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VALUADORPROFESIONAL

AÑO 14 1ER TRIMESTRE

48FELIZ AÑO 2017

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 48 | 1ER. TRIMESTRE, 2017

rimero que nada quiero desearles un feliz año que este lleno de éxitos en lo personal y en lo laboral, saber que lo que hicimos al año pasado nos hizo

crecer en todos los aspectos. Terminamos el primer año de nuestra gestión y creo que con grandes logros, lo que hemos venido trabajando y no solo nosotros como representantes de esta federación si no todo el gremio de valuadores como equipo y hablo de los 44 colegios que formamos esta federación, porque gracias a cada uno de ustedes nos hemos venido fortaleciendo y posicionando cada vez más fuerte en el país y en el extranjero, ese posicionamiento que nos abre cada día más puertas en el ámbito valuatorio, reconociendo que cada uno de ustedes ha venido participando arduamente en el progreso de nuestra actividad, tenemos el gran compromiso con cada uno de ustedes para que se nos faciliten más las cosas, que estemos mejor capacitados, que busquemos siempre el trabajar en equipo porque estoy convencido que asi las cosas

caminaran mejor, tratando de que exista una mejor amistad entre todos , para apoyarnos en lugar de ver como no avanzamos, los invito a que se unan a trabajar en pro de nuestro gremio , se que cada uno de ustedes tiene grandes ideas que nos pueden ayudar a que los problemas que se nos presentan se puedan resolver con mayor certeza.

También les vuelvo a recordar que la comunicación entre nosotros debe de ser de frente y no andar por la espalda , la federación tiene las puertas abiertas a conocer que hacemos y como trabajamos, somos un equipo y en este participamos todos, un ejemplo de ellos es que logramos que nuestra federación sea el referente obligado en materia valuatoria en el país y es gracias a la transparencia con la que trabajamos y a la gran unidad que se tiene, sumémonos a crecer y no a voltear para atrás, este trabajo es de equipo y no olvidemos que juntos nos fortalecemos y crecemos.

MENSAJE DEL PRESIDENTE 2

Ing. Enrique Jorge Muñoz Corral Presidente FECOVAL [email protected]

Enero de 2017

P


DIRECTIVA FECOVAL 3

PRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL

VICEPRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. RAÚL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZO

SECRETARIO ESP. EN VAL. ING. RODRIGO ALBERTO PEÑA PORCHAS

SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO ESP. EN VAL. ARQ. GUSTAVO ALFONSO REYES AGUIAR

PRIMER SECRETARIO SUPLENTE Y COMISIÓN LEGISLATIVA ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESÚS VALDEZ HERRERA

SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE Y DE ACCIÓN GREMIAL ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENÉNDEZ SALAZAR

TESORERA MTRO. EN VAL. ARQ. MAGALI AGUADO GONZÁLEZ

SUBTESORERO Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE RELACIONES Y DIFUSIÓN

ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNÁNDEZ ACERETO

COORDINADORA DEL CONSEJO TÉCNICO DRA. SUSANA FERNÁNDEZ ÁGUILA

COMISARIO ESP. EN VAL. MTRO. ING. VÍCTOR ZETINA MEZA

SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIÓN, Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE ACCIÓN GREMIAL DE COVAMEX

ESP. EN VAL. ING. FRANCISCO JAVIER NORIEGA URIBE

GERENTE LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA


CONTENIDO 4PRESIDENTE Esp. En Val. Ing. Enrique Jorge Muñoz Corral

SUBTESORERO Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE RELACIONES Y DIFUSIÓN Esp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernández Acereto

DISEÑO Alan Lazalde

FECOVAL Insurgentes Sur No. 1480 2do. PisoCol. Barrio Actipan, C.P. 03230 México, D.F.Tels: (55) 5534-6467, (55) 5534-6273www.fecoval.mx

REVISTA VALUADOR PROFESIONAL Calle 75 Norte, Fracc. La Florida, Edificio 2,Depto. 1 Reg. 92, Mz. 22, CP 77516,Cancún, Quintana RooTel. (998) [email protected]

La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativo de la FECOVAL, es una publicación trimestral de distribución electrónica gratuita. El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de FECOVAL.

Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitud de título y reserva al título en Derechos de Autor en trámite. Se permite la reproducción total y/o parcial de los artículos contenidos en esta publicación, previa autorización escrita del autor. Editor responsable Esp. en Val. Ing. Florencio Gui!ermo Hernández Acereto. Cancún, Q. Roo, México.

2 Mensaje del Presidente

3 Directiva FECOVAL

4 Contenido

5 Análisis De Ventas Pareadas

10 ¿Qué son las FIBRAS?

13 El Derecho De Vía, Segunda Parte

18 Consideraciones Sobre El Valor

21 Conceptos Economicos

24 La Nueva Era De Los Centros Comerciales

26 Directorio


5

ANÁLISIS DE VENTAS PAREADAS

ARTÍCULO

Por Esp. en Val. Ing. Julio E. Torres Coto M.EXPRESIDENTE DE LA UPAV , M., I. C., M.C., FRICS


6ARTÍCULO

a técnica de análisis de comparación de ventas pareadas, es una de las técnicas de análisis de datos disponibles para el valuador dentro del enfoque de Análisis Comparativo, que en México

conocemos como Enfoque de Mercado. Como las demás técnicas que pueden utilizarse para la aplicación de este enfoque, análisis estadístico (que incluye análisis gráfico y de análisis de escenario); ajustes relacionados con costo (costo para curar y costo depreciado); diferencias de capitalización del ingreso, (Appraisal Institute 2008, p. 316) no se trata de un tema novedoso en materia de valoración, pero sí de una técnica no comúnmente aplicada en el medio de la valoración mexicana. De ahí el interés de traerla a la atención de los profesionales de esta disciplina en nuestro país.

El análisis de ventas pareadas es una técnica de valuación usada para determinar el valor de una característica dentro de un inmueble, se basa en la premisa de que cuando dos propiedades son equivalentes en todos los aspectos menos uno, el valor de la diferencia singular puede medirse para indicar la diferencia en precio entre las dos propiedades (Appraisal Institute 2008, p. 316). Un ejemplo puede ser el caso de dos inmuebles que solamente difieren por su ubicación en la manzana –una está situada en la esquina, en tanto que la otra corresponde a un lote intermedio. Si ambas propiedades fueron vendidas en tiempo similar, no habrá diferencia en las condiciones de mercado y la diferencia en precio puede atribuirse únicamente a la distinta ubicación, por lo que la diferencia identificable puede utilizarse en el proceso de ajuste. Si la casa en esquina se vendió por $ 150,000 más que la del lote intermedio, esa diferencia podría usarse para ajustar los precios de venta de otras ventas comparables en el mismo mercado para casos de lotes en esquina o en lotes intermedios.

Una técnica relacionada con ésta y que junto con ella son variantes del análisis de sensibilidad, es el análisis de datos agrupados, que discutiremos en otra ocasión.

Baste decir aquí que el análisis de sensibilidad es un método empleado para aislar el efecto de variables individuales sobre el valor. El análisis de sensibilidad estudia el impacto de las variables sobre diferentes medidas de retorno.

2.

Llamamos pareado puro al caso de propiedades que, en efecto, solamente difieren en la característica que ha de medirse. Cuando se cuenta con este tipo de propiedades en la muestra utilizada para la homologación el análisis de datos pareados es la más sólida base para ajustes cuantitativos. Es claro que el empleo de esta técnica supera la arbitraria elección de factores de ajuste, aun de aquellos basados en fórmulas matemáticas más o menos elegantes, derivadas casi siempre de la práctica catastral, cuya finalidad es diferente a la de la valoración comercial.

Lo ideal es emplear solamente pares puros. Sin embargo la técnica permite el uso de pares originados en valores ajustados. Cuando se emplean éstos debe ejercerse extremo cuidado pues la diferencia de valor medida puede no representar la referencia real atribuible a la característica estudiada. Puede incluir otros aspectos del valor y no sólo la característica singular que interesa.

3.

Entendiendo que el principal problema de esta técnica es que el mercado no siempre provee la información que permite aislar una sola característica, pero en el interés de dejar al lector un ejemplo que permita ver las ventajas, proponemos el siguiente ejemplo numérico (Seguimos aquí la propuesta de la Directriz VA-03-2010, de la DGT de Costa Rica).

Sea un lote de terreno urbano con superficie de 450 m2 cuyo valor se desea conocer y para ello se practicará una valuación el día 1 de junio de 2016. En la investigación del mercado en el entorno de esta propiedad se encontraron cuatro lotes comparables:

L

Predio Fecha de Venta Superficie (m2) Precio Precio unitario ($/m2)

1 01/01/2012 425 $ 555,581.25 $ 1,307.25

2 06/06/2015 425 $ 793,687.50 $ 1,867.50

3 01/01/2016 300 $ 560,250.00 $ 1,867.50

4 01/06/2016 500 $ 840,375.00 $ 1,680.75


7ARTÍCULO

Tenemos, entonces que el primer par de inmuebles son similares en superficie, pero difieren significativamente en la fecha de la transacción, en tanto que el segundo par de terrenos tienen marcada diferencia en superficie y difieren en cinco meses en la fecha de la operación. Entonces, primeramente deberá hacerse un ajuste por fecha, como se indica a continuación.

Procedemos ahora, para mayor precisión, a ajustar los precios de las comparables 3 y 4 por fecha, como se aprecia en el siguiente cuadro.

Hecho el ajuste por fechas a las comparables 3 y 4, se puede proceder a hacer el ajuste de ellas por área:

Ajuste por fecha

Comparable 1 Comparable 2

Fecha 01/06/2016 01/01/2012 06/06/2015

Tiempo transcurrido 0 54 12

Diferencia (meses) 42

$/m2 $ 1,307.25 $ 1,867.50

Diferencia de precio $ 560.25

Ajuste mensual 1.02% $ 13.3393


Fecha de venta 01/01/2016 01/06/2016

Diferencia (meses) 5

Precio ($/m2) $ 1,867.50 $ 1,680.75

Ajuste 1.02% mensual $ 95.24 $ 0.00

Precio ajustado $1,967.74 $1,680.75

Ajuste por área


Área (m2) 300 500

Diferencia de área 200

Precio $1,967.74 $ 1,680.75

Diferencia de precio $ 286.99

Ajuste 0.08% $ 1.43


8ARTÍCULO

El último paso en el proceso es ajustar los precios de las referencias y calcular el valor del terreno en estudio.

El último paso es llevar a cabo el ajuste de los comparables y determinar el valor del sujeto o inmueble valorado.

Sujeto Referencia 1 Referencia 2 Referencia 3. Referencia 4.

Precio - ₡35.000,00 ₡50.000,00 ₡50.000,00 ₡45.000,00

Fecha de venta 01/06/2006 01/01/2002 06/06/2005 01/01/2006 01/06/2004

Tiempo transcurrido (meses)

0 54 12 6 24

Ajuste por tiempo (1,02%)

- 0,55 0,12 0,06 0,24

Ajuste por tiempo - ₡19.278,00 ₡6.120,00 ₡3.060,00 ₡11.016,00

P r e c i o a j u s t a d o tiempo

- ₡54.278,00 ₡56.120,00 ₡53.060,00 ₡56.016,00

Área m2 450 425 450 300 500

SujetoComparable Comparable Comparable Comparable

1 2 3 4

Precio $1,307.25 $1,867.50 $1,867.50 $1,680.75

Fecha venta 01/06/2016

Tiempo transcurrido (meses)

0 54 12 6 24

Ajuste por t iempo (1.02%)

0.5508 0.1224 0.0612 0.2448

Ajuste por tiempo $720.03 $228.58 $114.29 $411.45

Precio ajustado por tiempo

$2,027.28 $2,096.08 $1,981.79 $2,092.20

Área (m2) 450 425 425 300 500

Diferencia área (m2) -25 -25 -150 50

Ajuste por área ($1.43/m2)

-35.75 -35.75 -214.5 71.5

Precio ajustado por m2 $1,991.53 $2,060.33 $1,767.29 $2,163.70

Valor concluido para sujeto

$2,112.01


En este caso se estima que, dada la cercanía de valores, los comprables 2 y 4 mejor reflejan las características del inmueble cuyo valor se busca y por tanto se concluye con un indicador de $ 2,112 o, redondeado a la centena más cercana: $ 2,100.

4.

Este sencillo ejemplo permite destacar las bondades de la técnica, destacando el hecho de que reduce la subjetividad al mínimo y permite obtener coeficientes de ajuste claramente derivados del mercado y altamente sustentables, que es lo deseable en un buen trabajo de valoración.

Bibliografía

Appraisal Institute, 2012, The Appraisal of Real Estate, 12th edition, Chicago, Appraisal Institute.

Dirección General de Tributación, 2010, Directriz VA-03-2010,Procedimientos de Ajuste para Bienes Inmuebles en el Enfoque de las Ventas Comparables, San José de Costa Rica.

Massey, Rachel, 2015, Extracting an Adjustment – One Way to Measure, Working RE, http://www.workingre.com/extracting-adjustment-one-way-measure/, Extraído en 2 de enero 2016.

Wright, Tiffany, What is paired sales analysis? Chron, http://smallbusiness.chron.com/paired-sales-analysis-68948.html Extraído en 2 de enero 2015

9ARTÍCULO


10ARTÍCULO

¿QUÉ SON LAS FIBRAS?

Por Arq. Gilberto Luis Tovar ArizpeRepresentante Regional VI Fecoval


as FIBRAS ( por las siglas de Fondos de Inversión en Bienes Raíces) son vehículos

para el financiamiento de bienes raíces y el origen viene de los llamados REIT (Real Estate Investment Trust) que vieron su nacimiento en los años 60s en Estados Unidos. Las FIBRAS ofrecen pagos periódicos (rentas) y a la vez tienen la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía del bien raíz que se refleja en el valor de mercado de la FIBRA).

Estas sociedades están definidas en el artículo 223 y 224 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) como fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines.

Para ser una FIBRA se requiere:

• Constituirse como una sociedad mercantil o fideicomiso inmobiliario conforme a las leyes mexicanas.

• Destinar al menos 70% de activos a inversiones en bienes raíces.

• Dedicarse a la construcción, arrendamiento, compra y venta de inmuebles.

• Que el fiduciario –quien administra el fideicomiso- distribuya entre los tenedores, al menos el 95% del resultado anterior fiscal del ejercicio anterior.

• Que los inmuebles no se enajenen –es decir, no se vendan- antes de cuatro años a partir de la terminación de su construcción.

Las FIBRAS públicas –que cotizan en Bolsa- se colocan entre el gran público inversionista. En marzo de 2011 se lanzó al mercado bursátil mexicano la primera FIBRA, denominada FIBRA UNO, con clave de cotización FUNO11, mediante la colocación de certificados bursátiles fiduciarios.

En la visión de la BMV de ofrecer un "supermercado financiero" donde los inversionistas mexicanos puedan tener acceso a un amplio rango de productos financieros utilizando su Casa de Bolsa local, en marzo del 2011 lograron la colocación, después de varios años, de una nueva clase de activo: FIBRAS = Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces.

Un FIBRA es un fideicomiso que se encarga de rentar y administrar un portafolio de bienes

inmuebles (residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, etc.). Se busca que las propiedades del fideicomiso estén diversificadas por tipo de inmueble, así como por número, tipo de inquilinos y por localización geográfica.

De la utilidad resultante de esa renta de inmuebles, el 95% se distribuye entre los inversionistas que adquirieron participación en el fideicomiso.

Estos tipo de instrumentos de inversión ya tienen algunos años operando en otros mercados internacionales, donde son conocidos como REITS y han demostrado su capacidad de obtener atractivos rendimientos y ser una adición valiosa para la diversificación de portafolios.

Los FIBRAS son una mezcla de inversión en renta fija e inversión en renta variable, ya que ofrecen a los inversionistas pagos periódicos continuos, a la vez que les permite obtener plusvalías de capital en virtud de la apreciación de los inmuebles

11ARTÍCULO

L

"UN FIBRA ES UN FIDEICOMISO QUE SE ENCARGA DE RENTAR Y ADMINISTRAR UN PORTAFOLIO DE BIENES INMUEBLES"


• La renta fija se obtiene al distribuirse entre los tenedores de los certificados hasta el 95% de las utilidades por concepto de la renta de los bienes inmuebles. Esta distribución se realiza de manera trimestral.

• La renta variable se obtiene en la compra venta de los certificados a través de la bolsa de valores. Los certificados subirían de precio conforme a la plusvalía de los inmuebles, o bajarían si el mercado inmobiliario tiende a la baja.

¿Cómo funcionan los FIBRAS?

1. Se crea un Fideicomiso que administrará los bienes en renta.

2. El dueño o dueños de ciertos inmuebles los otorgan al fideicomiso, a cambio de una contraprestación económica. Durante la vida del fideicomiso se pueden realizar nuevas adquisiciones para ampliar el portafolio inmobiliario.

3. El fideicomiso coloca certificados de participación en la bolsa de valores para que el público inversionista pueda participar en él, y del dinero levantado se paga a los dueños.

4. El fideicomiso es administrado por expertos en el mercado de bienes raíces que se encargan del mantenimiento, mercadotecnia y administración de los bienes inmuebles.

5. El 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes se distribuye entre los tenedores de los certificados.

6. Cuando el inversionista requiere liquidez, utiliza su casa de bolsa para vender su participación en el fideicomiso.

El primer FIBRA que se colocó en la BMV es FIBRA UNO (FUNO.11), el cual está conformado por 14 inmuebles y se diversifica entre tres grandes sectores: el industrial, comercial y de servicios. Hay predios para edificios de oficinas, de centros comerciales y de plantas industriales, con lo que se cubren las tres actividades comerciales.

Hasta ahora, en México, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) operan de manera pública, es decir, cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), pero este año entrará en operaciones Fibra RETNA, que además de funcionar de forma privada, será la primera dedicada al sector vivienda.

Hasta el momento, RETNA tiene un programa piloto de administración de cinco departamentos en el DF, con un valor aproximado de un millón de pesos cada uno y se encuentra por cerrar la compra de 53 departamentos, que representarán una inversión de 57 millones de pesos.Fibra RETNA pretende aprovechar las garantías y subsidios federales que promueven la vivienda en renta, como el programa Arrendavit, del Infonavit, mediante el cual la Subcuenta de Vivienda del trabajador se queda como garantía en pago en caso de incumplimiento.

He aquí un nicho de mercado que debemos atender, nuevas oportunidades de trabajo para el valuador profesional.

12ARTÍCULO


13ARTÍCULO

EL DERECHO DE VÍA, SEGUNDA PARTE

Por Ing. José de Jesús Orenday Carri!o Profr. de la Universidad Autónoma de Ags. Ex Pte. del Colegio de Valuadores de Ags.


INTRODUCCIÓN

l ejercicio de la profesión sobre la Valuación de Inmuebles, requiere de una constante actualización en los diversos

temas relacionados con esta cambiante actividad profesional, es por eso que el suscrito consideró importante presentar esta propuesta sobre el derecho de vía, segunda parte, presentando un problema para obtener el ancho del derecho de vía de un conductor eléctrico; Se presenta el concepto general de los que es el derecho de vía, atendiendo a los criterios y normatividad de la Comisión Federal de Electricidad.

Este artículo se hace dentro de este marco y tiene como propósito dar a conocer la metodología para llevar a cabo el cálculo del ancho del derecho de vía, dependiendo del tipo de vías de que se trate, principalmente por afectaciones hechas a predios rústicos para los tendidos eléctricos por la Comisión Federal de electricidad y otros conceptos relacionados con el ejercicio de esta actividad.

Como se recordará, en el artículo anterior se dijo que según la Norma NRF-014-CFE, (Comisión Federal de Electricidad), el derecho de vía se define como:

“La franja de terreno que se ubica a lo largo de cada línea aérea, cuyo eje longitudinal coincide con el trazo topográfico de la línea; en caso de líneas construidas como tipo lindero, el ancho del derecho de vía se debe considerar a partir del eje longitudinal del conductor. Su dimensión transversal varía de acuerdo con el tipo de estructuras, con la magnitud y desplazamiento lateral de la flecha y con la tensión de operación”

Además de lo anterior, en el derecho de vía es importante tener en cuenta los siguientes conceptos:

Eje del Trazo Topográfico, Claro promedio, Parámetro, Flecha, Zona urbana, Zona rural, Tensión eléctrica, Presión de viento en conductores, Longitud total de la línea aérea y Longitud del derecho de vía.

¿Cuál es el propósito del derecho de vía?

Esta franja de terreno del dominio público de la federación constituido por la sección transversal de terreno de anchura variable, se requiere para la construcción, conservación, ampliación, protección y en general para el uso adecuado de una vía de comunicación (carretera, línea eléctrica, vía férrea, gasoducto, canal, etc.).

CONCEPTOS RELACIONADOS CON EL DERECHO DE VÍA DE UNA LÍNEA ELÉCTRICA

Para los efectos de esta Norma de Referencia, se dan las siguientes definiciones:

Líneas de Distribución o Transmisión

Aérea: Es aquélla que está constituida por conductores desnudos o aislados y circuitos, tendidos en espacios abiertos y que están soportados por estructuras (postes o torres), con los accesorios necesarios para la fijación, separación y aislamiento de los mismos conductores.

Derecho de Vía: En el caso de líneas aéreas multicircuito con diferentes niveles de tensión, el derecho de vía será definido por el circuito con la mayor tensión nominal de operación. El Derecho de Vía de una línea aérea se determina en función del tipo de estructura, en el momento de que exista un cambio de tipo de estructura, el derecho de vía se ajusta a las nuevas condiciones. Para la determinación del derecho de vía se debe usar la torre de suspensión predominante sobre el mismo.

14ARTÍCULO

E


Eje del Trazo Topográfico: Es la línea imaginaria que une las marcas de referencia fijas, establecidas en el terreno, que define la trayectoria de un levantamiento topográfico.

Claro: Es la parte de una línea aérea comprendida entre dos estructuras consecutivas.

Claro Promedio: Es el claro representativo de una línea de transmisión, en el cual deben ser de un solo tipo de estructura (Torres o postes, mismo número de circuitos, misma disposición geométrica, mismo número de conductores por fase). El claro promedio se obtiene al dividir la longitud de la línea con el mismo tipo de estructuras entre el número total de éstas.

Parámetro: Es la tensión longitudinal horizontal a la que se ve sometido el conductor sobre la densidad lineal de masa del mismo, bajo una condición climatológica específica.

Flecha: Distancia medida verticalmente desde la parte más baja del conductor hasta una línea recta imaginaria que une

sus dos puntos de soporte. En el caso de que la línea se encuentre en un plano horizontal, la flecha siempre se medirá en el punto medio del claro.

Zona Urbana: Son las localidades o áreas con 5 000 habitantes o más; o bien, las cabeceras municipales independientemente del número de habitantes.

Zona Rural: Son las localidades o áreas con menos de 5 000 habitantes.

Tensión Eléctrica: Es el voltaje nominal al que opera una línea aérea, se le conoce como tensión nominal de operación (entre fases).

Presión de Viento en Conductores: Es la fuerza que ejerce el viento sobre el área proyectada del conductor en un plano vertical.

Longitud Total de la Línea Aérea: Es la longitud que se considera desde su inicio hasta el final de la línea.

Longitud del Derecho de Vía: Es la longitud que tiene un derecho de vía con el mismo tipo de estructura.

15ARTÍCULO


CARACTERÍSTICAS Y CONDICIONES GENERALES

Objetivos del Derecho de Vía: Los objetivos del derecho de vía son: disponer del área bajo las líneas, que permita su adecuada operación con la máxima confiabilidad y el menor índice de salidas, en beneficio del servicio público eléctrico; facilitar su inspección y mantenimiento con las mínimas interferencias; proporcionar la seguridad necesaria a los residentes que se ubiquen en la vecindad de los conductores, para evitar la posibilidad de accidentes, debido a una tensión eléctrica mortal por contacto directo, o por fenómenos de inducción.

Requisitos que Deben Cumplirse en el

Derecho de Vía

Dentro del área que ocupa el derecho de vía, no deben existir obstáculos ni construcciones de ninguna naturaleza, tales como, casas, edificios, casetas, cercas, bardas, enrejados u otro medio que ponga en riesgo la operación confiable de las líneas de transmisión y la seguridad del entorno, y que impida el libre acceso para mantenimiento y/o revisión de las instalaciones de la CFE. Se pueden aceptar vialidades, estacionamientos, áreas verdes y áreas de recreación, debiendo satisfacer los requisitos establecidos en la NOM-001-SEDE.

16ARTÍCULO


17ARTÍCULO En el caso de terrenos forestales, se deberá cumplir con las disposiciones que se establezcan en la normativa ambiental y en las autorizaciones de impacto ambiental y cambio de uso de suelo en terrenos forestales que emita la autoridad y las condicionantes establecidas en las autorizaciones de impacto ambiental y cambio de uso de suelo de terrenos forestales.

Así mismo se debe cumplir con la normativa del patrimonio arqueológico los programas y planes de desarrollo urbano las normas oficiales mexicanas los programas de ordenamiento ecológico la legislación local en la materia.

Parámetros que Influyen en la

Determinación del Ancho del

Derecho de Vía

El ancho del derecho de vía está integrado por el doble de la suma de las siguientes distancias: separación

horizontal mínima eléctrica de seguridad (distancia A); proyección horizontal de la flecha del conductor y de la longitud de la cadena de aisladores de suspensión (en su caso), según el ángulo de oscilación que produce la presión del viento (distancia B); del eje de la estructura al conductor extremo en reposo (distancia C); (véase figura 2). Estos parámetros varían de acuerdo con: la tensión eléctrica nominal, el calibre del conductor, la magnitud de la presión del viento, el tipo de estructura, la zona en que se localice y la altitud respecto al nivel del mar en que se ubique.

Continuará en el siguiente número de la revista, con un problema del cálculo matemático del derecho de vía, así y la aplicación de un caso práctico sobre un asunto en el que se participó en un Juzgado Federal, que involucra el ancho del derecho de vía y la estimación del valor comercial.


18ARTÍCULO

CONSIDERACIONES SOBRE EL VALOR

Por Arq. Alejandro Pohls Hernández

Maestro en Valuación Especialista en Inmuebles

Especialista en Valuación de Negocios en Marcha


xiste una mala costumbre de valorar las

cosas por su precio y no por su valor, lo

que nos induce a malgastar el dinero;

usualmente, no se distingue entre lo que es

valioso y lo que no lo es. El valor está

íntimamente ligado al beneficio; por lo tanto,

no necesariamente el del precio más alto da

mayor satisfacción. El precio de una propiedad

está topado por el máximo valor alcanzado en

el mercado por propiedades similares en las

mismas circunstancias y que le permitan

obtener iguales beneficios.

Es importante tener presente que, en general,

un bien raíz no vale igual para el comprador y

el vendedor: éste tratará de saber cuál será el

valor mínimo al que debería aceptar la

operación y el comprador tratará de

determinar el valor máximo que debería estar

dispuesto a pagar por el bien.

Usted tiene que preguntarse si el bien que

quiere adquirir tiene más valor que el dinero;

pero, ¿cuál es el valor del dinero? La respuesta

es que tiene mucho valor, porque su uso es

universal, sirve para vivir, para satisfacer una

gama infinita de necesidades de primer orden y,

por lo regular, es escaso.

Seguramente, muchas veces se han hecho y

también escuchado la pregunta de “cuánto vale

esa propiedad”, pensando que las cosas valen

por sí mismas, que tienen un valor propio, sin

reflexionar los beneficios que pudiera ofrecer el

bien, o lo qué mueve al propietario a

desprenderse de su propiedad y darle un valor,

que en ocasiones pareciera exagerado.

Un claro ejemplo de ello, pudiera ser la casa del

magnate Carlos Slim, ubicada en Manhattan,

justo sobre la Quinta Avenida, frente a Central

Park y el Museo Metropolitano de Arte. Tiene

una superficie construida de 1,900 mt2 y se

vende a razón de $1 millón de pesos por mt2

construido, incluyendo el terreno

Pero, ¿qué hace que una propiedad de ciento

veinte años de edad, que usualmente terminó

su vida útil económica, pueda alcanzar esos

precios? El precio está definido por el

vendedor. ¿En realidad, valdrá esa cantidad

estratosférica de dólares? ¿Por qué un bien

puede valer tanto?

Hay cosas que realmente valen y las queremos,

pero también hay cosas que realmente valen y

no las queremos; luego, hay cosas que

queremos y que realmente valen; sin embargo,

hay cosas que queremos y que realmente no

valen; aunque, también, hay cosas que no valen

y que no queremos. Lo interesante sería saber

por qué deseamos algo y distinguir entre lo que

realmente no vale y lo que en verdad vale.

Constantemente, el ser humano otorga valor al

mundo que le rodea; de hecho, ir viviendo es ir

valorando, en cada acto humano reside un

juicio de valor, porque el hombre actúa

decidiendo entre posibilidades, que a la vez le

cancelan opciones. Los valores no son

absolutos ni eternos, no son propios de las

cosas, sino de nuestra forma de verlas y

desearlas.

El valor tiene muchas dimensiones. Valoramos

intangibles, como el amor, el arte, aun cuando

cada uno de nosotros los conciba de manera

distinta, porque tenemos la facultad de otorgar

valor a lo que nos rodea y el privilegio del

agrado-desagrado. En la medida que deseamos

ver cumplidos nuestros ideales, relacionamos el

valor con el deseo, de modo que el valor se

convierte en una medida del deseo. El valor

está siempre ligado al lugar, condición social,

cultura, edad y sobre todo al tiempo. No valora

igual un niño que un adulto mayor.

19ARTÍCULO

E


En síntesis, el mundo que nos rodea no

tiene valor alguno, el hombre es el que

otorga el valor a las cosas que lo

rodean, influido por todas las

experiencias vividas a través del

tiempo. Por lo tanto, el valor es una

medida del deseo, que se va creando y

recreando con el tiempo; así el hombre

va modificando los valores que otorga a

su entorno y posesiones, de acuerdo a

la edad, proyectos, anhelos, sueños y

ambiciones.

Dicho lo anterior, entonces ¿qué hace

que una propiedad de ciento

catorce años de edad, que

usualmente terminó su vida útil

económica, pueda alcanzar esos

precios? El poder de la imagen

de Rey Midas que proyecta

Carlos Slim está generando el

deseo de algunos estrafalarios de seguir

sus pasos, lo que hace que esto a la vez

se traduzca en valor, que se expresa en

la medida monetaria del deseo, que es

de 95 millones de dólares. Recordemos

que el valor es una medida del deseo y

tener las predilecciones del hombre

más exitoso y rico del mundo mueve el

deseo.

Desde luego, que la vieja casona no

proporcionará más comodidades y

condiciones de vida que una nueva.

Tampoco, el valor de reposición

(materiales y mano de obra) cuestan

esa fortuna. Pero, la casona ofrecerá el

estatus del rey Midas a quien la posea y

el ego hará sentir al que la adquiera,

como los grandes del mundo… Slim ya

la poseyó, ya no la desea, ahora la

vende para que otro tenga lo que

quiere y no tiene. “El deseo nunca

tiene lo que quiere, porque quiere lo

que no tiene”: Henri Barbusse.

El deseo irrefrenable de los hombres,

sobre todo de los ególatras, de ser,

aparentar y aparecer, vale muchos

millones de dólares, la imagen cuesta.

La medida del deseo de

poseer la casa de Carlos

Slim, el valor, tiene un

precio de 95 millones de

dólares, en esta ocasión.

Al comprarla, alguien

satifacerá su deseo.

Los valuadores, cada día descubrimos

un nuevo universo, porque en nuestro

ejercicio profesional, encontramos

hombres nuevos con legítimas

ambiciones, así como egos implacables

y seres humanos diferentes; buscamos

sus predilecciones, sus necesidades,

inclusive las razones que les mueven a

anhelar un bien y, al mismo tiempo,

descubrimos las distintas razones que

hacen a la otra parte deshacerse de lo

que ya posee.

20ARTÍCULO

“EL DINERO NO ES NADA; PERO, MUCHO DINERO ES OTRA COSA” — BERNARD SHAW.


21ARTÍCULO

CONCEPTOS ECONOMICOSPor Esp. En Val. Ing. Raul Armando Bracamontes Zinizo

VICEPRESIDENTE FECOVAL


a economía como ciencia tiene como objeto material de su estudio al hombre y su objeto formal o ángulo desde el cual lo estudia en la forma en que produce, intercambia y consume

recursos para satisfacer sus necesidades.

La economía se ocupa del hombre en la satisfacción de los menesteres ordinarios de su existencia, entre los cuales destacan las necesidades de comer, habitar y vestir. Es una ciencia realista, práctica y humana tan importante para nuestra disciplina son las necesidades humanas, que constituyen, junto con el concepto de la escasez, la base sobre la cual descansa la ciencia económica.

La economía busca satisfacer las necesidades cuyos satisfactores pueden ser objeto de intercambio la escala de necesidades varia no solo de pueblo a pueblo y de grupo a grupo, sino de individuo a individuo.

Por sus características las necesidades son:

1. Ilimitadas en número pero limitadas en capacidad, ya que al satisfacer una persona alguna de sus necesidades, surgirán otras y así sucesivamente.

2. Determinadas por el grupo del que formamos parte, el grupo social, cultural y, en general el círculo en que vivimos es el factor determinante para la formación, en cada persona de una escala diferente de necesidades: estudiantes, trabajadores, campesinos, profesionistas, etc.

3. Se hacen continúa competencia las unas a las otras porque constantemente hay que decidir entre la satisfacción de una necesidad u otra. El hecho de decidirnos por una, va implicar que no podamos cubrir otras.

Hay una competencia continúa entre las diversas necesidades, que implica el satisfacer aquellas que se consideran más urgentes, posponiendo la satisfacción de las menos urgentes.

4. Son complementarias entre sí, siempre al satisfacer una necesidad va a traer como

consecuencia otras más. Por ejemplo el hecho de que tengamos carro, va a traer como consecuencia nuevas necesidades como gasolina, servicio, refacción, seguro, etc.

En economía los conceptos utilidad, valor y precio se encuentran íntimamente relacionados.

El precio es la expresión en términos monetarios, del valor de los bienes y servicios, y las cosas tienen valor económicamente hablando, cuando tienen utilidad.

La utilidad es la apreciación que cada sujeto hace de la capacidad que tiene un bien o servicio para satisfacer sus necesidades.

La forma, el tiempo y el lugar son factores que en determinado momento, pueden dar utilidad a un bien.

La utilidad de forma es la que adquiere un bien, en virtud de haber sufrido una transformación; la industria agrega a los bienes esta utilidad al convertir las materias primas en bienes manufacturados. La utilidad del tiempo es la que adquiere un bien o servicio por haberse hecho susceptible de ser utilizado en tiempo oportuno, la utilidad del lugar es la que adquiere un bien o servicio en virtud de su ubicación. Las dos últimas formas de utilidad las agregan el transporte y el comercio.

La variedad y utilidad de las teorías económicas depende de su aplicación.

Algo es valioso económicamente hablando en tanto que es útil para satisfacer una necesidad o deseo. El principal elemento del valor en la economía es la utilidad, y si aceptamos que la utilidad es un fenómeno subjetivo, también tenemos que aceptar que el valor lo es.

El valor de uso es la apreciación de las cosas desde el punto de vista de su utilización.

El valor de cambio es la apreciación de las cosas en función de su potencialidad de ser cambiados por otra cosa.

22ARTÍCULO

L

“LA ECONOMÍA... ES UNA CIENCIA REALISTA, PRÁCTICA Y HUMANA


Si lo vemos objetivamente los dos valores constituyen una sola realidad contemplada de diferentes ángulos.

El valor de cambio de un bien es consecuencia del uso que se le pueda dar. El fin último de todo cambio (directo o indirecto) es procurarse bienes y servicios que puedan usarse.

Los factores en que sustentan el valor de los bienes económicos diferentes autores se pueden resumir como sigue:

• Ley de la reciprocidad de los cambios

• El valor - Trabajo

• El valor de la cosas está determinada por la escasez

• La dificultad de adquisición

• El costo total

• El costo de reposición

La Ley de la reciprocidad de los cambios establece que para que el Intercambio se lleve a cabo con equidad y justicia, se debe recibir otro bien con un valor equivalente. Entendida así, la Ley de la reciprocidad de los cambios no funciona, ya que nadie está interesado en cambiar un bien por otro que tenga el mismo valor o un valor equivalente.

Para David Ricardo, uno de los economistas clásicos de mayor renombre, el valor de los bienes reside en el trabajo contenido en ellos. Carlos Marx populariza esta teoría con el nombre de Teoría del Valor - Trabajo. La invalidez de esta teoría no solo se desprende al comprobar que en la vida real no es el trabajo lo que fija el valor de los bienes sino que el valor es anterior al trabajo. Se destina trabajo para elaborar las cosas porque valen (son útiles al hombre) y no valen porque se les trabaja.

La hipótesis de la escasez supone que algo es valioso en tanto que es escaso y viceversa. Hipótesis falsa ya que la escasez de un bien en muchos casos, es debida a su falta de utilidad, que paso de moda o es obsoleto.

Para la hipótesis de la dificultad de adquisición, también resultan válidas las objeciones expuestas al tratar las relativas a la escasez.

El costo total y el costo de reposición son elementos importantes para el productor y comerciante, pero no es lo mismo el costo de un bien que su valor.

Los pensadores de la escuela AUSTRIACA señalan que el valor de los objetos dentro del intercambio económico, no radica en el objeto mismo, sino en el sujeto que lo valora es decir es subjetivo. En otras palabras, a diferencia de Marx y Ricardo, sostienen que es el valor del objeto lo que va a determinar el valor del trabajo y no el valor del trabajo lo que va a determinar el valor del objeto.

Carl Menger es considerado el principal exponente de la escuela austriaca y de la teoría subjetiva del valor.

Menger sostiene que el valor no es una cualidad inherente a los bienes, sino algo que se les IMPUTA.

El valor de los bienes y servicios es aquel en el que fueron cambiados o vendidos libremente. Como consumidores valoramos un bien y pagamos un precio determinado, en razón de su utilidad o capacidad de satisfacer nuestras necesidades en determinado tiempo y lugar y de la escasez que tengamos de él.

El precio es el valor de un bien o servicio expresado en DINERO. La utilidad sirve de base al valor y el precio es la expresión del valor.

La misión fundamental del precio es proporcionarnos en unidades monetarias, el valor de un bien o servicio en determinado momento y lugar.

La base fundamental del valor de toda propiedad específica es el valor presente para el actual poseedor y el presunto comprador de los probables beneficios o servicios futuros que se esperan de tal propiedad durante su probable vida productiva.

Ciencia y Teoría Económica

Luis Pazos

23ARTÍCULO


24ARTÍCULO

LA NUEVA ERA DE LOS CENTROS COMERCIALES

Por Ing. César S. Cantú Martínez

MAI, SRA, MRICS, SR/WA


e están presentando cambios en el tipo de

centros plazas y comerciales,

principalmente en lo que respecta al área de

comidas o food court. En estos centros o ma!s

regionales se usaba que fueran locales de comida

rápida, donde el cliente iba por un pollo frito,

comida oriental o una hamburguesa pero ahora

buscan en los que recientemente se

están edificando están modernizando

como ancla los restaurant de comida

más elaborada y en ocasiones

sofisticada elaborada por chefs

internacionales, lo que provoca un

mayor flujo de personas de capacidad

económica ya que se detona y se

incorpora nuevas experiencias gastronómicas en

estos centros comerciales.

Los Food Ha!s y Markets son actualmente el

último concepto incorporado a los centros

comerciales. Éstos comenzaron en las calles de

las ciudades europeas, y actualmente están por

doquier, el crecimiento que se está viendo no se

limita únicamente a los centros comerciales sino

que también se está extendiendo a los

aeropuertos, frentes de playas, centro turístico,

donde se ofertan alimentos y bebidas para dar

servicio al cliente cada vez más exigente que

busca experiencias.

Con la evolución de los espacios de comida de

nueva generación, tales como los Food Ha!s, Roof

Top Bars y Food Trucks, los desarrolladores están

buscando formas nuevas y emocionantes para

ofrecer al cliente una gama de opciones para

comer y divertirse, con la finalidad de que

regresen y los proyectos sigan creciendo.

Actualmente en San Pedro Garza García, Nuevo

León existe un centro comercial “La Aurora”

donde solamente hay restaurants de cadenas

internacionales, no hay otro tipo de comercios y

esta funcionado con éxito, de igual manera en la

nueva sección de otro centro comercial “Main

Entrance” en la misma zona hay más de 10

restaurants de cadenas nacionales, los que llevan

un sin número de clientes a las tiendas del centro

comercial. El edificio “M” en el centro de

Monterrey cuenta con más de 10 restaurantes de

buena calidad que son los comercios ancla de ese

centro de convenciones, oficinas y hotel

recientemente construido, pero la mayoría de los

asistentes a ese edificio hablan de los restaurants

y el tipo de comidas.

Por lo que vemos, la comida es el

futuro de los nuevos desarrollos ya

que estos garantizan el

crecimiento ya que se diseñan

estos espacios en para que las

personas se reúnan, coman y se

entretengan en familia. En el caso de los edificios

de usos múltiples están incluyendo locales

comerciales y cafeterías en la planta baja,

restaurants formales en segunda planta,

continuando con el resto de la edificación con

oficinas, departamentos habitacionales y hotel.

En la actualidad, más del 50% de los clientes que

visitan centros comerciales lo hacen para comer,

por lo que dichos espacios deben ser el foco

principal, por lo que hay que agregar

entretenimiento a los centros comerciales, las

estadísticas y estudios de comportamiento de los

clientes nos dicen que los consumidores están

gastando menos dinero y consumiendo de forma

diferente, por lo que los centros comerciales que

no se adapten al cambio en pocos años tendrán

problemas y perderán popularidad y clientela. El

entretenimiento es el objetivo principal y los

desarrolladores están interesados en incluirlo.

¿Cómo valuadores que debemos considerar al

hacer un estudio de valor de un centro

comercial?, ¿El centro comercial que no tenga

estas instalaciones de comida y entretenimiento

deberá de tener un demerito por obsolescencia?

Debemos de contar con más información de

rentas y productividad, así como hacer un mejor

análisis del sujeto y los comparables en la zona

donde estos se localizan para poder llegar a

conclusiones adecuadas.

25ARTÍCULO

s

LOS FOOD HALLS Y MARKETS SON ACTUALMENTE EL ÚLTIMO CONCEPTO INCORPORADO A LOS CENTROS COMERCIALES


COLEGIOS E INSTITUTOS PRESIDENTE DIRECCIÓN LD TELÉFONOS FAX E-MAILFEDERACION DE COLEGIOS DE VALUADORES, A.C. (FECOVAL

ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL CEL: 045656-5627176

A. BUSTAMANTE N° 811, FRACCTO LOS PINOS , C.P. 32350, CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA

656 616-7444 611 3349 616-2544

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE MEXICO, A.C. (COVAMEX)

ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL CEL: 045656-5627176

A. BUSTAMANTE N° 811, FRACCTO LOS PINOS , C.P. 32350, CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA

656 616-7444 611 3349 616-2544

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C.

ESP. EN VAL. ARQ. LEONARDO TOPETE SÁNCHEZ - CEL. 0456646488828.

GUSTAVO DIAZ ORDAZ NO.14617 COL. GUADALUPE VICTORIA, C. P. 22426, TIJUANA, B. C. 664

634-0826 Col. 684-8865 634-0826

[email protected] [email protected] www.covalbc.org [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUACION DE MEXICALI, A.C.

ESP. EN VAL. ING. MANUEL BAZUA LEDON CEL. 045 686 569-0126

AV. FRANCISCO I. MADERO No.1198-4, COL. SEGUNDA SECCIÓN, C.P. 21100, MEXICALI, BAJA CALIFORNIA

686 554-7400 554-7401 554-7404

[email protected] [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C.

ESP. EN VAL. ING. LUIS ENRIQUE VALLE CARLÓN Cel. 6688-826836

BRUSELAS 2524, FRAC. CEDROS. LOS MOCHIS SINALOA CP 81230

668 165-0493 165-0493 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C.

ESP. EN VAL. ING. RAFAEL VERDUGO ZEPEDA CEL. (667) 1557834

JUAN CARRASCO 160 SUR COLONIA CENTRO, C.P. 80000, CULIACAN SINALOA

667 7127233 Colegio: 713 91 99

[email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL SUR DE SINALOA, A.C.

ESP. EN VAL. ING. ROBERTO CARLOS ARELLANO OSORIO CEL. 045 (669) 920 01 13

CALLE RÍO PANUCO #609-A, COLONIA PALOS PRIETOS, C.P. 82010 MAZATLÁN, SINALOA

669 982 13 11 713 91 99 Colegio: [email protected] Presidente: [email protected]

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)

ING. LUIS CELERINO MEDINA FLORES CEL. 045-6622.56.85.85

NAYARIT Nº 227, ENTRE RAMON CORRAL Y ANTONIO VILLARREAL, COL. CONTRY CLUB, C.P. 83010, HERMOSILLO, SONORA.

662662.213.23.76

Colegio 302-5058 216-1768

[email protected] [email protected] [email protected] [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACIÓN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Y DE NEGOCIOS COMAVIIN, A.C.

ING. GLORIA LUZ GONZÁLEZ DUARTE CEL: 662 9487950

BLVD. CARLOS QUINTERO ARCE NO. 58-A 662 319-0298 [email protected] [email protected] [email protected]

COLEGIO SONORENSE DE VALUADORES, A.C.E. EN V. ING. HECTOR ALFARO RIVERA CEL:6444 470992

5 DE FEBRERO # 133 SUR, COLONIA CENTRO, C.D. OBREGÓN, SONORA 644 4152700 4152700 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA, A.C. E.V.I. ARQ. ANA JULISA TENIENTE JASSO CEL. 045 844 122 58 89

MEDELLIN # 934 2° PISO, COLONIA LATINOAMERICANA, SALTILLO, COAHUILA

844 415 31 84 415 31 [email protected], [email protected]

COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C.

ESP EN VAL. ING. ADOLFO ADRIAN GARZA SALAZAR Celular: 045-818-28-78-549

AV. VENUSTIANO CARRANZA Nº 552 SUR, COL. MARIA LUISA, C.P. 64040, MONTERREY, N.L. 81

8387-56-04 Colegio 8343-0177 8387-56-04

[email protected] [email protected] [email protected] Colegio: [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE TAMAULIPAS, A.C.

M.V., E.V.I. ARQ. BELISARIO DOMINGUEZ ROMERO

AVE. HIDALGO No. 5004-303 FRACC. LOMAS DEL CHAIRE C.P. 89219 TAMPICO, TAMPS. 833

227-13-83 Colegio 2167986 227-13-84 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL NORTE DE TAMAULIPAS, A.C.

ESP. EN VAL. ING. MIGUEL JUAREZ FLORES

RÍO BRAVO 1102, COLONIA REVOLUCIÓN OBRERA, CD. REYNOSA, TAMAULIPAS, C.P. 88759 899 926 0793 926 2284 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.MTRO. EN VAL. ARQ. SAULO RODRIGUEZ MAYNEZ Celular (618) 134 27 40

AV. LA SALLE #321-5, FRACC. HORTENSIAS, C.P. 34107, DURANGO, DURANGO

618 811 57 54

811 57 54 [email protected]

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ, A.C.

ESP. EN VAL. ING. SALVADOR DUARTE Cel. 656 626 87 03

A. BUSTAMANTE N° 811, FRACCTO. LOS PINOS, CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA, C.P. 32350. 656 632 3367 632 3367


COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.

ESP. EN VAL. ING. ROBERTO GUZMÁN NAVA Celular: 614-345-86-90

CALLE 36A No.103, COL. ZARCO, CHIHUAHUA, CHIH. CP.31020

614 426-54-26 [email protected] [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE JALISCO, A.C.

MTRO. ARQ. JULIAN ALBERTO URRUTIA FRANCO

ING. JUAN PALOMAR Y ARIAS N° 84, FRACCIONAMIENTO JARDINES VALLARTA, C.P. 45020, ZAPOPAN JALISCO

33 3823-5540 Colegio 36-29-77-47


COLEGIO DE VALUADORES DE NAYARIT, A.C.M.A.C. ING. JOSÉ ANTONIO RODRÍGUEZ MARTÍN DEL CAMPO CEL: 045-3112203570

LERDO N° 205 DESPACHO 2, COLONIA CENTRO, C.P. 63000, TEPIC, NAYARIT

311 213-9225 213-9225 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE LA LAGUNA, A.C.

M.V.I. ING. ALDO ALONSO SANDOVAL MONTEMAYOR CEL. 045-871178-7492

CALZADA COLON 551 NTE. COLONIA CENTRO, C.P. 27000, TORREON COAHUILA

871 722-4080 [email protected] [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.

M. en VAL. ARQ. RAFAEL GALLARDO CASTILLO CEL. (312) 111 05 35

CALLE CORREGIDORA 275, LOCAL 24, COLONIA JARDINES DE LA CORREGIDORA, C.P. 28030, COLIMA, COL

312 3143024 Colegio 313 3610

3143024 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE LA COMARCA LAGUNERA, A.C.

ING. M.C. HUMBERTO G. ZUGASTI MAGALLANES CEL. 045 871-116-1022

AV JUAN IGNACIO JIMENEZ 420 COLONIA NUEVA LOS ANGELES C.P. 27140, TORREON COAHUILA

871 301 8516 301 8516 [email protected]

PRESIDENTES DE COLEGIOS E INSTITUTOS ASOCIADOS A LA FECOVAL

26DIRECTORIO


COLEGIOS E INSTITUTOS PRESIDENTE DIRECCIÓN LD TELÉFONOS FAX E-MAIL

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C.

M. EN V. ING. VICTOR MANUEL QUINTANA SERRANO CEL: 045449-9500256

NIETO 814, FRACC. MODELO, C.P. 20000, AGUASCALIENTES, AGS.

449 122-1733 917-4743 [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACIÓN DEL ESTADO DE ZACATECAS, A.C.

ESP. EN VAL. ING. FIDEL ÁLVAREZ GONZÁLEZ CEL. 045-492 892 0526

AV. UNIVERSIDAD No 210 6to. PISO, FRACCIONAMIENTO LA LOMA, C.P. 98068, ZACATECAS, ZAC.

492 922-4440 922-5730 7680198

[email protected]

COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C.

ESP. EN VAL. ING. ARQ. JORGE CUEVAS CANCINO CEL. 04535-3123-9728

CALLE 5 DE MAYO No. 12-4, COLONIA CENTRO, C.P. 59510, JIQUILPAN, MICH JOSÉ MARIA IGLESIAS Nº 297, CHAPULTEPEC SUR, C.P 58260, MORELIA, MICH.

353533-1064

Col. 01443-3149239

533-1064 [email protected] [email protected]

COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C.

ESP. EN VAL. ING. ARMANDO TREJO JUÁREZ

CALLE ESTADIO #114 Col. ZONA CENTRO SUR CP. 76090, QUERETARO, QUERETARO, MEXICO

442213 97 32

Colegio 229-06-10 213 97 32 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION INMOBILIARIA DE SAN LUIS POTOSI, A.C.

ING. M. GUSTAVO DE LA TORRE ALVARADO Celular 04544-4141-7861

MONTES ACONCAHUA N° 475-A, LOMAS 2a. SECCIÓN, C.P. 78210, SAN LUIS POTOSÍ, S.L.P.

4448251974 808-4030 8337380

8251975 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.

MTRA. EN VAL. ARQ. SYLVIA MARBELLA ARELLANO ANDRADE CEL. 0454776722274

CARR. FEDERAL LIBRE IRAPUATO-LA PIEDAD KM 69.5, C.P. 36900, PENJAMO GTO. 477 770 7212 770 7212 [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C.

ARQ. ILCE MONSERRAT MEXICANO MUÑOZ CEL. 045-477-3938-260

HACIENDA SAN GABRIEL No. 106 COLONIA EL ROSARIO, LEÓN, GTO.

477 3297525 3297525 [email protected] [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C.

ARQ. CLAUDIA MORÁN NOLASCO Celular: 045 271 108 23 46

AV. 3 No. 1414, CENTRO, CÓRDOBA, VER., C.P 94500 271 712-1618 Ext. 108 712-1618 Ext. 108


COLEGIO DE VALUADORES DE VERACRUZ Y XALAPA, A.C.

ESP. EN VAL. ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS CEL. 0442288564900

PROLONGACIÓN POPOCATEPETL Nº 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER.

228 814-33-58 814-33-58 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DEL ESTADO DE VERACRUZ, A.C.

ESP. EN VAL. ARQ. DOMINGO ANTONIO IBARRA MANDUJANO Celular: (045) 2291 39 53 04

AVENIDA 5 MAYO No. 928, COL. CENTRO, VERACRUZ VER. C.P 91700

229 932-3851 [email protected] [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C.

MTRO. JAVIER FURLONG SALGADO CEL: 0452223-245282

CALLE 29 B NORTE Nº 1849, FRACCIONAMIENTO LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA 222

2 11 00 12 Colegio: 2302527 2 11 06 46


COLEGIO DE VALUADORES DE QUINTANA ROO, A.C.

ING. ARQ. ESP. EN VAL. ARTURO MACHUCA GARCÍA Celular 044(998) 844 4042

SM. 20 MZA 4 LOTE 45 CALLE TEJON N° 8 CANCUN, QUINTANA ROO

998 884 9362 [email protected] [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C.

E. EN V. ING. MARIO RUBÉN SÁNCHEZ MÁRQUEZ Celular: 999-900-23-11

CALLE 48 Nº 252 x 39-C y 41 FRACC. FRANCISCO DE MONTEJO ETAPA 3 C.P. 97203, MÉRIDA YUCATÁN 999

919-44-74. 919-45.85 919-44-74. [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C.

MTRA. ARQ. DULCE CAROLINA SAMBERINO MARÍN CEL. 9931608020

CALLE 1 No. 233 LOCAL 25, FRACCIONAMIENTO ARBOLEDAS, VILLAHERMOSA, TABASCO, C.P. 86079.

993 1311874 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C.

ESP. EN VAL. ING. ANTONIO MARTINEZ REYES CEL. 0459612698525

1a NORTE PONIENTE 1208 ZONA CENTRO, CP. 29000, TUXTLA GUTIERREZ CHIAPAS

961 612-26-63 612-20-97 Directo

612-22-52 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.

ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ MIGUEL GUTIÉRREZ MARTÍN DEL CAMPO CEL. 045 744 136-4463

AV. ADOLFO LÓPEZ MATEOS 72, FRACC. LAS PLAYAS, ACAPULCO DE JUAREZ, GUERRERO, C.P. 39390 744 200-1332 200-1332 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE MAESTROS VALUADORES DEL ESTADO DE GUERRERO, A.C.

MTRO. ORESTES FERNANDO CORAL GUERRA CEL. 045 7471094028

ALEMAN ESQUINA 18 DE MARZO 45°, CHILPANCINGO DE LOS BRAVO CENTRO

747 1094028 1094028 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.

ARQ. JAVIER AGUSTÍN HERNÁNDEZ MONROY

AV. LIBERTAD N° 2, COLONIA PROGRESO, STA. MARIA ATZOMPA, OAX. 951 3086762 3086762 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.

ESP. EN VAL. ARQ. EDMUNDO CARLOS SANDOVAL ZAHM CEL: 045(777)2034808

BOULEVARD JUAREZ N°10-7 COL. CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS.

777 2632167 [email protected]

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION, A.C.

ESP. EN VAL. ING. MARIA GUADALUPE SUÁREZ LÓPEZ Cel: 5554340573

AV. INSURGENTES # 348 - 6° PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MÉXICO. D.F. 55 55-84-36-76

55-84-36-76


SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC)

DINORAH FRANCO FLORES Cel. 0445515013048

AV. CONSTITUYENTES Nº 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACIÓN BENITO JUAREZ, C.P. 11950, MÉXICO, D.F. 55

Savac 55-70-01-96 55-46-96-15


SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES, A.C. (SICIV)

ESP. EN VAL. ING. FERNANDO SANDOVAL MIRANDA

CAMINO STA. TERESA Nº 187, COLONIA PARQUE DEL PEDREGAL, DELEGACION TLALPAN, C.P. 14010, MEXICO, D.F.

55 5557-8082 Siciv 5606-6349

53573344 Siciv 5606-1327


COLEGIO DE INGENIEROS MECÁNICOS Y ELECTRICISTAS, A.C. CIME

ING. RAFAEL JULIO CÉSAR CONTRERAS BORRAYO, ING. ALBERTO LÓPEZ CUEVAS CEL. 04455-5107-8680 - OFICINA. 56066991

CALLE DE OKLAHOMA # 89, COL. NAPOLES, C.P. 03810, DELEGACION BENITO JUAREZ

55 Oficina 5271-6936 Colegio 5523-1123 5687-1556


PRESIDENTES DE COLEGIOS E INSTITUTOS ASOCIADOS A LA FECOVAL (CONT.) 27DIRECTORIO


28DIRECTORIO

CARGO NOMBRE DIRECCIÓN/ DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA TELÉFONO OFICINA

CELULAR FAX E-MAIL

PRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL

A. BUSTAMANTE N° 811 FRACCTO LOS PINOS C.P. 32350

CIUDAD JUAREZ CHIAHUAHUA

656 616-7444 045656-5627176 616-2544 611 3349


VICEPRESIDENTEESP. EN VAL. ING. RAÚL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZO

AV. VALLARTA N° 1835-17 COLONIA LATAFAYETTE C.P. 44140

GUADALAJARA JALISCO

33 36-15-73-41 36-15-50-69

36-15-46-31 [email protected] [email protected]

PRIMERO SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ING. RODRIGO PEÑA PORCHAS

MASOCAMBO 12, COLONIA VALLE DEL SOL C.P. 83206

HERMOSILLO SONORA

662 216-1768 045-6621-030328 216-1768 [email protected] [email protected]

SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ARQ. GUSTAVO ALFONSO REYES AGUIAR

CALLE AMERICA N° 237 SUR COLONIA CENTRO, C.P. 64000

MONTERREY N.L. 81 83751923 8182533561 8375-7687


PRIMER SECRETARIO SUPLENTE Y COMISIÓN LEGISLATIVA

ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESUS VALDEZ HERRERA

HIDALGO N° 106 DESP. 2 PB COLONIA CENTRO, C. P. 85000

SONORA 644 169-39-57 644- 447-40-20 [email protected] [email protected] [email protected]

SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE Y DE ACCIÓN GREMIAL

ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR

CALLE 56 No. 442-A DEPTO. 11 CONDOMINIOS CRISTAL ENTRE 49 Y 51 COLONIA CENTRO, C.P. 97000

MERIDA YUCATAN

999 9841775 9992-785384 9841775 [email protected] [email protected] [email protected]

TESORERO ESP. EN VAL. ARQ. MAGALI AGUADO GONZALEZ

BOULEVARD CAMPESTRE 509 INT 101 JARDINES DEL MORAL, C.P. 37160

LEON GUANAJUATO

477 7171388 045477-2742307 7171388 [email protected] [email protected] [email protected]

SUBTESORERO Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE RELACIONES Y DIFUSIÓN

ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETO

SM. 92 MZ 22 EDIFICIO 2 DEPTO. 1 FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA" C.P. 77516

CANCÚN QUINTANA ROO

998 888-66-91 998-8455654 888-66-91 [email protected] [email protected]

COORDINADORA DEL CONSEJO TECNICO

DRA. SUSANA FERNÁNDEZ ÁGUILA

AV. INSURGENTES N° 347, DESPACHO 104 COL. HIPODROMO CONDESA C.P. 06100, DEL. CUAHUTEMOC

MÉXICO D.F.

55 5549-1458 04455-54185050 5564-0649 [email protected] [email protected] [email protected]

COMISARIO MTRO. Y ESP. EN VAL. ING. VICTOR ZETINA MEZA

AV. ACUEDUCTO N° 2642 INT. C COL. CHAPULTEPEC ORIENTE C.P. 58260

MORELIA MICHOACÁN

443 314 13 42 314 86 69

443-3281557 [email protected] [email protected]

SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIÓN, Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE ACCIÓN GREMIAL DE COVAMEX

ESP. EN VAL. ING. FRANCISCO JAVIER NORIEGA URIBE

ALFONSO ORTIZ TIRADO No. 106 COLONIA CENTRO, C.P.83000

HERMOSILLO SONORA

662 2131868 2131388

6621370470 2131868 [email protected] [email protected]

GERENTE LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA

INSURGENTES SUR 1480-2º PISO COLONIA INSURGENTES MIXCOAC C.P. 03920

MÉXICO D.F.

55 55-34-62-73 55-34-64-67 [email protected] [email protected] [email protected]

REGIÓN NOMBRE DIRECCIÓN/DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADATELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

IESP. EN VAL. ING. ENRIQUE A. CHAURAD SALGADO

MARIANO CAMELO Y VEGA 104 COL. CHAPULTEPEC, C.P. 80040

CULIACAN SINALOA

667 716-3519 6677517821 716-3519 [email protected] [email protected]

IIESP. EN VAL. ARQ. MARÍA ERIKA ARREOLA SEMADENI

REYNOSA 694 COL. REPÚBLICA OTE. C.P. 25280

SALTILLO COAHUILA

844 432-5252 844-213-6002 432-5252 [email protected] [email protected]

IIIESP. EN VAL. ARQ. RODOLFO V. RUÍZ GONZÁLEZ

CALLE ENCINO VIEJO No. 5322 FRACC. ENCINOS II

CHIHUAHUA CHIHUAHUA 614 425 8008 614 427 2397 425 8028


IV M. en C. RAFAEL HÉCTOR RODRÍGUEZ OLVERA

PRIVADA LA ARMONIA # 358 COLONIA NIÑOS HEROES C.P. 28025

COLIMA COLIMA

312 314-7120 312-1301845 312-3304756 [email protected] [email protected], [email protected] [email protected]

V MTRA. EN VAL. ARQ. NORMA HERLINDA AGUILAR FRIAS

ASIENTOS 432-2 SAN JOSE DEL ARENAL C.P. 20130

AGUASCALIENTES AGUASCALIENTES

449 996 57 02 4499202000 996 57 01 [email protected] [email protected]

VI ARQ. GILBERTO LUIS TOVAR ARIZPE

CALLE 28 NUMERO 2 FRACCIONAMIENTO COSTA VERDE C.P. 72420

BOCA DEL RIO VERACRUZ

229 9228945 045 2299841753

9228945 [email protected] direcció[email protected] [email protected]

VII ESP. EN VAL. ING. EDGAR JESÚS CONDE VALDEZ

CALLE 40 # 397 POR 27 COLONIA JESÚS CARRANZA C.P. 97109

MÉRIDA YUCATÁN

999 920-82-09 999479046 920-82-09 [email protected] [email protected]

VIII ESP. EN VAL. ARQ. JUAN PABLO DIAZ CERVERA

AHUEHUETITLA 102-4 COL. LOMAS DE CORTES, C.P. 62240

CUERNAVACA MORELOS

777 1770281 457771032344 113-0808 [email protected] [email protected] [email protected]

DIRECTIVA DE FECOVAL

REPRESENTANTES REGIONALES

valuador profesional no. 48 - a - fecovalvaluador profesional | no. 48 | 1er.trimestre, 2017...

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