las
que se encuentra un dólar fuerte). Analizamos esta
volatilidad como una tendencia o un cambio a largo
plazo y resaltamos hacia dónde se está yendo el capital
mundial en este entorno.
2 . Navegar a través del cambio estructural.
CBRE analiza el sector de bienes raíces comerciales
como una inversión a largo plazo y advierte sobre la
enfermedad conocida como “cortoplacismo”.
Analizamos los ejes conductores cíclicos a corto plazo y
estructurales a largo plazo que tendrán el mayor impacto
en las estrategias de inversión en el sector inmobiliario
comercial.
3 . Más allá del sector inmobiliario comercial: Mega tendencias que deben observarse.
CBRE analiza las mega tendencias, tales como el cambio
demográfico, la tecnología y la globalización, así como
su impacto en el sector de bienes raíces comerciales y
más allá. Analizamos métricas no tradicionales para
enfocarse en las oportunidades de crecimiento, tales
como la naturaleza del talento en el mercado.
Acerca de nuestra serie de reflexiones clave en tres partes
En tiempos volátiles se requierede la experiencia global.
Para mayor información acerca de cómo navegar a través de los mercados de
capitales mundiales actuales, contacte a CBRE
Chris Ludeman
Presidente Mundial de Mercado de Capitales
+1 212 984 8330
Spencer Levy
Américas Director de Investigación
+1 617 9125236