litis sobre derecho registrado de la ley 101 trabajo final
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“LITIS sobre Derecho Registrado de la Ley 108-05, ante la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago en el periodo 2011-2012".
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“Litis sobre Derecho Registrado de la Ley 108-05,
ante la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago en
el periodo 2011-2012".
Jenny Grullón
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1. Introducción
La importancia de esta investigación está basada en el deseo de conocimiento en el área constitucional como medio para preservar el derecho de propiedad inmobiliaria, muchas veces despojado sin previa indemnización y por el aporte que este traerá a la sociedad dominicana en general maltratada tantas veces principalmente en la clase menos pudiente.
El derecho de propiedad inmobiliario es la base primigenia de la riqueza de nuestro país, debido a que es un bien que no se deprecia, sino que mientras más tiempo pasa más valor adquiere. Esta característica, hace que sea un bien de innegable valor para todo aquel que posee un derecho registrado o no, nuestra Constitución otorga ciertas garantías a ese derecho para seguridad no solo de los dominicanos, sino de los inversionistas extranjeros y por ende para el crecimiento económico de nuestro país.
Muchas veces esos derechos, han sido vulnerados por personas inescrupulosas que ejercen el abuso de poder para despojar a propietarios legales, sin previa indemnización, es aquí donde radica la necesidad de conocer la violación a ese derecho y plantear nuevas fórmulas de protección para seguridad y garantía de los propietarios, mediante el estudio de la " Litis sobre Derecho Registrado de la Ley 108-05, ante la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago en el periodo 2011-2012".
El mismo ha sido tratado por capítulo iniciando con el estudio del contexto de esta investigación la Provincia de Santiago. La cual fue fundada en el año 1495, tres años después del Descubrimiento, por don Cristóbal Colón, en la sección de Jacagua, llamada hoy Pueblo Viejo. Los primeros pobladores de la ciudad fueron treinta caballeros de la Orden Española de Santiago el Mayor.
Fue erigida en ciudad el 6 de diciembre del año 1506 con el nombre de Santiago de los Caballeros y con el derecho de usar escudo, por orden del rey Fernando el Católico. La Ciudad creció a un ritmo vertiginoso; pocas décadas después contaba con acueducto, templos y edificios de mamposterías, baños públicos y una gran cantidad de habitantes
La provincia de Santiago se encuentra en el centro del Cibao; precisamente la divisoria de los dos valles que conforman el Cibao se encuentra al Oeste de la ciudad de Santiago. La mayor parte de la provincia se encuentra en la Línea Noroeste; solamente los municipios de Tamboril y Licey al Medio se encuentran en el Valle del Cibao Oriental.
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La importancia que tiene la ciudad ha provocado que en Santiago, como eje económico del Cibao, se muevan diariamente más de un millón de personas provenientes de diferentes partes de la región y del país. Muchos vienen a comprar, a trabajar o para demandar alguno de los diversos servicios que ofrece la ciudad y que no se encuentra en los otros pueblos y provincias, exceptuando Santo Domingo.
El Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte fue creado mediante la Ley 267-98 del veinticuatro (24) días del mes de marzo del año mil novecientos noventa y ocho.
Al momento de su creación Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte, tenía competencia sobre todos los asuntos inmobiliarios de las Provincias de Santiago, La Vega, Salcedo, Monseñor Nouel, Espaillat, Duarte, María Trinidad Sánchez, Samaná, Sánchez Ramírez, Valverde, Puerto Plata, Montecristi, Santiago Rodríguez y Dajabón.
En el año 2006, la Suprema Corte de Justicia inauguró un moderno edificio que aloja los tribunales de las jurisdicciones Inmobiliaria de Santiago. Obra que constituye un paso de avance en la descentralización y modernización de la jurisdicción inmobiliaria.
El segundo capítulo abarcó el marco teórico, que comprendió la recopilación de las fuentes bibliográficas que avalaron los resultados obtenidos. La propiedad ha sido colectiva en su origen: los bienes pertenecen al clan, a la tribu. La propiedad, derecho individual ha debido de aparecer primeramente en cuanto a los objetos mobiliarios: los vestidos, y luego los instrumentos de trabajos.
Según, Mazeaud (1978, P.14); "la tradición pretende que el reparto de las tierras se había efectuado en Roma durante el reinado de Numa. Desde la época de las XII Tablas, el derecho de propiedad, del que es titular único el pater familias, aparece como el carácter que debía conservar en Roma: es un derecho absoluto".
La delimitación de esta investigación es la Provincia de Santiago, tomando como referencia el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte, como tribunal de mayor jerarquía en relación a los Tribunales de Jurisdicción Original de este departamento.
La normativa 108-05 de Registro Inmobiliario en su artículo 20 establece o define la litis sobre derechos registrados como el proceso contradictorio
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que se introduce ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o inmueble registrado.
Otro de los doctrinarios de la Jurisdicción Inmobiliaria, Ruiz Tejeda, de manera fehaciente y atinado cuando afirma que la litis sobre derechos registrados son aquellos que ponen en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria, o algún derecho real accesorio, registrado como consecuencia de hechos jurídicos que se han originado entre las partes después de registrada la parcela.
Ahora bien, no todo es color de rosa en la Jurisdicción Inmobiliaria. Jottin Cury, fallecido, abogado, otro doctrinario en la materia revela que pese a la celeridad en que se enmarca la normativa 108-05 de Registro Inmobiliario, existen numerosas lagunas que ponen en evidencias de rápidos mecanismos para enderezar múltiples entuertos.
No obstante haberse gastado decenas de millones de dólares en la modernización de nuestra jurisdicción inmobiliaria, afirma Jottin Cury, todavía prevalecen numerosas deficiencias que demuestran que de poco o nada vale incorporar la tecnología si no se cuenta con un personal calificado. Además, las anomalías se encuentran igualmente presente igualmente presente, resultando más difícil detectarlas en razón de que se cobijan con mayor efectividad en los complejos vericuetos de la automatización.
A juicio del abogado y tratadista, si bien es verdad que la antigua Ley No. 1542 de 1947, inspirada en la Orden Ejecutiva No. 511 del 1 de julio de 1920, requería modificaciones, no menos cierto es que la vigente Ley No. 108-05 del 23 de marzo de 2005, así como sus reglamentos, están propiciando la desnaturalización del Sistema Torrens en su aplicación práctica. Comencemos con la incorrecta aplicación del artículo 135 del Reglamento, que en su parte inicial apunta: “El Juez o Tribunal apoderado de una litis sobre derechos registrados, una vez sea depositada la notificación de la demanda a la contraparte, informará al Registro de Títulos y a la Dirección General de Mensuras Catastrales correspondientes, la existencia de la misma...”
Como se ve, el propósito de la disposición antes enunciada consiste en otorgarle publicidad a las contestaciones sobre derechos registrados para proteger tanto al demandante como a los terceros. Sin embargo, la aplicación de este texto resulta en ocasiones lesiva a los intereses del demandante, toda vez que el demandado suele transferir maliciosamente el inmueble objeto de contestación a testaferros o allegados en el lapso que media entre la notificación de la demanda y la designación del juez que se encargará de
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conocerla. Una vez producida dicha transferencia, el demandante se tropieza con una situación difícil, puesto que el inmueble se halla en manos de una persona distinta al demandado, quien puede siempre invocar su condición de adquiriente de buena fe.
Las Litis de derechos registrados tienen una gran importancia en todo nuestro ordenamiento jurídico, y muy especialmente para el régimen legal de la tenencia de las tierras que rige en nuestro país. No obstante todos los inmuebles registrados en determinado momento pueden ser objetos de una litis sobre derechos registrados. Basta con que existan contestaciones juridiciales que pongan en juego esos derechos.
Además puede señalarse que la litis son empleada como un medio judicial para reclamar el reconocimiento de los derechos en el ámbito de terrenos registrados, o para contrarrestar despojos de derechos registrados que se han originado como consecuencia de la participación de abogados que se ponen al servicios de verdaderos delincuentes o mafias organizadas que actúan en la Jurisdicción Inmobiliaria.
También cabe destacar que la litis sobre derechos registrados ha sido objeto de un uso abusivo por parte de muchos individuos. La han usado como medio de chantaje judicial. Sobre todo porque tradicionalmente el procedimiento de las litis, tradicionalmente el procedimiento solía eternizarse ante la jurisdicción Inmobiliaria.
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1.2. PLANTEAMIENTO
Esta investigación abarca el tema de " Litis sobre Derecho Registrado de la Ley 108-05, ante la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago en el periodo 2011-2012".
Con relativa frecuencia surgen Litis relacionadas con inmuebles definitivamente adjudicados, pero respecto a los cuales no se han agotado los tramites de registro.
Tanto la jurisprudencia como la doctrina, han calificado esas acciones como Litis sobre Derecho o Inmuebles Registrados.
Las Litis se presentan en diversa situaciones conflictiva, una de las mas frecuentes en Republica Dominicana son las impugnaciones de ventas y de deslinde, asís como las cuestiones relativas a cancelaciones de gravámenes entres otras causas.
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1.3. Formulación del problema
A partir de los planteamientos mencionados surgen la interrogante de:
¿Cuáles son las Causas que Generan la Litis sobre Derecho Registrado de la Ley 108-05, ante la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago en el periodo 2011-2012?
1.4. Sistematización del problema:
De esta cuestiónate surgen las siguientes sub.-preguntas:
¿Cuáles son los procedimientos para el proceso judicial de la Litis sobre Derecho Registrado?
¿Cuáles medios de pruebas deben presentar las partes en el procedimiento de la Litis sobre Derecho Registrado?
¿Cuáles son las medidas implementadas por el Estado para la protección del derecho de propiedad a la luz de la Ley 108-05, en el ámbito de la Provincia de Santiago?
¿Cuál es el rol que asume el juez de la jurisdicción inmobiliaria en la protección de la garantía de derecho de propiedad previsto en la Constitución de la República?
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1.5. Objetivo General:
El objetivo general de esta investigación es:
Analizar cuáles son las Causas que Generan la Litis sobre Derecho Registrado de la Ley 108-05, ante la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago en el periodo 2011-2012.
1.6. Objetivos específicos:
Con los siguientes objetivos específicos:
Indicar cuáles son los procedimientos para el proceso judicial de la Litis sobre Derecho Registrado.
Evaluar cuáles medios de pruebas deben presentar las partes en el procedimiento de la Litis sobre Derecho Registrado.
Analizar cuáles son las medidas implementadas por el Estado para la protección del derecho de propiedad a la luz de la Ley 108-05, en el ámbito de la Provincia de Santiago.
Analizar Cuál es el rol que asume el juez de la jurisdicción inmobiliaria en la protección de la garantía de derecho de propiedad previsto en la Constitución de la República.
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1.7. Justificación
Desde el punto de vista teórico, esta investigación generará reflexión y discusión tanto sobre el conocimiento existente del área investigada, como dentro del ámbito del Derecho Común, ya que de alguna manera u otra, se confrontan teorías lo cual necesariamente conlleva hacer comparaciones con el conocimiento existente.
Desde el punto de vista metodológico, esta investigación generará conocimientos actualizados que podrán deducirse de los cuestionarios y entrevistas a los abogados constitucionalistas en el área inmobiliaria. Por otra parte, en cuanto a su alcance, esta investigación abrirá nuevos caminos para estudiantes y profesionales que presenten situaciones similares a la que aquí se plantearán, sirviendo ésta como marco referencial.
Por último, profesionalmente se pondrán en manifiesto los conocimientos adquiridos y permitirá sentar las bases para otros estudios que surjan partiendo de la problemática aquí especificada
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1.8. Descripción del contexto de la investigación
Origen de la Provincia de Santiago
Santiago de los Caballeros, fue fundado en el año 1495, tres años después del Descubrimiento, por don Cristóbal Colón, en la sección de Jacagua, llamada hoy Pueblo Viejo. Los primeros pobladores de la ciudad fueron treinta caballeros de la Orden Española de Santiago el Mayor. Fue erigida en ciudad el 6 de diciembre del año 1506 con el nombre de Santiago de los Caballeros y con el derecho de usar escudo, por orden del rey Fernando el Católico.
La Ciudad creció a un ritmo vertiginoso; pocas décadas después contaba con acueducto, templos y edificios de mamposterías, baños públicos y una gran cantidad de habitantes.
El Rey español Fernando el Católico otorga, en el año 1508, el escudo de armas a la villa de Santiago: escudo colorado con cinco veneras blancas, con una orla blanca y en ella siete veneras coloradas. Las veneras estaban asociadas con las playas de Galicia donde se encontraba Santiago de Compostela, era pues, el símbolo del peregrino que había visitado Tierras Santas.
El 2 de diciembre del año 1562 un fuerte terremoto destruye totalmente la villa de Santiago junto a otras colonias españolas entre las que se encontraba la Concepción de La Vega. Bajo las construcciones de mampostería quedaron sepultados muchos de sus habitantes.
Los sobrevivientes abandonaron la destruida ciudad e iniciaron su reconstrucción en el terreno que actualmente ocupa, el cual fue donado por la rica terrateniente Petronila Jáquez Viuda Minaya. Se construyeron las primeras casas en el Cerro donde está ubicada actualmente la Fortaleza de San Luís.
Santiago fue afectado por fuertes terremotos ocurridos en los años 1775 y 1783. Tropas haitianas saquean y destruyen la ciudad de Santiago en el año 1805. La mayoría de sus vecinos son degollados tras rudísima y desigual batalla. A partir del año 1822, Haití domina toda la isla dificultando el desarrollo de la parte oriental.
En el año 1842, otro fuerte terremoto afecta la ciudad de Santiago, muriendo gran parte de su población. Santiago es el sitio de la famosa batalla efectuada el 30 de Marzo del año 1844, en la cual las tropas dominicanas, en desventaja numérica y de armamentos, derrotaron al ejército del Norte de Haití comandado por el General Pierrot, consolidándose así la Independencia Dominicana proclamada en la Ciudad de Santo Domingo el 27 de Febrero del mismo año.
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En el año 1857 los pueblos del Cibao se sublevan contra la dictadura de Buenaventura Báez, nombran a Santiago Capital de la República Dominicana, con un gobierno presidido por el General José Desiderio Valverde y proclaman una Constitución liberal. Pero el intento revolucionario no tuvo mayor trascendencia porque el nuevo gobierno nombró jefe de las tropas al ex-dictador Santana. El General Pedro Santana volvió a dirigir el país desde la Ciudad de Santo Domingo y lo anexó en el año 1861a España.
El pueblo santiagués, disconforme con la Anexión, inició un movimiento tendiente a restaurar la República, que en agosto del año 1861 se convirtió en un inicio de lucha contra el español que derivó en la ejecución de los héroes Eugenio Perdomo, Pedro Ignacio Espaillat, Carlos de Lora, Vidal Pichardo, Antonio Batista y el Coronel Pierret.
El 6 de septiembre del año 1863, Santiago es destruida totalmente luchando contra las tropas españolas sitiadas en la Fortaleza San Luís y el 14 del mismo mes, tras ser incendiada y destruida casi en su totalidad para expulsar a los Españoles de la misma, Santiago es declarada capital del Gobierno Restaurador en las Guerras Restauradoras de la Independencia, con un gobierno provisional presidido por José Antonio Salcedo. España entregó el país a los independentistas en julio del año 1865 después de tres años de guerras Restauradoras.
La Sociedad "Amantes de la Luz" y el Ateneo de Santiago, destinados a difundir la cultura santiaguesa, fueron fundados en el año 1874. En el año 1881, durante el gobierno del Padre Meriño, se creó la primera Escuela Normal del Cibao, en Santiago de los Caballeros. En el año 1891 salió el primer periódico diario de Santiago, el 16 de agosto del año 1897 fue inaugurado oficialmente el ferrocarril Santiago Puerto Plata por el presidente Ulises Heureaux.
Por esta época se inicia la moda de las construcciones tipo Victoriano, de estilo neoclásico, tan características del Caribe y en particular de la ciudad de Santiago, donde algunos historiadores prefieren denominar estilo Lilisiano en honor al presidente del país, Ulises Heureaux (Lilís).
En el año 1916 el país fue ocupado por fuerzas de infantería norteamericana y se estableció en la ciudad de Santiago el Cuartel General de las tropas interventoras en el Cibao. No fue hasta el año 1922 cuando se efectúa la retirada gradual de las tropas de Estados Unidos y se instaura el tercer periodo republicano en el año 1924.
Durante el periodo de ocupación Norteamericana Santiago crece y se desarrolla; fueron construidas nuevas calles, puentes, carreteras interurbanas como la de Santo Domingo - Santiago - Montecristi y la que comunica Santiago con su puerto natural, Puerto Plata, y en esta época se dotó a la ciudad de
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alumbrado eléctrico. El censo de año 1916 contó 14,774 habitantes de los cuales 13,167 eran dominicanos y el resto interventores americanos, y la ciudad tenía entonces 3,226 viviendas.
Entre el año 1924 y 1930 el Gobierno de Horacio Vásquez favoreció a Santiago con diversas obras públicas y con grandiosos acontecimientos de carácter internacional, como la Exposición Ínter antillana del año 1927. En el año 1930 Rafael Leonidas Trujillo es nombrado presidente del país, iniciándose la dictadura de 30 años conocida como La Era de Trujillo y que culmina en el año 1961 con el asesinato del dictador. En esta época la ciudad de Santiago llega a tener cerca de 15,000 viviendas en un área de 6km², creciendo lentamente durante la Era.
Desaparecida la tiranía en el año 1961, se experimenta un aumento crítico de la población y una extensión súbita del área urbana, de manera que en menos de 20 años alcanzó una extensión de 70 km². Este crecimiento no se ha logrado frenar y continúa actualmente.
Aspecto Geográfico
La provincia de Santiago se encuentra en el centro del Cibao; precisamente la divisoria de los dos valles que conforman el Cibao se encuentra al Oeste de la ciudad de Santiago. La mayor parte de la provincia se encuentra en la Línea Noroeste; solamente los municipios de Tamboril y Licey al Medio se encuentran en el Valle del Cibao Oriental.
Su área superficial es de 2,839 kilómetros cuadrados. Limita al Norte con la provincia de Puerto Plata, al Sur con la provincia de San Juan, al Este con las provincias de La Vega y Espaillat y al Oeste con las provincias de Santiago Rodríguez y Valverde.
Está integrada por los municipios de Santiago de los Caballeros (cabecera provincial), Jánico, Villa Bisonó, San José de Las Matas, Tamboril, Licey al Medio y Villa González (Navarrete) y los Distritos Municipales de Sabana Iglesia y Pedro García. La Provincia de Santiago fue constituida como tal desde el nacimiento de la República Dominicana. La Constitución de San Cristóbal de 1844 dispuso en su Artículo 4 que cinco provincias constituirían el territorio de la República, siendo una de ellas la provincia de Santiago de los Caballeros.
Para entonces, y de acuerdo a la Ley No.40 del 9 de junio de 1845, la provincia estaba subdividida en cuatro comunes "municipios", en la actualidad, que eran Santiago (cabecera), Puerto Plata, Monte Cristi y San José de las Matas. Altamira era puesto militar de Puerto Plata y Dajabón de Monte Cristi.
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Aspecto socio económico
La Provincia de Santiago de los Caballeros, junto a su ciudad del mismo nombre es una de las poblaciones de más densidad geográfica después del Distrito Nacional. Cuenta con 700 mil habitantes (según el censo de 1993) y es la ciudad que tiene el menor número de desempleados. Según otros estudios, la población llega a más de 800 mil habitantes y la provincia completa supera el millón.
Desde la década de los 70s, la región ha experimentado un progresivo desarrollo económico, entre las principales actividades económicas y productivas se encuentran: La Industria Tabacalera, Zonas Francas, Comercio formal e informal, Servicios.
Estos sectores han sido las principales fuentes de empleo, sin embargo, Santiago esta experimentando una serie de inversiones tanto extranjera como local. En la actualidad cuenta con uno de los hospitales más grandes del país, empresas multinacionales están abriendo sus puertas y una serie de proyectos productivos que llevarán a Santiago a seguir siendo una ciudad productiva y atractiva tanto para el turismo, el comercio y la industria.
La importancia que tiene la ciudad ha provocado que en Santiago, como eje económico del Cibao, se muevan diariamente más de un millón de personas provenientes de diferentes partes de la región y del país. Muchos vienen a comprar, a trabajar o para demandar alguno de los diversos servicios que ofrece la ciudad y que no se encuentra en los otros pueblos y provincias, exceptuando Santo Domingo.
La prosperidad de Santiago se puede medir por las inversiones directas que se generan. Hoy se pueden ver nuevos Centros Comerciales, Plazas, Supermercado, Hipermercados, Hospitales y Empresas de Servicio. La provincia de Santiago aporta el 14% del PIB del país, lo que evidencia grandemente la importancia que ésta tiene en el desarrollo económico nacional.
Aspecto Educativo a nivel Superior
La educación de la Provincia de Santiago avanza a un ritmo sorprendente. En el año 1962 se creo la Universidad Católica Madre y Maestra. Además de ésta Santiago es sede de otras importantes universidades privadas: Universidad Abierta Para Adultos (UAPA) y Universidad Tecnológica de Santiago (UTESA), y cuenta con un recinto de la Universidad Autónoma de Santo Domingo. Otros centros educativos de nivel superior presentes en Santiago son: Universidad Nacional Evangélica (UNEV) y una extensión de la Universidad Organización & Método (O&M).
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Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago
El tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte fue creado mediante la Ley 267-98 del veinticuatro (24) días del mes de marzo del año mil novecientos noventa y ocho.
Al momento de su creación Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte, tenía competencia sobre todos los asuntos inmobiliarios de las Provincias de Santiago, La Vega, Salcedo, Monseñor Nouel, Espaillat, Duarte, María Trinidad Sánchez, Samaná, Sánchez Ramírez, Valverde, Puerto Plata, Montecristi, Santiago Rodríguez y Dajabón.
Esta competencia fue reducida con la creación del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Noroeste, mediante el artículo 115 de la Ley No. 108-05 de fecha 23 de marzo del 2005, publicada en fecha 2 de abril del 2005 en la Gaceta Oficial No. 10316. Cuya jurisdicción está comprendida entre las Provincias Duarte, María Trinidad Sánchez, Salcedo, Samaná y Sánchez Ramírez.
En el año 2006, la Suprema Corte de Justicia inauguró un moderno edificio que aloja los tribunales de las jurisdicciones Inmobiliaria de Santiago. Obra que constituye un paso de avance en la descentralización y modernización de la jurisdicción inmobiliaria.
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1.9. Limitación del tema:
En cuanto a las limitaciones de la presente investigación es en cuanto a la cantidad de abogados constitucionalista en el área inmobiliaria, pues por lo general un jurista dedicado al derecho constitucional ejerce el derecho penal por ser esta la fuente de los derechos inherente a la personalidad. Por lo tanto, el estudio y análisis de esta investigación será reducido.
Otra limitación es la cantidad de tiempo para realizar la investigación, porque al ser esta una investigación en la cual no hay antecedentes, resulta mucho más difícil recopilar los datos bibliográficos y el estudio de campo. Es necesario, en consecuencia emplear más tiempo del debido en la investigación y procesamientos de los datos.
Sin embargo, la mayor limitación ha sido en cuanto a los casos que serían objeto de estudio en esta investigación a los cuales fue muy difícil la investigadora no tuvo acceso, debido a que solo se permite verlo en pantalla por espacio de media hora, por lo que resultó muy difícil analizarlos.
Esta investigación está estructurada en cuatro capítulos. El primer capítulo comprende el marco contextual con una descripción de los aspectos más relevantes de la Provincia de Santiago donde se desarrolla esta investigación.
El segundo capítulo trata del marco teórico, abarcando los conceptos y definiciones de la Litis inmobiliaria y sus causas. En el tercer capítulo se presentan e interpretan los resultados de los datos obtenidos en la investigación de campo y el cuarto capítulo trata la discusión de los resultados obtenidos en la interpretación de los datos.
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2. MARCO TEÓRICO
2.1. LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS- Orígenes
Ley Num.1231 de fecha 16 de diciembre de 1929 (Art. 7). Ley 1542 de octubre de 1947. Ley Num.1860, de fecha 18 de diciembre del 1948. Art. 208 de la Ley Num. 1542 estableció la Litis Sobre Derechos Registrados
2.2. Conceptos
Uno de los principales derechos consagrados y protegidos por nuestra constitución es el derecho de propiedad, es un derecho que existe desde los anales de la historia de la humanidad. La convivencia social se hace cada día más compleja y como consecuencia surgen un sin número de situaciones violatorias a los derechos reales, ya sean principales o accesorios y crean lo que llamamos, Litis Sobre Derechos Registrados.
Primero hay que ponderar el significado de estás palabras: La palabra Litis, viene de “Lis” que significa proceso o sea es la disputa que da lugar a un juicio que debe ser resuelto por jueces.
En este caso específico hay que distinguir entre derechos reales accesorios y principales. Los derechos reales son derechos in rem que permite a una persona ejercer el poder sobre un bien, los derechos reales principales esta conformado por el derecho de propiedad y sus desmembraciones, y los accesorios, son los que se otorgan a un acreedor sobre una cosa con el objeto de garantizar un crédito, como son los privilegios e hipotecas.
Ahora bien cuando hablamos de derechos registrados, hay que hacer referencia al artículo 6 de la Ley de Registro de Tierra, que estipula que se reputa registrado un terreno cuando se ha transcrito in extenso el Decreto de Registro en el libro correspondiente en el Registro de Titulo. Desde el punto de vista jurisprudencial se considerara también registrado un terreno cuando ha sido objeto de una adjudicación definitiva o irrevocable aunque no se haya ejecutado dicha sentencia. Surge la pregunta ¿cuándo una sentencia es definitiva? Se consideran como tales la sentencias dictadas por el Tribunal Superior de Tierras sobre fondo y que han sido publicada en la puerta principal del tribunal que la dictó en virtud de los artículos 118 y 119 de la Ley Registro de Tierra. Es irrevocable cuando han transcurrido los plazos correspondientes sin que recurso alguno haya sido interpuesto.
Si bien es cierto que la ley no ha definido el concepto de litis sobre derecho registrado la Suprema Corte de Justicia en una de sus sentencias ha interpretado que una Litis en Terreno Registrado es aquella que pone en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún derecho real accesorio
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registrado sustentada por hechos jurídicos que se han originado después de registrada, o adjudicado el derecho. Sin embargo se presentan situaciones que sin cuestionar el derecho de propiedad constituyen verdaderas litis sobre derechos registrados.
2.2. Diferentes Concepto y definiciones:
La ley, la jurisprudencia y la doctrina se han encargado de definir tal concepto: “Proceso contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, en relación con un derecho registrado.” (Art. 28 de la Ley num. 108-05)
“Se reputa que la cosa es litigiosa, desde el momento en que existe la demanda y contestación sobre el fondo del derecho.” (Art. 1700 del Código Civil).
“Aquellas que ponen en juego el derecho sobre la propiedad o algún derecho real accesorio registrado como consecuencia de hechos jurídicos que se han originado entre partes, después de registrada la parcela” (Manuel Ramón Ruiz Tejada).
“Contestaciones relativas a derechos registrados por hechos y circunstancias surgidas con posterioridad a la sentencia final del Saneamiento o a la expedición del primer Certificado de Título originado en ese proceso.” (Arístides Àlvarez Sánchez).
“Procedimiento especial que se desarrolla por ante la Jurisdicción de excepción que es el Tribunal de Tierras, cuando se desata un conflicto entre derechos que han sido objeto de registro y otros que se pretenden hacer conocer.” (Américo Moreta Castillo).
2.3. Alcance jurídico términos usados.
Se usa indistintamente los términos litis en terrenos registrados y litis sobre derechos registrados, sin embargo estos conceptos encierran alcances jurídicos distintos, pues cuando hablamos de derechos registrado nos referimos a todo derecho que se registra ante el Registro de Títulos y cuando se dice terrenos registrados es un concepto más restringido porque se refiere a la cosa u objeto sobre el cual recae el derecho; el concepto de derecho registrado es más amplio pues encierra todo derecho real o accesorio susceptible de ser registrado en el Registro de Título correspondiente. Se debe observar el alcance de los artículos 208 y 213, como el marco Jurídico que encierra las Litis en Derecho Registrado para así evaluar el mérito o no de éstas acciones
3. Hechos Qué caracterizan las Litis sobre derechos registrados.
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Definido ya lo que significa Litis sobre derechos registrados sólo nos resta evidenciar que hechos caracterizan esta figura jurídica:
1. Son todas las acciones litigiosas que surgen después del primer registro, o sea situaciones creadas después de la expedición del certificado de título y que su origen después de este documento, no antes.
2. Situaciones que tienen su origen después de una adjudicación que tiene carácter definitivo e irrevocable (conceptos ya definidos anteriormente)
Debe distinguirse claramente cuando la acción interpuesta es una litis sobre derechos registrados, pues en algunas circunstancias son acciones mixtas (que encierran derechos reales y personales), como son los casos de los registros de arrendamiento, servidumbre, uso, habitación y determinación de herederos litigiosa son competencia del Tribunal de Tierras, aún siendo mixtas siempre que cuestionen el certificado habrá Litis (Combinación de los artículos 7 inciso 4 y 198 de la Ley Registro de Tierras)
3.1. Competencia
De acuerdo a las disposiciones de la Orden Ejecutiva 511 o Ley de Registro de Tierra del año 1920 la competencia para conocer de las litis relativas a derechos registrados fue atribuida a los Tribunales ordinarios.
Una modificación introducida por la Ley 1231 de fecha de diciembre de 1929 estableció en su artículo 7 “solamente los Tribunales de Tierras conocerán de los litigios relacionados con terrenos registrados os sus mejoras”. Posteriormente la modificación que dio como resultado la actual Ley 1542 del año 1947, quitó la referida competencia a la jurisdicción de tierras pero fue modificado el artículo 7 por la Ley 1860 del 18 de diciembre de 1948 y está vigente actualmente el siguiente texto “(…) El Tribunal de Tierra tendrá competencia exclusiva para conocer: (...) 4º de la litis sobre derechos registrados (…)”.
Los artículos 3 y 25 de la Ley de Registro Inmobiliario establecen la competencia general de la jurisdicción inmobiliaria. El art. 10 de la Ley de Registro Inmobiliario, así como también el art. 23 del Reglamento de los Tribunales de Tierras, establecen la competencia territorial de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, tomando como base la ubicación física del o de los inmuebles en discusión. El artículo 29 de la misma ley, prevé una competencia exclusiva a los tribunales de jurisdicción original para conocer de las Litis Sobre Derechos Registrados.
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De los artículos 26 al 30 del Reglamento de Tribunales, se desprenden las siguientes situaciones: Los Tribunales de Jurisdicción Original conocen de los asuntos administrativos y contenciosos en primer grado, que son de la competencia de la jurisdicción inmobiliaria. En aquellos distritos judiciales donde exista más de un Tribunal de Jurisdicción Original, los expedientes serán sorteados aleatoriamente. En caso de que un mismo inmueble se encuentre ubicado entre dos o más demarcaciones territoriales, el interesado tiene la opción de elegir la demarcación o distrito judicial que mas le convenga.
En caso de que el objeto de la acción involucre dos o más inmuebles registrados, ubicados en diferentes demarcaciones territoriales, la parte interesada tiene la facultad de interponer la acción por ante el tribunal de jurisdicción original que estime conveniente, dentro de dichas demarcaciones, sin descartar la posibilidad de que se puedan invocar los incidentes de litispendencia y conexidad. “Todo tribunal de jurisdicción original se encuentra dentro de la jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras”. (Artículo 10, Párrafo 2, Ley num. 108-05).
3.2. Causas de las Litis
Con relativa frecuencia surgen litis relacionadas con inmuebles definitivamente adjudicados, pero respecto a los cuales no se han agotado los trámites de registro. Tanto la jurisprudencia como la doctrina, han calificado esas acciones como Litis Sobre Derechos o Inmuebles Registrados. Las Litis se presentan en diversas situaciones conflictivas, una de las más frecuentes son las impugnaciones de ventas y de deslindes, así como las cuestiones relativas a cancelaciones de gravámenes, entre otras causas.
3.3. Procedimiento
1. El procedimiento se inicia con una instancia que debe ser depositada en la Secretaria de Tribunal de Tierras que corresponda conforme lo dispuesto por la ley 267 del año 1998, la cual estableció la división territorial en la Jurisdicción Catastral. Como un esfuerzo para cumplir con el carácter contradictorio de las demandas existe una formalidad establecida mediante disposición administrativa que exige en la actualidad al demandante o intimaste notificar por Acto de alguacil a la parte demandada la instancia contentiva de sus alegatos y pedimentos.
2. Luego se agota un tramite administrativo a cargo de un Abogado Ayudante a los fines de examinar los pedimentos para establecer tres aspectos: si los hechos planteados caracterizan uno de los procedimientos que son de la competencia del Tribunal de Tierra, así como atribuir la calificación correcta y
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finalmente, si procede darle curso y apoderar un juez de Jurisdicción Original para conocerlo, siendo obligatorio que recorra los dos grados de jurisdicción catastral.
3. Resulta interesante identificar en que momento se considera la Jurisdicción de Tierra apoderada de la litis, ¿Es cuándo se hace el depósito de la instancia o posteriormente cuando se dicta el auto de designación de Juez? A pesar de que constituye un tema de debate que puede dar lugar a varias interpretaciones, es razonable y lógico interpretar en beneficio de la parte demandante que ha dado cumplimiento a los requisitos legales y administrativos, que desde el momento en que la Secretaría recibe la instancia y sus anexos, la jurisdicción se encuentra apoderada, aunque no se haya identificado mediante el auto correspondiente el Juez de Jurisdicción Original que conocerá el caso.
4. En cuanto al aspecto calificación de la instancia, conviene señalar que el abogado Ayudante encargado de esta tarea no esta ligado ni obligado ni comprometido a mantener la denominación o calificación que el demandante ha atribuido a su acción. Es frecuente, al leer el contenido de la instancia introductiva de la demanda, se compruebe que la calificación no corresponde con los hechos planteados. Sin en el enrolamiento no se corrige ese error corresponde al Juez de Fondo en los motivos de su sentencia hacer la corrección de lugar.
5. El demandante en la litis sobre derechos registrados debe dar cumplimiento a las disposiciones del artículo 208 de la Ley de Registros de Tierras, para hacer oponible a terceros la acción que ha iniciado. Conforme esta disposición legal debe depositar en el Registro de Título correspondiente una copia certificada de la instancia, no ha concebido el legislador que la medida precautoria se ejecuto con un simple acto de alguacil.
6. El Juez apoderado de la litis está obligado a observar el carácter contradictorio de la misma y, en consecuencia, toda medida de instrucción o preparatoria debe adoptarla, previa ponderación o examen de la situación planteada mediante celebración de audiencia oral pública y contradictoria.
7. Para probar los hechos y derechos alegados las partes pueden aportar todos los medios de prueba: testimonios, comparecencia personal, medidas técnicas y medio de prueba por excelencia: documental, literal o escrito.
8. En los procedimientos ante la jurisdicción catastral el Juez ejerce un papal activo que es reconocido sin discusión en el Saneamiento. Sin embargo, ha sido tema de debate la aplicación de tal principio en los procedimientos posteriores al registro o adjudicación definitiva de los inmuebles. Estos estudiosos consideran que con la sentencia de saneamiento cesa el papel activo del Juez de Tierra.
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9. Al abordar este tema es útil tomar en cuenta los motivos que determinaron a promulgación de la Orden Ejecutiva 511 del 1ro. de Julio de 1920: “(…) Es notorio el hecho de que muchos títulos de terrenos en santo Domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de la riqueza del país, se prestan al fraude y al chantaje (…) para remediar este estado de cosas, establecer la confianza en el derecho de propiedad y devolver la tranquilidad al país es necesaria una medida enérgica que determine los verdaderos derechos de propiedad de las tierras (…)”.
10. La finalidad que se persiguió con el establecimiento del sistema Terrenos en la República Dominicana, constituye uno de los elementos de ayuda para definir la aplicación o no del papel del Juez en los procedimientos sobre derechos registrados.
11. El Juez de tierras es responsable del correcto y legítimos registro de los derechos que afectan los inmuebles en el territorio de la República Dominicana. Por esto, al concluir un proceso con el fallo correspondiente, debe estatuir en relación con la anotación de la medida precautoria, (oposición), que figure en el Certificado de Título del inmueble objeto de la litis.
3.4. Pasos de procedimiento de Litis:
1) Depósito de la instancia en la Secretaría del TJO territorialmente competente, cumpliendo esta con los requisitos del art. 40 del Reglamento de los Tribunales de Tierras.
Requisitos que debe cumplir la instancia: En forma escrita; Firmada por el interesado y/o su representante legal; Nombres y generales de ambos; Calificación de la acción; El sustento legal y las pruebas; Designación catastral del inmueble; Extensión superficial, en caso de que el derecho esté amparado en Constancia Anotada y la identificación del titular de tales derechos. Anexar los documentos necesarios en que sustenta sus pretensiones.
2) Notificación de la instancia en el plazo de la octava franca de ley, a partir del depósito en el tribunal, conforme al art. 30 de la mencionada ley. Sin embargo, en caso de que se deposite la instancia acompañada del acto de alguacil como prueba de habérsele notificado a la parte demandada, la misma es válida. Está cubierto el derecho de defensa.
3) Conforme al párrafo 1 del artículo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario hasta tanto el demandante cumpla con el requisito de la notificación “... el tribunal no debe fijar audiencia, ni debe realizar ningún tipo de trámite procesal en relación con la demanda”.
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4) Salvado así el derecho de defensa, el proceso se considera contradictorio aunque la parte demandada no comparezca.
5) El tribunal fijará la audiencia, previa solicitud de partes, para conocer de la litis.
6) Notificación del inicio de la litis a la Oficina de Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales (Art. 135 del Reglamento de Tribunales). Sería útil que el auto de fijación de audiencia que se le notificará al Registrador de Títulos y la DRMC, sea explicativo, identificando a la parte demandante, demandado, así como el inmueble en litis y si es posible, anexarle copia de la instancia introductoria. La anotación provisional advierte y hace oponible a los terceros el proceso que se está conociendo.
7) La parte demandante, como parte activa del proceso, notificará a la parte demandada para que comparezca a la audiencia. Nada prohíbe que la solicitud de fijación de audiencia y la notificación para comparecer a la misma sean hechas por la parte demandada.
8) Dentro de los siguientes 10 días (Octava Franca), posteriores al apoderamiento del Tribunal, el demandante depositará la constancia de haber notificado la demanda, por acto de alguacil de la Jurisdicción Inmobiliaria, a la parte demandada. En caso de que el demandante no cumpla con la exigencia señalada, su acción quedará sin efecto. (Art. 134 del Reglamento de los Tribunales).
9) La no constitución de abogado por parte del demandado no exime al demandante de citarlo para la audiencia,
10) Fijación de audiencia.
3.5. Fijación Audiencia de Pruebas.
El Juez después de comprobar el cumplimiento de la notificación, a solicitud de parte interesada, dictará un auto fijando la audiencia, dentro de un plazo no menor de 25 ni mayor de 60 días, contados a partir de su apoderamiento (art. 62 del Reglamento de Tribunales, con relación a la fijación).
La citación para la audiencia se hará por acto de alguacil (de la Jurisdicción Inmobiliaria), por sentencia in voce que haga el juez en audiencia pública. Pero también la parte interesada o su abogado, pueden tomar conocimiento, por escrito, en la Secretaría de Despachos Judiciales.
3.6. Desarrollo de la Audiencia.
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En la audiencia de sometimiento de pruebas, el Juez de Jurisdicción Original será asistido por un Secretario y después de declarar abierta la audiencia, ordenará leer el auto de fijación de audiencia y dará oportunidad a las partes para presentar sus respectivas calidades, luego las partes hacen la presentación respectiva de un inventario de sus medios de prueba, anexando al mismo los documentos en que sustentan sus alegatos y pretensiones. También serán presentados los incidentes y excepciones. ¿Los medios de inadmisión, sólo deben presentarse en esta audiencia? (Ley 834)
3.7. El Juez podrá: - A petición de parte, gestionar las pruebas que le sean inaccesibles, previa comprobación de sus diligencias. (Art. 63 del Reglamento de los Tribunales). - Verificar las pruebas documentales aportadas por las partes. - Celebrar otra audiencia, dentro de los treinta días a la anterior, para debatir nuevas pruebas, hechos nuevos e incidentes que se planteen, que deban ser ponderados. - Citar y oír testigos, y cualquier persona. Ordenar conducencia. (Arts. 79, 81 y 84 del Reglamento de los Tribunales).
3.8. Papel activo del juez.- Es deber de los jueces del fondo comprobar la duración de una posesión, verificar el carácter de los hechos que la constituyen e investigar si esos hechos son o no susceptibles de hacer adquirir por prescripción.
El papel activo de los jueces de tierra es facultativo y sólo procede en el saneamiento y no en una litis sobre terreno registrado.
En las litis sobre terrenos registrados las partes están obligadas a someter sus pruebas y a cumplir con las reglas de procedimiento, no siendo así en los casos de saneamiento donde los jueces pueden obtener las pruebas u ordenar que les sean administradas.
El hecho de que se trate de una litis sobre terreno registrado no impide que el tribunal ordene cualquier medida que a su juicio resulte conveniente y necesaria para el mejor esclarecimiento de los hechos sometidos a su consideración.
Sólo en el saneamiento gozan los jueces del Tribunal de Tierras de un poder activo para requerir la presentación de las pruebas y para procurar las mismas.
3.9. Los incidentes: En el curso de la audiencia pueden presentarse: - Los incidentes de excepción e inadmisibilidades que establecen la Ley num. 834, art.44; el Código de Procedimiento Civil Dominicano; la Ley num. 108-05, arts. 62 y 64, y el Reglamento de los Tribunales, art. 65.
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“A petición de parte o de oficio, el Juez o Tribunal, podrá ordenar durante la audiencia de sometimiento de pruebas la realización de cualquier peritaje...” (Art. 87 del Reglamento de los Tribunales). Las partes con interés en el proceso podrán elegir los peritos que estimen convenientes. Estos serán juramentados por el Tribunal. Las partes deben cubrir los costos y honorarios de los peritos.
El art. 99 del Reglamento de los Tribunales establece que “El Juez o Tribunal podrá disponer mediante sentencia preparatoria o interlocutoria, las medidas que considere pertinentes....” El art. 100 del Reglamento de los Tribunales, establece que “Toda sentencia preparatoria o interlocutoria será notificada por parte interesada a la persona y/o responsable de la ejecución de la medida adoptada, sea preventiva o cautelar”.
Las sentencias preparatorias son las que dicta el tribunal para sustanciar la causa. (Art. 452 Código de Procedimiento Civil). La Ley No. 108-05, en sus arts. 32 y 33 y el Reglamento de los Tribunales, en sus arts. 87, 99 y 100 clasifican las medidas que puede ordenar la Jurisdicción Inmobiliaria durante el curso de una litis en: provisionales e interlocutorias.
Las medidas interlocutorias son recurribles independientemente de las sentencias definitivas, mientras que las provisionales sólo son recurribles conjuntamente con la sentencia sobre el fondo.
3.1.1. Medios de Pruebas.
El art. 1315 del Código Civil Dominicano: “El que reclama la ejecución de una obligación debe probarla. Recíprocamente, el que pretende estar libre, debe justificar el pago o e hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Están exentos de esa obligación los hechos amparados en presunción legal, los notorios y los no controvertidos.
El art. 1316 del Código Civil Dominicano establece los medios de prueba: - Literal o documental (Art.77 Regto de los Tribunales) - Testimonial (Art.78 Regto de los Tribunales) - Presunciones - Confesión - Juramento La prueba pericial está contemplada en el art. 87 del Reglamento de los Tribunales.
La prueba escrita o literal es la prueba por excelencia. El Juez apreciará el cumplimiento de las exigencias de forma y de fondo, ante un acto auténtico y otro bajo firma privada, y su fuerza probatoria.
El Juez debe respetar el principio constitucional que consagra la igualdad de las partes en el ejercicio de la administración de la prueba, en consecuencia,
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ambas partes tienen iguales derechos de presentar y hacer valer los medios de prueba de que disponen. No puede el juez hacer concesiones a una parte, excluyendo a las demás.
3.2.2. Demandas Temerarias y Daños y Perjuicios.
La Ley introduce en la Jurisdicción Inmobiliaria la posibilidad de que la parte contra la cual se haya iniciado una L.S.D.R. pueda ser resarcida económicamente, si el juez estima que la misma ha sido intentada con la intención de causar daño o con ligereza censurable. (Arts. 31 de la Ley num. 108-05, y 137 del Regto. de los Tribunales). El Tribunal podrá condenar al pago de las costas. (Art.66 Ley 108-05 y Arts.88 al 91 del Regto. de los Tribunales).
La demanda reconvencional solamente procede si es intentada accesoriamente a la demanda principal, nunca como una demanda principal en daños y perjuicios. (Ley num. 108-05 en su art. 31, párrafo I).
4.1. Conclusión de la Litis
Vencidos los plazos otorgados para el depósito del escrito ampliatorio de conclusiones, el expediente queda en estado de recibir fallo. El juez deberá dictar su sentencia en un plazo de 60 días (Art. 67 de la LRI) Por causas justificadas, el presidente del TST correspondiente podrá prorrogarlo hasta por 30 días (párrafo 1 del art. 67 de la LRI) La sentencia que pone fin a la litis es susceptible de ser recurrida en apelación (Art. 79 de la LRI)
4.2. Publicidad de la Sentencia. El Tribunal procederá a expedir las correspondientes copias de la sentencia a las partes involucradas, dejando constancia por escrito de dicha entrega. Se publicará en las instalaciones del Tribunal dentro de los dos días siguientes a su emisión, durante 15 días. (Arts. 71 de la Ley 108-05, 44 al 49 y 105 del Reglamento de Tribunales).
5.1. Partición Litigiosa de Inmuebles Registrados. Concepto:
“El procedimiento mediante el cual se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado” (Art. 54 de la Ley 108-05) Principio: El Art. 815 Código Civil establece: “A nadie
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puede obligarse a permanece en estado de inidvisión de bienes y siempre puede pedirse la partición, a pesar de los pactos y prohibiciones que hubiere en contrario...”
5.2. Finalidad de la Partición: Esta figura jurídica - catastral tiene por finalidad individualizar las porciones de terreno propiedad de varias personas y que integran una unidad catastral, cuyos derechos se encuentran registrados en común. Calidad para solicitar la Partición: Copropietario, coheredero y/o copartícipe de un derecho registrado indiviso (Art. 56 de la LRI)
5.3. Partición Litigiosa de Inmuebles Registrados.
La Ley contiene una disposición novedosa y efectiva en lo que respecta al propósito de poner fin a los derechos en copropiedad o en comunidad: “Toda partición involucra la totalidad del inmueble” (Párrafo I del Art. 56 de la Ley num. 108-05). La partición iniciada que se torne litigiosa es competencia de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, siempre que no se haya solicitado la declinatoria para la Jurisdicción Ordinaria, si está apoderada. (Párrafo 4 del art. 56 de la Ley num. 108-05)
El procedimiento a seguir cuando una partición se torne litigiosa es el establecido para las litis sobre derechos registrados precedentemente analizado. Por sentencia, se autorizará el inicio del procedimiento técnico, previo cumplimiento de las formalidades ante la DRMC (Explicación del proceso técnico) .
Presentación de los trabajos técnicos. Revisión de los trabajos técnicos. Aprobación u objeción, en caso de error. Remisión del expediente al tribunal. Remisión de las piezas necesarias para el Registro de Títulos (sentencia y trabajos técnicos)
Venta en pública subasta, si resulta indivisible el inmueble, cumpliendo con las formalidades establecidas por el Código de Procedimiento Civil (Art. 151 del Rgto. de los Tribunales). El producto de la venta será distribuido entre los copropietarios, coherederos y/o coparticipes, según las especificaciones y proporciones determinadas por las partes y el Juez en su sentencia.
Si en el procedimiento de partición resultan inmuebles en copropiedad, el Juez establecerá en el dispositivo de la sentencia los derechos de cada uno de manera porcentual. No puede asignar porciones de parcela. “El Juez autorizará al demandante en el dispositivo de su sentencia a iniciar el proceso de subdivisión del inmueble ante la DRMC si procediere.” (Art.52 Regto. de los Tribunales). .
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Una vez revisados y aprobados los trabajos de mensura tendentes a la subdivisión del inmueble, remitirá dicha aprobación al Tribunal correspondiente.” “El Juez o Tribunal una vez recibida la aprobación ordenará Registro de Títulos correspondiente que efectué el registro de las modificaciones resultantes de la subdivisión.” (Arts. 152 al 155 RTT) “En toda decisión de partición el Juez o Tribunal especificará en su dispositivo la distribución de los derechos de los copropietarios, coherederos y/o coparticipes, sobre los inmuebles resultantes.” “Cuando de la partición resulten inmuebles de copropiedad, el dispositivo de la sentencia del Juez o Tribunal establecerá la participación de cada uno de los propietarios en valores porcentuales, sobre la o las parcelas resultantes. No contendrá asignación individual de extensión superficial de los copropietarios involucrados, ni descripción de porciones especificas de los mismos.” (Art.155 párrafo, del RTT). El dispositivo consignará las cargas, gravámenes y anotaciones provisionales y la medida en que afectaran cada copropietario, coheredero y/o copartícipe, cuando así procediere, (Arts. 156 y 157 del Rgto. de Tribunales.
6. Metodología de la investigación
El diseño será no experimental de corte transversal porque los datos serán
obtenidos en campo sin someterlo a prueba. No experimental porque los
fenómenos serán observado tal y como se dan en su contexto natural sin
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manipular las variables. Transversal porque los datos son obtenidos en un solo
momento.
Esta investigación es bajo un enfoque cuantitativo. Porque la recolección de los
datos fue recogida en un tiempo determinado. Es de tipo documental, de
campo y descriptiva. Ya que en ella se hará una descripción del problema
buscando la causa generador, explorando en los resultados obtenidos con los
instrumentos de recolección de datos.
Descriptivas porque parte del hecho de que hay una cierta realidad o sector
dentro del derecho de propiedad inmobiliario que resulta insuficientemente
conocida y, al mismo tiempo, relevante e interesante para ciertos desarrollos.
Por medio de la descripción se conocerán las situaciones, costumbres y
actitudes predominantes a través de la descripción exacta de las actividades,
objetos, procesos y personas. Su meta no se limita a la recolección de datos,
sino a la predicción e identificación de las relaciones que existen entre dos o
más variables.
Es documental porque se debe tener conocimiento pleno de la garantía
constitucional del derecho de propiedad inmobiliario y porque se caracteriza por
el empleo predominante de registros bibliográficos como fuentes de
información. De campo porque se apoyará en informaciones que se
recolectaran entre otras, por medio de entrevistas, cuestionarios, encuestas.
El método utilizado en esta investigación será el método lógico deductivo
porque se parte de un marco general de referencia hasta llegar a una
conclusión particular. El punto de partida será la Constitución en cuanto se
refiere al derecho de propiedad en su artículo 8, inciso 13, tiene como punto de
llegada la Ley 108-05 como base legal del derecho de propiedad inmobiliario.
En cuanto a las técnicas de recolección de datos que se utilizarán en esta
investigación serán la encuesta, análisis de datos y la entrevista estructurada.
La encuesta porque es el medio con el cual se obtendrán las respuestas de los
abogados que ejercen en el derecho inmobiliario a los objetivos propuestos.
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Se analizaran los datos para transformar el conjunto de datos obtenidos en la
recolección con el objetivo de extraer información útil y facilitar así la
formulación de conclusiones.
Los instrumentos a utilizar serán el cuestionario con preguntas abiertas, para
dar al encuestado mayores posibilidades de respuesta y la guía de entrevista.
Además la guía de análisis para los expedientes que se escogen como muestra
en el Tribunal de Jurisdicción Inmobiliaria de la Provincia de Santiago.
Con la guía de análisis se verificarán y contactarán los expedientes sometidos
al Tribunal Superior de Tierras en demanda de Litis sobre Derecho Inmobiliario
del derecho de propiedad inmobiliario.
5.1. El procedimiento para la recolección de datos de esta investigación
será a través de la investigación de:
a) Fuentes Primarias:
La información necesaria para la investigación se obtendrá directamente de los
expedientes y los abogados litigantes en el derecho inmobiliario y constitucional
en el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte.
Para recolectar esta información se estudiarán los expedientes sometidos al
Tribunal en el período de enero del año 2011 hasta enero del 2012, mediante el
cuestionario con preguntas abiertas para recolectar la información de los
abogados litigantes en el área del derecho inmobiliario en la Provincia de
Santiago.
b) Las Fuentes Secundarias:
Las fuentes secundarias serán recopiladas del material bibliográfico disponible
en las universidades de nuestro país, nuestra Constitución, Leyes, Código y
Boletines Judiciales existentes en librería y bibliotecas jurídicas.
Una vez recopilada la información se sujetará a un proceso de análisis para
poder determinar si se cumplieron satisfactoriamente con los objetivos
propuestos al inicio de la investigación. El procedimiento utilizando será la
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tabulación que consiste en resumir los datos encontrados en tablas estadísticas
y la estadística para descifrar los datos recogidos en el campo. El análisis de
los datos se hará mediante programas estadísticos computarizado.
5.2. POBLACION Y MUESTRA
La población objeto de esta investigación son los abogados del Colegio
Dominicano de abogado seccional de la Provincia de Santiago, donde está
ubicado el Tribunal Superior del Departamento Norte, como Tribunal Superior
referente a los Tribunales de Jurisdicción Originales del Norte. Con una
población activa de más o menos: 3, 570 abogado.
En cuanto a la muestra elegida para el estudio de campo se realizó un
muestreo probabilística, aleatorio simple; es decir, al azar, con un 90% de nivel
de confiabilidad y 10% del margen de error; determinada mediante la fórmula
de Münch y Ángeles:
n =?
e = 10%
Z = 1.65
N= 3,577
q= 50%
Datos con el 90% de probabilidad:
n= (〖(1.65)〗^(2 ) (0.05)(1-0.05) (3,577))/((3,577)(0.〖10)〗^2+(1.〖65)〗^(2
) (0.50)(1-0.50))
n= (2.7225) (0.25) (3,577))/((3,577) (0.01)+(2.7225)(0.25))
n=2,434.5956/(35.77+ 0.680625)=2,434.5956/36.450625=68.67
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n = 68
N= población
n = tamaño de la muestra
Z = constante de confiabilidad = 1.65
e = Margen de error = 10%
p = Ocurrencia
q = No ocurrencia
La fórmula anterior se usa mediante el procedimiento sistemático, es decir, se
utilizan las variables estadísticas de acuerdo a sus estándares ya establecidos.
La validez y confiabilidad de los resultados recolectados va a depender de la
correcta aplicación de la técnica e instrumento utilizados para la recolección.
5.3 Cronograma de actividades:
Num actividades tiempo control Sab Sab Sab Sab Sab Sab Sab Sab
32
O letras
5
ene
12
ene
19
ene
26
ene
02
feb
09
feb
16
feb
23
feb
1 Tema de
investigación
1 sem E-R
2 Planteamiento
Del Problema
1 sem E-R
3 Formulación
del problema
1 sem E-R
4 Objetivos
Gen. Y Esp.
1 sem E-R
5 Descripción
del contexto
1 sem E-R
6 Esquema del
marco teórico
1 sem E-R
7 Metodología
de la inv.
1 sem E-R
8 Cronograma
de actividades
1 sem E-R
9 Presupuesto 1 sem E-R
10 Bibliografía 1 sem E-R
E = Estimado R = Real
5.4. Presentación de los Resultados
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El capítulo V, tiene como finalidad la presentación e interpretación de los de los resultados obtenidos en la investigación que se realizara a los abogados en ejercicio en el área inmobiliaria de la Ciudad de Santiago.
Para la realización de esta investigación será preciso trasladarse a diferentes lugares de la Provincia de Santiago, para presentar los cuestionarios a los abogados con la intención de obtener información del conocimiento en el área la Litis derecho registrado aplicado al derecho inmobiliario, además recopilar datos que indiquen la cantidad de sentencia emitida como resultado de una demanda en Litis sobre Derecho registrado de la ley 108-05, ante la jurisdicción Inmobiliaria de Santiago, en el período de enero del año 2011hasta enero del año 2012.
Los resultados obtenidos serán tabulados en tablas o cuadros estadísticos con sus respectivos gráficos de barras sobre los hallazgos más importantes, haciendo una distribución de cantidad y porcentaje para cada indicador, concluyendo con la respectiva interpretación de cada pregunta presentada.
Conclusión
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Finalmente, en esta investigación sobre Litis sobre Derecho Registrado de la Ley 108-05, ante la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago en el periodo 2011-2012, se pudo extraer importantes conclusiones, en torno a los objetivos de la investigación.
Los datos bibliográficos arrojaron a la luz los siguientes datos sobres los objetivos planteados:
1. El primer objetivo, que consistió en Indicar cuáles son los procedimientos para el proceso judicial de la Litis sobre Derecho Registrado, El procedimiento se inicia con una instancia que debe ser depositada en la Secretaria de Tribunal de Tierras que corresponda conforme lo dispuesto por la ley 267 del año 1998, la cual estableció la división territorial en la Jurisdicción Catastral. Como un esfuerzo para cumplir con el carácter contradictorio de las demandas existe una formalidad establecida mediante disposición administrativa que exige en la actualidad al demandante o intimaste notificar por Acto de alguacil a la parte demandada la instancia contentiva de sus alegatos y pedimentos.
2. En cuanto al segundo objetivo, Evaluar cuáles medios de pruebas deben presentar las partes en el procedimiento de la Litis sobre Derecho Registrado. Según la Ley de Registro Inmobiliario 108-05 los medios de pruebas que deben presentar las partes están el testimonio, la comparecencia y las medidas técnicas y medio de prueba por excelencia.
3. En cuanto el tercer objetivos, Analizar cuáles son las medidas implementadas por el Estado para la protección del derecho de propiedad a la luz de la Ley 108-05, según nuestra legislación el derecho de propiedad en nuestro país está protegido no solo por la Ley 108-05 como marco de la jurisdicción inmobiliaria, sino también constitucionalmente, además de la garantía que debe ofrecerle el Estado.De acuerdo a los textos planteados se encontró que entre las medidas de protección del derecho de propiedad se encuentra la Litis sobre derecho registrado como medida que busca la protección de los derechos fundamentales contenidos en la ley 108-05.
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4. En cuanto al cuarto objetivo: Analizar el rol que asume el juez de la jurisdicción inmobiliaria en la protección de la garantía constitucional del derecho de propiedad previsto en la constitución de la República. Algunos tratadista, la ley de 108-05 y el procedimiento civil dominicano rezan que el rol de juez es totalmente activo en la protección del derecho de propiedad inmobiliario, pero este papel no es en la audiencia, sino en la aplicación de la Ley como garantía del derecho de propiedad inmobiliario, en proteger el derecho legalmente adquirido cuando todas las pruebas apuntan a él. El Juez es activo en cuanto se refiere a la protección del derecho que está legalmente adquirido y registrado y que se le han presentado la prueba de tal adquisición.
5. En lo concerniente al objetivo general de esta investigación que consistió en Analizar cuáles son las Causas que Generan la Litis sobre Derecho Registrado de la Ley 108-05, ante la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago en el periodo 2011-2012. Trajo como conclusión el hecho de que la mayoría de autores consultados por los valiosos libros de derecho inmobiliario, dicen que las causas más comunes de la Litis sobre derecho registrado son el abuso de poder por partes de los funcionarios públicos, unas veces para favorecer a sus compañeros de partidos y conseguir simpatía políticas y otras en menosprecio de la seguridad e igualdad jurídica.
El desacato a las sentencias evacuada por los Tribunales inmobiliarios como resultado de un desalojo llevado por esta vía, las infracciones, la declaración de utilidad pública sin previo análisis del valor del inmueble sin dar cumplimiento a las disposiciones constitucional al respecto.
La Constitución dominicana consagra entre los derechos individuales de los ciudadanos el derecho de propiedad. El mismo se trata de un derecho fundamental, aunque no absoluto, ya que está sometido a limitaciones de orden legal.
De donde se desprende que el Poder Ejecutivo pueda expropiar el derecho de propiedad inmobiliario por razones de interés público y previo pago de su justo valor. En cuanto a la protección legislativa del derecho de propiedad inmobiliario, la mayoría de los abogados están de acuerdo en que la Ley 108-05, viene a complementar la garantía constitucional del derecho de propiedad inmobiliario.
La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario es una garantía de protección del derecho de propiedad inmobiliario. La Constitución dominicana contempla el
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derecho de propiedad en su artículo 8 inciso 13, como una garantía de protección, un derecho fundamental que debe ser protegido por los particulares y por el Estado y que aun en caso de expropiación no debe disponerse de ella, sin el pago de su justo valor determinado por sentencia de tribunal competente.
Siendo el derecho de propiedad inmobiliario un derecho fundamental e individual constitucionalmente reconocido y como desmembración del derecho de propiedad su garantía es fundamental para el desarrollo económico del país, pues la propiedad representa uno de los pilares más fuerte del desarrollo económico.
Se concluye con que esta investigación arrojó luz sobre el tema Litis sobre Derecho Registrado de la Ley 108-05, ante la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago en el periodo 2011-2012, pues se pudo contactar que la Constitución Dominicana le otorga garantía a los ciudadanos sobre el derecho de propiedad como un derecho fundamental e individual, la Ley 108-05 contempla otra medida con la que puede protegerse el derecho.
La garantía constitucional del derecho de propiedad puede ser protegida mediante un procedimiento de Litis sobre derechos registrados, pues en ella el propietario que se ve afectado en su derecho puede hacerlo valer frente a las pretensiones de la parte contraria, y dentro de la litis puede asegurar la protección de un derecho que está en inminente peligro mediante el referimiento.
El derecho de propiedad está contemplado en el artículo 8, inciso 13 de la Constitución dominicana, dentro de la clasificación que hace la doctrina al respecto se encuentra el derecho de propiedad inmobiliario; por tanto el mismo debe ser garantizado y protegido por el Estado.
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Presupuesto
DESCRIPCIÓN VALOR SUB-TOTAL TOTAL- MATERIALES
- Gasto de elaboración.-Gasto de presentación.-Sub-total materiales.
$800.00$100.00$150.00
$1050.00
- RECURSO HUMANO
-Investigador-Auxiliares de la investigación-Sub-total R.H
$2500.00$1000.00
$500.00
$4000.00
-GASTO GENERALES
-Servicio publico-Investigación en la web-Transporte publico-Alimentación-Otros gasto-Sub-total G.G
$300.00$350.00$500.00$600.00
$300.00
$2050.00
Total $7100.00
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Bibliografía
Web
• ©”Compilación, selección y disposición, 2002” Escuela Nacional de la Judicatura de la Republica Dominicana
• Ley de Registro Inmobiliario 108-05
• Código de Procedimiento Civil Dominicano
• Reglamento de los Tribunales de Tierra
Libros y Enciclopedias
• Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria – Mag. Víctor Santana Polanco
• Biaggi Lama, J. A. (2002). 15 años Jurisprudencias Dominicana de Tierras 1988-2002. Ediciones Jurídicas Trajano Potentini. Santo Domingo, R.D.
• Bonilla Atiles, J. A. (1974). Legislación de Tierras Dominicana. El Sistema Torrens. 2da. Edición, Editorial Librería Dominicana, Santo Domingo.
• Ciprián, R. (2003). Tratado de Derecho Inmobiliario (Base legales, Jurisprudencia, Doctrina y Procedimiento. Ed. Centenario, S.A. Santo Domingo.
• Luperón, V. M. (2001). Compendio de Jurisprudencias de Tierras. 1990-2000. Editora Corripio, Santo Domingo, R.D.
• Medrano Vásquez, M. W. (1986). Principales Acciones ante el Tribunal de Tierras. Imp. Mary, Santo Domingo, R. D.
• Ravelo de la Fuente, F. E. (1995). Jurisprudencia del Tribunal Superior de Tierras. Tomo II, Ed. Centenario, Santo Domingo.
• Ruiz Tejada, M. R. (1952). Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria en la República Dominicana. Ed. del Caribe, C. Por A. República Dominicana.
• Santana Polanco, V. (1998). Los Recursos ante el Tribunal de Tierras. Ed. Centenario, S.A. República Dominicana.
• Santana Polanco, V. (2002). Vocabulario Doctrinal en Materia de Tierras. Ed. Cocolo, Editorial Búho, República Dominicana.
• Santana Polanco, V. (2002). Derecho Procesal en Materia de Tierras. Tomo I, Ed. Centenario, S. A. República Dominicana.-
39
• Tavares Hijo, F. (1991). Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano. Vol. II, Editorial Tiempo, S.A. Santo Domingo, R.D.
• Cedeño J., V. L. (2006). Derecho Registral u Jurisdicción Inmobiliaria. Ed. Trajano Potentini, Santo Domingo.-
• Romero Confesor, P. E. (2007). Ensayo sobre un manual de derecho inmobiliario. Analogía con la Jurisprudencia. Ed. Búho, Santo Domingo, República Dominicana.-
40
Anexo
41
ESCUELA DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
CARRERA DE DERECHO
CUESTIONARIO DIRIGIDO A LOS ABOGADOS DE LA PROVINCIA
SANTIAGO DE LOS CABALLEROS
Mi nombre es Jenny Nathaly Grullón Núñez, soy estudiante Derecho de la
Universidad Abierta Para Adultos (UAPA) Estoy realizando una investigación
Científica.
Las informaciones que nos suministre serán utilizadas exclusivamente para
fines investigativos, le agradecemos anticipadamente su colaboración al dar
respuestas a la entrevista siguiente
SECCION I
Características Sociodemográfica del Abogado
1. Su edad está comprendida entre:
a) Menos de 25 años
b) De 25 a 35 años
c) De 36 a 45 años
d) De 46 a 55 años
e) De 56 a 65 años
f) Mas de 66 años
2. ¿Cuántos años tiene en el ejercicio profesional?
a) Menos de 1 año
b) De 1 a 5 años
c) De 6 a 10 años
d) De 11 a 15 años
42
e) De 16 a 20 años
f) Mas de 20 años
3. ¿Ha cursado usted alguna especialidad?
a) Si
b) No
4. Si su respuesta a la pregunta anterior es Si, señale el tipo de
especialidad
(Puedes marcar más de una opción)
a) Post-grado
b) Maestría
c) Doctorado
d) Otra
5. ¿En cuál de estas áreas es su especialidad? (Puedes marcar más de
una opción)
a) Derecho Civil
b) Derecho Penal
c) Derecho Inmobiliario
d) Derecho Laboral
e) Derecho Comercial
f) Derecho Internacional
g) Otra
43
SECCION II
Situación Jurídica de la Litis sobre Derecho registrado de la ley 108-05, ante la
jurisdicción Inmobiliaria de Santiago.
Los planteamientos que se presentan a continuación se refieren al
conocimiento que tiene usted sobre la Situación Jurídica de la Litis sobre
Derecho registrado de la ley 108-05, ante la jurisdicción Inmobiliaria de
Santiago. Haga el favor de encerrar en un círculo el número de la opción que
mejor represente su criterio. Para dar sus respuestas use la escala siguiente:
ESCALA
1= Totalmente de acuerdo
2= Parcialmente
3= A veces
4= Nunca
5= No aplica
Planteamientos Opciones
P1 La Constitución dominicana otorga protección al derecho de
propiedad inmobiliaria.
1 2 3 4 5
P2 La Ley 108-05, viene a complementar la protección otorgada al
derecho de propiedad inmobiliario en la Constitución
P3 El Estado dominicano hace respectar la garantía constitucional del
derecho de propiedad.
P4 Los Reglamentos de la Suprema Corte de Justicia para la correcta
aplicación de la Ley 108-05, está siendo aplicado por los Jueces en
la Litis sobre derecho de propiedad inmobiliario
P5 Los jueces inmobiliarios de la Provincia de Santiago cumplen con
las disposiciones contenidas en la Constitución y la Ley 108-05.
44
SECCION III
Nivel de conocimiento en materia de la Litis sobre Derecho registrado de la ley
108-05, ante la jurisdicción Inmobiliaria de Santiago.
1. ¿Conoce la Litis sobre derecho registrado inmobiliario?
a) Sí
b) No
2. ¿En qué medida protegen las leyes y la constitución el derecho de
propiedad inmobiliario?
a) En gran medida
b) En forma limitada
c) Poco
3. En que momento se considera la Jurisdicción de Tierra apoderada de la
Litis?
a) Desde el momento en que la Secretaría recibe la instancia y sus anexos.
b) Cuando se dicta el auto de designación de Juez.
c) Ambas son correcta
4. Qué hechos caracterizan las Litis sobre derechos registrados?
a) Las acciones litigiosas que surgen después del primer registro
b) Las situaciones creadas después de la expedición del certificado de título y
que su origen después de este documento, no antes.
c) Las Situaciones que tienen su origen después de una adjudicación
d) Las tres son correcta.
5.- El Juez apoderado de la Litis está obligado a observar el carácter
contradictorio de la misma?
45
a) Si
b) No
6. ¿Para probar los hechos y derechos alegados en una Litis las partes
pueden aportar todos los medios de prueba?
a) Si
b) No
7) ¿Cuáles medios de pruebas pueden presentar las partes en una Litis
sobre derecho registrado?
a) Testimonial
b) Comparecencia personal
c) medidas técnicas y medio de prueba por excelencia.
d) Las tres son correcta.
8. ¿El Juez de la Jurisdicción inmobiliaria asume un papel activo en la
protección de la garantía constitucional del derecho de propiedad
inmobiliario?
a) Totalmente
b) Parcialmente
c) A veces
d) No asume un papel activo
9. ¿El Juez de la Jurisdicción inmobiliaria asume un papel pasivo en la
protección de la garantía constitucional del derecho de propiedad
inmobiliario?
a) Totalmente
b) Parcialmente
c) A veces
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d) No asume un papel activo
10) En los procedimientos ante la jurisdicción catastral el Juez ejerce un
papal activo que es reconocido sin discusión en el Saneamiento
¿consideran que con la sentencia de saneamiento cesa el papel activo del
Juez de Tierra?
a) Totalmente de acuerdo
b) Totalmente en desacuerdo
11. El Juez de tierras es responsable del correcto y legítimos registro de
los derechos que afectan los inmuebles en el territorio de la República
Dominicana?
a) Siempre
b) Casi siempre
c) A veces
d) Nunca
12. El demandante en la Litis sobre derechos registrados debe dar
cumplimiento a las disposiciones del artículo 208 de la Ley de Registros
de Tierras, para hacer oponible a terceros la acción que ha iniciado?
a) Si
b) No
13. Cuando el derecho de propiedad inmobiliario legalmente adquirido y
registrado es violentado por autoridades públicas o por entes
particulares, el Tribunal competente es:
a) Suprema Corte de Justicia
b) Juzgado de Paz
c) El tribunal Ordinario
d) El Tribunal de Tierras
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f) El Tribunal especial de Tránsito
14. El Tribunal competente en caso de expropiación del derecho de
propiedad inmobiliario es:
a) Suprema Corte de Justicia
b) Tribunal contencioso administrativo
c) El tribunal Ordinario
d) El Tribunal de Tierras
15. ¿La decisión del Juez de la Jurisdicción Inmobiliaria en un recurso de
amparo como protección del derecho de propiedad inmobiliaria surte
efecto contra todo el mundo (erga omne)?
a) Siempre
b) Casi siempre
c) A veces
d) Nunca
16. ¿Considera usted que la Ley 108-05 es una garantía de protección del
derecho de propiedad inmobiliario?
a) Totalmente de acuerdo
b) Parcialmente
c) En desacuerdo
d) No es una garantía del derecho de propiedad
_______________________________________________________________
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Gracias!!!