mercado de suelo y politica territorial 11 abril2014

mercado del suelo y políticas públicas territoriales

TALLER DE PROYECTO URBANISTICO

11 de abril de 2014

Objetivo de la presentación

Presentar y reflexionar acerca de cuestiones urbanas

orientadas a comprender

1. el funcionamiento del mercado del suelo

2. la respuesta de las políticas públicas territoriales

mercado del suelo y políticas públicas territorial

Estructura de la presentación


1 / Presentación y objetivos

2 / Marco conceptual

3 / El funcionamiento del mercado de suelo

4 / Características de las políticas urbanísticas

5 / Propiedad del suelo y mercado

6 / Instrumentos de Gestión Urbana y Plusvalía

2 / Marco conceptual

1.Modos de desarrollo urbano de las ciudades

argentinas

2.Funcionamiento de los mercados de suelo

3.Características de las políticas urbanísticas

4.Evidencias de los últimos años


•La ciudad es un sistema complejo.

• La ciudad es un tablero de fuerzas donde

permanentemente se expresan y nunca se

dirimen totalmente los conflictos.

• La ciudad es un artefacto que

permanentemente distribuye costos y beneficios

ó pérdidas y ganancias


Modos de desarrollo urbano de las ciudades argentinas

La ciudad como entramado de intereses


-la del Estado ó la política

pública

-la del mercado ó la

acumulación del capital

-la de la reproducción de la

vida ó la necesidad

La reproducción de la ciudad es el resultado

de la articulación de tres lógicas o sentidos :



-la del Estado

ó la política pública



-la del mercado ó la

acumulación del capital



-la de la reproducción de la

vida ó la necesidad

¿Por qué crecen las ciudades?

• 1 http://www.un.org/cyberschoolbus/spanish/cities/eun04txt.htm

incremento natural migración rural-urbana crecimiento económico

• 2 Universidad de Chile.

Las ciudades crecen y se expanden principalmente gracias a la inmigración.

La inmigración produce un equilibrio poblacional

La inmigración es producto de cambios en las estructuras socio-económicas. La migración campo-ciudad ha generado un incremento de las tasas de fertilidad En la ciudad se produce la segregación y el conflicto social

• 3


¿Cómo crecen las ciudades?

• 1

• 2

• 3

Expansión

Consolidación

Densificación


3 / El funcionamiento del mercado de suelo


2. El funcionamiento del mercado de suelo

Paisaje, calidad ambiental

y accesibilidad

Escenario futuro de

progreso = valorización

Asequibilidad / Facilidad

para alcanzar


Naturaleza del precio del suelo urbano

•Lo que se tranza en el mercado no son las características

físicas del suelo sino su ubicación, su localización dentro de

la ciudad, su emplazamiento respecto de las ventajas que

ofrece el suelo urbano.

•• El mercado de suelo es un mercado de localizaciones: el

precio está condicionado por lo que sucede en el entorno

inmediato, en el barrio y por su inserción en el contexto

urbano mas amplio.

••• Irreproductibilidad de la tierra y de sus atributos


El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional

La formación del precio



La formación del precio


Que hizo Don Zapata para obtener ganancias?

Porque creció el valor de su terreno?

Quienes participan de esta valorización?

Como y a quien retribuye Don Zapata la valorización

de su terreno?


Factores que inciden en la estructura de precios del suelo

1.Accesibilidad

2.Centralidad

3.Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar

4.Estructura socio – económica

5.Estructura espacial

6.Demandas locacionales

7.Calidad urbana / paisajística / ambiental

8.Cobertura de infraestructura

9.Proyectos privados y públicos

10. Intervención pública: normas de planificación, tasas, tarifas,

impuestos



4 / Características de las políticas urbanísticas

• La producción del hábitat en AL tiene mayoritariamente

componentes autogestivos donde los pobladores tienen un

papel central como constructores sociales y evolutivos del

hábitat. Estos establecen relaciones parciales y puntuales con el

mercado inmobiliario formal.

• Las políticas urbanas en AL asumen parámetros y lógicas de

producción de ciudad de los países centrales divorciándose de

los procesos reales locales.



Características de las políticas urbanísticas


Crecimiento de los mercados informales



Disputa por el lugar donde vivir. Tomas, desalojos.



Sintesis

La tierra siempre cumplió un papel preponderante en la formación de la riqueza de

los sectores dominantes y también en la formación de una cultura fuertemente

patrimonialista de toda la sociedad

Los mecanismos de mercado no pueden garantizar el uso sostenible y equitativo

del suelo ni la reproducción de la ciudad en los mismos términos.

La discusión de la política urbana es la discusión de la concentración de la renta

Es necesario crear un nuevo orden urbanístico y jurídico respecto al derecho a la

ciudad y a la propiedad inmueble

El problema de nuestras ciudades no es la falta de planeamiento sino el actual

orden elitista y excluyente de las políticas y del urbanismo



Lineamientos generales para una política del suelo

Mayor integración entre herramientas urbanísticas

(plan / proyecto / norma)

•Abordaje integral de los procesos territoriales y

enfoque estratégico

•Mayor integración entre estas y herramientas

fiscales / tributarias, administrativas, económicas,

etc.



5 / Propiedad del suelo y mercado

La función social de la propiedad o la propiedad como función

social

• La función social es un elemento constitutivo de la esencia

misma de la propiedad y no algo externo.

En cualquier caso el derecho de propiedad:

• no es absoluto / implica deberes

• tiene claras limitaciones

• prevalece el interés colectivo sobre el individual

• no lleva implícito el derecho de construir


• Artículo 38 de la Constitución de 1949 “La

propiedad privada tiene una función social y, en

consecuencia, estará sometida a las obligaciones

que establezca la ley con fines de bien común.”


Propiedad del suelo y mercado



Constitución de la Provincia de Entre Ríos. 2008

Artículo 23

La propiedad privada es inviolable y tiene función social.

Artículo 25

El Estado promueve las condiciones necesarias para hacer

efectivo el derecho de todos los habitantes a una vivienda

digna, con sus servicios conexos y el espacio necesario para

el desarrollo humano, en especial destinado a los sectores de

menores recursos. Planifica y ejecuta una política concertada

con los municipios, comunas e instituciones que lo requieran,

con el aporte solidario de los interesados.



Constitución de la Provincia de Santa Fe. 1962

Artículo 15

La propiedad privada es inviolable y solamente puede ser limitada con el

fin que cumpla una función social. El Estado puede expropiar bienes,

previa indemnización, por motivos de interés general calificado por ley.

La iniciativa económica de los individuos es libre. Sin embargo, no puede

desarrollarse en pugna con la utilidad social o con mengua de la

seguridad, libertad o dignidad humana. En este sentido, la ley puede

limitarla, con medidas que encuadren en la potestad del gobierno local.

Artículo 16

El individuo tiene deberes hacia la comunidad. En el ejercicio de sus

derechos y en el disfrute de sus libertades puede quedar sometido a las

limitaciones, establecidas por la ley exclusivamente, necesarias para

asegurar el respeto de los derechos y libertades ajenas y satisfacer las

justas exigencias de la moral y el orden público y del bienestar general.



Instrumentos de Gestión Urbana y Plusvalía

La movilización de parte (o de la totalidad) de

aquellos incrementos del valor de la tierra atribuibles

a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en

recaudación pública por la vía fiscal (impuestos,

tasas, contribuciones y otras formas) o, mas

directamente, en mejoramientos “in situ” en beneficio

de los ocupantes o de la comunidad en general.

En base a M O Smolka – LILP



Clasificación de los Instrumentos de Gestión Urbana

•Instrumentos de planificación

•

•Instrumentos de promoción y desarrollo

•Instrumentos de financiamiento

•Instrumentos de redistribución de costos y

beneficios de la urbanización

•Instrumentos de participación ciudadana


PUI Noreste

PUI Santa Rosa

PUI Oeste Programas Urbanos Integrales

Procesos integrales de intervención

en áreas urbanas estratégicas.

Gestión articulada de propuestas de

orden físico, social e institucional.

Coordinación de acciones de

diferentes áreas del Municipio y

Provincia.

Gestión participativa: encuentros

ciudadanos con organizaciones e

instituciones barriales y vecinos.

Política urbana y habitacional

Características del municipio

El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la

urbanización


Programa Urbano Integral del Noreste

Área de intervención

Funes

Pavón

Calidad ambiental

Accesibilidad

Tierra vacante

Redes de servicio existentes



urbanización


Programa Urbano Integral del Noreste

Área de intervención

Funes

Pavón

Fragmentación

Inadecuada dotación

equipamientos e infraestructura

Asentamientos informales

Riesgo pluvial e hídrico



urbanización


PUI Noreste. Intervención urbana integral

Reubicación familias en áreas

de vulnerabilidad hídrica y por

apertura de calles

Regularizaión dominial

Construcción y mejoramiento

de viviendas sociales

Extensión redes Infraestructura

y servicios

Equipamiento social

Puesta en valor de espacios

públicos

Jerarquización trazado vial

Generación de suelo urbano



urbanización


PUI Noreste. Intervención urbana integral

Reubicación familias en áreas

de vulnerabilidad hídrica y por

apertura de calles



urbanización


Programa «Mi Tierra, Mi Casa»

Convenio de gestión

asociada de

urbanizaciones de

interés social

Generación de suelo

urbano

Habilitación progresiva

de 1.500 lotes con

servicios

Aporte de tierras

fiscales

Captación de tierras

privadas

Inversión obras de

infraestructura





urbanización


Ordenanzas 11796 y 11797/13

Aprobación del convenio

Autorización de financiamiento

Autorización suscripción plan adjudicación

Creación fondo especial de urbanización

Definición mecanismos de incentivo a la

urbanización y régimen de recupero del

mayor valor del suelo

Ordenanzas 11796 y 11797/13

Aprobación del Plan Director

Creación del Distrito Residencial Especial

Afectación y ensanche de calles




urbanización


Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Plan Director

Plan Director

Definición y jerarquización del trazado vial

Disposición equilibrada de espacios

públicos y privados.

Ubicación específica de espacios verdes y

equipamiento especial



urbanización


Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Modificación ROU

Definición características Distrito

Densidad mixta en área de

consolidación

Mayor densidad y edificabilidad

Nuevos usos

Dimensión mínima de lotes



urbanización


Donación de tierras para el programa

Propietarios de tierras libre de ocupación en el área

Convenio de urbanización especial

Compromiso de donación de un porcentaje de tierra para ser

incluida en el programa

Compensación del mayor valor de suelo producto de:

La obra pública estatal

La rezonificación del Distrito (mayor densidad y

edificabilidad)


Mecanismos y herramientas para incentivar la

urbanización y el recupero del mayor valor del suelo



urbanización


Compensación por el mayor valor del suelo

Aumento progresivo del % de tierra a donar al programa :

7 % en el primer año

10 % durante el segundo año

15% a partir del tercer año

Régimen de promoción

Beneficios a partir de la firma del convenio y aprobación del

plano:

Exención de sobretasa por baldío por un año

Descuento en la Tasa General de Inmuebles:

70 % durante el primer año

50 % durante el segundo año

30 % durante el tercer año


Mecanismos y herramientas para incentivar la

urbanización y el recupero del mayor valor del suelo



urbanización





urbanización


Urbanización terrenos municipales

13 Ha Barrio Nueva Esperanza Este

381 Lotes de 200 m2

42% Reserva con destino a reubicación

de familias asentadas en áreas de riesgo

58% A demanda general a precios y

financiamiento accesible Programa “Mi Tierra, Mi Casa”



urbanización


Programa “Mi Tierra, Mi Casa”

Distribución lotes Nueva Esperanza Este

Integración física y social

Distribución equitativa suelo

Inclusión



urbanización


BIBLIOGRAFIA Y FUENTES

MERCADO DEL SUELO Y POLITCA TERRITORIAL

Para la preparación de esta clase he utilizado materiales de los arqs. Eduardo REESE y Sara LAURIA.

Como material de profundización se sugiere:

Implementación de la Recuperación de Plusvalías en América Latina. Políticas e Instrumentos

para el Desarrollo Urbano. Autor Martin SMOLKA. 2013

Para las evaluaciones:

Lungo, Mario y Rolnik, Raquel (1998). Gestión estratégica de la tierra urbana. Artículo. Fundación Prisma -

Programa Salvadoreño de Investigación sobre Desarrollo y Medio Ambiente, El Salvador.

Morales-Schechinger, Carlos (2006). Políticas de suelo urbano, accesibilidad de los pobres y recuperación

de plusvalías. Artículo.

Morales-Schechinger, Carlos (2007). Algunas reflexiones sobre el mercado de suelo urbano. Texto

preparado para diversos módulos del curso a distancia “Mercados de Suelo Urbano en América Latina” del

Lincoln Institute of Land Policy.

Reese, Eduardo (2003). Instrumentos de gestión urbana, fortalecimiento del rol del municipio y desarrollo

con equidad. Curso de Gestión Urbana. Lincoln Institute of Land Policy

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