ley 19.537copropiedad
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Aspectos legales de la
Administración de
condominios
1. RESEÑA HISTÓRICA. Etapas
• a.- Unidades Individuales.• b.- Años 40 – 50. Gestión de confianza. Bancos a través de
Departamentos de Comisiones de Confianza.• C.- Fines años 50. Crecimiento en la edificación. Gestión por
Corredores inscritos en Registro de Corredores y Administradores del Ministerio de Economía.
• d.- Años 60. Etapa de profesionalización. Se evoluciona de la mera administración legal contable a la asesoría integral respecto a las necesidades técnicas de los bienes administrados.
• e.- Años 80 en adelante: Etapa de especialización. • i.- Personas naturales: centran su labor en edificios de mediana
altura y condominios residenciales.• ii.- Empresas de Administración: centran su labor en edificios
institucionales, edificios de altura, malls, cementerios y otras unidades de gran volumen.
2. Textos Legales
• 2.1.- Ley 19.537 (16 de diciembre de 1997) Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
• 2.2.- Decreto Supremo n° 46 (17 de junio de 1998). Reglamento Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria. Minviu
• 2.3.- Resolución n° 230 Minviu. (17 de junio de 1998) Reglamento Tipo de Copropiedad para Condominios de Viviendas Sociales.
2.1. Ley 19.537Características Generales
A.- Consideraciones Previas.
Establecer derechos y obligaciones a los copropietarios en función de los bienes comunes como son los ascensores, techumbres, fachadas y una serie de elementos que están incorporados en la construcción.
Los condominios implican un régimen especial de propiedad en cuya virtud dos o más personas son dueñas en común de los elementos comunes a todos los propietarios de unidades en dicho condominio.
Tipos de Condominios: Habitacional, industrial, comercial, recreacional, de oficinas, etc.
En la copropiedad inmobiliaria coexisten 2 clases de propiedades:
a. Propiedad Individual: Cada una de las unidades.
b. Propiedad Colectiva: de los bienes necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio y pertenecen a todos los propietarios.
En resumen, en un edificio el propietario exclusivo de un departamento, bodega o estacionamiento, es al mismo tiempo comunero en la propiedad de los demás bienes que complementan el edificio, como pasillos, escaleras, accesos, antejardín, cimientos, techos, etcétera.
B. Objetivos
1. Reunir en un solo cuerpo legal lo relativo a la Copropiedad Inmobiliaria,
sustituyendo la legislación anterior (principalmente Ley 6.071 de 1937)
2. Hacer más flexible el régimen de Administración.
a. Permitiendo, por ejemplo la Sub-Administración (Art. 25) en los grandes
condominios o las administraciones conjuntas de varios condominios de
pequeña dimensión (Art. 26).
b. Pago de Gastos Comunes: Permite la sectorización del gasto. Si un
sector tiene servicios propios que no aprovechan a otro sector, los gastos
de servicios se distribuirán entre los propietarios o arrendatarios que los
aprovechan y no sobre quienes no los usen (Art. 4)
3.- Robustece el principio de la Autonomía de la Voluntad. Libertad de los copropietarios para reunirse en Asambleas y darse el régimen que mejor parezca a sus intereses, respetando un marco legal básico. (Art. 17)
4.- Creación de diversos tipos de condominios (Tipo A y Tipo B).
5.- Facilita la administración de viviendas sociales. Permite regular los aportes por parte de organismos públicos.
C. Ámbito de aplicación de la ley
1. Lugar de emplazamiento. (Dónde construir propiedades afectas a la ley)
a. Emplazamiento urbano. (Art. 1, Inc. 3). Lugares que estén normados por planes reguladores o que cuenten con límite urbano.
Excepción: Art. 55 Ley General de Urbanismo y Construcción.
2. Tipos de inmuebles que se pueden acoger a la ley
2.a. Condominio Tipo A: Supone un terreno común independiente del número de casas o edificios construidos en él. La afectación es sobre el condominio construido. Propio de la Ley 6.071 en el cual se requería la construcción recepcionada para proceder a su enajenación. Se usa básicamente en la construcción de altura.
2.b. Condominio Tipo B: Actualmente se trata de predios con construcciones o con proyectos de construcción aprobados en los cuales existen terrenos individuales, pero junto a ellos, existen terrenos que son comunes a los propietarios de diversos sitios. En estos, la comunidad se genera por extensión de terrenos. Ej.: Sectores de recreación.
El concepto de “edificaciones” incluye la “URBANIZACIÓN”.
Urbanización: implementación de todos los elementos que conforman un barrio nuevo. Apertura de calles y dotación de servicios básicos. Debe tener aprobación municipal.
La ley definió “UNIDAD”: inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo” (Art. 2)
D.- Reglamento de Copropiedad
1.- Definición: Instrumento que es la expresión de la voluntad de la comunidad y aclara y ordena la vida en común. Su existencia es obligatoria.
2.- Requiere inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del C.B.R. para poderse obtener el Certificado de Copropiedad Inmobiliaria.
3.- Regula además, las atribuciones que se le pueden dar al Administrador y al Comité de Administración. Ej.: Corte de Servicio Eléctrico por no pago de Gasto Común.
E.- Normas de Jurisdicción y Competencia
1. Competencia extrajudicial. Las Municipalidades actúan a requerimiento de los interesados, se cita a un comparendo y se trata de llegar a solución del conflicto. Si no hay acuerdo, se mantiene vigente la vía judicial. Competencia facultativa de las Municipalidades.
2. Competencia Judicial: Juzgado de Policía Local (1a Instancia), Corte de Apelaciones (2a Instancia). Normas de Competencia: Art. 33.
3. Juicios de Cobro de Gastos Comunes: Juez de Letras.
4. Árbitro Arbitrador. Art.34: Puede ser designado por la Asamblea y actuar a requerimiento del Administrador o cualquier propietario. No incluye el juicio de cobro de gastos comunes.
F.- Copropiedad y Gastos Comunes
1. Copropiedad. Debe distinguirse entre bienes de dominio exclusivo y bienes que pertenecen a todos los propietarios (comunes)
1.1. Clases de bienes comunes:
a. Los pertenecientes a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio. (Art. 2, n° 3, letra a)
b. Aquellos que permitan a todos los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a. (Art. 2, n° 3, letra b)
c.- Terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio, diferentes a las anteriores.
d.- Bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios (Art. 2, n° 3, letra e)
e.- Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el Reglamento de Copropiedad o que los copropietarios determinen y no estén en los casos anteriores (Art. 2, n° 3, letra e)
Estando al servicio de los copropietarios, son todos ellos los obligados a a su mantención y reparación. Esto se paga en los Gastos Comunes.
2.- Gastos Comunes.
2.1.- Definición: Aquellos que, por efectuarse en beneficio de la comunidad, deben ser soportados por todos los comuneros en la proporción que les fija el Reglamento de Copropiedad.
2.2.- Clases: Ordinarios y Extraordinarios.
a.- Ordinarios: Aquellos que demanda:
• Administración: aquellos que se generan por causa de las remuneraciones y cotizaciones previsionales del personal de servicio, conserje y administrador.
• Mantención: necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común.
• Reparación: Los que demandan el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o parte de éstos.
• Uso y Consumo: corresponden a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros similares.
b.- Extraordinarios: Aquellos adicionales, diferentes a los ordinarios y los que se destinan a obras nuevas comunes.
• 2.3.- Características (Gastos Comunes). • a.- Son de pago obligatorio.
• b.- es obligación del propietario. No puede desconocer su obligación no obstante que, en los hechos, otra persona pudiera pagarlos. La mora en el pago y la responsabilidad frente a los comuneros es suya.
• c.- Obligación solidaria. Entre los varios eventuales propietarios de una misma unidad.
• d.- Obligación real: es una obligación que seguirá siempre al dominio de cada unidad o “cosa” (“res” en latín).
• e.- Su liquidación y cobro es responsabilidad del administrador.
• f.- Deben ser pagados con la periodicidad y dentro de los plazos que establezca el Reglamento de Copropiedad.
• g.- Su cobro se determina de 2 maneras:i) Base efectiva de gastos (Período vencido)ii) Base a presupuesto de gastos (Período anticipado) y
luego se ajustan a los gastos efectivos.
• Los avisos de cobro, extendidos conforme al Acta de la Asamblea que los estableció, estando firmados por el Administrador constituyen Título Ejecutivo.
2.4.- Cobro y apremio al moroso.
a.- Facultad Judicial:• Juicio Ejecutivo ante el Juzgado de Letras correspondiente.• El Art. 6 contempla que la notificación del requerimiento de
pago al deudor puede ser personal o por cédula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la Administración.
b.- Facultad Extrajudicial:• Facultad de suspender el suministro de energía eléctrica a los
deudores de gastos comunes.
• Requisitos:
1.- Mora de 3 o más cuotas continuas o discontinuas.
2.- Estipulado en el Reglamento de Copropiedad.
3.- Autorización otorgada al Administrador.
4.- Acuerdo del Comité de Administración.
5.- Sistemas propios de control para el paso del servicio eléctrico.
Si no se tienen, será la empresa eléctrica la que, a
requerimiento escrito del Administrador y previa autorización
del Comité de Administración, suspenderá el servicio.
c.- Otros efectos legales.• La deuda devengará el interés máximo convencional para
operaciones no reajustables en dinero o el inferior que establezca el Reglamento de Copropiedad.
• El moroso será responsable de todo daño o perjuicio que pueda causar el retraso en el pago.
• Demandado el pago, se entienden comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza que se devenguen durante el juicio.
G.- Derechos y Obligaciones de los Copropietarios.
1.- Derechos.
• Propiedad sobre su unidad.
• Transferir el dominio de su unidad.
• Hipotecar su unidad.
• Constituir gravámenes sobre ella.
• La facultad de usar de la propiedad se extiende al
arrendatario.
2.- Obligaciones.
• No restringir ni perturbar los derechos de los otros copropietarios.
• Uso ordenado del bien, no perturbar la tranquilidad o comprometer la
seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio.
• No instalar taller o fábrica si la edificación es habitacional.
• No realizar actividades contrarias a la moral o buenas costumbres.
• No arrendar a personas de notoria mala conducta.
• No provocar ruidos en las horas naturalmente destinadas al descanso.
• No almacenar materias húmedas, infectas o inflamables que puedan
dañar a los otros pisos o departamentos.
ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO
De las Asambleas
Del Comité de Administración
Del Administrador
H. DE LAS ASAMBLEAS
“Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los
copropietarios reunidos en Asamblea.”
H.1. ASAMBLEAS ORDINARIAS
Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias.
H.2. ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS
Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen , a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.
H.3. MATERIAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS
1. Modificación del Reglamento de Copropiedad.2. Cambio de destino de las unidades del
condominio.3. Constitución de derechos de uso y goce
exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
4. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
5. Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.
OTRAS MATERIAS EXTRAORDINARIAS
1. Petición a Dirección de Obras Municipales para dejar sin efecto declaración régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
2. Construcciones en bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
3. Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
4. Gastos o inversiones extraordinarios
5. Administración conjunta o sub administraciones en un mismo condominio.
I. DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION
Verdadero brazo ejecutor de las decisiones colectivas de la comunidad de copropietarios.
El Comité de Administración tendrá la representación de la Asamblea de Copropietarios con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria.
Estará compuesto, a lo menos, por tres personas. Durará en
funciones el período que le fije la asamblea, no podrá exceder de tres años. Reelección indefinida.
DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION
Será presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité.
Sólo podrán ser designados:
a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges
b) Los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio.
Podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio e imponer multas, según Reglamento de Copropiedad.
DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION
Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios.
Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros.
“los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes”
J. DE LA ADMINISTRACION
La Ley 19.537 establece que todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el Reglamento de Copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración.
DE LA ADMINISTRACION
Si lo hubiere, el Administrador no podrá integrar el Comité de Administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.
El administrador es un funcionario “de la exclusiva confianza de los copropietarios.”
DE LA ADMINISTRACION
Las funciones del administrador son muchas y muy variadas. Son todas aquellas que emanan de la naturaleza propia de su cargo, las que se establezcan en el Reglamento de Copropiedad y las que específicamente le conceda la Asamblea de copropietarios
No obstante ello, la Ley 19.537 prefirió mencionarlas. Sin embargo, expresión “tales como”, sugiere catálogo infinito de tareas.
J.1. ALGUNAS FUNCIONES ADMINISTRADOR
1. Cuidar los bienes de dominio común.
2. Mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, actualizado archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios.
3. Contratar por cuenta y cargo del copropietario el seguro de incendio de la respectiva unidad en el caso que aquél no lo hiciere y velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad .
4. Ejecutar los actos de administración y conservación; como asimismo ejecutar los de carácter urgente.
5. Cobrar y recaudar los gastos comunes
MAS FUNCIONES
6. Velar por la observancia de las disposiciones del Reglamento de Copropiedad del condominio, de la Ley y su reglamento y, en general, de las normas legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria;
7. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios
8. Citar a reuniones de la asamblea.
9. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante desobediente.
10. Adoptar o proponer al Comité de Administración, medidas tendientes a precaver la ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los copropietarios y sus familias, así como sus bienes.
11. Mantener lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia, para casos de traslado o atención de enfermos o accidentados.
12. Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el Reglamento de Copropiedad.
MAS FUNCIONES
13. Si se viere comprometida la seguridad o conservación de los bienes comunes o de las unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador, conforme a la facultad que le confiere la propia Ley, podrá ingresar forzadamente a una unidad, debiendo cumplir algunas formalidades.
14. En general, todas aquéllas otras funciones que específicamente le encomiende la Ley 19.537, el reglamento de dicha Ley, el Reglamento de Copropiedad, o aquellas que le asigne el Comité de Administración.
MAS FUNCIONES
K. EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
El Reglamento de Copropiedad es el estatuto de convivencia entre los copropietarios.
El régimen administrativo interno del condominio se regulará por el respectivo Reglamento de Copropiedad.
Sólo en el silencio de éste – pues no puede faltar para que un condominio exista como tal- regirán las disposiciones de la ley 19.537 y del Reglamento de la misma Ley.
EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
Sus normas serán obligatorias para toda persona que adquiera una de las unidades que lo conforman, para sus sucesores en el dominio y, en general, para los ocupantes a cualquier título de esas unidades.
K.1. FINES DEL REGLAMENTO
• Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos.
• Imponerse las limitaciones que estimen convenientes.
• Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores en que se divide y los bienes de dominio común, están identificados individualmente en los planos respectivos, señalando el número y la fecha de archivo de dichos planos en el Conservador de Bienes Raíces.
FINES DEL REGLAMENTO
• Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común , como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de los gastos comunes.
• Establecer lo concerniente a: la administración y conservación de los bienes de dominio común; las multas por incumplimiento de obligaciones
FINES DEL REGLAMENTO
• Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes.
• Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes.
• Fijar las facultades y obligaciones del Comité de Administración y del Administrador.
FINES DEL REGLAMENTO
• Establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayorías que se requerirán para que la asamblea adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias como en las extraordinarias, las que no podrán ser inferiores a los quórum permitidos en la misma Ley
• Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán, y
• En general, determinar su régimen administrativo.
K.2. IMPUGNACION DEL REGLAMENTO
Este Reglamento no es irrebatible
Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del
Reglamento de Copropiedad del condominio, por estimar que ha
sido dictado con infracción de normas de esta ley o de su
reglamento, o que contiene disposiciones contradictorias o que no
corresponden a la realidad de ese condominio o de manifiesta
arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios, puedan
demandar ante el Juzgado de Policía Local correspondiente la
supresión, modificación o reemplazo de las normas impugnadas.
L. TERMINO DE LA COPROPIEDAD
Por último, la Copropiedad Inmobiliaria puede terminar del mismo modo que se constituyó, por decisión de los propios comuneros y nunca por mero arbitrio de la autoridad.
“La resolución del Director de Obras Municipales que declare acogido un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria será irrevocable por decisión unilateral de esa autoridad.”
TERMINO DE LA COPROPIEDAD
Sin perjuicio de lo dicho, la asamblea podrá solicitar del Director de Obras Municipales que proceda a modificar o a dejar sin efecto dicha declaración, debiendo, en todo caso, cumplirse con las normas vigentes sobre urbanismo y construcciones para la gestión ulterior respectiva y recabarse la autorización de los acreedores hipotecarios o de los titulares de otros derechos reales, si los hubiere.
Si se deja sin efecto dicha declaración, la comunidad que se forme entre los copropietarios se regirá por las normas del derecho común.
Plazo: treinta días corridos.