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Federación de Colegios de Valuadores, A. C.

FECOVAL

LII CONVENCIÓN NACIONAL DE VALUACIÓN

Ciudad de Hermosillo, Son.

CONGRESO “RETOS Y OPORTUNIDADES”

Revalorando México

Ponencia

“Sistema de Consulta Inmobiliaria (SICOIN)”

Por los Ingenieros Civiles:

VÍCTOR IVAN PACHECO VILLALDAMA. CICM

LEOPOLDO VARELA A. SICIV+AACE

Octubre 2016

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Índice

1. Presentación de los ponentes .............................................................................. 3  

2.   Resumen ........................................................................................................... 5  

3.   Estructura general del sistema .......................................................................... 6  

3.1. Webs de servicios .......................................................................................... 6  

3.2 Por Desarrolladores Inmobiliarios ................................................................... 6  

3.3. POR VALUADORES INMOBILIARIOS ......................................................... 6  

3.4 BASES DE DATOS CONSULTABLES ........................................................... 7  

3.5 Información de profesionales inmobiliarios .................................................... 7  

3.6 Investigacion directa ....................................................................................... 7  

4.   Procedimiento general ...................................................................................... 8  

4.1 Modulos Del sistema ...................................................................................... 8  

5.   Ejemplo ........................................................................................................... 10  

6. Recomendaciones ............................................................................................. 16  

7. Conclusiones ..................................................................................................... 17  

8. Referencias ........................................................................................................ 18  

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1. Presentación de los ponentes

VÍCTOR IVÁN PACHECO VILLALDAMA vpacheco@aep.com.mx

Ingeniero Civil por la Universidad Nacional Autónoma de México.

Especialista en Valuación Certificado por el CICM y Especialista

en Costos Certificado por la SMIEC y por ICEC Internacional.

Co-Autor de los libros “Metodologías de Valuación”, actualmente incluido en el

Manuel de Tesorería del GDF, “Unidades de Valuación, Controladoras de Riesgo”

y “Administradores de Condominios”.

Ex Presidente de la SMIEC, Fundador y Ex Vicepresidente de la SICIV, Ex

Vicepresidente del CICM y de la CNEC y del IMDT.

Fundador de la Comisión de Avalúos de Bienes del D. F., donde desarrollo más de

35 criterios de valuación.

Actualmente es Director General de Avalúos, Evaluaciones y Proyectos S.A. de

C.V.

LEOPOLDO VARELA ALONSO leopoldo@varela.com.mx

Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de México. Especialista en

Ingeniería de Costos certificado por la International Cost Engineering

Council (ICEC) y por el Colegiado CICM como Perito Profesional,

Miembro de la AACE International, SMIEC, SICIV, SAVAC, CICM.

Consultor para 13 países americanos y europeos.

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Con 9 publicaciones de Costos de Construcción y ha impartido más de 250

seminarios y conferencias en 38 ciudades de la República. Fue Profesor y

Consejero Académico de Postgrado en la Universidad La Salle.

Fungió como Director de Compuobras y Cámara de Construcción.

Actualmente Director de Varela Ingeniería de Costos, Intercost y Leopoldo Varela

y Asociados, firmas que han presupuestado importantes proyectos como el

Senado de la República, Call Center y Centro de Convenciones de Querétaro, el

Teatro y Escuela de Arte de León, Gto., 4 museos, estaciones y cuarteles de

Policía Federal, embajada, consulado y residencia de Canadá, reclusorios,

tabuladores SCT y Judicatura federal y actúa como perito arbitral de la torre BBVA

Bancomer.

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2. Resumen

Durante el ejercicio profesional de valuador, he visto la necesidad de tener

información de propiedades en renta o venta que auxilien en las labores

relacionadas con el bien raíz, tanto para la estimación de su valor,

fundamentación, análisis estadístico, contribución, revisión o como información

general para cualquier usuario que esté interesado en vender, comprar o rentar.

Esto permite que en plena época de trabajo colaborativo cuente con información

que sea abierta, colaborativa, dinámica y que ayude a transparentar el mercado

inmobiliario y dotarlo de la fuerza que su intercambio comercial le permita.

Es por ello, que se desarrollo un sistema de base de datos en web, accesible para

compartir la información de propiedades, robusteciendo el intercambio de los

recolectores de la información, los generadores de la misma y los usuarios que

hacen uso de ella para diversos fines, tomando en cuenta que todo tiene como

finalidad la transparencia en los valores.

Mucho se habla de que la información de mercado tiene sus desviaciones,

provocadas por la falta de datos duros en áreas de terreno, construcción,

mantenimiento, edad, número de niveles construidos y autorizados, tipo de

acabados, uso de suelo, entre muchos otros. Lo que hace poco fiable la

información, sin embargo hemos considerado la participación de los generadores y

recolectores de la información y se ha incluido una clasificación que indica si la

información está verificada, dándole un peso diferente a la información que se

obtiene y que se presenta.

Como parte de este experimento de transparencia, una vez elaborado el sistema

se abrió al público en general en los años 2008 y 2009, siendo los resultados muy

satisfactorios, aquí es donde nace el SISTEMA DE CONSULTA INMOBILIARIA

(SICOIN®); es por ello que consideramos que es una herramienta que podemos

dar a conocer, ver su fortalezas, considerar la posibilidad de la colaboración y

participación por parte de los Valuadores, Instituciones Financieras, Fondos de

Vivienda, Catastros, Universidades y Centros de Investigación, Promotores,

Desarrolladores, Público en General, entre muchos otros.

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En este documento se presentará la información general en complemento a la

Conferencia donde se dará a conocer el SICOIN® con el mismo enfoque y

ejemplos para su mayor compresión.

3. Estructura general del sistema

Se tienen 6 métodos de obtención de información:

• Por Webs de servicios

• Por Desarrolladores inmobiliarios

• Por Valuadores Inmobiliarios

• Por Bases de Datos consultables

• Por Información de Profesionales Inmobiliarios

• Investigación directa

Mismos que se describen a continuación

3.1. WEBS DE SERVICIOS

Este es el procedimiento más común:

La información pública directamente anunciada en portales o webs, que permita

conocer la oferta de propiedades con características específicas de los inmuebles

tales como: uso, edad, conservación, m2 de terreno, m2 de construcción, entre

otros.

3.2 POR DESARROLLADORES INMOBILIARIOS

Información que difunden los desarrolladores inmobiliarios para determinados

productos, con las características del inmueble y de su ubicación.

3.3. POR VALUADORES INMOBILIARIOS

Los Valuadores son los principales recolectores de información de mercado, la

cual está completamente caracterizada, bien definida y verificada, por lo que es

información de muy alta calidad.

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3.4 BASES DE DATOS CONSULTABLES

Existe información abierta a la consulta mediante el registro o la compra de las

mismas, dicha información es genérica por lo que la caracterización de los

inmuebles debe de hacerse cuidadosamente para poder incluirlo.

3.5 INFORMACIÓN DE PROFESIONALES INMOBILIARIOS

El contar con los enlaces de las empresas que comercializan los inmuebles en

forma directa, con información caracterizada, permite el uso de la misma para su

consulta.

3.6 INVESTIGACION DIRECTA

Esta se puede realizar con alguna metodología de encuestas para zonas y tipos

de inmuebles determinados, caracterizados, bien soportados con los datos de los

encuestados para después ser procesados con algún método matemático que

permita su consulta.

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4. Procedimiento general

4.1 MODULOS DEL SISTEMA

El sistema se divide en dos módulos, el primero de CAPTURA DE PROPIEDADES Y EL SEGUNDO DE CONSULTA, para poder definir el tipo de usuario y sus atributos para efectos de editar, validad, modificar, eliminar, imprimir y reportear la información; de esta forma los módulos cuentan con las siguientes características:

Modulo de captura de propiedades:

Este modulo cuenta con la forma tradicional de captura de información a través de una interface para ir capturando individualmente la información, sin embargo esto es laborioso aunque necesario; facilita el hacer ediciones o la captura de algún documento, foto, plano o adicional de respaldo.

Este modulo también tiene una funcionalidad de comunicación vía webservice o mediante el almacenamiento de bases de datos del tamaño que sea, siempre que esté caracterizada de la misma forma que la arquitectura de la base de datos del SICOIN®.

El SICOIN® esta preparado para el uso de mega datos que suele ser un problema al momento de su consulta.

Modulo de consulta de propiedades:

En este módulo el sistema se preparó para que con los datos de un objeto de estudio, se pueda localizar las propiedades que tengan las mismas características al objeto para que mediante esta información se haga un listado de la información disponible que contenta la ubicación, edad, área, valor de la oferta, entre los datos mas usuales, sin dar información confidencial del propietario.

Una vez que se tiene esta información se puede emitir un reporte con base a las características del objeto de estudio y estimar su valor probable, sin que se aplique ningún tipo de homologación, únicamente se proporcionará un valor con base al promedio de la muestra.

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Como no siempre las muestras tienen las características idóneas de la propiedad objetivo, se tiene la posibilidad de hacer una revisión de las referencias y estimar nuevamente un valor probable con base en la información seleccionada.

Uno de los elementos que consideramos de importancia en el estudio es la información de un gráfico que dan las referencias, para ver como se comporta el mercado en la zona de un golpe de vista. Esta gráfica se presenta en el listado inicial como en la segunda revisión.

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5. Ejemplo

Se tiene un Departamento que se requiere conocer el valor probable de dicha

propiedad para efectos de revisión de una muestra de cartera bursátil

considerando el mercado de inmuebles del 2008 y 2009.

El inmueble se encuentra en Cuajimalpa, Delegación Cuajimalpa, en la Ciudad de

México; el área privativa del departamento es de 100 m2, uso habitacional y la

edad de 5 años.

Ejercicio:

Una vez que se cuenta con la información en un sistema de consulta, los pasos a

seguir son simples y sencillos:

a. Se define el tipo de inmueble que se quiere revisar.

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b. Se consulta la base de datos con las características del inmueble a revisar

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c. Revisar la información gráficamente como ayuda a la toma de las

referencias mas representativas.

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d. Generar reporte inicial.

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e. Una vez que se tiene el primer resultado, puede examinar la información

con una segunda revisión con las referencias más parecidas al sujeto para

obtener el valor probable de acuerdo a la información seleccionada.

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6. Recomendaciones

• Que opere como un banco de datos creciente por aportación de datos de

los Valuadores e intercambios de diversas instituciones.

• Que se mantenga confidencialidad de los datos personales.

• Que opere con el apoyo de una institución académica que preserve

confidencialidad y otorgue credibilidad a los datos publicados.

• Que sea autosuficiente económicamente.

• Que sea un referente para las Instituciones de Vivienda, Instituciones

Financieras, Secretarias, Asociaciones de Valuadores, Universidades,

Valuadores, Desarrolladores, Comericializadores y demás relacionados con

el bien raíz.

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7. Conclusiones

• El contar con un sistema de consulta auxilia a la población a estar mejor

informada respecto del valor de venta y compra de sus propiedades.

• Auxilia a las instituciones que reglamentan el desarrollo urbano a crear

centros de valor y sus repercusiones en los inmuebles aledaños.

• Auxilia a las instituciones financieras a transparentar el mercado de

hipotecas, fortaleciendo su otorgamiento y generación de nuevos créditos,

seguros y fianzas.

• A los desarrolladores les permite contar con información estadística para la

compra y venta de sus complejos inmobiliarios.

• A los valuadores, les permite tener un soporte informativo que les de

certeza ante una posible revisión por parte de los órganos de control.

• A las tesorerías les permite tener información de los valores para el cobro

del impuesto por adquisición de inmuebles, así como de la actualización de

los valores para impuesto predial.

• Para conocer la oferta de inmuebles y las velocidades de desplazamiento

de las mismas en diferentes zonas.

• Para soportar los valores del patrimonio nacional, por parte de las

instituciones locales y federales que lo reglamentan.

• El análisis del mercado no es un ejercicio simple de oferta y demanda, es la

responsabilidad que tienen los VALUADORES PROFESIONALES,

CONTROLADORES Y EMPRESARIOS, en fijar un valor al patrimonio de

una familia, institución o empresa, que requiere de dedicación, honestidad,

capacitación, innovación y tecnología para poder estimar el valor de los

inmuebles y por lo tanto esto debe de cambiar para bien de los usuarios de

los servicios de valuación y del reconocimiento de dicho trabajo para los

valuadores por la trascendencia que su trabajo representa en la economía

del país.

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8. Referencias

ü REF 1: Merodio A.- Pacheco V. “Metodologías de Valuación” www.aep.mx

ü REF 2: Guerrero O. Hernández A. Pacheco V. “Unidades de Valuación

Controladoras de Riesgo” http://www.centrourbano.com

ü REF 3: Varela, L. “Verdaderos secretos de los costos de construcción (44

años de experiencias”. En elaboración, a Editar por Varela-IC, México.

Enero 2015