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Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para lo s Trabajadores

Plan Financiero 2010-2014

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Directorio Víctor Manuel Borrás Setién Director General Abelardo Carrillo Zavala Director Sectorial de los Trabajadores Sebastián B. Fernández Cortina Director Sectorial Empresarial Jorge Pulido Vázquez Secretario General y de Asuntos Jurídicos Román Álvarez Varea Subdirector General de Hipotecaria Social Eloy I. García Hernández Subdirector General de Recaudación Fiscal Víctor Eduardo Pérez Orozco Subdirector General de Sustentabilidad Social y Delegaciones José de Jesús Gómez Dorantes Subdirector General de Planeación y Finanzas Víctor Núñez Martín Subdirector General de Tecnologías José A. Morteo Baez Subdirector General de Control Interno y

Excelencia en el Servicio Jorge Cherit Galindo Subdirector General de Administración de Personas Vicente Rodríguez Woog Coordinador de Educación y Enlace con

Comisiones Consultivas Regionales Joaquín Escamilla Orozco Coordinador del Programa de Cedevis Mayela Vázquez Ávila Coordinadora de Comunicación y Apoyo Rafael Riva Palacio Pontones Secretario General del Sindicato del Infonavit

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Visión “Sobre el cimiento del tripartismo y la autonomía, contribuiremos a la prosperidad de México siendo… …la institución que materializa el esfuerzo de los trabajadores por incrementar su patrimonio y bienestar; al financiar sus requerimientos de vivienda en un entorno sostenible, propicio para desarrollar su potencial individual y en comunidad, mejorando así su calidad de vida”. Misión Contribuir al bienestar de nuestros trabajadores y sus familias, al cumplir con la responsabilidad social que nos ha sido encomendada:

• Poniendo a su alcance productos de crédito e información que les permitan tomar la mejor decisión para satisfacer sus necesidades de vivienda y constituir un patrimonio familiar de acuerdo a sus intereses.

• Impulsando la creación de espacios habitacionales sustentables y competitivos que generen bienestar social, propicios para el desarrollo de comunidades más humanas y armónicas.

• Enriqueciendo el conocimiento de los trabajadores y sus familias en cuanto a: ahorro, crédito, patrimonio y retiro y promoviendo una cultura sobre la importancia de vivir en comunidades que generen bienestar social y plusvalía.

• Otorgando rendimientos a su ahorro para mejorar su capacidad de compra o pensión.

Objetivos Institucionales

• Ser generadores de bienestar social, en comunidades competitivas y armónicas

• Proveer financiamiento para satisfacer las necesidades de vivienda de los trabajadores, derechohabientes y acreditados.

• Mejorar la calidad de vida de nuestros derechohabientes en un entorno sustentable en el que puedan desarrollar su potencial como individuos y como ciudadanos

• Beneficiar a los derechohabientes con rendimientos competitivos a sus ahorros

• Asegurar viabilidad financiera a largo plazo • Incrementar los recursos disponibles para la atención a los trabajadores.

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Índice

Página

Introducción 7 I. Diagnóstico 1. Entorno macroeconómico 9

1.1 El fin de la crisis 9 1.2 El principio de los efectos a mediano y largo plazo 11 1.3 La situación en México 12

2. Oferta y demanda de vivienda

2.1 Análisis de la oferta 17 2.1.1 Registro de la oferta 17 2.1.2 Oferentes 19 2.1.3 Expectativas del sector de la construcción: perspectiva de desarrolladores

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2.1. 4 El financiamiento a la cadena de valor del sector vivienda 22 2.1. 5 Financiamiento con fondos de capital 23 2.1. 6 Financiamiento con créditos puente 24 2.1. 7 Correlación entre la oferta registrada y el crédito puente 24 2.1. 8 Financiamiento con créditos individuales 26 2.1. 9 Individualización de créditos ejercidos 27 2.1. 10 Características de la oferta de vivienda 29

2.2. Líneas de acción para estimular la oferta de mayor calidad

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2.2.1 Hipoteca Verde 30 2.2.2 Hogar Digital 31 2.2.3 Índice de Calidad de Vivienda 32 2.2.4 Índice de Satisfacción del Acreditado (ISA) 35

2.3 Evolución de los precios de la vivienda

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2.4 Análisis de la demanda 41 2.4.1 La situación a finales de 2008 41 2.4.2 Tendencia socio-económica de largo plazo 45 2.4.3 Rezago habitacional de los derechohabientes al IMSS 49 2.4.4 Necesidad de vivienda vs oferta de crédito Infonavit 50 2.4.5 Demanda de créditos del Infonavit 55

Derechohabiencia total Demanda no atendida Demanda calificada

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II. Planeación estratégica

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1. Iniciativas estratégicas para enfrentar la crisis en 2009 60

1.1 Contrarrestar la pérdida de empleo de los acreditados 60 1.2 Mitigar la disminución de la oferta de vivienda 60 1.3 Incrementar el ritmo de otorgamiento de crédito 61 1.4 Mitigar la disminución de ingresos estructurales y su efecto en el programa de crédito

61

1.5 Avances en el logro de la nueva visión 62

2. Priorida des estratégicas del Instituto para 2010 62 2.1 Diagnóstoco 62 2.2 Estrategias para fortalecer la operación de los procesos sustantivos

62

2.2.1 Otorgamiento de crédito 65 2.2.2 Administración de cartera 66 2.2.3 Recaudación fiscal 67 2.2.4 Fuentes alternas de financiamiento 68

2.3 Estrategia para sustentabilidad social 69 2.3.1 Diagnóstico: enfoque sistémico competitividad territorial 69 2.3.2. Estrategia Vivir Infonavit 75

III. Estrategia para la fortaleza financiera 81 1. Diagnóstico: administración del riesgo en el Inf onavit 81

1.1 La variación salarial y el desempleo 81 1. 2 El riesgo de incumplimiento en los pagos de los créditos Hipotecarios

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1.3 La pérdida esperada 87 1.4 Fondo de protección de pagos 91 1.5 El riesgo de extensión 91 1.6 Reservas preventivas y prórrogas 91 1.7 Desarrollo de puntajes de originación para otorgamiento de Créditos

93

1.8 Requerimientos de fondeo de mercado 94 1.9 Riesgo operativo 94

2. Financiamiento con fuentes alternas 95

2.1 Evaluación del programa de Cedevis 95 2.2 Situación de mercado 98

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3. Estrategia para fortalecer la p olítica financiera 104 IV. Proyecciones financieras 2010 -2014 107

1. Proyecciones financieras 107 2. Ingresos y egresos 109 2.1 Ingresos 109 2.2 Egresos 110 3. Programa de financiamiento 111 4. Estados financieros - Metodología de modelación 115 5. Resumen de Estados Financieros 120 6. Pruebas de situaciones extremas (pruebas de estrés) 120

V. Conclusiones

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Introducción 2009 fue un año atípico para el Infonavit, pues los eventos en la economía del país ocasionaron que disminuyeran los ingresos estructurales del Instituto (compuestos de los recursos provenientes de la recaudación y de la recuperación de cartera); éstos fueron compensados con recursos adicionales del mercado financiero para cumplir con las metas institucionales de crédito. A pesar del complejo entorno económico, el Instituto sigue manteniendo solidez financiera. Se conserva el 100% de cobertura por riesgos crediticios, se incrementó el patrimonio de acuerdo al plan de capitalización del Plan Financiero 2009-2013 y se sigue otorgando rendimiento por encima del incremento del salario mínimo a la subcuenta de la vivienda. Con el propósito de apoyar a los acreditados afectados por el entorno económico, se puso a su alcance el programa “Garantía Infonavit”, que les brinda una serie de alternativas para reestructurar sus créditos. Esto también tuvo resultados positivos para el Instituto porque además se controlaron los efectos de la cartera vencida. En paralelo, el Infonavit continúa trabajando para alcanzar su Nueva Visión. Estos esfuerzos han sido reconocidos nacional e internacionalmente. Cabe destacar el reconocimiento explícito a los resultados del Instituto relativos al apartado de vivienda del Plan Nacional de Desarrollo 2007-2012, su contribución a los logros alcanzados dentro del Pacto Nacional por la Vivienda, así como el reconocimiento del jefe del ejecutivo federal en la recepción del premio International Star of Energy Efficiency de Alliance to Save Energy, que le fue otorgado a México por la labor conjunta llevada a cabo por la Conavi y el Infonavit en la promoción de la vivienda sustentable para sectores de escasos recursos. El Instituto ha avanzado en la ejecución de su Nueva Misión y Visión, en relación con la sustentabilidad social, toda vez que ofrece a los trabajadores productos crediticios para la adquisición de viviendas que en el corto plazo generan ahorros en los pagos de electricidad, gas y agua, además de que contribuyen a mejorar el medio ambiente. En conclusión, 2009 ha sido un año en que el Infonavit ha sorteado exitosamente los efectos de la crisis económica mundial y ha hecho avances significativos en el logro de su Nueva Visión. En el Plan Financiero 2010-2014 se hace un diagnóstico integral de la situación actual interna y externa en términos del entorno macroeconómico, las características de la oferta y la demanda, el estado de la administración de riesgos financieros, así como de los mercados financieros que proveen fuentes alternas de financiamiento para el Instituto. De este diagnóstico, se deriva la serie de líneas e implicaciones estratégicas que guiarán la labor institucional en el corto y mediano plazos, por medio de la revisión

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de los objetivos estratégicos contenidos en el Tablero de Gestión Estratégica (TGE), que incorpora un acento especial dirigido a la búsqueda de la sustentabilidad social. De esto, surgen los proyectos incluidos en el Planes de labores y de financiamientos, así como la política financiera. El presente plan financiero concluye con la estimación de los ingresos y egresos del Instituto, así como de las metas crediticias para los siguientes cinco años.

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I. Diagnóstico 1. Entorno macroeconómico La parte más intensa de la recesión económica mundial ha terminado. Sin embargo, sus efectos seguirán influyendo en las economías alrededor del mundo durante 2010 y se traducirán en la contracción de niveles de consumo e inversión, especialmente en los países donde, previo a la crisis, las empresas y los hogares se endeudaron de forma excesiva. Por su parte, la economía mexicana registró una contracción récord en el primer semestre de 2009, debido a su dependencia del sector exportación, su limitada diversificación comercial y la restricción global del crédito. La lenta y débil recuperación en la economía mundial, en general, y la de Estados Unidos en particular, tendrán el efecto de detener en cierta medida el crecimiento económico en México, proyectado positivo para inicios del próximo año. 1.1 El fin de la crisis Como resultado de la crisis financiera en Estados Unidos, se estima que casi la totalidad de las economías del mundo registrará una contracción en 2009 que las empuja a niveles no registrados después de la última postguerra, es decir del -1.1%, según el Fondo Monetario Internacional (FMI). Esto se debe, principalmente, a la fuerte disminución en el consumo y en la inversión ocurrida en la primera parte del año, que se refleja en la caída en la confianza de los consumidores, así como en la contracción de la producción.

Variación del PIB mundial, 1970-2009

Fuente: FMI World Economic Outlook (WEO). Crisis and Recovery, April 2009, y Sustaining the Recovery, October 2009.

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MundoEconomías avanzadasEconomías emergentes y en desarrollo

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Como se muestra en la gráfica anterior, la variación del PIB de la economía mundial comenzó a registrar una tendencia negativa desde 2007, la cual se agudizó a consecuencia de la contracción de la economía global en 2009, al grado de registrar variaciones negativas no vistas con anterioridad.

Confianza consumidores, 2007-septiembre 2009

Producción industrial y encuesta manufactura por Estados Unidos,

2004-agosto 2009

Fuente: FMI World Economic Outlook (WEO) Sustaining the Recovery, October 2009. Como se aprecia en las gráficas anteriores, luego de un largo periodo de tendencia negativa, la confianza de los consumidores y la producción industrial en las economías de Estados Unidos, Japón y la Unión Europea (UE), mostraron durante el segundo trimestre de 2009 una importante mejoría, lo que representa los primeros indicios de recuperación de la contracción económica mundial. Además, desde principios de abril, y como resultado de acuerdos nacionales e internacionales alrededor de iniciativas fiscales anti-cíclicas, se difundió un sentimiento optimista en los mercados y en los agentes de la economía real.

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Sep

EE.UU. Japón

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PIB en economías avanzadas, 2009 (crecimiento trimestral anualizado)

Índ ice del precio de vivienda en Estados Unidos 2005-julio de

2009

Fuente: OCDE. What is the economic outlook for OECD countries? An interim assessment, September 2009; Board of S&P/Case-Shiller Home Price Indices A pesar de la contracción del PIB durante el segundo trimestre de 2009, en Estados Unidos la recuperación en el precio de la vivienda representó una señal positiva en el mercado, aun cuando en parte depende del programa provisorio de incentivo fiscal en beneficio de quienes adquieren su primer hogar.

A mitades de septiembre, el presidente de la Reserva Federal (banco central) de los Estados Unidos, Ben Bernanke, declaró que probablemente la crisis había terminado, lo cual es un indicio de la estabilización de la economía de ese país. 1.2 El principio de los efectos a mediano y largo p lazo Hacia la mitad de 2009, se fue consolidando la visión de que la crisis económica estaba llegando a su fin, no así los efectos que protagonizarán la recuperación económica de los siguientes años. Esta visión se funda en las preocupaciones que giran alrededor de las perspectivas económicas en Estados Unidos, originadas por su dependencia del crédito y a los límites en sus políticas para enfrentar la crisis. Si las preocupaciones fueran confirmadas, justificarían prever que en el corto plazo la economía mundial no volverá a crecer a los ritmos previos a la crisis (en 2006 se registró un crecimiento alrededor de 4%) cuando el gigante norteamericano funcionaba como su motor. Como se observa en las siguientes gráficas, a principios de 2008 la variación del crédito al consumo fue superior a 5%, se fue contrayendo a finales de ese año y a principios de 2009; finalmente registró variaciones negativas en el segundo trimestre de este año.

-15%

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5%

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I II III IV

Japón Alemania Francia

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2005 2006 2007 2008 2009Julio

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Deuda de los hogares como % del

ingreso disponible en Estados Unidos, 1967- Junio de 2009

(ajustado por temporada)

Variación en crédito al consumo en Estados Unidos, 2008-Junio de 2009 (ajustado por temporada)

Fuente: Board of Governors of the Federal Reserve System; US Bureau of Labor Statistics and Bureau of Economic Analysis Por lo anterior, es probable que en el futuro inmediato el consumo y la inversión privada en Estados Unidos no muestren un dinamismo similar a los registrados antes de la crisis, debido a la contracción del crédito, al deseo de reconstruir ahorros perdidos durante este periodo y a la necesidad de volver a niveles de deudas sostenibles, con relación al nivel récord de 2006. El FMI calcula que ese proceso, llamado desapalancamiento, persistirá durante 2010. Esa debilidad en el lado de la demanda se reflejará en un aumento del desempleo y de las quiebras, previsto para gran parte del próximo año, situación que conduce a que economías tan dependientes de Estados Unidos como la de México, tengan que buscar estrategias para reactivar el motor interno ya que, como se ha comentado, ese país no recuperará los niveles de crecimiento previos a 2006 en el corto plazo. 1.3 La situación en México Durante la primera parte de 2009, la economía mexicana registró una contracción récord, la más fuerte de los últimos setenta años, y entre las más intensas registradas en Latinoamérica en esta crisis. Como se ha dicho, la tendencia negativa ha resultado de una fuerte dependencia de la economía mexicana frente a la crisis financiera y económica de Estados Unidos, principalmente, y ha sido agravada aún más a raíz de factores como la caída en el precio del petróleo y el brote de influenza A (H1N1).

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El resultado de esto, así como de un cambio de posición a dólares del sector financiero mundial, fue la interrupción del acceso al crédito, tanto nacional como internacional. Entre las consecuencias inmediatas destaca el desplome del crédito al consumo, -21.3% entre junio de 2008 y 2009 en términos reales según la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, lo que contribuyó a la fuerte contracción observada en el sector comercio.

Descomposición de la producción y del comportamient o sectorial

2008 2009

I II III IV I p/ II e/

PIB 2.6 2.9 1.7 -1.6 -8.0 -10.3

Consumo 2.6 2.5 1.9 -1.1 -7.5 -9.9 Formación de capital 3 8.4 8.1 0.6 -7.6 -19.9

Exportaciones 5.9 6.6 2.7 -8.8 -20.2 -31.2

Importaciones 8.9 9.4 8 -7.7 -22.5 -33.5

Producción industrial

1.2 1.6 -1.2 -4.2 -9.8 -11.5

Producción manufacturera

1.5 3 -1.2 -4.9 -13.8 -16.4

Comercio 5.4 5.5 5.7 -4.8 -17.2 -20.9

Transporte 3.8 1.9 0.7 -2.8 -10.3 -13.7

Fuente: Criterios generales de política económica (CGPE) 2010. Nota: p/cifras preliminares. e/cifras estimadas. Los primeros registros de contracción de la economía comenzaron a observarse durante el último trimestre de 2008 (-1.6%). De hecho, como se muestra en la tabla, durante la primera mitad de 2009, todos los sectores de la economía registraron resultados negativos, siendo los más afectados las importaciones y las exportaciones, el comercio, la producción manufacturera y el transporte. En junio de 2009, el valor de las exportaciones de mercancías había sido de 19,361 millones de dólares, cifra integrada por exportaciones no petroleras, con un monto de 16,540 millones de dólares, y productos petroleros por 2,821 millones de dólares. Ese mismo mes, las exportaciones totales registraron una caída de -26.6% con relación a su nivel en junio de 2008, misma que se derivó de contracciones de -20.4% de las exportaciones no petroleras y de -49.5% de las exportaciones petroleras. La tasa relacionada con el hidrocarburo se originó de descensos de -20.5% en las dirigidas al mercado de Estados Unidos y de -20% en las canalizadas al resto del mundo.

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Los efectos de esa contracción económica han golpeado de forma intensa los hogares. Al cierre de agosto, el número de trabajadores asegurados en el Instituto Mexicano de Seguridad Social (IMSS) había disminuido en 548 mil unidades en el último año, y en 224 mil desde enero de 2009, volviendo a valores observados al principio de 2007. Sin duda, el reto para los siguientes años es la generación de empleos a niveles de años anteriores.

Número de trabajadores asegurados en el IMSS, 2006-agosto de 2009

Variación intermensual e interanual en trabajadores asegurados en el IMSS (en términos absolutos y porcentual respectivamente)

Fuente: IMSS; Banco Central de México Encuesta sobre las expectativas de los especialistas en economía del sector privado: agosto de 2009. Los datos por el primero y segundo trimestre son observados. Lo anterior es reforzado con la Encuesta nacional de ocupación y empleo (ENOE) publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), donde se estima que la tasa de desocupación entre agosto de 2008 y 2009 pasó de 4.15% a 6.28% Sin embargo, desde junio se han empezado a registrar señales positivas que indican que la parte más intensa de la recesión ha terminado. El número de despidos se ha estancado y en los últimos cuatro meses el número de trabajadores en la economía formal ha aumentado más de 125 mil empleos al corte de septiembre. Asimismo, las variables que con mayor anticipación registran la variación en la economía, los pedidos manufactureros y la confianza de los consumidores, han comenzado a mejorar su nivel mínimo desde marzo. Esos datos positivos son consistentes con las expectativas de los especialistas en economía del sector privado publicadas por el Banco de México, pues prevén una disminución en la contracción económica para la segunda parte de 2009 y un retorno a la expansión en 2010, como se muestra en las gráficas:

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2006 2007 2008 2009 Ago

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2008 2009 AgoM

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es

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Indicadores adelantados: pedidos manufactureros y confianza de los

consumidores

Pronóstico de la variación del PIB para el tercero y cuarto trimestres de 2009 y 2010

Fuente: INEGI; Banco Central de México, Encuesta sobre las expectativas de los especialistas en economía del sector privado: agosto de 2009. Nota: Los datos por el primero y segundo trimestre son observados; los demás estimados. Finalmente, hay también señales positivas con respecto al mediano plazo. Por ejemplo, se espera que las exportaciones de materias primas se recuperen con mayor dinamismo. Asimismo, y según estimaciones del FMI, en los próximos meses y años el precio del crudo será “estable, aunque con lento crecimiento”, contrario a lo ocurrido después del desplome en las pasadas desaceleraciones de la economía mundial. Por otro lado, y a pesar de lo que ocurre en la mayoría de las economías avanzadas, México no tiene un problema vinculado al aumento desproporcionado de jubilados respecto al total de la población. Más bien, gracias al llamado bono demográfico, la proporción de población en edad de trabajar continuará creciendo más rápidamente que la población dependiente en edad escolar o en edad de retiro hasta 2010. Junto a un más robusto poder adquisitivo, esta tendencia debería asegurar un nivel mayor de ahorros, es decir, una fuente de capital muy importante en un periodo de escasez de financiamiento.

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2008 2009 Ago

indicador de pedidos manufactureros (izquierda)

índice de confianza del consumidor (derecha)-12%

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-3%

0%

3%

I II III IV 2010

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Promedio precios corriente (“spot”) y “futuros” del crudo (dólares)

Variación nominal en precio de la vivienda a nivel nacional

(trimestral anualizada)

Fuente: FMI World Economic Outlook (WEO) Sustaining the Recovery, October 2009; Sociedad Hipotecaria Federal, octubre 2009. Los hogares mexicanos, además, siguen con sus activos prácticamente intactos. Los fondos de jubilación privados no son tan desarrollados en el país y han mantenido su valor, a pesar de registrar minusvalías a fines de 2008. Asimismo la vivienda, activo principal en una economía con un mercado financiero limitado, no ha registrado una disminución en su valor como en otros países. En la gráfica se observa que entre marzo de 2008 y 2009, los precios de la vivienda han aumentado en 4.9% en términos nominales, según la Sociedad Hipotecaria Federal. Cabe destacar que la baja actividad de la economía local, que actualmente representa un obstáculo a su crecimiento, indica una oportunidad para el futuro, pues hay amplios márgenes para incentivar un crecimiento del mercado interno, cuyo efecto sería un crecimiento sostenido. Si a este último se añade el número de consumidores y trabajadores, el bono demográfico y los activos intactos que caracterizan a México, se entiende cómo se podría registrar un importante crecimiento económico, aún en momentos de debilidad en la economía mundial y en las exportaciones. Sin duda, esto es parte de lo que explica el crecimiento que se observa a la fecha en Brasil. En conclusión, se considera necesario impulsar reformas que eleven la competitividad del país. En los próximos meses y años será indispensable adoptar medidas que permitan a la economía local aumentar su nivel de crecimiento potencial. Por ello, se necesita un conjunto de iniciativas – sean tanto monetarias como fiscales, a favor de la generación de empleo y de la recuperación del crédito– tomadas en un marco reconocible, coherente y orientado al mediano plazo con el fin de favorecer el retorno a la confianza.

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CorrienteFuturos negociados al 15/09/2009

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Implicación estratégica La recesión económica conllevará el reto de crear políticas que impulsen el empleo; para el Infonavit, el reto será diseñar nuevos productos que tomen en cuenta un crecimiento moderado del empleo y de los salarios en el corto plazo.

2. Oferta y demanda de vivienda 2.1 Análisis de la oferta 2009 se caracterizó por los cambios estructurales derivados de la crisis financiera y económica: el sector vivienda no ha sido la excepción, pues la crisis ha impactado en él a través de la falta de liquidez y de la menor disponibilidad de créditos puente para la producción de viviendas. Información de la Asociación Hipotecaría Mexicana (AHM) permite observar una disminución en la colocación de créditos puente en 2009, si se le compara con el año anterior. Desde el punto de vista de número de créditos otorgados, la caída fue de 39%, pues hasta agosto de 2009 se habían otorgado 650 créditos puente, lo que equivale a poco más de 100 mil viviendas, comparado con los 1,066 créditos otorgados a la misma fecha en 2008, que equivalían a casi 139 mil viviendas. Desde el punto de vista del ejercicio de crédito, se ha observado una disminución en el renglón de vivienda nueva ofrecida por los desarrolladores. En el grupo de los que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), se observa una disminución del 3%; en el de desarrolladores grandes que no cotizan, la disminución es de 9%; y, por último, en los pequeños y medianos desarrolladores, la caída fue de 21% respecto a 2008. Por el lado del registro de casas nuevas, al cierre de septiembre de 2009, se observa una disminución en el registro de 38% acumulado, comparado con el año anterior. A continuación se muestra el análisis de la oferta de vivienda que parte del registro. 2.1. 1 Registro de la oferta El registro histórico de oferta del Infonavit a partir de 1993 revela que la crisis iniciada a finales de 1994 tuvo la mayor repercusión en el sector dos años después, llegando a un mínimo de 48,260 viviendas registradas en 1997, cifra con la que se vio reducido el registro de oferta en 69% con relación a 1994. A partir de esta fecha, se observó una tendencia positiva general en el registro de oferta, con diversas variaciones hasta 2008.

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Fuente: Infonavit. Después de la crisis de 1994, el registro de oferta mostró tendencia a la baja y recuperó su nivel hasta 1999, cuando superó las 262 mil viviendas; es decir, el número de viviendas registradas en 1994 fue superado en 70%, cinco años después de iniciado el comportamiento desfavorable. Posteriormente, se observó una segunda inclinación negativa que coincidió con el cambio de administración del Gobierno Federal en 2000; fue en 2002 cuando se superó el nivel alcanzado en 1999, con un registro de 256,944 viviendas. En 2004, se observó un repunte que rebasó el registro de 2002 en 17%, con más de 300 mil viviendas registradas y hasta 2007 se obtuvo un máximo de aproximadamente 550 mil viviendas, cifra 82% mayor al registro de 2004. En 2008, la oferta registró un descenso de 9% respecto a 2007, con un registro total de casi 500 mil viviendas.

Implicación estratégica El análisis de las últimas dos décadas muestra el tiempo que le ha tomado al registro de oferta recuperar su nivel después de una crisis o evento estructural del sector. Dada la situación económica actual, y de no definirse acciones que incentiven el inicio de proyectos de vivienda, se podría presentar un escenario donde el registro de oferta tardará dos años en superar las cifras logradas en 2008, como se observa en crisis anteriores. Por esta razón, el Infonavit continuará incentivando la edificación de vivienda mediante acciones que brinden certeza para el financiamiento de proyectos. Por otro lado, si se analiza el ingreso en la Tesorería del Infonavit por el registro de vivienda en RUV (Registro Único de Vivienda), al cierre de septiembre de 2009, se observa una disminución anual acumulada de 38%, comparado con el año anterior. Sin embargo, conviene destacar que en el mes de septiembre por primera vez el registro de oferta mensual podría mostrar un cambio de tendencia en 2009, al ser esta cifra mayor a la correspondiente a ese mismo mes en 2008. Además, se alcanzó el mayor registro mensual de vivienda hasta ese momento del año (44,406 en 2008 vs 48,509 en 2009).

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500.000

600.000

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Oferta registrada 1993 - 2008

19

Fuente: Infonavit, septiembre de 2009 2.1.2 Oferentes La falta de liquidez descrita anteriormente ha tenido un impacto negativo en los desarrolladores de vivienda y muestra efectos negativos en el registro de inicio de obra. El número de desarrolladores que han registrado paquetes de vivienda ha disminuido desde 2007. Sólo hasta septiembre de 2009, se han registrado 821 desarrolladores, lo que representa 47% del total registrado en 2007. Se observa un incremento en el número de desarrolladores de vivienda entre 2004 y 2007, seguido de una caída en 2008 y 2009, por lo que para 2010 se vislumbra un posible reto estructural del sector en términos de la capacidad del sector de producir vivienda.

Fuente: Infonavit, septiembre de 2009

Si se analizan las viviendas registradas por tamaño de proyecto, se observa que la proporción de desarrolladores con más de mil viviendas registradas en un año, disminuyó 28% durante 2009, respecto al año anterior. Es muy probable que los desarrolladores que en años anteriores apostaron a los grandes proyectos de más de mil viviendas, por la necesidad de optimizar su capital de trabajo y reducir inversiones en infraestructura y urbanización secundaria, se hayan orientado en 2009 hacia el desarrollo de proyectos más pequeños.

Variación2008 2009

Trimestre 1 164,280 93,406 -43%Trimestre 2 171,004 110,259 -36%Trimestre 3 177,573 115,496 -35%

Subtotal 512,857 319,161 -38%

Num. de ViviendasREGISTRO DE INSCRIPCION DE VIVIENDAS

1.049934

1.156

1.762

1.364

821

0

500

1.000

1.500

2.000

2004 2005 2006 2007 2008 sep-09

Desarrolladores de paquetes

20


Por otro lado, en 2008 el 10% de las viviendas registradas eran de proyectos de más de mil viviendas cada uno; en 2009 es sólo el 2% Si se analiza este mismo dato por el número de proyectos registrados en 2008, se observa que el 0.5% de los proyectos registrados fueron de más de mil viviendas; en 2009 se redujo dos terceras partes esta proporción. Si se analiza el número de desarrolladores que en 2009 registraron proyectos de 50 ó menos viviendas cada uno, se observa que 358 no registraron proyectos de este tamaño durante 2008; es decir, 43% de los desarrolladores que han registrado proyectos de 50 ó menos viviendas en 2008, no registraron proyectos de este tamaño durante 2009. En otra perspectiva, si se analiza a los desarrolladores que en 2008 registraron proyectos de 50 ó menos viviendas, se observa que 614 desarrolladores no registraron proyectos en 2009; es decir, el 45% de los desarrolladores que registraron proyectos de 50 ó menos viviendas en 2008, no han registrado vivienda en 2009. Por lo anterior, se puede deducir que los desarrolladores grandes, al disminuir el tamaño de sus proyectos, absorbieron la proporción del mercado que tenían los pequeños y medianos desarrolladores con proyectos de menor tamaño, dado que los desarrolladores pequeños durante 2009 han registrado menores inicios de obra. El comportamiento observado podría atribuirse a una redistribución en la construcción de vivienda, ya que en 2009 se ha apostado por proyectos de menor tamaño, derivado de un menor acceso al crédito por parte de desarrolladores pequeños y medianos, así como la reducción del consumo de capital de trabajo para los grandes. La siguiente tabla muestra la clasificación con base en el número de créditos formalizados por desarrollador durante 2008 y 2009. Se observa que los cinco primeros son empresas que cotizan en la BMV y que al mes de septiembre habían

61% 61%68%

49%

14% 14%

11%

14%

20% 18%17%

27%

3% 4% 3%5%

2% 3% 2% 4%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2006 2007 2008 2009

Viviendas registradas con base en tamaño de desarrollador

menos de 50

50 A 100

100 a 500

500 a 1000

1000 o más

13% 10%14%

10%

8%8%

7%

5%

32%

25%

29%

25%

15%

15%

14%

13%

32%

43%36%

46%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2006 2007 2008 2009

Tamaño de desarrolladores por núm. de viviendas registradas en el año

menos de 50

50 A 100

100 a 500

500 a 1000

1000 o más

21

originado el 22% del total de créditos a nivel nacional. Destaca que los principales desarrolladores han ganado participación en el programa de crédito del Instituto.


2.1.3 Expectativas del sector vivienda Con el fin de revisar las perspectivas del sector, se presentan a continuación algunos aspectos financieros de los principales desarrolladores públicos. De manera general, el volumen de ventas de los desarrolladores mostró una contracción hasta junio de 2009, con relación al año anterior. Sin embargo, dos de las principales desarrolladoras públicas tuvieron comportamientos positivos al superar en 10% su volumen de ventas al segundo trimestre de 2009 respecto al mismo periodo en 2008. Ambas empresas se enfocan en el segmento de interés social, con participación de 92% de sus ventas; ambas lograron un crecimiento en esta línea del negocio, con un incremento de 9% y 12% al 31 de junio de 2009. Sin embargo, desarrolladores de menor tamaño registraron una disminución en su volumen de ventas al segundo trimestre de 2009 comparado con el mismo periodo de 2008.

Ventas de las principales desarrolladoras

Fuente: Infonavit, con datos de la Bolsa Mexicana de Valores y estados financieros al segundo trimestre de 2009.

Desarrolladores

por # de créditos2008 Participación 2009 Participación

1 - 5 68,200 14% 68,431 22%

6 - 10 26,820 5% 26,883 9%

11 - 15 13,937 3% 14,327 5%

16 - 50 33,566 7% 37,602 12%

Total 29% 47%

Clasificación de los principales desarrolladores con base al número de

créditos formalizados Infonavit

2T09 % vs. 2T08 2T09 % vs. 2T08 2T09 % vs. 2T08 2T09 % vs. 2T08 2T09 % vs. 2T08

Unidades de

Interés Social3,226 74% 2% 13,165 92% 9% 13,723 92% 12% 9,280 98% -11% 1,896 49% -8%

Unidades de

Vivienda Media823 19% -33% 1,192 8% 26% 1,205 8% 1% 176 2% -62% 1,761 45% 98%

Volumen Total 4,334 100% -3% 14,357 100% 10% 14,928 100% 11% 9,456 100% -13% 3,891 100% -12%

JAVERURBIHOMEXGEOARAVolúmen de

ventas

22

En otra perspectiva, se aprecia que las desarrolladoras que tuvieron óptimos resultados en ventas han centrado su estrategia en el desarrollo de vivienda de interés social y bajos ingresos, con lo que han fortalecido su postura debido al apoyo de créditos hipotecarios por parte del Infonavit y el Fovissste a la vez que están inclinando el mercado a la atención de estos segmentos.

Desarrolladoras de vivienda de interés social

Fuente: Infonavit, con datos de la Bolsa Mexicana de Valores y estados financieros al segundo trimestre de 2009.

Por lo anterior, es probable que para revertir la tendencia negativa en la construcción de vivienda nueva, se observe una mayor inclinación al desarrollo de vivienda de interés social, pues las empresas con mejores resultados financieros encontraron gran oportunidad de mercado en este nicho. 2.1. 4 El financiamiento a la cadena de valor del s ector vivienda La contracción de la economía ha permeado en todos los sectores, incluso en el de vivienda. En este capítulo se ha comentado la disminución en la oferta a consecuencia de la reducción en el otorgamiento de créditos puente. Adicionalmente, el aumento en la cartera vencida de estos créditos obliga a los intermediarios (bancos y sofoles) a incrementar sus reservas de manera preventiva, inhibiendo así el flujo de efectivo. Bajo las condiciones actuales, es necesario generar un cambio estructural en el sector vivienda, involucrando a todos los participantes. Para ello es necesario incentivar la perspectiva del financiamiento a través de la cadena de valor, ya que el mercado de vivienda depende en gran medida de las entidades financieras. La cadena de valor del sector vivienda permite observar las etapas que preceden a la individualización, mismas que van desde la adquisición del suelo hasta la urbanización requerida en el entorno para cumplir con los estándares de calidad.

2T09 2T09 2T09 2T09 2T09

INFONAVIT 68.10% 65.00% 81.30% N.D. 47.00%

FOVISSSTE 22.80% 35.00% 11.90% N.D. 14.00%

SHF 9.30% 6.80% N.D. 39.00%

Participación de Crédito Hipotecario

JAVERARA GEO HOMEX URBI

23

Fuente: Infonavit 2.1. 5 Financiamiento con fondos de capital Los primeros tres eslabones de la cadena deberían ser financiados por capital, como el proveniente de fondos de capital privado o público. Al ser fondos de capital, los inversionistas buscan una mayor rentabilidad a un mayor riesgo, para lo cual se requerirá promover una cultura de capital de riesgos y gobierno corporativo, que contribuya al financiamiento destinado a la adquisición de terrenos aptos para urbanizar. Se ha observado que un detonante del crecimiento del sector es el financiamiento con una mezcla de capital. Los fondos están siendo más cautelosos en la evaluación de proyectos y buscan mitigar los riesgos. Esto implica que un menor número de proyectos se podrá fondear por capital de riesgo. La Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura (AMFII), que agrupa a los principales fondos de inversión de capital privado que invierten en proyectos inmobiliarios y de infraestructura, estima que hay en México 25 fondos inmobiliarios operando. De acuerdo a cifras de la AMFII, desde 2007 se han invertido más de 6 mil millones de dólares en México y para los próximos cinco años planea destinar 21 mil millones de dólares a proyectos inmobiliarios, entre los que se encuentran proyectos de vivienda.

Implicación estratégica El reto se vislumbra ante un mercado de capital incipiente, pues en la cadena de valor del sector vivienda se observa que uno o más actores intervienen en varios de los procesos que la conforman. El presupuesto de inversión para infraestructura de gobierno y banca de desarrollo pueden tener una afectación por la crisis económica, por lo que es necesario impulsar mecanismos de promoción de deuda y capital privados.

Adquisición de suelo

Urbanización primaria

Equipamiento e infraestructura

Urbanización secundaria

Edificación de viviendas

Individualización

Financiamiento con Fondos de Capital y /o Inversión de Gubernamental o Banca de Desarrollo

Financiamiento con Crédito Puente Financiamiento con Crédito Individuales

• Poco desarrollo del mercado

• Presupuesto de inversión para infraestructura de

Gobierno y Banca de Desarrollo con probable

afectación por la crisis económica

• Sofoles contraen crédito en 65%

• Bancos disminuyen crédito en 15%

• Poco accesos a crédito para

desarrolladores Pymes

• Recursos disponibles:

Infonavit, Fovissste,

Banca privada

• Fuentes alternas de

financiamiento: Cedevis.

Cadena de Valor del Sector Vivienda

24

2.1.6 Financiamiento con créditos puente En la etapa de urbanización secundaria y edificación de vivienda, es conveniente mantener la deuda bancaria o de mercado en los mismos niveles, donde el crédito puente y las bursatilizaciones generen el flujo a un menor riesgo por tener flujos más predecibles. El comportamiento decreciente del registro de vivienda para Infonavit podría ser el reflejo parcial del rezago en el otorgamiento de créditos puente, pues hasta agosto de 2009 a nivel nacional, se habían colocado 650 créditos, cifra inferior al año anterior en 39%, lo que corresponde a una caída de 35% en el monto total de los créditos puente. Este entorno de falta de liquidez podría representar un reto en la producción de vivienda para los próximos años.

Comportamiento de créditos puente

Fuente: Asociación Hipotecaria Mexicana A continuación se muestran las entidades con mayor colocación de créditos puente hasta agosto 2009, que representan el 43% de la colocación nacional.

Entidades con mayor número de créditos puente

Fuente: Asociación Hipotecaria Mexicana 2.1.7 Correlación entre la oferta registrada y el c rédito puente El análisis de la información referente al registro de oferta y la vivienda construida con el financiamiento de créditos puente, muestra la existencia de cierta asociación entre estas dos variables.

Núm.

Cred Monto Núm. Viv

Núm.

Cred Monto

Núm.

Viv

Distrito Federal 90 3,086 5,984 13.8 12.9 32.0

Sal Luis Potosí 55 1,118 5,053 8.5 4.7 27.1

Jalisco 54 2,369 12,476 8.3 6.9 66.8 Nuevo León 44 1,818 8,941 6.8 7.6 47.9

Guanajuato 36 1,207 5,109 5.5 5.0 27.4

Entidad

Agosto 2009 Variación Interanual (%)

agosto-08 agosto-09 variación

No. Créditos 1,066 650 -39.0% No. Viviendas 138,815 100,532 -27.6%

25

Correlación = 0.60316189

Fuente: Infonavit. En 2008 se aprecia que la intensidad de la relación lineal entre oferta registrada y la vivienda construida mediante el financiamiento de créditos puente es de 60%, es decir, que el registro de oferta depende de las viviendas financiadas con crédito puente en dicha proporción. El incremento en la primera variable será correspondido con un incremento en el registro de oferta.

Correlación = 0.41154275

Fuente: Infonavit. La dependencia lineal de las variables en 2009 no es tan fuerte como el año anterior, pues se trata de un 41%; es decir, que la oferta registrada en este año no depende tanto de las viviendas financiadas con crédito puente como en 2008.

0

20,000

40,000

60,000

AG

S

BC

S

CO

A

CH

S

DF

GT

O

HG

O

ME

X

MO

R

NL

PU

E

QR

OO

SIN

TA

B

TLX

YU

C

Viv

ien

da

Oferta registrada vs. vivienda cred. puente ago-2008

Vivienda con Crédito Puente Oferta registrada-08

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

AG

S

BC

S

CO

A

CH

S

DF

GT

O

HG

O

ME

X

MO

R

NL

PU

E

QR

OO

SIN

TA

B

TLX

YU

C

Viv

ien

da

Oferta registrada vs. vivienda cred. puente ago-2009

Vivienda con Crédito Puente Oferta registrada-09

26

De esta manera, se confirma que en 2009 el registro de oferta ha perdido relación con el financiamiento de crédito puente, dado que éste ha disminuido. Se ha ofertado la vivienda registrada en años anteriores y no la que se financió durante el año. El análisis de los créditos puente por entidad revela que los estados con mayor caída en colocación de estos créditos disminuyeron en más de 70% su participación respecto al año anterior. Estos estados son Sonora, Colima, Durango, Tabasco, Chiapas, Zacatecas y Tlaxcala, y representan el 4.3% de la colocación nacional durante 2009. Una menor disminución se observa en el Estado de México, Chihuahua, Sinaloa, Guerrero, Veracruz, Coahuila e Hidalgo, que disminuyeron entre 50% y 65%. Estos últimos estados contribuyen con 18% a la colocación nacional. A su vez, la cartera vencida de los créditos puente por monto a nivel nacional se incrementó de 4.36% en agosto de 2008 a 16.0% en agosto de 2009. Por otro lado, al cierre de septiembre de 2009, las sofoles han bursatilizado un monto total de 35,868 millones de pesos en los mercados, lo que representa el 30.2% de participación de mercado considerando todas las emisiones desde 2003. Sin embargo, esto ha cambiado de forma radical durante el último año, afectando la liquidez de las instituciones. Durante 2009, no se han observado emisiones de mercado por parte de las sofoles. Las instituciones que han realizado emisiones son el Infonavit, Fovissste, HiTo y BBVA Bancomer, por un monto total de 23,727 millones de pesos, equivalente a la quinta parte del total de emisiones desde 2003. Desde el punto de vista del saldo vencido total de las emisiones bursátiles, las tres sofoles con el mayor índice de cartera vencida, al cierre de agosto de 2009, mostraron un porcentaje del 21.8%, 17.8% y 10.9% El deterioro de la cartera que soporta estas emisiones explica el por qué éstas no han podido acceder el financiamiento de mercado. 2.1.8 Financiamiento con créditos individuales El último eslabón de la cadena de valor es la individualización con el financiamiento hipotecario que atiende a todos los niveles y sectores de la población. El financiamiento en esta etapa representa el menor riesgo. Se ha observado que a mayor financiamiento a los compradores de vivienda, se requiere también un mayor financiamiento puente a los desarrolladores. La falta de oferta de vivienda que se ha observado en 2009, es atribuida principalmente al poco otorgamiento de crédito puente.

27

2.1.9 Individualización de créditos ejercidos En 2009, el Infonavit suplió el impacto, por la crisis, en la disminución de los ingresos estructurales con la emisión de Cedevis para ratificar la meta de 500 mil créditos. A pesar de que los créditos ejercidos han mostrado un crecimiento constante desde 2001, llegando a más de 494 mil créditos (98.8% de la meta) en 2008, durante 2009, se ha observó una desaceleración de 10% en la formalización de créditos, pues al cierre de septiembre se había otorgado 314 mil créditos, comparados con los 349 mil en el mismo periodo de 2008. Este comportamiento se puede explicar principalmente por la disminución en la oferta de vivienda. Ante esta problemática, el Infonavit adoptó en 2009 estrategias para incentivar la demanda de vivienda. Por ejemplo, lanzó el Programa Especial de Apoyo a Compradores de Vivienda del Infonavit e impulsó el lanzamiento de nuevos productos de crédito como Cofinavit AG e Infonavit Total AG, mismos que proporcionan entre otros beneficios, la compra de vivienda de mayor valor.

Fuente: Infonavit, septiembre de 2009 De manera general, se observa que la mayor proporción de los créditos se ejercen para la adquisición de vivienda nueva, con un promedio anual durante el periodo 2004 a 2009 de 84% de los préstamos. El detalle por programa de crédito no muestra diferencia significativa respecto al tipo de vivienda adquirida para cada financiamiento. Sin embargo, la propensión a la vivienda usada registra mayores incrementos en los créditos adquiridos con cofinanciamiento, donde se observó un crecimiento de 24% entre 2007 y 2008. La disminución del registro de oferta está acompañada de un incremento en la adquisición de vivienda usada, con lo que es apreciable que la capacidad de otorgamiento de crédito por parte de Infonavit está superando a la de la industria para construir vivienda.

305,975

376,444421,745

458,701494,073

314,724

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

2004 2005 2006 2007 2008 sep-09

Créditos ejercidos

349,200

-10%

28

Fuente: Infonavit, septiembre de 200 (no incluye Apoyo Infonavit) El crédito puro del Infonavit, es decir, los créditos fondeados sin la coparticipación de entidades financieras, ha mostrado un crecimiento anual promedio de 7% de 2004 a 2008. Sin embargo, la tendencia de créditos con cofinanciamiento es aún más destacable. El programa de cofinanciamiento duplicó su número entre 2006 y 2008, cuando se alcanzaron más de 109 mil colocaciones.


La atención a los derechohabientes de menores ingresos continúa siendo el eje de la estrategia de crédito del Infonavit, como parte del compromiso social, a fin de garantizar una mayor cobertura de los trabajadores con ingreso menor a 4 veces el salario mínimo (VSM), enfocando los créditos en coparticipación a los segmentos de ingresos mayores a 4 VSM. El número de derechohabientes con crédito en este rango de ingresos se ha incrementado de manera sostenida en los últimos años, pues al cierre de 2008 se había superado en 80% a los créditos formalizados en 2004; a septiembre de 2009, los créditos formalizados en este rubro han rebasado los 173 mil y representan el 74% de los créditos otorgados en el año.

89% 85% 82% 81% 77% 77%

11% 15% 18% 19% 23% 23%

0

100000 200000 300000 400000 500000

2004 2005 2006 2007 2008 sep- 09

Créditos Infonavit ejercidos

Nueva Usada

96%91% 83%

79%72%

99%

4%9% 17%

21%

28%

0

20000

40000

60000

80000

100000

2004 2005 2006 2007 2008 sep -09

Créditos ejercidos en Coparticipación

Nueva Usada

3.24338.090

52.557 60.153109.096

75.929

-50.000

50.000

150.000

250.000

350.000

450.000

550.000

Créditos Meta Créditos Meta Créditos Meta Créditos Meta Créditos Meta Créditos Meta

2004 2005 2006 2007 2008 sep-2009

Programas vs. Metas anuales

Tradicional COFIN AI

29

Fuente: Infonavit, septiembre de 2009 (no incluye coparticipación con otras entidades financieras).

Implicación estratégica Ante los retos estructurales del sector de financiamiento y construcción de vivienda, el Infonavit deberá desarrollar mecanismos que permitan diversificar su atención a las necesidades de vivienda de los trabajadores.

2.1.10 Características de la oferta de vivienda En cumplimiento de su Nueva Visión, el Infonavit busca que la oferta tenga más atributos que ayuden al desarrollo de comunidades en un entorno sostenible, en beneficio de los derechohabientes y sus familias. A continuación se analiza el comportamiento que han tenido, desde 2006, tres características de las viviendas nuevas: número de recámaras, metros cuadrados de construcción y metros cuadrados de terreno. El tamaño promedio de la vivienda nueva aprobada muestra comportamientos distintos, acordes al nivel de ingresos del trabajador que la solicita. Durante 2009, el tamaño promedio de viviendas para quienes cuentan con ingresos menores a 4 salarios mínimos ha disminuido en 2% respecto a 2006 (41m2 de construcción) mientras que el número de recámaras muestra una tendencia positiva a partir de 2007. Sin embargo, estas viviendas aún no alcanzan las dos recámaras en promedio. Un comportamiento inverso se observa en las viviendas para trabajadores con ingresos mayores a 4 salarios mínimos. Para este segmento, la dimensión de la vivienda construida llegó a 66 m2 en 2009, medida que supera en dos metros cuadrados la dimensión de 2006.

149.220200.334 227.044

258.759 268.992 173.480

143.400

120.116120.953

121.745 107.468

60.401

74%

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

0 50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

2004 2005 2006 2007 2008 sep- 09

Créditos Infonavit formalizados

Hasta 3.99 VSM Mayor a 3.99 VSM % <4VSM >%4VSM

30

Fuente: Infonavit, septiembre de 2009 (no incluye Apoyo Infonavit) Por su parte, en la vivienda usada se observa un descenso en la dimensión entre 2008 y 2009, al pasar de 78.56m2 a 76.11m2. Es importante mencionar que los metros cuadrados de terreno, el número de recámaras y el valor avalúo promedio mostraron una diferencia a la baja en 2009 respecto al año anterior, lo cual indica la búsqueda de vivienda de menor tamaño y menor precio, probablemente impulsada por la situación económica.

Fuente: Infonavit, septiembre de 2009 (no incluye Apoyo Infonavit)

Implicación estratégica Infonavit continuará impulsando, a través de distintos mecanismos, mayor calidad de la oferta de vivienda. 2.2 Líneas de acción para estimular la oferta de ma yor calidad Con el objetivo de estimular la oferta con atributos de mayor calidad de las viviendas financiadas por el Infonavit, se han definido tres líneas de acción encaminadas a estimular oferta de vivienda con atributos de mayor calidad: Hipoteca Verde, Hogar Digital y el Índice de Calidad de Vivienda (Icavi), mismos que se describen a continuación. 2.2.1 Hipoteca Verde El programa Hipoteca Verde promueve que las viviendas que se oferten a los trabajadores cuenten con tecnologías para el ahorro de energía y agua, calentadores solares, aislantes térmicos en techos y muros, lámparas compactas fluorescentes, llaves ahorradoras y regaderas con obturador, con dependencia de la región bioclimática en la que se ubica la vivienda.

1,3

1,4

1,5

1,6

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

2006 2007 2008 sep-09

Me

tro

s C

uad

rad

os

Viviendas para trabajadores con ingreso menor a 4 VSM

m2 Construcción m2 Terreno Número de Recamaras

2

2,1

2,2

2,3

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

2006 2007 2008 sep-09

Me

tro

s C

uad

rad

os

Viviendas para trabajadores con ingreso mayor a 4 VSM

m2 Construcción m2 Terreno Número de Recamaras

Añom2

Construcciónm2 Terreno Recamaras Avalúo ($)

2008 78.56 77.96 2.17 406,342

2009 76.11 77.87 2.15 403,499

31

La instalación de ecotecnologías en la vivienda, además de contribuir al cuidado del medio ambiente, significa un ahorro mensual en la economía de las familias por un monto entre 280 y 400 pesos, derivado de un menor consumo de luz, agua y gas. A septiembre de 2009, el Infonavit ha financiado a nivel nacional, la adquisición de más de 69 mil viviendas equipadas con ecotecnologías. El 71% de los casos, que corresponden a 49,726 créditos, son préstamos que se completaron con subsidio del Gobierno Federal. Los estados con la mayor colocación de créditos con subsidio son Chihuahua, Tamaulipas y Nuevo León, que suman 14,178 créditos y representan el 29% de los subsidios. Por su parte, las Hipotecas Verdes sin subsidio han alcanzado los 19,977 créditos, entre los que se encuentra Tamaulipas al frente, seguido de Nuevo León y Baja California. Las tres entidades acumulan 7,635 créditos, mismos que representan el 38% de las Hipotecas Verdes no subsidiadas. Es importante hacer notar que, de manera general, existe un mejor desempeño en los estados del norte del país para la colocación de estos créditos, lo cual está ligado a las condiciones de desarrollo de la región.

Implicación estratégica A futuro, el Instituto seguirá impulsado que las viviendas financiadas con crédito del Infonavit cumplan con criterios de ecotecnología, en beneficio de los trabajadores, del medioambiente y la economía.

2.2.2 Hogar Digital Esta iniciativa está enmarcada en la estrategia Vivir Infonavit, en la vertiente de Vivienda, en la búsqueda de mejorar la calidad de vida del acreditado a través de su crédito. El objetivo del programa Hogar Digital es generar las condiciones para que los derechohabientes puedan adquirir con su crédito Infonavit, viviendas que cuenten con servicios de conectividad de última generación, accesibles a su capacidad de pago. Para lograrlo se estructuró la iniciativa de la siguiente manera:

• Trabajo conjunto con desarrolladores de vivienda y proveedores de la industria de telecomunicaciones, particularmente de servicio de Internet. En el Pacto Nacional por la Vivienda firmado en marzo de 2009, se incluyó el compromiso de los principales desarrolladores de vivienda de ofrecer desarrollos habitacionales con internet de banda ancha a bajo costo.

• Durante el primer semestre de 2009, se registraron a través de las

delegaciones del Infonavit, un total de 24,201 viviendas que contarán con infraestructura para uso de internet de banda ancha en el momento de su entrega. También el desarrollador estará pactando con un proveedor de internet condiciones preferenciales de precio y servicio.

32

• Además, se lanzó un piloto para llevar a cabo una prueba de concepto; éste

se encuentra en desarrollo en la ciudad de Morelia y se presentarán los resultados en el primer trimestre de 2010.

Implicación estratégica

Se desarrollará el modelo de desarrollo digital, con la intención de aplicarse en el mediano y largo plazos en toda la oferta que sea susceptible de financiarse con un crédito del Instituto.

2.2.3 Índice de Calidad de Vivienda (Icavi) El proyecto estratégico de Gestión de la Oferta de Vivienda de Calidad tiene como principal objetivo implantar una estrategia integral de fomento a la oferta de vivienda por delegación y segmento de crédito, que permita contar con vivienda suficiente y de calidad, para contribuir a mejorar la calidad de vida del acreditado, fomentando así la creación de ciudades más sustentables. Un elemento de esta iniciativa es contar con información mensual que permita conocer las condiciones y características de calidad de la vivienda, así como su entorno, además de orientar con datos de referencia hacia: • Derechohabientes, para la compra de una vivienda. • Oferentes, para motivar al diseño y presentación en el mercado de mejores

productos de vivienda. • Delegaciones regionales, para contar con un diagnóstico de calidad de los

conjuntos habitacionales, por desarrollador y por municipio. • Administración y órganos de gobierno, para la toma de decisiones. Considerando que todas las viviendas de los conjuntos habitacionales adquiridas a través de créditos del Infonavit cuentan con el compromiso de los oferentes de entregarlas con características básicas de habitabilidad, se otorgan 60 puntos en la escala del Índice. Además, si el conjunto habitacional y las viviendas consideran condiciones adicionales que propician mayor bienestar para sus habitantes, la medición oscila entre 60 y 100 puntos. Los elementos de calidad que se consideran en una vivienda, según el Icavi, son: • Características de la vivienda relacionadas con: tamaño, número de

recámaras; número de cajones de estacionamiento; instalaciones, elementos o equipamiento como cisterna, ductos para clima, conexión de teléfono, voz y datos, áreas especiales para personas con capacidades diferentes, elementos de seguridad, conexión de gas natural, entre otros.

33

• Características del conjunto habitacional, fraccionamiento o colonia, relacionadas con: casetas de vigilancia, bardas perimetrales, separación de aguas negras y pluviales, red de suministro de gas natural, redes subterráneas de electricidad y alumbrado público, telefonía, entre otros.

• Características de ubicación relacionadas con: nivel de consolidación de la zona por la cercanía a servicios, comunicación y acceso a equipamiento urbano, equipamiento urbano y servicios.

Las mejoras al Icavi en cuanto a procesos y medición están programadas para 2010, pues durante 2009 se ha trabajado en el proceso de actualización de información para que el próximo índice considere elementos de sustentabilidad. Más adelante se presenta el Icavi por entidad federativa de acuerdo a los resultados obtenidos en 2009. De manera general, el índice se muestra positivo a nivel nacional durante el año, con un valor de 77.85, lo que muestra incrementos de 0.14% respecto a 2008 y de 2.88% respecto a 2007. El estado de Morelos obtuvo la mejor calificación durante 2009, con un índice de calidad de 81.78, creciendo en 4.5% respecto a 2008 y 3.9% respecto a 2007. Le sigue el estado de Puebla con 80.96 en el índice y un comportamiento análogo durante 2009: crecimientos de 3.32% respecto a 2008 y 2.60% respecto a 2007. En contraste, el estado de Tlaxcala, que posee la tercera mejor posición en el índice con 80.36 durante 2009, decreció respecto a los años anteriores, cayendo 1.59% respecto a 2008 y 1.27% respecto a 2007.

34

Icavi por entidad federativa


Entidad Acum. 2007 2008 2009

Nacional 75.67 77.74 77.85

Morelos 78.73 78.25 81.78

Puebla 78.91 78.36 80.96

Tlaxcala 81.39 81.65 80.36

Baja California Sur 76.19 79.99 80.14

Guerrero 77.44 78.98 79.53

San Luis Potosí 77.62 79.50 79.47

Aguascalientes 75.01 78.72 79.41

Sonora 77.93 80.27 79.15

Yucatán 78.05 78.77 78.47

Jalisco 74.74 77.24 78.37

Coahuila 80.09 77.79 78.36

Guanajuato 76.41 77.79 78.35

Oaxaca 77.13 77.01 78.15

Colima 76.13 76.17 77.89

Chiapas 78.49 79.09 77.85

Chihuahua 74.93 77.02 77.84

Tabasco 80.62 79.39 77.79

Campeche 74.50 77.84 77.71

Zacatecas 74.43 77.10 77.69

Nuevo León 75.88 78.49 77.67

Nayarit 74.67 76.27 77.62

Durango 79.53 78.08 77.60

Michoacán 74.38 76.94 77.51

Sinaloa 75.45 77.64 77.24

Hidalgo 73.87 76.63 77.17

Veracruz 76.92 76.94 76.98

Querétaro 76.33 77.18 76.50

Tamaulipas 73.95 76.12 75.97

México 73.01 75.51 75.85

Quintana Roo 74.52 77.22 75.67

Baja California 72.13 75.64 75.44

Distrito Federal 75.76 74.88 73.36

35

2.2.4 Índice de Satisfacción del Acreditado (ISA) Durante 2009, se calculó el Índice de Satisfacción del Acreditado (ISA) que proporciona, de manera complementaria al Icavi, una medida de satisfacción de los acreditados. El ISA es una la calificación que otorgan los compradores de vivienda nueva a la desarrolladora o constructora que les vendió el inmueble. Se obtiene de encuestas realizadas a acreditados del Instituto que habitan una vivienda de adquisición reciente y mide el nivel de satisfacción que los habitantes tienen con:

• La vivienda: características interiores y exteriores, materiales de construcción, mano de obra diseño y estilo.

• El desarrollo habitacional: infraestructura del desarrollo, comodidades servicios cercanos y espacios comunes.

• La atención y servicio proporcionado por la empresa vendedora: cortesía y eficacia en la explicación de las condiciones de venta y garantías en la solución de problemas con la vivienda (postventa).

• Los servicios alrededor del desarrollo: transporte, comercios, servicios de salud, recolección de basura o seguridad.

• La relación entre precio pagado y valor recibido. Además de la calificación para cada factor, se evalúa la experiencia general de compra y habitación de la vivienda, a partir de lo cual se pondera la importancia que cada factor tiene en la satisfacción global de los acreditados. El ISA es un indicador sólido del desempeño de las empresas oferentes de vivienda que toma en consideración todos los elementos de la experiencia de compra y habitación del acreditado. Complementa al Icavi como indicador de calidad de vivienda al incorporar el grado de satisfacción de sus habitantes con el inmueble. Para calcular el ISA se llevaron a cabo 11,079 entrevistas telefónicas efectivas a los acreditados que habitan una vivienda comprada con 11 meses de anticipación al momento de la entrevista. El 10% de las mismas se complementó con cuestionarios de control. Se obtuvieron los siguientes resultados para 25 estados de la república.

36

Índice de Satisfacción del Acreditado (ISA) en enti dades seleccionadas

ESTADO PROMEDIO HASTA 3.9 VSM

MÁS DE 3.9 VSM

Nayarit 84.0 78.7 85.0 Morelos 82.5 84.3 82.2 Chihuahua 80.9 80.9 80.8 Nuevo León 80.2 80.7 79.6 Baja California Norte 80.1 81.2 77.7 Colima 79.8 79.7 80.0 Yucatán 79.8 78.1 82.8 Coahuila 79.4 78.6 81.1 Michoacán 78.9 79.6 76.9 Sinaloa 78.8 79.6 77.8 Sonora 78.8 79.7 76.3 Nacional 78.2 78.2 78.3 Aguascalientes 78.0 81.0 73.8 San Luis Potosí 78.0 73.7 81.2 Quintana Roo 77.9 78.2 77.8 Veracruz 77.8 76.6 79.6 Durango 77.2 76.8 79.2 Querétaro 77.2 75.8 78.0 Hidalgo 77.1 76.6 77.8 Tamaulipas 76.8 77.1 75.8 Puebla 76.6 74.2 78.0 Jalisco 76.2 75.6 76.8 Estado de México 76.1 76.5 75.9 Guanajuato 75.5 72.9 78.9 Guerrero 75.3 65.3 80.3 Distrito Federal 74.9 n/a 74.9 Fuente: Infonavit El índice nacional general fue de 78.22 en una escala del 1 al 100, donde 100 indica satisfacción máxima. No se observan diferencias importantes entre la satisfacción asociada a los segmentos de derechohabientes con ingresos inferiores a 3.9 VSM respecto a los de ingreso mayor: 7.82 y 7.83 respectivamente, en el índice nacional.

37


El Instituto continuará perfeccionando el ISA, el Icavi y otros mecanismos de información y difusión, que ayuden a los derechohabientes a tomar una decisión informada, racional y conveniente a sus intereses en relación al manejo de su patrimonio y a su decisión de compra de vivienda. A partir de 2010, se publicarán índices por oferentes a nivel nacional, estatal, municipal e incluso por desarrollo habitacional. Esta información se actualizará mensualmente. 2.3 Evolución de los precios de la vivienda El análisis de precios de la vivienda puede llevarse a cabo desde dos perspectivas: la primera, los costos de construir la vivienda y la segunda, el precio que paga el consumidor final, es decir, el precio de venta. El primer concepto es medido mediante el Índice de Costos de Construcción Residencial (ICCR) publicado por el Banco de México y considera los precios de tres rubros de la construcción: materiales para construcción, alquiler de maquinaria y remuneraciones, siendo el primero el que rige el comportamiento del ICCR. Dicho índice muestra incremento en costos durante 2006, cuando obtuvo 12.6% al tercer trimestre respecto a enero del mismo año. Un comportamiento similar se observó durante 2008, con un crecimiento de 30% a noviembre respecto a enero 2006. Sin embargo, el ICCR disminuyó en 4 p.p. en julio de 2009, manteniéndose en 26% respecto a enero de 2006. De manera general, la tasa promedio de crecimiento anual es de 6.7%. El comportamiento de este índice se explica principalmente por la variación en los costos de materiales para construcción.

Fuente: Banxico.

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

Índice de Costos de Construcción ResidencialCrecimiento acumulado mensual base ene-06

38

Por otra parte, con el fin de informar sobre la apreciación y depreciación de la vivienda en México, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), dio a conocer el Índice de Precios, herramienta con la que se monitoreará el precio de pagado por el consumidor. Este segundo índice revela una apreciación de la vivienda de 5% a nivel nacional durante los primeros tres meses de 2009 respecto al mismo periodo de 2008. Los estados que registraron las mayores alzas durante el primer trimestre de 2009 fueron Guerrero con 8.73%, seguido de Tlaxcala, Durango, Michoacán y Zacatecas quienes tuvieron incrementos superiores al 7%. En contraste, Tabasco y Campeche registraron precios estables con incrementos marginales de 0.43% y 0.06%, respectivamente. Más adelante, se presenta la tabla del índice de precios de la vivienda, donde se muestra el comportamiento descrito. Los mayores incrementos en los precios de vivienda se observan durante el primero y segundo trimestres de 2007 en contraste con los respectivos periodos de 2006, cuando se registraron alzas de 9% para el primer trimestre y 8% para el segundo. Asimismo, el valor nominal de las casas para el periodo que va de 2005 al primer trimestre de 2009, tuvo un crecimiento promedio superior a 6% por año.

Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal.

La gráfica anterior muestra que desde 2005 se ha tenido crecimiento en los precios de la vivienda a nivel nacional. Es importante mencionar que, si bien a partir de 2007 se observa una desaceleración en la tasa de crecimiento de los precios, el valor nominal de los activos inmobiliarios nacionales no ha sufrido una depreciación durante el periodo de observación. Lo anterior, ratifica el hecho de

70,00

75,00

80,00

85,00

90,00

95,00

100,00

105,00

110,00

1T

05

2T

05

3T

05

4T

05

1T

06

2T

06

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1T

07

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08

2T

08

3T

08

4T

08

1T

09

Índice de Precios de la Viviendabase 1º trim 2008

39

que el mercado de vivienda mexicano no se ha enfrentado a una burbuja inflacionaria ni a una sobrevaluación de activos como la que originó la crisis financiera mundial que inició en Estados Unidos. Este hecho, unido a la estabilidad y el nivel de capitalización del sistema financiero mexicano, debería acortar el periodo de recuperación de la cadena de edificación de vivienda. Es importante mencionar que el esquema del Índice de Precios de la vivienda en México incluye el mercado en su totalidad, es decir, vivienda nueva y usada de tipo interés social, económica, media, residencial; casas solas, condominios y departamentos, mientras que el ICCR es exclusivo de vivienda nueva.

40

Índice de precios de la vivienda de la SHF

Fuente: SHF, septiembre 2009. Cifras preliminares

20091T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T

Nacional 81.32 83.88 84.62 86.15 87.67 89.32 89.74 91.60 95.73 96.40 96.41 97.17 100.00 100.91 101.52 102.69 104.92

Aguascalientes 82.44 84.83 85.15 86.35 88.92 90.55 91.20 92.99 96.28 97.29 96.93 98.07 100.00 100.04 100.81 102.46 105.07

Baja California 85.28 87.42 88.22 90.13 90.77 92.19 92.63 94.68 98.12 98.99 98.98 99.58 100.00 101.40 101.99 102.86 105.53

Baja California Sur 85.01 87.39 87.98 89.35 89.45 91.07 91.75 93.47 97.79 98.83 98.59 99.58 100.00 100.28 100.95 102.68 103.66

Campeche 75.72 77.99 78.28 79.22 81.99 83.60 84.37 85.86 91.71 92.85 92.36 93.68 100.00 99.33 100.12 102.42 100.06

Coahuila 83.70 86.23 86.56 87.53 89.80 91.56 92.40 93.94 96.27 97.38 96.96 98.21 100.00 99.47 100.23 102.50 104.48

Colima 81.68 84.20 84.68 85.67 87.45 89.14 89.84 91.34 95.06 95.96 95.76 96.76 100.00 100.00 100.72 102.58 106.48

Chiapas 86.15 88.79 89.22 90.39 90.29 92.11 92.92 94.57 94.04 95.16 94.70 96.01 100.00 99.42 100.14 102.54 104.37

Chihuahua 85.65 88.18 88.63 89.69 90.77 92.53 93.36 94.89 97.69 98.78 98.43 99.59 100.00 99.67 100.38 102.62 105.36

Distrito Federal 76.75 81.41 83.00 84.01 85.81 88.18 87.85 89.48 96.55 96.01 97.01 97.35 100.00 101.45 102.06 102.69 105.95

Durango 84.51 87.07 87.42 88.32 89.89 91.66 92.52 93.96 96.76 97.82 97.45 98.64 100.00 99.49 100.24 102.53 107.75

Guanajuato 84.31 86.75 87.26 88.80 89.67 91.25 91.77 93.78 96.85 97.81 97.56 98.59 100.00 100.51 101.26 102.49 106.94

Guerrero 79.96 82.13 83.35 85.92 86.13 87.38 87.28 89.86 91.93 92.34 92.69 92.90 100.00 103.00 103.52 102.87 108.73

Hidalgo 78.42 80.67 81.06 82.12 84.60 86.14 86.81 88.35 91.78 92.72 92.47 93.43 100.00 100.10 100.87 102.52 103.54

Jalisco 82.51 84.76 85.35 87.25 88.71 90.20 90.50 92.71 96.64 97.12 97.19 97.77 100.00 101.67 102.27 102.51 104.24

México 78.20 80.21 81.42 84.24 84.47 85.78 85.67 88.26 94.10 94.33 94.77 94.85 100.00 103.35 103.63 103.08 104.03

Michoacán 82.84 85.02 85.78 87.52 88.35 89.82 90.32 92.30 94.93 95.87 95.75 96.55 100.00 100.99 101.62 102.74 107.19

Morelos 77.65 79.54 80.52 83.12 83.46 84.82 84.91 87.37 93.73 94.11 94.33 94.67 100.00 102.75 103.02 102.98 103.68

Nayarit 81.20 83.59 84.04 85.05 87.78 89.44 90.18 91.62 94.59 95.49 95.29 96.22 100.00 100.07 100.77 102.64 105.69

Nuevo León 82.37 84.86 85.31 86.33 88.49 90.21 90.97 92.43 95.81 96.75 96.50 97.52 100.00 99.88 100.57 102.62 104.62

Oaxaca 85.14 87.41 87.97 89.82 89.57 91.18 91.73 93.83 94.06 94.91 94.66 95.63 100.00 100.57 101.19 102.56 105.70

Puebla 77.54 79.39 80.44 83.09 85.62 86.93 86.98 89.50 94.27 94.69 94.96 95.21 100.00 102.86 103.16 103.06 105.57

Querétaro 82.11 84.12 84.84 87.11 88.86 90.37 90.75 93.13 97.72 98.48 98.35 99.15 100.00 101.55 101.99 102.77 103.51

Quintana Roo 79.44 81.37 82.44 84.50 86.29 87.53 87.78 89.85 94.39 95.14 95.37 95.64 100.00 102.19 102.74 103.03 105.65

San Luis Potosí 78.44 80.80 81.25 82.34 85.76 87.41 88.08 89.63 92.81 93.68 93.47 94.45 100.00 100.05 100.73 102.58 102.87

Sinaloa 81.44 83.87 84.24 85.32 87.71 89.43 90.22 91.79 95.63 96.70 96.30 97.52 100.00 99.63 100.35 102.52 105.46

Sonora 83.84 86.34 86.78 87.65 89.01 90.73 91.54 92.85 96.84 97.77 97.56 98.51 100.00 99.85 100.53 102.67 104.12

Tabasco 75.12 77.50 77.94 79.05 82.67 84.35 85.05 86.67 90.91 92.03 91.58 92.91 100.00 99.42 100.16 102.51 100.43

Tamaulipas 85.48 87.95 88.44 89.59 90.40 92.08 92.82 94.36 97.88 98.83 98.62 99.57 100.00 100.15 100.84 102.65 105.60

Tlaxcala 81.25 83.57 84.24 85.65 86.98 88.47 88.93 90.62 95.68 96.35 96.44 96.97 100.00 101.26 101.87 102.82 107.84

Veracruz 77.17 79.55 80.07 81.09 84.12 85.77 86.48 88.00 92.07 93.12 92.82 93.96 100.00 99.68 100.40 102.60 102.10

Yucatán 82.76 85.30 85.56 86.70 88.41 90.19 91.04 92.83 96.01 97.36 96.67 98.32 100.00 98.97 99.80 102.31 105.08

Zacatecas 87.23 89.97 90.19 91.08 91.97 93.82 94.67 96.28 98.34 99.44 98.95 100.37 100.00 99.29 100.12 102.32 107.14

2005 2006 2007 2008

41

2.4 Análisis de la demanda Tanto en el corto como en el mediano plazo, el escenario de la demanda de vivienda en el país, sugiere un importante dinamismo del sector de ampliación y mejoramiento de la vivienda. De hecho, el presente estado del parque habitacional, las tendencias socio-económicas de largo plazo, así como las tendencias económicas de corto y mediano plazo, indican que a futuro la demanda que más se expandirá será la vinculada a la restauración de la vivienda, sea como respuesta al hacinamiento, al envejecimiento de las viviendas, a la necesidad de rentar o vender vivienda actualmente deshabitada, o en algunos casos únicamente a causa de la disminución del poder adquisitivo de los hogares, resultado de la crisis económica. 2.4.1 La situación a finales de 2008 Según la Encuesta nacional de ingresos y gastos de los hogares (ENIGH) 2008, el total de la población en México es de 106.9 millones de personas, quienes conforman 26.7 millones de hogares y habitan 26.2 millones de viviendas. Después de una aceleración durante los años 2005 y 2006, el ritmo de crecimiento de hogares y viviendas se desaceleró de forma significativa en los años 2007 y 2008. Como se puede observar en la gráfica, el crecimiento anual de hogares y de viviendas disminuyó de manera considerable en 2008 pasando, respectivamente, de 1.9% y 2.1% (2004-2006) a 0.4% y 0.4% (2006-2008). Lo anterior pudiera ser explicado por la tendencia decreciente en la formación de hogares unipersonales, integrados únicamente el jefe del hogar (-4%), y la lenta evolución de los hogares nucleares, integrados por padres e hijos (+0.7%). Lo anterior sugiere que los hogares unipersonales creados en su momento, se están reincorporando de nueva cuenta a los hogares nucleares o ampliados. Esto se explica tal vez por las dificultades económicas a las que se enfrentan al sostener un hogar de forma independiente (véase sección Tendencias socio-económicas de largo plazo). No obstante, en estudios como Mexican Housing Overview 2009, publicado por Softec, se proyecta que se crearán en el país alrededor de 800 mil nuevos hogares durante los próximos años. Esto sugiere que en la ENIGH posiblemente se capturó el efecto de la condición económica del país comentada en el capítulo de entorno macroeconómico. Por lo anterior, se estima que en el mediano plazo la tendencia de crecimiento en la creación de nuevos hogares repunte a un ritmo moderado y, como consecuencia, también se reanime la demanda de vivienda.

Implicación estratégica La demanda de vivienda en los próximos años obedecerá a tendencias demográficas y al desempeño económico del país, que deberán ser estudiados constantemente para definir políticas públicas del sector.

Al fin de 2008, el 52% de los hogares estaba ubicado en 100 mil habitantes, 14% en localidades entre 15 y 100 mil habitantes, y 34% en comunidades pequeñas

Fuente: INEGI, ENIGH 2004, 2006 y 2008 Al analizar el parque habitacional delsupera los 20 años de antigüedad. A este conjunto de viviendasun 11% que fue construido ccalidad y duración, que necesitaráhabitacional ha pasado de 16 años en 2000 a 20 años en 2008.

Características del parque habitacional

Fuente: INEGI, ENIGH 2008. Por otro lado, el fenómeno del hacinamiento agudiza aún más el problema del deterioro de los hogares. Por ejemplo, hay un 17% de hogares (4.36 millones)

Antigüedad/Propiedad(Millones de hogares)Menos de 10 años 11 a 20 años 21 a 30 años 31 a 50 años Más de 50 años No sabe

%

24.224.5

2002

Total de Viviendas

Al fin de 2008, el 52% de los hogares estaba ubicado en localidades con más de 100 mil habitantes, 14% en localidades entre 15 y 100 mil habitantes, y 34% en

de menos de 15 mil habitantes.

Hogares y viviendas

, ENIGH 2004, 2006 y 2008

Al analizar el parque habitacional del país, destaca que el 35% de las viviendas os de antigüedad. A este conjunto de viviendas

que fue construido con materiales (techos, paredes y pisos) de poca que necesitarán sustituirse. En promedio

habitacional ha pasado de 16 años en 2000 a 20 años en 2008.

Características del parque habitacional

ENIGH 2008.

Por otro lado, el fenómeno del hacinamiento agudiza aún más el problema del deterioro de los hogares. Por ejemplo, hay un 17% de hogares (4.36 millones)

Antigüedad/Propiedad (Millones de hogares)

Prestada o rentada Propia Otro

caso 1.54 5.93 0.08

1.58 5.51 0.101.16 3.64 0.060.71 2.46 0.080.26 0.78 0.041.84 0.40 0.0127 71 1

24.9

26.0 26.225.6

26.5 26.7

2004 2006 2008

Total de Viviendas Total de Hogares

42

localidades con más de 100 mil habitantes, 14% en localidades entre 15 y 100 mil habitantes, y 34% en

35% de las viviendas os de antigüedad. A este conjunto de viviendas además se suma

on materiales (techos, paredes y pisos) de poca n promedio, el parque

Por otro lado, el fenómeno del hacinamiento agudiza aún más el problema del deterioro de los hogares. Por ejemplo, hay un 17% de hogares (4.36 millones)

Otro caso %

0.08 29 0.10 27 0.06 19 0.08 12 0.04 4 0.01 9

1

43

donde más de tres personas tiene un solo cuarto para dormir, mientras otro 25% (6.66 millones) está conformado por más de cuatro personas con sólo dos cuartos para dormir. En 7% de los hogares (1.8 millones) en el cuarto usado para dormir también se cocina.

Implicación estratégica Se considera pertinente que el Instituto desarrolle nuevos productos y canales orientados a atender necesidades de mejora, ampliación y mantenimiento de las viviendas.

Ocupantes por vivienda

Fuente: INEGI, ENIGH 2008. Finalmente, se debe destacar la importancia del fenómeno de la vivienda deshabitada. En el II Conteo de población y vivienda 2005, el INEGI estimaba en casi 4.3 millones de unidades las viviendas deshabitadas, es decir, el 14.1% de las viviendas particulares del país.

Residentes/Dormitorios (Millones de hogares) 1 2 3 4 5 6 7 8 + %

1 1.61 0.46 0.14 0.03 0.01 0.00 0.00 0.00 9 2 1.76 1.56 0.39 0.07 0.02 0.00 0.00 0.00 15 3 1.36 2.32 0.78 0.09 0.01 0.01 0.00 0.00 17 4 1.50 2.66 1.54 0.20 0.04 0.01 0.00 0.00 23 5 0.80 2.02 1.28 0.32 0.06 0.01 0.00 0.00 17 6 0.39 0.99 0.72 0.18 0.06 0.01 0.00 0.00 9 7 0.16 0.45 0.42 0.14 0.04 0.01 0.00 0.00 5

8 + 0.15 0.44 0.54 0.28 0.10 0.03 0.01 0.00 6 % 29 42 22 5 1 0 0 0

44

Viviendas deshabitadas/ uso temporal

Conteo de población y vivienda 2005

Estado %

Deshabitadas % de uso temporal

Zacatecas 22.10 5.50 Michoacán de Ocampo 19.10 6.20 Durango 18.60 5.20 Colima 18.50 5.90 Nayarit 17.90 6.70 Guerrero 17.30 7.30 Sinaloa 17.20 3.20 Guanajuato 17.00 4.10 Morelos 16.60 9.60 Sonora 16.50 5.70 Chihuahua 16.40 4.60 Baja California Sur 16.30 6.70 Tamaulipas 16.20 4.50 Hidalgo 16.10 6.80 Jalisco 16.00 4.60 Aguascalientes 15.90 3.00 Querétaro Arteaga 15.60 4.70 Oaxaca 15.00 8.20 San Luis Potosí 15.00 4.40 Coahuila de Zaragoza 14.60 5.10 Baja California 14.10 5.10 Puebla 13.80 4.80 Tlaxcala 13.80 4.70 Nuevo León 12.80 4.70 Quintana Roo 12.30 3.70 Yucatán 12.30 7.60 Veracruz de Ignacio de la Llave 12.20 4.00 Campeche 11.90 6.20 Chiapas 11.10 4.10 México 10.80 3.60 Tabasco 10.60 3.30 Distrito Federal 8.10 1.80 Total 14.10 4.70

Fuente: INEGI, II Conteo de Población y Vivienda 2005.

45

El fenómeno de la vivienda deshabitada se traduce en deterioro del patrimonio de los hogares. El acelerado deterioro por la desocupación de la vivienda reduce de manera significativa su valor e implica una necesidad potencial de financiamiento para su mejoramiento lo que, sin duda, representaría una erogación para el propietario sin beneficio directo para los hogares.

Implicación estratégica El Infonavit deberá estudiar y atender el fenómeno de la vivienda desocupada, así como las repercusiones sociales y económicas que éste tiene.

2.4.2 Tendencias socio-económicas de largo plazo Las tendencias socio-económicas registradas en la presente década, en el periodo que va de 2000 hasta la segunda mitad de 2008, sugieren un mejoramiento en los indicadores clave de la demanda de vivienda. Sin embargo, hay también indicios de nuevas fragilidades. En un primer análisis, en su conjunto, esas evidencias apuntan a un potencial dinamismo en la demanda en ampliación y mejoramiento de vivienda para los próximos años. Desde 2000 y hasta 2008, las características demográficas de los hogares han cambiado sobre todo en dos maneras. Por un lado, ha aumentado el número de integrantes económicamente activos de los hogares a raíz de la creciente participación de los adultos en el mercado del trabajo, junto a los efectos del llamado bono demográfico, el crecimiento en la proporción de los integrantes en edad de trabajo respecto a aquellos jóvenes y mayores. Por otro lado, ha aumentado la edad de los miembros de los hogares, resultado del incremento en el número de ancianos y en la edad promedio del jefe de hogar. Desde el punto de vista propiamente económico, se distinguen dos tendencias no contradictorias, pero si en direcciones opuestas. De un lado, con el aumento del número de perceptores de ingreso en el hogar, hay una tendencia al aumento de la capacidad de enfrentar una situación de riesgo, por ejemplo el despido de uno de los perceptores del hogar. Del otro lado, debe reconocerse que ese mismo aumento en el número de perceptores de ingreso se asocia a un incremento en el trabajo de mujeres y ancianos, grupos que, en muchos casos, gozan de menores prestaciones laborales y que enfrentan una mayor facilidad de despido.

46

Características demográficas-económicas de los hoga res Promedio 2000 2008

Hogares por vivienda 1.01 1.02 Tamaño del hogar 4.2 4.0 Edad del jefe 45.4 48.2 Integrantes del hogar menores de 14 años 1.3 1.1 Integrantes del hogar de 14 a 64 años 2.6 2.6 Integrantes del hogar de 65 años y más 0.2 0.3 Integrantes del hogar de 14 años y más económicamente activos 1.7 1.8 Integrantes del hogar de 14 años y más no económicamente activos 1.3 1.1 Integrantes del hogar ocupados de 14 años y más 1.7 1.7 Perceptores por hogar 1.9 2.3

Fuente: INEGI, ENIGH 2000 y 2008 Las evidencias demográficas y económicas citadas parecen sugerir una tendencia: un aumento en la capacidad de pago de los hogares y, por ende, de la demanda de vivienda, notable pero aún no tan sólida, lo que sugiere una “demanda prudente.”

Implicación estratégica Los nuevos productos de crédito del Infonavit deberán reconocer los hallazgos en materia de capacidad de compra de los hogares.

47

Características de las viviendas, 2006-2008

Tipo de vivienda Descripción 2006

(miles) 2008

(miles) Var. % Var

absoluta (miles)

Tipos de demanda de

vivienda asociada

Unipersonal Lo integra únicamente el jefe de hogar

2,443 2,353 -3.7 -90

Representan demanda de departamentos y viviendas de espacios reducidos

Nuclear padres e hijos 17,394 17,517 0.7 123

Estos hogares son el segmento de la demanda de vivienda más amplio

Ampliado Familia nuclear más otros parientes

6,464 6,630 2.6 167

Constituyen demanda de ampliación o una vivienda de mayor valor

Compuesto

Un hogar nuclear más personas sin parentesco con el jefe

108 114 5.4 6

Constituyen demanda de ampliación o una vivienda de mayor valor

Co-residentes

Jefe de hogar y otra(s) persona(s) sin parentesco con éste

132 118 -10.5 -14

Significan demanda creciente de vivienda de una o dos recámaras

Totales de hogares 26,541 26,733 0.7 191

Fuente: Infonavit con cifras de la ENIGH 2006 y 2008. El cambio en las tendencias económicas, resultado de la crisis internacional, no modificará la citada dinámica socio-económica de largo plazo vinculada a la demanda de vivienda. Al contrario, justifica presumir que la concentración de la demanda de vivienda en el segmento “ampliado” se confirme en los próximos años. Como se ha mencionado, desde 2004 y hasta el segundo trimestre de 2008, la economía del país registró una tendencia expansiva de alrededor de 4% anual. Sin embargo, a partir del tercer trimestre de 2008 hubo un cambio de tendencia.

48

Fuente: Banxico Sin embargo, como se mencionó en el capítulo sobre el entorno económico, desde marzo 2009 algunas variables adelantadas, como el Índice de Precios al Consumidor y el Índice de Producción Industrial, han mostrado una disminución en la intensidad de la contracción económica pero que aún siguen siendo poco robustas. En este escenario de lenta recuperación económica, es factible pensar que en el futuro próximo la demanda nacional de vivienda se mantenga moderada; sin embargo, como se comentó anteriormente existen tendencias que auguran un crecimiento paulatino en este renglón. Por otro lado, a medida de que la recuperación económica se consolide, es factible que muchos de los dueños de viviendas deshabitadas se inclinen por vender o rentar sus propiedades para generar ingreso adicional; ambas actividades tendrán el resultado de aumentar la oferta en el país. Es importante señalar que, aunque la demanda total de financiamiento de nueva vivienda debería registrar un estancamiento en 2009 y, probablemente, en 2010, la demanda de financiamiento de vivienda que es atendida especificadamente por Infonavit no debería estancarse de manera semejante. De hecho, el racionamiento en el crédito, resultado de la crisis financiera, podría empujar a una parte de los que se hubieran servido de la banca comercial a pedir un préstamo al Instituto. Aunque el tamaño de esa nueva demanda es difícil de cuantificar, podría llegar a ser importante en el próximo año.

4.5%3.6% 4.0% 3.7%

-1.6%

-10.3%

-15.0%

-10.0%

-5.0%

0.0%

5.0%

10.0%

04 -IV 05-IV 06-IV 07-IV 08-IV 09-II

% var anual, PIB

49

2.4.3 Rezago habitacional de los cotizantes al IMSS Según la ENIGH 2008, del total de hogares en el país, el 31.2% (8.3 millones) está afiliado a los servicios de salud del IMSS1, los cuales servirán de base para calcular el rezago habitacional de la población derechohabiente del IMSS. El rezago habitacional se concibe como el número de viviendas que por sus características de ocupación (hacinamiento), y por los componentes y materiales utilizados en la edificación (deterioro), no satisfacen un mínimo de bienestar para sus ocupantes. A continuación se resume el rezago habitacional de los hogares afiliados al IMSS y se compara con las cifras estimadas a nivel nacional:

El rezago habitacional de los afiliados al IMSS suma 2.5 millones de viviendas. El componente más importante del rezago es el deterioro (53%), seguido de hacinamiento y duración de los materiales, 29% y 19% respectivamente.

1 Hogares cuyo jefe de familia está afiliado al IMSS

Componente (millones de

hogares) Consideración Nacional

Afiliados IMSS

% Afiliados IMSS Vs Nacional

Hacinamiento Hogares con 4 residentes o más por dormitorio 3.44 0.73 21

Deterioro Viviendas con 30 años o más de antigüedad

4.02 1.30 32

Duración de materiales

Viviendas con paredes construidas con algún material distinto a tabique, ladrillo, block, piedra o concreto (por ejemplo. material de desecho, gráfica de cartón, por ejemplo) o cuyos techos sean de material de desecho, palma o paja.

2.28 0.47 21

Total 9.75 2.50 26

Componentes del rezago habitacional

Fuente: Infonavit, con información del En cada uno de los componentes analizados, los hogares con afiliación al IMSSmuestran diferencias positivas comparadas con los resultados a nivel nacional. Por ejemplo, del total de hogares hacinhogares afiliados al IMSS. Es importante mencionar que los datos de rezagos aquí presentados son cálculos propios en base a la ENIGH 2008, y se basan exclusivamente en los componentes y definiciones antes mencionadas.

Entre el 20% y 30% de los afiliados al IMSS requieren ser atendidos por modalidades crediticias diferentes a adquisición de vivienda nueva. 2.4.4 Necesidad de vivienda vs La necesidad de vivienda se reflejado en la formación de hogares yinventario de vivienda. La se podría traducir en la demanda de 634 mil nuevasen aéreas urbanas, y de alrededor de 430 mil intervenciones de mejoramiento de vivienda, el 79% de ellos en aéreas urbanassentido de crecimiento que

2 Conavi. Necesidades de vivienda 2006

Componentes del rezago habitacional

Fuente: Infonavit, con información del INEGI (ENIGH, 2008)

En cada uno de los componentes analizados, los hogares con afiliación al IMSSmuestran diferencias positivas comparadas con los resultados a nivel nacional. Por ejemplo, del total de hogares hacinados en el país, el 21% corresponde a

dos al IMSS.

Es importante mencionar que los datos de rezagos aquí presentados son cálculos propios en base a la ENIGH 2008, y se basan exclusivamente en los componentes y definiciones antes mencionadas.

Implicación estratégica Entre el 20% y 30% de los afiliados al IMSS requieren ser atendidos por modalidades crediticias diferentes a adquisición de vivienda nueva.

Necesidad de vivienda vs oferta de crédito Infonavit

La necesidad de vivienda se generará como producto del incremento demográfico reflejado en la formación de hogares y del deterioro inmediato que sufra el inventario de vivienda. La Conavi estima que para 2010 la necesidad de vivienda se podría traducir en la demanda de 634 mil nuevas habitaciones, el 84% de ellas en aéreas urbanas, y de alrededor de 430 mil intervenciones de mejoramiento de vivienda, el 79% de ellos en aéreas urbanas2. Estas estimaciones

que las proyecciones de Softec ya mencionadas.

Conavi. Necesidades de vivienda 2006-2012.

50

En cada uno de los componentes analizados, los hogares con afiliación al IMSS muestran diferencias positivas comparadas con los resultados a nivel nacional.

ados en el país, el 21% corresponde a

Es importante mencionar que los datos de rezagos aquí presentados son cálculos propios en base a la ENIGH 2008, y se basan exclusivamente en los componentes

Entre el 20% y 30% de los afiliados al IMSS requieren ser atendidos por modalidades crediticias diferentes a adquisición de vivienda nueva.

generará como producto del incremento demográfico del deterioro inmediato que sufra el

2010 la necesidad de vivienda habitaciones, el 84% de ellas

en aéreas urbanas, y de alrededor de 430 mil intervenciones de mejoramiento de Estas estimaciones van en el mismo

ya mencionadas.

51

A continuación se presenta la necesidad de vivienda 2010 por entidad federativa. Cabe resaltar que el Estado de México presenta la mayor necesidad de vivienda y que representa 15% del total nacional. Otros estados con altos porcentajes de necesidad de vivienda son Distrito Federal, Jalisco y Veracruz, los tres con 7% de necesidad respecto al total. Destaca la importante proporción (40%) que a nivel nacional constituye el rubro de mejoramiento de vivienda, con una necesidad anual agregada de 430,434 viviendas, así como la importante necesidad de acciones de mejora en algunas entidades del país, donde las acciones de mejora de vivienda igualan o superan a la necesidad de vivienda nueva, como el Distrito Federal, Veracruz y Sinaloa. Cabe mencionar que, de acuerdo a los datos observados al cierre de septiembre, aproximadamente el 75% de los créditos del Instituto son destinados para la compra de vivienda nueva, mientras que el 25% se dirige a otro tipo de productos.


En el mediano plazo el Infonavit deberá orientar la oferta crediticia para apoyar más los productos diferentes a vivienda nueva y eventualmente alinearse a la necesidad de vivienda identificada por la Conavi: el 60% para vivienda nueva y el 40% restante a otros productos.

52

Necesidad de vivienda por entidad federativa

Entidad Vivienda nueva % Mejoramiento de

vivienda % Total %

Distrito Federal 26,866 36% 48,612 64% 75,478 7%

Veracruz 34,919 49% 37,069 51% 71,988 7%

Sinaloa 11,117 50% 10,945 50% 22,062 2%

Oaxaca 15,064 51% 14,294 49% 29,358 3%

Tabasco 11,040 55% 8,882 45% 19,922 2%

Sonora 14,699 56% 11,516 44% 26,215 2%

Guanajuato 24,471 56% 18,983 44% 43,454 4%

San Luis Potosí 13,333 56% 10,276 44% 23,609 2%

Chihuahua 21,398 57% 16,166 43% 37,564 4%

Nayarit 5,119 57% 3,824 43% 8,943 1%

Morelos 9,535 57% 7,081 43% 16,616 2%

Jalisco 40,148 58% 29,310 42% 69,458 7%

Hidalgo 13,769 58% 9,912 42% 23,681 2%

Tamaulipas 21,401 59% 15,088 41% 36,489 3%

Yucatán 12,268 59% 8,394 41% 20,662 2%

Coahuila 16,098 60% 10,818 40% 26,916 3%

Guerrero 11,928 60% 7,828 40% 19,756 2%

Nuevo León 28,090 60% 18,414 40% 46,504 4%

Puebla 35,769 61% 23,332 39% 59,101 6%

Chiapas 29,840 62% 18,234 38% 48,074 5%

Campeche 5,653 63% 3,360 37% 9,013 1%

Tlaxcala 7,868 63% 4,670 37% 12,538 1%

México 108,573 67% 53,472 33% 162,045 15%

Aguascalientes 8,642 68% 4,141 32% 12,783 1%

Colima 4,702 70% 2,046 30% 6,748 1%

Querétaro 14,453 70% 6,186 30% 20,639 2%

Baja California 35,809 73% 13,173 27% 48,982 5%

Zacatecas 5,457 74% 1,926 26% 7,383 1%

Durango 7,945 75% 2,659 25% 10,604 1% Baja California Sur 5,890 76% 1,886 24% 7,776 1%

Michoacán 13,680 76% 4,213 24% 17,893 2%

Quintana Roo 18,198 83% 3,724 17% 21,922 2%

Total 633,742 60% 430,434 40% 1,064,176 100% Fuente: Infonavit

53

La participación del Infonavit en cubrir las necesidades de vivienda en el país ha sido destacada, en particular en la solución de vivienda nueva. Respecto a los otros organismos dedicados al financiamiento de la vivienda, el otorgamiento de créditos del Infonavit continúa siendo protagónico.

Cobertura de necesidades de vivienda nueva 2008-2009

Financiamento de vivienda nueva de Infonavit vs otros organismos

Fuente: Infonavit y Conavi3. Por el contrario, la participación del Instituto en la solución de mejoramiento de vivienda ha sido escasa. Respecto a otros organismos como Sociedad Hipotecaria Federal, Conavi, FONHAPO y los OREVIS, la participación del Infonavit en el otorgamiento de financiamientos en este segmento fue de sólo 1.2% en 2008 y en 1.8% al tercer bimestre de 2009:

Cobertura de necesidades de mejora de vivienda, 2008-2009

Financiamento de mejora de vivenda de Infonavit versus otros

organismos

3 El crédito de Infonavit se proyecta estimando que a mitad del año se alcanzó el 50% de los

créditos que se otorgarán durante el año. En ese caso los datos para el 2009, de todos los organismos, se refieren al cierre de junio 2009.

0

200

400

600

2008 2009*

Mill

are

s

Necesidad de vivienda

Creditos Infonavit

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Info

na

vit

SH

F

FOV

ISSS

TE

CO

NA

VI

FON

HA

PO

Fin

an

cie

ras

OR

EV

IS

Otr

os

2008

2009**

0

200

400

2008 2009*

Mill

are

s

Necesidad de vivienda Creditos Infonavit

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Info

na

vit

SHF

FOV

ISSS

TE

CO

NA

VI

FON

HA

PO

Fin

an

cie

ras

OR

EV

IS

Otr

os

2008

2009**

54

Lo descrito será de particular importancia en los próximos meses pues, como se evidencia en las secciones anteriores, el estado actual del parque habitacional, las tendencias socioeconómicas de largo plazo y la capacidad de producción del sector, así como las tendencias económicas de corto y mediano plazo, en su conjunto indican que en el futuro próximo la demanda de financiamiento de mejoramientos de la vivienda mostrará la mayor expansión. Con base en lo expuesto, se puede concluir lo siguiente:

• En la perspectiva de la oferta se observa una disminución de 38% en el registro de inicio de obra hasta septiembre de 2009 comparado con el mismo periodo de 2008. Es importante comentar que, históricamente y después de una crisis, se ha observado que el registro de oferta tarda en recuperarse.

• El otorgamiento de créditos puente ha ocasionado la falta de oferta. Al cierre de agosto de 2009, a nivel nacional se habían colocado 650 créditos puente, cifra inferior al mismo periodo del año anterior en 39%

• Hay retos de financiamiento a lo largo de la cadena de valor del sector vivienda, con excepción del crédito individual: fondos de capital, presupuestos para infraestructura y créditos puente. Esto sugiere la necesidad de una revisión de fondo del modelo.

• El número de desarrolladores de paquetes de vivienda durante el periodo

de 2004 a 2007 mostró un incremento seguido por la caída en los últimos dos años. Al corte de septiembre de 2009, se han registrado 821 desarrolladores, comparado con los 1,762 que registraron oferta en 2007 y los 1,364 en 2008.

• Se observa también, que los proyectos de los desarrolladores son más

pequeños en cuanto al número de viviendas por paquete. De ahí que el número de desarrolladores que registran más de mil viviendas, decreció de 68% en 2008 a 49% en 2009, del total registrado. Esto ocasionó una recomposición de los desarrolladores pequeños y medianos.

• Del lado de la demanda, se observa que la necesidad de vivienda derivada de la creación de nuevos hogares mantendrá un crecimiento más lento que el proyectado. Esto más como consecuencia del entorno económico y de la capacidad de pago del derechohabiente, y no por cuestiones demográficas. Sin embargo, se prevé que en el mediano plazo el ritmo de crecimiento retorne a los niveles de años anteriores.

• Asimismo, se observa que la demanda de crédito se incrementará para ampliación y/o remodelación, dado que está aumentando la antigüedad de la vivienda, la calidad de los productos usados en ésta y el hacinamiento,

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aunado a que todavía no se refleja una mejora en la capacidad económica de los hogares para adquirir una vivienda nueva y se prefiere modificar la actual.

Implicación estratégica El Infonavit continuará fomentando de forma simultánea las acciones necesarias para asegurar a futuro la cadena de producción de oferta de vivienda nueva e impulsar los créditos para reparación, ampliación y mejoramiento de viviendas.

2.4.5 Demanda de créditos del Infonavit La variación en el número de trabajadores que cotizan en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) representa una indicación de cómo cambia el tamaño del universo en donde el Infonavit intenta apoyar las necesidades de vivienda, así como el volumen del los ingresos del Instituto, vinculado a su vez al otorgamiento de crédito para los trabajadores. La demanda Infonavit se deriva de la derechohabiencia total, que son el número total de trabajadores registrados en el IMSS. Derechohabiencia total Según los datos del IMSS, en agosto de 2009, el número total de cotizantes era de 13.839 millones de trabajadores, 547 mil trabajadores menos respecto al mismo mes del año anterior, y un número muy parecido al valor observado a principios de 2007. Demanda no atendida A la fecha, casi 9 millones de trabajadores derechohabientes aún no han obtenido un crédito del Infonavit. Estos trabajadores son la demanda de vivienda aún no atendida por el Instituto. Sin embargo, no todos ellos están en posibilidades de ejercer su crédito por no cumplir con los requerimientos establecidos en el proceso de calificación. A quienes cumplen con los requisitos se les conoce como demanda calificada. Demanda calificada La demanda calificada del Instituto son los trabajadores que obtienen el puntaje de calificación de crédito requerido, que se calcula sumando la edad y el salario, la antigüedad en el empleo, los bimestres de cotización continua, así como el saldo de la Subcuenta de Vivienda de los cotizantes.

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Los trabajadores que califican para obtener un crédito Infonavit son casi 4.7 millones, lo que representa el 53% de la derechohabiencia que no ha ejercido un crédito. Con el fin de incrementar la demanda calificada, los trabajadores que no cumplieron con los requerimientos de calificación de crédito, fueron sujetos a un procedimiento, conocido como Índice de Riesgo, para evaluar la posibilidad de considerarlos dentro del grupo de demanda calificada. El Índice de Riesgo se desarrolló con el objetivo de atender la demanda potencial de trabajadores que no reúnan la puntuación requerida pero muestran características de bajo riesgo. Como resultado, la demanda calificada ajustada pasó de 4.7 millones a 5.1 millones de trabajadores en posibilidades de ejercer un crédito con el Instituto (58% de la derechohabiencia que no ha ejercido un crédito del Infonavit). El 63% de la demanda calificada corresponde a derechohabientes que ganan menos de 4 VSM. Por su parte, sólo el 9% de la demanda calificada gana más de 11 VSM. Adicionalmente, se observa que los segmentos subatendidos son los que están de 1 a 1.9 VSM y los mayores a 11 VSM. Esto se muestra en la línea continua de la gráfica que representa el número de derechohabientes que cumplen con los criterios crediticios por cada crédito que se plantea en las metas propuestas. Por ejemplo, para cada crédito que se plantea en el segmento de 4 a 6.99 VSM, hay 6 derechohabientes sin crédito, mientras que en el segmento de menos de 2 VSM hay 19, lo que indicaría mayor complejidad para colocar crédito en el primer segmento.

Fuente: Infonavit Por otro lado, con el objetivo de caracterizar la demanda calificada del Instituto, se presenta la capacidad de compra promedio por rango salarial:

Fuente: Infonavit La capacidad de compra es la cantidad máxima que se podría disponer por parte del Instituto y se obtiene sumando el crédito, la Subcuenta de Vivienda y, en su caso, el ahorro voluntario menos los operación. Esta capacidad no recoge ingresos adicionales que pudiera haber en el hogar. En promedio, la capacidad de compra de la demanda calificada del Instituto va de 136 mil pesos hasta 344 mil pesos, dependiendo dderechohabiente. Como se mencionó, la demanda calificada se concentra en derechohabientes que ganan menos de 4 VSM, por lo que la capacidad de compra del Instituto puede, en gran medida, caracterizarse por una capacidad de compra que va, en promedio, de 136 mil a 205 mil pesos, como se observa en la gráfica. Es importante destacar el papel relevante que los subsidios del Gobierno Federal juega en materia de accesibilidad, pues es éstos son necesarios para el segmento que gana menos de dos salarios, dado el precio de la vivienda económica. En 2010, el monto de los subsidios para derechohabientes de Infonavit se estima en cerca de 2,500 millones de pesos.

1 a 1.99 vsm 2 a 3.99 vsm

136,146

Capacidad de compra (promedio en pesos)

La capacidad de compra es la cantidad máxima que se podría disponer por parte del Instituto y se obtiene sumando el crédito, la Subcuenta de Vivienda y, en su caso, el ahorro voluntario menos los gastos de titulación, financieros y de operación. Esta capacidad no recoge ingresos adicionales que pudiera haber en el hogar. En promedio, la capacidad de compra de la demanda calificada del Instituto va de 136 mil pesos hasta 344 mil pesos, dependiendo del rango salarial del derechohabiente. Como se mencionó, la demanda calificada se concentra en derechohabientes que ganan menos de 4 VSM, por lo que la capacidad de compra del Instituto puede, en gran medida, caracterizarse por una capacidad de compra

va, en promedio, de 136 mil a 205 mil pesos, como se observa en la gráfica.

Es importante destacar el papel relevante que los subsidios del Gobierno Federal juega en materia de accesibilidad, pues es éstos son necesarios para el segmento

dos salarios, dado el precio de la vivienda económica. En 2010, el monto de los subsidios para derechohabientes de Infonavit se estima en cerca de 2,500 millones de pesos.

2 a 3.99 vsm 4 a 6.99 vsm 7 a 10.99

vsm

> 11 vsm

205,443

287,931 323,830 343,801


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La capacidad de compra es la cantidad máxima que se podría disponer por parte del Instituto y se obtiene sumando el crédito, la Subcuenta de Vivienda y, en su

gastos de titulación, financieros y de operación. Esta capacidad no recoge ingresos adicionales que pudiera haber en el hogar. En promedio, la capacidad de compra de la demanda calificada del Instituto

el rango salarial del derechohabiente. Como se mencionó, la demanda calificada se concentra en derechohabientes que ganan menos de 4 VSM, por lo que la capacidad de compra del Instituto puede, en gran medida, caracterizarse por una capacidad de compra

va, en promedio, de 136 mil a 205 mil pesos, como se observa en la gráfica.

Es importante destacar el papel relevante que los subsidios del Gobierno Federal juega en materia de accesibilidad, pues es éstos son necesarios para el segmento

dos salarios, dado el precio de la vivienda económica. En 2010, el monto de los subsidios para derechohabientes de Infonavit se estima en

343,801


II. Planeación estratégica Tras el cumplimiento de múltiples mejoras su eficiencia y capacidad instalada en el periodo 2001posibles gracias al desarrollo de un modelo operativo bsustantivos, tecnología y tercerización, el Infonavit se encontró en un punto de coyuntura desde donde fue posible replantear su destino estratégico. De esta manera, durante 2008 llevó a cabo un proceso de reflexión estratégica que plantela necesidad de impulsar el bienestar y la calidad de vida de derechohabientes acreditados y de sus familias, a partir del potencial de los recursos institucionales y de sus redes de influencia.

Fuente: Infonavit. La reflexión estratégica se tradujorenovados objetivos estratégicos que se plasmaron en el Tablero de Gestión Estratégica 2009-2013. Esta herramienta plasma los temas estratégicos contenidos en la Visión, la Misión y los Objetivos Institucionales,dimensiones (Humana, Procesos, Financiera, Institucional y de Servicio y Comunidad) e incluye la definición de los indicadores clave de desempeño de dichos objetivos, así como su relación con las iniciativas espara alcanzar las metas.

II. Planeación estratégica

Tras el cumplimiento de múltiples mejoras operativas que permitieron incrementar su eficiencia y capacidad instalada en el periodo 2001-2007, los cuales

ias al desarrollo de un modelo operativo basado en procesos sustantivos, tecnología y tercerización, el Infonavit se encontró en un punto de coyuntura desde donde fue posible replantear su destino estratégico. De esta manera, durante 2008 llevó a cabo un proceso de reflexión estratégica que plantela necesidad de impulsar el bienestar y la calidad de vida de derechohabientes acreditados y de sus familias, a partir del potencial de los recursos institucionales y de sus redes de influencia.

La reflexión estratégica se tradujo en una Nueva Misión y Visión, así como en renovados objetivos estratégicos que se plasmaron en el Tablero de Gestión

Esta herramienta plasma los temas estratégicos contenidos en la Visión, la Misión y los Objetivos Institucionales, en una serie de objetivos agrupados en cinco dimensiones (Humana, Procesos, Financiera, Institucional y de Servicio y Comunidad) e incluye la definición de los indicadores clave de desempeño de dichos objetivos, así como su relación con las iniciativas estratégicas necesarias para alcanzar las metas.

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operativas que permitieron incrementar , los cuales fueron

asado en procesos sustantivos, tecnología y tercerización, el Infonavit se encontró en un punto de coyuntura desde donde fue posible replantear su destino estratégico. De esta manera, durante 2008 llevó a cabo un proceso de reflexión estratégica que planteó la necesidad de impulsar el bienestar y la calidad de vida de derechohabientes acreditados y de sus familias, a partir del potencial de los recursos institucionales y

en una Nueva Misión y Visión, así como en renovados objetivos estratégicos que se plasmaron en el Tablero de Gestión

Esta herramienta plasma los temas estratégicos contenidos en la Visión, la Misión en una serie de objetivos agrupados en cinco

dimensiones (Humana, Procesos, Financiera, Institucional y de Servicio y Comunidad) e incluye la definición de los indicadores clave de desempeño de

tratégicas necesarias

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Asimismo, el Instituto desarrolla una estrategia de redes y alianzas con los principales agentes participantes en el desarrollo urbano y social; el objetivo es potenciar las sinergias de los involucrados en beneficio de quienes habitan los desarrollos financiados por el Infonavit y así mejorar las comunidades, el entorno y la calidad de las viviendas. A esta estrategia se le denominó Vivir Infonavit. Vivir Infonavit considera que para lograr la generación de factores que impacten en el bienestar y la calidad de vida, es indispensable la participación activa de agentes privados y públicos en los ejes Vivienda, Entorno y Comunidad.

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El enfoque de la estrategia del Instituto, que evolucionó de la eficiencia operativa y financiera en el otorgamiento de los créditos hacia el impulso de los factores que generan bienestar social y plusvalía, fue desarrollado en el ambiente de incertidumbre creado por la crisis económica global iniciada en el sector hipotecario estadounidense. En México el desarrollo de la crisis ocasionó una recesión importante en la economía nacional que tuvo un impacto considerable en el empleo en 2009. 1. Iniciativas estratégicas para enfrentar la crisi s Este escenario macroeconómico llevó al Instituto en 2009 a instrumentar y reforzar programas estratégicos encaminados a enfrentar los efectos adversos de la crisis. Estos programas se enfocaron en cuatro principales vertientes que le han permitido al Instituto seguir beneficiando a los trabajadores e impulsar a la industria de la construcción: contrarrestar la pérdida de empleo, mitigar la disminución en la oferta de vivienda, incrementar el ritmo de otorgamiento de crédito, así como mitigar la disminución de ingresos estructurales y su efecto en el programa de crédito. 1.1 Contrarrestar la pérdida de empleo Se elaboraron iniciativas encaminadas a que los acreditados que hubieran perdido su relación laboral tuvieran más opciones para reintegrarse al trabajo a través de un programa de incentivos al empleo que contempla dos aristas:

• Contrátalos con Incentivos Infonavit, programa que en septiembre de 2009 había beneficiado a más de 400 empresas y más de 3 mil acreditados.

• Alianza con el Servicio Nacional del Empleo de la Secretaría del Trabajo y

Previsión Social (STPS), generando 170 mil ofertas de empleo, en promedio mensual, con mil acreditados contratados; esta iniciativa promueve la vinculación de los acreditados sin empleo con las ofertas del mercado laboral compartiendo plataformas tecnológicas.

1.2 Mitigar la disminución en la oferta de vivienda Para impulsar la edificación de vivienda ante los problemas de liquidez del mercado y la escasez de créditos puente se lanzó, en conjunto con la Sociedad Hipotecaria Federal, el programa “Cartas Garantía” que al mes de septiembre emitió 539 cartas garantía que amparan la individualización de 41,309 viviendas y que han facilitado en este año el otorgamiento de 12,232 créditos; y se ratificó la meta crediticia anual de 500 mil créditos para 2009.

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1.3 Incrementar el ritmo de otorgamiento de crédito Para lograrlo, se instrumentaron nuevos productos, como “Cofinavit AG” (Anualidades Garantizadas) esquema dirigido a derechohabientes con ingresos superiores a 11 salarios mínimos que opera en coparticipación con entidades financieras y gracias al cual la meta de crédito para trabajadores de ese segmento se amplió de 10 a 30 mil financiamientos. Por su parte, el Infonavit Total AG, dirigido a los derechohabientes que perciben de 11 a 24.9 veces salarios mínimos, al corte de septiembre de 2009 había originado 127 créditos. Con este producto, se aprovecha la máxima capacidad crediticia con el uso parcial del saldo de la Subcuenta de Vivienda para comprar una vivienda nueva o usada y se aumenta la derrama en beneficio de los derechohabientes, liberando recursos para programas prioritarios dirigidos a trabajadores con menos de 4 VSM. Por otra parte, y con la autorización del Honorable Consejo de Administración, se lanzó el Programa Especial de Apoyo a Compradores de Vivienda Infonavit. En este sentido, cabe mencionar las medidas tomadas a favor de los compradores han permitido el ejercicio anticipado de 65,064 créditos con respecto a los programas crediticios originalmente establecidos. 1. 4 Mitigar la disminución de ingresos estructural es y su efecto en el programa de crédito. Conscientes de que los efectos de la crisis tanto en la pérdida de empleo como en paros técnicos, disminución del ingreso familiar e incrementos en el costo de vida tendrían implicaciones en la capacidad de pago de los acreditados, se lanzaron actividades de mitigación, como las ferias de beneficios y apoyos para acreditados, que registraron a septiembre de 2009 más de 65 mil asistentes a las 62 ferias. El programa Garantía Infonavit, que al 30 de septiembre ha aplicado más de 14,000 mil estudios socioeconómicos y beneficiado a más de 259 mil acreditados con un producto de solución a la problemática de pago, protege el ingreso individual a la vez que apoya la voluntad de pago y amplia la oferta a todos los segmentos. El concurso de mensualidades y saldos del Programa de Recompensas, que al 30 de septiembre registraba más de 420 mil trabajadores inscritos y más de 28 mil historias de acreditados recibidas, premia los historiales de pago sobresalientes estimulando de manera positiva el pago oportuno. Por otra parte, y en un entorno adverso como se ha dicho ya, se logró la ampliación de monto de emisión de Cedevis en 2009: al primero de octubre se han realizado cuatro operaciones por 9,000 millones de pesos.

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1.5. Avances en el logro de la Nueva Visión De manera simultánea a estas acciones, llevadas a cabo en el marco de la crisis, se han tenido logros encaminados al cumplimiento de la Nueva Visión que plantea impulsar la mejora en la calidad de vida de los acreditados y sus familias:

• Otorgar 68,533 Hipotecas Verdes (a septiembre 2009). • Establecer una superficie mínima de construcción de 32 m2 para aquellas

viviendas a ser financiadas por el Instituto. • Firmar 64 convenios de competitividad municipal • Arrancar pilotos de organización vecinal en 100 manzanas en las 32

delegaciones. • Concretar 35 convenios para la conformar centros comunitarios; al menos

un centro comunitario por delegación.

Además de estos logros, y con referencia a acciones relevantes llevadas a cabo al interior de la organización, cabe mencionar la impartición del curso “Ser Infonavit” a 3,300 trabajadores del Instituto, fomentando la alineación a la Nueva Visión. 2. Prioridades estratégicas 2010 2.1 Diagnóstico Dentro del marco del ciclo de planeación institucional llevado a cabo en octubre de 2009, se evaluó el estado actual de la ejecución estratégica en el Infonavit, se analizaron las dimensiones de “causa” (Humana, Procesos y Financiera) y sus respectivas repercusiones en los objetivos de las dimensiones de “efecto” (Institucional y de Servicio y Comunidad), mismas que se presentan a continuación.

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Dimensión Humana El Instituto ha realizado esfuerzos notables para lograr ser el mejor lugar para trabajar. Sin embargo, aún se necesita asegurar que en todos los procesos críticos se cuente con las capacidades para ser ejecutados con excelencia. Del mismo modo, es necesario realizar el mismo esfuerzo con los proveedores que participan en los procesos sustantivos: todas las acciones deben ir acompañadas de una alineación cultural y una serie de mecanismos de administración de los proveedores, inclusive. Dimensión Procesos La Nueva Visión cimenta su efectividad en el involucramiento de distintos participantes en el tren de vivienda para transformase en impulsores de los factores de calidad de vida. Esto sólo puede ser logrado mediante el desarrollo de alianzas y convenios que formalicen las relaciones. Si bien ya se han tenido resultados en los pilotos implantados, es necesaria su institucionalización como procesos recurrentes y consistentes en todo el país. La mejora continua, la búsqueda de la eficiencia y la excelencia en el servicio han sido una constante en los objetivos estratégicos del Infonavit; hoy es una prioridad el desarrollo de los mecanismos de seguimiento y medición de las mejoras y sus efectos en los niveles de servicio de los usuarios del Instituto.

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Previendo los efectos de la crisis en la economía de los trabajadores y patrones, es necesario continuar desarrollando productos viables que les permitan a ambos acceder a los beneficios y cumplir con sus responsabilidades. Una vez que el trabajador puede tener acceso a los beneficios de contar con una Subcuenta de Vivienda y que en el mercado se cuente con la oferta suficiente para cubrir sus necesidades, es indispensable que cuente con la información y los conocimientos suficientes para tomar las decisiones que mejor le convengan, por lo que la ejecución de un modelo educativo y el desarrollo de herramientas tecnológicas que faciliten este proceso es una de las prioridades para 2010. Dimensión Financiera Como se mencionó, durante el 2009 el Instituto ha podido hacer frente a los impactos de la crisis y obtener resultados positivos en esta dimensión. Sin embargo, ante la incertidumbre del comportamiento de la recuperación económica, es una prioridad el estricto control financiero que asegure su viabilidad y permita cumplir con los objetivos de rendimiento de la Subcuenta de Vivienda de los trabajadores. Dimensión Institucional y de Servicio Al ser esta una dimensión de “efecto”, se encuentra subordinada a los logros de las iniciativas emprendidas para los objetivos de las dimensiones de “causa”, pero cabe mencionar que en el tema de calidad de vida es necesario fomentar la generación de oferta de vivienda con características de Hipoteca Verde que no dependa de los subsidios gubernamentales. Por otro lado, los impactos de la crisis y los efectos de las acciones emprendidas para apoyar a los trabajadores que necesitaban reestructurar sus créditos obligaron a la generación de reservas por encima de lo presupuestado en 2009. A futuro el pago de un rendimiento adecuado a la Subcuenta de Vivienda implica seguir fortaleciendo el capital mediante:

• La generación de mejores productos de crédito y cobranza que permitan seguir apoyando a los trabajadores de bajos ingresos con el subsidio en tasas, con un menor consumo de reservas y manteniendo los principios de la Cobranza Social.

• La implementación de productos para la captación de financiamiento por fuentes alternas más baratos.

• El fortalecimiento de las iniciativas de mejora en la calidad de vida que impulse al trabajador a cumplir con sus obligaciones de pago puntualmente y a conservar su patrimonio mejorando las garantías hipotecarias del Fondo Nacional de la Vivienda, en beneficio propio y del resto de los derechohabientes.

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Dimensión Comunidad Los cambios en el bienestar social y el alcanzar un mayor nivel de competitividad territorial de una comunidad suelen ser procesos de largo plazo, paulatinos y difíciles de medir. Sin embargo, para poder tomar decisiones eficientes y efectivas, es necesario contar con un sistema de medición del incremento en el bienestar social en plazos de no más de tres meses, incluso si este indicador es únicamente de tendencia. Por lo anterior, el desarrollo estos indicadores es una prioridad estratégica. 2.2 Estrategias para fortalecer la operación de los procesos sustantivos En el marco del modelo de operación del Infonavit, las áreas sustantivas han desarrollado estrategias encaminadas tanto a solventar las áreas de oportunidad que presenta la crisis, como a impulsar el logro de la Nueva Visión. 2.1.1 Otorgamiento de crédito

La estrategia de crédito del Instituto tiene como principal reto hacer realidad que los trabajadores, especialmente los de menores ingresos, cuenten con un patrimonio que satisfaga sus necesidades de vivienda y ahorro. Esto se llevará a cabo a través de un proceso de otorgamiento del crédito apoyado en redes sociales que ayudan a profundizar en el conocimiento de los derechohabientes y acreditados, garantizando así un servicio de calidad y una atención digna, cordial, respetuosa y empática. Principales líneas de acción

• Alineación riesgo y rentabilidad , que busca básicamente optimizar el portafolio de productos que permitan al Infonavit incrementar los márgenes de operación y ayuden al cumplimiento de las metas crediticias, tomando en cuenta criterios de temporalidad y revisión.

• Modelo integral de servicios, tiene como propósito brindar servicio al

trabajador a lo largo de la relación que mantiene con el Infonavit, durante los diferentes momentos de su vida personal, familiar y laboral; al implantar un modelo integral que lo acompañe desde que inicia su ahorro, mediante las aportaciones patronales en la subcuenta de la vivienda, hasta el momento del ejercicio de su crédito hipotecario.

• Mejora continua la operación de otorgamiento de cré dito , tiene como

objetivo mejorar el proceso de originación de crédito, a fin de que los esfuerzos de promoción, colocación, diseño e implantación de los productos, así como los productos de solución que se ofrecen a los

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acreditados, estén alineados a la estrategia de rentabilidad y riesgo del Instituto.

• Desarrollo de productos de crédito con base en nece sidades, se busca modificar el proceso de diseño de productos de crédito basándolo en la información recopilada por los diferentes mecanismos de interacción con los derechohabientes y acreditados a fin de crear productos que satisfagan necesidades reales de distintos segmentos de la demanda.

2.1.2 Administración de cartera La estrategia de administración de cartera del Instituto tiene como objetivo principal la administración de los créditos y la recuperación de los pagos a fin de asegurar el revolvente de la Subcuenta de Vivienda, permitiendo así apoyar a un mayor número de trabajadores, ya sea mediante el otorgamiento de un crédito o a través de la remuneración a su Subcuenta de Vivienda. Esto se lleva a cabo a través de un proceso integral de administración y recuperación del crédito que busca tener un servicio de calidad y una atención digna, cordial, respetuosa y empática, que permita a un trabajador conservar su vivienda al cumplir con sus obligaciones de pago no obstante las dificultades temporales que la economía le presente. Se busca hacer una mayor integración de los sistemas existentes, que permitan contar con información oportuna y mayor conocimiento de los acreditados y que, al mismo tiempo, facilite la comunicación interna y la toma de decisiones. Principales líneas de acción

• Modelo integral de servicios, tiene como propósito brindar servicio al trabajador a lo largo de la relación que mantiene con el Infonavit durante los diferentes momentos de su vida personal, familiar y laboral, al implantar un modelo integral que lo acompañe desde la obtención de su crédito hasta la liquidación del mismo. El acreditado requiere que su servicio sea personalizado, por demanda, accesible, pertinente y motivador.

• Cobranza Social Integral, nace como una necesidad de fortalecer el

modelo actual de cobranza, automatizando todas las etapas de sus procesos y asegurando una información integra y confiable, con información en línea.

• Nuevo modelo de operación de recuperación especiali zada, surge a fin

de modificar el modelo de operación de recuperación especializada para hacer más efectivo el uso de procesos judiciales, mediante la creación de mecanismos y un canal para atender aquellos acreditados que, a través de

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las etapas previas en el modelo de Cobranza Social, no tomaron alguna de las soluciones ofrecidas pero tienen la voluntad de solucionar sus adeudos.

2.1.3. Recaudación fiscal La estrategia de recaudación fiscal del Instituto se basa en facilitar la labor de recaudación a los contribuyentes para asegurar los ingresos tanto de las aportaciones patronales que corresponden a los derechohabientes, como de las amortizaciones de los acreditados con relación laboral vigente que cotizan en el IMSS; con dichos ingresos y con los recursos captados a través de las fuentes alternas de financiamiento, se garantizan las metas crediticias del Instituto y se contribuye al logro de los objetivos estratégicos. Durante 2009, se ha recaudado de forma oportuna más de 91% de las aportaciones obrero-patronales y amortizaciones, se han ejercido acciones de fiscalización para gestionar el cobro de los importes que correspondan a los derechos de los trabajadores y se ha comprometido a que los patrones con omisiones cumplan con sus obligaciones en el menor tiempo posible. Con el propósito de incrementar los resultados de ingresos recaudados de forma oportuna, se ha realizado un profundo análisis del comportamiento de pago de las empresas, lo que permite optimizar la segmentación de la cartera por conductas de pago y aplicar estrategias de forma asertiva, como comunicados vía correo postal, correo electrónico o vía telefónica. Es primordial durante este año depurar la cuenta fiscal pendiente de pago de los periodos anteriores, así como gestionar la cobranza fiscal diaria y puntual a través de estados de cuenta correspondientes a cada una de las delegaciones regionales, lo que permitirá identificar los ingresos acumulados y la cuenta pendiente por cobrar respecto a lo requerido por el Programa Operativo Anual. Una de las grandes oportunidades es fortalecer el sistema de recaudación fiscal para que logre garantizar la automatización de la operación al mayor grado posible y lleve el control oportuno de cada una de las etapas de la cobranza fiscal. Principales línea de acción Por otro lado, y en seguimiento a las estrategias de años anteriores, se ha continuado incorporando al régimen de Infonavit a los nuevos aportantes. Dando continuidad a lo realizado en 2009, en 2010 se tiene planeado continuar con las con tres grandes iniciativas que fortalecerán el proceso de recaudación fiscal.

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• Nueva versión PSCD CRM , para consolidar y modernizar la plataforma operativa que permita hacer más eficiente y transparente el proceso de recaudación y cobranza fiscal.

• Nuevo modelo de cobranza fiscal , para diseñar, desarrollar e

implementar los procesos y la tecnología que permitan realizar la cobranza fiscal con una mayor efectividad y eficiencia, fortaleciendo la imagen de autoridad, y que al mismo tiempo ofrezca un excelente servicio, logre el acercamiento con los contribuyentes y genere lealtad.

• Infonavit para todos , para incrementar la recaudación de recursos

adicionales a través de la incorporación de nuevos aportantes, operar de manera ágil y eficiente la información de los aportantes y trabajadores denominados “Sólo Infonavit” y contar con un canal de comunicación directa y en línea que permita brindar servicios de excelencia.

Con el logro de estas iniciativas, se coadyuvará a la generación de bienestar social para la comunidad, pues con procesos definidos y alineados, así como con la plataforma tecnológica necesaria, derechohabientes y acreditados contarán con información transparente de su crédito o de su saldo de la Subcuenta de vivienda. 2.1.4 Fuentes alternas de financiamiento El Infonavit se ha consolidado como el emisor líder en México de bonos respaldados por hipotecas, con el 36% del total de mercado de forma acumulada desde 2003. Con el fin de adelantar el flujo de recursos y apoyar a más trabajadores para que obtengan un crédito hipotecario, se ha desarrollado un estrategia de fondeo en la que, a pesar de la crisis financiera mundial y de lo complicado del entorno económico, el Infonavit ha contado con la confianza de los inversionistas y ha continuado con colocaciones de emisiones de Cedevis; se estima el cierre del año con un monto total recaudado de 15,000 millones de pesos. Como otra fuente alterna de financiamiento, se ha considerado también incorporar las “Cédulas hipotecarias” como nuevos instrumentos financieros que cumplen con el mismo objetivo que tiene la emisión de Cedevis. Entre los beneficios que tendría el Instituto con la aplicación de estos instrumentos destacan: la estabilidad de las fuentes de fondeo, el bajo costo del financiamiento, la posibilidad de diversificación ante inversionistas internacionales y la versatilidad de emisiones en distintas monedas.

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Principales líneas de acción

• Infraestructura de soporte para la operación de fon deo de mercados , para desarrollar la infraestructura tecnológica y operativa que permita hacer más eficiente el proceso de emisión de los diferentes productos de fondeo, así como mantener informados a los inversionistas de modo que se genere certidumbre en su decisión de inversión.

• Nuevos productos de fondeo de mercados , que nace de la necesidad de

encontrar fuentes de financiamiento alternas a los Cedevis, menos expuestas a la volatilidad de los mercados financieros, y maximizar el alcance del Infonavit entre los inversionistas nacionales e internacionales a un costo de fondeo menor, y con ello apoyar al Instituto a incrementar sus metas de otorgamiento de crédito.

2.3 Estrategia para la sustentabilidad social 2.3.1 Diagnóstico: enfoque sistémico y competitivid ad territorial Calentamiento global, crecimiento urbano desordenado, escasez de agua y energía, son sólo algunos de los retos a los que se enfrenta la sociedad contemporánea. La sustentabilidad es un concepto que en años recientes ha cobrado gran fuerza en todos los ámbitos de la vida y promete ayudar a mitigar estos retos. Cuando se habla de sustentabilidad se habla del entorno; del uso de los recursos naturales, de la economía, del desarrollo del ser humano, de la generación de alimentos, del crecimiento de las ciudades. Pero a pesar del uso recurrente de este término, la sustentabilidad se suele relacionar con aspectos medioambientales, con lo ecológico. Sin embargo, la sustentabilidad es un concepto mucho más amplio, que trasciende este ámbito para acercarse cada vez más a un enfoque holístico. Un enfoque sistémico en donde interactúan las dimensiones económica, ambiental y social y juntas forman una unidad indivisible.

Fuente: Infonavit Algunas características intrínsecas a lo sustentable son:

• Integral (opuesto a sectorizado), al incluir en su economía, a la sociedad, al medio ambiente, entre otras dimensiones.

• General (como contrario a particular) al considerar las interrelaciones entre dimensiones, las cuales conforman una mis

• Temporal, ya que está adjetivando un proceso que ocurre en un tiempo dado, donde el presente está conformado por los condicionantes del pasado y el futuro se está construyendo desde el hoy.

• Espacial geográficolo que va contra el desarrollo) que actúa como factor.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) ha dimensionado a la competitividad del territorio con base en tres resultados que deben estimarse para analizar con mayor precisión la competitividad territorial: El resultado económicocon la capacidad de generación de riqueza que hay en el entorno y de la disponibilidad de bienes y servicios económicode las personas que ahí habitan. El resultado social: un territorio no puede considerarse como competitivo si los niveles de ingreso y de la renta no se dan simultáneamente con condiciones de bienestar social. Esto sigdirectamente relacionada con la capacidad del entorno de ofrecer condiciones de vida digna para sus habitantes. El resultado patrimonial:orientadas a conocer las capacidades tanto económicas como de activos

Algunas características intrínsecas a lo sustentable son:

(opuesto a sectorizado), al incluir en su visión más conocida a la economía, a la sociedad, al medio ambiente, entre otras dimensiones.

(como contrario a particular) al considerar las interrelaciones entre dimensiones, las cuales conforman una misma estructura.

ya que está adjetivando un proceso que ocurre en un tiempo dado, donde el presente está conformado por los condicionantes del pasado y el futuro se está construyendo desde el hoy. Espacial geográfico porque tiene en cuenta el dónde ocurre el desarrollo (o lo que va contra el desarrollo) que actúa como factor.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) ha dimensionado a la competitividad del territorio con base en tres resultados que

nalizar con mayor precisión la competitividad territorial:

El resultado económico esperado en un territorio competitivo está en relación con la capacidad de generación de riqueza que hay en el entorno y de la disponibilidad de bienes y servicios económicos que permiten optimizar el ingreso de las personas que ahí habitan.

un territorio no puede considerarse como competitivo si los niveles de ingreso y de la renta no se dan simultáneamente con condiciones de bienestar social. Esto significa que la competitividad de un territorio está directamente relacionada con la capacidad del entorno de ofrecer condiciones de vida digna para sus habitantes.

El resultado patrimonial: en este factor, las consideraciones del análisis están a conocer las capacidades tanto económicas como de activos

70

más conocida a la economía, a la sociedad, al medio ambiente, entre otras dimensiones.

(como contrario a particular) al considerar las interrelaciones entre ma estructura.

ya que está adjetivando un proceso que ocurre en un tiempo dado, donde el presente está conformado por los condicionantes del

ocurre el desarrollo (o

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) ha dimensionado a la competitividad del territorio con base en tres resultados que

nalizar con mayor precisión la competitividad territorial:

en un territorio competitivo está en relación con la capacidad de generación de riqueza que hay en el entorno y de la

s que permiten optimizar el ingreso

un territorio no puede considerarse como competitivo si los niveles de ingreso y de la renta no se dan simultáneamente con condiciones de

nifica que la competitividad de un territorio está directamente relacionada con la capacidad del entorno de ofrecer condiciones de

en este factor, las consideraciones del análisis están a conocer las capacidades tanto económicas como de activos

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presentes en el territorio, para la consolidación patrimonial de todos los agentes que están presentes en una unidad espacial determinada. Actualmente, el Centro de Estudios de Investigación de Desarrollo y Asistencia Social AC (CEIDAS) está desarrollando un indicador de competencia territorial para las comunidades financiadas por el Infonavit, que tendrá como objetivo fortalecer las capacidades del Instituto para generar un modelo de intervención que permita mantener y, en la medida de lo posible, incrementar la competitividad territorial de las localidades en las que se encuentran ubicados los conjuntos habitacionales con viviendas del Instituto. En su análisis, CEIDAS identifica cuatro dimensiones que son la base de la competitividad territorial (educación, vulnerabilidad, salud y calidad de la vivienda), cuyo mejoramiento incide en la disminución o el fortalecimiento de la competitividad del territorio en las localidades con presencia de conjuntos habitacionales financiados por el Infonavit. La unidad de estudio sujeta a análisis es el área geo-estadística básica (Ageb)4 en las que se tiene presencia de conjuntos habitacionales del Infonavit. El estudio identificó casi tres mil de estas Ageb, lo que representa la presencia de alrededor de 10 millones de personas. Dentro de las Ageb con presencia del Infonavit, se identificaron 720 mil viviendas financiadas por el Instituto, lo que equivale a una población aproximada de 2.5 millones de personas. A continuación se presentan en un comparativo algunos indicadores de las Ageb con presencia del Infonavit contrastadas con los indicadores a nivel nacional:

4 Las Ageb son las áreas geo-estadísticas básicas, definidas como las unidades de análisis territorial básicas

del INEGI

72

Indicadores Ageb Infonavit /indicadores a nivel nac ional 5

Dimensión Indicador Nacional Ageb Infonavit

Demográficos Población total 103.3 9.7 Índice de masculinidad 94.8% 96.1%

Educación Grado promedio de escolaridad 8.10 9.33 Población 15+ analfabeta 5.7 0.2

Vulnerabilidad

Porcentaje de mujeres de 15 a 19 con al menos un hijo nacido vivo

13.0% 12.9%

Porcentaje de hogares con jefatura femenina 23.1% 23.0%

Promedio de ocupantes por vivienda 4.0 4.1 promedio de ocupantes por cuarto 1.0 1.1

Servicios de salud

Promedio de hijos nacidos vivos por mujer 2.0% 2.2%

Fuente: CEIDAS. El grado promedio de escolaridad de los Ageb Infonavit es considerablemente superior al promedio nacional (9.3 comparado con 8.1); por otro lado, la presencia de población de 15 años y más analfabeta es menos importante en los Ageb Infonavit que a nivel nacional (1.4% comparado con 5.6% ). El promedio de hijos nacidos vivos en las Ageb Infonavit es mayor respecto al dato nacional, lo que habla de mejores condiciones en acceso a servicios de salud por parte de los Ageb Infonavit respeto al indicador nacional. Por otro lado, el promedio de los ocupantes por vivienda es ligeramente mayor en las Ageb Infonavit respecto al indicador nacional. Algunos resultados en el aspecto de servicios de las Ageb Infonavit se muestran a continuación:

5 Cifras en millones y porcentajes, según el caso.

73

VPH que disponen de agua entubada a la red

pública2,483,235

97%

VPH que no disponen

de agua entubada de la red pública

64,346

3%

Viviendas particulares habitadas que disponen y que no disponen de agua entubada de la red

pública en los conjuntos habitacionales georeferenciados del INFONAVIT, 2005

Realizado por el Centro de Estudios e Investigación en Desarrollo y Asistencia Social , A.C. (CEIDAS) con base en datos del II Conteo Nacional de Población y Vivienda 2005, Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI)

VPH que disponen de drenaje

2,524,483 99%

VPH_NODRE 23,098 1%

Distribución de Viviendas Particulares Habitadas que disponen y no disponen de drenaje en los conjuntos habitacionales georeferenciados del INFONAVIT, 2005

Realizado por el Centro de Estudios e Investigación en Desarrollo y Asistencia Social , A.C. (CEIDAS) con base en datos del II Conteo Nacional de Población y Vivienda 2005, Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI)

74

A pesar de que la mayoría de las viviendas del Infonavit cuentan con más y mejores bienes y servicios, aún hay importantes ventanas de oportunidad en materia de conectividad y acceso a computadoras personales, así como en la generación de viviendas desde la perspectiva de la autosustentabilidad. El producto final, el indicador de competencia territorial, permitirá establecer ejes rectores para la intervención de Infonavit. El primero está relacionado con las viviendas que ya se han construido y el mejoramiento de sus entornos comunitarios. Se trata de generar intervenciones que superen los rezagos persistentes, y que conviertan al Infonavit en una institución que apoye el desarrollo social. Relativo a este primer eje de intervenciones, debe considerarse:

� La superación de los rezagos persistentes. � El mantenimiento y mejoramiento de la infraestructura social básica

instalada. � El mejoramiento de los entornos comunitarios: cohesión social,

mejoramiento de la seguridad y fomento de la cooperación de los habitantes.

� El segundo deberá enfocarse a la orientación del desarrollo urbano, promoviendo que la construcción de nuevos conjuntos habitacionales se localice en territorios que cumplan, no sólo para los acreditados sino para el entorno, con acceso a los servicios sociales básicos.

VPH que no disponen de energía eléctrica

140,2216%

VPH que disponen de energía eléctrica

2,407,36094%

Distribución Viviendas particulares habitadas (VPH) que disponen y que no disponen de energía eléctrica en los conjuntos habitacionales georeferenciados del INFONAVIT, 2005

Realizado por el Centro de Estudios e Investigación en Desarrollo y Asistencia Social , A.C. (CEIDAS) con base en datos del II Conteo Nacional de Población y Vivienda

2005, Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI)

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Implicación estratégica A través de su red de alianzas con gobierno, autoridades y organizaciones públicas y privadas, el Infonavit impulsará las intervenciones necesarias para mejorar aquéllos indicadores que aumenten la competitividad territorial de las comunidades de acreditados.

Estrategia Vivir Infonavit Dentro del marco de la sustentabilidad, que busca satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las del futuro para atender sus propias necesidades6 y tomando en consideración los factores ambiental, económico y social, el Infonavit busca la procuración de la calidad de vida del derechohabiente posterior al ejercicio de su crédito, a través del involucramiento permanente de todos aquellos relacionados con la vivienda. Para ello se ha trazado el objetivo de impulsar iniciativas y acciones que contribuyan a crear ciudades ordenadas y responsables con la sociedad, el entorno y el medio ambiente, logrando así elevar la calidad de vida de los trabajadores y de sus familias. La estrategia de sustentabilidad se encuentra soportada por el programa de promoción de calidad de vida y valor patrimonial Vivir Infonavit, cuyo objetivo es impulsar las iniciativas necesarias para influir en los diferentes actores relacionados con el bienestar y la calidad de vida, haciendo posible el desarrollo de viviendas que además de contar con la calidad y las características sustentables en su edificación, se encuentren en un entorno próspero, que cuente con los mecanismos que aseguren sustentabilidad y sostenibilidad en el tiempo y los servicios necesarios para generar un ambiente propicio para el desarrollo.

6 Informe Brundtland, 1987 de la Comisión mundial sobre medio ambiente y desarrollo creada por

la ONU en 1983.

Ejes de la estrategia

Fuente: Infonavit Principales líneas de acción Eje Vivienda. Tiene como fin el impulso al desarrollo de viviendas económicas sustentables, ecológicas, digitales y con características de tamaño distribución y ubicación que le permitan de vida.

• Hipoteca Verde , que beneficien el ahorro de los trabajadores y a su vez brinden elementos para generar más y mejores estímulos, asecológica en las comunidades de acreditados Infonavit.

• Hogar Digital, pretende disminuir la brecha cultural y tecnológica en las

clases de menor poder adquisitivo a través del diagnóstico y promoción de oportunidades de consolidacreditados opciones de equipo y conectividad atractivas, adicionalmente a capacitación y servicio.

Ejes de la estrategia Vivir Infonavit

Principales líneas de acción

Tiene como fin el impulso al desarrollo de viviendas económicas sustentables, ecológicas, digitales y con características de tamaño distribución y ubicación que le permitan al acreditado proporcionar a su familia una mejor calidad

, incorpora a la vivienda elementos de impacto ambiental que beneficien el ahorro de los trabajadores y a su vez brinden elementos para generar más y mejores estímulos, así como impulsar conciencia ecológica en las comunidades de acreditados Infonavit.

pretende disminuir la brecha cultural y tecnológica en las clases de menor poder adquisitivo a través del diagnóstico y promoción de oportunidades de consolidación y escala que permita ofrecerle a los acreditados opciones de equipo y conectividad atractivas, adicionalmente a capacitación y servicio.

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Tiene como fin el impulso al desarrollo de viviendas económicas sustentables, ecológicas, digitales y con características de tamaño distribución y

al acreditado proporcionar a su familia una mejor calidad

incorpora a la vivienda elementos de impacto ambiental que beneficien el ahorro de los trabajadores y a su vez brinden elementos

í como impulsar conciencia

pretende disminuir la brecha cultural y tecnológica en las clases de menor poder adquisitivo a través del diagnóstico y promoción de

ación y escala que permita ofrecerle a los acreditados opciones de equipo y conectividad atractivas, adicionalmente a

• Tu Casa+Cerca,

zonas céntricas, donde tradicionalmente no La característica principal del producto es el anticipo del crédito hipotecario hacia el trabajador para la elección de una vivienda vertical.

• Tu Casa+Grande,

tamaño en zonas en las que las necesidades de la derechohabiencia y las condiciones del mercado lo requieren. Se busca impulsar una serie de acciones como la acotación de casos extremos del tamaño de la vivienda, la saturación urbana de densidades no aprovechadas, promoción de mejores prácticas constructivas de vivienda vertical.

• Promoción de la oferta,

mercado de la vivienda socialestablecer estrategias de mitigacilocal.

• Competitividad industrial,

promover los hallazgos más recientes y las mejores prácticas relacionadas con el proceso y procuración de la industria de la construcción para incentivar la disminución de costos y, por consiguiente, el precio de las viviendas para trabajadores de menores recursos.

Eje Entorno . Se enfoca en fomentar un desarrollo urbano con características sustentables que permita a los habitantincrementar o mantener su calidad de vida mediante los servicios necesarios. Parte de las siguientes iniciativas:

• Lineamientos de diseño urbano, establecidos en el proyecto de Artíprincipalmente en los desarrollos financiados predominantemente por el Instituto.

• Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (PCMV),

herramienta de evaluación y diagnóstico que promueve las mejores

Tu Casa+Cerca, busca incentivar el aumento de la densidad urb, donde tradicionalmente no existe oferta de vivienda social.

La característica principal del producto es el anticipo del crédito hipotecario hacia el trabajador para la elección de una vivienda vertical.

Tu Casa+Grande, procura promover el desarrollo de viviendas de mayor zonas en las que las necesidades de la derechohabiencia y las

condiciones del mercado lo requieren. Se busca impulsar una serie de acciones como la acotación de casos extremos del tamaño de la vivienda, la saturación urbana de densidades no aprovechadas, promoción de mejores prácticas constructivas de vivienda vertical.

Promoción de la oferta, iniciativa de diagnóstico de inhibidores del mercado de la vivienda social, incluida la falta de financiamiento, para establecer estrategias de mitigación y planes de acción a seguir a nivel

Competitividad industrial, programa permanente que busca identificar y promover los hallazgos más recientes y las mejores prácticas relacionadas con el proceso y procuración de la industria de la construcción para incentivar la disminución de costos y, por consiguiente, el precio de las viviendas para trabajadores de menores recursos.

. Se enfoca en fomentar un desarrollo urbano con características sustentables que permita a los habitantes de los desarrollos y colonias aledañas incrementar o mantener su calidad de vida mediante los servicios necesarios. Parte de las siguientes iniciativas:

Lineamientos de diseño urbano, incorporación de lineamientos establecidos en el proyecto de Artículo 73 de la Ley de Vivienda principalmente en los desarrollos financiados predominantemente por el

Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (PCMV), herramienta de evaluación y diagnóstico que promueve las mejores

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busca incentivar el aumento de la densidad urbana en existe oferta de vivienda social.

La característica principal del producto es el anticipo del crédito hipotecario hacia el trabajador para la elección de una vivienda vertical.

procura promover el desarrollo de viviendas de mayor zonas en las que las necesidades de la derechohabiencia y las

condiciones del mercado lo requieren. Se busca impulsar una serie de acciones como la acotación de casos extremos del tamaño de la vivienda, la saturación urbana de densidades no aprovechadas, así como la promoción de mejores prácticas constructivas de vivienda vertical.

iniciativa de diagnóstico de inhibidores del incluida la falta de financiamiento, para ón y planes de acción a seguir a nivel

programa permanente que busca identificar y promover los hallazgos más recientes y las mejores prácticas relacionadas con el proceso y procuración de la industria de la construcción de vivienda para incentivar la disminución de costos y, por consiguiente, el precio de las

. Se enfoca en fomentar un desarrollo urbano con características es de los desarrollos y colonias aledañas

incrementar o mantener su calidad de vida mediante los servicios necesarios.

incorporación de lineamientos culo 73 de la Ley de Vivienda

principalmente en los desarrollos financiados predominantemente por el

Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (PCMV), herramienta de evaluación y diagnóstico que promueve las mejores

prácticas de habitabilidad en los municipios, incentivando a quienes actualmente cumplen con dichas prácticas y delineando planes de acción y apoyos a quienes no lo han logrado, pero tienen la voluntad de hacerlo.

• Desarrollos urbanos integrales y sustentables (DUIS

interinstitucional y multidisciplinario en el que participa el Infonavit y cuyo propósito principal es estimular el ordenamiento territorial y la adopción de conceptos de sustentabilidad en macro desarrollos situados en los principales polos de interés del Plan

Eje comunidad. Su objetivo es fomentar el desarrollo de organizaciones de trabajo conjunto entre los habitantes de los desarrollos habitaciones financiados por el Instituto. Estas organizaciones les permitdesarrollo, la prestación de servicios de carácter social, por ejemplo guarderías, centros deportivos, salud. Sus iniciativas son:

• Organización vecinal,práctica profesional y estandarizada de promoción vecinallas organizaciones vecinales, asesorándolas en su operación hasta su grado óptimo de madurez. Para ello, se plantea el establecimiento de una norma que incorpore las mejores prácticas de la industria vecinal, de manera que las empresas que participen en los desarrollos financiados predominantemente por el Infonavit, cuenten con una certificación que los acredite en su función y así contribuir al fortalecimiento del patrimonio de los trabaj

• Servicio de mantenimiento,

profesional y estandarizada de servicios de mantenimiento a través de empresas prestadoras de servicios certificadas bajo una norma establecida. Para ello se busca desarrollargobernanza donde las organizaciones vecinales puedan evaluar y elegir de forma constante a las empresas proveedoras de este servicio, inscritas en un padrón reconocido.

• Centros comunitarios,

espacios físicos y techados que cubran las necesidades comunitarias de un conjunto, condominio o fraccionamiento, por ejemplo talleres, cursos,

de habitabilidad en los municipios, incentivando a quienes actualmente cumplen con dichas prácticas y delineando planes de acción y apoyos a quienes no lo han logrado, pero tienen la voluntad de hacerlo.

Desarrollos urbanos integrales y sustentables (DUIS ), interinstitucional y multidisciplinario en el que participa el Infonavit y cuyo propósito principal es estimular el ordenamiento territorial y la adopción de conceptos de sustentabilidad en macro desarrollos situados en los

polos de interés del Plan Nacional de Desarrollo.

Su objetivo es fomentar el desarrollo de organizaciones de trabajo conjunto entre los habitantes de los desarrollos habitaciones financiados por el Instituto. Estas organizaciones les permitirán asegurar el mantenimiento del desarrollo, la prestación de servicios de carácter social, por ejemplo guarderías, centros deportivos, salud. Sus iniciativas son:

Organización vecinal, proyecto que impulsa el establecimiento de una

nal y estandarizada de promoción vecinallas organizaciones vecinales, asesorándolas en su operación hasta su grado óptimo de madurez. Para ello, se plantea el establecimiento de una norma que incorpore las mejores prácticas de la industria vecinal, de manera que las empresas que participen en los desarrollos financiados predominantemente por el Infonavit, cuenten con una certificación que los acredite en su función y así contribuir al fortalecimiento del patrimonio de los trabajadores.

Servicio de mantenimiento, su objetivo es el desarrollo de una práctica profesional y estandarizada de servicios de mantenimiento a través de empresas prestadoras de servicios certificadas bajo una norma establecida. Para ello se busca desarrollar dicha norma y generar un esquema de gobernanza donde las organizaciones vecinales puedan evaluar y elegir de forma constante a las empresas proveedoras de este servicio, inscritas en un padrón reconocido.

Centros comunitarios, iniciativa para promover el establecimiento de espacios físicos y techados que cubran las necesidades comunitarias de un conjunto, condominio o fraccionamiento, por ejemplo talleres, cursos,

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de habitabilidad en los municipios, incentivando a quienes actualmente cumplen con dichas prácticas y delineando planes de acción y apoyos a quienes no lo han logrado, pero tienen la voluntad de hacerlo.

), grupo de trabajo interinstitucional y multidisciplinario en el que participa el Infonavit y cuyo propósito principal es estimular el ordenamiento territorial y la adopción de conceptos de sustentabilidad en macro desarrollos situados en los

Nacional de Desarrollo.

Su objetivo es fomentar el desarrollo de organizaciones de trabajo conjunto entre los habitantes de los desarrollos habitaciones financiados

irán asegurar el mantenimiento del desarrollo, la prestación de servicios de carácter social, por ejemplo guarderías,

el establecimiento de una nal y estandarizada de promoción vecinal que acompañe a

las organizaciones vecinales, asesorándolas en su operación hasta su grado óptimo de madurez. Para ello, se plantea el establecimiento de una norma que incorpore las mejores prácticas de la industria de promoción vecinal, de manera que las empresas que participen en los desarrollos financiados predominantemente por el Infonavit, cuenten con una certificación que los acredite en su función y así contribuir al fortalecimiento

su objetivo es el desarrollo de una práctica profesional y estandarizada de servicios de mantenimiento a través de empresas prestadoras de servicios certificadas bajo una norma establecida.

dicha norma y generar un esquema de gobernanza donde las organizaciones vecinales puedan evaluar y elegir de forma constante a las empresas proveedoras de este servicio, inscritas en

establecimiento de espacios físicos y techados que cubran las necesidades comunitarias de un conjunto, condominio o fraccionamiento, por ejemplo talleres, cursos,

eventos, actividades extraformar grupos y la sana convivencia comunitaria a través de la apropiación y sentido de pertenencia que se crea al tener este espacio presente.

• Servicio postventa con orientación vecinal,

institucionalización de una práctica recurrente de principales empresas desarrolladoras de vivienda, que incorpore elementos para guiar a los acreditados a la constitución de una organización vecinal reconocida, promoviendo el compromiso manifiesto de adherirse a un programa activo de mantenimiento de sus viviendas a través de incentivos que provengan de la propia sensibilización del valor patrimonial que conlleva este tipo de acciones.

El Ser Infonavit: se enfoca en fomentar el desarrollo de las capacidades en los individuos, trabajadores del Instituto, proveedores, derechohabientes, acreditados y otros agentes asociados a la labor institucional, el compromiso con el modelo de sustentabilidad en lo ambiental, económico y social. Todo ello a través de la actuación responsable, comppara contribuir a mejorar la calidad de vida de derechohabientes y acreditados, así como a la creación de un entorno sustentable y garante del desarrollo de su potencial como individuos y ciudadanos. La cultel núcleo para la trascendencia de la estrategia de sustentabilidad social, ya que es sólo mediante la participación activa y comprometida de todos los actores que perdurará un programa que impacte de fondo el bienestatrabajadores, sin comprometer el desarrollo de generaciones futuras. Sus iniciativas son:

• Soporte de decisiones de derechohabiencia. educativo, se busca proporcionar al trabajador información relacionada con la calidad de las viviendas y su plusvalía a través de herramientas tecnológicas que faciliten el proceso de brindar asesoría al derechohabiente en la decisión que más le conviene en la elección de su vivienda.

eventos, actividades extra-académicas. El propósito es detonar el gusto por la sana convivencia comunitaria a través de la apropiación

y sentido de pertenencia que se crea al tener este espacio presente.

Servicio postventa con orientación vecinal, su propósito es promoverinstitucionalización de una práctica recurrente de servicio postventa en las principales empresas desarrolladoras de vivienda, que incorpore elementos para guiar a los acreditados a la constitución de una organización vecinal reconocida, promoviendo el compromiso manifiesto de adherirse a un

o de mantenimiento de sus viviendas a través de incentivos que provengan de la propia sensibilización del valor patrimonial que conlleva este tipo de acciones.

se enfoca en fomentar el desarrollo de las capacidades en los bajadores del Instituto, proveedores, derechohabientes, acreditados

y otros agentes asociados a la labor institucional, el compromiso con el modelo de sustentabilidad en lo ambiental, económico y social. Todo ello a través de la actuación responsable, comprometida e informada de cada uno de los actores, para contribuir a mejorar la calidad de vida de derechohabientes y acreditados, así como a la creación de un entorno sustentable y garante del desarrollo de su potencial como individuos y ciudadanos. La cultura implícita en el Ser Infonavit, es el núcleo para la trascendencia de la estrategia de sustentabilidad social, ya que es sólo mediante la participación activa y comprometida de todos los actores que perdurará un programa que impacte de fondo el bienestatrabajadores, sin comprometer el desarrollo de generaciones futuras. Sus

Soporte de decisiones de derechohabiencia. Adicionalmente al modelo

busca proporcionar al trabajador información relacionada con calidad de las viviendas y su plusvalía a través de herramientas

tecnológicas que faciliten el proceso de brindar asesoría al derechohabiente en la decisión que más le conviene en la elección de su vivienda.

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académicas. El propósito es detonar el gusto por la sana convivencia comunitaria a través de la apropiación

y sentido de pertenencia que se crea al tener este espacio presente.

su propósito es promover la servicio postventa en las

principales empresas desarrolladoras de vivienda, que incorpore elementos para guiar a los acreditados a la constitución de una organización vecinal reconocida, promoviendo el compromiso manifiesto de adherirse a un

o de mantenimiento de sus viviendas a través de incentivos que provengan de la propia sensibilización del valor patrimonial que

se enfoca en fomentar el desarrollo de las capacidades en los bajadores del Instituto, proveedores, derechohabientes, acreditados

y otros agentes asociados a la labor institucional, el compromiso con el modelo de sustentabilidad en lo ambiental, económico y social. Todo ello a través de la

rometida e informada de cada uno de los actores, para contribuir a mejorar la calidad de vida de derechohabientes y acreditados, así como a la creación de un entorno sustentable y garante del desarrollo de su

ura implícita en el Ser Infonavit, es el núcleo para la trascendencia de la estrategia de sustentabilidad social, ya que es sólo mediante la participación activa y comprometida de todos los actores que perdurará un programa que impacte de fondo el bienestar social de los trabajadores, sin comprometer el desarrollo de generaciones futuras. Sus

Adicionalmente al modelo busca proporcionar al trabajador información relacionada con

calidad de las viviendas y su plusvalía a través de herramientas tecnológicas que faciliten el proceso de brindar asesoría al derechohabiente en la decisión que más le conviene en la elección de su vivienda.

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• Alineación estratégica de la organización a la Nuev a Visión . Busca que todos los que trabajan en el Infonavit y para el Infonavit conozcan, entiendan, compartan y vivan la Nueva Visión del Instituto, tanto en su ámbito laboral como en el personal, y actúen en consecuencia de manera consistente.

• Modelo educativo Infonavit. Pretende detonar una serie de acciones orientadas a promover una cultura financiera/patrimonial, cívico/social, y ambiental/urbana en la derechohabiencia, a través de mecanismos y esfuerzos inmersos en el proceso tradicional hipotecario, así como de acciones específicas en alianza con entidades e instituciones interesadas en este propósito.

• Estrategia de comunicación de la Nueva Visión y Mis ión del Infonavit . Para dar soporte a la generación de alianzas con otros organismos, asociaciones e individuos a favor de la sustentabilidad se realizarán esfuerzos de difusión de los conceptos esenciales de la Nueva Visión y la estrategia del Infonavit, alineando los mensajes institucionales.

• Impulso al empleo . El fomento a la contratación, recontratación y

permanencia en el empleo de los acreditados del Instituto es una de las prioridades para los próximos años, ya que consolida los esfuerzos de todos los involucrados con beneficios para cada uno: el trabajador, podrá mantener su nivel de vida y el de su familia, le empresa tendrá trabajadores comprometidos con su trabajo y conscientes con la importancia de ser productivos, el Instituto, asegurará la revolvencia del Fondo Nacional de la Vivienda pudiendo apoyar a más trabajadores.

81

III. Estrategia para la fortaleza financiera 1. Diagnóstico: administración del riesgo en el Inf onavit La Misión combinada del Infonavit de financiar la adquisición de viviendas para los trabajadores y administrar las subcuentas de vivienda que forman parte del ahorro para el retiro, requiere desarrollar políticas balanceadas de administración de riesgos. Es necesario asegurar la calidad del portafolio de créditos originados, al mismo tiempo que asegurar el cumplimiento de la misión social del Instituto. Para cumplir estos objetivos de manera eficaz y satisfacer los requerimientos regulatorios que actualmente se exigen a las instituciones financieras, el Instituto ha desarrollado e implementado modelos de medición del riesgo que utilizan las mejores técnicas del análisis económico y de la estadística matemática. Los resultados obtenidos se incorporan a herramientas utilizadas para otorgar productos de crédito seguros y adecuados, conseguir los rendimientos necesarios, ofrecer alternativas de pago durante pérdidas de empleo de los trabajadores, ofrecer seguros de daños, protección de pagos por incapacidad y muerte, mejorar la calidad de las viviendas adquiridas, promover la tecnología ecológica, calcular los requerimientos de reservas y los niveles de capital necesarios para mantener la salud financiera del Instituto, y establecer límites y políticas de control para los riesgos a los que está expuesto el Infonavit. Se tienen por delante diversos desafíos, entre ellos destacan los siguientes tópicos, propios de los acreditados: variaciones salariales a lo largo de la vida de los acreditados, pérdida de relación laboral, incumplimientos en los pagos, riesgo de extensión y de liquidez. A continuación se describen los principales riesgos que enfrenta el Instituto y las principales actividades para administrarlo. 1.1 Variación salarial y desempleo La variación del salario de los acreditados y la posibilidad de encontrarse sin empleo formal, producen un aumento en el riesgo de incumplimiento del pago de sus créditos hipotecarios. En 2009, se realizó un estudio de este comportamiento, el cual fue diseñado para reproducir el plan de amortización de un crédito a partir de la edad y el ingreso del acreditado y del saldo inicial del crédito. El costo para el Instituto, en caso de desempleo, se obtiene como el valor presente de las diferencias entre el flujo esperado contra el flujo realmente cobrado en cada bimestre. Se observó que:

• En periodos de estabilidad económica, la tasa bimestral de pérdida de relación laboral se encuentra en promedio en alrededor de 3%

• La proporción de casos de pérdidas de relación laboral en los que el trabajador permaneció un bimestre sin relación laboral, representan en promedio 42% del total de casos de pérdida de relación laboral; la proporción de los casos en los que la duración de la pérdida de relación

82

laboral es de hasta 2 bimestres, representa en promedio 58.6% del total. Se estima que una alta proporción de estos casos se debe a cambios en el empleo.

• El salario que reportan los trabajadores cuando recuperan su relación laboral después de un periodo de hasta 2 bimestres sin relación laboral, es muy similar al salario que se reportó antes de la pérdida laboral; pero en el caso de duraciones sin relación laboral mayores a 2 bimestres, se observa una disminución en el salario.

La siguiente tabla muestra duraciones promedio de los períodos de desempleo.

Fuente: Infonavit La siguiente tabla muestra las probabilidades de transición salarial para diferentes rangos de ingresos de los acreditados durante un bimestre.

83

Se puede observar que en el caso de acreditados con menores ingresos, se tiene propensión a cambiar de salario e incluso a una mayor posibilidad de desempleo en un periodo de dos meses, y cuando esto ocurre, el tiempo necesario para recuperarlo es mayor que en trabajadores de altos ingresos. Esto ocasiona un riesgo de incumplimiento del pago de sus créditos hipotecarios. Otro parámetro de interés en el mismo sentido es la proporción de acreditados que pierden la relación laboral al año de haber contraído el crédito, la cual es en general de 3% por bimestre pero alcanza valores hasta de 6.1% por bimestre en acreditados con bajos ingresos. Las características adversas que enfrentan los acreditados de menores ingresos se pueden analizar partiendo del conjunto de créditos en dos portafolios, los acreditados con ingresos menores a 4 salarios mínimos y los que tienen ingresos mayores a 4 salarios mínimos. La descripción del portafolio se hará contemplando estos dos grupos. Por otro lado, en el caso de acreditados con mayores ingresos, éstos también muestran propensión a variar su salario en el tiempo al reducir su probabilidad de mantenerse con el mismo salario, lo que se muestra al disminuir la probabilidad en la diagonal de la tabla anterior. Asimismo, se observa que cuando los acreditados pierden su relación laboral, su nivel de ingreso al recuperarlo tiende a ser menor. Utilizando las probabilidades de cambio de salario se simularon evoluciones probables de ingresos de los acreditados en varios años. La siguiente gráfica muestra los posibles resultados para acreditados que no pierden la relación laboral.

Fuente: Infonavit

Desempleado

Desempleado

Salarios Mínimos Diario

Recibido (en t)

Salario Mínimo Diario Recibido (en t+1)

84

Fuente: Infonavit La gráfica muestra que los acreditados de un mismo nivel salarial seguirán distintas trayectorias. Algunas crecerán, otras disminuirán, lo que dificultará el pago de sus créditos; el reto para el Infonavit es contar con un portafolio mejor seleccionado que garantice la recuperación de los créditos.

Historia salarial con distintos ingresos iniciales

85

Se observa que aun entre los acreditados que no pierden la relación laboral hay gran variedad de posibilidades. El área de Riesgos desarrolla métodos (ver puntajes de calificación más adelante) para identificar a los trabajadores que estarán en mejor condición de pagar su crédito y proteger así su patrimonio. Otro reto de la cartera es la dificultad que muestran los acreditados en recuperar una relación laboral a medida que aumenta el número de bimestres sin empleo. Esta tendencia se muestra en la siguiente gráfica.

Fuente: Infonavit

Se observa una proporción de alrededor del 7% de los acreditados que nunca recuperan una relación formal de trabajo, lo cual ocasiona que una parte de los acreditados se mantengan fuera del empleo formal.

La siguiente gráfica muestra la evolución histórica del desempleo de los acreditados, tomando una muestra los créditos originados en los últimos bimestres de 2003, 2004 y 2005 y observando las tasas de desempleo 1, 2 y 3 años después de la originación.

Fuente: Infonavit

Probabilidad de emplearse después de n bimestres de desempleo.

Número de bimestres desempleado

Pro

ba

bil

ida

d d

e e

mp

lea

rse

de

spu

és

de

n

bim

est

res

de

sem

ple

ad

o

0%

5%

10%

15%

20%

25%

1 2 3Tasa

de

De

sem

ple

o

Años desde Originacion

Menor a 4 VSM

Mayor a 4 VSM

86

Se observa que los trabajadores con ingresos menores a 4 VSM pierden el empleo más que los de ingresos mayores a 4 VSM. Se estima que en el largo plazo, el 30% de los acreditados migren hacia el REA. 1.2 Riesgo de incumplimiento en los pagos de los cr éditos hipotecarios Si bien el esquema utilizado por el Infonavit del cobro de los créditos hipotecarios por nómina reduce el riesgo de incumplimiento, en el caso de aquellos acreditados que cambian su situación laboral y no cotizan más en el IMSS (cambian del régimen ordinario de aportaciones ROA, al régimen extraordinario de aportaciones REA), se observa un mayor riesgo de incumplimiento en el pago de sus créditos. La gráfica siguiente se muestra la evolución histórica de acreditados en ROA y REA, la cual había permanecido relativamente estable a través del tiempo. Se observa hoy un incremento considerable del número de créditos en prórroga causado por la crisis del 2008, por lo que el porcentaje de créditos REA crecerá en los próximos meses.

Fuente: Infonavit

Implicación estratégica Para dar cumplimiento a su misión social, el Infonavit deberá evaluar y perfeccionar de manera permanente los criterios de otorgamiento de crédito para seleccionar de mejor manera a quiénes otorga un crédito.

Al considerar la evolución en el tiempo de un grupo de créditos originados en un mismo periodo, el cambio en el régimen laboral de los créditos ocasiona un incremento en el riesgo de incumplimiento debido al aumento paulatino del número de créditos en REA y la disminución del número de créditos en ROA. Esto se muestra en la siguiente gráfica para un periodo de 18 meses consecutivos.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

AG

O 2

00

9

Evolución Histórica de Créditos

REA ROA

1.3 Pérdida esperada La pérdida esperada es el parámetro utilizado por las medir el impacto que tendrá el incumplimiento de algunos acreditados en los resultados globales de la empresa. funcionamiento, ya que su para todos los trabajadores y buscar soluciones conjuntas con los acreditados que no puedan cumplir con el pago total esperadoconjunto de productos de perdieron el empleo seguiPara medir adecuadamente estos productos se desarrolló un modelo que calcula la pérdida esperada promedio que resulta de las políticas de recuperación especializadaeconómicas que se derivan de ofrecer alternativas de pagos a los trabajadores. La metodología propuesta por el Bank for International Settlement (conocida como Basilea 2), considerada como la mejor práctica para instituciones finapropone descomponer el cálculo de pérdida esperada en los siguientes tres factores:

La probabilidad de incumplimiento se calcula observando el porcentaje de cartera vencida. La exposición es el monto del saldo insolutoel porcentaje de la exposición que se pierde cuando un crédito se atrasa en los pagos y se vuelve cartera vencida. Para calcularlamodelo propio que contempla el proceso de ilustra este modelo.

93%

94%

95%

96%

97%

98%

99%

100%

1

Datos históricos provenientes de ACFIN

La pérdida esperada es el parámetro utilizado por las institucionesmedir el impacto que tendrá el incumplimiento de algunos acreditados en los resultados globales de la empresa. El Infonavit tiene condiciones únicas en su

ya que su Misión incluye promover los créditos para viviendas todos los trabajadores y buscar soluciones conjuntas con los acreditados que

no puedan cumplir con el pago total esperado, por lo que Infonavit ofrece un conjunto de productos de Cobranza Social que permiten a los trabajadores que perdieron el empleo seguir al corriente en sus pagos y mantener sus viviendas. Para medir adecuadamente estos productos se desarrolló un modelo que calcula la pérdida esperada promedio que resulta de las políticas de Cobranza Social

especializada. Ese modelo captura las ventajas sociales y económicas que se derivan de ofrecer alternativas de pagos a los trabajadores.

La metodología propuesta por el Bank for International Settlement (conocida como Basilea 2), considerada como la mejor práctica para instituciones finapropone descomponer el cálculo de pérdida esperada en los siguientes tres

La probabilidad de incumplimiento se calcula observando el porcentaje de cartera vencida. La exposición es el monto del saldo insoluto del créditoel porcentaje de la exposición que se pierde cuando un crédito se atrasa en los pagos y se vuelve cartera vencida. Para calcularla, el Infonavit desarrolló un modelo propio que contempla el proceso de Cobranza Social. La siguiente gráfica

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Evolución de créditos en el tiempo

ROA REA

87

Datos históricos provenientes de ACFIN

instituciones financieras para medir el impacto que tendrá el incumplimiento de algunos acreditados en los

Infonavit tiene condiciones únicas en su incluye promover los créditos para viviendas

todos los trabajadores y buscar soluciones conjuntas con los acreditados que por lo que Infonavit ofrece un

que permiten a los trabajadores que r al corriente en sus pagos y mantener sus viviendas.

Para medir adecuadamente estos productos se desarrolló un modelo que calcula Cobranza Social y

las ventajas sociales y económicas que se derivan de ofrecer alternativas de pagos a los trabajadores.

La metodología propuesta por el Bank for International Settlement (conocida como Basilea 2), considerada como la mejor práctica para instituciones financieras, propone descomponer el cálculo de pérdida esperada en los siguientes tres

La probabilidad de incumplimiento se calcula observando el porcentaje de cartera del crédito. La severidad es

el porcentaje de la exposición que se pierde cuando un crédito se atrasa en los Infonavit desarrolló un

. La siguiente gráfica

0%

1%

2%

3%

4%

5%

17 18

88

Fuente: Infonavit

La pérdida esperada es un parámetro esencial que informa sobre el estado de la economía y de los acreditados, y permite tomar medidas precautorias. Su evolución en los últimos trimestres refleja la evolución de la economía y de las fuentes de trabajo:

IINNCCUUMMPPLLIIMMIIEENNTTOO

RECUPERADO-VIGENTE1.1

RECUPERADO-VIGENTE1.1

REESTRUCTURADO1.3

REESTRUCTURADO1.3

LIQUIDADO/CANCELADO1.2

LIQUIDADO/CANCELADO1.2

CONVENIO JUDICIAL2.4

CONVENIO JUDICIAL2.4

ADJUDICACIÓN JUDICIAL2.1

ACLARACIÓN OREGULARIZAQCIÓN

2.5

ACLARACIÓN OREGULARIZAQCIÓN

2.5

LIQUIDACIÓN2.2

LIQUIDACIÓN2.2

DACIÓN EN PAGO2.3

DACIÓN EN PAGO2.3

1

2

A B

COBRANZA JUDICIAL

COBRANZA SOCIAL

RECURRENCIA

Fuente: Infonavit

En las siguientes gráficapérdida esperada del portafolio de créditospara los sectores que ganan menos

Fuente: Infonavit

Se observa que el sector de acreditados con menores ingresos tiene mayor pérdida de empleo, mayor incumplimiento de pagos y mayor cartera vencida. La diferencia de pérdida esperada de 2.17% de la carteramenos de 4 salarios mínimos y la pérdida esperada de 1.49% que se observa en los trabajadores que ganan más de 4 salarios mínimos es muy marcada. Los créditos a trabajadores que ganan menos de 4 salarios mínimos son más riesgosos. Adicionalmente, el Infonavit cobra tasas menores a trabajadores de menores ingresos, como muestra la siguiente gráfica.

1.13%

1.52%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

dic-07 mar-08

ProductoPorción del

portafolio

Probabilidad de

incumplimiento

Roa 86.35%

Rea 10.18%

Prórroga 3.47%

Total 100.00%

Salario de originación <= 4 VSM

gráficas se muestran la probabilidad de incumplimiento y la sperada del portafolio de créditos, así como los valores correspondientes

para los sectores que ganan menos y más de 4 salarios mínimos.

Se observa que el sector de acreditados con menores ingresos tiene mayor pérdida de empleo, mayor incumplimiento de pagos y mayor cartera vencida. La diferencia de pérdida esperada de 2.17% de la cartera de trabajadores que ganan menos de 4 salarios mínimos y la pérdida esperada de 1.49% que se observa en los trabajadores que ganan más de 4 salarios mínimos es muy marcada. Los créditos a trabajadores que ganan menos de 4 salarios mínimos son más

Adicionalmente, el Infonavit cobra tasas menores a trabajadores de menores ingresos, como muestra la siguiente gráfica.

1.52%

1.81%

2.28% 2.38%

2.07% 2.18%

08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun

Pérdida Esperada

Media = 1.92%

Probabilidad de

incumplimiento

Pérdida

esperada

1.64% 0.81%

17.48% 8.67%

33.92% 16.82%

4.37% 2.17%

Salario de originación <= 4 VSM

ProductoPorción del

portafolio

Probabilidad de

incumplimiento

Roa 88.01%

Rea 9.43%

Prórroga 2.56%

Total 100.00%

Salario de originación > 4 VSM

89

la probabilidad de incumplimiento y la así como los valores correspondientes

y más de 4 salarios mínimos.

Se observa que el sector de acreditados con menores ingresos tiene mayor pérdida de empleo, mayor incumplimiento de pagos y mayor cartera vencida. La

de trabajadores que ganan menos de 4 salarios mínimos y la pérdida esperada de 1.49% que se observa en los trabajadores que ganan más de 4 salarios mínimos es muy marcada. Los créditos a trabajadores que ganan menos de 4 salarios mínimos son más

Adicionalmente, el Infonavit cobra tasas menores a trabajadores de menores

2.18%2.02%

jun-09 sep-09

Pérdida Esperada

Probabilidad de

incumplimiento

Pérdida

esperada

1.03% 0.51%

14.46% 7.17%

28.95% 14.36%

3.01% 1.49%

Salario de originación > 4 VSM

90

Fuente: Infonavit

Esto repercute en que el Instituto subsidia los créditos a trabajadores de bajos ingresos con las ganancias de los créditos a mayores ingresos, como muestra la siguiente gráfica de rentabilidad.

Fuente: Infonavit


El cumplimento de la misión social del Infonavit de manera sostenida, depende de rentabilizar el otorgamiento de crédito a lo largo de los distintos segmentos del portafolio.

4.20%6.29%

8.92% 9.50% 10.00%

0%2%4%6%8%

10%12%

1 a 2 2 a 4 4 a 7 7 a 10 Mayor

a 10

Tasa

91

1.4 Fondo de protección de pagos Para reducir la exposición del Infonavit al desempleo y a la disminución de los salarios y para apoyar a los acreditados cuando pierden el empleo, desde 2007 los acreditados del Infonavit disponen de una cobertura que cubre hasta seis mensualidades cuando pierden el empleo. 1.5 Riesgo de extensión Los acreditados disponen por ley de un plazo máximo de 30 años de pagos efectivos para amortizar sus créditos hipotecarios. Cuando se presentan alteraciones en la situación laboral de los acreditados, se incrementa la posibilidad de que el plazo de amortización del crédito se prolongue. Como se mencionó anteriormente, el porcentaje de tiempo que los acreditados se encuentran en el régimen laboral REA es cada vez mayor conforme el tiempo avanza, esto ocasiona un incremento en la probabilidad de extensión en el plazo para amortizar el crédito hipotecario. Cuando el plazo de amortización excede 30 años, el Infonavit está obligado a cubrir el monto del saldo faltante, lo que se denomina riesgo de extensión. 1.6 Reservas preventivas y prórrogas El Infonavit constituye reservas preventivas por riesgo crédito de acuerdo a las mejores prácticas nacionales e internacionales. Adicionalmente, se constituyen reservas por el riesgo de extensión; los créditos con salario de originación menor a 4 salarios mínimos consumen casi el 60% de estas reservas. Para enfrentar la crisis financiera internacional y sus repercusiones en la economía del país se han constituido reservas adicionales por la cartera en prórroga, que está constituida por crédito cuyos titulares han perdido el empleo y tienen el derecho de suspender provisoriamente sus pagos. El número de acreditados que utiliza este beneficio ha crecido considerablemente, como ilustra la siguiente gráfica.

92

Fuente: Infonavit

La siguiente gráfica da la evolución del número de créditos en prórroga por segmento salarial.

Fuente: Infonavit

Se puede observar que los sectores de bajos ingresos son más vulnerables a la situación económica, ya que la tendencia creciente del número de créditos en prórroga tiene un incremento aún mayor que la de los sectores de mayores ingresos.

121,841

104,518

80,662 72,871

82,910

124,012

150,276 158,361

183,712 189,579

213,849

feb-08 abr-08 jun-08 ago-08 oct-08 dic-08 feb-09 abr-09 jun-09 ago-09

Número de créditos en prórroga bimestre a bimestre

Número de créditos en prórroga por salario deoriginación

37,979 34,136

26,391 22,734 25,279

35,987 43,425 46,032

52,349 54,441

79,081 66,670

59,793

45,878 42,436

49,235

77,811

94,276 99,918

117,357 121,325

134,768

nov-07 feb-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jul-09 oct-09

Mayor a 4 VSM Menor o igual a 4 VSM

93

1.7 Desarrollo de puntajes de originación para el o torgamiento de créditos Como administrador de la Subcuenta de Vivienda de los trabajadores, el Infonavit debe asegurar el patrimonio de los mismos, razón que obliga a cuidar la calidad de los créditos que otorga, de tal forma que quienes lo obtienen tengan una alta probabilidad de cumplir con los pagos, y de esta forma el trabajador acreditado pueda mantener su patrimonio. Por ello, los criterios de otorgamiento de crédito deben analizar y cuidar con énfasis la estabilidad en el empleo de los trabajadores que lo solicitan. Con este objetivo, el desarrollo de modelos de originación juega un papel fundamental en la determinación del riesgo de crédito. Estos modelos estadísticos se utilizan para clasificar a los trabajadores que solicitan un crédito, entre las clases de riesgo ‘bajo’ y ‘alto’. Recientemente se han desarrollado los siguientes sistemas de calificación.

1. Actualización del puntaje de originación 2. Implementación del Índice de Riesgo

La actualización del puntaje está operando desde el 1° de enero de 2009. El puntaje está diseñado para que todos los trabajadores logren la puntuación mínima de 116 puntos cuando acumulen suficiente historia laboral. Sin embargo, desde agosto de 2009 está también funcionando el Índice de Riesgo, que permite adelantar el crédito a aquellos trabajadores que no pasan el puntaje pero cumplen con este índice. El Índice incorpora variables adicionales para apoyar el otorgamiento de créditos. Por ejemplo la “estabilidad laboral” de la empresa donde labora un trabajador es un buen indicador para otorgar créditos. El puntaje de originación se resume en la siguiente gráfica.

Fuente: Infonavit

Variable Rango Puntos

Bimestres continuos cotizadosMenos de 6

6 – 12No califica

1613 – 15 23

16 o más 38

Saldo en la subcuenta de vivienda (veces el salario del trabajador)

1.70 o menos 241.71 - 2.20 272.21 - 2.60 312.61 - 3.10 333.11 - 3.70 353.71 - 4.50 37

4.51 o más 39

Edad18 - 20 2621 – 34 3035 – 42 3343 – 49 36

50 o más 21

Salario diario integrado (VSM)Menor o igual a 2.60 30

2.61 - 3.60 313.61 - 5.20 325.21 - 6.70 346.71 - 11.00 39

Más de 11.01 40

El Índice de Riesgo se desarrolló con el objetivo de atender la demanda potencial de trabajadores que no reúnan la puntuación requerida por el puntaje de originación pero muestran caraforma anticipada el crédito de acuerdo al siguiente esquema.

Fuente: Infonavit

El Índice de Riesgo ya está funcionando y ha permitido que los trabajadores, incluso de algunas empresas aportantes no o 1.8 Requerimient os de fondeo El aumento del desempleo y la reducción en el crecimiento económico producen un efecto inmediato en la recaudación del Instituto debido al incumplimiento de pagos y a la disminución de los montos de los pagos recolectados. Adicionalmente a la disminución de ingresos, para mantener niveles prudenciales, se incrementan las reservas por riesgo crediticio y de extensión. Ambos efectos repercuten manera adversa en el balance financiero del Instituto. Para cumplir la Misión del Infonavit de vida de los trabajadores se requiere disponer de los fondos necesarios que se otorgan como préstamos a la vivienda y se recuperan después de varios años. El financiamiento que el Instituto ha obtenido del mercadocreciente demanda de créditos para la vivienda. Sin embargo, la recesión económica mundial dificultará la financiación tradicional del Instituto requiriendo la utilización de nuevas fuentes de fondeo de mercado, dentro del marco ninstitucional. 1.9 Riesgo operativo El Instituto desarrolla actividacomo característica importante y significativa dentro de la práctica de riesgos del Infonavit que conlleve a reducir o evitar pérdidas económicas así como la necesidad de crear una estrategia basada en ella, cuya gestión permite generar una ventaja competitiva a través del control y disminución de gastos, entre las

se desarrolló con el objetivo de atender la demanda potencial de trabajadores que no reúnan la puntuación requerida por el puntaje de originación pero muestran características de bajo riesgo; se utiliza para otorgar

el crédito de acuerdo al siguiente esquema.

ya está funcionando y ha permitido que los trabajadores, algunas empresas aportantes no obligadas, adelanten su crédito.

os de fondeo

El aumento del desempleo y la reducción en el crecimiento económico producen un efecto inmediato en la recaudación del Instituto debido al incumplimiento de pagos y a la disminución de los montos de los pagos recolectados. Adicionalmente a la disminución de ingresos, para mantener niveles prudenciales, se incrementan las reservas por riesgo crediticio y de extensión. Ambos efectos repercuten

en el balance financiero del Instituto.

del Infonavit de financiar viviendas y mejorar la calidad de vida de los trabajadores se requiere disponer de los fondos necesarios que se otorgan como préstamos a la vivienda y se recuperan después de varios años. El financiamiento que el Instituto ha obtenido del mercado ha ayudado a soportar la creciente demanda de créditos para la vivienda. Sin embargo, la recesión económica mundial dificultará la financiación tradicional del Instituto requiriendo la utilización de nuevas fuentes de fondeo de mercado, dentro del marco n

El Instituto desarrolla actividades para la administración del riesgo ocomo característica importante y significativa dentro de la práctica de riesgos del

que conlleve a reducir o evitar pérdidas económicas así como la necesidad de crear una estrategia basada en ella, cuya gestión permite generar una ventaja competitiva a través del control y disminución de gastos, entre las

94

se desarrolló con el objetivo de atender la demanda potencial de trabajadores que no reúnan la puntuación requerida por el puntaje de

se utiliza para otorgar de

ya está funcionando y ha permitido que los trabajadores, bligadas, adelanten su crédito.

El aumento del desempleo y la reducción en el crecimiento económico producen un efecto inmediato en la recaudación del Instituto debido al incumplimiento de los pagos y a la disminución de los montos de los pagos recolectados. Adicionalmente a la disminución de ingresos, para mantener niveles prudenciales, se incrementan las reservas por riesgo crediticio y de extensión. Ambos efectos repercuten de

financiar viviendas y mejorar la calidad de vida de los trabajadores se requiere disponer de los fondos necesarios que se otorgan como préstamos a la vivienda y se recuperan después de varios años. El

ha ayudado a soportar la creciente demanda de créditos para la vivienda. Sin embargo, la recesión económica mundial dificultará la financiación tradicional del Instituto requiriendo la utilización de nuevas fuentes de fondeo de mercado, dentro del marco normativo

des para la administración del riesgo operacional como característica importante y significativa dentro de la práctica de riesgos del

que conlleve a reducir o evitar pérdidas económicas así como la necesidad de crear una estrategia basada en ella, cuya gestión permite generar una ventaja competitiva a través del control y disminución de gastos, entre las

95

actividades más importantes desarrolladas dentro de la administración de riesgo operacional se encuentran las siguientes:

• Identificación de riesgos operativos inherentes a los procesos y en su caso establecimiento de los controles pertinentes para su mitigación en conjunto con el área de control interno.

• Registro de incidencias por eventos de riesgo operativo. • Desarrollo del mapa de riesgos institucional, que se actualiza

periódicamente y se da seguimiento a las respuestas al riesgo definidas. • Diseño y monitoreo de indicadores clave de riesgo, hasta el momento

vinculados a los riesgos que han salido del mapa institucional. • Diseño y monitoreo de niveles de tolerancia por riesgo operacional y legal.

2. Financiamiento con fuentes alternas 2.1 Evaluación del programa de Cedevis Las emisiones de Cedevis son pieza clave en la obtención de fondeo de mercado para la originación de nuevos créditos. En cada emisión de Cedevis, se contempla la rentabilidad para el Instituto, vista como la diferencia del rendimiento del activo representado por los créditos hipotecarios y la tasa de rendimiento pasiva, correspondiente al costo pagado a los inversionistas de los Cedevis. En la siguiente gráfica podemos observar que el programa Cedevis ha sido rentable incluso en momentos económicos difíciles para el país.

Se aprecian tres principales etapas del programa de Cedevis: la primera etapa en la que se establece en el mercado (2004 a 2006), una segunda etapa de madurez del programa (2006 a 2007) y la etapa más reciente, caracterizada por la crisis crediticia (2008 a 2009) que encareció los costos de las emisiones, aunque éstas sigan siendo rentables. Fuente: Infonavit.

214194 183 175 164

95

201218 230 238

212188

139 128

2746 59 50

76105

0pb

50pb

100pb

150pb

200pb

250pb

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

CE

DE

VIS

04

U

CE

DE

VIS

05

U

CE

DE

VIS

05

-2U

CE

DE

VIS

05

-3U

CE

DE

VIS

06

U

CE

DE

VIS

06

-2U

CE

DE

VIS

06

-3U

CE

DE

VIS

06

-4U

CE

DE

VIS

07

U

CE

DE

VIS

07

-2U

CE

DE

VIS

07

-3U

CE

DE

VIS

08

U

CE

DE

VIS

08

-3U

CE

DE

VIS

08

-5U

CE

DE

VIS

08

-7U

CE

DE

VIS

08

-9U

CE

DE

VIS

09

U

CE

DE

VIS

09

-2U

CE

DE

VIS

09

-3U

CE

DE

VIS

09

-4U

Re

nta

bili

dad

de

la E

mis

ión

Tasa

de

l Cu

pó

n

Rentabilidad del Programa Cedevis

Etapa 3 Etapa 2 Etapa 1

96

En el cálculo de la rentabilidad, se considera la tasa activa como el rendimiento de los créditos que respaldan al colateral, el costo anual por administración de la cartera, los costos anuales de emisión y mantenimiento, así como la pérdida esperada de la cartera. El ingreso neto se obtiene al restar a la tasa de rendimiento del ingreso por créditos (ajustado por sus costos menos el costo de fondeo) el costo del fondeo dado por la tasa del cupón de los Cedevis.

Ingreso Neto

=

Rendimiento promedio

ponderado de la cartera de créditos

+

Costo anual por

administración de cartera

-

Costos anuales de emisión y

mantenimiento

- Pérdida

esperada anualizada

- Costo

del Fondeo

La siguiente gráfica muestra el desglose del ingreso neto de 1.05% para la emisión de Cedevis 09-4U dado por la fórmula anterior.

Fuente: Infonavit La tasa de rendimiento para los grupos de acreditados con salario menor a 4 VSM y con 4 ó más salarios mínimos se puede comparar con la tasa de rendimiento ponderada de toda la cartera crediticia. La siguiente tabla muestra el efecto de la selección de créditos en la tasa de rendimiento promedio ponderado para la emisión de Cedevis 09-4U.

0 pb

100 pb

200 pb

300 pb

400 pb

500 pb

600 pb

700 pb

800 pb

900 pb

Rendimiento

promedio

ponderado del pool

de créditos

Costo anual por

administración de

cartera

Costos anuales de

emisión y

mantenimiento

Pérdida esperada

anualizada

Ingreso por créditos

ajustado por costos

Costo del Fondeo Ingreso Neto

Rentabilidad de la emisión Cedevis 09-4U

75242

-31

-106657

552

105

97


La estrategia de financiamiento en mercados vía Cedevis u otros instrumentos tiene mayor sentido para fondear créditos de tasas más altas. Esta operación, en la medida que es rentable, permite subsidiar el otorgamiento de crédito para trabajadores con menos de 4 VSM

Otra forma de determinar la rentabilidad del programa de fondeo de mercado es mediante la estimación del número de créditos originados por fondeo de mercado. Si bien el propósito del programa de fondeo de mercado es tener la liquidez necesaria para hacer frente a la demanda de nuevos créditos, es posible estimar el beneficio del programa en términos de créditos originados dividiendo el monto obtenido por fondeo de mercado entre el monto promedio de los créditos hipotecarios originados. De esta manera se aprecia la originación de alrededor de 233 mil créditos mediante este programa. Como se muestra en la siguiente tabla, los ingresos recibidos de las fuentes alternas de financiamiento -Cedevis- año con año, han sido utilizados para financiar parte de los créditos en los segmentos mayores a 4 salarios mínimos, los cuales generan tasas promedio mayores al costo de este fondeo y permiten subsidiar las tasas de los créditos otorgados en segmentos por debajo de 4 salarios mínimos.

Fuente: Infonavit

(millones de pesos)

Segmento salarial 2004 2005 2006 2007 2008 sep-09

Menor a 4 VSM 23,332$ 32,988$ 39,130$ 46,714$ 50,988$ 33,217$ Mayor a 4 VSM 31,038$ 29,993$ 32,979$ 34,622$ 48,300$ 34,262$

Monto de Cedevis 1,209$ 3,274$ 5,998$ 7,461$ 14,443$ 8,793$

Nota: No contempla el Apoyo Infonavit

Monto de Originación por segmento salarial

98

2.2 Situación de mercado Desde el inicio del programa de Cedevis en 2004, las Afores han sido los principales inversionistas de los bonos respaldados por hipotecas emitidos por el Infonavit, que tiene una participación aproximada de 36% del total de las emisiones colocadas en el mercado nacional considerando el valor nominal inicial. Al 19 de noviembre de 2009, las Afores han invertido cerca de 19,400 mil millones de pesos de los 44,463 mil millones de pesos emitidos en los mercados locales. Al cierre del primer semestre de 2009, las Afores representan el 18% de los activos del sistema financiero del país, siendo los principales inversionistas institucionales y los más importantes en instrumentos de renta fija a largo plazo de acuerdo a datos publicados por la Amafore. Por esta razón, uno de los principales factores que puede limitar la capacidad del Instituto para colocar Cedevis en el mercado local, está directamente relacionado con los regímenes de inversión de las Afores para invertir en este tipo de instrumentos y en general con la capacidad y el apetito de éstas para invertir en Cedevis a futuro.

Las aseguradoras incluyen a compañías de rentas vitalicias, OAC: Organizaciones auxiliares de crédito. Fuente: Amafore con datos de la Consar y Banxico Es importante considerar que las Afores, además de tener que cumplir con ciertos parámetros internos establecidos por sus comités de inversión y riesgos, también deben de cumplir con los límites de inversión en instrumentos estructurados, con base en sus activos netos establecidos por la Consar para cada una de las sociedades de inversión especializadas en fondos para el retiro. Al cierre de octubre de 2009, los recursos administrados por las Afores ascienden a 1,106,254 millones de pesos, divididos en cinco Siefores básicas y Siefores adicionales. El monto invertido en emisiones de Cedevis por las Afores

Casas de Bolsa, 2%

Bancos, 47%

Siefores, 18%

Sociedades de

Inversión, 15%

Banca de

Desarrollo, 7%

Aseguradoras, 7%

Sofoles y Sofomes

y OAC *, 4%

99

mencionado anteriormente equivale al 8.10% del monto calculado que pudiera ser destinado a instrumentos estructurados de 239,441 millones de pesos, de acuerdo a los límites regulatorios de la Consar, como se muestra a continuación:

Cifras en millones de pesos; montos calculados con los precios de las acciones de las Siefores registrados en la Bolsa Mexicana de Valores al 30 de octubre de 2009. Fuente: Infonavit con información de la Consar.

Adicionalmente, con información a julio de 2009, según datos publicados por la Amafore, las Afores tienen invertidos más recursos en otros instrumentos estructurados, relacionados a hipotecas como se muestra en el siguiente cuadro:

Es importante considerar la incursión de Fovissste como un nuevo emisor de bonos respaldados por hipotecas en México durante 2009, y que a la fecha cuenta con un programa autorizado por la CNBV de 20,000 millones de pesos. Según datos publicados por la Amafore, las Afores tuvieron una participación del 46% del total del monto emitido en la primera emisión con clave de pizarra T-FOVIS 09U por 3,499 millones de pesos. El 11 de septiembre Fovissste realizó la segunda emisión bajo el amparo del programa mencionado anteriormente por un monto total de 4,000 millones de pesos.

Siefore Activo NetoLímite en

Estructurados

Monto disponible para

invertir en

estructurados

Siefore Básica 1 117,970.1 10% 11,797.0

Siefore Básica 2 263,335.8 15% 39,500.4

Siefore Básica 3 331,907.0 20% 66,381.4

Siefore Básica 4 315,849.3 30% 94,754.8

Siefore Básica 5 67,518.5 40% 27,007.4

Siefores Adicionales 9,672.7

TOTAL 1,106,253.5$ 239,440.97$

Porcentaje que

pudiera ser

destinado a

estructurados

21.64%

Sofol Hipotecaria 3,324.0

Bonos Respaldados por Hipotecas 9,517.0

Fovissste 1,610.0

TOTAL 14,451.0

Inversiones de las Siefores en vivienda a julio de 2009

100

Montos en millones de pesos. Fuente: Infonavit con información propia de la Consar En su mayoría, las Afores invierten en instrumentos de deuda gubernamentales, los cuales representan un 68% de las inversiones de las Siefores al cierre de octubre de 2009, como se muestra a continuación:

Fuente: Infonavit

0

50

100

150

200

250

300

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

CED

EVIS

9U

T FO

VIS

09

U

CED

EVIS

09

2U

CED

EVIS

09

3U

T FO

VIS

09

-2U

CED

EVIS

09

4U

CED

EVIS

09

5U

mill

on

es

Subastas primarias CEDEVIS/TFOVIS 2009

Emisiones Sobretasa de colocación

pu

nto

s b

ase

Total Total

Renta Variable Nacional 8.1% Renta Variable Nacional 8.1

Deuda

Internacion

al 4.3%

Deuda Internacional 4.3

América 1.8 BOND182 1.0

Asia 0.2 BONDESD 1.3

Europa 1.9 BONOS 24.0Oceanía 0.0 BPA182 2.5

Alimentos 0.5 BPAS 0.4

Automotriz 0.3 BPAT 0.3

Banca de Desarrollo 1.0 CBIC 5.4

Bancario 0.7 CETES 8.0

Bebidas 0.5 DEPBMX 0.0

Cemento 0.5 UDIBONO 20.8

Centros Comerciales 0.0 UMS 1.9Consumo 0.7 REPORTOS 2.2

Deuda CP 0.0

Estados 0.7

Europesos 1.9

Grupos Industriales 0.5

Hoteles 0.1

Infraestructura 1.3

OTROS 0.0

Papel 0.3

Paraestatal 2.5

Serv. Financieros 0.1

Siderurgica 0.0

Telecom 1.3

Transporte 0.1

Vivienda 2.9

Tipo de Instrumento Tipo de Instrumento

Renta Variable Internacional 3.9%

Deuda Privada Nacional 16.0%

Deuda

Gubername

ntal 68%

101

Fuente: Infonavit con información propia de Consar

A continuación se muestra la participación por Afore en las subastas primarias de Cedevis desde el inicio del programa en 2004 al 19 de noviembre de 2009. Como se observa, un pequeño grupo de Afores constituye a los inversionistas principales. Sin embargo, este pequeño grupo representa a las Afores de mayor participación dentro de los recursos administrados por las Afores.

Afirme Bajío

4,753.1

0%

Argos

744.0

0%

Azteca

10,479.2

1%

Banamex

190,977.7

17%

Bancomer

174,454.4

16%

Banorte Generali

68,934.7

6%

Coppel

19,654.4

2%

HSBC

33,349.8

3%

Inbursa

113,590.8

10%

ING

138,199.5

12%

Invercap

39,256.9

4%

Metlife

23,780.9

2%

PensionISSSTE

56,311.5

5%

Principal

44,484.9

4%

Profuturo GNP

114,774.5

10%

Scotia

3,698.0

0%XXI

68,809.1

6%

Distribución de Recursos Administrados por las Afores Octubre 2009

102

Fuente: Infonavit

Finalmente, la recaudación de fuentes alternas de financiamiento del Instituto a través de los Cedevis ha crecido a una tasa anual constante de crecimiento del 50.24% desde el inicio del programa en 2004, suponiendo que para el cierre de 2009 se emitirán 15,000 millones de pesos.

Fuente: Infonavit

Afore 1

23%

Afore 2

14%

Afore 3

13%Afore 4

13%

Afore 5

12%

Afore 6

8%

Afore 7

4%

Afore 8

4%

Afore 9

2%

Afore 10

2%

Afore 11

1%

Afore 12

1%

Afore 13

1%

Afore 14

0%

Afore 15

0%

Afore 16

0%

Afore 17

0%

Afore 18

0%

Afore 19

0%

Participación de Afores en Subastas Primarias de Cedevis 04-09

$1,959

$3,274

$5,998

$7,461

$14,443$15,000

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

2004 2005 2006 2007 2008 2009E

Emisiones de CEDEVIS TACC 50.24%

103

En conclusión, los principales factores que pudieran limitar la capacidad del Infonavit de seguir emitiendo Cedevis en los mercados locales son los siguientes:

• Los límites específicos determinados por cada comité de inversión y riesgos de las Afores para invertir en instrumentos respaldados por hipotecas, incluyendo los emitidos por otras instituciones.

• Actualmente sólo un pequeño grupo de Afores constituye a los principales inversionistas de Cedevis, por lo que una continua participación en las emisiones primarias podría representar cierto nivel de saturación en sus portafolios. Por estos motivos, el crecimiento de Cedevis estará en función del nivel de crecimiento natural estimado en 8% anual, de las Afores que cuentan con los atributos para poder invertir en este tipo de instrumentos bursatilizados.

Como se menciona anteriormente, según datos publicados por Consar y basándonos en la normatividad vigente, las Afores podrán invertir un monto aproximado de 239,440 millones de pesos en instrumentos estructurados, considerando Cedevis, T-FOVIS, Borhis y otros emitidos por otras instituciones. Durante 2009, se ha observado en general, menor apetito por este tipo de instrumentos debido a la aversión al riesgo que generó la crisis hipotecaria en Estados Unidos. En consecuencia, y como resultado de la concentración de Cedevis en los portafolios de inversionistas nacionales, se estima que la capacidad de absorción de mercado nacional para poder colocar Cedevis sería entre 10,000 millones y 15,000 millones de pesos al año, siendo por lo tanto necesario diversificar instrumentos y mercados. Precisamente, con el propósito de incrementar el apetito de este tipo de instrumentos hipotecarios, el Instituto está llevando a cabo las acciones necesarias para crear en el corto plazo una Sociedad de Inversión que administre instrumentos estructurados y que ponga a disposición de las personas físicas, bonos respaldados por hipotecas. A octubre de 2009, el monto total de los activos que poseen las Sociedades de Inversión era de alrededor de 954 mil millones de pesos, cifra similar al que poseen las Afores, lo cual representa una oportunidad para ampliar el interés del mercado en los Cedevis y hacer factible la colocación de las emisiones proyectadas para los siguientes años. Adicionalmente a lo analizado previamente en el mercado doméstico, en un estudio realizado por BBVA en octubre de 2009, se concluye que los sistemas financieros internacionales están pasando por un proceso de recomposición estructural, que incluye:

• una disminución de la liquidez temporal interbancaria que es sustituida por los bancos centrales,

• un incremento en la aversión al riesgo de crédito en los instrumentos de renta fija,

104

• una mayor atracción por bancarizar las poblaciones de economías emergentes,

• una disminución de la deuda (desapalancamiento) en las economías desarrolladas que se traduciría en menor liquidez global.

Implicación estratégica La capacidad de seguir fondeando el crecimiento del programa y mayor regulación de crédito a través de operaciones de mercado dependerá de diversificar los instrumentos de fondeo, así como de impulsar el mercado secundario de los bonos respaldados por hipotecas. En el contexto de la transformación del sistema financiero, será relevante el acceso y costo del capital y el manejo del riesgo crediticio.

3. Estrategia para fortalecer la política financier a Desde 2003, el Infonavit ha adoptado las mejores prácticas de evaluación de crédito, mediante la aplicación de la circular correspondiente de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). Bajo estas mismas disposiciones se han estado creando reservas por riesgos crediticios con base en estudios que analizan y clasifican la cartera, identificando adicionalmente el riesgo de extensión que consiste en el importe que el acreditado no cubriría respecto a su adeudo una vez que éste cumpla con el número de pagos efectivos contractuales. A la fecha, se han creado estimaciones preventivas de riesgos crediticios suficientes para cubrir la pérdida esperada por la irrecuperabilidad de los préstamos efectuados. Al cierre de 2009, se estima que el porcentaje de reservas totales sobre la cartera vencida será del orden de 272% y que se mantendrá en niveles similares en los demás años. Del mismo modo y para incrementar el nivel de capital, la estrategia financiera contempla una tasa costo o mínima de originación global, que permita garantizar cubrir los costos marginales de financiamiento, operación y pérdida esperada, así como la remuneración al capital que soporta las pérdidas potenciales no esperadas del portafolio hipotecario. La tasa mezcla del programa de otorgamiento de crédito del Infonavit deberá estar por encima de esta tasa mínima. La tasa costo o mínima de originación se compone como sigue: Tasa costo de fondeo ponderada: es la tasa que se espera pagar a la Subcuenta de Vivienda en el año, la cual es determinada anualmente por la H. Asamblea y por la tasa esperada de las emisiones de Cedevis del año. Así, el promedio ponderado de dicha tasa para el 2010 es del 3.22%. Conservación del patrimonio: es la sobretasa al activo necesaria para remunerar al pasivo y al patrimonio, que permita mantener el nivel de capital

105

dentro del objetivo de la estrategia de capitalización del Instituto. Esta sobretasa se estima en 0.69% Mientras el nivel de capitalización (razón de patrimonio/activos totales) del Instituto esté por debajo de 12%, se realizará un incremento adicional de 10 puntos base anuales al costo total de fondos, es decir, de 0.79% de remuneración al capital, lo cual, ayudará a mantener el objetivo planteado en la estrategia de capitalización para alcanzar el 12% en los próximos años. Riesgo de crédito: es la prima que se tiene que cobrar a los créditos para cubrir las pérdidas esperadas que ocasionarán los préstamos que no se pagan. La pérdida esperada es el parámetro más utilizado para conocer el comportamiento de una cartera crediticia. Es un componente esencial para el análisis y la toma de decisiones en políticas de originación, cobranza, desarrollo de productos, fondeo y valuación. Debido a las dificultades que enfrenta la economía mexicana, se considera prudente tomar como pérdida esperada para los siguientes años, la observada en septiembre 2009 de 2.02% Seguro de vida e incapacidad: tomando en consideración el total de la reserva de riesgos en curso a diciembre 2008, se calculó la sobretasa como una proporción del activo a diciembre 2008 es decir: 0.46% Riesgo operativo: es la sobretasa que corresponde al riesgo derivado de los quebrantos provenientes de la operación del Instituto. El Infonavit estima una sobretasa del 0.09% por este concepto. Costo operativo: representa los gastos como porcentaje de los activos, que por ley tiene el Infonavit en el GAOV. La normatividad señala que los gastos de administración están topados a 0.55% del activo del Instituto. Es importante mencionar que la tasa costo no garantiza que el pago a la Subcuenta de Vivienda sea en términos reales, sino sobre el incremento al salario mínimo. Lo anterior es porque el Instituto no otorga préstamos a tasas indizadas a la inflación. Asimismo, la tasa del portafolio debe mantenerse como nivel mínimo a la tasa costo.

Año costo

de fondeo

remuneración a capital

riesgo crediticio

seguro de vida e

incapacidad

riesgo operativo

costo operativo

tasa costo

2010 3.22% 0.79% 2.02% 0.46% 0.09% 0.55% 7.13% Esto quiere decir que la mezcla de cartera que se origine debe rendir cuando menos esta tasa y así remunerar al patrimonio lo necesario para alcanzar niveles

106

del 12% respecto al activo total a más tardar en el 2012 y, posteriormente, mantenerlo en esos niveles o en superiores en los siguientes años, destinando el remanente del margen a la Subcuenta de Vivienda. Con esto y mejores prácticas prudenciales de riesgos, se tiene como objetivo mantener la calificación institucional mxAAA.

2010 2011 2012 2013 2014

Patrimonio / activos totales 10.4% 11.4% 12.3% 12.5% 12.5%

Reservas / cartera vencida 272% 268% 269% 267% 264% De manera temporal, y hasta alcanzar el objetivo de capitalización superior al 12%, los ingresos financieros del Instituto, se aplicarán en el siguiente orden de prelación, como se definió en el Plan Financiero 2009-2013: 1. Remunerar a la Subcuenta de Vivienda conforme con el mínimo establecido

en la Ley (incremento porcentual del SMVDF) 2. Cubrir los costos operativos netos, accesorios y seguros 3. Constituir reservas al 100% de acuerdo a la normatividad vigente 4. Remunerar lo requerido de capital, de manera que cada año se mantenga el

índice de capital 5. Aumentar el patrimonio temporalmente de forma que el índice de capital se

incremente en al menos un punto porcentual respecto del año anterior hasta superar el 12%

6. Otorgar un rendimiento adicional a la Subcuenta de Vivienda Lo anterior permitirá al Instituto tener la fortaleza financiera necesaria para garantizar, a través de los ingresos estructurales, la meta crediticia base estimada para cada uno de los siguientes años.

107

IV. Proyecciones financieras 2010-2014 1. Proyecciones financieras Con fundamento en los objetivos estratégicos, el Instituto ha conservado su fuerte orientación social, otorgando financiamiento a los sectores más necesitados (60% a los trabajadores con ingresos menores a 4 VSM) y, al mismo tiempo, ha mantenido solidez financiera, mediante la incorporación de nuevos productos y límites prudenciales que garantizan los programas de financiamiento futuros. Como se explicó anteriormente, 2009 fue un año atípico por las condiciones macroeconómicas del exterior y del propio país. Los supuestos considerados en las proyecciones consideradas en el Plan Financiero 2009-2013 contemplaban crecimiento en el empleo y mejores condiciones crediticias y de recuperación de cartera. No obstante, a causa de la crisis, el Instituto se vio en la necesidad de implementar varias acciones para mitigar la disminución en la recaudación por pérdida de empleo y para impulsar la cobranza, buscando al mismo tiempo no afectar a los acreditados. Sin embargo, la disminución de cotizantes observados en 2009, afectará los ingresos provenientes de la recaudación en casi un 10% respecto a lo previsto en el Plan anterior. Por esta razón, el Plan Financiero 2010-2014 contempla iniciar con un menor número de cotizantes, lo cual afecta los ingresos para los próximos cinco años. En términos temporales, se entiende que se perdió dicho porcentaje en el ritmo de crecimiento de este rubro, pero que con la recuperación de la economía y el empleo, se espera recobrar en los próximos años. Por otra parte, como se explicó en el capítulo de oferta y demanda, la tendencia positiva en la construcción de vivienda nueva ha empezado a debilitarse, básicamente por una disminución de créditos puente y confianza del sector. En lo que respecta a la demanda, se prevé también que la necesidad de vivienda nueva disminuya, orientándose más al mercado de vivienda usada y de requerimiento de ampliación o remodelación. Esto refuerza la consideración de que es adecuado que el programa crediticio para 2010 se establezca en una meta de entre 475 mil y 525 mil créditos, que atienda la demanda esperada y sea acorde con la oferta del mercado. Se plantea que la meta base de 475 mil créditos sea financiada con los ingresos estructurales del Instituto y que la posible ampliación de 50 mil créditos sea a través de algún financiamiento adicional con emisión de Cedevis u otras fuentes alternas por un monto de 15,500 millones de pesos. Para los siguientes años, se prevé un repunte gradual en el crecimiento del programa de crédito, sustentado sobre todo en el aumento del dinamismo de la oferta y la demanda, el avance en el entorno económico, y que el Instituto acceda a nuevas fuentes de financiamiento.

108

Como se señaló en el capítulo dedicado al financiamiento con fuentes alternas, y con base en la experiencia de los años recientes, se considera factible que este tipo de recursos puedan captarse en caso de que fuera necesario. Las proyecciones financieras para el periodo 2010-2014 toman en cuenta los siguientes aspectos fundamentales: Un escenario macroeconómico apegado a las proyecciones oficiales consideradas en la última estimación de los Criterios generales de política económica de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, donde se contempla que la inflación se ubicará dentro del rango previsto por el Banco de México para el periodo 2010-2015 y un crecimiento moderado del empleo de los cotizantes del IMSS para todo el periodo.

Variables Macroeconómicas

2010 2011 2012 2013 2014

Empleo

2.87% 3.83% 4.02% 4.06% 4.03%

Inflación

3.30% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00%

Crecimiento SMVDF

4.30% 3.30% 3.00% 3.00% 3.00%

Crecimiento del salario base

4.80% 4.32% 4.32% 4.32% 4.32%

Como se observó en 2009, el nivel de empleo es un factor clave para el Instituto, ya que los ingresos estructurales necesarios para el otorgamiento de créditos, varían de acuerdo al número de trabajadores que cotizan en el IMSS, por lo que cualquier desviación en estos supuestos podría afectar a las proyecciones. Asimismo, se supone un incremento del salario mínimo igual a la inflación proyectada al cierre del año inmediato anterior. La inflación incorporada al modelo para el cierre de diciembre de 2009 es de 4.30%, con base en la encuesta de Banxico. A partir del cierre proyectado de 2009 se estiman los ingresos, egresos, disponible para crédito y proyecciones de estados financieros para los siguientes cinco años. Del mismo modo y como se ha comentado, el programa de financiamientos base del Instituto para 2010 plantea una meta de 475 mil créditos, los cuales se fondearán con los ingresos estructurales. En caso de que se considere necesario y existan demanda y oferta suficientes, se podrían otorgar 50 mil créditos adicionales comentados líneas arriba para llegar a una meta potencial de 525 mil créditos. Los importes necesarios para fondear estos créditos en 2010 y años posteriores se muestran debajo.

109

2. Ingresos y egresos 2.1 Ingresos Con base en el escenario macroeconómico planteado anteriormente, el Infonavit espera un aumento en el nivel de ingresos totales para 2010, derivado sobre todo de la recuperación de cartera y de las aportaciones, con crecimientos estimados en 10.26% y 13.56% respectivamente, con referencia al cierre proyectado de 2009. Los ingresos totales crecerán a un ritmo anual compuesto de 11.83% durante el periodo 2010-2014, lo cual se fundamenta en la estabilidad financiera generada durante los últimos años. Al modelar el presupuesto de ingresos para los próximos cinco años, se tomaron en cuenta como ingresos principales las aportaciones y recuperaciones de cartera; además otros ingresos de manera general.

49.623 49.809 51.666 53.667 55.594

67.253 81.102

94.881 110.383

127.531 2.930

3.440

3.691

3.956

4.283

2010 2011 2012 2013 2014

Ingresos Totales

Aportaciones Recuperaciones Otros

119,806 134,351 150,238 168,006 187,408

TACC 11.83%

110

Para financiar una meta adicional (potencial) comentada más adelante para los próximos años, se está planteando captar los siguientes ingresos a través de fuentes alternas de financiamiento:

Estos montos de fondeo por fuentes alternas son proyectados en función de la situación actual de los mercados financieros, por lo que en caso de una evolución positiva de éstos, los montos podrían ser ajustados para los futuros planes financieros, sujeto a la evaluación de los Órganos de Gobierno del Instituto.

2. 2 Egresos Los egresos contemplados en la proyección financiera del Instituto, sin considerar el programa de financiamiento, se componen del gasto de operación, la entrega de depósitos y otros egresos. Los egresos totales crecen a un ritmo anual compuesto de 7.33%, es decir, 4.5 puntos porcentuales menos que la tasa anual compuesta de crecimiento de los ingresos, mientras que los gastos de operación proyectados se incrementan de manera constante a medida que incrementa la inflación proyectada en el escenario macroeconómico. La información correspondiente a la entrega de depósitos es elaborada en conjunto con un despacho externo que, acorde a la recomendación emitida por la Asamblea General del Instituto, solicita se determinen los riesgos actuariales a largo plazo, en especial los originados por su calidad de administrador de fondos de pensiones y retiros, los cuales se entregarán conforme a la Ley a los derechohabientes. Dentro de la proyección de otros egresos, se incluye principalmente la titulación, la cual depende del programa de financiamiento, por lo que incrementa o disminuye en función al mismo.

(millones de pesos) 2010 2011 2012 2013 2014

Ingresos por financiamiento de fuentes alternas

Ingresos por fuentes de financiamiento para meta

potencial $15,500 $15,900 $16,250 $16,550 $16,900

111

3. Programa de financiamiento Conforme a la Nueva Visión del Instituto, que plantea que los trabajadores puedan financiar sus requerimientos de vivienda, el programa de financiamiento tiene como objetivo otorgar créditos para dicho propósito. Partiendo del saldo inicial del disponible proyectado para el cierre del año 2009, se estiman los montos disponibles para el otorgamiento de crédito como se muestra a continuación.

5.202 5.358 5.519 5.685 5.855

6.392 7.045

7.758 8.530

9.368

5.444 5.899

6.340

6.852

7.389

2010 2011 2012 2013 2014

Egresos Totales

Gastos de operación Entrega de depósitos Otros

17,038 18,302 19,617 21,067 22,613

TACC 7.33%

112

La tasa acumulada de crecimiento para el programa de financiamiento estimada de crédito es de 12.53% bajo los supuestos descritos anteriormente.

102.473 116.728

130.157

147.238

164.291

2010 2011 2012 2013 2014

Erogación del Programa de Financiamiento

Erogación del Programa de Financiamiento

TACC 12.53%

113

Derrama total considerando otras entidades financie ras

Como se observa en el gráfico de arriba, la derrama total generada en el escenario base, incluyendo la de coparticipación con otras entidades, tiene un crecimiento compuesto anual de 11.2%, misma que permite contar con una colocación base de 475 mil créditos para 2010 con un crecimiento paulatino, hasta llegar a 570 mil créditos para 2014.

102.473 116.728 130.157 147.238 164.291

43.21245.108

48.88153.837

58.532

2010 2011 2012 2013 2014

Infonavit Instituciones Financieras

145,685 161,836 179,037 201,075 222,823

285.000 288.000 303.000 324.000 342.000

150.000 151.500 159.500

171.000 180.000

40.000 40.500 42.500

45.000 48.000

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

2010 2011 2012 2013 2014

Metas crediticias 2010-2014

Menor de 4 VSM

Tradicional mayor a 4 VSM, Infonavit Total y Cofinavit menor a 11 VSM

Cofinavit AG, Infonavit Total AG

475,000 480,000 505,000 540,000 570,000

114

Se enfatiza la atención a los derechohabientes de menores ingresos, otorgando 60% de los créditos dentro de este rango. Cabe destacar que el apoyo a los trabajadores de menores ingresos, deberá ser complementado con el subsidio del Gobierno Federal, como ha sucedido en años pasados, principalmente para el segmento menor a 2 salarios mínimos, el cual estaría ligado a las Hipotecas Verdes. Es importante enfatizar que la mezcla crediticia está elaborada para que, con las tasas de interés cobradas al total de nuevos acreditados, se alcance a cubrir la tasa costo objetivo global referida en este capítulo (7.13%). Partiendo del origen de los recursos, el portafolio de productos se divide prácticamente en dos grandes segmentos:

• Créditos fondeados completamente por el Infonavit. • Créditos otorgados en coparticipación con otras entidades financieras.

Considerando los escenarios potenciales a través del financiamiento con otras fuentes alternas, comentadas con anterioridad, el programa de financiamiento quedaría como sigue.

475,000 480,000 505,000 540,000 570,000

50,000 50,000 50,000

50,000 50,000

2010 2011 2012 2013 2014

Créditos potenciales considerando ingresos por fuentes alternas de financiamiento

Metas crediticias Créditos adicionales

525,000 530,000 555,000 590,000 620,000

115

4. Estados financieros - metodología de modelación A partir de las proyecciones de flujo de efectivo (ingresos, egresos y financiamiento), se analiza el comportamiento futuro de los indicadores financieros del Infonavit, para determinar la viabilidad de cumplir con el doble mandato de atender la demanda crediticia y pagar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda. En este ejercicio se incorpora la factibilidad de la estrategia de capitalización planteada anteriormente, lo que adquiere una relevancia particular en el contexto actual. Se parte de los estados financieros del Instituto a agosto de 2009 y se proyectan el balance general y el estado de resultados bajo la siguiente metodología:

• Se modelan las entradas a cartera vigente, fundamentalmente a partir de la nueva originación de créditos.

• Se modelan las entradas a cartera vencida a partir de las probabilidades de

incumplimiento estimadas por el área de Riesgos.

Entradas a Cartera Vencida 2010 2011 2012 2013 2014 Número de créditos 177,120 183,000 191,000 195,500 202,000 Millones de pesos 41,175 43,945 47,242 49,806 53,006

Posteriormente, se estiman las salidas de cartera vencida en función de la estrategia de recuperación que implica el modelo de Cobranza Social.

Salidas de Cartera Vencida 2010 2011 2012 2013 2014 Número de créditos 163,258 168,194 174,118 174,662 179,438 Millones de pesos 46,013 48,968 52,214 53,948 57,086

Como resultado, se obtiene el siguiente comportamiento neto de la cartera vencida.

Neto entradas vs salidas a cartera vencida 2010 2011 2012 2013 2014 Número de créditos 13,862 14,806 16,882 20,838 22,562 Millones de pesos - 4,838 - 5,023 - 4,972 - 4,142 - 4,080

116

El siguiente paso es la proyección de requerimiento de reservas para cubrir el riesgo de crédito, el riesgo de extensión y los intereses devengados de la cartera en prórroga. El cálculo para cubrir el riesgo crédito se hace a partir de los criterios establecidos por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), considerando la morosidad de la cartera. De lo anterior, las reservas requeridas para los siguientes años son las siguientes:

Con base en estos requerimientos de reservas, se modeló el estado de resultados del Instituto para el periodo 2010-2014, bajo el supuesto de constituir el total de las reservas requeridas, una vez otorgado a la Subcuenta de Vivienda el rendimiento correspondiente al incremento del salario mínimo. La siguiente gráfica muestra el monto de la estimación preventiva para riesgos crediticios necesaria para cubrir al 100% los riesgos potenciales del portafolio de créditos:

113,496 121,790

132,950 144,649

156,718

2010 2011 2012 2013 2014

Reservas requeridas

117

Como consecuencia de un mejor entorno económico y mejoras operativas del Infonavit, se han proyectado menos reservas respecto al monto observado en 2009, permitiendo generar un mayor remanente que contribuirá a fortalecer el patrimonio del Instituto e incrementará el rendimiento a la Subcuenta de Vivienda. Con estos montos, se proyecta mantener una cobertura de reservas de riesgos crediticios sobre cartera vencida de al menos 2.7 veces, durante todo el periodo de estimación.

23,073

19,198

22,637 23,633 25,010

2010 2011 2012 2013 2014

Estimación preventiva de riesgos crediticios

272% 268% 269% 267% 264%

2010 2011 2012 2013 2014

Reservas de cartera / Cartera vencida

118

Índice de cartera vencida en el escenario base

2010 2011 2012 2013 2014

Índice de cartera vencida (No. Créditos) 4.81% 4.74% 4.72% 4.75% 4.80%

Para incorporar al modelo la prelación en la estrategia de capitalización descrita anteriormente, se mantendrá durante todo el periodo de 2010, una razón de patrimonio/activos totales mayor a 10% y mayor que 12% a partir de 2012. En consecuencia, el remanente del ejercicio proyectado para el periodo es el que resulta de seguir la política de creación de reservas, de mantener la razón patrimonio/activos totales en los niveles objetivo, y que en este ejercicio, permite estimar pagos de rendimiento de al menos 3% sobre el salario mínimo a la Subcuenta de Vivienda para todo el periodo 2010-2014. El resultado neto del ejercicio utilizado para la constitución acelerada de capital, después de aplicar los criterios anteriores, es de 9 mil millones de pesos en 2010 y alrededor a 15 mil millones de pesos en 2012, donde se alcanza el nivel de capitalización objetivo de 12%

Como se mencionó, en 2012 se proyecta el nivel de capitalización objetivo (12%), y a partir de entonces, la retribución a patrimonio para mantener la relación patrimonio/activos totales a nivel de 12.5% es menor que en los años previos (alrededor de 10 mil millones en los años 2013 y 2014), lo que permitirá realizar pagos de rendimiento a la Subcuenta de Vivienda mayores a partir de 2013.

$9,132

$14,620 $15,142

$10,117$9,549

2010 2011 2012 2013 2014

Resultado neto

119

Como parte de la estrategia de fortalecimiento del patrimonio del Instituto, en los próximos años se revisarán los productos y sus tasas de interés de originación, buscando ofrecer mejores alternativas para nuestros derechohabientes y, al mismo tiempo, definir un portafolio que genere mejor rendimiento con el fin incrementar el Índice de capitalización del Instituto y garantizar su fortaleza financiera para los próximos años.

37,294 34,700 36,216 47,978

55,296

3.00% 3.00% 3.00%

4.30%4.70%

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

-

20,000

40,000

60,000

2010 2011 2012 2013 2014

Rendimiento a la subcuenta de vivienda

Rendimiento subcuenta vivienda ($)

Rendimiento encima del incremento al salario mínimo

10.4%11.4%

12.3% 12.5% 12.5%

2010 2011 2012 2013 2014

Patrimonio / Activo total

120

5. Resumen de estados financieros El resultado de las proyecciones realizadas con los supuestos comentados en un escenario base, muestra las finanzas sanas del Instituto, garantizando una continuidad en el cumplimiento de su Misión para los siguientes años. El resumen de esto se muestra a continuación:

6. Pruebas de situaciones extremas (pruebas de estr és) Estas pruebas tienen como propósito poder conocer cómo se vería afectada la salud financiera del Infonavit en caso de que la economía del país sufriera caídas extremas prolongadas. Si estos escenarios extremos e improbables realmente ocurriesen, la Institución estaría preparada para enfrentarlos y resistir sanamente los efectos, teniendo que crear mayores montos de reservas. Siguiendo las mejores prácticas internacionales, se efectuaron pruebas para anticipar el impacto que tendría las finanzas del Instituto y determinar de manera anticipada cómo se enfrentarían los efectos. El escenario de estrés implementado en el Instituto contempla elementos observados en 2009, ya que representó uno de los peores momentos de pérdida de empleo en las últimas décadas y por lo tanto se considera que un escenario sostenido a estos niveles es suficiente para estresar las proyecciones quinquenales. Los supuestos siguientes son resultados de la fuerte caída del empleo y contracción económica de 2009:

Estado de resultados 2010 2011 2012 2013 2014 TACC %Ingresos financieros 74,075 73,448 79,113 87,041 95,369 6.5%Gastos financieros -37,294 -34,700 -36,216 -47,978 -55,296 10.3%Estimación preventiva -23,073 -19,198 -22,637 -23,633 -25,010 2.0%Ingresos no financieros 1,252 1,188 1,183 1,177 1,169 -1.7%Gastos generales -5,763 -5,953 -6,131 -6,315 -6,505 3.1%Otros productos (gastos) -66 -164 -169 -174 -179 28.5%Resultado neto 9,132 14,620 15,142 10,117 9,549 1.1%

Balance general 2010 2011 2012 2013 2014 TACC %Cartera vigente 684,697 755,059 825,690 899,709 975,899 9.3%Cartera vencida 41,663 45,394 49,418 54,224 59,351 9.2%Reservas constituidas -113,496 -121,790 -132,950 -144,649 -156,718 8.4%SAR 535,883 587,557 637,925 696,478 758,532 9.1%

Reservas constituidas / Cartera vencida 272% 268% 269% 267% 264% -0.8%Patrimonio / Activos totales 10.4% 11.4% 12.3% 12.5% 12.6% 4.9%

Resumen de estados financieros

121

Reducción en ingresos proyectados en cada año:

• Aportaciones: una caída del 10% respecto a la proyección base. • Recuperaciones de cartera: una reducción del 2% respecto a la proyección

base.

Se supone que la reducción de ingresos de Aportaciones y Recuperaciones de cartera se reemplaza con financiamiento externo, con el propósito de cumplir con el programa de financiamiento base de 475 mil créditos para 2010 y hasta llegar a 570 mil créditos para 2014. A continuación se muestra el monto de financiamiento requerido:

2010 2011 2012 2013 2014

Financiamiento externo necesario para cubrir reducción de ingresos estructurales*

$7,005 $7,614 $8,455 $9,382 $10,379

No. de créditos promedio afectados por reducción de ingresos estructurales

28,459 27,182 26,629 26,122 25,577

*Incluye estimación de costo de la deuda

• Incremento de entradas a cartera vencida.

Indicador 2010 2011 2012 2013 2014 Índice de cartera vencida (No. Créditos) 5.05% 5.18% 5.32% 5.52% 5.71%

� Incremento en estimación preventiva de riesgos crediticios. Indicador 2010 2011 2012 2013 2014 Estimación preventiva para riesgos crediticios (Estado de Resultados)

$30,836 $32,455 $34,002 $35,632 $37,585

Los resultados de la prueba de estrés mostraron que, bajo condiciones económicas extremas en los próximos cinco años, el Instituto seguiría manteniendo finanzas sanas, alcanzando los niveles de capitalización antes descritos. Sin embargo, como consecuencia de esto, se reduciría el rendimiento a la cantidad de ajuste de la Subcuenta de Vivienda como se muestra a continuación: Indicador 2010 2011 2012 2013 2014 % Cantidad de ajuste 1.50% 0.80% 1.20% 2.60% 3.10% Patrimonio / Activos totales 10.4% 11.4% 12.3% 12.5% 12.5%

122

Con esto se concluye que, gracias a la solidez financiera estructural que el Infonavit tiene, se podría enfrentar escenarios negativos en la economía del país y continuar cumpliendo con su encomienda crediticia y de rendimiento legal al fondo de ahorro. V. Conclusiones Las proyecciones planteadas para el periodo 2010-20104, contemplan una mejoría moderada en las condiciones económicas del país, lo cual permite al Instituto seguir manteniendo la solvencia financiera que garantiza pagar rendimientos competitivos al ahorro de los trabajadores. Esto se sustenta en estricto apego a límites prudenciales que permiten cumplir con las metas de capitalización y, sobre todo, con el programa de financiamiento crediticio para atender la demanda de vivienda de nuestra derechohabiencia. La meta crediticia propuesta es congruente con el comportamiento presentado en la creación de nuevos hogares y al rezago habitacional actual comentados en el capítulo de oferta y demanda, y al ritmo de la capacidad de compra que sugieren los siguientes años, dadas las condiciones sociodemográficas nacionales.

instituto del fondo nacional de la vivienda para los...

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