JUICIO DE ARRIENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

JUICIO DE ARRIENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

PROF RAUL TAVOLARI OLIVEROS

AYUDANTE DANIEL CARVALLO MONTES[1]

I. ANTECEDENTES

Parece estar dems referirse a la enorme importancia que tiene estecontrato dentro de nuestro trfico jurdico. Su vasta aplicacin es, almismo tiempo, fuente de innumerables contiendas, lo que ha obligado allegislador a tener que regular de forma sistemtica su contenido. As, a laentrada en vigencia del Cdigo Civil, era ste el que regulaba toda materiarelativa al contrato de arrendamiento, y en lo dems se aplicaban lasreglas generales. La escasa regulacin y la imperiosa necesidad de unestatuto propio llev al legislador del ao 1954 a dictar una ley especial,relativa al "arrendamiento de inmuebles por casas o departamentos, piezassecciones o locales, y fija la renta mxima que de podr cobrar por dichosarrendamientos", se trata de la ley 11.622, publicada en el diario oficialde 25 de septiembre de 1954.

Esta norma reglaba aspectos sustantivos del contrato de arrendamiento,como asimismo asign competencia y fij los procedimientos especficos aseguir para las contiendas derivadas de dicho contrato. Se observa unclaro afn del legislador en orden a proteger al arrendatario, de ah quese haya establecido un mximo legal cobrable por concepto de renta, que nopoda exceder del 11% calculado sobre el avalo vigente para el pago delimpuesto territorial. Se fue incluso ms lejos, calificando su artculo 9de irrenunciables los derechos que esta norma estableca a favor de losarrendatarios y subarrendatarios. Normas de esta ndole, aunque en otroscuerpos, subsisten al da de hoy.

En cuanto al procedimiento, la ley 11.622 se remita al Cdigo deProcedimiento Civil sealando expresamente que la substanciacin del mismose efectuara de conformidad a los trmites de juicio sumario. Se observadesde ya, y se volver sobre ello en lo sucesivo, que el legislador tenala mira puesta en agilizar los procedimientos derivados del arrendamiento.Aunque pueda calificarse de "moderada" respecto de las normas actuales enmateria de darle celeridad a este procedimiento, queda de manifiesto que laintencin de fondo es la misma que hoy. Sin perjuicio de ello, lasfacultades del arrendador contempladas por esta ley para demandar eldesahucio o restitucin de la cosa arrendada estaban ciertamenteconstreidas, inclinndose la balanza a favor del arrendatario en cuanto aderechos se trata[2]. La situacin es hoy ms equilibrada, an cuando hayclaras prerrogativas a favor del ltimo.

La ley 11.622 fue derogada en el ao 1975, por el Decreto Ley N 964de doce de abril de ese ao. Este Decreto Ley establece tambin normassustantivas, asigna competencia y fija normas de procedimiento. Continuabaen vigencia la carga puesta sobre el arrendador de acreditar la existenciade motivos plausibles para solicitar el desahucio, cuestin eliminada hoypor la ley 18.101, exigindose simplemente que el arrendador ponga enconocimiento del arrendatario su intencin de no perseverar en el contrato,cumplidos los dems supuestos legales.

Pasamos, entonces, al tercer cuerpo especial que se hace cargo delarrendamiento de predios urbanos hasta la fecha; la ley 18.101 (enadelante, e indistintamente, "la Ley") que derog el Decreto Ley N 964 confecha 6 de enero de 1982. Cabe hacer presente que se dejan vigentes lasdisposiciones del Decreto Ley para regir los contratos celebrados durantesu vigencia, de acuerdo al artculo 22 de la ley sobre efecto retroactivode las leyes. Volveremos sobre el punto.

Al igual que sus predecesoras, la ley 18.101 fij normas sustantivasrelativas al contrato de arrendamiento, asign competencias y fijprocedimientos. Se templan por esta va algunos de los derechos puestos afavor del arrendatario y, lo que es ms relevante para la materia que nosocupa, se establece un procedimiento sumario modificado para la resolucinde las contiendas derivadas de los arrendamientos de los predios urbanosque se encuentren regidos por ella. Las modificaciones al juicio sumario(aplicables, claro est, slo a las contiendas reguladas por la Ley),fueron dispuestas con un afn de acelerar los procedimientos, y evidencianun patrn del legislador encaminado hacia la mayor simplificacin posible,todo ello para proteger los intereses de los particulares.

Si bien la Ley efectivamente se hizo cargo de una necesidad patente enorden a ofrecer una tramitacin rauda y eficaz de los juicios dearrendamiento, ello no fue suficiente, y ello se debi, en gran medida, almarcado carcter proteccionista de las normas a favor del arrendatario[3].En efecto, a fines de los aos noventa, con prcticamente veinte aos devigencia, el clamor por transformar el rgimen de arrendamiento en Chile sehaca cada vez ms potente. Lo anterior llev a una importante modificacinde la Ley, modernizndose y dotando de mayor celeridad a estosprocedimientos. A mayor abundamiento, los siguientes son los trminos enque se expresa la mocin del Honorable Senador Sr. Ros[4], con la queinici la tramitacin de las modificaciones a la Ley:

"Estas normas proteccionistas de la ley 18.101 han perdidovigencia con el transcurso de los aos y la modernizacin de las relacionescontractuales en general y del mercado inmobiliario en particular,transformndose en un elemento retardador del desarrollo de esta actividady discriminatorio para los arrendadores.

El abuso generalizado de estas normas, que es de pblicoconocimiento, ha ido consagrando una normativa que se ha transformado enopresiva y abusiva para los arrendadores, la gran mayora de los cuales notienen ms bienes que una o dos propiedades que arriendan o bien, porexigencias de trabajo, se ven en la necesidad de dar en arrendamiento sunica propiedad, vindose luego privados por largo tiempo, incluso aos,del goce de ella, al no poder recuperarla.

A ello se suma que rara vez les es posible obtener una justaindemnizacin por los daos ocasionados a su propiedad y muchas veces seenfrentan a una verdadera fuga del arrendatario (...).

Otras veces resulta de tal manera imposible de soportar laespera de aos para recuperar la casa familiar, mientras continadeteriorndose y no se recibe renta alguna por ella, que los arrendadoresoptan por resignarse a renunciar a todos sus derechos con tal derecuperarla, lo que resulta a todas luces injusto."

El texto sigue en trminos similares. Este proyecto se promulg(con modificaciones en lo que respecta a su texto original) con fecha 7 deabril de 2003 y entr en vigencia - como Ley 19.866 - el 11 de abril de eseao y modificando sustancialmente el contendido de la ley 18.101. Lasmodificaciones, como se viene diciendo, obedecieron a la necesidad deabreviar los procedimientos establecidos para estos efectos; se trata, endefinitiva, de la consagracin de una necesidad observada por ellegislador.

Baste decir, por lo pronto, que se han acortado plazos, se haneliminado requisitos, derechos y privilegios injustificados, todo en arasde obtener una tramitacin ms eficiente.

Y no queda aqu. El legislador sigue estando con los ojospuestos sobre estas instituciones. Tanto es as, que desde la entrada envigencia de la ley 18.866 ha habido numerosos proyectos de ley acogidos atramitacin, con ms o menos urgencia, con el propsito de simplificar, anms, la tramitacin de estos procedimientos. (...).

II. FUENTES LEGALES

Como ha quedado claro, el cuerpo legal de mayor trascendencia relativoa esta materia es la Ley N 18.101, de 7 de enero de 1982 y susmodificaciones pertinentes. Como se adelantara, Es tambin posibleencontrar normativa vigente en el Decreto Ley N 964 de 12 de abril de 1972que si bien fue derogado por el artculo 22 de la ley recin citada,igualmente sus preceptos resultan aplicables a los contratos dearrendamiento de bienes races urbanos celebrados con anterioridad a lavigencia de la primera, de conformidad a lo establecido en su artculo 1transitorio. Lo dicho se extiende a materia de procedimiento, por cuanto elinciso segundo de la disposicin transitoria expresa que las contiendasderivadas de contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigenciahan de sustanciarse y fallarse de con arreglo al Decreto Ley N 964.

Los juicios iniciados con posterioridad al 29 de enero de 1982,fundados en contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad a estafecha, se rigen por lo dispuesto en la ley 18.101, en tanto sta seaaplicable.

La Ley contiene tambin normas excepcionales que se aplicaronnicamente a los contratos de arrendamiento celebrados hasta cuatro aosdespus de su entrada en vigencia, despus de lo cual dejaron de teneraplicacin alguna. Entre ellas, se fij como renta anual mxima el 11% delavalo vigente para el pago del impuesto territorial (no es ms que unresabio de lo ya establecido en la ley 11.622), las dems se encuentranenumeradas en el artculo segundo transitorio de la Ley.

Por ltimo, debe hacerse presente que ante el silencio de la Ley,tiene la calidad de fuente supletoria el Cdigo Civil, conforme a loestablecido en el artculo primero. Las normas aplicables, son lascontenidas en el Libro IV, Titulo XXVI, artculos 1916 a 1977.

III. LA COMPETENCIA

Las normas sobre competencia se encuentran contenidas en el TtuloIII de la Ley, especficamente en sus artculos 17 y 18.

La solucin general viene dada por el artculo 17, que dispone: "Losjueces letrados de mayor cuanta sern competentes, conforme a las reglasgenerales del Cdigo Orgnico de Tribunales, para conocer en nica o enprimera instancia de los juicios a que se refiere este Ttulo, sinperjuicio de las atribuciones que competan a los jueces de polica localque sean abogados".

Por lo pronto, conviene revisar a qu normas generales en materia decompetencia hace referencia esta disposicin.

En primer lugar, los jueces de mayor cuanta conocen en nicainstancia de las causas de arrendamiento cuya cuanta no exceda de 10 UTM,y conocen en primera instancia de las causas que excedan de esta cantidad,de conformidad a lo establecido en el artculo 45 del Cdigo Orgnico deTribunales.

La referencia a los jueces de polica local est hecha en atencin alo dispuesto por el artculo 14, letra A, de la ley N 15.231 de 3 de marzode 1978. Dicha norma les asigna competencia a los jueces de polica localque sean abogados para conocer de las causas relativas al contrato dearrendamiento cuya cuanta no exceda los tres mil pesos. Lo anteriorresulta procedente bajo el supuesto que expresa el mismo enunciado delartculo 14, esto es, en las ciudades compuestas por una o ms comunas enque no tenga el asiento de sus funciones un juez de letras de mayorcuanta.

El artculo 18 se refiere a las causas seguidas por el Fisco ya encalidad de parte o compareciendo por tener inters en ellas. Conocern enprimera instancia de estos juicios, los jueces de letras de comunas asientode Corte. Se trata de un caso especial de juicio de hacienda, y el referidoartculo es, a su vez, excepcional en tanto obsta a la aplicacin de losincisos siguientes del artculo 48 del Cdigo Orgnico de Tribunales. Dichode otro modo, se inhibe al Fisco de la posibilidad de recurrir al juez deldomicilio del demandado, an cuando ste comparezca en calidad dedemandante o tenga inters en la causa. Queda, pues, limitado a lodispuesto en el artculo 18 de la Ley.

IV. NOCIONES DEL GENERALES ARRENDAMIENTO

Si bien no nos corresponde entrar en un anlisis detallado de lafigura en cuestin, lo cierto es que resulta favorable efectuar algunasreferencias a la cara sustantiva de esta institucin, de modo que puedancomprenderse con mayor facilidad las instituciones que pasaremos a ver.

Se define en el artculo 1915 del Cdigo Civil, en los trminossiguientes:

"Es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una aconceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, yla otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado."

De la definicin se infiere que el arrendamiento admite una tripleclasificacin: de cosas, servicios, o ejecucin material de una obra.Evidentemente, nos ocupa la primera clase, y limitada, an, alarrendamiento de inmuebles urbanos.

Se trata de un contrato bilateral, oneroso, conmutativo, principal,nominado, consensual[5] y de tracto sucesivo. Esta ltima caracterstica esde particular relevancia pues nos deja en evidencia que no procede a surespecto la resolucin, sino que debe recurrirse a la terminacin paraobtener resultados anlogos.

Sobre la extincin del contrato de arrendamiento vale la penadetenerse. Dicho contrato se extingue por las reglas generales y, adems,por las causas especiales contenidas en el artculo 1950, a saber:

1. Destruccin total de la cosa arrendada;

2. Extincin del derecho de arrendador;

3. Por el vencimiento del tiempo estipulado para la duracin del contrato

4. Por sentencia judicial

Nos resulta relevante detenernos en la tercera causal establecida porel artculo 1950. Se sigue que los contratos de arrendamiento pueden ser deduracin determinada o indeterminada. Si son de la primera clase, seextinguirn llegado el vencimiento de la poca fijada para ello. As, si secelebra un contrato de arrendamiento a 5 aos, ste se extingue, sin ms,transcurridos los 5 aos desde su celebracin. En cambio, tratndose de losarrendamientos indeterminados, y especficamente referidos a los inmueblesurbanos, tenemos que este contrato debe necesariamente terminar pordesahucio. El desahucio es el aviso anticipado que da el arrendador oarrendatario de su deseo de poner trmino al arrendamiento. En definitiva,consiste de dos elementos: un aviso de la voluntad de poner trmino alcontrato y; el transcurso de un tiempo determinado por ley. Sobre losplazos de desahucio hubo una relevante modificacin a la Ley.

Volveremos en seguida sobre ello, pero se advierte desde luego que eldesahucio puede ser efectuado judicial o extrajudicialmente. Sin embargo,tratndose de arrendamiento de predios urbanos, y de conformidad alartculo tercero de la Ley, el arrendador slo podr poner trmino alcontrato por desahucio judicial.

Por ltimo, no podemos sino advertir que la circunstancia de que elarrendatario siga en poder de la cosa arrendada una vez terminado elcontrato, sea por vencimiento del plazo o con posterioridad al trmino deldesahucio, no implicar que el contrato se prorrogue, salvo que se trate deun bien raz que siga en poder del arrendatario, que ste haya pagado unperiodo de renta con el consentimiento del arrendador, o bien que se puedaextraer inequvocamente que es sta la voluntad de ambas partes.Verificados los supuestos, el contrato se prorroga en lo que se conoce comola reconduccin tcita (1956 Cdigo Civil).

V. AMBITO DE APLICACIN DE LA LEY

El artculo primero de la ley dispone: "El contrato de arrendamientode bienes races urbanos, entendindose por tales los ubicados dentro delradio urbano respectivo[6], se regir por las disposiciones especiales deesta ley, y en lo no previsto por el Cdigo Civil." Las normas aplicables,de este cdigo, supletoriamente, se entiende, son las del Libro IV, TituloXXVI, artculos 1916 a 1977.

Su inciso segundo extiende la aplicacin de la ley al arrendamientode predios no rurales, sea que estn emplazados total o parcialmente fueradel radio urbano, en tanto sus superficies no excedan de una hectrea. Losdems, escapan del alcance de las disposiciones de esta Ley.

Es de relevancia destacar la restriccin que esta Ley ha hechorespecto de su predecesora (Decreto Ley 964). En efecto, mientras el textoactual restringe su aplicacin al contrato de arrendamiento, el cuerpoanterior era aplicable a cualquier acto o contrato, cualquiera sea sunomenclatura, mediante el cual un sujeto entregase el uso o goce de uninmueble a cambio de una renta.

Limitaciones a la aplicacin de la Ley

Tenemos que la regla general es, pues, que la Ley sea aplicable a todocontrato de arrendamiento de predios urbanos. Sin perjuicio de ello, en suartculo 2, se establecen ciertos casos de excepcin: se trata de bienesraces urbanos a los que no le es aplicable su contenido. Son lossiguientes:

1. Predios de cabida superior a una hectrea que tengan aptitud agrcola,ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin. Seapartan, en consecuencia, los predios urbanos rsticos de cabida superiora una hectrea, que son precisamente aquellos que, encontrndose dentrodel radio urbano, son susceptibles de los usos antes sealados.

2. Inmuebles fiscales.

3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses,por periodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas ypara fines de descanso y turismo.

4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relacionesderivadas del hospedaje

5. Estacionamientos de automviles y vehculos

6. Las viviendas regidas por la ley 19.281. Este numeral fue introducidopor la ley 19.886. La ley 19.281 de 27 de diciembre de 1993 establecenormas para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa,tambin denominado leasing.

Con todo, los juicios que se sigan con ocasin del arrendamiento deviviendas amobladas por periodos no superiores a tres meses con fines deturismo, como asimismo los derivados del arriendo de estacionamientos devehculos (numerales 3 y 5, respectivamente), se regirn y sustanciarn deconformidad a los procedimientos que la Ley establece. Lo dicho no seextiende a las normas de fondo, rigindose estos casos por normas diversasa las que la ley establece.

Respecto de las dems casos de arrendamiento exceptuados de esta ley,nos queda que se regirn de acuerdo a lo estipulado por las partes o, en sudefecto, por las disposiciones respectivas del Cdigo Civil, en aplicacinde lo dispuesto en el artculo primero de la Ley.

VI. DISPOSICIONES GENERALES DE LA LEY

Los artculos 19 y siguientes de la Ley establecen algunas normasgenerales ms o menos relacionadas con el proceso, a modo de enunciacin,son las siguientes:

1. Los derechos de los arrendatarios conferidos por la Ley sonirrenunciables.

2. En los contratos regidos por la Ley que no consten por escrito sepresumir la renta que declare el arrendatario (presuncin simplementelegal).

3. En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban prestarse sereajustarn conforme a las variaciones de la Unidad de Fomento.

4. Lo dispuesto para los arrendadores y arrendatarios se aplicaindistintamente para subarrendadores y subarrendatarios.

5. Se establece un procedimiento especial para el pago por consignacin,que en definitiva importa un derecho optativo para el arrendatario

6. Para los efectos de lo establecido en el artculo 1942 del Cdigo Civil(referido al derecho legal de retencin), se aplicar lo dispuesto en elartculo 598 del Cdigo de Procedimiento Civil.

7. Se establecen ciertas penas de multa a beneficio fiscal en el artculo24.

VII. DESAHUCIO Y RESTITUCIN

Como fue advertido ms arriba, el arrendamiento de predios urbanos enlos contratos estipulados de mes a mes, y en los de duracin indefinida, eldesahucio dado por el acreedor debe, necesariamente, ser judicial. Nteseque son dos los supuestos: contratos fijados mes a mes, sean de duracinindefinida o no, y en los de duracin indefinida ampliamente considerados.

La norma del artculo tercero en seguida declara que el plazo dedesahucio ser de dos meses, contados desde su notificacin (que,recordemos, ha de ser efectuada desde sede judicial). Dicho plazo esaumentado en un mes por cada ao que el arrendatario hubiere ocupado elinmueble, y este plazo no puede exceder de seis meses.

Nos encontramos ac con una importante modificacin introducida por laley 19.866, toda vez que con anterioridad a su entrada en vigencia, elplazo de desahucio era de cuatro meses, y se aumentaba en los mismostrminos, pero hasta por un mximo de 12 meses. Dicho de otro modo, con lasola vigencia de la Ley era posible (y frecuente) que un arrendador seviera obligado a esperar un ao desde la notificacin, para poder seguiradelante con la tramitacin del trmino del contrato. Como es previsible,las injusticias y retardos injustificados que se seguan con esta va erande gran envergadura. Hoy, como puede verse, dichos plazos han sidoreducidos a la mitad.

En todo caso, una vez notificado el arrendatario del desahucio, podrste restituir el inmueble, renunciando, en consecuencia al plazoestablecido en su favor, y vindose obligado a pagar solamente las rentasdevengadas a la poca de restitucin.

De conformidad al artculo 5, se entiende incorporada la facultaddel arrendatario para subarrendar en los contratos de plazo fijo con unaduracin superior a un ao. De hacerlo, el arrendatario podr poner trminoanticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el periodoque falte. Se entiende, evidentemente, que la renta se seguir pagando porquien haya subarrendado la propiedad, de modo tal que no importe unperjuicio al arrendador.

Por ltimo, y tratndose de los contratos de arrendamiento cuyaduracin no exceda de un ao, el desahucio realizado por el arrendadordeber ser tambin judicial y el plazo del arrendatario ser de dos mesesdesde la notificacin, pudiendo renunciarse al plazo en los mismos trminossealados ms arriba. Hay ac otra modificacin de la ley 19.866, porcuanto los plazos del arrendatario se redujeron tambin a la mitad, por losmismos motivos sealados, esto es, para darle mayor celeridad al proceso.

A modo de resumen, podemos efectuar la distincin siguiente:

1. En contratos pactados de mes a mes, y en los de duracin indefinida: Eldesahucio del acreedor deber ser siempre judicial y se dar un plazo dedos meses al arrendatario, aumentado en un mes por ao, no pudiendoexceder, en total, el trmino de 6 meses. Se reserva el derecho delarrendatario de efectuar una restitucin anticipada.

2. En contratos de plazo fijo que no excedan de un ao: El desahucio delacreedor deber ser, tambin, siempre judicial y se dar un plazo de dosmeses al arrendatario, que no se aumenta. Se reserva el derecho delarrendatario de efectuar una restitucin anticipada.

Se hace presente que cuando el arrendamiento termine, el arrendatarioseguir obligado a la renta y gastos de servicios comunes, hasta que severifique la restitucin del inmueble.

En esta misma lnea, hay una interesante adicin de la ley 19.866. Enel evento de que el arrendatario haga abandono del inmueble, sinrestituirlo, se establece la posibilidad al arrendador de solicitar al juezde letras competente, sin forma de juicio, que le entregue el bien raz.Esta "entrega" se efecta mediante la simple certificacin del abandonohecha por un ministro de fe, quien levantar acta certificando el estado enque se encuentra el bien raz a su entrega al arrendador, remitiendo copiade ella al tribunal. Este agregado ciertamente pone de manifiesto lapoltica del legislador en orden a dotar de mayores facilidades alarrendador, quien hasta antes de la ley 19.866 se encontraba en unasituacin desmejorada.

VIII. DEL PROCEDIMIENTO

I. Aplicabilidad del procedimiento

El procedimiento se encuentra regulado en el Ttulo III de la Ley,artculos 7 a 16. Se recuerda que su aplicacin se restringe a los juiciossobre arrendamiento de los inmuebles sealados en el artculo primero, comoasimismo a los casos N 3 y 5 del artculo segundo.

El artculo sptimo enuncia los juicios a los que especialmente seaplicar el procedimiento. stos son:

1. Desahucio

2. Terminacin del arrendamiento

3. Restitucin de la propiedad por expiracin del tiempo estipulado

4. Restitucin de la propiedad por extincin del derecho del arrendador.

5. Indemnizaciones de perjuicios intentadas por el arrendador o elarrendatario

6. Otros que versen sobre las dems cuestiones derivadas de estoscontratos.

Queda claro que la enumeracin no es taxativa, tanto por el carcteramplio del enunciado (...debern aplicarse, en especial, a los juiciossiguientes), cuanto por la referencia de clausura del numeral sexto.

II. Reglas del procedimiento

Podemos sealar como regla general que las normas del procedimientosern las del juicio sumario, pero con ciertas modificaciones. Esta regladebe ser tomada solamente con fines didcticos, pues con anterioridad a laley 19.866 haba una remisin expresa a las reglas del juicio sumario en elenunciado del artculo octavo, pero hoy no es sealado de esta forma,limitndose a expresar que los juicios se regulan de acuerdo "a las reglassiguientes". Con ello, el legislador ha querido evitar la aplicacinsupletoria de las reglas del juicio sumario, como frecuentemente se hacaen la prctica, pues stas tendan a retrasar el curso del proceso.

Revisemos, pues, las reglas del procedimiento actual.

a. De la demanda y su notificacin

En primer lugar, el procedimiento ser verbal, pero las partes podrnpresentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y laspeticiones que se formulen. Deducida la demanda, citar el tribunal a laaudiencia dentro del quinto da hbil desde la ltima notificacin. Estanorma fue incluida por la reforma a la Ley, y es, por tanto, completamentenueva. De su simple lectura quedan de manifiesto los esfuerzos dellegislador por que este proceso sea lo ms expedito, y al mismo tiempoefectivo, dentro de lo posible.

Interpuesta la demanda, sta deber notificarse de conformidad a loestablecido en el inciso primero del artculo 553 del Cdigo deProcedimiento Civil. Esto, en definitiva, importa que la notificacin debahacerse personalmente, pero en el evento de notificarse por el artculo 44,no ser necesario acreditar que el demandado se encuentre en el lugar deljuicio. Dicha norma se encontraba establecida en el texto original de laLey, pero se agrega una presuncin de derecho respecto del domicilio deldemandado que, para efectos de la notificacin por el artculo 44, seentender ser el del inmueble arrendado. Nuevamente, es visible una mayorfacilidad para el arrendador.

Es interesante destacar que esta presuncin de derecho haraimprocedente el aumento del trmino de emplazamiento, pues presumido dederecho el domicilio del deudor, y considerando las normas sobrecompetencia, no tendra lugar. Debe prevenirse, sin embargo, que dichapresuncin est consagrada nicamente a propsito de la notificacin por elartculo 44, y no en los dems casos. Dado el carcter excepcional de laspresunciones, no parece ajustado a derecho extenderla a casos fuera de losespecficamente consagrados. El texto antiguo de la Ley impedaespecficamente la aplicacin del artculo 683 en trminos de la ampliacinde plazo. Dicha norma ya no existe.

En la demanda debern indicarse los medios de prueba de que pretendavalerse el demandante. Se limita la prueba de testigos a cuatro por cadaparte, y su nmina deber presentarse en el escrito de la demanda.Tratndose del demandado, ste deber presentar su nmina de testigos hastaantes de las 12:00 horas del da que preceda la audiencia. Esta norma estambin nueva. La limitacin a los testigos obedece al rechazo que ladoctrina procesal ha tenido a la prueba sobreabundante, lo que esrelevante, si se considera que en este procedimiento se valora la prueba deconformidad a las reglas de la sana crtica[7].

b. De la audiencia

Llegada la fecha de la audiencia, sta se celebrar con la sola parte queasista. Se iniciar con la relacin detallada de la demanda y continuarcon la contestacin, tambin verbal, del demandado. Acto seguido, seprocede al llamado a conciliacin. El texto antiguo no consagraba elmomento en que deba hacerse el llamado, de modo que fue entendido vlidoen cualquier estado del juicio. Esa interpretacin est hoy superada.

En la audiencia podr el demandado reconvenir al actor, dando cuentade los medios de prueba de que pretenda valerse en el mismo acto. De lademanda reconvencional se dar traslado, en la misma audiencia y de formaverbal, al demandado reconvencional. ste podr contestar en el acto, oreservar su derecho a hacerlo para una audiencia futura. De reservarse elderecho, tendr lugar una nueva audiencia a celebrarse dentro de los 5 dassiguientes a la primera y que tiene por objeto proceder a la contestacinde la demanda y a la recepcin de la prueba respectiva. La norma estableceun derecho optativo para el demandante, quien generalmente es elarrendador, en el sentido de que bien puede contestar a la demandareconvencional en el acto o reservarlo para nueva audiencia. Queda,entonces, a su discrecin la circunstancia de dilatar el procedimiento yparece ser la solucin ms lgica por ser ste quien tiene el inters enque se d curso progresivo a los autos.

Los incidentes se promueven y tramitan en la misma audiencia,conjuntamente con la cuestin principal y se resolvern en definitiva. Lasentencia definitiva deber pronunciarse, pues, de los incidentes enconjunto con la cuestin principal, salvo que aqullos fueren previos eincompatibles, caso en el que se pronunciar slo sobre stos.

Desarrollada la audiencia, y en el evento de no producirse unavenimiento total tras el llamado a conciliacin, el juez establecer lospuntos sustanciales, pertinentes y controvertidos a ser acreditados,procediendo de inmediato a la recepcin de la prueba ofrecida en la demanday contestacin. Si a juicio del tribunal no hay hechos que revistan estecarcter, proceder a citar a las partes para or sentencia.

A la situacin de los subarrendatarios se refieren los artculos 11 y12 de la ley, que conservan su texto original.

c. Trmites posteriores a la audiencia

Como se adelant, la prueba es apreciada de conformidad a las reglasde la sana crtica y, como consecuencia de esta circunstancia, se prohberendir la prueba testimonial ante un tribunal diverso al que conoce de lacausa, como pudiera ocurrir, por ejemplo, a travs de un exhorto. Una vezconcluida la recepcin de pruebas, proceder el tribunal a citar a laspartes para or sentencia.

Apelacin

1) Slo sern apelables la sentencia definitiva de primerainstancia y las resoluciones que pongan trmino al juicio ohagan imposible su continuacin

2) se concedern todas las apelaciones en el solo efecto devolutivoy que, a mayor abundamiento, dichas apelaciones tendrnpreferencia para su vista y fallo, no procediendo la orden de noinnovar

3)

Por ltimo, en segunda instancia, se autoriza al tribunal de alzadapara que, a peticin de parte, se pronuncie por va de apelacin sobretodas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas endefinitiva, an cuando stas no hayan sido falladas por la sentenciaapelada.

III. Disposiciones relacionadas con el proceso

Para agilizar el procedimiento se ha dispuesto que, cuando eldemandado reclame indemnizaciones haciendo valer el derecho legal deretencin, ste deber oponer su reclamo en la audiencia ya aludida,quedando para definitiva la resolucin del tribunal sobre si ha lugar o noa la retencin.

Demanda por falta de pago de rentas: Se ha mantenido la disposicincontenida en el texto antiguo de la Ley para demandar la terminacin delarrendamiento por falta de pago de la renta. Conforme a ella, debenrealizarse dos reconvenciones al arrendatario, exigindole el pago en lostrminos que establece el artculo 1977 del Cdigo Civil, con la salvedadde que la segunda reconvencin ser realizada en la audiencia decontestacin. Puede deducirse conjuntamente con la accin de terminacin,las acciones que deriven del no pago de servicios, gastos comunes, etc., yse entienden comprendidas en esta peticin las que se fueren devengando alo largo del proceso y hasta la restitucin.

El cumplimiento de las resoluciones dictadas en los juicios sujetos ala Ley se regulan de conformidad a las reglas generales, salvo en el casode que aqullas ordenen la entrega de un inmueble, en cuyo evento seproceder conforme prescribe el artculo 595 del Cdigo de ProcedimientoCivil, es decir, se proceder al lanzamiento del arrendatario, a su costa yprevia orden del tribunal, notificada de conformidad al artculo 48 (porcdula).

SUSPENSION DEL LANZAMIENTO El inciso final del artculo 13 de la Leyautoriza al juez para suspender el lanzamiento en casos calificados,aplicables a los juicios regulados por la Ley y en los de comodatoprecario. Dicha suspensin puede ser decretada por un plazo mximo de 30das,

En el evento de que no se acoja el desahucio o restitucin, el actorno podr intentar nuevamente estas acciones sino transcurridos seis mesesdesde que haya quedado ejecutoriada la sentencia que las haya rechazado,salvo que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la presentacinde la demanda. Nuevamente, vemos que los plazos se han reducido, pues deacuerdo al texto original de la Ley estas acciones no podan ser ejercidasnuevamente sino transcurrido un ao.

IX. CONSIDERACIONES FINALES

Como ha podido observarse, la legislacin en materia de arrendamientode predios urbanos es considerablemente especfica y est en constantemovimiento. Nos parece acertada la intervencin del legislador en brindar aestos procedimientos de mayor celeridad, y la prctica ha demostrado quehan tenido una buena acogida las reformas introducidas por la ley 19.866.Si bien es cierto que siguen subsistiendo diversas disposiciones a favor delos arrendatarios, las sucesivas reformas han dejado esta circunstancia enuna situacin ms paritaria. El beneficiario de ello es, evidentemente, elarrendador, pero falta todava. Y, como deca el proyecto citadoanteriormente, no puede dejar de desconocerse que los juicios hoy sedemoran menos que antes y eso es indiscutible, pero es tambin un hecho,que podran demorarse menos an. La cara positiva, sin embargo, puede verseen el constante empeo legislativo por mejorar las instituciones. Y ello,debe reconocerse, se empalma con las importantes reformas proyectadas paratodo el procedimiento civil chileno.

-----------------------[1] REDACTOR

[2] En este sentido, el artculo 14 de la ley 11.622 impeda al arrendadorobtener el desahucio o restitucin del inmueble respecto del arrendatarioque se encontraba al da en sus rentas si no acreditaba la circunstancia detener motivos plausibles para demandarlo.

[3] Puede analogarse a la proteccin dada al trabajador por nuestralegislacin laboral, e incluso se establece una norma bastante similar enlo que dice relacin con la formalidad (exigida por va de prueba) deescrituracin del contrato, cuya omisin acarrea consecuencias adversaspara el arrendador y empleador, segn.

[4] Mocin del honorable senador seor Ros, con la que inicia un proyectode ley que moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos depredios urbanos (2625-07).

[5] Sin perjuicio de que recayendo sobre bienes races, se exige laescrituracin como formalidad por va de prueba, sindole en consecuenciaaplicables las limitaciones a la prueba de testigos contenidas en losartculos 1708 y 1709

[6] Es correcta la norma al referirse a predios urbanos como aquellos queestn ubicados dentro del radio urbano. A la inversa, son rurales los quese encuentran fuera de dicho radio. Es frecuente el error legislativo porel que se confunde la nocin de predio urbano con la de predio no rsticoy, en este mismo sentido, el hacer sinnimos predio rural y predio rstico.Es predio rstico el que es apto para el uso agrcola, ganadero o forestal,pudiendo encontrarse dentro o fuera del radio urbano. Luego, tenemos que unpredio urbano puede ser rstico y un predio rural puede no serlo.

[7] En este mismo sentido se expresa el inciso segundo del artculo 276 delCdigo Procesal Penal, en lo relativo a la exclusin de la prueba al juiciooral. As, se permite la exclusin de prueba en el juicio oral "Si estimareque la aprobacin en los mismos trminos en que hubieren sido ofrecidas laspruebas testimonial y documental producira efectos puramente dilatorios enel juicio oral, dispondr tambin que el respectivo interviniente reduzcael nmero de testigos o de documentos, cuando mediante ellos deseareacreditar unos mismos hechos o circunstancias que no guardaren pertinenciasustancial con la materia que se someter a conocimiento del tribunal dejuicio oral en lo penal". La razn parece ser la misma, y conocido es elrefrn de donde hay una misma razn, debe existir la misma disposicin.

JUICIO DE MENOR CUANTA.doc===========================JUICIO DE MENOR CUANTA

1. Fuentes legales

El juicio de menor cuanta se encuentra regulado en el prrafo 1 delTtulo XIV del Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil (C.P.C.), enlos artculos 698 a 702.

2. Aplicacin

De acuerdo con el inciso primero del art. 698, se tramitarn de acuerdo aeste procedimiento todos los juicios de entre 10 y 500 UnidadesTributarias Mensuales (UTM)[1], siempre que no tengan sealado en la leyun procedimiento especial. Entonces, para la aplicacin del juicio demenor cuanta deben concurrir dos requisitos copulativos, a saber:

a) Que la cuanta del juicio sea mayor a 10 UTM y menor a 500 UTMb) Que la ley no haya sealado un procedimiento especial para latramitacin de la accin.

3. Caractersticas

a) Es un juicio declarativo.b) Es un juicio ordinario o comn, pues se aplica a toda clase deacciones, limitado nicamente por la cuanta. Este juicio, entonces,es de aplicacin general.c) Es un juicio extraordinario o especial, por cuanto su estructuradifiere del juicio ordinario de mayor cuanta[2], regulado en elLibro II del C.P.C.d) Es un procedimiento ms breve y concentrado que el juicio ordinariode mayor cuanta.

4. Diferencias con el juicio ordinario de mayor cuanta

El artculo 698 dispone que el juicio de menor cuanta se tramitar deacuerdo con las reglas del juicio ordinario de mayor cuanta, pero conlas modificaciones que esa misma norma establece. Estas diferencias sonlas siguientes:

a) Plazo para contestar la demanda (art. 698 n 2)

El trmino de emplazamiento es de 8 das, a diferencia de los 15 deljuicio ordinario. Este plazo tambin se aumenta de acuerdo a latabla de emplazamiento, pero en este caso, el aumento no puedeexceder de 20 das. Por otra parte, en el juicio de menor cuanta nose aplica lo dispuesto en el art. 258 inc. 2, es decir, el trminode emplazamiento no se incremente en 3 das si el demandado esnotificado dentro del territorio jurisdiccional del tribunal perofuera de la comuna que le sirve de asiento. En definitiva, el plazopara contestar la demanda nunca exceder de 28 das en este juicio.

b) Omisin de los escritos de rplica y dplica (art. 698 n 1)

Al suprimirse estos trmites dentro de la etapa de discusin, laspartes no pueden hacer uso del derecho contenido en el art. 312 delC.P.C. (ampliar, adicionar o modificar las acciones y excepcionesque hayan formulado en la demanda y en la contestacin, sin alterarlas que sean objeto principal del pleito).

Debe tenerse presente que la reconvencin es admisible en este tipode procedimiento, pero respecto de ella tampoco se contemplan lostrmites de rplica y dplica. Si se deduce la reconvencin, se dartraslado de ella al demandante por el trmino de 6 das.

c) Citacin obligatoria a audiencia de conciliacin. (art. 698 n 3)

Una vez concluido el periodo de discusin procede obligatoriamentecitar a las partes a una audiencia de conciliacin, al igual quesucede en el juicio ordinario de mayor cuanta. Sin embargo, en eljuicio de menor cuanta, los plazos para ello son distintos.Mientras en el juicio ordinario debe citarse para un da no anterioral quinto ni posterior al decimoquinto desde la notificacin de laresolucin, en el procedimiento de menor cuanta la citacin debeser para un da no anterior al tercero ni posterior al dcimo,tambin contado desde la notificacin de la resolucin respectiva.

d) Trmino probatorio (art. 698 n 4)

El trmino probatorio ordinario en el juicio de menor cuanta serde 15 das, a diferencia de los 20 del juicio ordinario de mayorcuanta. Por su parte, el trmino probatorio extraordinario seaumentar de acuerdo a la tabla de emplazamiento segn el lugardonde se desee rendir prueba, pero sin que el aumento pueda excederde 20 das. El trmino probatorio especial se rige por las mismasreglas que el juicio ordinario de mayor cuanta.

e) Plazo para formular observaciones a la prueba (art. 698 n5)

A diferencia de los 10 das con que cuentan las partes para formularobservaciones a la prueba en el juicio ordinario de mayor cuanta,en el juicio de menor cuanta las partes tienen un plazo de 6 das.

f) Plazo para dictar sentencia definitiva (art. 698 n 6)

Desde la ltima notificacin de la resolucin que cita a las partesa or sentencia, existe un plazo de 15 das para su dictacin. Esteplazo es menor a los 60 das que existen en el juicio ordinario demayor cuanta.

g) Recurso de apelacin

La regla general en este juicio, respecto del recurso de apelacinde sentencias apelables que no sean la definitiva, es la concesindiferida. Esto significa que el juez tendr por interpuesto elrecurso para despus de la sentencia que ponga trmino al juicio. Elapelante tiene un plazo de 5 das desde la notificacin de esaltima resolucin para reproducir el recurso. Slo sobre la base deesa reproduccin, el tribunal conceder el recurso.

Escapan a esta regla general las resoluciones que se refieran a lacompetencia del tribunal o a la inhabilidad del tribunal, las querecaigan en incidentes sobre algn vicio que anule el procedimientoy los incidentes sobre medidas prejudiciales o precautorias. Enestos casos, el recurso se conceder al tiempo de su interposicin.

En cuanto a la sentencia definitiva, el art. 699 establece que setramitar como en los incidentes y conjuntamente con las apelacionesque se hayan concedido en conformidad al artculo anterior. Estasdisposiciones en la actualidad no tienen relevancia, debido amodificaciones del recurso de apelacin, segn las cuales se hasuprimido el trmite de expresin de agravios y se ha establecidoque la acumulacin de recursos para su vista se referir a todos losrecursos que incidan en una misma causa (art. 66 C.O.T., modificadopor la Ley 18.969 de 1990). Por otra parte, la resolucin que dictael tribunal del alzada luego del examen de admisibilidad es siempre"autos en relacin".

De acuerdo con el inciso 2 del art. 699, los alegatos no podrnexceder de los 15 minutos, salvo que el tribunal acuerde prorrogareste tiempo hasta el doble. Tratndose del juicio ordinario de mayorcuanta, en cambio, los alegatos pueden extenderse hasta por 30minutos.

Por ltimo, se establece que el tribunal dedicar por lo menos unda a la semana a la vista preferente de estas causas (art. 701).

JUICIO DECLARATIVO DE MNIMA CUANTA

1. Fuentes legales

El juicio declarativo de mnima cuanta se encuentra regulado en elprrafo 2 del ttulo XIV del Libro III del C.P.C., entre los artculos703 y 728. Los restantes artculos de este prrafo, es decir, losartculos 729 a 738 regulan el juicio ejecutivo de mnima cuanta.

2. Aplicacin

De acuerdo con estas normas, este juicio se aplica a todas las accionesque:a) No tengan sealado en la ley un procedimiento especial para sutramitacin.b) Tengan una cuanta que no supere las 10 UTM

3. Caractersticas

a) Es un juicio declarativob) Es un juicio ordinario o comn, pues se aplica a todo tipo deacciones. Es un juicio de aplicacin general.c) Es un juicio extraordinario o especial, por cuanto su estructuradifiere de la del juicio ordinario de mayor cuanta.d) Es un juicio verbal, ya que las presentaciones deben hacerse porese medio y se desarrolla en base a audiencias o comparendos.Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden formular suspresentaciones por escrito.e) Es un juicio ms breve y concentrado.f) El juez tiene mayores atribuciones que en otros. Esto puedeapreciarse, entre otras cosas, en la facultad de apreciar enconciencia la prueba de las tachas, la posibilidad de decretarmedidas para mejor resolver en cualquier estado del juicio, etc.g) Del juicio de mnima cuanta conocen los jueces de letras ennica instancia. Esto significa que no son apelables lasresoluciones dictadas durante la tramitacin de esteprocedimiento.

-----------------------[1] El valor de la UTM al mes de abril de 2008 es de $34.807.[2] En este sentido, debe tenerse presente que la jurisprudencia hasealado que ste es el nico procedimiento ordinario.