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VPALUADOR

ROFESIONAL

AÑO 12 4TO TRIMESTRE

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Los intangibles en lavaluación de inmuebleshistóricos

Necesitamos técnicas devaloración agropecuariay rural

Los intangibles en lavaluación de inmuebleshistóricos

Necesitamos técnicas devaloración agropecuariay rural

MENSAJE DEL PRESIDENTE 2

Armando H. Escalante Chavira Presidente FECOVAL [email protected]

Octubre de 2015

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 43 | 4TO. TRIMESTRE, 2015

objetivos han sido ingredientes vitales en esta administración.

Agradezco a todos los amigos, colaboradores, colegas valuadores y todos aquellos que aportando su esfuerzo, su conocimiento, su tiempo y buenas intenciones han hecho más fácil esta encomienda.

Espero haber cumplido cabal y dignamente con el privilegio de representar a los líderes de la

valuación en México.

E stimados colegas:

Este será el último mensaje del Presi-dente de la Federación de esta administración, cargo que orgullosamente he venido ejerciendo durante casi dos años al frente de los valuadores colegiados del País.

Durante esta gestión nos hemos propuesto que la Federación y sus colegios sean el referente obligado en materia valuatoria en el país, que la fortaleza que como gremio nos debe caracterizar sea en base a la unidad que necesariamente y como factor indispensable es requerida para cumplir con nuestros objetivos.

Nos hemos propuesto también que el liderazgo institucional; sustituyendo al liderazgo personal con la fortaleza que el primero representa y con el esfuerzo y voluntad comprometidos del segundo, sea el que respon-diendo a los legítimos intereses de los valuadores del País identifique a la Federación como la Institución que efectivamente protege, pro- mueve, vigila, y logra el mayor beneficio de nuestros agremiados.

El trabajo a favor del bien común, el esfuerzo comprometido y la altura de miras en nuestros

...nos hemos propuesto que

la Federación y sus colegios

sean el referente obligado en

materia valuatoria en el país,...

Armando EscalantePRESIDENTE FECOVAL

CONTENIDO

CONSEJO EDITORIAL

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*Año 12 - 4to. Trimestre – Número 43.*17 de Julio al 12 de Octubre de 2015.

Valuador Profesional es una publicación trimestral editada por la Federación de Colegios de Valuadores, A.C. Av. Insurgentes Sur No. 1480 2do. Piso Col. Barrio Actipan C.P. 03230 México D.F. Tels. (55) 5534-6467 y 5534-6273 * www.fecoval.mx

Editor ResponsableEsp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernández AceretoPresidente de la Comisión de Relaciones y DifusiónCalle 75 Norte Fracc. La Florida, Edificio 2 Depto. 1 Re. 92 Mz. 22 C.P. 77516 Cancún, Quintana RooTel. (998)888-6691 * [email protected]

Número de Reserva de Derechos al Uso ExclusivoNo. 04-2014-080112162900-102 y el ISSN 2395-891X, ambosotorgados por el Instituto Nacional del Derecho del Derecho de Autor.

Número de certificado de Licitud de Título y de Licitud de Contenido en trámite ante la Comisión Calificadora de Publicaciones y Revistas Ilustradas de la Secretaria de Gobernación.

Impresa por Hugo Iván Portales Jiménez para Epigraphe / Lascaux.Fresno Lote 6, Mz. 2B, Col. El Manto C.P. 09830, Deleg. Iztapalapa, D.F. Tel. (55)5588-4591 * [email protected]

Este Número se terminó de imprimir en 12 de Octubre de 2015 con un tiraje de 2,200 ejemplares.

El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión del editor.

Se permite la reproducción total y/o parcial de los artículos contenidos en esta publicación previa autorización por escrito del editor.

La Revista VALUADOR PROFESIONAL es el órgano informativo de la FECOVAL. Es una publicación trimestral de distribución electrónica gratuita.

Portada:Palacio de Hernán Cortés (1526).

2 Mensaje del Presidente

3 Contenido

4 Los Intangibles en la Valuación de Inmuebles Históricos

7 Homologación menos subjetiva ¿Es posible?

10 Sobre un caso de Valuación de Maquinaria Especializada

13

16

18

¿Es compatible la Valuación con la Correduría Pública?

Cambio de Mesa Directiva

Necesitamos técnicas de valoración agropecuaria o rural

17 Invitación a publicar Artículos Arbitrados

El Sistema de Avalúos del Municipio de Aguascalientes

19

Metodología Padialva

2124

Liderazgo: Arte, Ciencia y Práctica

Síntesis de los principales logros Consejo Directivo 2014-2015

15 Comité de Arbitraje de Artículos

27Directorio30

Mural de Diego Rivera / Palacio de Cortés

VPALUADOR

ROFESIONAL

Presidente de la Federación de Colegios de Valuadores, A.C. E. en Val. Ing. Armando Heraclio Escalante Chavira

Comité Editorial de la Revista Valuador Profesional

Presidente del Consejo Técnico E. en Val. Arq. Sergio Francisco Ibarra Aldaco

Miembros del Consejo TécnicoMtro. Ing. Julio Ernesto Torres Coto Mazier

Dr. Axel Rodríguez Batres

ARTÍCULO 4


LOS INTANGIBLESEN LA VALUACIÓN DEINMUEBLES HISTÓRICOS

Por Arq. María del Rocío Furlong Salgado

metodologías de valuación de inmuebles históricos.

En el México actual, la valuación de inmuebles históricos se encuentra en un escenario estático y limitativo porque no considera valores intangi-bles propios del inmueble así como los de su entorno contextual tales como, imagen urbana o de paisaje, ubicación con respecto a un nodo, historicidad, autoría, estética, autenticidad, estilo y estética por nombrar algunos por éstas razones, es necesario que las metodologías para valuar inmuebles históricos comúnmente usadas en la actualidad en nuestro país evolucionen estableciendo nuevos paradigmas abandonando los prototipos conocidos en el pasado para encontrar nuevos referentes y poder crear bajo el marco de la investigación científica y analítica un nuevo modelo valuatorio.

El nuevo modelo de valuación de inmuebles históricos deberá considerar valores intangibles externos e internos del objeto de estudio basándose en un fundamento teórico tanto en las especialidades de la valuación como la de conservación o restauración de inmuebles históricos y estar relacionadas entre sí, teniendo como objetivo sustentar los valores de los intangibles bajo un análisis matemático analítico

l patrimonio histórico edificado para cualquier nación representa la identidad de su sociedad, sus raíces culturales, sus

orígenes sin embargo, para la población en general es tan sólo una cuestión cultural o social que ha dejado atrás el justo valor de cambio monetario y que en su mayoría ha sido etiquetado como ruinas inservibles, edifica-ciones en desuso, obsoletas, inseguras y peligro-sas, logrando desvalorizarlos totalmente y en gran medida para justificar su destrucción con la finalidad de utilizar sus espacios de terreno que generalmente son idóneos e importantes dentro de zonas urbanas con el fin de obtener grandes rendimientos monetarios. Si se valuara desde otra perspectiva, como contemplando su riqueza arquitectónica propia, su entorno social, político, cultural y económico en el que fue creado y actual, reflexionando sobre cada una de sus intervenciones que han tenido a través del tiempo de su vida porque también son parte de su historia, de un momento de vida, revisando su entorno contextual y sus propios usos para así llevarlos a una nueva etapa de integración propia y urbana pudiendo ser puntos de interés para la sociedad y para el mismo propietario teniendo como fin último el progreso económico de su entorno territorial y propio, es por ello, la urgente necesidad de nuevos paradigmas en las

E

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA A.C.

LOS INTANGIBLES EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES HISTÓRICOS 5época más reciente, porque a mayor edad será más valioso por su misma permanencia en el tiempo.

Otro intangible propio es la historicidad siendo además, uno de los principios teóricos de la conservación: “respetar las distintas etapas históricas y constructivas del inmueble histórico”. Será la investigación sobre la historia del inmueble, tratando de descubrir personajes o hechos importantes ocurridos en éste que deben estar sustentados o hechos históricos de la calle o zona de su ubicación y que además, hayan inferido dentro de la vida de la población.

Sobre el intangible de la autenticidad se describe a lo que es verdadero en sí mismo, lo que es auténtico al mismo y el análisis se enfocará al partido arquitectónico, al diseño, los

sistemas constructivos y acabados; identificar sus diferentes etapas constructi-vas, sus intervenciones, alteraciones y ampliaciones incluyendo los acabados y la decoración con la finalidad de establecer claramente cada etapa de construcción o modificaciones realizadas al inmueble.

El uso es tal vez uno de los intangibles propios del

inmueble más sencillos de valorar: Si el uso para el que fue creado el inmueble histórico en su totalidad es el mismo que tiene en el momento de su valuación, se valorará más alto que aquel que haya cambiado de uso; la razón es porque el uso es parte de la esencia del inmueble patrimo-nial. Con esto no se pretende llegar al extremo de establecer que si el inmueble patrimonial ha cambiado su uso por ello es desvalorizado, de ninguna manera esto es adecuado establecerlo pero si se plantean usos mixtos adecuados pero también se encuentran usos peligrosos o que puedan perjudicarlo.

Casi de la mano con el uso va el intangible de la funcionalidad, para ésta se debe establecer el criterio de como analizarla por ejemplo, no será igual la funcionalidad habitacional de un inmue-ble del siglo XVIII con respecto a la funcionali-dad de un inmueble habitacional del siglo XX, las razones son obvias, tan sólo por el número de habitantes por familia o los servicios de aseo.

La autoría será otro elemento de valorización, haciendo la investigación documental pertinente para obtener el nombre del constructor o constructores para otorgar un valor intangible a aquellas que procedan de expertos reconocidos.

y razonado apoyado en las ciencias exactas proporcionándole al valuador un procedimiento de valuación que refiera la cuantía monetaria que mejor represente el valor de un inmueble histórico dejando atrás el valor de cambio sin sustento.

Las metodologías valuatorias actuales en general, no consideran inmuebles que se encuentren de manera aislada o fuera de un perímetro señalado por las autoridades competentes como el INAH o INBA o bien, inmuebles que no se enlisten en un catálogo sin embargo, esto no quiere decir que no sean históricos por esta razón, todos los inmuebles con características históricas deben valuarse bajo el esquema de ‘histórico’ indepen-dientemente de la legislación o señalamientos de otra índole. Aunado a esto, es importante también integrar el patrimonio histórico del siglo XX que hasta este momento, ha quedado fuera de cualquier metodología valuatoria.

La ubicación es uno de los intangi-bles externos a los inmuebles históri-cos que se debe contemplar. Plant-eada no sólo dentro de un ‘centro histórico’ sino en un contexto rural, por ejemplo el casco de una hacienda o un convento, es la distancia que tiene con respecto al nodo más cercano ya sea dentro de un poblado o ciudad, analizando su entorno y las actividades económi-cas, sociales y culturales que se realicen valo-rando su importancia de ubicación con respecto al resto de los inmuebles de la localidad.

La imagen urbana o de paisaje según corres-ponda el caso, es otro intangible externo el cual debe analizarse con respecto al entorno urbano, si el inmueble analizado se integra o no al contexto urbano o de paisaje, si es parte de un conjunto de inmuebles históricos o si está integrado al paisaje en el caso rural.

Dentro de los intangibles propios del inmueble histórico se encuentra la época, la cual se identifica como el período de tiempo en el que fue construido el inmueble objeto de estudio, partiendo de la fecha en que el inmueble se construyó, su edad cronológica, considerando que no siempre corresponderá al sistema constructivo, acabados o estilo que pueda tener en el momento de la inspección porque segura-mente ha sufrido transformaciones durante su vida. La época corresponderá a la datación del inmueble siendo evidente que un inmueble con mayor antigüedad tendrá más valor que uno de

...“respetar lasdistintas etapashistóricas yconstructivas delinmueble histórico”.


LOS INTANGIBLES EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES HISTÓRICOS 6


El estilo es el carácter propio de la obra arquitectónica, de la época y lugar de su creación y desarrollo. Se debe identificar el o los géneros que posea el inmueble histórico, si fuera el caso en el cual confluyeran varios estilos arqui-tectónicos, se analizará e identificará cada uno de ellos conforme a los lineamiento y caracterís-ticas que reflejan considerando que no se puede establecer que un estilo es superior a otro, simplemente es su identificación apegada a las características de cada uno de ellos.

Con respecto a la ornamentación y la deco-ración primero se deben identificar cada una de ellas y posteriormente si van de acuerdo a la tipología general de inmueble o simplemente son anexos que lejos de sumar al valor de inmueble puede disminuirlo en cuanto hace a la totalidad del mismo inmueble histórico.

La estética por su misma naturaleza es sin duda uno de los valores intangibles propios del inmueble histórico más difíciles de valuar. Si la estética es lo perteneciente a lo bello, bonito, relativo al buen gusto, nociones que por su esencia son intangibles porque para la apreciación o a la vista de un ser humano puede verlo hermoso, de buen gusto para otro puede considerarlo todo lo opuesto. Por ello, la estética debe apegarse a los cánones y paráme-tros de las características del estilo del inmueble histórico tratando de cubrir con los modelos establecidos de acuerdo a su época y estilo arquitectónico con las menores intervenciones, modificaciones o alteraciones sufridas.

Entre los valores intangibles propios del inmue-ble histórico se deben incorporar las interven-ciones que ha sufrido durante su vida las cuales aumentaran o disminuirán el valor de cambio monetario de acuerdo a como se hayan realizado apegadas a los principio de la conservación; la razón es porque un en un inmueble histórico una inadecuada intervención provoca la pérdida parcial o total de sus valores como por ejemplo, la demolición de muros interiores puede generar la pérdida del partido arquitectónico o algo tan simple como una inconveniente limpieza, la pérdida de la pátina.

Los principios teóricos de la conservación - restauración que se deben respetar son:

1. Respeto a la Historicidad: Respetar las distintas etapas históricas y constructivas del inmueble patrimonial.

2. La no falsificación: Cuando se realice una intervención en un inmueble patrimonial y se requiere completar algún elemento arqui-tectónico o reproducir ciertas formas perdidas siendo un elemento único e irrepetible.

3. Respeto a la pátima: Es el envejecimiento natural de los materiales que constituyen un inmueble patrimonial siendo una protección natural del material, por lo que no deteriora y adquiriéndose ésta a través del tiempo, adquiere un valor propio.

4. Conservación in situ: No se debe desvincular al inmueble histórico ni a sus elementos de su lugar de origen.

5. Reversibilidad: Que las técnicas y elementos utilizados permitan su fácil anulación para recuperar el estado del inmueble histórico previo a la intervención.

Es imprescindible que el valuador trabaje conjuntamente con un conservador o bien, que tenga conocimientos sobre esta especialidad, que se nutra de los elementos necesarios para el análisis de los intangibles externos y propios de los inmuebles históricos y poder obtener un Factor de Valor Histórico sustentado.

ARTÍCULO 7

HOMOLOGACIÓN MENOSSUBJETIVA ¿ES POSIBLE?

Por Julio E. Torres Coto

EXPRESIDENTE DE LA UPAVM., I. C., M.C., FRICS

“Se deberán identificar un mínimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares al inmueble valuado. Se deberán, en su caso, distinguir las características que hagan diferentes entre sí al inmueble valuado de los comparables, así como efectuar la homologación y ajustes correspondientes.

“El procedimiento utilizado para la estimación del valor de un inmueble a través del enfoque de mercado, deberá estar justificado y descrito de manera clara dentro del avalúo.” 3

Exigencia que parece haberse olvidado por la mayoría de las instituciones de crédito y unidades de valuación, como puede apreciarse en la mayoría de los informes de valoración en donde poco o nada se dice sobre la justifi-cación del procedimiento en cuestión y la descripción pedida por la Circular en mención y reiterada en el Anexo 42 de la Circular Única de Bancos, que la sustituyó, suele brillar por su ausencia.

El hecho fue que conocimos los diversos méto-dos y técnicas para llevar a cabo el análisis de los bienes por valuar mediante este enfoque, entonces nuevo para nosotros, pero el que más se difundió en nuestro medio fue el de homologación, al que hace referencia la Circular antes citada.

La literatura estadounidense propone, dentro de este enfoque, el análisis comparativo, que es el proceso mediante el cual se deriva un indicación de valor en el enfoque de comparación de ventas. El análisis comparativo puede emplear técnicas cuantitativas o cualitativas, sea de manera separada o combinada.” 4

Curiosamente, lo que parece elemental se complica cuando se acude a los libros.

partir de los años noventa los valuadores mexicanos conocimos el llamado enfoque de mercado o como apropiada-mente se le llama en la versión en

español de la Normas Internacionales de Valuación enfoque de comparación o enfoque de comparación de mercado, y nos incorpora-mos al uso generalizado de los tres enfoques clásicos al valor, en nuestras encomiendas o encargos de valoración.

El grueso de nuestra información sobre este enfoque lo tomamos de la literatura y usos norteamericanos, seguramente por la cercanía y la abundancia de textos de esa procedencia. De ahí entendimos que este enfoque es:

“El proceso de derivar una indicación de valor para la propiedad en estudio comparando ésta con propiedades similares a ella que hayan sido vendidas recientemente, identificando unidades de comparación apropiadas y haciendo ajustes a los precios de venta(o precios unitarios, según sea apropiado) de las propiedades comparable con base en elementos de comparación pertinentes, derivados u obtenidos en el mercado.”1

Y también que no es una panacea y que debe aplicarse con sumo cuidado atendiendo a las restricciones y limitaciones que son propias a un proceso de este tipo. El mismo texto dice:

“El enfoque de mercado solamente es aplicable cuando hay disponible suficiente información sobre operaciones de mercado recientes. Si no se encuentran ventas, el valuador puede verse obligado a utilizar otros enfoques al valor, pero sólo cuando se ha convencido de que en efecto existe un mercado para la propiedad.” 2

Con menos palabras la Comisión Nacional Bancaria y de Valores confirma esto.

A


HOMOLOGACIÓN MENOS SUBJETIVA ¿ES POSIBLE? 8


Los ajustes cuantitativos pueden realizarse usando una variedad de técnicas:

• Técnicas de análisis de información tales como análisis pareado de datos, análisis de datos agrupados, y análisis de datos secundarios;• Análisis estadístico, incluyendo análisis gráfico y análisis de escenarios; • Ajustes relacionados con costo (costo de remediar, costos depreciado), y• Capitalización de diferencias de ingresos.

En cuanto al análisis cualitativo, que suele ser por el que más se inclinan nuestros colegas en el proceso de homologación, reconoce las ineficiencias de lo los mercados inmobiliarios y la dificulta de expresar los ajustes con precisión matemática. Por lo tanto es esencial que el valuador explique el proceso analítico y lógicoaplicado al conciliar las indicaciones de valor

usando técnicas cualitativas de análisis, como:

• Análisis de tendencias;• Análisis de comparación relativa, y• Análisis de ranking. 5

Todas estas técnicas contribuyen a reducir y, bien aplicadas, eliminar la muy criticada subje-tividad de muchos ejercicios de homologación en los trabajos de valoración. Sin embargo son poco conocidas y, por ello, rara vez aplicadas en la práctica cotidiana de la valuación mexicana.

Sobre la particular resulta interesante el estudio de la Norma Brasileña ABNT NBR 14653 que, en su Parte 2. Inmuebles Urbanos propone dentro del capítulo 9.2 Métodos comparativo directo de datos de mercado y compara-tivo directo de costo la siguiente tabla para calificar los grados de fundamentación de la valoración:

Tabla I. Grado de Fundamentación en caso de utilización de modelos de regresión lineal6.

HOMOLOGACIÓN MENOS SUBJETIVA ¿ES POSIBLE? 9Y, para el caso de tratamiento por factores u homogeneización, que es lo que nosotros llamamos homologación.

Para el lector acucioso debe quedar claro que el nivel de exigencia para lograr una homologación aceptable y fiable conforme a los requerimientos de la norma brasileña es considerablemente superior al que se nos impone en México, sobre todo si se tiene presente lo requerido para encuadrar un trabajo en los grados de fundamentación a que alude la norma, como lo señalan las tablas 3 y 4, que presentamos adelante.

En una colaboración futura presentaremos el procedimiento usual para la homogeneización que se sigue en el Brasil, ya que el espacio no permite ampliar más esta nota.

La Habana, Cuba, 24 de septiembre de 2015


1 The Appraisal of Real Estate 1eth Edition, The Appraisal Institute, Chicago, 2008, p. 297.2 Ibídem, p. 300.3 Circular Número 1462 Comisión Nacional Bancaria y de Valores, México, 14 de febrero de 2000, p.20. 4 The Appraisal of Real Estate, p. 314.5 ranking. (Voz ingl.). 1. m. Clasificación de mayor a menor, útil para establecer criterios de valoración. Diccionario de la Lengua Española.

6 Associação Brasileira de Normas Técnicas, Norma Brasileira 14653-2 Imóveis Urbanos, ABNT, São Paulo, 2011, p. 22.7 Íbidem, p. 25.8 Ibídem, p.26. 9 Ibídem, p.26.

Tabla 2. Grado de fundamentación en caso de utilización del tratamiento por factores7.

Tabla 3. Encuadramiento del informe según su grado de fundamentación en caso de tratamiento por factores8.

Tabla 4. Grado de precisión en los casos de utilización de modelos de regresión lineal o tratamiento por factores9.

ARTÍCULO 10


La capacidad de producción de un año anterior a la fecha de la visita fue la siguiente:

Calzones entrenadores: Bebé: 53 millones, Joven: 12 millones, Adulto: 10 millones

En la visita a la planta y con las explicaciones del Ingeniero Gerente de la Planta, nos mostraron programas de mantenimiento individual por máquina así como de las partes que las componen.

Los activos por valuar estaban actualizados con las innovaciones tecnológicas requeridas y exigidas por el mercado para el tipo de producto que fabrican.

El tipo de mercado de los activos valuados corresponde a un mercado restringido y se limita a la industria nacional y mundial de productos higiénicos desechables.

Los precios y cotizaciones en ésa fecha eran: paridad del peso mexicano con el dólar $ 9.8354La paridad del Yen con el dólar se consideró a 0.0072156La paridad del Euro con el peso se consideró a $13.43

SOBRE UN CASO DE VALUACIÓNDE MAQUINARIA ESPECIALIZADA

Por Esp. en Val. Ing. José Luis Camarillo Alonso

sí como en la Valuación de un Inmue-ble se requiere como documentos indispensables para elaborarlos copias

de: escritura, de la cuenta catastral y la cuenta del agua, sin faltar un plano actualizado del inmueble para conocer la superficie al momento de la visita, etc.

En el caso del Avalúo de Maquinaria y Equipo Industrial, se requiere que se nos proporcione la factura o cotización original de cada uno los activos a valuar con el objeto de certificar que el activo sea propiedad de la empresa y la colabo-ración de la misma, con el Perito Valuador para solicitar cotizaciones actuales de la máquina o equipo que se está valuando, para tener una referencia cierta del valor de reposición actual del mismo equipo o bien del equipo que lo sustituya., es muy importante también obtener el Layout (que es la disposición de la maquinaria y equipo dentro de la nave, el plano de ubicación de los contenidos a valuar y efectuar un reco-rrido por los departamentos.

Entrando en materia, hace unos ocho o diez años, se me solicitó por parte de una Institución Bancaria un avalúo de Maquinaria y Equipo Industrial de una Empresa localizada fuera de la Ciudad de mi residencia, que consistió en la valuación de SEIS LÍNEAS PARA LA FABRI-CACIÓN DE PAÑALES DESECHABLES.Como dato informativo, ésta planta en su conjunto operaba en turno de doce horas, dos turnos al día, con descanso de dos días para los obreros.

A Pañales desechables: 506 millones / año

Pañales para bebé: Nacional: 503 millones

Calzón entrenador: 104 millones / año

Exportación: 202 millones

Total: 610 millones / año

Total: 705 millones

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIONDE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORESPROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA A.C.

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SOBRE UN CASO DE VALUACIÓNDE MAQUINARIA ESPECIALIZADAEl objetivo del avalúo consiste en encontrar el valor comercial de los bienes valuados esto es las seis líneas de producción (como se dijo en líneas anteriores), mismas que se consideraron como UNA UNIDAD INDUSTRIAL INDIVI-SIBLE cada una de ellas, ya que además de la máquina completa para la fabricación de producto desechable necesita para su funciona-miento de un recuperador de polvo, una mejora tecnológica para que los productos puedan competir en el mercado (ésta mejora permite poner por ejemplo en lugar de ositos, diferentes personajes infantiles que estén de moda). Es importante mencionar que cada línea tiene instalado al final de la misma un detector de metales dado la peligrosidad de un elemento extraño en las pieles delicadas principalmente de los bebes. Una máquina empacadora de pañales así como un sistema de arrastre de línea eléctrica compuesta por diferentes variadores de corriente.

Éste tipo de industria requiere que se instale un equipo periférico cuya función era necesaria para que la maquinaria de producción pueda trabajar con eficiencia como lo son: compresores y secadores de aire, unidad de refrigeración Shiller, sistema de ósmosis inversa para el

tratamiento de agua, sub estaciones eléctricas, etcétera, mismas que no se tomaron en cuenta en el Estudio de Valuación ya que no se solici-taron como integrantes de la Garantía Prendaria.

Se nos proporcionó la documentación completa de cinco líneas salvo una que se encontró trabajando normalmente. De ésta línea se tomaron los datos pertinentes de las placas de identificación, número de serie, marca, etcétera, etcétera y era indispensable valuarla por lo que dentro de la visita surgió inesperadamente un segundo OBJETIVO DEL AVALÚO que consistió en encontrar los valores de Reposición Nuevos de dicha Línea de Producción. Fueron algunas horas las que se estuvo dialogando con el Gerente de la planta y nos percatamos que ésta persona por el tiempo de trabajar en la empresa y la experiencia dentro de su cargo, tenía conocimientos precisos y amplios de todos los componentes de la planta.

Al terminar la segunda ronda en la que se precisaron la existencia y los datos de cada activo, pasamos a la sala de trabajo y me dijo el Gerente de la planta, “mira, éste plano muestra dentro del mismo en tres secciones de las partes que componen la máquina en su totalidad.

SOBRE UN CASO DE VALUACIÓN DE MAQUINARIA ESPECIALIZADA 12

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 41 | 2DO. TRIMESTRE, 2015

Fue entonces, cuando recordé con mucho gusto y agradecimiento el consejo de uno de nuestros Maestros de la Especialidad de Maquinaria y Equipo a quienes rindo un homenaje al trans-mitirnos en sus cursos toda su experiencia (cursos continuos organizados por la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, la Federación de Colegios y Sociedades de Valuadores de la República Mexicana y actual-mente por la Federación de Colegios de Valuadores, A.C.

Retomo la idea del párrafo penúltimo y que consistió en solicitarle a mi informante palabra más, palabras menos “te ruego dividir la línea de producción en sus partes principales en función de los pasos para transformar la materia prima en el producto que se entrega al mercado”.

Fueron 25 partes en las que se dividió la línea misma que tiene una longitud aproximada de 62 metros lineales.

Enseguida le solicité que de acuerdo a su experiencia (recordemos que a ésta clase de maquinaria periódicamente se les está cam-biando partes con el fin de que el mercado nacional e internacional siga aceptando sus productos) le solicité indicar cuál era el valor en dólares de cada una de esas partes.

La documentación de la maquina fabricada en el Japón, impresa en el idioma inglés, tenía muy bien especificadas todas sus partes y contenía además el valor correspondiente a las mismas.

Para estar seguros de los resultados obtenidos y el Valor de Reposición Nuevo concluido de la máquina que estamos comentando, se comprobó que éstos resultaron con un porcentaje aproxi-madamente del 15% inferior al de la máquina japonesa. Estas comparaciones se efectuaron a valor factura, Libre a Bordo Planta (LAB), sin que intervinieran los gastos de traslado a nuestro país ya que es diferente el flete traer la máquina de Asia que de América del Norte.

El trabajo se envió a revisión, y afortunadamente los cambios y correcciones fueron menores.

En la presente colaboración, se han cambiado datos así como la ubicación de la Empresa, con la intención de guardar la confidencialidad del Trabajo de Valuación Original, ya que el propósito de éste artículo, es compartir una experiencia agradable del autor del artículo.

Hermosillo, Sonora a los 21 días del mes de Septiembre del año 2015.

[email protected]

• Valuador Profesional Certificado VPC-02• Cédula de Especialista en Valuación de Inmuebles: 3625756• Cedula de Especialidad en Valuación con Orientación en Maquinaria y Equipo No. 6323594• Cédula de Maestría en Valuación No. 019149• Instituto Mexicano de Valuación de Sonora, A.C. No. 001• Colegio de Valuadores de México, A.C. CVM-195/03• Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, A.C. No. 18

Por Lic. Alfredo Trujillo Betanzos

Corredor Público y Maestro en Valuación Inmobiliaria e IndustrialSecretario del Consejo Directivo del Instituto Mexicano de Valuación A.C.

13ARTÍCULO


¿ES COMPATIBLE LA VALUACIÓNCON LA CORREDURÍA PÚBLICA?

Federal de Correduría Pública, y es a este órgano del Estado, a quien le corresponde legislar en esta materia, mediante una ley federal, en virtud de la siguiente disposición constitucional:

“Artículo 73. El Congreso tiene facultad:...X. Para legislar en toda la República sobre hidrocar-buros, minería, sustancias químicas, explosivos, pirotecnia, industria cinematográfica, comercio, juegos con apuestas y sorteos, intermediación y servicios financieros, energía eléctrica y nuclear y para expedir las leyes del trabajo reglamentarias del artículo 123;...XXX. Para expedir todas las leyes que sean necesarias, a objeto de hacer efectivas las facultades anteriores, y todas las otras concedidas por esta Constitución a los Poderes de la Unión.”

SÍ, porque en concordancia con la disposición anterior, hay otros cuerpos normativos federales que lo corroboran, como son el Código de Comercio y la Ley de Instituciones de Crédito:

Código de Comercio:“Artículo 1252.- Los peritos deben tener título en la ciencia, arte, técnica, oficio o industria a que pertenezca la cuestión sobre la que ha de oírse su parecer, si la ciencia, arte, técnica, oficio o industria requieren título para su ejercicio....El título de habilitación de corredor público acredita para todos los efectos la calidad de perito valuador.”

Ley de Instituciones de Crédito:“Artículo 46.- Las instituciones de crédito sólo podrán realizar las operaciones siguientes:... XXII. Encargarse de hacer avalúos que tendrán la misma fuerza probatoria que las leyes asignan a los hechos por corredor público o perito;”

SÍ, en síntesis, y siguiendo a la exégesis de los maestros civilistas franceses de principios del siglo XIX, que tuvieron en sus manos el Código Civil y el Código de Comercio Napoleónicos, ...porque lo dice la Ley; sin embargo, la respuesta no puede ser tan simple...

l hablar sobre la descomposición de una potencia cualquiera, en dos potencias del mismo exponente, el llamado “príncipe

de los aficionados”, el jurista y matemático Pierre de Fermat escribió en el margen de su ejemplar de Arithmetica de Diofanto, lo siguiente: “He encontrado una demostración realmente admira-ble, pero el margen del libro es muy pequeño para ponerla.”

Parafraseando al gran matemático del siglo XVII, quien por cierto, solo era comparable a Descartes, podría afirmar que la respuesta a la pregunta con que se titula el presente artículo, es muy simple: SI PERO NO, O MEJOR DICHO, NO PERO SI, y que las líneas que me ha autorizado el editor de nuestra revista, son muy breves para poder explicar mi idea; sin embargo, tal tipo de argumento solo es permitido a genios como Fermat, por lo que a este simple aprendiz del derecho y de la valuación, solo le corresponde intentar presentar su alegato basándose en su incipiente razonamiento. SI, PERO NO

Mi primera respuesta es la anterior, ya que considero que es la más fácil y simple y la que se puede dar con un mero análisis superficial.

SÍ, porque nuestro derecho positivo lo establece de esa manera en la Ley Federal de Correduría Pública:

“ARTICULO 6o.- Al corredor público corresponde:...II.- Fungir como perito valuador, para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideración, por nombramiento privado o por mandato de autoridad competente;...”

SÍ, porque esta disposición es perfectamente constitucional, ya que la valuación de los bienes, es un tema jurídicamente relacionado con el comercio; el Congreso de la Unión expidió la Ley

A

¿ES COMPATIBLE LA VALUACIÓN CON LA CORREDURÍA PÚBLICA? 14En primera instancia, afirmo de manera categórica que la formación que el corredor público requiere para obtener su habilitación y la fiscalización que en términos del derecho positivo tiene durante su ejercicio por parte de la Secretaría de Economía, no lo convierten en valuador, ni garantizan la calidad en la prestación del servicio valuatorio, independientemente de lo que diga el legislador, quien puede hacer lo que desee, menos cambiar la realidad.

Hoy en día, el valuador debe ser un profesional que por una parte tenga un gran conocimiento práctico, producto de horas y horas de contacto con el mercado, no desde un escritorio, sino viviéndolo; y por otra, un estudio profundo que vaya más allá de su formación primigenia, ya que la valuación es una ciencia con metodología, principios y campo de estudio propio. Así, un ingeniero, un arquitecto, un economista y por supuesto un abogado, necesitan muchos más conocimientos que el que tienen, para poder ser valuadores.

El corredor público debe estar consciente de lo anterior, y partiendo de dicha realidad, él debe ser el primero en darse cuenta del universo de posibilidades que tiene frente a sí mismo, gracias precisamente a su carácter de corredor público.

Si bien, por lo expuesto hasta ahora, considero que la habilitación como corredor público, no nos convierte en valuadores, también afirmó sin temor a equivocarme, que la valuación es un campo donde el corredor público no solo tiene una extraordinaria oportunidad, sino que además, tiene la obligación de prepararse y convertirse en un verdadero valuador, a fin de justificar su carácter legal de perito valuador.

El legislador del 92 que expidió la Ley Federal de Correduría Pública, dio a esta institución, una serie de facultades que son tan amplias, que es imposible que una sola persona se dedique a todas ellas de manera eficiente, por lo que el corredor público debe (como lo hace en la realidad), privilegiar algunas y decidir dónde puede encontrar su principal desarrollo.

Es en este punto, donde el corredor público debe advertir que si el legislador le reconoció una facultad amplísima en materia de valuación; su responsabilidad es prepararse como perito valuador, independientemente de lo que diga la ley, en los mismos términos que lo realizan los demás peritos valuadores. Es decir, acreditando horas de capacitación, certificándose en los distintos tipos de valuación que existen, y agremiándose a los colegios de valuadores institucionales que pertenecen a la Federación de Colegios de Valuadores.

El conocimiento jurídico que los corredores públicos tienen, es una aportación invaluable para los gremios de valuadores, por lo cual, los cerca de 400 que hay en el país, podrían ser de gran utilidad a los colegios agremiados a FECOVAL, y así, la correduría pública caminando al lado de los profesionistas de la valuación, puede cumplir su única finalidad, que es el ser auxiliar de comercio.

Allá en el lejano siglo XVIII, el jurista y filósofo suizo Jean Louis de Lolme, en su legendaria Constitution de l’Angleterre dijo algo que todo abogado y/o legislador debería saber: “parliament can do everything but make a woman a man and a man a woman.” , y esa idea es profundamente actual y aplicable en este tema; así que puedo afirmar que el corredor público es valuador porque lo dice la ley...

PERO NO, porque no es suficiente con que el legislador diga en múltiples disposiciones legales que el corredor público es un valuador, para que de inmediato éste pueda considerarse como tal.

PERO NO, porque históricamente, la valuación ha sido una técnica, que ha ido evolucionando hasta convertirse hoy en día en una ciencia autónoma, como en esta revista lo ha analizado con profundidad don Julio Torres Coto, la cuál a cada instante se vuelve más especializada, más precisa y con un campo de estudio más amplio, imponiendo mayores requerimiento para quienes la practican.

PERO NO, porque el poder llamarse valuador, implica un cúmulo de estudios que tienen como base la economía, y otras materias afines, donde el derecho solo es una parte de ellas, y no su rama principal. No debemos olvidar que la esencia de la valuación es el ser economía aplicada.

PERO NO, porque la experiencia y estudios especializados que exige la moderna valuación, no aparecen como materias en el plan de estudios de la carrera de derecho que se imparte en las distintas universidades, ni en los requisitos establecidos en la legislación, para poder presentar los exámenes de aspirante y definitivo, necesarios para obtener la habilitación de corredor público.

PERO NO, porque internacionalmente se ha reconocido que el valuador requiere estudios constantes y comprobables, para poder seguir siendo reconocido como tal, ya que el mercado y las técnicas de valuación, son de las cosas más cambiantes que hay; requisitos que no contempla la legislación en materia de correduría pública. Pocas profesiones requieren mayor actualización y verificación constante de conocimientos, como la valuación.

Esa es mi primera respuesta “simple y obvia”, la cuál procedo a desechar de inmediato por lo siguiente: Quien ha leído 50 Sombras de Grey y la compara con las obras del Marqués de Sade, o los libros de Harry Potter en relación a Alicia en el País de las Maravillas, sabe perfectamente que lo “simple y fácil”, rara vez se relaciona con calidad, valía y utilidad. En virtud de ello, y haciendo un análisis un poco más profundo, replanteo mi respuesta, y afirmo lo siguiente:

NO, PERO SÍ

Considero que a la pregunta de: ¿la valuación es compatible con la correduría pública? La respuesta debe ser enfáticamente: NO, PERO SÍ, y procedo de inmediato a explicarme.


Dr. Axel Rodríguez .arDsertaB Erika Chávez NungarayProfesor e nóicanidrooCrodagitsevni Postgrado en ValuaciónUniversidad dadisrevinUanaciremaorebI Autónoma de

ajaBalbeuP California

Dr. Oscar Pérez .rDanyeV Jesús Quintana PachecoPrograma del Doctorado en Coordinación Maestría en IngenieríaEstudios del saeniLollorraseD en Construcción y ValuaciónUniversidad Autónoma de Zacatecas Universidad de Sonora

Dr. Jesús Manuel Fitch Osuna Dr. Carlos Marmolejo DuarteFacultad de roseforParutcetiuqrA e investigadorUniversidad Autónoma dadisrevinUed Politécnica de Cataluña

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Nuevo añapsEnóeL

Dr. Víctor Manuel Hernández M. Dr. Iván Humarán NahedDepto. de Geología y Mineralogía del Facultad de Ingeniería CivilInst. de Inv. Metalúrgicas, Universidad Campus MazatlánMichoacana de San Nicolás de Hidalgo Universidad Autónoma de Sinaloa

Ing. Germán A. Noguera Camacho Mtra. Silvia Spairani BerrioProfesor e ,aroseforProdagitsevni investigadora y valuadoraOrganización Noguera Camacho ONC Ltda Universidad de AlicanteSociedad Colombiana de Avaluadores España

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COMITÉ DE ARBITRAJE DE ARTÍCULOS DE VP

ALUADORROFESIONAL

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Primer convenio con el SAT para la elaboración de avalúos colegiados emitidos por los Colegios en todo el país, de enero a la fecha el SAT ha solicitado ya 500 de todo tipo de avalúos, inmuebles, maquinaria y equipo, intangibles.

Por primera ocasión impartición de cursos al SAT por expositores de FECOVAL.

Adquisición de Servidor para la FECOVAL y puesta en marcha del Software diseñado especifícamente para el SAT para el control dual de avalúos.

Elaboración del anteproyecto de Norma mexicana en servicios de valuación homologado con las Normas internacionales de valuación, a la fecha se han concluido los trabajos del grupo de trabajo correspondiendo a la SE la emisión de la consulta pública, una vez concluido el período obligatorio de 60 días se publicará en el DOF.

Participación en los foros de análisis de la ley de colegiación obligatoria en la cámara de Sena-dores.

Convenio de colaboración con AMPI nacional.

Contrato con la empresa NAS (nationwide appraisal Services) la segunda mas grande de Canadá para el control de gestión de avalúos que lleva a cabo FECOVAL para HSBC.

Por primera ocasión COVAMEX HA OBTE-NIDO LA CERTIFICACION DUNS Data Universal Numbering System o Sistema Univer-sal de Numeración de Datos CON NUMERO 815052279 como proveedor seguro para HSBC, reconocido por la ONU y la Comisión Europea.

Reconocimiento para la revista de la Federación con el número ISSN-2395-891Xpara la publi-cación de artículos arbitrados.

SÍNTESIS DE LOS PRINCIPALESLOGROS FECOVAL CONSEJO DIRECTIVO 2014-2015

rimer convenio con Indaabin para la impartición de cursos en todo el país.

Convenio con INDAABIN para reestructura de la normatividad técnica en materia de valuación de bienes nacionales.

Primer convenio de colaboración con SHF

Presentación de la propuesta oficial de FECO-VAL para la modificación a las reglas de operación de SHF.

Por vez primera la FECOVAL ha impartido ya tres cursos de capacitación a personal de las áreas de normatividad de avalúos y Jurídica de SHF.

Presentación a SHF e infonavit de la propuesta metodológica para la valuación de desarrollos en situaciones de deterioro económico y vivienda recuperada, el primer proyecto piloto ya se llevó a cabo.

Convenio de participación con IRWA.

Participación con SEDATU para la confor-mación del consejo técnico de valuación de la Secretaría, el cual ya está en funciones.

Por primera vez SEDATU emitió la convocato-ria especial para que valuadores de la FECO-VAL pertenezcan al padrón de valuadores de la Secretaría.

Por primera ocasión FECOVAL con la inten-ción de tener bases de datos confiables y homologadas en todo el país, convenia con la empresa Varela Costos, una de las más recono-cidas del país, la emisión de valores de reposición nuevos los cuales están a disposición de los valuadores miembros de los Colegios federados a través de la adquisición de la licencia respectiva a precios preferenciales con el logo de FECOVAL-VARELA.

P

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INVITACIÓN A PUBLICARARTÍCULOS ARBITRADOS

coherente y sucinto, para lo cual se sugiere revisar y verificar datos, sintaxis, ortografía, no caer en erratas y no incluir referencias bibliográficas. No deben exceder las 120 palabras, redactados en un solo párrafo.

- Palabras clave y keywords (español e inglés). De 3 a 5 palabras.- Introducción- Desarrollo del artículo- Conclusiones- Referencias- Agradecimientos (opcional)

El proceso de arbitraje es doble ciego, por lo que el artículo debe enviarse en formato Word, para poder modificarlo eliminando los datos del autor o autores, antes de enviarlo para su revisión.

El tipo de letra debe ser Arial de 10 puntos, normal, espacio 1.5, justificada. La extensión del artículo deberá ser de un máximo de 12 páginas, incluyendo el texto, figuras y citas bibliográficas, en Word, con margen de 2.5 cm por lado.

Se deben incluir los datos curriculares de los autores, incluyendo su grado académico, institución para la cual labora y correo electrónico. Respecto a los autores, el primero será el autor y el resto serán coautores, permitiéndose un máximo de cinco personas.

Fechas de recepción de artículos.

- Los artículos se reciben durante todo el año.- Fechas de publicación de revista impresa: abril y octubre- Cierre de la edición de abril: primera semana de febrero- Cierre de la edición de octubre: primera semana de agosto

Tipos de artículos aceptados para publicación. Los autores pueden presentar para publicación artículos con las siguientes tipologías textuales: a) Artículo de investigación científica y tecnológica. Documento que presenta, de manera detallada, los resultados originales de proyectos terminados de investigación. La estructura del artículo debe tener los siguientes apartados:

• Introducción • Metodología • Resultados • Discusión • Conclusiones • Bibliografía (sólo se incluye bibliografía citada en el texto)

a revista Valuador Profesional, editada por la Federación de Colegios de Valuadores, A.C., con sede en la Ciudad de México, D.F., México, es una publicación que busca imple-

mentar una sección de artículos de divulgación de carácter académico y científico. Es una revista seriada (registro ISSN-2395-891X), la cual tiene entre sus objetivos publicar y difundir contribuciones consis-tentes en artículos de investigación e innovación inéditos y originales resultado de procesos de investigación, reflexión o revisión que guíen los aportes en ciencia, tecnología e innovación relaciona-dos con la valuación y su vínculo con las siguientes disciplinas:

1. Valuación de bienes inmuebles2. Valuación de bienes agropecuarios3. Valuación de maquinaria y equipos4. Valuación de empresas 5. Valuación de activos intangibles6. Valuación de activos ambientales7. Valuación de joyas y obras de arte8. Economía y Finanzas9. Arquitectura y Urbanismo10. Ingeniería Civil 11. Tecnologías de la construcción12. Ingeniería Industrial13. Ingeniería Mecánica14. Ingeniería Naval15. Ingeniería y Tecnología Aeroespacial16. Minería17. Energía y Combustibles18. Ingeniería de Sistemas19. Informática20. Telecomunicaciones y Transportes

Valuador Profesional está dirigida a valuadores e investigadores en las áreas mencionadas, cuyos aportes sean significativos para la comunidad de valuadores nacional e internacional; igualmente a docentes, consultores y empresarios que encuentren en las publicaciones de Valuador Profesional una fuente para ampliar y promover sus conocimientos.

Valuador Profesional mantiene una convocatoria abierta permanente y se edita semestralmente en su edición impresa los meses de abril y octubre. Las contribuciones a la revista deben ser enviadas a la dirección de correo electrónico [email protected]

Los artículos admitidos en el proceso de evaluación deben seguir la siguiente estructura y contenido mínimo:- Título del artículo (español e inglés). Subtítulo opcional.- Datos del autor o autores.- Resumen y Abstract (español e inglés). El Resumen debe ser analítico e incluirá los objetivos principales de la investigación, alcance, metodología empleada, y principales resultados y conclusiones. Debe ser claro,

LVP

ALUADORROFESIONAL

l colegio de Valuadores del Norte de Tamaulipas A.C. celebraron su de XV aniversario, para ello se dieron cita en el Salón Astorga del Hotel Royal Garden de la

ciudad de Reynosa Tamaulipas en punto de las 10.00 hrs del viernes 03 de Julio, en donde efectuaron se sexta asamblea del año y eligieron a su nueva mesa directiva, estuvieron acompañados de distinguidas personalidades del medio.

En la mesa de honor estuvo presentes el Director de Predial y Catastro de Reynosa Tamaulipas Lic. Sergio Arturo Ojeda Castillo, La representante personal del Magistrado Presidente del Supremo Tribunal de Justicia de Estado la Lic. Ana Verónica Reyes Díaz, el Presidente del Colegio de Notarios Públicos de Reynosa el Lic. Alfonso Salinas Flores, así como la directiva saliente formada por el Presidente M.V. Arq Francisco Gerardo Rodríguez Baca, Secretario M.V. Arq. Rogelio García Ruiz y el Tesorero Especia-lista en Valuación Alfonso Rodríguez Uresti,

En solemne acto el Presidente saliente el M.V. Arq. Francisco Rodríguez Baca cedió al puesto a la nueva mesa directiva para el periodo 2015-2017 que compuesta por el M.V. Ing. Miguel Juárez Flores: Presidente, El Especialista en Valuación Ing. Alfonso Rodríguez Uresti: Tesorero y el M.V Ing. Hilario Javier Torres Rojo: Secretario.

Así mismo se hizo la entrega de los certificados de la Secretaria del Trabajo y Asuntos Jurídicos del Gobierno del estado de Tamaulipas a los miembros del colegio. También dentro del acto se les tomó la protesta a tres nuevos integrantes del Colegio de Valuadores del Norte de Tamaulipas.

Los miembros del Colegio de Valuadores del Norte de Tamaulipas refrendaron su compromiso en seguir trabajando en la mejora continua en los servicios de valuación mediante la capacitación continua y la ética profesional.

ECELEBRAN SU XV ANIVERSARIO Y CAMBIO DE MESA DIRECTIVA

INVITACIÓN A PUBLICAR ARTÍCULOS ARBITRADOS 18


e) Reporte de caso. Documento que presenta los resultados de un estudio sobre una situación particu-lar con el fin de dar a conocer las experiencias técnicas y metodológicas consideradas en un caso específico. Incluye una revisión sistemática comen-tada de la literatura sobre casos análogos.

f) Revisión de tema. Documento resultado de la revisión crítica de la literatura sobre un tema en particular.

g) Documento de reflexión no derivado de investigación. Este tipo de documentos se conocen en el ámbito académico como “ensayos”. En general son escritos que mediante una estructura identificable exponen con claridad un tema, desarrollan unas implicaciones y presentan unas conclusiones.

Atentamente.Comité Editorial

b) Artículo de reflexión. Documento que presenta resultados de investigación terminada desde una perspectiva analítica, interpretativa o crítica del autor, sobre un tema específico, recurriendo a fuentes originales.

c) Artículo de revisión. Documento resultado de una investigación terminada donde se analizan, sistematizan e integran los resultados de investiga-ciones publicadas o no publicadas, sobre un campo en ciencia o tecnología, con el fin de dar cuenta de los avances y las tendencias de desarrollo.

d) Artículo corto. Documento breve que presenta resultados originales preliminares o parciales de una investigación científica o tecnológica, que por lo general requieren de una pronta difusión. La estructura del artículo debe tener los siguientes cuatro apartados: introducción, metodología, resultados, discusión y conclusiones.

M.V. Ing. Miguel JuárezFloresPresidente Entrante Presidente Saliente

Arq. M.V. Arq. FranciscoGerardo Rodríguez Baca

Invitados de Honor

Miembros del Colegio de Valuadores del Norte de Tamaulipas A.C.

ARTÍCULO 19


Por Ing. César S. Cantú MartínezIAZ., E. en V., MAI, SRA, MRICS, R/WA.

NECESITAMOS TÉCNICASDE VALORACIÓN AGROPECUARIAO RURAL

También es muy importante como Especialistas en Valuación y profesionales del medio el mejorar nuestros estándares de ética, conocer y aplicar las Normas Internacionales de Valuación. Debemos de iniciar por aceptar únicamente los trabajos que conocemos y que tenemos los conocimientos de los procedimien-tos para realizarlos.

Desafortunadamente seguimos utilizando metodologías del siglo pasado para la Valuación Rural, todavía estamos considerando como factores principales para estimar el valor de una propiedad las Regiones Fisiográficas, las condi-ciones climáticas de Enriqueta García, La Capacidad de Uso Potencial del Suelo y las 8 clases de terrenos y el famoso triangulo para determinación de la textura del suelo, la salini-dad, pedregosidad, etc. Con esto no quiero decir que no sean importantes pero hay condiciones que tienen mayor influencia en el valor de las explotaciones, ya que con las nuevas tecnologías se puede facilitar la producción en condiciones que hace años no era imaginable, donde ya el valor de la tierra pasa a un valor irrelevante ante las inversiones tecnológicas de la inversión.

Figura 1. Como hacer un caballo en 5 pasos.

el 10 al 12 de septiembre del presente año me invitaron a participar en el XI Simposio Nacional y VII Internacional

de Valoración Rural, en Morelia Michoacán, así como en el Panel de Expertos Internacionales en Métodos Avanzados en Valuación Rural.

¿Qué conclusiones saco del Panel sobre Méto-dos de Valuación Rural?

No hemos avanzado en las metodologías de valoración, cuando en el aspecto urbano ya tenemos construcciones de viviendas y edificios de diferentes arquitectos donde les en ocasiones se le da valor a quien lo diseño (como obra de arte) y lo construyó, consideramos si es edificio inteligente, si tiene eco tecnologías (inclusive en casas pequeñas de créditos sociales), edificios A, AA y AAA, con certificaciones LEED, en fin todas las características que le incrementan o afectan negativamente el valor de estas construcciones. Definitivamente necesitamos de mejores métodos y Técnicas de Valuación Rural.

Recientemente encontré en las redes sociales un dibujo que puede representar lo que sucede en algunos casos en valuación. Como hacer un avalúo en 5 pasos (figura 1):

Posiblemente lo veamos como una burla, pero señores necesitamos más capacitación para lograr mejor calidad que requieren en la actuali-dad nuestros trabajos en el sector agropecuario y agroindustrial con el fin de tener una buena reputación profesional y que las autoridades y los usuarios nos reconozcan.

Requerimos conocer mejor que tipos de trabajos vamos a hacer o los alcances de trabajo que nos están solicitando, porque en la mayoría de los casos el solicitante solo pide un avalúo pero ese trabajo puede tener diferentes destinos o usos que nos deben como valuadores hacer tomar diferentes alternativas de estudio así como llegar a soluciones y valores diferentes.

D

hasta 12 diferentes certificados para exportar carne a diferentes países y considero que esos logros se deben de reconocer en el valor de los activos, así como se considera las instalaciones especiales en los edificios. Es importante considerar los nuevos usos que pueden tener los predios rurales con la Reforma Energética, donde se pueden instalar genera-dores eólicos, paneles solares o fotovoltaico que hacer que el valor de la tierra o su rentabilidad se incremente substancialmente generando este tipo de energía, pero también el terreno y/o los predios vecinos pueden perder valor por la afectación visual de los equipos y son factores que el Especialista en Valuación debe de considerar.

Se requiere reconocer las diferentes capacidades de producción y alternativas de uso que puede tener un predio, agrícola, ganadero, campestre, forestal, eco turístico. Considerar las economías de escala de la región y de la explotación por valorar, así como la mano de obra suficiente y capacitada para el los proyectos que se están llevado a cabo.

Concluyendo el tema que da para mucha más explicación y discusión podemos decir que actualmente necesitamos estar atentos a nuevas variables y parámetros que debemos considerar, así como poner más atención a los intangibles que están influyendo en el valor de las propie-dades, generar trabajos de mayor calidad, mejorar la credibilidad de los valuadores, generar nuevas y mejores herramientas aplicables a la valoración, entre ellas pudiera ser el uso de Valoración por Multicriterio o las demás que se puedan desarrollar, la academia y los gremios profesionales, contribuir al desarrollo de una valuación rural sensible y congruente con las reformas estructurales en materia de energía, así como el de una cultura de prevención y mitigación de impactos económicos.

[email protected]@prodigy.net.mx

Se requiere de un mejor análisis de los recursos de la explotación que estamos valorando. Hay que tomar en cuenta las áreas protegidas (hemos visto algunos trabajos donde no se consideran y se valorizan como cualquier propiedad), el medio ambiente, impactos ambientales y el pago por servicios ambientales que le dan valor importante a algunas explota-ciones que en muchos casos no se consideran por desconocimiento. El que se cuente con un Biodigestor en una explotación lechera, granja porcina o corral de engorda incrementa el valor de la explotación o solo se toma el costo del Biodigestor o tiene un valor adicional en la operación porque la pone en otra condición sanitaria superior por los mejores controles. Es muy importante buscar los malos manejos en la tierra de los predios y pérdidas de suelo o contaminación de este, así como calidad del agua, contaminación del aire, en muchas ocasiones por no recorrer los predios adecuada-mente no nos percatamos de áreas pantanosas o terrenos poco aprovechables.

En la mayoría de los casos no consideramos y le damos valor a la agricultura natural o a la orgánica, que pueden ser huertos, granjas o ranchos ya sea en producción de frutas, hortali-zas, cereales, animales de leche o carne, aves, etc. que tienen este reconocimiento. El llegar a ser una empresa productora de alimentos orgánicos tiene un costo elevado y en muchas ocasiones no se considera por desconocimiento de parte del valuador. ¿El uso de cereales y hortalizas transgénicos en los predios por valorar afectan positiva o negativamente su valor?

Con la apertura comercial se han formado cadenas internacionales de comercialización y los productores primarios en muchas ocasiones se unieron con cadenas para exportar y partici-par a otros niveles de venta de sus cosechas ya sean estas frutas, hortalizas, carne, vinos, etc. donde no solo podemos considerar la actividad primaria sino que debemos de darle valor a esas fusiones de empresas porque ya forman parte de esa cadena comercial, lo mismo está sucediendo con los frigoríficos donde algunos de ellos tienen

NECESITAMOS TÉCNICAS DE VALORACIÓN AGROPECUARIA O RURAL 20


ARTÍCULO 21


Por M. en Val. Ing. Raúl Fernández MusacchioPresidente (2014-2015)

Colegio de Valuadores del Estado de Aguascalientes

EL SISTEMA DE AVALUOSDEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES

La entonces alcaldesa del municipio de Aguas-calientes (2010-2013) se distinguió por un trabajo decidido con muchos beneficios sociales y con proyectos de alto impacto, aunque también con la necesidad de una recaudación eficiente, no sólo por la insuficiencia de recursos para sus proyectos sino por la condición de que el gobierno federal otorga más recursos a los municipios que por sí mismos obtienen mayores ingresos. Siendo el predial y el Isabi los impues-tos que reportan mayores montos, y ambos dependiendo de un buen trabajo valuatorio, se buscó un esquema que evitara la evasión de estos impuestos.

Cuando se presentó el Sistema de Avalúos ante la asamblea del Colegio de Valuadores del Estado de Aguascalientes, nos plantearon una serie de beneficios que necesitamos leer entre líneas para tener un panorama completo, entender mejor la problemática, los logros obtenidos y para quién es el beneficio de adoptar de esta nueva forma de trabajo.

Al hablar de a.Uniformizar la metodología y criterios debe leerse que antes de la implemen-tación del Sistema de Avalúos, el Municipio se veía obligado a recibir cualquier documento que se hiciera llamar avalúo, desde los avalúos elaborados por unidades de valuación hasta la simple hojita con un número justificado con la leyenda “por mi leal saber y entender”. Menudo reto emprendió el departamento de predial e Isabi, pues a más de una persona le pareció una arbitrariedad la imposición de un nuevo estilo de trabajo, de un formato obligatorio y de la revisión por parte de las “niñas de isabi” (que en realidad son maestras en valuación).

Antes del Sistema de Avalúos, se acostumbraba que el notario, en el mejor de los casos, consultara el valor de una propiedad con un valuador, estimaba el costo de impuestos y de sus honorarios y daba a sus clientes (comprador y vendedor) una cotización de los costos del

n abril de 2013 se anunció el nuevo Sistema de Avalúos para efectos del pago del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (Isabi)

en el municipio de Aguascalientes, desde entonces ha sido un tema polémico entre los valuadores de Aguas-calientes y una batalla constante en favor de un ejercicio ético de la actividad valuatoria.

En Aguascalientes, a diferencia de otros estados, el Instituto Catastral depende de la Secretaria de Finanzas del Gobierno del Estado. El avalúo catastral para nosotros es el avalúo de Isabi y por analogía con el Reglamento del Código Fiscal de la Federación, lo puede practicar una institución financiera, un corredor público, un valuador profesional (con cédula) o las propias Secretarías de Finanzas de los Municipios. En este contexto, los municipios son los beneficiarios del impuesto y los principales interesados en que los inmuebles que son motivo de un traslado de dominio se valúen correctamente.

BENEFICIOS:

a) Uniformar la metodología y criterios de valuadores y corredores públicos mediante la estandarización del formato del Avalúo Comer-cialb) Responder satisfactoriamente y con argumentos las reclamaciones por rechazos de avalúosc) Generación de tabla de valores comercialesd) Cumplimiento en tiempo y forma de la ciudadaníae) Conectividad entre las bases de datos involucradasf) Prever el rechazo de avalúosg) Transparencia y honestidad en el buen juicio para la certificación del avalúoh) Reducir el porcentaje de evasión por este impuestoi) Imparcialidad en la revisión de los documentos

E

EL SISTEMA DE AVALUOS DEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES 22


También es cierto que catastro toma sus decisiones en base a las fotografías aéreas de un vuelo especialmente encomendado para esta fin y algunas veces se presentan errores de interpre-tación, ya que para ellos cualquier tejabán es considerado construcción pero a veces hasta una malla-sombra la consideran como tal. En el caso de los avalúos de Infonavit, la discrepancia es siempre por los volados, pues para la Sociedad Hipotecaria Federal no son construcción y para catastro sí.

El Colegio de Valuadores ha estado en constante comunicación con las autoridades y recientemente logramos el compromiso del Instituto Catastral para que haga pública información relativa a las superficies de terreno y construcciones de sus bases de datos a fin de que los valuadores podamos encontrar las diferencias previo al envío del avalúo a revisión y corregir en su caso las inconsistencias o asumir el dato de catastro si se acerca al propio, para f. prever el rechazo de avalúos y sobre todo la imputación injusta de que el valuador es el que hace mal su trabajo.

En 2014 cambió la administración municipal y también cambió de color. La alcaldesa anterior era de los rojos y el nuevo presidente es de los azules. La anterior tenía una firme convicción recaudatoria y el nuevo llegó con la bandera de campaña de quitar las fotomultas. El proyecto por ser de otro color corría el riesgo de quedar abandonado. Llegamos incluso a estar a un paso de que el Sistema de Avalúos se desconectara.

Afortunadamente, con la oficiosidad de las asociaciones de valuadores del estado, el trabajo interno del personal de la dirección de ingresos del municipio y probablemente con algo de intervención divina, se logró convencer a la nueva administración de las bondades del sistema y sobre todo, de que quitarlo perjudi-caría en mayor medida a los ciudadanos de menores recursos, pues el avalúo de Infonavit u otra institución de crédito siempre va a reportar valores reales y la persona con mayores recursos (e influencias) es la que presiona más para que se subvalúen sus inmuebles, en contra del objetivo de h) Reducir el porcentaje de evasión por este impuesto.

¿Cómo funciona el Sistema de Avalúos?

Objetivo:

Proporcionar una herramienta informática que permita plasmar el Proceso de Investigación Profesional, para establecer el valor comercial de un inmueble mediante la captura y seguimiento de los Avalúos que se elaboran para el pago del ISABI, además, de unificar la metodología y criterios de valuación, la disminución de tiempos en las revisiones y vistos buenos y todo esto para lograr transparentar la certificación del avalúo.

traslado de dominio. En muchas ocasiones el notario encargaba el avalúo por un monto que el mismo habría determinado. Ahora, después de un cambio radical, el comprador, como primer paso, encarga el avalúo y hasta que queda autorizado, el notario puede dar un cálculo exacto a sus clientes de los impuestos y hono-rarios generados.

Se ha discutido en muchos foros acerca de la independencia del valuador y es un asunto con muchas aristas, pero también es un hecho que en el tema de evasión fiscal hay mucha presión por parte de los solicitantes de avalúos a fin de que se subvalúen los inmuebles y hay muchas personas que se prestan a ello. Nuestro Colegio le ha estado insistiendo a los municipios que el valuador profesional colegiado es el profesional que asegura en mejor medida que no se lleven a cabo estas malas prácticas ya que existen mecanismos de control dentro del Colegio que el municipio no puede aplicar porque no hay legislación que se lo permita.

Entonces, cuando se habla de b. Responder satisfactoriamente y con argumentos las reclamaciones por rechazos de avalúos, no debemos tomarlo como algo que atente contra la independencia del valuador, es un mecanismo mediante el cual se están rechazando avalúos mal hechos por personas que no actúan bien.

Además, en el tema de los rechazos y abordando el beneficio de e.interconectividad de las bases de datos involucradas, debo comentar que la mayor inconveniencia del nuevo sistema y la mayor causa de insatisfacción de los valuadores que usamos el sistema es el hecho de que los avalúos se pueden rechazar por diferencias en las superficies de terreno o de las construcciones. En el caso de las últimas, cuando el avalúo indica una superficie menor en un 10% es causa de rechazo. Si el avalúo indica una superficie de construcción mayor se asume que hubo una ampliación, se acepta y se registra como tal. Para el caso del terreno no se admiten diferencias.

Estos rechazos los hace el municipio aunque la razón es que al llegar el trámite a catastro, el traslado de dominio será rechazado. En un esfuerzo de colaboración, se indica como un rechazo, aunque a solicitud del valuador el avalúo puede aceptarse y mientras el propietario del inmueble (o alguien más en su represen-tación) puede hacer el trámite de la manifes-tación del predio, de modo que cuando llegue a catastro, la información ya sea consistente.

Este punto en particular ha sido motivo de mil y un discusiones. Los detractores del Sistema de Avalúos han esgrimido que la intervención del municipio es sólo recaudatoria, que el catastro no tiene facultades para rechazar un avalúo, hasta han llegado a aseverar que el municipio está haciendo la chamba del Instituto Catastral.

23El valuador elabora su avalúo y una vez terminado se envía a revisión. Las revisoras del municipio lo reciben y el mismo sistema tiene conexión con las bases de datos del Instituto Catastral, por lo que hacen primero una revisión de los datos gene-rales, domicilio y superficies. Luego hacen una revisión de valores. El mismo sistema les informa si ya ha habido una valuación previa del mismo inmueble en el que, salvo causa justificada, el importe del nuevo avalúo debe ser igual o mayor que el anterior.

Si todo es correcto, el avalúo se acepta y el mismo sistema envía al valuador un correo electrónico avisando que el avalúo ha sido aceptado (o rechazado, si es el caso). Cuando hay rechazo, el avalúo vuelve a estar disponible para modifica-ciones y se vuelve a enviar. Si fue aceptado se procede a la impresión del formato PDF que genera el sistema, se firma y se entrega al cliente para que el notario continúe el trámite del traslado de dominio.

El notario ingresa el número de avalúo en su formato de traslado y el sistema ya tiene toda la información del inmueble con una revisión previa, lo que le agiliza continuar con el trámite. El siguiente paso es el pago del Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles al municipio, como los valores ya están aprobados, el mismo sistema determina los montos a pagar y el pago es más ágil.

Luego el traslado pasa al Instituto Catastral y con el cotejo que ya hizo el municipio, difícilmente ser rechaza el trámite.

Finalmente pasa al registro público de la propie-dad, aunque aquí todavía es un área de oportuni-dad, ya se está trabajando en la unificación de las bases de datos para agilizar esta etapa, sin embargo los rechazos, si se dan, ya no competen al valuador.

Como todo en esta vida, el Sistema de Avalúos es perfectible. Esperamos que pronto se adopte en los demás municipios del estado y que pueda ser ejemplo a nivel nacional de un gran esfuerzo para que las cosas se hagan bien. En el Colegio de Valuadores de Aguascalientes hemos hecho varias propuestas para mejorarlo, aunque hay que decirlo, el mayor logro ha sido su supervivencia ante los enormes intereses que tiene en su contra.

En este proceso, desde el diseño y la puesta en marcha, hasta convencer a los funcionarios y a los valuadores, ha sido actora clave una de nuestras compañeras del Colegio de Valuadores del Estado de Aguascalientes y es por ello que este año la nombramos como una digna merecedora del reconocimiento “Ing. Agustín Martínez Torres”, pues aun nadando contra la corriente ha defendido en la medida de sus posibilidades que los más de veinte mil avalúos que se realizan al año para efectos del Isabi se hagan de una manera profesional y ética, en concordancia con la misión de nuestro Colegio: dignificar la actividad de la Valuación en Aguascalientes ante los distintos sectores del Estado.

El primer paso para el valuador es registrarse. Los requisitos mínimos son la cédula profesional del posgrado en valuación, una constancia de pertenecer a un colegio, llenar una solicitud y una vez aceptada, definir una clave de acceso. Una vez ingresando al sistema de avalúos hay dos opciones.

Si se trata de un avalúo de Infonavit o similar, elaborado por una unidad de valuación, se genera lo que le llaman un avalúo simplificado en el que se capturan en una página de internet los datos de identificación de la vivienda, medidas y colindancias del terreno, clasificación y valores del terreno y las construcciones y se anexa una imagen de la carátula del avalúo escaneada.

La segunda opción es la del avalúo completo. El formato consta de dieciséis secciones:

I. Portada. Incluye el nombre del valuador, la fecha del avalúo y una fotografía de la fachada del inmueble.II. Datos Generales del Inmueble: Domicilio, cuenta predial, clave catastral y tipo de inmueble a valuar.III. Características urbanas, servicios públicos y equipamiento urbanoIV. Terreno: En esta sección se incluyen los croquis de macro y micro localización, las medidas y colindancias, indiviso y superficie del terreno.V. Se asientan los datos de la fuente de la información o el antecedente de propiedad, escritura, notario, etc.VI. Uso actualVII. Tipos de construcción apreciados descri-biendo calidad, niveles, edad, vida útil, grado de terminación, estado de conservación y superficies.VIII. Elementos de construcción. Se describen la obra negra, acabados, instalaciones y se agregan elementos accesorios y obras complementarias.IX. Aplicación del enfoque comparativo de mercado al terreno mediante la homologación con tres comparables usando factores de forma, ubicación, frente, topografía, zona, superficie, negociación y discontinuidades (fallas geológicas o subsidencia, muy comunes en Aguascalientes).X. Aplicación del enfoque comparativo de mercado a las construcciones mediante la homologación con tres comparables usando factores de zona, ubicación, proyecto, estado de conservación, superficie, edad, calidad de las construcciones, negociación, discontinuidades y otros.XI. Aplicación del enfoque de costos. Se incluye el valor del terreno con la posibilidad de aplicar factores a fracciones y el valor de reposición nuevo de las construcciones con la aplicación de la fórmula de Ross-Heidecke para obtener el valor neto de reposición.XII. Se menciona que no se aplica el enfoque de ingresos.XIII. Resumen de valoresXIV. Consideraciones previas a la conclusiónXV. Valor ConcluidoXVI. Reporte fotográfico con hasta 6 imágenes

EL SISTEMA DE AVALUOS DEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES


ARTÍCULO 24


estudios de mayor profundidad, base científica y respaldo, así mismo implica ser un punto de partida y una idea no alejada de la realidad que normal-mente brindan otros métodos o sistemas utilizados hoy en día por valuadores profesionales, el objetivo básico, es brindar un modelo práctico que constituya una herramienta útil para el profesional de la Valuación Inmobiliaria, sin menoscabo desprecio por la validez e importancia de los procesos y métodos que existen actualmente, sin los cuales hubiese sido imposible plantear nuestra propuesta.

FUNDAMENTOS

En la aplicación de la metodología es importante el análisis previo y a detalle de cada uno de los puntos subsecuentes, ello contribuirá a su fácil aplicación, entendimiento y resultados esperados. Así mismo para su uso implica el poseer mínimo conocimientos generales respecto a Urbanismo, Valuación y/o Mercadotecnia de Bienes Raíces, Ingeniería y Arquitectura.

Es importante tener presente que el predio analizado debe de poseer la condición de ser sub urbano o en transición, además de inspec-cionarlo físicamente para corroborar sus cualidades y características en cuanto a localización regional, ubicación, topografía, forma, frente, fondo, entorno urbano y potencialidad.

• El uso del suelo del predio en estudio debe de acuerdo al Plan Director de Desarrollo Urbano vigente en la localidad, poseer un destino habita-cional, no importando el tipo (densidad baja, media o alta), y colindante a fraccionamientos habitacion-ales. Su uso debe estar fundamentado en elementos de orden legal.

• El predio debe localizarse dentro de los límites urbanos o suburbanos de la ciudad, con potencial de incorporarse a su área urbana y factible de ser dotado de los servicios primarios en forma mediata o contar con las cartas de factibilidad de los organismos responsables de dotar dichos servicios. Por consiguiente ello debe ser físicamente posible.

• El uso de la metodología integra la aplicación sistemática de una serie de pasos en razón de una secuencia lógica establecida para ello. Es importante tener presente dos variables para su aplicación, el uso del suelo y tipo correspon-diente, así mismo el valor proyectado por (metro cuadrado), que se pretende obtener una vez lotificado y urbanizado el predio, este último debe estar dentro del rango de valor existente en el mercado.

• El precio ofertado es aquel, el cual el inversionista pretende obtener por metro cuadrado de terreno al vender los lotes del Fracciona-miento el que debe ser viable económicamente, factible y razonable una vez que el mismo sea una realidad. (La lógica de lo anterior tiene como base el conocimiento a detalle de valores del suelo en la zona mediata a la ubicación del terreno analizado).

METODOLOGIA PADIALVA

o que se aporta, es un modelo matemático de tipo estático que contribuye a la obtención de un esbozo de opinión rápido, sencillo, objetivo y valido que refleja la estimación de valor de un

predio en breña (sub urbano o en transición), en razón de su potencialidad presente y/o futura a partir de su localización regional y ubicación geográfica con respecto a los limites urbanos de una ciudad o municipio.

Comúnmente el profesional de la Valuación Inmobiliaria se enfrenta a la problemática de establecer o estimar cuál es el valor del suelo de un predio que por sus características, localización y ubicación en los límites del área urbana de una ciudad, constituye una incertidumbre, existen diferentes métodos y procesos, los mismos integran procedimientos complicados que emplean el uso de elementos que no son de la cotidianidad en el valuador. Sin embargo no son prácticos o sencillos por el contrario suelen ser complicados y extensos.

Así mismo en algunas situaciones el posible cliente en comprar un predio (inversionista), o el dueño de uno en venderlo, lo que pretenden es poseer en una forma rápida la estimación del posible valor del inmueble para su pronta operación mediante una compra venta. Hecho que resulta a veces compli-cado para el valuador al no contar con instrumentos de aplicación simple que le brinden un valor con un alto grado de confiabilidad.

A lo anterior la propuesta (Metodología Padialva), constituye una aportación que se expone para su debido abundamiento, aclaraciones o recomenda-ciones por aquellos Profesionistas vinculados con el proceso de establecer el valor de un bien. La misma nace de la expe-riencia propia que ambos ponentes poseen como urbanistas y valuadores, unido a los comentarios y puntos de vista de desarrolladores inmobi-liarios de fraccionamientos y conjuntos habitacionales de la región Noreste de nuestro país.

El resultado de aplicar la metodología brinda en si un valor inicial, que permite contar con una base sólida para la aplicación o ejecución de otros

L

M.V.I. María de JesúsÁlvarez Cantú

Fundadora del Colegio deValuadores de Nuevo Léon A.C.

y miembro del Colegio deValuadores de Coahuila

M.C. FranciscoPadilla Saucedo

Miembro del Colegio de Arquitectosde Saltillo, del Colegio de Valuadores

de Coahuila y de la Sociedad Mexicanade Urbanismo. Así mismo colaborócomo parte del consejo técnico de

FECOVAL

25diseño o proyecto de un fraccionamiento y lotificación en predios de menor superficie, cumpliendo con los lineamientos establecidos para ello por la Dirección de Desarrollo Urbano de la localidad.

• En base a la experiencia de diseñadores y urbanis-tas de los diferentes tipos de fraccionamientos comunes en nuestra región (Noreste Mexicano), se estableció el factor de eficiencia. Los rangos de utilidad, ganancias, comercialización, indirectos y plusvalía fueron obtenidos de inversionistas inmobiliarios. Lo referente a costo de urbanización, es variable según el tipo (aéreo o subterráneo), la topografía y forma del predio.

• Los elementos (factores), que se utilizan en la homologación directa, deben ser aplicados a partir del análisis de cada uno de ellos, acción que se ejecuta en base de la experiencia como valuador y conocimiento del área donde se ubica el inmueble valuado. Para una mejor comprensión de ellos se incluyen algunos parámetros validos de considerar.

Forma: En terrenos irregulares, se aplica un factor de castigo cuando son comparados con terrenos de forma regular, así mismo estos últimos obtienen un premio al compararlos u homologarlos con irregu-lares.

Frente: A mayor frente, premio, a menor frente castigo, ello con respecto a un lote tipo. Si no existe, lo aceptable es una proporción 1:3 respecto al frente y fondo.

Fondo: A mayor fondo castigo, a menor fondo premio. (Proporción 1:3, frente-fondo)

Topografía: Terrenos con desnivel ascendente o descendente superior al 2% tienen castigo.

Oportunidad: Aplica en función de la economía y desarrollo de la región, localidad o zona donde se ubica el inmueble analizado. Ello en razón de la madurez del mercado y del momento actual.

• El proceso inicia al considerar la superficie del terreno en su totalidad. Esta es multiplicada por el factor de eficiencia, (es la superficie de terreno que se utilizara en áreas verdes, vialidades y donaciones), misma que deja de ser parte del predio para su venta al final del proyecto. Los factores de eficiencia están inmersos dentro del Plan Director de Desar-rollo Urbano de cada ciudad del país, sin embargo algunas de las veces; estos resultan demasiado generosos bajo nuestra propuesta manejamos los siguientes

FACTORES DE EFICIENCIA DEL SUELO

• Una vez aplicada la metodología, deben analizarse los factores de ubicación, forma, frente, fondo, topografía y oportunidad. A ello es recomendable utilizar algunos métodos comunes en el valuadorcomo lo son el Método Gráfico o la Metodología Quiroga (ver apéndice bibliográfico) ambas constituyen además de una propuesta técnico científica; una valiosa herramienta en nuestros análisis.

• Los factores de eficiencia utilizados en la tabla (ver formula), son producto del promedio en común, de superficie que se resta del área original de terreno una vez que en esta se ha establecido el diseño o proyecto de un fraccionamiento y lotificación en predios de menor superficie, cumpliendo con los lineamientos establecidos para ello por la Dirección de Desarrollo Urbano de la localidad.

• En base a la experiencia de diseñadores y urbanis-tas de los diferentes tipos de frac-cionamientos comunes en nuestra región (Noreste Mexicano), se estableció el factor de eficiencia. Los rangos de utilidad, ganancias, comercialización, indirectos y plusvalía fueron obtenidos de inversionistas inmobiliarios. Lo referente a costo de urbanización, es variable según el tipo (aéreo o subterráneo), la topografía y forma del predio.

• Los elementos (factores), que se utilizan en la homologación directa, deben ser aplicados a partir del análisis de cada uno de ellos, acción que se ejecuta en base de la experiencia como valuador y conocimiento del área donde se ubica el inmueble valuado. Para una mejor comprensión de ellos se incluyen algunos parámetros validos de considerar.

• El uso de la metodología integra la aplicación sistemática de una serie de pasos en razón de una secuencia lógica establecida para ello. Es importante tener presente dos variables para su aplicación, el uso del suelo y tipo correspondiente, así mismo el valor proyectado por (metro cuadrado), que se pretende obtener una vez lotificado y urbanizado el predio, este último debe estar dentro del rango de valor existente en el mercado.

• El precio ofertado es aquel, el cual el inversio-nista pretende obtener por metro cuadrado de terreno al vender los lotes del Fraccionamiento el que debe ser viable económicamente, factible y razonable una vez que el mismo sea una realidad. (La lógica de lo anterior tiene como base el conocimiento a detalle de valores del suelo en la zona mediata a la ubicación del terreno analizado).

• Una vez aplicada la metodología, deben analizarse los factores de ubicación, forma, frente, fondo, topografía y oportunidad. A ello es recomendable utilizar algunos métodos comunes en el valuador como lo son el Método Gráfico o la Metodología Quiroga (ver apéndice bibliográfico) ambas constituyen además de una propuesta técnico científica; una valiosa herramienta en nuestros análisis.

• Los factores de eficiencia utilizados en la tabla (ver formula), son producto del promedio en común, de superficie que se resta del área original de terreno una vez que en esta se ha establecido el

METODOLOGIA PADIALVA


Uso del suelo proyectado Factor Área Vendible

Habitacional de tipo residencial de lujo 0.38 62%

Habitacional de tipo residencial. 0.41 59%

Habitacional de tipo medio. 0.44 56%

Habitacional de tipo interés social 0.47 53%

METODOLOGIA PADIALVA 26


CONCLUSIONES

En la lógica de un desarrollador inmobiliario el valor de un terreno de tipo sub urbano o en transición no puede ser mayor del 20% del valor en que se venderá una vez fraccionado y urbanizado. Desde su óptica, bajo esta premisa la inversión es rentable y con alto grado de confiabilidad en un mercado de altibajos como el nuestro. Ello es una realidad, sin embargo no factible o viable de respaldar por un Valuador para la fijación del valor de un bien que en un momento puede ser garantía de crédito o base para la aplicación de recursos.

Es indiscutible que la valuación Inmobiliaria se apoya en disciplinas como la Arquitectura y la Ingeniería, basadas en las ciencias exactas. A partir de ello es responsabilidad de quienes la ejercemos contribuir en la búsqueda de procesos, métodos, metodologías y conocimientos que la engrandezcan y amplien nuestro espectro profesional.

La propuesta es utilizada por valuadores y desarro-lladores inmobiliarios desde hace varios años que fue cuando se planteó por primera vez, la misma a experimentado cambios y desde ese tiempo ha constituido una valiosa herramienta útil, viable y razonada. Su rango de confiabilidad oscila es un mas – menos 10% con respecto al método del valor residual y algunos otros más.

APENDICE BIBLIOGRAFICO

• Donoso, Massolo y Méndez. Antología de Sociología Urbana. Universidad Nacional Autónoma de México • Guajardo. Valadez, Gerardo. Métodos Básicos para Valuar Inmuebles. Monterrey, N.L., México. • Quiroga. Cantú, Gonzalo Ernesto. La Valuación de Predios Urbanos. Monterrey, N.L., México.• Rivera. Martínez, Fernando. Influencias de la forma y dimensión del terreno en la determinación de su valor. Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco, A.C. Guadalajara, Jalisco, México.• Secretaria de la Función Pública. Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. Compendio de Procedimientos, Criterios, Técnicas y Metodologías para la Valuación. México, D.F.

• Una vez obtenida la superficie vendible, se multiplica por el precio ofertado (metro cuadrado de terreno), en que se pretende vender una vez lotificado y urbanizado. Es importante considerar el mercado de valores del suelo de la ciudad, unido al análisis de oferta, demanda y deseabilidad de compra del proyecto en lo futuro. Es evidente que si el fraccionamiento es de uso habitacional tipo residencial, el precio de venta por metro, de terreno debe corresponder al precio de mercado de un fraccionamiento en condiciones similares.

• El ingreso total (obtenido del paso anterior), se divide entre la superficie original del terreno. El resultado de esta operación brinda el valor mínimo de venta del terreno en breña por (metro cuadrado) para el vendedor, así mismo genera el valor máximo al que podría comprar el terreno un comprador.

• Al valor real de terreno, (producto de la anterior operación), se le resta el costo de urbanización ello significa el desembolso que tendrá el desarrollador para dotar de servicios urbanos, (agua, energía eléctrica, drenaje, pavimento, teléfono) y equipamiento (jardines, plaza, señalización) al fraccionamiento. El costo de urbanización por (metro cuadrado), de suelo es para la región en estudio, es importante tener presente si es de tipo área o subterránea. Unido a lo anterior es necesario aplicar el factor de eficiencia a dicho costo para poder ser utilizado dentro de la metodología.

• El resultado de esta acción se multiplica por el factor de indirectos y plusvalía. El inversionista inmobiliario considera que un 25 %, es el monto que en forma conservadora integran los indirectos y plusvalía. El inversionista suele ser el desarro-llador de fraccionamientos que bajo su experiencia estima que los indirectos son alrededor del 10% y la plusvalía del 15% en general.

• El valor final por (metro cuadrado), es multipli-cado x 0.78 en donde (el 10% es de mercadotecnia y financiamiento y el 12% de riesgos del proyecto), una vez más el inversionista toma un respaldo que lo protege de posibles cambios en la economía, depresión, falta de empleo y escasez de crédito, elementos que suelen vulnerar o repercutir fuertemente en proyectos e inversiones inmobi-liarias en economías capitalistas inestables como la nuestra. El resultado final que arroja la aplicación de la metodología, significa el valor máximo por metro cuadrado de terreno, al que se puede comprar, para ser factible de desarrollo y oportuni-dad, posteriormente iniciara el proceso clásico de aplicar la homologación directa que arrojara el valor final de compra del terreno en sus condi-ciones originales al momento de aplicar el estudio. (Ver en apéndice bibliográfico inciso b)

APLICACIÓN DE FORMULA Es importante integrar dentro de los datos base (que es un formato excell), la superficie original del terreno, el factor de eficiencia en razón del uso del suelo, plasmar el valor por metro cuadrado de terreno que se pretende obtener una vez urbani-zado y finalmente incorporar el valor del costo de urbanización.

Superficie de terrenoFactor de eficiencia (área vendible)Valor por M2 de terreno proyectadoCosto de urbanización

Superficie analizada Multiplica Factor de eficiencia Área vendible

Área vendible Multiplica Precio Ingreso total

Ingreso total Divide Superficie original Costo en breña

Costo en breña Resta Urbanización Costo urbanizado

Costo urbanizado Multiplica Indirectos y plusvalía Valor base 0.75

Valor base Multiplica Financiamiento y riesgo Valor final 0.78HOMOLOGACIÓN DIRECTA Valor final Forma Frente Topografía Oportunidad Valor resultante

Por Esp. en Val. Ing. Raúl ArmandoBracamontes Zenizo

27ARTÍCULO


LIDERAZGOARTE, CIENCIA Y PRÁCTICA

Características de un buen líder:

o Carácter. Modo de reaccionar y enfrentar la vida. Una crisis no necesariamente forma el carácter pero si lo revela. Una persona con carácter busca patrones (debilidades), enfrenta las consecuencias y reconstruye (formula un plan).

o Carisma. la cualidad de motivar con facilidad la atención y la admiración de otros gracias a una cualidad "magnética" de personalidad o de apariencia. Ser empático, amar la vida, compartir de sí mismo

o Compromiso. Dar tu palara, ser fiel a tus principios ampliar tus capacidades. El compro-miso se empieza en el corazón, se prueba en la acción y abre a la puerta del logro.

o Habilidad para comunicarse. Simplificar las cosas, darse cuenta de que se dice y como se dice, ser claro, mostrar credibilidad; dar algo que pensar, sentir y recordar. Aprender a comunic-arse en diferentes medios.

o Capacidad. Aprende, mejora, busca la excelen-cia, logra más de lo esperado, inspira a otros.o Valentía. Generalmente empieza con una batalla interior, enfrenta el temor, haz lo correcto, tu vida se expande al nivel de tu valentía, inspira en los demás el compromiso.

o Discernimiento. Los líderes inteligentes creen la mitad de lo que oyen, los líderes con discern-imiento saben que mitad creer; descubren la raíz del problema, realzan la solución del problema, multiplican las oportunidades. El buen elegir nos llevará continuamente a esferas más elevadas.

o Concentración. Centrar voluntariamente toda la atención de la mente sobre un objetivo.

ntendemos el liderazgo como la capaci-dad de influir en una o más personas y conseguir que realicen sus tareas con

entusiasmo para la consecución de objetivos en pro del bien común.

Capacidad significa “aptitud, talento, cualidad que dispone a alguien para el buen ejercicio de algo”. Esta capacidad no es algo con lo que sólo se nace o se tiene tendencia; es algo que puede aprenderse y desarrollarse.

En el liderazgo se da una influencia sobre los demás. Es decir, se produce un efecto, un cambio en los demás, movimiento que puede ser interior o exterior. Este cambio sólo se da desde la voluntad y libertad de la otra persona, pero motivado por esa influencia externa de alguien, a quien llamamos líder.

“En 1 o más personas”: no sólo está dirigido a aquellos líderes mundiales, inspiradores de grandes masas, sino también, en el liderazgo personal ejercido en los diferentes ámbitos de interacción: familia, amigos, colegio, universi-dad, trabajo.

La consecuencia de ejercer liderazgo es siempre algún tipo de acción. Ya sea más interna o externamente, los frutos del liderazgo son siempre movimiento, cambio. Ahora bien, la misión del líder consiste en que el seguidor actúe por su propia cuenta, adhiriendo con su libertad y voluntad. De esta forma, estos cambios o acciones serán realizados con entusiasmo, consecuente de una libre determi-nación personal.Por último, nos referimos a una parte esencial del concepto de liderazgo: el “bien común”. Por bien común es preciso entender aquellas condiciones de la vida social que permiten a los grupos y a cada uno de sus miembros conseguir más plena y fácilmente su propia perfección.

E

LIDERAZGO ARTE, CIENCIA Y PRÁCTICA 28

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 41 | 2DO. TRIMESTRE, 2015

Trabaja en ti mismo, en tus prioridades, con tus compañeros. Lo que la gente dice, lo que la gente hace y lo que la gente die que hace son cosas completamente diferentes.

o Generosidad. Es el hábito de dar y entender a los demás. Ser agradecido, poner a las personas primero, considerar el dinero como un recurso.

o Iniciativa. Hacer, lo que se debe de hacer, bien hecho; sin que nadie lo mande. Activarse, arriesgarse, dar el próximo paso, equivocarse pero no rendirse.

o Saber escuchar. Disposición de atender y entender a los demás y a ti mismo.

o Pasión. Emoción intensa que engloba el entusiasmo o deseo por algo. Es el primer paso para la realización, aumenta tu fuerza de volun-tad, cambia, haz posible lo imposible.

o Actitud positiva. Es una elección, determina tus acciones, los demás son un reflejo de tu actitud, mantener una buena conducta es más fácil que recuperarla.

o Soluciona problemas. Evaluación, interven-ción, mantenimiento y generalización. Anticipa los problemas, asume las consecuencias, no abandona la meta, ve el panorama general, pero maneja una sola cosa a la vez.

o Responsabilidad. Es un valor que permite reflexionar, administrar, orientar y valorar las consecuencias de sus actos. Terminan lo que empiezan, son motivados por la excelencia, buscan herramientas de mejora.

o Seguridad. Creencia en la propia capacidad para llevar a cabo una tarea. Elemento crucial en el desempeño de la persona; la tarea más compleja que tenemos que realizar es justamente vivir.

o Autodisciplina. Control de la propia fuerza de voluntad. La primera persona que tienes que dirigir es a ti mismo. Concéntrate en los resulta-dos.

o Capacidad de servicio. Está en proporción directa a la grandeza del corazón y a la nobleza de los sentimientos. crea relaciones positivas. comprende a las personas, motiva, da esperanza, ayuda a ganar. Sabe trabaja en equipo,es solidario, crece y ennoblece.

o Dispuesto a aprender. Tu crecimiento deter-mina quién eres, quién eres determina a quién atraes, a quién atraes, determina el éxito de tu organización. supera tu propio éxito. Actualízate constantemente.

o Visión. ¿Hacia dónde nos dirigimos? Puedes conseguir lo que quieres, solo si lo puedes ver. La visión comienza adentro.

Los líderes deben contar con cuatro valores fundamentales:

o Autoconocimiento. Conocer sus fortalezas, debilidades y tener una visión del mundo. Tiene el hábito de la reflexión y el aprendizaje. Pueden valerse de herramientas como la programación neurolingüística y la inteligencia emocional.

o Ingenio. Tener la confianza de innovar y adaptarse a un entorno cambiante.

o Amor. Ser positivos, empáticos, respetar y valorar al prójimo.

o Heroísmo. Fortalecerse a sí mismos y a los demás. Apuntan a lo alto.

Para nosotros los valuadores nuestra vida está llena de oportunidades de liderazgo, pero contar con inteligencia y ambición no siempre se traduce en éxito perdurable; es necesario conocerse a sí mismo, adaptarse e impulsar el cambio, ser innovadores, asumir riesgos, trabajar en equipo, establecer metas ambiciosas, ser eficientes y eficaces, motivar a los colegas e impulsar el crecimiento continuo.

Si en los Colegios de Valuadores Profesionales el líder trabaja integrado con los socios, al final del proceso los habrá conducido por senderos de madurez, responsabilidad, capacitación y libertad. Al desarrollarse junto con ellos los habrá ayudado a transformarse en mejores profesionistas de manera integral y de entre ellas y ellos surgirán de manera natural mas lideres que lo sucedan con nuevas visiones para los Colegios de Valuadores Profesionales y la FECOVAL.

DIRECTORIO 30


PRESIDENTES DE COLEGIOS E INSTITUTOS ASOCIADOS A LA FECOVALINSTITUTO PRESIDENTE DIRECCIÓN LD TELÉFONOS FAX E-MAILFEDERACION DE COLEGIO DE VALUADORES, A.C. (FECOVAL) ESP. EN VAL. ING. ARMANDO

HERACLIO ESCALANTE CHAVIRAALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 218-9369 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE MEXICO, A.C. (COVAMEX) ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

ALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 218-9369 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C. ESP. EN VAL. ING. MARCELOGONZÁLEZ ALVEAR

SOR JUANA INES DE LA CRUZ NO.13606-1 COL. REAL DEL MONTE,C. P. 22195, TIJUANA, B. C. COLEGIO: AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180FRACC. NEIDHART, TIJUANA, B.C., 22020

664 681-9152Col. 684-8865

622.90.38CEL. 045664-364.26.43

[email protected][email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUACION DE MEXICALI, A.C. ESP. EN VAL. ING. LILIÁN MARCELASÁNCHEZ OBEZO CEL. 045 686 212-6038

CALZ. DE LAS AMERICAS 560, COLONIA CUAHUTÉMOC SUR, C.P. 21200.MEXICALI, BAJA CALIFORNIA 686 554-3449 554-3449

[email protected]@[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C. ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE RENÉCORRAL CAZARES CALLEJÓN HERMENEGILDO GALEANA 140 PTE. COL. CENTRO

C.P. 81200 LOS MOCHIS, SINALOA668 812-0647 812-0647 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. SALVADORPADILLA CASTILLOCEL. (667) 751 02 31

COLEGIO: JUAN CARRASCO 160 SURCOLONIA CENTRO, C.P. 80000,CULIACAN SINALOA

667 713 88 37 Colegio 713 7610 [email protected]@hotmail.com

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)

ING. LUIS CELERINOMEDINA FLORES CEL. 045 662-256-8585

NAYARIT No. 277 ENTRE RAMÓN CORRAL Y ANTONIO VILLARREAL, COL. COUNTRY CLUB, C.P. 83010, HERMOSILLO SONORA 662 213 23 76 302-50-82 Colegio


COLEGIO DE INGENIEROS MECÁNICOS Y ELECTRICISTAS, A.C. (CIME) ESP. EN VAL. ING. IGNACIOVALADÉZ GUTIÉRREZ

OKLAHOMA 89 COL. NÁPOLES C.P. 03810MÉXICO, D.F. 55

5523-11235682-0162

Ofic. 2595-6382Cel. 55 1948-5334 [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACIÓN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Y DE NEGOCIOS COVAIIN, A.C.M. EN V.I. LUIS ERNESTOGASTELUM CELAYA

QUINTA MAYOR 4 COL. LAS QUINTAS C.P. 83240HERMOSILLO, SONORA 662 181-0996 181-0996

[email protected]@hotmail.com

COLEGIO SONORENSE DE VALUADORES, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ GUILLERMOSERRANO CORNEJOCel. 045 644 414-25-26

CALIFORNIA 315-A NORTE, COL. CUAUHTÉMOC C.P. 85160CIUDAD OBREGÓN SONORA 644 414-27-04


COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA, A.C.ESP. EN VAL. ING. MARIO ALBERTO ELIZALDE HERRERA CEL. 844 448 70 66

ALVAREZ Nº 721 INT 3 ZONA CENTRO. SALTILLO, COAHUILA. MEXICO C.P. 25000 844 415-3255 415-3255 [email protected]

COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C. ESP. EN VAL. ING. ADOLFO A.GARZA SALAZAR CEL. 045 81 82387-8549

AV. VENUSTIANO CARRANZA Nº 552 SUR, COL. MARIA LUISA, C.P. 64040, MONTERREY, N.L. 81 8387-5604

Colegio 8343-0177 8375-7687 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE TAMAULIPAS, A.C. M.V., E.V.I. ARQ. BELISARIO DOMINGUEZ ROMERO

AVE. HIDALGO No. 5004-303 FRACC. LOMAS DEL CHAIREL C.P. 89219 TAMPICO, TAMPS. 833

227-13-83Colegio 216-7986 227-13-84 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL NORTE DE TAMAULIPAS, A.C. ESP. EN VAL. MIGUEL JUÁREZ FLORES RÍO BRAVO 1102 COL. REVOLUCIÓN OBRERA REYNOSA C.P. 88759 899 926-07-93 926-22-84 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.MTRA. EN VAL. DENISSE PAOLA BLANCO CORRALCel. (618) 165 86 46

CALLE PALOMA 145 PTE. ENTRE ZARCO Y PATONI, ZONA CENTRO, C.P. 34000, DURANGO, DGO. 618 811 33 10 811 33 10 [email protected]

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ, A.C. ESP. EN VAL. ING. ISIDRO SAUL MARTÍNEZ ESCANDÓN

A. BUSTAMANTE N° 811, FRACC. LOS PINOS, CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA, C.P. 32350. 656 618-9657 618-9657

Cel. 045 656 298 [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.ESP. EN VAL. ING. ROBERTOGUZMÁN NAVACel. 045 614 345 8690

CALLE 36-A 103 COL. ZARCO, CHIHUAHUA, CHIH C.P. 31020 614 426-54-26 [email protected]@@[email protected]

414-27-04

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C. ESP. EN VAL. ING. ANTONIO MARTINEZ REYES Cel. 045 961 269-8525

1a NORTE PONIENTE 1208 ZONA CENTRO, CP. 29000, TUXTLA GUTIERREZ CHIAPAS 961

612-26-63612-20-97 Directo 612-22-52 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ MIGUELGUTIÉRREZ MARTIN DEL CAMPOCel. 045 744 136-4463

AV. ADOLFO LÓPEZ MATEOS 72 FRACC. LAS PLAYASACAPULCO DE JUÁREZ, GUERRERO CP 39390 744 200-1332 200-1332 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JUAN PABLO DIAZ CERVERA

BOULEVARD BENITO JUAREZ No. 10-7, COL. CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS 777 312-7276

Nextel. 1-13-08-08 318-6235 [email protected] [email protected]

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION, A.C. DRA. SUSANA FERNÁNDEZ ÁGUILA CEL. 045 55 5418 5050

AV. INSURGENTES # 348 - 6° PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MÉXICO. D.F. 55 IMV DF

55-84-36-76Dra. Fernández

55-49-14-58


SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES, A.C. (SICIV) ESP. EN VAL. ING. FERNANDOSANDOVAL MIRANDA

CAMINO STA. TERESA Nº 187, COLONIA PARQUE DEL PEDREGAL, DELEGACION TLALPAN, C.P. 14010, MEXICO, D.F. 55 55-57-80-82 ofic

53-57-33-445606-1327

5606-6349 [email protected]@govyndaya.com.mx

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE JALISCO, A.C.MTRO. VAL. ING. JOSÉ DANIELBARBA CONTRERASCel. 045 33 35 76 39 42 / 33 36 62 03 16

AV ING JUAN PALOMAR Y ARIAS 84 FRACC JARDINES VALLARTACP 45020 ZAPOPAN 33 12-01-96-69 Col. 36-29-77-47

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C. M. en VAL. JUAN JOSÉ LÓPEZ RODRÍGUEZ CEL. (312) 319 52 32

CALLE CORREGIDORA 275, LOCAL 24, COLONIA JARDINES DE LA CORREGIDORA, C.P. 28030, COLIMA, COL 312 3111403 ofic.

313 3610 Colegio 3111403 ofic.

313 3610 Colegio


COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C. M. EN V. ING. RAÚL FERNÁNDEZ MUSACCHIO NIETO 814, FRACC. MODELO, C.P. 20000, AGUASCALIENTES, AGS. 449 242-4412 242-4412 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C.ESP. EN VAL. ING. ARQ. JORGECUEVAS CANCINOCEL. 04535-3123-9728

CALLE 5 DE MAYO No. 12-4, COLONIA CENTRO,C.P. 59510, JIQUILPANJOSÉ MARIA IGLESIAS Nº 297, CHAPULTEPEC SUR,C.P 58260, MORELIA, MICH.

353 533-1064Col. 01 443-3149239

[email protected]@yahoo.com.mx

COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C. ESP. EN VAL. ING. ARMANDO TREJO JUÁREZ

CIRCUITO MOISES SOLANA No. 411, VISTA ALEGRE 1ª SECCION, C.P. 76090 QUERETARO, QRO. 442

213 97 32 229-06-10 Colegio 213 97 32

[email protected]

[email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION INMOBILIARIA DE SAN LUIS POTOSI, A.C. ING. M. GUSTAVO DE LA TORREALVARADO MONTES ACONCAGUA 475-A LOMAS 2ª SECCIÓN C.P. 78210 SLP 444 825-1974 825-1975 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.

MTRA. EN VAL. ARQ. SYLVIA MARBELLAARELLANO ANDRADE Cel. 045 477 672-2274 CARRET. FED. LIBRE IRAPUATO-LA PIEDAD KM 69.5 PÉNJAMO C.P. 36900 477 770-72-12 770-72-12 [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C. ARQ. CLAUDIA IVONNE HIBERT SANCHEZ Cel. 4771203366 LLUVIA 301, COLONIA JARDINES DEL MORAL, C.P.37190 477 717-34-35 717-34-35 [email protected]

[email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C. ARQ. CLAUDIA MORÁN NOLASCOCelular: 045 271 108 23 46 AV. 3 No. 1414, CENTRO, CÓRDOBA, VER., C.P 94500 271 712-1618 Ext. 108 712-1618 Ext. 108

[email protected][email protected]@civacori.org

COLEGIO DE VALUADORES DE VERACRUZ Y XALAPA, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS CEL. 0442288564900

PROLONGACIÓN POPOCATEPETL Nº 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER. 228 814-33-58 814-33-58 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DEL ESTADO DE VERACRUZ, A.C. MTRO. ARQ. GILBERTO LUIS TOVAR ARIZPE Cel . 229 984 17 53

CALLE 28 No. 2 FRACCIONAMIENTO COSTA VERDE, C.P. 94294, BOCA DEL RIO, VERACRUZ 229 922-8945 922-8945

[email protected] [email protected]@civevac.org

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C. CALLE 29 B NORTE Nº 1849, FRACCIONAMIENTO LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA 222 230-1010

Colegio [email protected]ó[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE QUINTANA ROO, A.C. ESP. EN VAL. ING. RUBÉN ERNESTOGONZÁLEZ PÉREZ Cel. 045 998 845-5632

PUNTA YOQUEN Nº 18, SUPERMANZANA 24, MANZANA 33, CANCUN QUINTANA ROO 998 889-9871 275-7005

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C. ESP. EN VAL. ING. JOSÉ AUGUSTO EROSA VÁZQUEZ Cel. 045 998 494 062

CALLE 62-B N° 481X 37, COLONIA CENTRO, C.P. 97000 MÉRIDA YUCATÁN 999 920-10-86 920-53-71 [email protected]

[email protected]


MTRO. JAIME HAMILTON ALVAREZ 211-0012

[email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C. ESP. EN VAL: ING: ENRIQUE DEL CARMENBAEZA LOPEZ

CALLE 1 NO. 233 LOCAL 25, FRACC. ARBOLEDASC.P. 86079, VILLAHERMOSA TAB. 993 350-0391

350-0391Cel. 045-993 156-9851


SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC) ARQ. MÓNICA DEL CARMEN GARCÍA CORDOVA

AV. CONSTITUYENTES Nº 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, C.P. 11950, MÉXICO, D.F. 55 52-86-19-45

55-70-01-96 Savac 52-86-92-55 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS VALUADORES DEL ESTADO DE GUERRERO, A.C. MTRO. ORESTES FERNANDOCORAL GUERRA

MIGUEL ALEMÁN ESQ. 18 DE MARZO 45CHILPANCINGO GRO CP 39000 747 109-4028 109-4028 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE NAYARIT, A.C. M.A.C. ING. JOSÉ ANTONIO RODRÍGUEZMARTÍN DEL CAMPO

LERDO N° 205 DESPACHO 2, COLONIA CENTRO, C.P. 63000TEPIC, NAYARIT 311 217-1556 217-1556 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACIÓN DEL ESTADO DE ZACATECAS, A.C. ESP. EN VAL. ING. FIDEL ÁLVAREZGONZÁLEZ CEL. 045-492 892 0526

AV. UNIVERSIDAD No 210 6to. PISO, LA LOMA, C.P. 98068ZACATECAS, ZACATECAS 492 922-4440 922-5730 [email protected]

31DIRECTORIO


DIRECTIVA DE FECOVALCARGO NOMBRE DIRECCIÓN/ DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA TELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

PRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

ALBERTO TRUQUI # 53 ESQUINA CALLE TABASCO COLONIA PIMENTEL,C.P. 83188

HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 218-9369 [email protected]@fecoval.mx

VICEPRESIDENTE MTRO. ING. ALBERTO PEÑA NAVA

AV. DE LA FRAGA 537 COLONIA CENTRO C.P. 91700

VERACRUZ, VERACRUZ 229 932-1109 ID 72*823183*2 NEXT 263-8520

931-0203 [email protected]@fecoval.mx

PRIMERO Y SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTEPRESIDENTE DE LACOMISION DE ACCIONGREMIAL Y COMISIONLEGISLATIVA

ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESUS VALDEZ HERRERA

HIDALGO N° 106 DESP. 2 PB, COLONIA CENTRO,C.P. 85000

SONORA 644 169-46-32 644 447-4020 169-3957 [email protected] [email protected]@fecoval.mx

TESORERO ARQ. E.V. NORMA HERLINDA AGUILAR FRIAS

ASIENTOS 432-2, SAN JOSE DEL ARENAL C.P. 20130

AGUASCALIENTES, AGUASCALIENTES

449 996-5702 996-5701 [email protected]@fecoval.mx

SEGUNDO SECRETARIOPROPIETARIO YSUBTESORERO

ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR

CALLE 56 No. 442-A DEPTO. 11, CONDOMINIOS CRISTAL ENTRE 49 Y 51, COLONIA CENTRO, C.P. 97000

MERIDA, YUCATAN 999 984-1775 999 278-5384 984-1775 [email protected] [email protected]@fecoval.mx

PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICO

ESP. EN VAL. ARQ. SEGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO

JESÚS SIQUEIROS 100-A, COLONIA LOMA LINDA C.P. 83150

HERMOSILLO, SONORA

662 220-3478 220-3478 [email protected] [email protected]

COMISARIO M. EN V. ING. JOSÉDE JESÚS ORENDAYCARRILLO

CERRADA TROJES DEMATANCILLAS N° 104FRACC. TROJES DE ORIENTE II

AGUASCALIENTES,AGUASCALIENTES

449 146-6052 449 199-0592 146-6052 [email protected]@fecoval.mx

SECRETARIO DE RELACIONESY DIFUSIÓN Y PRESIDENTEDE LA COMISIÓN DE ACCIÓN GREMIAL DE COVAMEX

ESP. EN VAL.ING. FRANCISCO JAVIERNORIEGA URIBE

ALFONSO ORTIZ TIRADONo. 106 COL. CENTROC.P. 83000

HERMOSILLO,SONORA

662 213-1868 213-1868 [email protected]@fecoval.mx

REPRESENTANTES REGIONALESREGIÓN NOMBRE DIRECCIÓN/DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA

TELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

I ESP. EN VAL. ING. JULIO E. TORRES COTO RUIZ

AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180 FRACC. NEIDHART, C.P. 22020

TIJUANA B.C.


II ESP. EN VAL. ARQ. OSCAR FIDENCIO BUSTAMANTE ESPINOZA

18 No. 144 E/MADRID Y ESPAÑA COL. BUENAVISTA, C.P. 87340

H. MATAMOROS TAMPS.

868 817-4544 868 818-2181 817-8098 [email protected] [email protected]@bustamanytesanchez.com

III ESP. EN VAL. ING. FRANCISO CUELLAR RICH

CALLE MISIÓN DE SANTA FE No. 7943 C.P. 32401

CIUDAD JUÁREZ CHIHUAHUA


IV M. en C. ARQ. LUIS ALBERTO MENDOZA PÉREZ

AVENIDA NIÑOS HEROES No. 453 COLONIA LA BONITA, C.P. 28984

VILLA DE ÁLVAREZ COLIMA

312 308-6691 312 132-1324 [email protected] [email protected]

PRIMER SECRETARIOPROPIETARIO YPRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE RELACIONESY DIFUSIÓN

ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETO

SM. 92 MZ 22 EDIFICIO 2 DEPTO. 1 FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA” C.P. 77516

CANCÚN, QUINTANA ROO 998 888-6691 998 845-5654 888-6691 [email protected]@fecoval.mx

GERENTE LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA

INSURGENTES SUR 1480-2º PISO, COLONIA INSURGENTES MIXCOAC C.P. 03920

MÉXICO D.F.

55 5534-6273 5534-6467 [email protected] [email protected]@fecoval.mx

662 137-0470

VI ESP. EN VAL. ARQ. KATIA BAZAN YITANI

DIRECCIÓN VALENCIA No.102 SEGUNDA SECC.GABRIEL PASTOR C.P. 72420

PUEBLA PUEBLA


V MTRO. Y ESP. EN VAL.ING. VICTOR ZETINA MEZA

AV. ACUEDUCTO No. 2642 INT. CCOL. CHAPULTEPEC ORIENTE C.P. 58260

MORELIA,MICHOACÁN

443 314-1342314-8669

[email protected]@fecoval.mx

VII ESP. EN VAL. ARQ. FELIPE ITURRALDE SILLER

AV. NICHUPTE N°21 PLANTA BAJA MZA-11, SM-15, C.P. 77500

CANCUN QUINTANA ROO.

998 882-1099 998 865-4563 887-2388 [email protected] [email protected]

VIII ESP. EN VAL. ING. JORGE ANTONIO PULIDO ALABARDA

RANCHO PIOMO # 10 CASA 13 COLONIA PRADO COAPA

MÉXICO DISTRITO FEDERAL


443 328-1557

257-0196

449 920-2000

662 140-0999

664 106-0261

PRESIDENTEESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

VICEPRESIDENTEESP. EN VAL. MTRO. ING. ALBERTO PEÑA NAVA

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE RELACIONES Y DIFUSIÓN

ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNÁNDEZ ACERETO

SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO Y SUBTESOREROESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR

PRIMERO Y SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTEPRESIDENTE DE LA COMISION DE ACCION GREMIAL

Y COMISION LEGISLATIVAESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESÚS VALDÉZ HERRERA

TESORERAMTRA. EN VAL. ARQ. NORMA HERLINDA AGUILAR FRÍAS

PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICOESP. EN VAL. ARQ. SERGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO

COMISARIOMTRO. EN Val. ING. JOSÉ DE JESÚS ORENDAY CARRILLO

GERENTELIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA

4to trime 43stre - fecoval.org¡mite ante la comisión calificadora de publicaciones y revistas...

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