informe de valoraciÓnac.giocondaonline.com/documentos/12/494/tasacion_41514.pdf · 2019. 7....

Peticionario

INFORME DE VALORACIÓN

Calle MONTEMAR, Nº 1, Local 2 y 1D

19001 - GUADALAJARA

Guadalajara

Emplazamiento

PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.

Término Municipal

Provincia

Expediente nº: 80G040900/14-01

Fecha: 15 de Diciembre de 2014

CERTIFICADO DE TASACION

PAG. 1/3

GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del

Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994

ROSA MARIA ESPLA MORENO, ARQUITECTO en calidad de Tasador de GESVALT Sociedad de

S.A., ha realizado con fecha 15-12-2014 el informe de tasación con el nº de expediente abajo indicado.

La visita se ha realizado con fecha 10 de Diciembre de 2014 por ROSA MARIA ESPLA MORENO y

datos del inmueble son:

Tasación

los

Tipo de inmueble tasado: LOCAL COMERCIAL CON ACCESO DIRECTO Y ANEXOS.

Situación del inmueble: Calle MONTEMAR, Nº 1, Local 2 y 1D de Guadalajara 19001

Estado del inmueble: Terminado

Situación de ocupación: Con ocupante

Entidad financiera:

Solicitante: PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.

NIF/CIF: B81882599

Domicilio solicitante: Cl/FRANCOS RODRIGUEZ.NR 8 - PI 9 - PT B - 28039 - Madrid

Datos registrales: Registro de la Propiedad nº 3 de GUADALAJARA

Titular Registral:PROYECTO ALVARGOMEZ S.L., NIF:B 81882599,

100,00% de propiedad.

Titulo:Pleno Dominio

Inscripción/SecciónTomoLibro Folio FincaUSO

1916160 107 9947Local 1-D 1ª

1767132 79 8684Local 2 1ª

1767132 66 8672Garaje 4 1ª

IDUFIR

DENOMINACIÓN Nº IDENTIFICACIÓN

Local 1-D 19014000745885

Local 2 19010000515754

Garaje 4 19010000603710

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL

REFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Local 1-D NO CONS/TA//

Local Sótano 1-D 5983105/VK8958S/0026/SK

Local 2 NO CONS/TA//

El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº:

Este certificado consta de 3 páginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 15 de Junio de 2015

80G040900/14-01Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372

PAG. 2/3

Garaje 4 6180802/VK8968S/0004/DY

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL

REFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Grupo General 5983105/VK8958S/0001/HX

La Finalidad de la tasación es Valoración de Activos.

El presente informe no cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003, del 27 de

sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas

financieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003, modificada por la EHA/3011/2007 de 4

octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

Marzo,

finalidades

de

VALOR DE TASACION: 308.069,70 € (TRESCIENTOS OCHO MIL SESENTA Y NUEVE EUROS CON SETENTA CENT.)

M. COSTE

USO

CONSIDERADO

COMPARACIÓN

ACTUALIZACION

(1)

SUELO VUELOFINCA

RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)

144.324,02 Local 1-D 170.196,98 178.291,04 100.310,00 69.886,989947

34.806,88 Local Sótano 1-D 35.325,29 36.903,27 10.930,50 24.394,799947

72.865,99 Local 2 90.580,83 109.544,29 37.544,00 53.036,838684

9.860,71 Garaje 4 11.966,60 - - - 2.647,34 9.319,268672

261.857,60TOTAL 308.069,70 324.738,60 151.431,84 156.637,86

SEGURO

USO

CONSIDERADO

FINCA

48.951,28 Local 1-D9947

25.400,40 Local Sótano 1-D9947

48.214,40 Local 28684

7.673,80 Garaje 48672

130.239,88TOTAL

(1) Actualización Rentas, inmuebles con mercado de alquileres.

USO CONSIDERADO S.ADOPTADA METODOS.UTIL.C VALORFINCA

Local 1-D 100,31 m² M9947 89,25 m² 205.522,27 €

Local Sótano 1-D 52,05 m² M9947 46,26 m²

Local 2 98,8 m² M8684 87,85 m² 90.580,83 €

Garaje 4 25,16 m² M8672 12,63 m² 11.966,60 €

Año de construcción aproximado: 2001

Año de reforma aproximado: - - -

Métodos utilizados para calcular el valor de Tasación-Hipotecario:

Método de Comparación (M)

Valor mínimo a efectos del seguro . . . 130.239,88 €




PAG. 3/3

CONDICIONANTESLa nota simple registral tiene una antigüedad superior tres meses anteriores a la fecha de tasación, que

la máxima permitida, por lo que se CONDICIONA a que se aporte la documentación imprescindible

tasar, según lo establecido en la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por la

EHA/3011/2007, de 4 de octubre.

es

para

Orden

ADVERTENCIAS GENERALESNo se ha dispuesto de documentación catastral de los locales. En la S.V.C no estan registrdados

inmuebles por separado. Hay una única ref. catastral para todos los locales del inmueble.

Se observa que los locales forman una unidad funcional. En la actualidad funcionan conjutamente

oficina inmobiliaria. El local 1-D tiene acceso directo desdela calles. El local 2 tiene acceso desde el portal.

Ambos se cominican en su fondo en el vestíbulo de la escalera de bajada a la planta sótano, dicha

pertence segun registro al local 1-D.

En el presente informe se han valorado cada finca independientemente. Se comprueba que la

comprobada del Local 2 es similar a la superficie registrada suponiendo como nos indican en la visita

el límite entre ambos locales se sitúa en la prolongacón del muro de la escalera de bajada al sótano.

El Local D-1 registra un anejo local en planta sótano y la superficie registrada no se desglosa

planta baja y sótano. La suma de las superfices comprobadas en planta baja y sótano es similar a la

consta registrada.

Por lo que la presente valoración queda supeditada a que la división entre Local 2 y L 1-D sea la que se

considerado en el presente informe.

los

como

planta

superficie

que

entre

que

ha

GESVALT Sociedad de Tasación S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de

edificación. Del valor de tasación habría que deducir, en su caso, las posibles cargas y gravámenes

no estén contempladas en este informe.

la

que

REPRESENTANTE DE LA ENTIDADMARIA ENRIQUEZ PEREZROSA MARIA ESPLA MORENO

ARQUITECTOColegiado nº 3.844

El Técnico Tasador GESVALT Sociedad de Tasación S.A.

Fecha de emisión del informe 15-12-2014




Exp. nº: 80G040900/14-01

APARTADO PREVIO

Pag. nº 1/3

El presente documento ha sido realizado por GESVALT Sociedad de Tasación S.A., inscrita

con el nº 4.455 en el registro de entidades especializadas en tasaciones en el Banco de España

con fecha 27 de mayo de 1.994

DATOS DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE INFORME

TIPO DE INMUEBLE LOCAL COMERCIAL CON ACCESO DIRECTO Y ANEXOS.

ENTIDAD (SUC. 9999)SOLICITANTE PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.

Cl/FRANCOS RODRIGUEZ.NR 8 - PI 9 - PT B, 28039 - Madrid

CIF: B81882599

El presente informe no cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003,

27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados

para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificada

la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

de

derechos

por

FINALIDAD DE LA TASACIÓN

La finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de

de Activos

Valoración

EMPLAZAMIENTO


Se valoran 2 locales contiguos y una plaza de aparcamiento, que se registran como

urbana en C/ Montemar Nª 1:

Local Comercial 1-D. Puerta derecha

Cuota participación: 8,72%

Linderos registrados:

Frente en P: Baja: C/ Montemar y Locales 1-B y 1-C

P: Sótano: Plaza de garaje 1, 2, 3 y 4

Derecha en P: Baja: Como edificio total

P: Sótano: Muro del edificio

Izquierda en P: Baja: Local comercial 1-C


Fondo P: Baja: Local comercial 2


Anejo almacén en planta sótano al que se accede desde escalera interior

Local Comercial 2



Frente: Portal y Local comercia Nº 1

Derecha: Local comercial Nº 1

Izquierda: Hueco de escalera y como edificio total

Fondo: Como edificio total

No consta Ref. Catastral registrada.

Se busca en la SVC y no consta referencia catastral de los locales como

independientes. Todo el uso comercial se registra bajo la misma referencia.

sigue,

inmuebles

Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 2/3

Municipio: 19001 GUADALAJARA

Provincia: Guadalajara

DATOS REGISTRALES

Registro de la Propiedad nº 3 de GUADALAJARA

Titular Registral: DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN: B 81882599

Propietario: PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.

% Propiedad: 100,00

Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio

9947 Local 1-D 160 1916 1ª107

9947 Local Sótano 1-D 160 1916 1ª107

8684 Local 2 132 1767 1ª79

8672 Garaje 4 132 1767 1ª66

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIA

Identificación Referencia Catastral

Local 1-D NO CONS-TA--

Local Sótano 1-D 5983105-VK8958S-0026-SK

Local 2 NO CONS-TA--

Garaje 4 6180802-VK8968S-0004-DY

IDUFIR

Identificación Nº Identificación

Local 1-D 19014000745885

Local 2 19010000515754

Garaje 4 19010000603710

IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENO

Identificación Referencia Catastral

Finca 1 / / /

Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 3/3

FINALIDAD Y METODOLOGÍA

El objeto del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de

de Activos.

La valoración NO se realiza de acuerdo a los requisitos recogidos en la Orden

del 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003.

modificada por la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

Valoración

ECO/805/2003,

determinados

COSTE

USO CONSIDERADO

COMPARACIÓN

ACTUALIZACIÓN

(1)

SUELO

VUELO

FINCA

RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)

144.324,02 Local 1-D 170.196,98 178.291,04 100.310,00 69.886,989947

34.806,88 Local Sótano 1-D 35.325,29 36.903,27 10.930,50 24.394,799947

72.865,99 Local 2 90.580,83 109.544,29 37.544,00 53.036,838684

9.860,71 Garaje 4 11.966,60 2.647,34 9.319,268672

261.857,60 308.069,70 324.738,60 151.431,84 156.637,86TOTAL

SEGURO

USO CONSIDERADO

FINCA

48.951,28 Local 1-D9947


48.214,40 Local 28684

7.673,80 Garaje 48672

130.239,88TOTAL


VALOR DE TASACIÓN

USO CONSIDERADO M SUPERF.

(m²)

V.ADOPTADO

(€/m²)

V.UNIDAD

(€)

V.AGRUPACIÓN

(€)

Local 1-D M 100,31 1.696,71 170.196,98 205.522,27

Local Sótano 1-D M 52,05 678,68 35.325,29

Local 2 M 98,80 916,81 90.580,83 90.580,83

Garaje 4 M 25,16 475,62 11.966,60 11.966,60

Método (M):

(M): ComparaciónTOTAL 308.069,70 €

Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de TRESCIENTOS OCHO MIL

SESENTA Y NUEVE EUROS CON SETENTA CENT.

Valor mínimo a efectos de Seguro . . . 130.239,88 €

VALORACIÓN DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOSLOCAL COMERCIAL CON ACCESO DIRECTO Y ANEXOS.

Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 1/19

SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD1.

ENTIDAD (SUC. 9999)

SOLICITANTE PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.

Cl/FRANCOS RODRIGUEZ.NR 8 - PI 9 - PT B, 28039 - Madrid

CIF: B81882599

El presente informe no cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003,

27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados

para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificada

la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

de

derechos

por

1.1.- FINALIDAD DE LA TASACIÓNLa finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de

de Activos

Valoración

IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN2.

DESCRIPCION DEL INMUEBLELOCAL COMERCIAL

ESTADO DEL INMUEBLETerminado

EMPLAZAMIENTO











Izquierda en P: Baja: Local comercial 1-C





Local Comercial 2









sigue,

inmuebles



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 2/19




2.1.- DATOS REGISTRALESRegistro de la Propiedad nº 3 de GUADALAJARA

Titular Registral: DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN: B 81882599


% Propiedad: 100,00

Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio

9947 Local 1-D 160 1916 1ª107

9947 Local Sótano 1-D 160 1916 1ª107

8684 Local 2 132 1767 1ª79

8672 Garaje 4 132 1767 1ª66

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIAIDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIAIdentificación Referencia Catastral

Local 1-D NO CONS-TA--

Local Sótano 1-D 5983105-VK8958S-0026-SK

Local 2 NO CONS-TA--

Garaje 4 6180802-VK8968S-0004-DY

IDUFIRIDUFIR

Identificación Nº Identificación

Local 1-D 19014000745885

Local 2 19010000515754

Garaje 4 19010000603710

IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENOIDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENOIdentificación Referencia Catastral

Finca 1 / / /

2.2.- FECHA DE LA VISITALa visita ha sido realizada el 10-12-2014 por: D.ROSA MARIA ESPLA MORENO

COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN3.

COMPROBACIONES REALIZADASCOMPROBACIONES REALIZADAS

Servidumbres visibles

Estado de ocupación, uso y explotación

Estado de conservación aparente

Régimen Protección Patrimonio Arquitec.

Comprobación Planeamiento Urbanístico

Régimen protección pública

Correspondencia con finca registral

No incoado exped. que implique expropiac

No Resolución Admini que implique exprop

No Plan o Proyecto de expropiación

No procedimiento de expropiación



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 3/19

DOCUMENTACIÓN UTILIZADADOCUMENTACIÓN UTILIZADA

Documentación catastral

Reportaje fotográfico

Croquis del inmueble

Plano de situación

Nota Simple

El Proyecto aportado es Básico.

LOCALIDAD Y ENTORNO4.

4.1.- TIPO DE NÚCLEOCapital de provincia.

4.2.- OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTAACTIVIDAD DOMINANTE: Múltiple (servicios, industrial, terciaria, comercial,..)

NIVEL DE RENTA: Medio.

4.3.- POBLACIÓNSegún el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2011: 84.453 habitantes de derecho.

La tendencia, respecto al padrón de 2010, es: Creciente

4.4.- EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓNCRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN: Ligeramente positivo.

4.5.- DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOSANTIGUEDAD DEL ENTORNO: Superior a 100 años.

ATRACTIVO COMERCIAL: Alto.

DESARROLLO: Terminado.

GRADO DE CONSOLIDACIÓN: Completo (No existen solares libres en el entorno próximo).

nuevas promociones como esta, que se desarrollan en el Casco Antiguo, se desarrollan

solares procedentes de derribar o rehabilitar la edificación existente en dicho solar.

NIVEL DE OCUPACIÓN LOCALES: Alto (Ocupación superior al 90%).

SIGNIFICACIÓN: Zona residencial para primera vivienda con actividad comercial, terciaria y

servicios.

TIPIFICACIÓN: Ordenación en manzana cerrada.

TRÁFICO DE VEHÍCULOS: Intenso.

TRÁNSITO PEATONAL: Intenso.

Las

en

de

4.6.- CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURAEl entorno dispone de los servicios mínimos (suministro de energía eléctrica,

de agua, acceso rodado y evacuación de aguas residuales), encontrándose en buen estado

conservación.

abastecimiento

de

4.7.- EQUIPAMIENTOAPARCAMIENTOS: Problemático en superficie, existen disuasorios como los

públicos.

COMERCIAL: Excelente, con la existencia de comercios de productos de lujo y

comerciales.

ESCOLAR: Universidad, centros de enseñanza primaria y secundaria.

LÚDICO: Abundante.

SANITARIO: Abundante. Dispone de Hospital y Centro de Salud.

aparcamientos

centros



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 4/19

4.8.- COMUNICACIONESAEROPUERTO: No existe en la Provincia.

Sí, a menos de 50 km.

AUTOBUSES: Urbanos de línea regular.

Interurbanos de línea regular.

FERROCARRIL: Sí, dispone de estación de cercanías y largo recorrido en el municipio.

TIPOS DE CARRETERAS: Autopista, nacional, comarcal y local.

METROPOLITANO: No dispone de este servicio.

DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.

El solar dispone de todas las infraestructuras necesarias.

DATOS DEL EDIFICIO6.

EMPLAZAMIENTO

Calle MONTEMAR, Nº 1, Local -










Izquierda en P: Baja: Locales comercial 1-C





Local Comercial 2












sigue,

inmuebles

6.1.- CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO

ESTADO ACTUAL CATEGORIA CALLE CALIDAD EDIFICIO PORTERIA

Rehabilitación Integral Secundaria Media No



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 5/19

ZONAS

COMUNES

COORDENADAS

UTM

PLANTA BAJO

RASANTE

PLANTA SOBRE

RASANTE

No x: 40.6314657

y: -3.165465700000027

1 5

ANTIGÜEDAD ASCENSORES COORDENADAS UTM PLAN. SOBRE RASANTE

DE 10 A 20 AÑOS 0 x: 40.6314657

y: -3.165465700000027

5

DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN7.

7.1.- CONJUNTODESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIODESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIO

7.2.- DESCRIPCION DEL ELEMENTOComercial LocalComercial Local

DESCRIPCIÓN DEL LOCAL: Se trata de dos locales comerciales funcionando

bajo la misma actividad de oficina inmobiliaria. No existen delimitación física entre ambos,

marcada en el plano es puramente orientativa por las indicaciones facilitadas por el contacto

por la dirección registral. Al local 1-D se accede directamente desde la calle

interiormente con el local 2 por el vestíbulo de la escalera. El local 1-D registra un anejo

sótano al que se accede desde escalera interior al fondo del local 1-D.

Ambos loclaes están unidos compartiendo las mismas instalaciones y los mismos aseos

se localizarian en le local 1-D.

conjuntamente

la

y

comunicándose

local

que

7.3.- DISTRIBUCIÓNComercial LocalComercial LocalLocal 1-D Local, dos w.c. y vestíbulo-escalera.

Comercial Local SótanoComercial Local SótanoLocal sotano Sala de juntas, office y w.c.

Comercial LocalComercial LocalLocal 2 Vestíbulo.acc. porta, oficina y dos despachos.

Anexo GarajeAnexo GarajePlanta Sóatano Plaza garaje.

7.4.- CARACTERÍSTICAS. CONSTRUCTIVASELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN

Se trata de dos locales comerciales funcionando conjuntamente bajo la misma actividad

oficina inmobiliaria. No existen delimitación física entre ambos, la marcada en el plano

puramente orientativa por las indicaciones facilitadas por el contacto y por la

registral. Dichos loclaes lindarian bajo la línea imaginaria de la prolongación del muro de

escalera de bajada al sótno.

Al local 1-D se accede directamente desde la calle comunicándose interiormente con el local

El local 1-D registra un anejo local sótano al que se accede desde escalera interior situada

fondo de dicho local. Entre ambos locales hay un desnivel de dos escalones situados en

vestíbulo de escalera de bajada al sótano

de

es

descripción

la

2.

al

el



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 6/19

7.5.- TERMINACIONESComercial LocalLOCAL 1-D PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

Vestíbulo-escalera Madera laminada Gotelé Falso techo practicable

Local Madera laminada Gotelé Falso techo practicable

W.C. Gres Alicatado Falso techo practicable

CARPINTERÍA EXTERIOR: Carpintería exterior de aluminio con vidrio de seguridad y

de seguridad enrollables.

persianas

CARPINTERÍA INTERIOR: Madera lacada

Comercial Local SótanoLOCAL SOTANO PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

Sala De juntas Madera laminada Gotelé Falso techo escayola

Office Gres Pintura Falso techo escayola

W.C. Gres Alicatado Falso techo escayola

CARPINTERÍA EXTERIOR: No dispone de huecos exteriores


Comercial LocalLOCAL 2 PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

Oficina Madera laminada Gotelé Falso techo practicable

Despachos Madera laminada Gotelé Falso techo practicable

Vestíbulo.acc. porta Madera laminada Gotelé Falso techo practicable

CARPINTERÍA EXTERIOR: No dispone de huecos exteriores


Anexo GarajePLANTA SÓATANO PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

Plaza garaje Solera pulida Pintura Pintura

CARPINTERÍA EXTERIOR: Puerta de chapa automatizada

Se desconocen sus acabados interiores al no haberse podido acceder al interior el

Desde fuera parece estar acabado en bruto.

inmueble.

7.6.- INSTALACIONES ESPECÍFICASINSTALACIÓN DE GAS: Gas natural

LINEA TELEFONICA: Si dispone

FONTANERIA Y APARATOS SANITARIOS: Calidad media

7.7.- ESTADO ACTUAL

ESTADO DE CONSERVACION: Buen estado de conservación, no apreciándose

estructurales aparentes. Los locales están acondicionados como oficina inmobiliaria

SITUACIÓN ACTUAL: Ocupado

deterioros



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 7/19

ANTIGÜEDADANTIGÜEDADUSO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal./Vida util

Local 1-D 2.001 - - - Residencial/100

Local Sótano 1-D 2.001 - - - Residencial/100

Local 2 2.001 - - - Residencial/100

Garaje 4 2.001 - - - Residencial/100

SUPERFICIES8.

CCC

Registral

Util

Comprob.USO CONSIDERADO

Constru

Comprob.

CCC

Comprob.

R

Comprob.

CCC

Catastral Adoptada

S/definir

Registral

89,25- - - Local 1-D 98,17 100,31 1,12 - - - 100,31152,37

46,26- - - Local Sótano 1-D 50,88 52,05 1,13 175,00 52,05- - -

87,8598,80 Local 2 98,80 - - - - - - - - - 98,80- - -

12,6325,16 Garaje 4 14,84 25,16 1,99 25,00 25,16- - -

Se registran las siguientes superficies:

Local 1-D más anejo sótano: 152,37 m²

Local 2: 98,80 m²

Garaje : 25,16 m²

No constan los locales registrados de forma independiente en Catastro.

Garaje Superfce catastral: 25 m²

Se comprueba las siguientes superficies. Los locales están unidos sin limite físico.

información facilitada por el contacto y la descripción resgistral, se establece el límite de

aproximada en el muro de la escalera de bajada al sótano. Por lo que el Local 1-D

de las siguientes superficie en cada planta:

S.útil P. Baja Local 1-D: 89,25 m²

S.útil P. Sótano Local 1-D: 46,26 m²

S.útil TOTAL del Local 1-D: 135,51 m². Coincidiendo aproximadamente la superficie

comprobada con la registrada manteniendo una relación útil construida de 1,126

A efectos de valoración se adopta para el Local 1-D la superficie comprobada desglosando

superficies por plantas.

El local 2: sin acceso directo desde la calle de situación.

S.útil P. Baja Local 2: 85,13 m² .Coincidiendo aproximadamente la superficie

comprobada con la registrada manteniendo una relación útil construida de 1,126

S.útil Garaje: 12,63 m²

Según

forma

dispondria

construida

las

construida

8.1.- CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICASFachada.PUSO CONSIDERADO Fachada.S L.Fondo Luz LibreAltura.L Fch/Fdo

- - - Local 1-D 2,48 6,37 14,95 5,74 0,43

- - - Local Sótano 1-D 2,4 - - - 9,37 4,64 - - -

- - - Local 2 2,78 - - - 9,58 4,17 - - -



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 8/19

DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA9.

PLANEAMIENTO VIGENTE: Plan General de Ordenación Urbana.

CLASIFICACION DEL SUELO: Suelo urbano, uso residencial, comercial en planta baja.

CONDICIONES URBANÍSTICAS EN ORDENANZA: P.G.O.U. de Guadalajara.

Clasificación: Suelo urbano

Zonificación: Ordenanza Nº O.1. Edificación consolidada en áreas de protección, conservación

renovación arquitectónica ambiental

Ancho de calle: Variable

Altura de cornisa: 13 m.

Nº de plantas: 4

Ático: permitido

Patio: Diámetro mínimo 3 m.

Profundidad edificable planta baja: 21,00 m.

Profundidad edificable plantas altas: 12,00 m.

y

FECHA DE LICENCIA DE OBRA: - -

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN10.

10.1.- TENENCIA Y LIMITACIONESPropietario (Pleno Dominio) : PROYECTO ALVARGOMEZ S.L., NIF:B 81882599, 100,00% de propiedad.

Ocupante: DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN: B 81882599


% Propiedad: 100,00

Título de ocupación : Propietario

A Sanchez Heredia López S.L., le corresponde el pleno dominio de las Fincas registrales

8801 y 4891.

A D. Gerardo Gutierrez García le corresponde el pleno dominio de la Finca Nº 751

Nº

De acuerdo con la documentación consultada y con la información obtenida durante la visita,

inmueble NO se encuentra acogido a ningún régimen de protección.

el

ANÁLISIS DE MERCADO11.

11.1.- OFERTAESTUDIO DE LA OFERTA: La oferta de inmuebles similares al valorado es alta en el

próximo.

TENDENCIA DE LA OFERTA: La oferta de este tipo de inmuebles ha experimentado en

entorno próximo una tendencia creciente en los últimos años.

entorno

el

11.2.- DEMANDAESTUDIO DE DEMANDA: La demanda de inmuebles similares al valorado es baja,

por la oferta.

superada

11.3.- INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILERVALORES OFERTADOS: Los valores ofertados oscilan en función de la

antigüedades, calidades y superficies de los inmuebles.

ubicaciones,



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 9/19

11.4.- EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓNPERSPECTIVAS DEL MERCADO: Las perspectivas de revalorización del inmueble

consideran casi nulas, con incrementos interanuales inferiores al IPC.

RENOVACION: La zona se encuentra completamente desarrollada y consolidada, por lo que

se prevén actuaciones en el actual Planeamiento que alteren las ofertas existentes.

se

no

DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS12.

12.1.- COMPARABLESSe ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a

comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:

inmuebles

COMERCIAL LOCAL

CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL

Año Construc.: 1961

Sal. Humos: Sí

Fachada: 16

Fondo: 5

Local comercial acondicionado

calefacción independiente

eléctrica, agua caliente

independiente eléctrica, aire

acondicionado de frío/calor,

distribución 2 estancias, 1 aseo,

suelos de cerámica, falso techo,

situado a pie de calle, hace

esquina, 1 escaparates

Fachada de más de 12 m. de

cemento/hormigón, puerta de

seguridad y antena parabólica

independiente.

Ultima actividad: tienda 24 horas-

peluqueria

1 Calle ANTONIO LOZANO VIÑES, Nº

3, Planta Baja, GUADALAJARA

1.700,00 € 127.500,00 €75


Sal. Humos: Sí

Fachada: 8

Fondo: 22

Local comercial de planta baja

.Acondicionado comopanadería

gourmet , aseo, tarima, a/a,

escaparate. Salida de humos.

2 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL

POZO, Nº 3, Planta BAJA,

GUADALAJARA

1.800,00 € 162.000,00 €90


Sal. Humos: Sí

Fachada: 23

Fondo: 6

Local en esquina acabado en

bruto, salidas de humos.

3 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº

4, Planta Bajo, GUADALAJARA

1.785,71 € 224.999,46 €126


Sal. Humos: Sí

Fachada: 12,21

Fondo: 10,7

Local comercial en bruto en dos

plantas 125 metros en planta calle

y 160 en sotano. salida de humos,

patio de 300 metros. Ubicado en

plaza junto a Juzgados y

Diputacion

4 Plaza MARLASCA, Nº 4, Planta Baja,

GUADALAJARA

1.872,00 € 234.000,00 €125


Sal. Humos: Sí

5 Calle CALNUEVAS, Nº 12, Planta

Bajo, GUADALAJARA

1.671,43 € 117.000,00 €70



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 10/19


Fachada: 6

Fondo: 10

Local acondicionado como tienda

ropa


Sal. Humos: Sí

Fachada: 6

Fondo: 8

Local comercial medianero consta

de planta baja y

sótano.Acondicionado como

tienda, aseo, tarima, a/a,




GUADALAJARA

(Coord.UTM:

X:

Y: )

1.500,00 € 75.000,00 €50

A continuación se procede a homogeneizar los testigos de mercado para obtener el

unitario que sirva de base para la determinación del valor de mercado por comparación.

valor

VALOR m² COEF. V.Homog DIRECCION

1.700,00 € 0,998 1.696,60 €1 Calle ANTONIO LOZANO VIÑES, Nº

3, Planta Baja

1.800,00 € 0,969 1.744,20 €2 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL

POZO, Nº 3, Planta BAJA

1.785,71 € 0,989 1.766,07 €3 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº

4, Planta Bajo

1.872,00 € 0,950 1.778,40 €4 Plaza MARLASCA, Nº 4, Planta Baja

1.671,43 € 0,997 1.666,42 €5 Calle CALNUEVAS, Nº 12, Planta

Bajo



Precio Medio por m², Comercial Local . . . . 1.721,52 €Precio Medio Homogeneizado 1.696,70 €

ANEXO GARAJE


1 Calle MONTEMAR, Nº 1, Planta

SOTANO, GUADALAJARA

450,00 € 11.250,12 €25

2 Calle BENITO HERNANDO, Nº 20,

Planta SOTANO, GUADALAJARA

468,00 € 11.700,08 €25

3 Calle CUESTA DEL MATADERO, Nº

3, Planta SOTANO, GUADALAJARA

432,70 € 11.250,12 €26

4 Calle ANGEL MARTIN PUEBLA, Nº


450,00 € 13.500,04 €30

5 Calle INGENIERO MARIÑO, Nº 10,

Planta SOTANO, GUADALAJARA

449,99 € 10.799,88 €24

6 Calle CUESTA DEL MATADERO, Nº


449,99 € 10.799,88 €24



valor



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 11/19


450,00 € 1,030 463,50 €1 Calle MONTEMAR, Nº 1, Planta

SOTANO

468,00 € 1,050 491,40 €2 Calle BENITO HERNANDO, Nº 20,

Planta SOTANO

432,70 € 1,050 454,34 €3 Calle CUESTA DEL MATADERO, Nº

3, Planta SOTANO

450,00 € 1,100 495,00 €4 Calle ANGEL MARTIN PUEBLA, Nº

10, Planta SOTANO

449,99 € 1,070 481,49 €5 Calle INGENIERO MARIÑO, Nº 10,

Planta SOTANO

449,99 € 1,040 467,99 €6 Calle CUESTA DEL MATADERO, Nº

5, Planta SOTANO

Precio Medio por m², Anexo Garaje . . . . 450,11 €Precio Medio Homogeneizado 475,62 €

COMERCIAL LOCAL



Sal. Humos: Sí

Fachada: 16

Fondo: 5













independiente.


peluqueria



1.700,00 € 127.500,00 €75


Sal. Humos: Sí

Fachada: 8

Fondo: 22







GUADALAJARA

1.800,00 € 162.000,00 €90


Sal. Humos: Sí

Fachada: 23

Fondo: 6





1.785,71 € 224.999,46 €126


Sal. Humos: Sí

Fachada: 12,21

Fondo: 10,7





GUADALAJARA

1.872,00 € 234.000,00 €125



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 12/19




Diputacion


Sal. Humos: Sí

Fachada: 6

Fondo: 10


ropa


Bajo, GUADALAJARA

1.671,43 € 117.000,00 €70


Sal. Humos: Sí

Fachada: 6

Fondo: 8


de planta baja y






GUADALAJARA

(Coord.UTM:

X:

Y: )

1.500,00 € 75.000,00 €50



valor



3, Planta Baja




4, Planta Bajo



Bajo



Precio Medio por m², Comercial Local . . . . 1.721,52 €Precio Medio Homogeneizado 1.696,71 €

COMERCIAL LOCAL SÓTANO



Sal. Humos: Sí

Fachada: 16

Fondo: 5













independiente.



1.700,00 € 127.500,00 €75



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 13/19



peluqueria


Sal. Humos: Sí

Fachada: 8

Fondo: 22







GUADALAJARA

1.800,00 € 162.000,00 €90


Sal. Humos: Sí

Fachada: 23

Fondo: 6





1.785,71 € 224.999,46 €126


Sal. Humos: Sí

Fachada: 12,21

Fondo: 10,7






Diputacion


GUADALAJARA

1.872,00 € 234.000,00 €125


Sal. Humos: Sí

Fachada: 6

Fondo: 10


ropa


Bajo, GUADALAJARA

1.671,43 € 117.000,00 €70


Sal. Humos: Sí

Fachada: 6

Fondo: 8


de planta baja y






GUADALAJARA

(Coord.UTM:

X:

Y: )

1.500,00 € 75.000,00 €50



valor



3, Planta Baja




4, Planta Bajo



Bajo





Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 14/19

Precio Medio por m², Comercial Local Sótano . . . . 1.721,52 €Precio Medio Homogeneizado 1.696,70 €

12.2.- VALOR DE MERCADOMÉTODO DE COMPARACIÓNMÉTODO DE COMPARACIÓN

Permite determinar el valor de mercado de un inmueble analizando el segmento del

inmobiliario mediante la obtención de ofertas o transacciones reales

homogeneizándolas atendiendo a las diferencias o analogías observadas con el bien objeto

valoración.

mercado

comparables,

de

D.FUNCI.

(€/m²)

USO CONSIDERADO

V.MERCADO

(€)

K

SUPERF.

(m²)

170.196,98 Local 1-D 100,31 - - - 1,179

35.325,29 Local Sótano 1-D 52,05 - - - 1,015

90.580,83 Local 2 98,8 101,21 1,243

11.966,60 Garaje 4 25,16 - - - 1,214

En la homogenización se considera la ubicación del inmueble. Se encuentra en el corazón

municipio, donde se ubica la mayor actividad comercial y financiera; por lo que el

homogenizado por término medio es ligeramente superior a la media de mercado.

del

valor

12.3.- VALOR DE REEMPLAZAMIENTOMÉTODO DEL COSTEMÉTODO DEL COSTE

Determina el valor de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la

un inmueble por otro nuevo de sus mismas características, deduciendo las

física y funcional cuando proceda atendiendo a su antigüedad y defectuosa adaptación a

función a que se destina.

valoración,

depreciaciones

la

COSTE

CONSTRU.

(€/m²)

USO GASTOS

NECESAR.

(€/m²)

%Df+fu %D ER VALOR

UNITARIO

(€/m²)

REPERC(1)

(€/m²)

E.RECUP.

(€/m²)

VRN TOTAL

(€)

400,00 Local 1-D 88,00 10,1 - - - 1.438,781.000,00 - - - 144.324,02

400,00 Local Sótano

1-D

88,00 6,0 - - - 668,72210,00 - - - 34.806,88

400,00 Local 2 88,00 26,7 - - - 737,51380,00 - - - 72.865,99

250,00 Garaje 4 55,00 6,0 - - - 391,92105,22 - - - 9.860,71

-------------- ----------------------------

106.754,00TOTAL (€) 23.485,88151.431,84

(1) Repercusión del suelo obtenida a través del método residual estático.

Df+fu: Depreciación física mas funcional

D.ER.: Depreciación Elementos Recuperables

VRBf: Valor Reemplazamiento Bruto Final

VRN: Valor Reemplazamiento Neto

Se ha depreciado funcionalmente en el coste estimado para su funcionamiento independiente.

OBSERVACIONES SOBRE LA ANTIGÜEDAD Y CONSERVACIÓNOBSERVACIONES SOBRE LA ANTIGÜEDAD Y CONSERVACIÓN



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 15/19

Depreciación física estimada en función de su estado

12.4.- ACTUALIZACIÓN RENTAS, MERCADO DE ALQUILERES (€)

RDEUSO CONSIDERADO DIFERENCIAL TIPO FECHA FINRDE.C

3,01 Local 1-D 5,31 5,75 19-03-21100,44

3,01 Local Sótano 1-D 5,31 5,75 19-03-21100,44

USO CONSIDERADO Km RENTA UNITARIA RENTA TOTAL

Local 1-D 0,97 9,49 951,94

Local Sótano 1-D 0,97 3,79 197,27

Local 2 0,97 5,69 562,17

GASTOSUSO

CONSIDERADO

R. NETA A PLUS/MIN

SUELO

VANV. REVER

95,19 Local 1-D 10.281,00 - - - 178.291,04485,95

19,73 Local Sótano 1-D 2.130,48 - - - 36.903,2751,01

- - - Local 2 6.746,04 - - - 109.544,29128,03

12.5.- COMPARABLES MERCADO DE ALQUILERESSe ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a

comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:

inmuebles

COMERCIAL LOCAL



Sal. Humos: Sí

Fachada: 4,5

Fondo: 19

Local comercial de 180 m2 + 70m2

patio en el centro de Guadalajara,

diáfano con todas las instalaciones

preparadas para restaurante o

pub. Zona al lado de gran parque

con aparcamiento delante del local

delante del local.

1 Calle CAPITAN BOIXAREU RIVERA,

PLAZA, Nº 33, Planta Baja,

GUADALAJARA

10,30 € 1.710,00 €166


Sal. Humos: Sí

Fachada: 10

Fondo: 12

Local en bruto, con 15 fachadas a

plaza públicas. Salida de humos

patio interior y terraza.

2 Plaza DE MARLASCA, Nº 3, Planta

Baja, GUADALAJARA

10,73 € 1.417,00 €132


Sal. Humos: Sí

Fachada: 9

Fondo: 13

Local comercialmedianero. Acabdo

en bruto. Consta de 215 m2,

repartidos en 174m2 de planta

principal y 41 m2 en planta sotano.

3 Plaza SANTO DOMINGO, PLAZA, Nº


10,57 € 1.840,00 €174


Sal. Humos: Sí

Fachada: 16

Fondo: 10





9,00 € 900,00 €100



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 16/19



Sal. Humos: Sí

Fachada: 6

Fondo: 6





10,00 € 400,00 €40


Sal. Humos: Sí

Fachada: 9

Fondo: 13

Local acondicionado agencia

inmobiliaria de 107 m2, totalmente

acondicionado con un gran

escaparate, cristal de seguridad,

rampa para minusvilados.


Planta Baja, GUADALAJARA

7,48 € 800,36 €107

Precio Medio por m², Comercial Local . . . . 9,68 €

COMERCIAL LOCAL SÓTANO



Sal. Humos: Sí

Fachada: 4,5

Fondo: 19







delante del local.



GUADALAJARA

10,30 € 1.710,00 €166


Sal. Humos: Sí

Fachada: 10

Fondo: 12





Baja, GUADALAJARA

10,73 € 1.417,00 €132


Sal. Humos: Sí

Fachada: 9

Fondo: 13







10,57 € 1.840,00 €174


Sal. Humos: Sí

Fachada: 16

Fondo: 10





9,00 € 900,00 €100


Sal. Humos: Sí

Fachada: 6

Fondo: 6





10,00 € 400,00 €40


Sal. Humos: Sí



7,48 € 800,36 €107



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 17/19


Fachada: 9

Fondo: 13






Precio Medio por m², Comercial Local Sótano . . . . 9,68 €

COMERCIAL LOCAL



Sal. Humos: Sí

Fachada: 4,5

Fondo: 19







delante del local.



GUADALAJARA

10,30 € 1.710,00 €166


Sal. Humos: Sí

Fachada: 10

Fondo: 12





Baja, GUADALAJARA

10,73 € 1.417,00 €132


Sal. Humos: Sí

Fachada: 9

Fondo: 13







10,57 € 1.840,00 €174


Sal. Humos: Sí

Fachada: 16

Fondo: 10





9,00 € 900,00 €100


Sal. Humos: Sí

Fachada: 6

Fondo: 6





10,00 € 400,00 €40


Sal. Humos: Sí

Fachada: 9

Fondo: 13








7,48 € 800,36 €107



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 18/19

Precio Medio por m², Comercial Local . . . . 9,68 €

Para la planta sótano se adopta el 40% de la renta de la planta baja.

12.6.- RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)COSTE

USO CONSIDERADO

COMPARACIÓN

ACTUALIZACIÓN

(1)

SUELO

VUELO

FINCA

144.324,02 Local 1-D 170.196,98 178.291,04 100.310,00 69.886,989947

34.806,88 Local Sótano 1-D 35.325,29 36.903,27 10.930,50 24.394,799947

72.865,99 Local 2 90.580,83 109.544,29 37.544,00 53.036,838684

9.860,71 Garaje 4 11.966,60 2.647,34 9.319,268672

261.857,60 308.069,70 324.738,60 151.431,84 156.637,86TOTAL

SEGURO

USO CONSIDERADO

FINCA

48.951,28 Local 1-D9947


48.214,40 Local 28684

7.673,80 Garaje 48672

130.239,88TOTAL


VALORES DE TASACIÓN13.

USO CONSIDERADO

M

SUPERF.

(m²)

V.ADOPTADO

(€/m²)

V.UNIDAD

(€)

V.AGRUPACIÓN

(€)

Local 1-D M 100,31 1.696,71 170.196,98 205.522,27

Local Sótano 1-D M 52,05 678,68 35.325,29

Local 2 M 98,80 916,81 90.580,83 90.580,83

Garaje 4 M 25,16 475,62 11.966,60 11.966,60

Método (M):

(M): Comparación

TOTAL 308.069,70 €

Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de TRESCIENTOS OCHO MIL

SESENTA Y NUEVE EUROS CON SETENTA CENT.

Valor mínimo a efectos de Seguro . . . 130.239,88 €

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS14.

CONDICIONANTESCONDICIONANTES

La nota simple registral tiene una antigüedad superior tres meses anteriores a la fecha

tasación, que es la máxima permitida, por lo que se CONDICIONA a que se aporte

documentación imprescindible para tasar, según lo establecido en la ORDEN

de 27 de marzo, modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre.

de

la

ECO/805/2003,

ADVERTENCIAS GENERALESADVERTENCIAS GENERALES



Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 19/19

No se ha dispuesto de documentación catastral de los locales. En la S.V.C no

registrdados los inmuebles por separado. Hay una única ref. catastral para todos los locales

inmueble.

Se observa que los locales forman una unidad funcional. En la actualidad

conjutamente como oficina inmobiliaria. El local 1-D tiene acceso directo desdela calles. El

2 tiene acceso desde el portal. Ambos se cominican en su fondo en el vestíbulo de la

de bajada a la planta sótano, dicha planta pertence segun registro al local 1-D.

En el presente informe se han valorado cada finca independientemente. Se comprueba que

superficie comprobada del Local 2 es similar a la superficie registrada suponiendo como

indican en la visita que el límite entre ambos locales se sitúa en la prolongacón del muro de

escalera de bajada al sótano.

El Local D-1 registra un anejo local en planta sótano y la superficie registrada no se

entre planta baja y sótano. La suma de las superfices comprobadas en planta baja y sótano

similar a la que consta registrada.

Por lo que la presente valoración queda supeditada a que la división entre Local 2 y L 1-D sea

que se ha considerado en el presente informe.

estan

del

funcionan

local

escalera

la

nos

la

desglosa

es

la

OBSERVACIONES15.

OBSERVACIONESOBSERVACIONES

La validez de la tasación es de 6 meses.

Justificación de las fechas: La Nota simple está fuera de vigencia.

GESVALT Sociedad de Tasación S.A.

REPRESENTANTE DE LA ENTIDAD

MARIA ENRIQUEZ PEREZ

El Técnico Tasador

FECHA

16.

ROSA MARIA ESPLA MORENO

15-12-2014

ARQUITECTO

Colegiado nº 3.844

Este informe consta de 19 páginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 15 de Junio de 2015

El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº: 80G040900/14-01

FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

17. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORMEVer anexos aportados en la documentación.



informe de valoraciÓnac.giocondaonline.com/documentos/12/494/tasacion_41514.pdf · 2019. 7....

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