informe de valoracion apto

8/3/2019 Informe de Valoracion Apto

http://slidepdf.com/reader/full/informe-de-valoracion-apto 1/16

2011

Ing. Víctor M. Paredes GIng. Jorge A. Rincón P.

AVALUOS INMOBILIARIOS Calle 23 con

Centro Profesional CIRARI, piso 2 Oficina

Mérida, Estado Mérida

30/06/2011

Cliente: DULCE MARIA COLINA CALDERON

Ubicación: Residencias Centenario, Edificio E-7 Nº 7-11,

Ejido, Parroquia Montalbán, Municipio Campo Elías, Estado

Mérida.

Referencia: AP-026-2011

INFORME DE VALORACION

TECNICA DE INMUEBLE



INFORME TÉCNICO DE AVALÚO: RESUMEN EJECUTIVO

PROPIETARIO MARIA SILVIA CALDERON DE COLINA

UBICACIÓN

Residencias Centenario, Edificio E-7 Nº 7-11, Ejido,

Parroquia Montalbán, Municipio Campo Elías, Estado

Mérida.

DOCUMENTO

DE PROPIEDAD

El inmueble es propiedad de MARIA SILVA

CALDERON DE COLINA Según documento número

31, protocolo primero, tomo 5, cuarto trimestre del año

1987. Registro Publico del Municipio Campo Elías delEstado Mérida.

ÁREA DEL

APARTAMENTO

EN ESTUDIO

El apartamento en estudio posee un área de 70,00 m2,

según documento de propiedad.

FECHA DEL

ESTUDIO30/06/2011.

PERSONA

SOLICITANTE

DEL AVALÚO

DULCE MARIA COLINA CALDERON,

C.I. Nº 10.221.723

VALOR DEL

INMUEBLE

El inmueble para el 12/04/2003, posee un valor de

Diecinueve Millones Ochocientos Ochenta Mil

Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y

cinco Céntimos. Bs 19.880.464,75.

Que equivalen hoy a BsF 19.880,46

MÉRIDA, junio 2011



CERTIFICACIÓN

Quienes suscribes, Ingenieros VÍCTOR MANUEL PAREDES GONZALEZ y

JORGE ALONSO RINCON PARRA, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-

11.134.781 y V-10.897.539 respectivamente, inscritos en el Colegio de Ingenieros de

Venezuela, bajo los números 157.213 y 116.394; inscrito el primero en el Registro de

Peritos Avaluadores, Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras

(SUDEBAN); bajo el Nº P-2.955; inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores Fondo

de Garantía de Depósitos y Protección Bancarias (FOGADE) bajo el Nº 895; inscrito en la

Asociación Civil de Avaluadores de Profesionales Venezolanos (ASAPROVE) bajo el Nº

887 y miembros activos de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela(SOITAVE), bajo los números 2845 y 2949 respectivamente, certificamos:

Que el Avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos y admitidos

como “justos”, sin que se haya influido en el informe, ningún factor particular ni personal

que pudiese alterar el resultado obtenido al aplicar los métodos anteriormente explicados.

Que no tenemos ningún interés directo ni indirecto con la propiedad avaluada, ni cualquier

posible opción comercial.

Que se realizo la investigación, inspección y estudio de mercado necesario, para obtener

el correspondiente valor actual del inmueble.

Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las

estadísticas necesarias en este estudio es cierta hasta donde alcanza la buena fe de los

avaluadoes y que no se han exagerado ni omitido conscientemente ningún factor

importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.

_________________________ ______________________

Ing. Víctor M. Paredes G. Ing. Jorge A. Rincón P.



1. SOLICITANTE Y FINALIDAD

Nombres: DULCE MARIA COLINA CALDERON C.I. / R.I.F. 10.221.723

Finalidad de la Tasación: Conocimiento del Valor de Mercado al 12/04/2003

Descripción de la Tasación: Determinar mediante estudio de mercado (histórico) el valor del

apartamento identificado con el numero 7-11, del Edificio E-7 del Conjunto residencial Centenario,

de la ciudad de Ejido para el 12/04/2003.

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

Tipo de

Inmueble:

Vivienda Unifamiliar. Apartamento en Edificio multifamiliar de 6 niveles, bajo

régimen de propiedad horizontal, ubicado en el nivel PB

Estado: Ejido Municipio: Ejido

Parroquia: Montalban Sector: Centenario

Dirección: Conjunto Residencial Centenario, Apartamento7-11, Edificio E-7, Ejido

Municipio Campo Elias, Estado Mérida

Estado constructivo: Terminado Calidad constructiva Media

Ubicación g.p.s, Coordenadas U.T.M. Desconocido

Datos Registrales

Registro Público: Oficina Subalterna de Registro del Distrito Campo Elias (Hoy Registro Publico

del Municipio Campo Elias)

Propietarios: MARIA SILVIA CALDERON DE COLINA C.I. 684.852

Matricula de Inmueble Nº Protocolo Folios Tomo Trimestre Fecha

31 Primero 5 Cuarto 12/11/1987

Valor de registro : 180.000,00 Bs

Linderos Nor-Oeste: Fachada interna

Nor-Eeste: Fachada lateral derecha

Sur-Este: Fachada posterior

Sur-Oeste: Pasillo de circulación y en parte con apto. 7-12



3. COMPROBACION Y DOCUMENTACION REVISADA

Inspección Ocular Identificación física del inmueble

Comprobación de descripción Verificación de normas urbanísticas

Verificación de servicios básicos Comprobación de estado de conservación

Comprobación de estado de uso y explotación

Verificación del entorno

Comprobación de documento de propiedad Comprobación de estado de ocupación

Comprobación de agentes contaminantes Comprobación de calidad ambiental

Comprobación de afectaciones de uso

Documentación Utilizada (recolectada por el tasador)

Copia de documento de propiedad

Documentación Grafica elaborada por los tasadores y anexa al informe

Croquis de ubicación (1)

Fotografías (7)

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

LOCALIDAD

Tipo de núcleo o asentamiento Capital de Municipio Nº Habitantes 107.056 Censo 2001

ENTORNO:

Definición del

entorno:

Urbano Uso Dominante: Residencial

Nivel edificado: Actividad dominante: Residencial

Arquitectura: Tradicional no uniforme Iconos Arquitectónicos

cercanos:

Desarrollo: Total Antigüedad del sector : 100 años

Puntos de

referencia:

CC Centenario Monumentos naturales:

INFRAESTRUCTURA Y GRADO DE CONSERVACION:

Abastecimiento de Agua: Red general Alcantarillado: Red general

Suministro eléctrico: Red general

subterranea

Pavimentación: Asafalto

Alumbrado Público: En poste metálico Red telefónica: Aérea

Red TV: Red general aérea Internet (WiFi): No

Cámaras de Vigilancia: No Visibilidad: Buena



Grado de

Conservación del

entorno:

El entorno donde se encuentra el inmueble se encuentra en buen estado de

conservación, es una zona residencial construida con este fin y diseñada

para garantizar la circulación y convivencia con la zona comercial aledaña.

NIVEL DE EQUIPAMIENTOS:

Asistencial: Buena. (Ambulatorio

público, clínicas privadas

cercanas)

Deportivo: Buena: Canchas propias,

campo deportivo

Comercial general: CC Centenario,

Abundante, variada

Recreación: Buena

Educativo: Buena, Escuelas

primarias cercanas, liceo,

publico y privados

Religioso: Bueno

Zona verde: Abundante, Buena Estacionamiento

público:

Suficiente

Comercial

Víveres:

Abundante Farmacias: Bueno

COMUNICACIÓN Y SERVICIOS DE COMUNICACIÓN:

Líneas de transporte: Urbanas e interurbanas, cercanas Distancia a aeropuerto Km: 3

Distancia a terminal terrestre Km: 1

Líneas de TAXIS: Bueno, una línea cercana

SEGURIDAD:

Organismo de seguridad: Escaso Distancia Km

Garita de vigilancia fija: Si Monitoreo: No

CALIDAD DEL SECTOR:

NIVEL SOCIOECONOMICO: Medio

NIVEL DE DESARROLLO DEL ENTORNO: Totalmente desarrollado

Calificación general del entorno: El entorno en términos generales se puede catalogar como

bueno, con un buen nivel de desarrollo urbanístico, con todos los servicios públicos consolidados.

5. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO

Antigüedad documental: 1984 (19 años) Edad aparente: 19

Vida útil estimada: 60 Estado de conservación: Bueno

Nivel de Mantenimiento: Bueno Tipología constructiva: Tradicional



Usos: Residencial, Uso Principal: Residencial

Nº de Plantas: 6 Nº de Viviendas: 48

Nº de Oficinas: 0 Nº de Locales comerciales: 0

Sótano (Nº): 1 Puestos de

estacionamiento

48

Nº Ascensores: 0 Condición de los asc. --

Ubicación dentro de la manzana: Es esquina

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

Fundaciones y cimientos: No visible Fachada: Friso liso pintado

Estructura: Concreto armado Cerramiento exterior: Ninguno

Techo: Plano, losa

transitable

Cubierta de techo : Manto

Sistema contra incendios: Si Pisos exteriores: Granito, y cemento

Jardines: Si Arquitectura: Tradicional

SERVICIOS

Climatización de áreas

comunes:

Ventilación natural Deposito para

basura:

No

Conserjería: Si Orientación: Nor Oeste

Distancia a la vía, calle o av. 100 mts Av centenario Portón eléctrico: No

Depósito de agua: Si Planta eléctrica: No

Sistema de bombeo de agua: Si Nº de accesos: Uno (1)

Sistema de gas centralizado: Si Vigilancia: Si

Alumbrado exterior: Si Zona verde: Si

Estacionamiento visitantes: Si Parque infantil: Si

Sala de fiestas: No Area deportiva: Si

Vulnerabilidad, cercanía a cauces de agua, taludes, entre otros: No se encuentra junto a zonas de

riesgo inminente. Más allá de la vulnerabilidad sísmica de toda la ciudad de Ejido no presenta

otros aspectos que puedan afectar al edificio.

CALIFICACION DEL EDIFICIO: Edificación con todos los servicios y comodidades requeridas para

la época, con buen nivel constructivo, con buena distribución de los espacios y funcional. Buena

ventilación natural. Excelente presencia de elementos naturales, zonas verdes, áreas

recreacionales, zona comercial cercana, facilidad de acceso.



Imágenes del Edifico Conjunto Residencial Centenario Edificio E-7

6. CARACTERISTICAS DE LA VIVIENDA

Descripción: Vivienda dentro de un inmueble multifamiliar regido por el sistema de propiedad

horizontal, ubicado en PB, con acceso por escaleras. Designado con el Nº 7-11.

Consta según documento de Recibo-comedor, cocina, tres (3) habitaciones, un (1)

salas de baño y area de oficios, un puesto de estacionamiento ubicado en el

sótano.

Estado de Conservación y mantenimiento Bueno

Nº Habitaciones 3 Nº Baños 1 Area habitable 70,00 m2

Piso PB Cocina 1 Area de Servicios 1

Estudio -- Maletero No Comedor 1

Niveles 1 Nº Terrazas --



Imágenes de la vivienda

7. SITUACION URBANISTICA

Tipo de plan PDUL (Plan de desarrollo urbano local)

Clasificación del suelo Zonificación Uso residencial, viviendas

multifamiliares

Esta la edificación sujeta a alguna protección urbanística No

Esta el terreno sujeto a alguna protección legal No

8. PROTECCION, TENENCIA Y OCUPACION

Propietario MARIA SILVA CALDERON DE COLINA C.I.684.852 Servidumbres No

Interesado DULCE MARIA COLINA CALDERON, C.I. Nº 10.221.723

Situación y ocupación Ocupado, habitado

9. ANALISIS DEL MERCADO

El inmueble se encuentra dentro del rango de inmuebles comercializados en el mercado para el

instante en el tiempo en que se realiza el presente análisis, el area del apartamento (70,00 m2) seencuentra dentro del rango comercializado (55,20 – 111,00 m2) y 1,01 m2 por arriba de la media en

area de las unidades vendidas (según la muestra considerada, Media aritmética de las áreas =

71,01 m2). La unidad objeto de este estudio presenta características adecuadas.

Se toman para el presente estudio 40 datos referenciales de la parroquia Montalbán los cuales se

asumen como representativos del mercado. Todos los inmuebles tomados comparten condiciones

similares. En la siguiente tabla se indica la muestra de datos originales



DATOS REFERENCIALES DE OPERACIONES DE COMPRA VENTA DE INMUEBLES, EN EL MUNIICIPIO CAMPO ELIAS

Nº Comprador Vendedor Dirección P.U.

(Bs/m2)

Area

(m2)Fecha

Datos de Registro

Tomo / Num

1 JOSE RANGEL JOSE MALDONADO AV.CENTENARIO CONJ.RESD.CENTEANRIO EDIF.5 P/4

Nº545 285.714,29 70,00 05/02/2002 04 13

2 NACY OCHOA YRAIMA DE MOLINAAVENIDA MONSEÑOR DUQUE EDIF.RESD.EL TEPUY P/3

Nº3F 312.365,36 92,84 27/02/2002 07 01

3 JOSE GREGORIO MORA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.TRINITARIA

N°PH-2344.202,90 55,20 11/04/2002 02 03

4 JOSE GREGORIO MORA CARMEN JAURIT RIVERO CONJ.RES. JARDINE EDIF TRINITARIA APTO No. PH-2 344.202,90 55,20 11/04/2002 02 03

5 ZORAIDA C CARRASQUERO CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES .JARDINES EDIF.TRINITARIAS

N°PH-4307.971,01 55,20 11/04/2002 02 04

6 ZORAIDA C CARRASQUERO CARMEN JAURIT RIVERO CONJ.RES. JARDINE EDIF TRINITARIAS APTO No. PH-4 307.971,01 55,20 11/04/2002 02 04

7 ELBA JOSEFINA PEÑA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.MARGARITA

N°PA-4299.572,04 70,10 16/04/2002 02 24

8 ELBA JOSEFINA PEÑA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ.RES. JARDINE EDIF MARGARITA

APTO No. PA-4299.572,04 70,10 16/04/2002 02 24

9 REINA M NENDOZA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.TRINITARIA

N°PH-5298.380,22 58,65 31/05/2002 06 10

10 REINA M NENDOZA CARMEN JAURIT RIVERO CONJ.RES. JARDINE EDIF TRINITARIA APTO No. PH-5 298.380,22 58,65 31/05/2002 06 10

11 NERIDAIZ DEL C.ORTEGA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.TRINITARIA

N°PH-1292.993,63 78,50 31/05/2002 06 14

12 NERIDAIZ DEL C.ORTEGA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ.RES. JARDINE EDIF TRINITARIA

APTO No. PH-292.993,63 78,50 31/05/2002 06 14

13 KARINA DEL V.PEREZ CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.TRINITARIA

N°PA5 306.905,37 58,65 13/06/2002 07 18

14 KARINA DEL V.PEREZ CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ.RES. JARDINE EDIF TRINITARIA

APTO No. PA5306.905,37 58,65 13/06/2002 07 18

15 JUDITH C BARRIOSFELIX ANTONIO

SANCHEZ

AVENIDA CENTENARIO CJTO.RES.EL MOLINO EDIF.V

N°V36 361.111,11 72,00 14/06/2002 07 34

16 JUDITH C BARRIOSFELIX ANTONIO

SANCHEZ

AV CENTENARIO CONJ.RES. EL MOLINO EDIF V APTO No.

V36361.111,11 72,00 14/06/2002 07 34

17 CARLOS LUIS BECERRAGERARDO A

CONTRERAS

AVENIDA EL CENTENARIO CJTO.RES.CENTENARIO

EDIF.06 N°643 295.183,15 74,53 19/07/2002 02 37

18 ARAIDA C ALBURGUE ELIS ESTEBAN OMAÑA AVENIDA EL CENTENARIO CJTO.RES.EL MOLINO EDIF.IX

N°IX-22312.500,00 80,00 19/07/2002 02 43

19 NORKA YELITZA RAMIREZ CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ RES JARDINES EDIF.LAS

MARGARITAS N°PA1 305.732,48 78,50 30/07/2002 03 33

20CARLOS EDUARDO

GUADUAMARIA FELIDA MOLINA

AVENIDA EL CENTENARIO CJTO.RES.CENTENARIO

EDIF.03 N°327 292.483,18 68,38 31/07/2002 03 46

21 CALIXTO ELI MONCADA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.EL ROSAL

N°PB5 298.701,30 77,00 07/08/2002 04 40

22 VICTOR J MARQUINANESTOR ENRIQUE

JIMENEZ

AVENIDA CENTENARIO CJTO.RES.EL MOLINO EDIF.VII

N°VII-42293.362,67 81,81 13/09/2002 09 04

23 MAYRA DEL C.ESCALONA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ RES JARDINES EDIF.LAS

MARGARITAS N°PA5 305.732,48 78,50 13/09/2002 08 44

24 LUZ CELESTE DUARTE CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ RES JARDINES EDIF.LAS

TRINITARIAS N°PB2 298.913,04 55,20 18/09/2002 09 26

25 DUNIA C UZCATEGUI CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.EL ROSAL

N°PB1 335.766,42 68,50 18/09/2002 09 28

26 MARY DEL R. PLAZAFELIX RODOLFO

SANCHEZ AVENIDA CENTENARIO CJTO.RES.EL MOLINO EDIF.I-N°I-12 312.500,00 72,00 24/09/2002 10 29

27 SEBASTIAN ESCALANTE TANIA AGUILAR CHACON AV BOLIVAR CJTO.RES. PIEDRAS PINTADAS T.A No.13A 297.442,00 84,05 17/01/2003 01 36

28 ALBERTO A GUILLEN MARIA FELICITA TOROCALLE BOLIVAR CJTO.RES. PIEDRAS BLANCAS EDIF B No.

45B360.923,97 83,12 22/01/2003 02 17

29 ALBERTO A RODRIGUEZ CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES. JARDINE EDIF EL ROSAL No.

PA6342.368,05 70,10 30/01/2003 03 08

30 LUZ MARINA RIVAS GUNICIA BEATRIZ RIVAS AV CENTENARIO CJTO.RES. EL MOLINO EDIF I No. I-16 305.555,56 72,00 31/01/2003 03 18

31 HEBER MARQUEZ GARCIA LUIS ALBERTO MANTILLA AV CENTENARIO CJTO.RES. CENTENARIO EDIF 06 No. 658 357.142,86 70,00 06/02/2003 03 49

32 RUBI M RAMIREZBRUNO RAMBOLINE

BUYO AV CENTENARIO CJTO.RES. CENTENARIO EDIF 09 No. 941 357.142,86 70,00 14/02/2003 04 46

33 AURA ROSA URDANETA CARMEN JAURIT RIVERO CJTO.RES. JARDINE EDIF EL ROSAL No. PH4 356.633,38 70,10 20/02/2003 06 11

34 MARLY J RODRIGUEZ CARMEN JAURIT RIVERO CJTO.RES. JARDINE EDIF LAS TRINITARIAS No.PA4 452.898,55 55,20 27/02/2003 07 19

35 GERVIM JOSE RAMIREZ MARITZA J RAMIREZ CJTO.RES. EL TRAPICHE EDIF 2D No.2D04 315.315,32 111,00 28/02/2003 07 45

36 JOSEFA R SANCHEZ CARMEN JAURIT RIVERO CJTO.RES. JARDINE EDIF EL ROSAL No. PB6 335.766,42 68,50 05/03/2003 07 22

37 MARIA CAROLINA PEREZ LILIA BELEN GONZALEZ AV CENTENARIO CJTO.RES. EL MOLINO EDIF I No. I-54 304.878,05 82,00 10/03/2003 08 39

38 ILATA DEL C.PERNIA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES. JARDINE EDIF LA

MARGARITA No. PB1408.759,12 68,50 18/03/2003 10 07

39 MARGARITA PINEDA CARMEN JAURIT RIVERA CJTO.RES. JARDINE EDIF EL ROSAL No. PH2 328.102,71 70,10 27/03/2003 11 28

40 CARMEN ASTRID ALDONAL MARIA B GONZALEZ AV CENTENARIO CJTO.RES. EL MOLINO EDIF II No. II-22 319.444,44 72,00 28/03/2003 11 33

FUENTE: Cinpronet, C.A. Registro Inmobiliario del Municipio Campo Elias del Estado Mérida.



10. CALCULOS DE VALORES TECNICOS

MÉTODO DE VALORACIÓN:

Definición deValor

El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable al quellegarán compradores y vendedores de un bien o servicio que está disponible

para su adquisición. El valor no es un hecho, sino una estimación del precio

probable que se pagará por los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a

una definición específica de valor. El concepto económico de valor refleja la

visión que se tiene en un mercado de los beneficios que percibirá el que posee

los bienes o recibe los servicios en la fecha efectiva de tasación. (International

Valuation Standards 2000, Publicado por International Valuation Standards

Committee, 12 Great George Street, London, United Kingdom SW1 PD3AD)

Método del

Mercado

Valor de Mercado: Conforme lo indica la norma 1 IVSC (International Valuation

Standars Committe), se define como “El Monto estimado por el cual un activo

debería intercambiarse en la fecha actuando cada una con conocimientos,

prudencia y sin presión de ningún tipo entre un comprador dispuesto y un

vendedor dispuesto en una transacción directa en un mercado en el cual las

partes han actuado cada una, con conocimiento, prudencia y sin presión.”

Para el presente estudio, se realizó la inspección al inmueble en comento y se analizó su entorno

de ubicación y sus alrededores. Dicho estudio se inició con el método del mercado, realizando una

revisión exhaustiva de las operaciones de compra – venta de inmuebles similares, protocolizadas

por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Campo Elias del Estado Mérida

correspondiente a los años 2002 y 2003 en estudio; de la revisión realizada se obtuvieron 40

transacciones, debidamente registradas y representativas del mercado inmobiliario.

ANALISIS PRELIMINAR DE LA MUESTRA

Para el análisis estadístico se establecen como variable dependiente el precio unitario (P.U.) en

bolívares por metro cuadrado (Bs/m2), y como variables independientes o explicativas: La fecha de

registro (Fecha), la edad de cada uno de los inmuebles (Edad) y el area en metros cuadrados

(Area). El análisis preliminar indica las tendencias de los datos, como se observa en los siguientes

gráficos:



Data Original

250,00

300,00

350,00

400,00

450,00

500,00

2 5 - 1 2 - 0 1

1 3 - 0 2 - 0 2

0 4 - 0 4 - 0 2

2 4 - 0 5 - 0 2

1 3 - 0 7 - 0 2

0 1 - 0 9 - 0 2

2 1 - 1 0 - 0 2

1 0 - 1 2 - 0 2

2 9 - 0 1 - 0 3

2 0 - 0 3 - 0 3

0 9 - 0 5 - 0 3

Precio (Bs/m2) Vs Fecha

250,00

300,00

350,00

400,00

450,00

500,00

55 65 75 85 95 105 115

Precio (Bs/m2 ) Vs Area (m2)



Los datos se trataron con el software NCSS97, realizando depuración de datos en función de

criterios estadísticos clásicos, descartando en cada corrida aquellos datos que representan outlier,

el cual se observa en los valores del diagnostico de los residuos (Regression Diagnostics Section

Studentized) que entrega el programa estadístico.

Se procesaron los referenciales y se aplicó la técnica de Regresión Lineal Múltiple, asumiendo

como variable dependiente del precio unitario y como variables independientes: Área, la Fecha de

venta y la edad; se realiza el análisis para obtener una regresión, presentada en el cuadro de

cálculo, con un resultado de Coeficiente de determinación de R² ajustado mayor al 91%, razón por

la cual se puede afirmar que hay una regresión conjunta que garantiza una buena correlación

entre las variables, lo cual indica que las variaciones en el precio unitario son explicadas en una

proporción superior al 93% por los regresores, además que el factor “f” explica la existencia de una

regresión continua a las variables consideradas.

Una vez realizado el tratamiento de los datos mediante el software NCSS97, y luego de 3 corridas,

la tabla de datos final es la siguiente:



Se obtuvieron los resultados siguientes

P.U. (Bs/m2) R cuadradoR cuadrado

AjustadoF-Ratio T-critical

358.101,40 0,9359 0,9188 54,7640 2,131450

GRAFICOS DE DISPERSION DE LOS DATOS PROCESADOS

Fuente: Elaboración propia; Ing. V. Paredes, Ing. J. Rincón

Valor de Mercado: 358.101,40 Bs/m2

DEPRECIACIÓN

Una vez obtenido el valor actual de la edificación, se estima la depreciación en función de la edad

del inmueble y su estado de conservación. Considerando que tiene una edad aparente de 19

años y una vida útil de 60 años , se estima para este inmueble una condición Regular, y estado de

conservación normal.

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

-10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0

Histogram of Residuals of Precio_Bs_m2

Residuals of Precio_Bs_m2

C o u n t

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

-2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0

Normal Probability Plot of Residuals of Precio_Bs_m2

Expected Normals

R e s i d u a l s o f P r e c i o_

B s_

m 2

250,00

300,00

350,00

400,00

2 5 - 1 2 - 0 1

1 3 - 0 2 - 0 2

0 4 - 0 4 - 0 2

2 4 - 0 5 - 0 2

1 3 - 0 7 - 0 2

0 1 - 0 9 - 0 2

2 1 - 1 0 - 0 2

1 0 - 1 2 - 0 2

2 9 - 0 1 - 0 3

2 0 - 0 3 - 0 3

0 9 - 0 5 - 0 3

Precio (Bs/m2) Vs Fecha

250,00

300,00

350,00

400,00

55 65 75 85 95 105 115

Precio (Bs/m2 ) Vs Area (m2)



CALCULO DE LA DEPRECIACION

Valor Actual de la Construcción (al 12/04/2003): Bs 19.880.464,75

11. CONCLUSION DE VALOR

El inmueble para el 12/04/2003, posee un valor de Diecinueve Millones

Ochocientos Ochenta Mil Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y

cinco Céntimos. Bs 19.880.464,75. Lo que equivale hoy a BsF 19.880,46



CREDENCIALES ING. VICTOR M. PAREDES G.

CREDENCIALES ING. JORGE ALONSO RINCON PARRA

informe de valoracion apto

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