INFORME MENSUAL DE ASESORÍA EXTERNA

Realizado por FUNDACION DECIDE

AL DIPUTADO GABRIEL BORIC FONT.

CONTRATO (AE N° 11/001/2018)

ENERO 2018.

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PROPIEDAD DEL SUELO EN PUNTA ARENAS

El suelo donde vivir.

En este informe de LRU hacemos una investigación cuantitativa y legal de la propiedad en el suelo de Punta Arenas, con el fin de dilucidar a modo preliminar, si existe concentración de la propiedad urbana, dadas sus consecuencias en la desigualdad económica y social que esta genera.

La concentración del suelo es un problema poco tratado en nuestra legislación y que tiene La concentración del suelo es un problema poco tratado en nuestra legislación y que tiene repercusiones que pueden llevar a monopolizar la regulación de los valores de las vivien-das, tanto en arriendo como en venta, situación que se busca comprobar, si correspondería a la de la capital de la Región de Magallanes.

Se presentan objetivos, hipótesis, resultados legales y espaciales, y conclusiones prelima-res de la investigación “Propiedad del suelo en Punta Arenas”.

Índice1.Introducción:"Desigualdadterritorial"………………………………………………………………………….12.Objetivo…………………………………………………..……………………………………………………………………23.Hipótesis:"ExisteconcentracióndelapropiedadenelcentrodePuntaArenas"…………..24.Memoria:"Latransparenciadelsuelo"……………………………………………………………….…………35.Metodologíadeinvestigación………………………………………………………………………………………..46.Resultadosdelainvestigación……………………………………………………………………………………….5

a) Legales……………………………………………………………………………………………………………..5b) Espaciales…………………………………………………………………………………………………………8

7.Conclusionespreeliminares.………………………………………………………………………………………17EstedocumentoesunaAsesoríaalaDiputacióndeGabrielBoric-Distrito60delaRegióndeMagallanesydelaAntárticachilenadesarrolladopor:PatricioEscobar.NicolásVergaraKarenArévalo.PaulaSillard.MarceloOlate.InvestigadoresdeFundaciónDecide.www.fundaciondecide.clSantiago,Chile.Enero,2018.

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1.Introducción:“Desigualdadterritorial”ComohemosplanteadoenlaseriedeInformesLRUdeFundaciónDecide,ladesigualdadsocialgeneradesigualdadterritorialyladesigualdadterritorialgeneradesigualdadsocial.Según el PNUD las desigualdades relevantes para la sociedad “son las desigualdadessociales, que sedefinenaquí como lasdiferencias endimensionesde la vida social queimplican ventajas para unos y desventajas para otros, que se representan comocondicionesestructurantesdelavida,yquesepercibencomoinjustasensusorígenesomoralmenteofensivasensusconsecuencias”1.Estasventajasydesventajasestructurantesdelavidaensociedadsevenreflejadasysonproducidasdesdeladesigualdadterritorial.Estadesigualdadterritorialessolutoysolventedeladesigualdadfinanciera.Transfiriereladesigualdadeconómicaasegregaciónsocial,procesomedianteelcuallosgrupossocialesdemayor poder restringen, condicionan o limitan las oportunidades de acceso al suelourbanoalosgruposdemenorpoder2,enotraspalabras,sedeterminademanerainjustaelaccesoalosbeneficiossocialesyeconómicosdevivirensociedad.El territorio, tanto urbano como rural, se distribuye en cuanto a la capacidad de loshabitantesdepagarporelvalor del suelo.Está formadeasignación, siestácarentedeplanificación social, genera una reproducción de la desigualdad financiera en ladistribución espacial y circularmente produce más desigualdad, pues además de lafinanciera,selesumalasocial.Ladesigualdadsocialesdeterminadaporladistribuciónespacial,yaqueesono,laqueposibilitaaotrosderechossocialescomoeducación,salud,ytrabajo,derechosquesonimposiblesdeconcretarsinunviviendayciudadadecuada.Ytambiénsocial,puesdeterminalasredeslocales,políticasyafectivasdelascomunidades.Acrecentandoestadesigualsituación,desdelosañosnoventaelmodeloneoliberalglobalhaimpulsadoeltratamientodelsueloydelaviviendacomounactivofinanciero,elnuevomodelo implica la renuncia de los gobiernos de planificar el acceso al suelo demaneraaccesible,paraconvertirseenfacilitadoresdelainiciativaprivada,elEstadodeBienestarSocial se transformó, por un sistema en el que el individuo carga con másresponsabilidadesporsupropiobienestaryseguridadsocial,volviéndoseunconsumidorde activos financieros que (se espera) le proveeránuna renta3, en ese contexto resultaatractivo para las personas participar en el mercado del suelo, pues en la situacióndeficiente de previsión social y la necesidad de crédito para acceder a los bienes, es elsuelo y su vivienda la oportunidad de obtener rentas e hipotecas, lo que a su vez,multiplicaelcarácterdesigualdelarepartición.

1PNUD(2017).Desiguales.Orígenes,cambiosydesafíosdelabrechasocialenChile.SantiagodeChile,ProgramadelasNaciones2RodriguezMerkel,GonzaloMartin(2014);Queesyquenoessegregaciónresidencial.Contribucionesparaundebatependiente;UniversitatdeBarcelona;Biblio3w;XIX;1-233RolnikRaquel(2017).Laguerradeloslugares,lacolonizacióndelatierraylaviviendaenlaeradelasfinanzas,EditorialLOMp.42.

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Laposibilidaddesreguladadequeelsueloseaunactivofinanciero,generalaposibilidaddeespeculación financiera, actividad que tiene como fin obtener ganancias a privadosante las fluctuaciones de valor, teniendo como consecuencia, que capital ficticiodetermineladistribuciónespacialdeloshabitantessobreelterritorio.EstaespeculaciónfinancierafuelacausantedelacrisisSubprimedel2008,crisisespeculativadehipotecasyvalor de propiedades, que tuvo repercusiones sociales a nivel global, especialmente enEspaña,dondesucolapsoprodujograndesmovimientossocialesypolíticos.Esmuyprobable,quecomopasaenotrosmercadosfinancieros,existaconcentracióndelapropiedad,estaeslaacumulacióndesueloedificadoono,enpocospropietarios,porpartedepersonasjurídicasonaturales.Estasituaciónproducemonopolios,distorsionaeldesarrollo urbano y aumenta los precios de compra y arrendamiento, generandonuevamentemayordesigualdadeconómica.Hastaaquí,hemosanalizadocomentados razonesy consecuenciasde ladesigualdaddemanerateórica.Enelpresente informequeremosavanzarhaciaunanálisis cuantitativosobrelasituaciónactualdeladistribucióndelsuelo,conelfindedemostrarsiexisteono,concentracióndelapropiedadurbana.Enesta investigación piloto se investigará si enel centrode la ciudaddePuntaArenasexisteacumulacióndesueloenpocopropietarios,puesexistenindiciosde:1)“arrendarocomprar una casa en Punta Arenas es un 30% en promedio más caro que en otrasciudades del país”4, 2) de la creencia local de que existen personas con más de milpropiedades en la ciudad y 3) la tendencia general de losmercados sin planificación aconcentrarseenpocoactores.2.Objetivo:Levantamiento de los titulares de la propiedad urbana y determinar los alcances en lapolíticadeviviendayciudadenelcentrodePuntaArenas.3.Hipótesis:ExisteunaaltaconcentracióndelapropiedaddelsueloenelcentrodePuntaArenas.4AfirmanRomaPropiedades,empresaqueoperaenPuntaArenasyelrestodeChile,enelElpingüino.com,2004.Lafiabilidaddeestosdatoscomoelaccesohaestainformaciónyotrasinformacionesseráabordadoenelcapítulo“transparenciadelsuelo”.

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4.Memoria:"Latransparenciadelsuelo"Ladesigualdadquehemosdescritoenelprimercapítulodeesteinforme,nosólosehacepatenteentérminosmateriales,sinotambiénenlainformacióndisponibleconrespectoaellos,esladeficientetransparenciaenlapropiedaddelsuelo.Para iniciaresta investigaciónentrevistamosPabloTrivelli5, reconocidoexpertonacionalenelmercadodelsuelo,editorycreadordelboletíntrimestralsobrelamateria.Antelapregunta¿cómopodemossabersiexisteconcentraciónde lapropiedadenunaciudad?Nosdijoquealababaa la gente comonosotrosque se colocaunosdesafíosmundiales,peroquererresolverelproblemadeentenderydescifrarelproblemadelaconcentracióndelapropiedadurbanaentodoChileeraunatareaenorme6.Nos comentó también, que no podríamos hacermucho, pues el Servicio de ImpuestosInternos (SII) sólo nos entregaría la base catastral que tiene antecedentes interesantesperobásicos,“ahora,elSIIsi tieneelregistrodelconservadordebienesraíces,oseatepodría entregar la misma base con el avalúo fiscal, superficie, calidad de materiales,incluyendoelregistroenelconservador,foja,númeroyaño,peronolesgustahacerlo,sitienescontacto lopuedes lograr”;continuó,“tepuedocontaruna largaytristehistoria:cuandosoltaronlabasecatastralfueporqueyoestuve3añoshinchando,ydeahítodoelmundo la tiene”. Después en la entrevista nos dijo que el formulario 2890 era lo queestábamos buscando pero “Olvídate de esa cuestión, no te la van a pasar jamás. Hacirculadoyhallegado2vecesalaCortedeApelacionesyalaCorteSuprema,sepidequeloentreguenpor la leyde transparenciay sedefienden.Si tepasaranel2890conROL,fechaymontodelatransacción,nonecesitasnadamás,puesyatútieneselrol,fechaymonto, puedes hacer un puente con la otra base y saber todo lo quieres de unapropiedad”Decidimos iniciar nuestra investigación en el Conservador de Bienes Raíces de PuntaArenas(CBR),conelfinderevisardemodoexhaustivoloslibrosdepropiedad,yaquedeacuerdoaladoctrinajurídicanacional,lapruebadelapropiedaddeuninmuebleselograpor medio de la certificación del CBR respectivo. Sin embargo nuestra tareas eraimposible, el CBR no cuenta con la información digitalizada y sus instalaciones hacenimposiblelarevisiónampliadadeloslibros,tampocosepermitesacarfotos.Anteestonosdirigimoshapedir labasecatastralquenoshabíanombradoPabloTrivelli,en laoficinaregional del Servicio de Impuestos Internos, nos dijeron que no contaban con lainformación, que dependía de la oficina en Santiago, en Santiago finalmente nosofrecieron lamisma base catastral disponible en web, ilegible tanto para el ciudadanocomún, cómo para nuestra tarea. Sin embargo, también en la plataforma web, se5LRU1,FundaciónDecide,2017.6PorlomismonosrecomendópartirporPuntaArenas.

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encuentra el mapa de los sitios con ROL y en otra aplicación se puede acceder alpropietariodelsitiosegúneseROL,sólonosfaltabaunmapadesitiosparareferenciarlainformación, insumoqueconseguimosporpartedelMinisteriodeEconomía,hicimoselpuenteconotrabasequenoscomentabaTrivelli.De esta manera el primer descubrimiento de la investigación es que existe falta detransparencia en el acceso a la información del suelo, y que sólo generando unainvestigación que haga puentes entre distintas bases de datos es posible dilucidarantecedentesbásicosdelapropiedaddelsueloenlaciudad.Estainformaciónpúblicaesnecesariaparalaplanificación,paralaparticipaciónyparademocraciaengeneral.PuestoqueelEstadonoentregalainformaciónsobreelvalordelastransaccionescontenidasenelformulario2890,nosepodrásaberelvalorrealdelsuelomásalládelinexactoavalúofiscal. Se sugiere al diputado solicitante, requerir esta información para dar mejordesarrollo futuro a la investigación, como también por su rol de fiscalización de latransparenciapública.En el siguiente capítulo se describe la metodología finalmente empleada para estainvestigación.5.Metodología:Seprocedióagenerarunaplanilladecálculoquepermitierahacerlospuentesnecesariosentrelasdistintasfuentesdeinformaciónpúblicayservirde:

1) BasededatosparagenerarunarchivoprogramableenSistemasde InformaciónGeográfica(SIG).

2) Base de datos para hacer cruces y filtros entre las personalidades naturales yjurídicaspropietariasdelossitios.

Las fuentes de información catastral fueron la página web del Servicio de ImpuestosInternosensusecciónCartografíaDigitalSIIMapas(2018)yensuaplicaciónConsultadeAntecedentes de un Bienes Raíz (2018). Las fuentes de información cartográfica fueronobtenidasdesdeOpenStreetMaps(2018)enlacartabaseyelMinisteriodeEconomíayFomentoenlabasedepredios(2015).DebemosdestacarquelaspropiedadesanalizadassonpartedeunabasededatospúblicaproporcionadaporelServiciodeImpuestosInternos;loquesibiennoconstituyetítulodedominio que debiera otorgar el CBR respectivo, si nos ayuda como presunción paraefectos de poder determinar en un espacio concreto territorial, la distribución de lapropiedaddepersonasnaturalesojurídicas.Tambiéndecir,quesegúnlaLey19.628,noexisteconflictoconlaadministracióndedatospersonalesalsertodoslosdatosemanadosdesdeunabasepúblicadeinformación.

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Conestabasededatosnosfueposibledilucidarnuestrahipótesisde2maneras:

1) Teniendo en consideración los propietarios descubiertos, revisar la composicióninternadelaspersonasjurídicasylosvínculosfamiliaresdelaspersonasnaturalesque nos permitieran determinar intereses de tipo económico o social entredistintosindividuos.

2) Teniendoenconsideraciónladistribuciónespacialdelospropietariosdelsueloylainformacióndisponible sobre los sitios,queal vincularlo con labase cartográficanosdaríaposiciónytamañoentreotrosdatos.

6.Resultadosdelainvestigación:

a) Resultadoslegales:Observamos al tabular los datos proporcionados por la base del Servicio de ImpuestosInternos,cómounacantidad importantedepropiedades repetíandedueño,sobre todoconsiderandoqueelcuadranterepresentaunporcentajemenorde laciudad.Enprimerlugar, se advirtieron claramente la empresa Inmobiliaria Transworld Limitada eInmobiliaria ENE Sociedad Anónima, posteriormente por medio de la búsqueda de surazón social fue posible determinar que Inmobiliaria Transworld pertenece a unconglomerado que posee automotora, importadora y servicios varios dentro de PuntaArenas y Santiago, pertenecientes a su vez al grupo económicoNandwani. A través defallosjudicialesenmaterialaboralfueposiblecorroboraralavezquelaInmobiliariaENEpertenece almismo grupo económico, por lo que su posiciónmayoritaria dentro de lamuestraesconsiderable. Enunasegundainstancia,seobservóquelaempresaLasVioletasS.Aconcentrauna gran cantidad de inmuebles. Sin ser posible conocer a sus socios, debido a suestructurasocial(anónima),siseconocealrepresentantePabloArturoInhenPervan,cuyamadreesAnaPervanKovasicsociadeLasVioletasS.A.,yquienfuesurepresentantelegalpor un tiempo. Toda esta información fue extraída de diversos contratos públicoscelebradosconelEstadoypormediodelServiciodeRegistroCivilydeIdentificación.FueposibleestablecerunaconexiónentreestegrupoeconómicoylafamiliaSharpdadoquehayrelacionesfamiliaresentreambasfamilias(Pervan/KovasicySharp).LafamiliaSharpes a su vez un integrante dentro de los grupos económicos que poseen gran presenciaterritorialdentrodelsector,cuyasrelacionesfamiliaresfueronestablecidaspormediodelServiciodeRegistroCivil. EnunaterceraetapafueposibleobservaralgrupoeconómicoSociedadComerciale Inmobiliaria Bassarmal S.A o Comercial Bharatmal Bassarmal Mayaramani S.A.C(SociedadAnónimaCerrada).DichogrupotieneunagranpresenciaperodebidoaserdenacionalidadIndianofueposibleestablecerrelacionespormediodelServiciodeRegistroCivil yde identificacióncon lamisma facilidadque losgruposanteriores. Los socios son

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Surech Bassarmal Vishindas y David Bassarmal Vishindas, cuyo padre es BharatmalBassarmalMayaramihermanodeNenumalBassarmalMayarami,queasuvezespadredeJassottaBassarmalLorcaquetienepropiedadesadicionalesalasdelaSociedadoriginaria. Hayotrosgruposquenofueposibledeterminarfehacientementesisonposicionesmayoritariasterritorialmente,comosonelgrupoElÁguilaAustralpeseatenernumerososinmuebles,sugirocorrespondeaFerretería,unadelasdosmásimportantesdelazona,connumerososcontratosconelgobiernoensuministrodematerialesdeconstruccióny/oequipamientodeedificiospúblicos;sinembargo,dadoqueutilizandichosinmueblesensugiro,noestanclarasusituacióncomootrosgrupos.Dentrodelosotrospropietariosquese repitieron, pero no fue posible determinar certeramente una posiciónmayoritaria opseudo monopolizante, es el grupo compuesto por Inmobiliaria Brac Limitada,InmobiliariaArechetaylosintegrantesdelasfamiliasquelacomponen,lafamiliaDjappra,Mihovilovic,Calcutta,OjedaeIvelic.GRUPOSECONÓMICOSIDENTIFICADOS:

1. SociedadLasVioletasS.A.–SharpS.A:LasVioletasS.A.:RUT:96.730.950-8

• Representantelegal:Pablo Arturo Inhen Pervan RUT: 8.356.223-4, casado conMaríaTeresaErrázurizGreeneRUT:13.036.326-1

• Madre de Pablo Inhen: Ana Pervan Kovasic (1 inmueble a su nombre), RUT3392520-4(HermanadeJoséPervanKovasicRUT:2.873.760-2,quienasuvezestácasadoconNoraSharpCoronaRUT:3.848.565-2,padresde JoséErnestoPervanSharp);Padre:GuillermoInhenMiranda.

• SociedadinmobiliariaKovacicBabaic:1inmueble.InversionesSharpehijosLimitada.RUT:78.144.610-6

• 9bienesinmuebles.• Representante legal: AlejandroMarco Sharp Galetovic RUT: 7.182.272-9. Padre:

JorgeGodofredoSharpCorona (hermanode laesposade JoséPervanKovasic) yMadre:MaríaIsabelGaletovicSapunar.HermanodeJuanCarlosSharpGaletovic.

2. Sociedad Comercial e Inmobiliaria Bassarmal S.A o Comercial Bharatmal

BassarmalMayaramaniSAC.Rut76.293.270-9• Socios:SurechBassarmalVishindasyDavidBassarmalVishindas.• Padres de socios: Bharatmal Bassarmal Mayarami y Bila VishindasMayaramani.

PadreeshermanodeNenumalBassarmalMayarami,quienesPadrede JassottaBassarmalLorca(3propiedades).

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3. GrupoNandwani.• Representanteslegales:LajuNandwani,AnandNandwaniySunilNandwani• GrupodueñodeTransworld:a) InversioneseInmobiliariaTransworldLtda.:RUT:77.628.110-7b) TransworldSupply/NandwaniyCiaLimitada:RUT:78.795.760-9c) TransworlSupplyAutomotrizLimitada:77.812.260-2d) DueñodeInmobiliariaENES.A.

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b) Resultadosespaciales:

Mapa1 Seapreciaunamayoríasignificativadeprediosdecondiciónprivadayunaminoríade predios de condición pública. Dicha situación es similar a la registrada en ciudadeschilenas de este tamaño, aunque, por la mayor presencia estatal en la Región deMagallanesenrelaciónalpaís,laproporcióndeprediospúblicospodríasermayorqueenotrasciudadeschilenas.LosprediospúblicostiendenaconcentrarseenlascercaníasalaplazaMuñozGameroyhaciaelNorteyEstedeésta.Variosdeestosprediosmuestrancontigüidadespacialyseapreciaunaconcentraciónrelativamenteimportanteenciertasmanzanas.

Llama la atención el significativo número de predios sin información o coninformación inconsistente, los que tienden a agruparse en torno a la plaza antesmencionada y, con una significativa participación espacial, en el borde costero. Ello esmuestradelasdificultadesderegistroquepresentaelCatastrodeBienesRaícesdelSII.Lasquelimitanparcialmente,peronoinvalidanenloabsolutoestetipodeanálisis.

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Mapa2 Al desplegar las propiedades del área de estudio de acuerdo a quintiles segúnavalúo fiscal; se aprecia una serie de tendencias relevantes: a) El alto valor medioregistradoporlaspropiedadesdelárea,conunamedianade$109.453.763,deacuerdoalaúltimaactualizacióndelcatastrodelSII;b)unpatrónespacialidentificableenrelaciónalcomportamientodelavalúo,endondelosvaloresmásaltossetiendenaagruparentornoalaplazacentralyenlossitiosdemayortamaño,conunaciertadesviaciónhaciaelNortey el Este del área, coincidiendo con lamayor cantidad de predios públicos asociados aoficinaspúblicas,quecontribuyenagenerareconomíasexternasdeaglomeraciónquesonparcialmentecapitalizadasenmayorespreciosdesuelo,yporendeenmayoresavalúos.Coincidentemente, la presencia de avalúos más bajos se tiende a ver incrementadaconforme nos alejamos de la plaza; y c) Existe en general una buena cobertura de lainformación, registrándose los mayores vacíos de información hacia el borde costero,coincidentemente con lo revelado en el mapa según carácter público y privado de lospredios.

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Mapa3 Al presentarse los predios del área según quintiles de tamaño en metroscuadrados, se aprecia un patrón espacial de mosaico mucho más marcado que en losmapasanteriores,esdecirlavariabilidaddeltamañopredialestámenoscorrelacionadaala localizaciónpredialqueenel casodelprecioy lapropiedad.Asimismo, seaprecia,aligualqueenelcasodelavalúo,alqueseencuentraaltamentecorrelacionado,unciertopatrónespacialdeconcentracióndelosmayoresvaloreshaciaelNorteyEstedelaplazacentral, aunque menos marcado, como se señaló anteriormente, que en el caso de lavariableanterior.

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Mapa4 Enrelaciónasudestino,laspropiedadesdeláreapresentanunaaltavariabilidad,loqueespropiodelasáreascentrales,yseaenelcasodeciudadesintermedias,comoenel caso de Punta Arenas como también en el caso de aglomeraciones metropolitanasnacionales.Eldestinomásrelevanteentérminosdesuperficiesinembargo,comoen lageneralidaddelasáreasurbanas,loconstituyeelhabitacional.Ensegundolugarapareceeldestinoapareceeldestinodecomercio,conunaconcentraciónimportanteentornoalos ejes de JoséNogueira y Pdte. Federico Errázuriz. En un tercer lugar en términos desuperficie aparece el destino de Educación y Cultural, el que se tiende a concentrar entornoalejedeAv.Colón,alNortedeláreadeestudio.Esteúltimouso,además,presentaasociadoslosprediosdemayortamañoenpromedio.Másalládelosprediosdedicadosaestosdestinos,elrestodeláreapresentaunpatróndemosaicoendondeconvivenmuydiversosdestinos,incluidoseriazos.

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Mapa5 Sibien la granmayoríade lospropietariosde lospredios son identificadosenelCatastro del SII, existe un cierto número de predios cuyo propietario no se logróidentificar, losquetiendenapresentarunaciertaconcentraciónhaciaelSuryOestedeláreayelbordecostero.Enalgunoscasosselogróidentificareldestinodedichospredios,resultando en sumayoría bienes comunes y en un pequeño número estacionamientos.Para lamayoría de los predios que no se logró identificar el propietario, sin embargo,tampocoselogróidentificareldestino,enespecialhaciaelSurdeláreadeestudioyhaciaelbordecostero.

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Mapa6 Al hacer un reagrupamiento de los destinos antes analizados de los predios, serelevalapreponderanciadelosdestinoseconómicosdedistintotipo,haciaelcentrodeláreadeestudio;deldestinodeviviendahacia losbordesdeésta,conexcepcióndelsurquelimitaconelbordecostero;ydedistintosdestinossociales,comunitariosyculturalesen torno al eje de Av. Colón. Los destinos de bienes comunes le siguen más atrás enimportanciaespacial,presentándosedispersosenunaseriedeprediosquesinembargotiendenaconcentrarseentornoalaplazaMuñozGamero,yespecialmentehaciaelEstedeésta.

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Mapa7 En el mapa 7 se espacializaron las propiedades pertenecientes a sociedades ypersonas relacionadasque lograron identificarse (19en total). Llama laatenciónque selograron identificar un total de 165 propiedades para un total de 10 grupos, lo que entotalarrojaunporcentajede14.3%.Sibienencomparaciónaotrosmercadoséstevalores bajo como índice de concentración de la oferta, debe tenerse en cuenta que elmercadodel suelo tiendeaseraltamentepulverizadoporun lado,peroasuvez,esunmercadoquepuedecalificarsecomointrínsecamentemonopólico,puesademásdequeelsuelourbanonopuedeproducirseatravésdelesfuerzodeproductoresindividuales;cadaofertaesdistintaalaotra,porlasparticularescondicionesdelocalizacióndecadapredioen relación al restodeellos. Debido a lo anterior, sedebeexplorarmásendetalle lasimplicanciasdeunvalordeestamagnitudyvinculacióndeésteaunaeventual fallademercadodenominada“colusióntácita”,dondesetiendeaproducirunacolusiónimplícitadelosoferentesbasándoseenunfenómenodeimitación,asícomoengenerallosefectosconcretos que puede estar teniendo en el mercado del suelo de la ciudad de PuntaArenas.Enrelaciónalpatrónespacialdelapropiedaddelosdistintosgruposrelacionados,destacan por su importancia espacial y difundida presencia en el área de estudio losgruposBassarmal,LasVioletasyHandwani.

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Mapa8 Granpartedeláreadeestudio,deacuerdoalPlanReguladorComunaldePuntaArenas actualmente vigente presenta un uso mixto, salvo una franja de protecciónasociadaaltrayectoydesembocaduradelRíodeLasMinas,queatraviesaelcentrodelaciudad. Esto significa que gran parte de las propiedades de estos grupos presentan,además de unamayor factibilidad económica dada por su localización, una factibilidadnormativadeusodemanerademaximizar larentabilizacióneconómicadeesesuelo, loque hace que el efecto de concentración de mercado que se puede estar dando esclaramente mucho más relevante al tener lugar en esta área que en áreas de menorinterés económico de uso del suelo. Esto último, por cuanto los usos de sueloeconómicamentemásincentivostienenlacapacidaddedesplazaryatraeraotros,conloque tienen una capacidad estructurante sobre la estructura socioespacial urbana, talcomoloseñalaeleconomistaPedroAbramo(2012),contodoslosefectosdesegregaciónespacialyexclusiónsocialqueexplicamosenelcapítulo1deesteinforme.

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Mapa9 Al especializar los tres principales grupos de sociedades y personas relacionadasposeedores de suelo, se aprecia que estos tres grupos (Bassarmal, Las violetas yNandwani) poseen un total de 96 propiedades, lo que equivale a un 8,3% del total deprediosidentificadoseneláreadeestudio(1147).Enestesentido,sóloestostresgruposson titularesdeunacifraen tornoal60%de laspropiedadesdepersonasy sociedadesrelacionadas.Estacifradeun8,3%nodejadesersignificativa,considerandoqueestamoshablandodeunaltonúmerodepropiedades,conusosaltamenteheterogéneosydeunalto valor adquisitivo. Se observa un patrón espacial relativamente disperso de suspropiedades,conciertoagrupamientoidentificabletantoalnorte(casodelostresgrupos)comohaciaelsurdelárea(casodeLasVioletasyNandwani).

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7.Conclusionespreliminares:

a) Existen indicios de concentración de la propiedad urbana en el centro de PuntaArenas.

b) Unacantidadimportantedepropiedadesrepetíansusdueño.c) Seapreciaunaconcentraciónrelativamenteimportanteenmanzanasespecíficas.d) Seapreciaunamayoríasignificativadeprediosdecondiciónprivada.e) Seobservan3grandesgruposGrupoNandwani,LasVioletasS.AyBassarmal.f) Estos3gruposposeenuntotalde96propiedades, loqueequivaleaun8,3%del

totaldeprediosidentificadoseneláreadeestudio.g) Sedebeexplorarmásendetallelasimplicanciasdeunaeventualfallademercado

denominada“colusióntácita”,dondesetiendeaproducirunacolusiónimplícitadelosoferentesbasándoseenunfenómenodeimitación.

h) Existe un significativo número de predios sin información o con informacióninconsistente.

i) La variabilidad del tamaño predial está menos correlacionada a la localizaciónpredialqueenelcasodelprecioylapropiedad.

j) Existe un patrón en el comportamiento del avalúo desde el centro hacia laperiferia.

k) El destinomás relevante en términos de superficie lo constituye el habitacional,seguidodelcomercio.

l) Lagranmayoríadelospropietariosdelosprediossonidentificables.m) Lafactibilidadnormativadeusodemaximizalarentabilizacióneconómicadeese

suelo.n) Elefectodeconcentracióndemercadoquesepuedeestardandoesclaramente

mucho más relevante al tener lugar en las zonas de mayor rentabilizacióneconómica.

o) Existefaltadetransparenciaenelaccesoalainformacióndelsuelo.p) Lazonacatastradarequieredeserampliadaparaobtenerresultadosdefinitivos.q) Paradarmayoreficienciaalacoberturaalestudioserequiereelformulario2890

porpartedelSII.r) Elmétodosipermitedilucidarsiexisteconcentracióndelapropiedad.s) Elsistemadeinformacióngeneradoescapazdecruzarmásinformación,existente

ynueva,loquegenerarámásresultados.SeadjuntanconesteInformelosarchivosquerespaldanestainvestigación.