laudo tÉcnico de avaliaÇÃo - amazon s3€¦ · avaliaÇÃo edícula imóvel residencial urbano...

JOSÉ LUIZ GUTIERREZ PERITO JUDICIAL FL. 1 / 18

______________AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA_______________ JLG.007.17

E-mail: [email protected] Cel.(16) 99138-2761

LAUDO TÉCNICO

DE AVALIAÇÃO

Edícula Imóvel Residencial Urbano Rua Plácido Sati nº 1323 Jardim Nova Sertãozinho Quadra 0309, Lote 00 Sertãozinho-SP ProcDigital.3ªVC -1003096-39.2015.8.26.0597

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Índice

1. INTERESSADO 2. PARTES DO PROCESSO 3. OBJETO DA AVALIAÇÃO 4. FINALIDADE 5. VISTORIA 6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO 7. METODOLOGIA EMPREGADA 8. AVALIAÇÃO DO TERRENO AVALIANDO 9. AVALIAÇÃO DA CONSTRUÇÃO E TOTAL DO AVALIANDO 10. ENCERRAMENTO 11. ANÉXOS

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1.) INTERESSADO: LEONÍDIO PINTON. 2.) PARTES DO PROCESSO: 1003096-39.2015.8.26.0597_3ªVC Reqte: Leonídio Pinton; Reqdo: Star Stz Locações e Montagens Industriais Ltda; Ação: Execução de Título Extrajudicial – Locação de Imóvel; 3.) OBJETO DA AVALIAÇÃO: Tipo do bem: Edícula - Imóvel Urbano Residencial. Descrição Sumária do bem: (Lote 00 da Quadra 0309) Edícula_Imóvel urbano residencial, localizado na Rua Plácido Sarti, 1.323, no Jardim Nova Sertãozinho, em Sertãozinho-SP; Padrão: médio comercial = 0,60; Área construída Total : 346,00 m² (Conforme Cad. e Cert.Valor Venal do Município); Área construída Edícula : 86,46 m² Levantamento físico aproximado; Área do Terreno Total : 451,56 m² (Conforme Cad. e Cert.Valor Venal do Município); Área do Terreno Edícula: 116,00 m², Testada = 11,60 ml, Profundidade = 10,00 ml; Ocupante do Imóvel : O imóvel ocupado por Fernanda Valéria Rodrigues e família; Tipo de Ocupação : Residencial. 4.) FINALIDADE: Execução de Título Extrajudicial – Locação de Imóvel; 5.) VISTORIA: 23/03/2017 – Quinta Feira – 10:00hs.

Compareceu indevidamente, um corretor de imóveis da imobiliária Expandh, com e-mail, para acompanhar as vistorias, determinado indevidamente pela parte autora, impedido por não estar nos Autos

O presente trabalho fundamenta-se no que estabelece a NBR 14653 da ABNT, ( Avalia- ção de Imóveis Urbanos, registrada no INMETRO), e baseia-se: · Em documentação fornecida nos autos, conforme inicial protocolada em 05/06/2015; · Em elementos constatados “in loco” quando da vistoria ao imóvel; · Em informações obtidas junto aos agentes do mercado imobiliário local, tais como

corretores, proprietários, órgãos públicos, etc. Na presente avaliação consideramos que o imóvel se encontra regularizado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, em condições de ser imediatamente comercializado. Não foram efetuadas investigações quanto a correção dos documentos fornecidos. As informações obtidas foram tomadas como de boa fé. 5.1.) CARACTERÍSTICAS DA CIDADE: Sertãozinho, com uma população de aproximadamente 113.000 habitantes, está localizada a nordeste do Estado de São Paulo, na região de Ribeirão Preto. Distante 349 quilômetros da Capital do Estado é uma das cidades mais importantes da região. Limita-se ao Norte, com Jardinópolis e Pontal; a Oeste, com Jaboticabal e Pitangueiras; ao Sul, com Barrinha e Dumont; e, a Leste, com Ribeirão Preto, dela distando apenas 21 quilômetros. Possui uma Estação Rodoviária, aproximadamente 550 indústrias, 3500 comércios, 05 distritos industriais, 5 usinas de açúcar/álcool, 3 jornais, 4 faculdades, etc.

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5.2.) CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO:

a) Física: · Topografia – em relevo. · Natureza predominante do solo – firme e seco; · Ocupação predominante – residencial unifamiliar e comércio, com densidade normal · de ocupação para o município; · Padrão das edificações: residências de padrão médio comercial, predominante; · Classificação e Situação–região do Avaliando, Jardim Nova Sertãozinho e adjacentes. b) Infraestrutura: Possui os melhoramentos públicos: água potável, redes de esgoto e água pluvial, guias, sarjetas, pavimentação asfáltica, energia elétrica, iluminação pública, telefone e coleta de lixo. c) Serviços comunitários: · Escola com ensino fundamental, saúde pública, segurança pública, comércio, rede

bancária e transporte coletivo integrado com a região. d) Potencial de utilização: · A região onde se localiza o imóvel avaliando é área com potencialidade

predominantemente residencial unifamiliar e comercial possuindo densidade normal de ocupação;

· A micro região onde se localiza o imóvel avaliando é na região do Jardim Nova Sertãozinho, em Sertãozinho-SP.

e) Acessibilidade: · acesso à região se dá através de vias pavimentadas e bem dimensionadas, com

média densidade de trânsito. 5.3.) CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL:

a) Terreno:

· Lote urbano residencial, constituído pela edícula, de 10,00ml x 11,60ml, conforme matrícula 3380 do Cartório de Registro de Imóveis de Sertãozinho-SP, (fls.71-72 dos Autos), sendo parte do imóvel abaixo descrito, situado na Rua Plácido Sarti, 1323, bairro Jardim Nova Sertãozinho, município de Sertãozinho, comarca de Sertãozinho–SP, na quadra 0309 lote 00, com localização, meio de quadra, entre às Ruas Carlos Gomes e a Rua Geremias Lunardelli, com 16,50 ml de frente, pela Rua Plácido Sarti, igual medida de fundo, por 27,37 ml da frente ao fundo, pelas duas laterais, esquerda e direita, com área de 451,56 m², conforme dados obtidos através do Município, nas Certidões de Valor Venal e Cadastro Imobiliário, apresentados no ANÉXO II, do presente documento. Cadastro nº: 02-0309-2-1323-000;

· Infra-estrutura: idem ao ítem 5.2.b.

· Serviços comunitários: ídem ao ítem 5.2.c.

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b) Edificação:

· “Edícula”, em dois pavimentos, sendo o térreo, com área de 116,00m², conforme matrícula 3380, (fls.71-72 dos Autos), na divisa de fundo com a lateral esquerda, constituída por um dormitório, com área aproximada de 15m², com armários sob a rampa da escada de acesso ao pavimento superior, com colunas de concreto, e pisos revestidos em cerâmica, área denominada cópa da moradia principal, e na área livre descoberta como quintal, toda revestida com pisos cerâmicos, tendo uma piscina retangular ao centro da área e próximo à divisa de fundo, e na divisa lateral direita, uma Lavanderia, com área aproximada de 15m², sobre estruturas de concreto, com paredes em alvenaria, assentadas e revestidas com argamassa mixta, esquadrias metáticas e madeira, devidamente pintadas, cobertura da área, em estrutura de madeira, com telhas cerâmicas;

Na mesma lateral esquerda, uma escada de concreto em dois lances, para acesso ao pavimento superior, com área aproximada de 65m², constituído por um dormitório, com área aproximada de 15m², seguindo por um salão, com área aproximada de 42m², uma copa, com área aproximada de 4,20m² e um banheiro completo, com área aproximada de 4m², todos com pisos revestidos em cerâmica, estruturas de concreto, alvenarias assentadas e revestidas com argamassas mixtas, esquadrias metálicas e madeira, preparados e pintados com esmaltes e latex nos devidos locais, cobertura da área, em estrutura de madeira, com telhas cerâmicas; Vide fotos no ANÉXO I do presente documento, e demais demonstrativos nos ANÉXO II e III do presente documento.

6.) DIAGNÓSTICO DO MERCADO:

O mercado imobiliário no qual se insere o imóvel avaliando apresenta-se muito ofertante, com poucas transações, baixa liquidez, conforme opiniões das imobiliárias e profissionais consultados.

7.) METODOLOGIAS EMPREGADAS:

· Comparativo direto de dados de mercado;

O Método Comparativo Direto permite obter o valor do m² do imóvel, através de comparação de dados referentes a outros imóveis, em regime de livre mercado. A identidade absoluta não existe. Portanto, os dados coletados em pesquisa guardam entre si e em relação ao imóvel avaliando algumas diferenças. Devido a isso são convenientemente tratados por procedimentos técnicos específicos objetivando a sua homogeneização.

O tratamento estatístico das amostras coletadas será feito através da técnica de estatística descritiva (clássica), preconizada pela NBR 14653, Norma para avaliação de imóveis urbanos da ABNT, devido a quantidade de elementos comparativos coletados no mercado imobiliário de Sertãozinho–SP serem insufucientes para a avaliação por inferência estatística.

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8.) AVALIAÇÃO DO TERRENO AVALIANDO:

8.1.) – Pesquisa e homogeneização dos elementos comparativos:

8.1.1.) Terreno referência ou padrão:

· Frente de referência (Testada) Tref = 16,50 ml · Profundidade: P.mín. = 27,37 m · I.F. = 0,50 P.máx. = 30,00 ml

8.1.2.) Considerações:

Vut = (Valor / At) x Fo x Ftr x FT x Fp x Ft Sendo:

Vut = Valor unitário do terreno; At = Área do terreno; Fo = Fator de oferta, igual a 1 quando se tratar de venda realizada e 0,9 quando se

tratar de oferta, excluindo-se assim os eventuais acréscimos de valores que geralmente são dados pelos ofertantes;

Ftr = Fator de transposição = I.F. avaliando / I.F. amostra; FT = Fator de testada = ( FTref / FTe )0,25 , Ftref = fator de testada de referência do

padrão e FTe = fator de testada equivalente da amostra, limitada a: ½ FTref < = FTe < = 2Ftref; Fp = Fator profundidade = a) Fp=(Pmin/Pe)0,5, quando Pe (profundidade equivalente)

estiver compreendida entre a Pmín e ½ Pmín; b) Fp = (Pe / Pmáx)0,5 , quando a Pe estiver compreendida entre a Pmáx e 2 x Pmáx; c) Fp = 1,00 ,quando a profundiade equivalente estiver dentro do intervalo entre Pmín e Pmáx;

Ft = Fator topografia = a) terreno plano=1,00; b) Com queda até 5% p/ fundos=0,95

8.1.3.) Elementos comparativos: Março.2017

a) Lote Rua Bartholomeu Sala – Jardim 5 de Dezembro – Sertãozinho-SP · Valor: R$ 210.000,00 (Venda) · Área: 396,00 m² Testada Te = 12,00 ml Pe = 33,00 ml · Topografia: plana I.F. 0,50 (600/1200) · Fonte: Imobiliária Gil Imóveis – Sr.Gil - Tel (16) 3942-6052 – Sertãozinho-SP;

Vut=(R$ 210.000,00/396,00 m²)x1,00x1,00x(16,50/12,00)0,25 x(33,00/27,37)0,5 x1,00 Vut = R$ 630,55 / m²

b) Lote – Rua Rodolfo Sverzute - Lote 10 – Quadra 11 – Jd.Athenas – Sertãozinho-SP; · Valor: R$ 230.000,00 (Oferta) · Área: 468,75 m² Testada Te = 12,50 ml Pe = 37,50 ml · Topografia: plana I.F. 0,42 (500/1200) · Fonte: Imobiliária Ribram_Sr. Sebastião – Cel (16) 99715-5603 – Sertãozinho-SP;

Vut=(R$230.000,00/468,75m²)x0,90x(0,50/0,42)x(16,50/12,50)0,25x(37,50/27,37)0,5x1,00 Vut = R$ 659,59 / m²

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c) Lote – Av.Affonso Trigo – Jardim 5 de Dezembro – Sertãozinho-SP; · Valor: R$ 210.000,00 (Oferta) · Área: 420,50 m² Testada Te = 14,50 ml Pe = 29,00 ml · Topografia: plana I.F. 0,50 (600/1200) · Fonte: Imobiliária Ribram_Sr. Sebastião – Cel (16) 99715-5603 – Sertãozinho-SP;

Vut=(R$210.000,00/420,50m²) x 0,90 x 1,00 x (16,50/14,50)0,25 x 1,00 x 1,00 Vut = R$ 464,22 / m²

d) Lote – Rua Epitácio Pessoa – Jardim Guliver – Sertãozinho-SP; · Valor: R$ 170.000,00 (Oferta) · Área: 336,00 m² Testada Te = 12,00 ml Pe = 28,00 ml · Topografia: plana I.F. 0,42 (500/1200) · Fonte: Imobiliária Ribram_Sr. Sebastião – Cel (16) 99715-5603 – Sertãozinho-SP;

Vut=(R$170.000,00/336,00m²) x0,90 x(0,50/0,42) x(16,50/12,00)0,25 x 1,00 x1,00 Vut = R$ 587,01 / m²

e) Lote – Rua Júlio Bizzio – Jardim Recreio – Sertãozinho-SP; · Valor: R$ 270.000,00 (Oferta) · Área: 414,00 m² Testada Te = 10,35 ml Pe = 40,00 ml · Topografia: plana I.F. 0,54 (650/1200) · Fonte: Imobiliária Ribram_Sr. Sebastião – Cel (16) 99715-5603 – Sertãozinho-SP;

Vut=(R$270.000,00/414,00m²)x0,90x(0,50/0,54)x(16,50/10,35)0,25x(40,00/27,37)0,5x1,00 Vut = R$ 738,26 / m²

8.1.4) Média Saneada Elemento R$ / m² R$ 3.079,63/m²/05 = R$ 615,93/m² Limites do intervalo de confiança: a 630,55 b 659,59 Limite superior (+30%) = R$ 800,70/m²; c 464,22 Limite inferior (-30%) = R$ 431,15/m²; d 587,01 e 738,26 Todos os elementos foram utilizados por estarem dentro do intervalo de confiança. Total 3.079,63 =========== Valor unitário adotado: Adotado o valor de R$ 600,00/m², próximo à Média Saneada, considerando que o mercado imobiliário, no segmento em que se insere o imóvel avaliando, apresenta-se pouco ofertante, porém recessivo, com baixa liquidez e relativa velocidade de venda.

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8.1.5.) Valor de mercado do terreno do imóvel avaliando. Vmt = Área x Vut x FT x Fp x Ft Vmt = 116,00 m² x R$ 600,00/m² x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vmt = R$ 69.600,00 Arredondando para R$ 70.000,00 Ou seja: Vmt = R$ 70.000,00 (SETENTA MIL REAIS) = Vut= 603,45/m² . 9.) AVALIAÇÃO DA CONSTRUÇÃO E TOTAL DO AVALIANDO: Rua Plácido Sarti, 1323 – Jardim Nova Sertãozinho – Sertãozinho-SP; Terreno com 451,56m² de área, com Testada de 16,50 ml e Profundidade de 27,37 ml, e área construída 346,00 m², conforme IdFísico 1199800 e Inscrição cadastral 02-0309-2-1323-000 da Prefeitura Municipal de Sertãozinho. A avaliação do imóvel acima descrito, onde se encontra inserida a “Edícula”, permitirá obter os custos por m² do terreno e da construção, concluindo a avaliação do objeto principal mencionado “Edícula”, descrita na matrícula, fls.71-72 dos Autos. 9.1.) Considerações: Os valores de venda dos elementos comparativos utilizados neste método são obtidos diretamente no mercado imobiliário. Efetuada uma pesquisa de imóveis semelhantes entre sí, os preços de venda das construções são obtidos através do seguinte procedimento. · Sobre o valor de venda ofertado é aplicado um fator de oferta igual a 0,90, como

deságio para cobrir eventuais superestimativas por parte dos ofertantes, ou 1,00 no caso de transações de vendas realizadas.

· Do valor total de venda resultante da amostra deduz-se a parcela correspondente ao terreno (calculado conforme processo do ítem 8);

· Divide-se o resultado dessa subtração pela área construída da amostra; · Os valores unitários resultantes englobam todas as parcelas referentes a lucro e

vantagem da coisa feita, incidentes sobre as construções e os terrenos, porém expressos por m² de área construída;

· Os valores unitários das construções serão homogeneizados para apuração do valor final do imóvel avaliando.

Vuc = [(Vv x Fo) – Vt] x Ftr / Ac Vt = Vut x At x FT x Fp (vide ítem 8.1.5.) sendo: Vuc = Valor unitário da construção; Vv = Valor de venda da amostra; Fo = Fator de oferta; Ftr = Fator de transposição = I.F. avaliando / I.F. amostra; At = Área do terreno; Vut = Valor unitário do terreno calculado no ítem 8.1.4.) = R$ 603,45/m².

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9.2.) Elementos comparativos e cálculo dos valores unitários de construção:

a) Av. Affonso Trigo, 1.477 – Jardim 5 de Dezembro – Sertãozinho-SP. · Valor R$ 750.000,00 (Oferta) Ftr = 0,50 (600/1200) · Padrão: médio comercial Idade aparente: 20 anos Conserv. Regular (= 1,5) · Ac = 289,50 m² At = 420,50 m² T = 14,50 ml Pe = 29,00 ml · Fonte: Imobiliária Ribram_Sr. Sebastião – Cel (16) 99715-5603 – Sertãozinho-SP;

Vt = Vut x At x FT x Fp x Ft Vt = R$ 603,45/m² x 420,50m² x (16,50/14,50)0,25 x 1,00 x 1,00 Vt = R$ 262.081,45 . Vuc = [(Vv x Fo) – Vt] x Ftr / Ac Vuc = [(R$ 750.000,00 x 0,90) – R$ 262.081,45] x 1,00 / 289,50 m² Vuc = R$ 1.426,32 / m² . b) Rua Plácido Sarti, 1617 – Jardim Nova Sertãozinho – Sertãozinho-SP. · Valor R$ 400.000,00 (Oferta) Ftr = 0,50 (600/1200) · Padrão: médio comercial Idade aparente: 30 anos Conserv.: Boa (= 1,5) · Ac = 126,50 m² At = 336,60 m² T = 13,20 ml Pe = 25,50 ml · Fonte: Sr.Marco Aurélio dos Reis Rao – Cel (16) 98172-0088 e (16) 98149-0503;

Vt = Vut x At x FT x Fp x Ft Vt = R$ 603,45/m² x 336,60 m² x (16,50/13,20)0,25 x (27,37/25,50)0,5 x 1,00 Vt = R$ 222.510,35 . Vuc = [(Vv x Fo) – Vt] x Ftr / Ac Vuc = [(R$ 400.000,00 x 0,90) – R$ 222.510,35] x 1,00 / 126,50 Vuc = R$ 1.086,87 / m² . c) Rua Washington Luiz, 1313 – Centro – Sertãozinho-SP. · Valor R$ 850.000,00 (Oferta) Ftr = 1,00 (1200/1200) · Padrão: médio comercial Idade aparente: 50 anos Conserv.: Boa (= 1,5) · Ac = 223,00 m² At = 401,25 m² T = 14,80 ml Pe = 27,11 ml · Fonte: Imobiliária Ribram_Sr. Sebastião – Cel (16) 99715-5603 – Sertãozinho-SP;

Vt = Vut x At x FT x Fp x Ft Vt = R$ 603,45/m² x 401,25 m² x (16,50/14,80)0,25 x (27,37/27,11)0,5 x 1,00 Vt = R$ 249.996,85. Vuc =[(Vv x Fo) – Vt] x Ftr / Ac Vuc ={[(R$ 850.000,00 x 0,90) – R$ 249.996,85] x (0,50/1,00)} / 223,00 m² Vuc = R$ 1.154,72 / m² .

d) Rua Emílio Cellini, 369 – Jardim Atenas – Sertãozinho-SP. · Valor R$ 1.650.000,00 (Oferta) Ftr = 0,42 (500/1200) · Padrão: médio inferior Idade aparente: 10 anos Conserv.: Boa (= 1,5) · Ac = 449,00 m² At = 550,00 m² T = 12,50 ml Pe = 44,00 ml · Fonte: Imobiliária Ribram_Sr. Sebastião – Cel (16) 99715-5603 – Sertãozinho-SP;

Vt = Vut x At x FT x Fp x Ft Vt = R$ 603,45/m² x 550,00m² x (16,50/12,50)0,25 x (44,00/27,37)0,5 x 1,00 Vt = R$ 451.062,17 .

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Vuc =[(Vv x Fo) – Vt] x Ftr / Ac Vuc =[(R$ 1.650.000,00 x 0,90) – R$ 451.062,17] x (0,50/0,42) / 449,00 Vuc = R$ 2.741,38 / m² .

e) Rua Júlio Bizzio, 761 – Jardim Recreio – Sertãozinho-SP. · Valor R$ 460.000,00 (Oferta) Ftr = 0,54 (650/1200) · Padrão: médio comercial Idade aparente: 10 anos Conserv.: Boa (= 1,5) · Ac = 195,00 m² At = 315,00 m² T = 10,00 ml Pe = 31,50 ml · Fonte: Expandh Imóveis – corretor de plantão – tel.(16) 2105-3333;

Vt = Vut x At x FT x Fp x Ft Vt = R$ 603,45/m² x 315,00m² x (16,50/10,00)0,25 x (31,50/27,37)0,5 x 1,00 Vt = R$ 231.121,69 . Vuc =[(Vv x Fo) – Vt] x Ftr / Ac Vuc =[(R$ 460.000,00 x 0,90) – R$ 231.121,69] x (0,50/0,54) / 195,00 Vuc = R$ 868,37 / m² . f) Rua Juvenal Olympio Martins, 1085 – Jardim Recreio – Sertãozinho-SP · Valor R$ 550.000,00 (Oferta) Ftr = 0,54 (650/1200) · Padrão: médio comercial Idade aparente: 20 anos Conserv.: Boa (= 1,5) · Ac = 229,00 m² At = 330,00 m² T = 11,00 ml Pe =30,00 ml · Fonte: Expandh Imóveis – corretor de plantão – tel.(16) 2105-3333;

Vt = Vut x At x FT x Fp x Ft Vt = R$ 603,45/m² x 330,00m² x (16,50/11,00)0,25 x (30,00/27,37)0,5 x 1,00 Vt = R$ 230.728,52 . Vuc =[(Vv x Fo) – Vt] x Ftr / Ac Vuc =[(R$ 550.000,00 x 0,90) – R$ 230.728,52] x (0,50/0,54) / 229,00 Vuc = R$ 1.068,54 / m² g) Rua Epitácio Pessoa, 245 – Jardim Guliver – Sertãozinho-SP · Valor R$ 500.000,00 (Oferta) Ftr = 0,42 (500/1200) · Padrão: médio comercial Idade aparente: 20 anos Conserv.: Boa (= 1,5) · Ac = 191,00 m² At = 336,00 m² T = 12,00 ml Pe= 28,00 ml · Fonte: Imobiliária Ribram_Sr. Sebastião – Cel (16) 99715-5603 – Sertãozinho-SP;

Vt = Vut x At x FT x Fp x Ft Vt = R$ 603,45/m² x 336,00m² x (16,50/12,00)0,25 x 1,00 x 1,00 Vt = R$ 219.561,53 . Vuc =[(Vv x Fo) – Vt] x Ftr / Ac Vuc =[(R$ 500.000,00 x 0,90) – R$ 219.561,53] x (0,50/0,42) / 191,00 Vuc = R$ 1.436,29 / m² . h) Rua José Papa, 154 – Jardim Bela Vista – Sertãozinho-SP · Valor R$ 900.000,00 (Oferta) Ftr = 0,42 (500/1200) · Padrão: médio comercial Idade aparente: 20 anos Conserv.: Boa (= 1,5) · Ac = 331,00 m² At = 638,40 m² T = 11,40 ml Pe =56,00 ml · Fonte: Imobiliária Ribram_Sr. Sebastião – Cel (16) 99715-5603 – Sertãozinho-SP;

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Vt = Vut x At x FT x Fp x Ft Vt = R$ 603,45/m² x 638,40m² x (16,50/11,40)0,25 x (45,00/27,37)0,5 x 1,00 Vt = R$ 541.810,98 . Vuc =[(Vv x Fo) – Vt] x Ftr / Ac Vuc =[(R$ 900.000,00 x 0,90) – R$ 541.810,98] x (0,50/0,42) / 331,00 Vuc = R$ 964,59 / m² . i) Rua Pedro Biagi, 59 – Jardim Recreio – Sertãozinho-SP · Valor R$ 550.000,00 (Oferta) Ftr = 0,54 (650/1200) · Padrão: médio comercial Idade aparente: 20 anos Conserv.: Boa (= 1,5) · Ac = 136,00 m² At = 373,00 m² T = 11,00 ml Pe =34,00 ml · Fonte: Expandh Imóveis – corretor de plantão – tel.(16) 2105-3333;

Vt = Vut x At x FT x Fp x Ft Vt = R$ 603,45/m² x 373,00m² x (16,50/11,00) 0,25 x (34,00/27,37)0,5 x 1,00 Vt = R$ 277.635,50 . Vuc =[(Vv x Fo) – Vt] x Ftr / Ac Vuc =[(R$ 550.000,00 x 0,90) – R$ 277.635,50] x (0,50/0,54) / 136,00 Vuc = R$ 1.479,88 / m² . 9.3.) Homogeneização dos Valores Unitários de Construção. Considerações:

Os elementos pesquisados serão homogeneizados em função de suas diferenças conforme abaixo descrito:

· Fator de correção de área (Fa): a) Fa = (área amostra / área avaliando)1/4, p/diferença menor que 30% = (< 30%); b) Fa = (área amostra / área avaliando)1/8, p/diferença maior que 30% = (> 30%);

· Fator de equivalência (Fe): adotado os índices da “Tabela de Valores de Venda da Cidade de Ribeirão Preto – Monografia da 1ª Turma de Pós-Graduação IBAPE/Moura Lacerda 2001, conforme o padrão construtivo a seguir: a) baixo = 0,40; b) médio inferior = 0,58; c) médio comercial = 0,60. Fe = fator avaliando / fator amostra. Índice do avaliando = 0,60.

· Fator de idade (Fi): adotado o método de depreciação de Ross-Heidecke através da fórmula Kd= (100 – K) / 100, onde K em % corresponde a relação idade aparente / vida útil estimada em imóveis residenciais 60 anos. Fi = Kd avaliando / Kd amostra. Kd avaliando = 0,995 Área do avaliando = 346,00 m²

Vuc homog = Vuc x Fa x Fe x Fi a) Vuc homog = R$ 1.426,32 x (289,50/346,00)1/4 x 1,00 x (0,995/0,997)

Vuc homog = R$ 1.361,41/m² . b) Vuc homog = R$ 1.086,87 x (126,50/346,00)1/8 x 1,00 x 1,00

Vuc homog = R$ 958,42/m² . c) Vuc homog = R$ 1.154,72 x (223,00/346,00)1/8 x (0,60/0,40) x (0,995/0,991)

Vuc homog = R$ 1.646,16/m² .

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d) Vuc homog = R$ 2.741,38 x (449,00/346,00)1/4 x 1,00 x (0,995/0,998) Vuc homog = R$ 2.917,12/m² .

e) Vuc homog = R$ 868,37 x (195,00/346,00)1/8 x 1,00 x (0,995/0,998)

Vuc homog = R$ 805,87/m² .

f) Vuc homog = R$ 1.068,54 x (229,00/346,00)1/8 x 1,00 x (0,995/0,997) Vuc homog = R$ 1.012,78/m² .

g) Vuc homog = R$ 1.436,29 x (191,00/346,00)1/8 x 1,00 x (0,995/0,997) Vuc homog = R$ 1.330,81/m² .

h) Vuc homog = R$ 964,59 x (331,00/346,00)1/4 x 1,00 x (0,995/0,997) Vuc homog = R$ 952,05/m² .

i) Vuc homog = R$ 1.479,88 x (136,00/346,00)1/8 x 1,00 x (0,995/0,997) Vuc homog = R$ 1.314,20/m² .

9.4.) Média Saneada Elemento R$ / m² R$ 7.623,78 / 6 = R$ 1.270,63/m² a 1.361,41 b 958,42 Limites do intervalo de confiança: c 1.646,16 Limite superior (+30%) = R$ 1.651,82/m² d 2.917,12 Limite inferior ( -30%) = R$ 889,44/m² e 805,87 f 1.012,78 Descartados os itens: (d,e,h) por estarem fora g 1.330,81 do intervalo de confiança. h 952,05 Os demais elementos, foram todos utilizados. i 1.314,20 Soma 12.298,82 d - 2.917,12 Valor unitário adotado: e - 805,87 h - 952,05 Adotado o valor de R$ 1.270,00 / m², igual Soma 7.623,78 a média saneada. 9.5.) Valor de mercado da construção: Vmc = Área x Vuc Vmc = (11,60ml x 4,40ml x 1,40) + (15m²) = 86,46m² x R$ 1.270,00/m² Vmc = R$ 109.799,12

Arredondando: Vmc= R$ 110.000,00 ( CENTO E DEZ MIL REAIS ); 9.6.) VALOR TOTAL DO IMÓVEL: Vti = Vmt + Vmc (Valor total do imóvel) = R$ 70.000,00 + R$ 110.000,00 Vti = R$ 180.000,00 ( CENTO E OITENTA MIL REAIS ) .

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10.) ENCERRAMENTO: O presente laudo de Avaliação, composto de 18 folhas numeradas, impressas por

computador, de um só lado, 4 anéxos e 18 fotos identificatórias, foi elaborado pela realidade do mercado imobiliário atual, após os levantamentos e análises que se fizeram necessários. O signatário, inscrito no CREA_Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, declara manter conduta ética profissional norteada pela regulamentação profissional, e que, inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada, e o laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do Código de Ética Profissional, por si e ninguém a não ser o próprio avaliador, preparou as análises e as respectivas conclusões. Outrossin, não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo no presente, nem contempla para o futuro, qualquer interêsse nos bens objeto desta avaliação. A propriedade dos bens foi considerada livre e desembaraçada, isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso, gozo e fruição. São Paulo, 05 de Abril de 2017 _________________________ JOSÉ LUIZ GUTIERREZ Perito Judicial Engenheiro Civil CREA_SP 0600 42406 5 11.) ANÉXOS: · ANÉXO I – Fotografias do Imóvel Avaliando – fls.14; · ANÉXO II – Cadastros Municipais_croqui_Localização do Avaliando_fls.15-16; · ANÉXO III – Observações e Informações úteis e necessárias – fls.17; · ANÉXO IV – ART – Anotação de Responsabilidade Técnica – fls.18;

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ANÉXO II (01/04)

CADASTRO MUNICIPAL DO IMÓVEL AVALIANDO:

ANÉXO II (02/04)

CERTIDÃO VALOR VENAL MUNICIPAL DO IMÓVEL AVALIANDO:

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ANÉXO II (03/04)

CROQUI DO IMÓVEL AVALIANDO APROVADA NO MUNICÍPIO:

ANÉXO II (04/04)

MAPA MUNICIPAL DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO:

Fornecido pela Prefeitura Municipal de Sertãozinho.

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ANÉXO III: OBSERVAÇÕES E INFORMAÇÕES ÚTEIS E NECESSÁRIAS 01). Na vistoria realizada em 23.03.2017, devidamente registrada nos Autos, teve o

comparecimento indevido, de um senhor corretor de imóveis, da imobiliária Expandh, com um e-mail da parte executante ao diretor da empresa, determinando tal comparecimento e acompanhamento dos trabalhos do Perito do MM.Juízo. Estranha tal atitude, partindo de quem partiu, por tratar-se de pessoa não credenciada nos Autos, jamais poderia ocorrer, sendo devidamente impedido.

02). O acesso ao imóvel para as devidas vistorias, foram inicialmente dificultados,

pela sra. Fernanda Valéria Rodrigues e seus familiares, alegando inicialmente desconhecerem tal agendamento, e após efetuarem inúmeras ligações telefônicas, ela argumentou “ser impossível acessar a área da edícula do processo, pela sua residência, sendo dois imóveis com matrículas separadas, não tendo como acessar o local”.

Com a necessidade demonstrada pelo signatário, da realização da vistoria agendada nos Autos, e após ter sido orientada por alguém ao telefone, mesmo contrariada, a sra. Fernanda, impediu o corretor de imóveis, que já estava impedido, e acompanhou o Perito ao interior do imóvel, mostrando-lhe o local da edícula, simplesmente fazendo parte do corpo da casa, nada impossível de circular e realizar as devidas vistorias. (vide fotos ANÉXO I)

É evidente que, para um terceiro adquirir a edícula, haveria a necessidade de uma locação topográfica da área, para identificação e separações de partes do imóvel existente, além de se criar um acesso para sua independência.

03). Para se obter a demarcação física da área da “Edícula”, da matrícula 3380 do

Processo 1003096-39.2015.8.26.0597, sómente será possível após um minucioso trabalho topográfico de locação do imóvel, por se encontrar unida à residencia, conforme cadastro municípal, IdFísico 1199800 e Inscrição 02-0309-2-1323-000. Para elaboração do presente trabalho profissional, foi utilizado o imóvel cadastrado, obtendo-se os valores unitários do terreno e da construção, aplicou-se às áreas aproximadas da edícula, de forma visual, obtendo-se o melhor reultado.

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