comoro flftoxicona de lo industrio
TRANSCRIPT
<S¡B> Comoro flftoxicona de lo Industrio
de lo Construcción
Instituto Tecnológico de lo
Construcción. A. C.
"ELABORACIÓN Y PRESENTACIÓN DE DICTÁMENES JUDICIALES EN MATERIA DE VALUACIÓN
INMOBILIARIA, EN EL FUERO COMÚN DEL DISTRITO FEDERAL"
Tesis que para obtener el título de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial presenta José Chávez Rodríguez
ASESOR. Mtro. José Bernardo Vargas Negrete
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación Pública, conforme al acuerdo No. 2003286 de fecha 3de octubre de 2003.
México, D. F., julio 2006.
Agradecimientos
En primer lugar, agradezco a Janet, mi esposa, por
ser el motivo de inspiración que me dio aliento, en todo
momento, durante este proyecto, además del apoyo
que me brindó siempre, a lo largo de la maestría, sin el
cual no hubiera podido llegara la meta.
Igualmente quiero agradecer a mis maestros en el
Instituto Tecnológico de la Construcción, por todo
aquello que me enseñaron, lo cual ha sido para mi, de
gran utilidad en mi desanvllo profesional.
Especialmente al maestro Bernardo Vargas Negreta,
por su valiosa asesoría en la realización de esta tesis.
También, quiero agradecer a todos mis compañeros
de la "2a generación", por su amistad y su disposición a
compartir sus conocimientos y de manera muy especial,
a mis amigos del equipo "Puebla", Samir Ornar Cuevas,
Armando Gómez y Gerardo Soriano, con los cuales
aprendí el valor del trabajo en equipo.
Por último, agradezco a mis correctores de estilo,
Jorge y Lupita (mis padres), por sus sabios consejos de
redacción y ortografía.
A Janet
A José María, mi hijo
4
7
Índice
Introducción
Capitulo I
Sobre el Valor y la Valuación
Capítulo II
Marco Normativo Ético de la Valuación
2.1 Deberes y Obligaciones del Valuador
2.2 Obligaciones del Valuador hacia su Cliente y para con otros
Valuadores
2.3 Práctica Contraria a la Ética y Ejercicio No Profesional de la
Valuación
Capítulo III
Marco Jurídico General, Relativo a los Bienes Inmuebles y a su Valuación
3.1 El Derecho
3.2 Los Bienes Inmuebles y Muebles
Capítulo IV
El Informe de Valuación y la Certificación de Valor
4.1 Síntesis o Resumen del Informe
4.2 Antecedentes y Aspectos Generales de la Valuación
4.2.1 Antecedentes
4.2.2 Aspectos Generales
4.3 Características Urbanas Generales de la Zona
4.4 Descripción General del Inmueble
4.5 Datos Específicos del Terreno
4.6 Descripción de los Tipos de Construcciones
k
8
4.7 Descripción Metodológica y Consideraciones Previas sobre la
Valuación
4.8 Aplicación de los Enfoques de Valuación
4.9 Resumen de Valores Obtenidos
4.10 Consideraciones Previas a la Conclusión
4.11 Conclusión de Valor
4.12 Valor Referido
4.13 Reporte Fotográfico del Inmueble Objeto de Valuación
4.14 Croquis con Cotas del Inmueble Objeto de Valuación
4.15 Notas a los Estudios de Valor y Valuaciones Parciales
Capítulo V
El Proceso Jurisdiccional
5.1 Etapas del Proceso
5.2 El Perito como Auxiliar en la Administración de Justicia
5.3 La Prueba Pericial y el Perito
w
Capítulo VI
Marco Jurídico Particular. El Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal
6.1 Artículos 346 al 353 Respecto a la Prueba Pericial y el Perito
6.1.1 Requisitos de la Prueba Pericial y el Perito
6.1.2 Admisión de la Prueba Pericial
6.1.3 El Perito Tercero en Discordia
6.1.4, Honorarios del Perito
6.1.5 Recusación del Perito
6.2 El Remate Judicial
6.2.1 Artículo 486 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal
6.2.2 Artículos 564 al 598 del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal
9
Capítulo Vil
Propuesta Metodológica
7.1 Aceptación del Cargo
7.2 Presentación del Dictamen
7.3 Ratificación del Dictamen
7.4 La Junta de Peritos
Capitulo VIII
Resultados
Conclusiones
Bibliografía
Anexo
Comparación entre el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal y el Código de Comercio
r, i i r • I B L I Q T E C A
Introducción
Este trabajo está dirigido, principalmente, a aquellos valuadores que, por
razones profesionales, tienen que fungir, ya sea de manera esporádica o
frecuentemente, como auxiliares en la administración de justicia, concretamente
ante las autoridades del Distrito Federal.
Resulta que existe una metodología, generalmente aceptada, para la realización
de dictámenes en valuación inmobiliaria. Dicha metodología se apoya,
principalmente, en la inspección física del inmueble objeto de valuación (para
verificar sus características particulares y entorno) y en la investigación del
mercado inmobiliario de la zona, para, con base en la información recabada
durante dicho trabajo de campo, estimar el valor del inmueble.
No obstante, cumplir con todo lo anterior, puede resultar insuficiente, al presentar
dicho documento, ante la autoridad judicial, ya que existen además, una serie de
pasos y de requisitos, que el perito debe seguir y respetar, respectivamente,
indicados en la legislación federal y local. Si el perito por desconocimiento o por
error, incumple con alguno de estos requerimientos, corre el riesgo, muy probable,
de que su prueba sea desechada, de manera que todo su trabajo habrá sido en
vano.
En la actualidad es frecuente encontrar peritos en materia de valuación, que se
limitan únicamente a la elaboración de su dictamen y a la presentación del mismo,
siguiendo las indicaciones del abogado que contrató sus servicios, sin que ellos
conozcan los derechos y obligaciones que adquieren, al aceptar la encomienda de
auxiliar en la administración de justicia, así como tampoco, las reglas que marca la
ley, respecto a los tiempos y formas en que deben aceptar su cargo y rendir su
dictamen.
11
De lo anterior se concluye que la acción de un perito valuador, de ninguna manera
se circunscribe solamente, a la presentación por escrito de una valuación, sino
que debe seguir una serie de lincamientos, en lo que respecta al proceso mismo
de la litis, donde uno de los pasos corresponde a dicha presentación, pero existen
otros que deben seguirse con antelación y por supuesto, otros más que son
posteriores.
Cabe destacar, que el desarrollo de este trabajo se ha sustentado, en
aportaciones derivadas de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial,
principalmente en los conocimientos adquiridos a través de la materia de
"Legislación", así como en la experiencia personal (por haber fungido en diversas
ocasiones, como perito auxiliar en la administración de justicia). Lo anterior
propició en el alumno la curiosidad de investigación y el interés por dotar a la
valuación inmobiliaria con el fondo y formas que, conforme a derecho, deben
cubrirse para acotar a la técnica valuatoria, dentro de un marco jurídico adecuado,
que procure la legalidad en cualquier proceso judicial, que se vea auxiliado por
ésta.
En la elaboración de este trabajo se tratan diversos temas, exponiendo
conocimientos generales en materia de valuación, los principios y el código de
ética del valuador, la influencia de la legislación en el proceso valuatorío y
principalmente, todo lo que se relaciona con la presentación de un dictamen en
materia de valuación inmobiliaria, concretamente ante las autoridades del fuero
común del Distrito Federal.
El objetivo general de este documento, es hablar sobre el entorno jurídico que
envuelve a la prueba pericial y a los dictámenes en materia de valuación; como se
insertan, ambos, dentro del proceso jurisdiccional y a la vez, hablar de dicho
proceso, sus partes principales y quienes forman parte de éste. De manera
particular, se analiza la legislación correspondiente, dentro de la que se acota la
12
actuación del perito y en general, de la que habla de todo lo referente a los
remates judiciales de bienes inmuebles.
El conocimiento de la legislación mencionada y del papel que juegan, tanto el
perito, como la prueba pericial o el dictamen valuatorio, dentro de un proceso
jurisdiccional, será de utilidad, al perito en materia de valuación, para que éste
realice mejor su tarea, sin perder de vista el hecho que, el valor de los bienes por
valuar, deberá determinarse con independencia de los fines para los que se
requiera la valuación.
El proceso pericial, ya visto en la practica, es la investigación que conduce al
cumplimiento del cargo pericial. Consiste en la indagatoria que se inicia con el
planteamiento de una cuestión y concluye con el esclarecimiento de la misma.
El dictamen pericial, es un medio de prueba, del cual se vale el juzgador, para
completar las bases de su veredicto; obvio es decir, que dicho medio deberá ser
* veraz y por lo tanto confiable, es decir que, deberá ser objetivo y racional, técnico
metódico y realista.
Una prueba efectuada por el perito en tales condiciones, será una prueba que
contribuya a darle certidumbre a la tarea judicial, siendo ésta, la consigna que
jamás deberá de perder de vista el perito, en el cumplimiento de su tarea.
Por último, buscando aterrizar los conceptos expuestos, se presentan una serie de
escritos, que pueden servir de guía para cumplir con la normatividad exigida por el
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, relacionada con la
prueba pericial.
»
13
Capítulo 1
Sobre el Valor y la Valuación
La valuación es, hoy en día, un procedimiento técnico y metodológico que,
investiga las características físicas, económicas, políticas y sociales de un bien y
con base en ellas, podemos determinar las variables cuantitativas y cualitativas
que inciden en el valor de éste (el bien), es decir que nos permite estimar, en su
justa medida económica, la necesidad de poseer bienes específicos para fines
determinados.
Valuación es, según el Diccionario de la Lengua Española, en su Vigésima
Segunda edición1, un sustantivo femenino que significa, acción y efecto de valuar
y cuyos sinónimos son valoración o evaluación; a su vez, valuar, es un verbo
transitivo que significa valorar (señalar el precio). En valuación, la palabra valuar,
es el proceso de estimar la cuantía económica de intercambio de una cosa, a
través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de
precios y con frecuencia análisis técnicos detallados; proviene del latín tardío
valoris, que significa grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer
necesidades o dar bienestar.
Valor, desde el punto de vista económico, se refiere al precio que se establece
entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y
venden; valor significa: grado de utilidad de las cosas, cualidad de las cosas que
las hace objeto de aprecio. A partir de este concepto, tenemos las palabras
avalúo, valuación y valoración como derivadas del mismo.
Normalmente, por avalúo se conoce al documento, emitido por un experto en la
materia (valuador profesional), donde se describen las características de un bien y
1 www.rae.es
14
dentro del cual se aplican los métodos necesarios, que cumplen con la
normatividad, dado el efecto de estimar un valor justo de negociación,
determinando la medida de su poder de cambio, en unidades monetarias y a una
fecha determinada. Es asimismo, un dictamen técnico en el que se indica el valor
de un bien, a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una
investigación y análisis de mercado. Palabras sinónimas de avalúo son valuación y
valoración.
Respecto al valor de un bien, diremos que éste puede ser apreciado bajo dos
esquemas básicos:
• Valor de Uso, y
• Valor de Cambio.
El valor de uso, es el que tienen los bienes, debido a la satisfacción que son
capaces de proporcionar. Es un valor subjetivo, ya que cada individuo se lo
asignará, de acuerdo al grado de utilidad que reciba de aquel; por lo tanto, será
distinto de una persona a otra y su expresión puede ser que se establezca en
términos distintos a los monetarios.
A su vez, el valor de cambio de los bienes, es el que adquieren éstos en los
mercados, al momento de su intercambio, y se identifica a través del equilibrio de
las funciones de oferta y demanda.
Es importante señalar que, el concepto de valor, debe ser diferenciado de aquellos
de costo y de precio; por costo entendemos que es la cuantía monetaria, que debe
pagar el productor de un bien y/o servicio, para producirlo y ponerlo a disposición
en el mercado. Por otro lado, cuando hablamos de precio, nos referimos a la
cuantía, también monetaria, que pretende recibir dicho productor del bien y/o
servicio, por su venta, es decir, por su intercambio.
15
De lo anterior, podemos señalar que el precio es igual al costo, más una cuantía
monetaria adicional que, en términos contables, se conoce como "utilidad", pero
que también puede entenderse como "plusvalía', la cual se origina en ciertos
factores que hacen atractivo el adquirir una cosa.
Esto quiere decir que las cuantías de valor, de costo y de precio, son iguales,
únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o servicio, entre
el oferente y el demandante del mismo. Desde el momento en que una persona
paga por adquirir un bien y/o servicio, queda establecido el valor de éste en un
instante dado; en seguida, por distintas circunstancias (inflación, cambio en las
condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), dicho valor puede cambiar,
aunque el hecho histórico contable, se conserva manteniendo el monto del precio
y del costo, para el vendedor y el comprador, respectivamente.
No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser
igual o menor que el costo, debido a que se tiene urgencia y premura por vender
fc el bien, llevando esta situación a su remate.
Con base en lo anterior, se definirá al valor como la cuantía económica, expresada
en nuestra época, en términos monetarios, dispuesta a ser cambiada por la
posesión de una cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los intercambios de
bienes y/o servicios, entre los oferentes de los mismos y sus demandantes, en
mercados específicos.
Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías
acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de
incrementarlo en el tiempo en términos reales. Esta clase de bienes toma la forma
de capital, destinado a la producción o como capital financiero.
Es importante considerar que el valor de los bienes, es una manifestación
estadística de un componente intrínseco del bien, que es expresado por el
16
productor o productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que, el
valor, es función de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un
bien, en un determinado mercado y momento.
Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predictibilidad
aproximada de éstos, se basa en 5 principios fundamentales que dan a tal
pronóstico, un fundamento científico; dichos principios son: permanencia,
coherencia, equivalencia, proporcionalidad y normalidad. Tales principios
configuran un modelo, que explica con aproximación satisfactoria, la realidad.
El principio de permanencia, nos dice que hay un periodo durante el cual los
precios se mantienen. Esto admite la variabilidad de los precios, aunque siempre
habrá un intervalo, durante el cual, el precio pronosticado tenga vigencia; el
principio de coherencia, refiere las diversas manifestaciones del precio de un
bien, las cuales guardan una relación lógica entre sí; El principio de equivalencia,
sostiene que dos bienes equivalentes, en mercados equivalentes, tendrán el
mismo precio; el principio de proporcionalidad, afirma que dos bienes
semejantes, en mercados semejantes, tienen precios semejantes y que, la
diferencia de precios, es proporcional a las diferencias entre sus características
(de bienes y de mercados); finalmente, el principio de normalidad, asegura que
los pronósticos de precio, obtenidos para un mismo bien, en un mismo mercado,
tienen todos una distribución estadística llamada "distribución normal".
Los primeros cuatro principios, inducen a la comparación como técnica para el
pronóstico de los precios, en virtud de que el precio no se calcula, sino que se
mide y toda medición, implica comparación.
Es importante señalar que, todos los principios y técnicas, son aplicados por un
ente físico, al cual denominamos valuador, persona que tiene deberes y
obligaciones que cumplir.
17
Capítulo 2
Marco Normativo Ético de la Valuación
En el año de 1976, durante la XII Convención Nacional, de la Asociación
Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A. C. (ANIMVAC), se presentó una
singular ponencia, con el proyecto de Código de Ética Profesional, que expresaba
con claridad lo que, en opinión de los profesionales de la valuación de México,
debería ser su código de conducta. Este conjunto de reglas, denominadas
actualmente "Código de Ética y Principios que Regulan el Ejercicio de la
Valuación"2, viene a ser la culminación de un largo proceso de maduración, del
gremio de valuadores de la República Mexicana, iniciado precisamente en 1976 y
cuyo objetivo es el de promover y fomentar la más alta competencia profesional y
ética en los valuadores.
H La ANIMVAC, es una sociedad mexicana fundada en el año de 1969, la cual
agrupa a los organismos de profesionales valuadores denominados "Institutos
Mexicanos de Valuación*. Posteriormente la ANIMVAC se transformó en la
Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República
Mexicana, A. C. (FECISVAL), misma que agrupaba, en el año 2005, a 40 Institutos
Mexicanos de Valuación, con una membresía en conjunto, de 1250 profesionistas.
El mencionado código, surge en atención a la necesidad de promover y fomentar
la más alta competencia profesional y ética, en los valuadores agremiados a las
distintas agrupaciones que integran a la FECISVAL. Dichas reglas establecen los
principios generales para el ejercicio de la valuación y el código de ética,
conteniendo 5 propósitos:
2 www.fBcisvalmexioo.org
18
1. Instruir a los usuarios de los servicios de valuadores profesionales en
relación a lo que, en opinión de la FECISVAL, constituye el ejercicio
competente y ético de la valuación.
2. Orientar a los asociados de las agrupaciones integrantes de la FECISVAL,
para que sean más competentes en el ejercicio profesional de la valuación
y se adhieran a los cánones de ética.
3. Contribuir al logro de los propósitos de la Federación, entre los que se
incluyen el promover y alentar la educación continua en materia de
valuación; mejorar y desarrollar las técnicas valuatorias; promover la
conducta, ejercicio profesional y práctica ética, entre sus asociados.
4. Proveer medios, para examinar candidatos a ingresar a las "Agrupaciones
Integrantes", con el propósito de juzgar su destreza, competencia y
entendimiento de los principios de ética.
5. Alentar las practicas valuatorias y de ejercicio profesional, que la
experiencia ha encontrado y demostrado, que protegen de manera efectiva,
al público contra la explotación.
En el siguiente apartado, se presenta un análisis de los postulados más
importantes de estos principios, aprobados por la Asamblea Nacional de
Presidentes de Organismos Afiliados, durante la XXXVII Convención Nacional de
Valuación en Acapulco, Gro., el 16 de Octubre del 2002.
2.1 Deberes y Obligaciones del Valuador Es obligación del valuador, determinar, describir y definir, la expresión de
valor adecuada (toda vez que existen diferentes metodologías aplicables, cada
una de las cuales, tiene validez en la conclusión final, dependiendo del trabajo de
valuación solicitado). Es decir, que el deber del valuador, es establecer cuál de
19
estas metodologías es la adecuada al caso particular; el procedimiento y método,
para determinar el valor requerido, es una elección, que el valuador mismo, debe
realizar. Es por esto, que no se le podría hacer responsable, del resultado, a
menos que él tuviera la libertad de seleccionar el proceso a través del cual, se
obtenga éste (el resultado). Además de elegir el método adecuado para el
propósito, la práctica correcta de la valuación, requiere que se consideren todos
los factores que influyen en el valor y también que el reporte sea presentado en
forma clara y lógica.
Al cumplir con lo anterior, el valuador puede considerar las instrucciones de su
cliente o puede buscar asesoría legal ó profesional, pero la selección de la
expresión correcta de valor es responsabilidad única del valuador. Es también su
obligación explicar y describir claramente, el significado de la expresión de valor
específico, que él ha determinado, con el propósito de obviar un mal entendido y
así, evitar la aplicación equivoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada ó
no deliberada.
De lo anterior, se desprende la obligación de determinar los resultados numéricos
adecuados y aplicables, con el grado de exactitud que exige el propósito mismo de
la valuación, evitando expresar e informar un resultado numérico falso.
Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente en su
campo de ejercicio; tal competencia se logrará mediante el estudio, la práctica y la
experiencia. Tafnbién debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los
principios de ética, que son parte esencial del auténtico ejercicio y práctica
profesional.
Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos
específicos que no posee cualquiera. El conocimiento es de carácter general y
específico, por tanto, requiere un alto grado de capacitación, así como una
inversión considerable de tiempo y esfuerzo, para adquirirse y poderse aplicar. El
c; i i c | I B L hoD T E C A
cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita
toda su confianza en el valuador y confía que éste, aplique sus conocimientos y
habilidades profesionales, hasta el punto que sea necesario, para lograr los
objetivos del trabajo. Los valuadores deben reconocer esta responsabilidad hacia
el cliente y para con la sociedad.
Frecuentemente, una valuación pasa de manos del cliente a terceras personas
para su uso, mismas que pueden o no conocer al valuador, pero
independientemente de ello, tienen derecho a confiar en la validez y objetividad de
las conclusiones del valuador, como lo hace el cliente, por lo que, los valuadores
deben reconocer también que tienen una responsabilidad ante estas personas
que, además de su cliente, utilizan los resultados obtenidos en la valuación.
No obstante, el bienestar del público en general frecuentemente se involucra en la
ejecución de asignaciones de valuación y derivado de esto, el valuador tiene una
obligación y responsabilidad hacia el público en general, que invalida y sobresee
* su obligación hacia su propio cliente.
2.2 Obligaciones del Valuador hacia su Cliente y para
con otros Valuadores La principal obligación del valuador hacia su cliente, es entregar un trabajo
completo, sin error y oportunamente, con resultados independientes de los deseos
ó anhelos del cliente, de otras personas o de organismos ó instituciones públicas ó
privadas.
El hecho que un valuador sea contratado para hacer una valuación, constituye un
asunto confidencial, ya que el cliente, sea un ciudadano particular ó una entidad
determinada, preferirá, por razones válidas, mantener el encargo en secreto. El
conocimiento por terceras personas, de que un valuador ha sido contratado para
llevar a cabo un trabajo especifico, puede dificultar la operación y
21
consecuentemente, no es apropiado de parte del valuador, revelar su asignación,
a menos que el cliente lo apruebe o que el valuador se vea obligado, por
diligencias previstas por la ley.
Igualmente, es incorrecto que un valuador revele, a terceras personas, la cantidad
que ha determinado en un trabajo valuatorío, sin el permiso de su cliente, a menos
que esta obligación la imponga la ley, como ya se señaló.
En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de valuación es
propiedad del cliente y éticamente no puede ser publicado, en ninguna forma
identíficable, sin su aprobación.
Es incorrecto que un valuador acepte un trabajo que involucre la valuación de un
bien para cuya valuación no esta calificado; a menos que se asocie ó consulte con
otro valuador que esté debidamente calificado, para valuar tal tipo de bienes,
debiendo informar esta situación al cliente con antelación. En otras palabras, es
* contrarío a la ética que un valuador pretenda poseer o manifieste que posee,
conocimientos profesionales que no tenga.
Por otro lado, cuando un valuador es contratado por una de las partes en un litigio
de orden judicial, se considera práctica contraría a la ética que el valuador, en su
dictamen, suprima u oculte cualquier hecho, dato u opinión que sea adverso a la
causa de su cliente; o que destaque o haga resaltar cualesquiera hechos, datos u
opiniones que sean favorables a la posición de su cliente; o que, en cualquier otra
forma, asuma actitud parcial. En ese sentido, el valuador tiene la obligación de
presentar los datos, el análisis y el valor, sin importar el efecto que dicha
presentación tenga sobre la causa de su cliente.
Si fuera el caso, que más de un cliente busque los servicios de un mismo
valuador, con respecto a la misma propiedad ó con respecto a la misma causa
22
legal, dicho valuador no puede servir apropiadamente a más de uno, excepto en el
caso en que todas las partes estén enteradas y de acuerdo.
Es buena práctica llegar a un contrato escrito o al menos a un acuerdo verbal
claro, entre el valuador y el cliente, especificando los objetivos y el propósito del
trabajo, tiempo en que se entregará el informe y el monto de los honorarios.
El valuador tiene la obligación de proteger la reputación profesional de todos los
valuadores. Es contrario a la ética, el que un valuador perjudique o trate de
perjudicar, a través de declaraciones falsas o tendenciosas o por insinuaciones, la
reputación profesional de cualquier valuador.
Si fuera el caso que un valuador disminuyera los honorarios que ha cotizado a un
cliente, para un servicio especifico de valuación, con el propósito de desplazar a
otro valuador, cuando él se ha enterado de la cotización del mismo, se considerará
a ésta como una acción contraria a la ética.
De ninguna manera será ética, la conducta del valuador que intenta desplazar a
otro, después que éste ha sido contratado (verbal ó formalmente) para un servicio
especifico de valuación.
2.3 Práctica Contraria a la Ética y Ejercicio No
Profesional de la Valuación Si un valuador aceptara un trabajo para el cual, el monto de sus honorarios
dependiera de la cuantía de la adjudicación, en un convenio inmobiliario o en una
causa judicial, en donde se empleen sus servicios o dicho monto, dependa de la
cantidad de reducción de impuestos, obtenida por un cliente, en donde se utilizan
sus servicios o se sujete a la consumación de una venta o el financiamiento de
una operación inmobiliaria, en conexión con los cuales se utilizaron sus servicios o
está condicionado a la obtención de un resultado o conclusión especificada, por su
23
cliente, entonces cualquier persona, que considerase la posibilidad de utilizar el
resultado del trabajo del valuador, podría sospechar que los resultados son
tendenciosos para buscar un beneficio propio y los consideraría también inválidos;
tal situación obraría en contra del establecimiento y mantenimiento de la
credibilidad y confianza, en los resultados de los trabajos valúatenos en general,
por lo que, al contratar y aceptar ese tipo de honorarios condicionados o
dependientes del resultado, se actúa de manera contraria a la ética y se constituye
una forma de ejercicio no profesional.
En relación con lo mismo, todo valuador debe obligarse a jamás alterar los
resultados obtenidos, mediante la aplicación de métodos y procedimientos
considerados como buena práctica de la valuación, para obtener mayores
honorarios.
Por los anteriores motivos, se declara que no es ético y constituye una forma de
ejercicio no profesional, si un valuador alterase los resultados numéricos de un
trabajo de valuación, pagare o aceptase conceder, a fin de obtener un trabajo
valuatorio, cualquier tipo de comisión, reembolso, división de comisión de corretaje
o cualquiera que se les asimile, o si compitiese o concursare por un trabajo o
comisión de valuación sobre postura en subasta, cuando el monto de los
honorarios sea la única base para la contratación; sin embargo, esta última
restricción no debe interpretarse como impedimento para la entrega de propuestas
para la prestación de servicios.
El que utiliza un informe de valuación, antes de depositar confianza en las
conclusiones incluidas en él, tiene derecho a presumir que la persona que firma el
informe es responsable de las mismas, sea porque ejecutó personalmente el
trabajo ó porque dicho trabajo fue hecho bajo su supervisión, por ello, es
importante señalar que la validez de las conclusiones del valuador, sobre el valor
de un bien, dependen de la validez de las declaraciones y los datos en que el
valuador se ha basado, hayan sido proporcionados por el cliente, miembros de
24
otras profesiones u obtenidos por él de fuentes oficiales y en ese sentido, es
apropiado que el valuador confíe y use ese material, siempre y cuando haga
constar en su informe, las fuentes documentales y/o de campo, que ha utilizado,
las cuales debe estar dispuesto y preparado, para presentarlas ante la posibilidad
de cualquier verificación que se requiera.
El correcto ejercicio profesional de la valuación, exige que el valuador estipule en
su informe, cualesquiera condiciones contingentes ó limitantes que afecten la
valuación, sin que ello implique descargar en otros, la responsabilidad en relación
con cuestiones que están o deberían estar, dentro del ámbito de su competencia y
conocimientos profesionales.
A pesar de lo anterior, en varias ocasiones el valuador se encuentra en
situaciones en que los datos que considera pertinentes y necesarios, para realizar
una valuación, no le son suministrados, o bien, el acceso al bien en cuestión le es
negado, sea por el cliente mismo ó por cualquier otra de las partes involucradas,
por ejemplo, los libros de registro de la producción de un campo de petróleo o los
libros de registro de ingresos y egresos de un hotel, en tal caso el valuador puede
negarse a prestar sus servicios. Esto significa que, cuando considere insuficientes
los datos para llevar a cabo su trabajo, no debe realizarlo.
En tos casos en que dos ó más valuadores sean contratados, para elaborar una
valuación de manera conjunta, el solicitante puede suponer que si todos firman el
informe, todos son, mancomunada, solidaria, colectiva e individualmente
responsables de la validez de todas las conclusiones incluidas; si no todos lo
firman, el solicitante tiene derecho a conocer cualesquiera opiniones disidentes.
Cuando dos ó mas valuadores son contratados, para valuar individualmente la
misma propiedad, el cliente tiene el derecho a esperar recibir opiniones
independientes y a usarlas como forma de cotejo entre los diversos informes, por
lo que resultaría ser comportamiento contrario a la ética, engañar respecto a quién
25
realizó una valuación, añadiendo la firma de cualquier persona que, ni hizo el
trabajo personalmente, ni tuvo a su cargo la supervisión del mismo. Si fuera el
caso de tratar con informes colectivos, igualmente será contrario a la ética omitir
cualesquiera firmas u opiniones disidentes, así como que alguno o algunos de
ellos emitan informes separados.
Si dos o más valuadores han sido contratados por un mismo cliente, para emitir
dictámenes independientes del mismo bien, el hecho que colaboren entre sí o que
usen el producto y la información de las pesquisas o los resultados numéricos de
él o los otros, constituirá del mismo modo una práctica carente de ética.
No obstante, un despacho o una empresa de valuadores puede usar el nombre de
la sociedad, con la firma del responsable, pero la persona quien hizo la valuación,
debe firmar. De igual forma se debe incluir, en el informe, el nombre de la persona
que llevó a cabo el trabajo.
Si un valuádor emite una opinión de valor de un bien, sin haber investigado y
analizado todos los factores que influyen, tal opinión, excepto por coincidencia
extraordinaria, será errónea. Emitir tales opiniones improvisadas tiende a disminuir
la importancia de la inspección, investigación y análisis, en el procedimiento
valuatorio y reduce la confianza con que se reciben los resultados del buen
ejercicio de la valuación, por eso es declarado que, emitir opiniones irreflexivas y
sin fundamento, constituye un acto no profesional.
Si un valuádor preparase un informe preliminar, sin señalarlo como tal y estipular
que las cifras incluidas podrían estar sujetas a modificación, cuando se complete
el informe final, existe la posibilidad de que el usuario del informe, estando bajo la
impresión de que el informe es final, dé a las cifras un grado de exactitud y
confiabilidad que éstas no poseen. Los resultados de ésta confianza errónea,
pueden ser negativos para la reputación de los valuadores profesionales en
general, así como para la del valuádor involucrado. Para eliminar esta posibilidad
26
debe declararse también, que omitir una declaración limitante apropiada y
calificadora en un informe preliminar, es práctica no profesional en la valuación.
Los anuncios autolaudatoríos y la procuración de contratos o comisiones
valuatorias, mediante el uso de pretensiones o promesas falsas, inexactas o
desorientadoras, son prácticas totalmente negativas al establecimiento y
mantenimiento de la confianza pública, en los resultados de los trabajos de
valuación, por lo que es de considerar a tales prácticas, como constitutivas de una
conducta contraria a la ética y al recto ejercicio profesional.
27
Capítulo 3
Marco Jurídico General, Relativo a los
Bienes Inmuebles y a su Valuación
3.1 El Derecho Derecho es el "conjunto o sistema de reglas que constituyen una norma
general de la conducta del individuo que vive en sociedad"3. Dichas normas
pueden imponerse, a sus destinatarios, mediante el poder coactivo que dispone el
Estado, para realizar su fin primordial de carácter mediato: la paz y seguridad
sociales.
En nuestro país, los ordenamientos jurídicos que han sido referidos, poseen una
jerarquía, la cual es como se indica:
1. La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
2. Tratados Internacionales y Leyes federales.
3. Leyes locales (Reglamentarias y Ordinarias).
4. Decretos.
5. Reglamentos.
6. Circulares.
7. Normas jurídicas individualizadas.
La estructura del derecho mexicano se divide en dos grandes campos: el Derecho
Público y el Derecho Privado. El primero "se caracteriza porque en él existe un
ejercicio del poder del Estado. Sus normas son las que van dirigidas a regular la
organización y la actividad del Estado y demás entes públicos y sus relaciones
3 Puente y Flores Arturo, Principios cte Derecho, 27» edición, Editorial Banca y Comercio, S. A., México 1978, p 7.
28
como tales entes públicos con los particulares"4. Por otro lado, el Derecho Privado
es "aquel que regula las relaciones entre particulares, es decir, aquellas en que
ninguna de las partes actúa revestida de poder estatal"5. El Derecho Privado es
considerado por algunos, como la relación propiamente jurídica y auténtica de
"igualdad" de voluntades, mientras que el Derecho Público es visto como una
relación de "poder" y "dominación".
La rama del Derecho que nos ocupará, será la del Derecho Privado, o sea, aquél
que regula los hechos, situaciones y actos que entran en el campo de la
"autonomía privada", es decir, del interés propio de cada uno de los individuos
que, a su vez, toman parte en relaciones con otros individuos (entidades
autónomas independientes) persiguiendo en éstas, cada uno de ellos, su interés
particular con libertad de juicio y de voluntad.
Del Derecho Privado se desprende el Derecho Civil, que es el que "determina las
consecuencias esenciales de los principales hechos y actos de la vida humana
(nacimiento, mayoría, matrimonio) y la situación jurídica del ser humano en
relación con sus semejantes (capacidad civil, deudas y créditos) o en relación con
las cosas (propiedad, usufructo, etc.)"6. Suele dividirse en 5 partes:
I. Derecho de las personas (personalidad jurídica, capacidad, estado civil).
II. Derecho familiar (matrimonio, divorcio, adopción, patria potestad, etc.).
III. Derecho de los bienes (clasificación de los bienes, posesión, propiedad,
usufructo, uso, habitación, servidumbres, etc.
IV. Derecho sucesorio (sucesiones testamentaria y legítima).
4 Latorre, Ángel, Introducción al Derecho, editorial Ariel, S. A., p. 76 s Op. CK. P. 76 "DuPasquier, Introduction ala Tthéoríe Genérale el ala Philosophiedu Droit, p. 18.
29
V. Derecho de las obligaciones.
El Derecho Civil define, antes que otras ramas del Derecho, conceptos tales como
el de patrimonio, el de bien, el de propiedad, el de la división de bienes y
derechos, el de derecho real y de crédito, el de posesión, el de acto jurídico, el de
prescripción, el de obligación, el de convenio y contrato, el de sucesión a título
particular y a título universal, el de mancomunidad y solidaridad, entre otros.
Es precisamente el Derecho Civil el que comprende a la persona como sujeto de
un patrimonio, la composición de ese patrimonio y la clase de elementos que lo
integran, que es la materia de los bienes y de los derechos, mismos que pueden
ser sujetos de valuación en un momento dado.
3.2 Los Bienes Inmuebles y Muebles El Código Civil para el Distrito Federal7, en el Libro Segundo "De los
Bienes", nos habla de los conceptos y clasificación de los bienes. Concretamente
en los artículos 750 al 763, Capítulos I y II, del Título Segundo, divide a éstos, en
bienes inmuebles y bienes muebles. De acuerdo a dicho código, son bienes
inmuebles:
I. El suelo y las construcciones adheridas a él;
II. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos
pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean separados de ellos
por cosechas o cortes regulares;
III. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;
7 Código Civil para el Distrito Federal, Editorial Sista, S. A. de C. V., México 2005, pp. 97-128
30
IV. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación,
colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que
revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo;
V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos,
cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la
finca y formando parte de ella de un modo permanente;
VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o explotación de la
misma;
Vil. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras
donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca;
VIII. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios
por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario;
IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los
acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los
líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;
X. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados
total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las bestias de trabajo
indispensables para el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto;
XI. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén
destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río,
lago o costa;
XII. Los derechos reales sobre inmuebles;
t
31
XIII. las líneas telefónicas y telegráficas, y las estaciones radiotelegráficas fijas.
Los bienes muebles, por su naturaleza, que se hayan considerado como
inmuebles, conforme a lo dispuesto en las fracciones arriba señaladas, recobrarán
su calidad de muebles, cuando el mismo dueño los separe del edificio; salvo el
caso de que, en el valor de éste, se haya computado el de aquellos, para constituir
algún derecho real a favor de un tercero.
El régimen de propiedad de los bienes inmuebles, puede ser de tres tipos:
• Patrimonio nacional,
• Propiedad privada y,
• Propiedad social.
Los bienes muebles, por su parte, pueden serlo por su naturaleza o por
disposición de la ley.
Son bienes muebles por su naturaleza, los cuerpos que pueden trasladarse de un
lugar a otro, ya sea que se muevan por sí mismos o por efecto de una fuerza
exterior.
Son bienes muebles, por determinación de la ley, las obligaciones y los derechos
o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud
de acción personal. Por lo tanto, serán muebles las acciones que cada socio tiene
en las asociaciones o sociedades, aún cuando a éstas pertenezcan algunos
bienes inmuebles.
Son bienes muebles, las embarcaciones de todo género, los materiales
procedentes de la demolición de un edificio y los que se hubieren acopiado para
32
t repararlo o para construir uno nuevo (en tanto no se hayan empleado en la fabricación de éste), los derechos de autor.
En general, son bienes muebles, todos los no considerados por la ley como
inmuebles.
Finalmente, diremos que los bienes inmuebles y muebles pueden ser sujetos de la
práctica de una valuación, para efectos comerciales y/o legales. Entendiendo por
valuación, al dictamen que se practica con base en criterios técnicos y
requerimientos generales, que determinan el valor de un bien.
•
\
33
Capítulo 4
El Informe de Valuación y la Certificación
de Valor
En este capítulo, se presentan una serie de pasos y requisitos que debe
cumplir un informe de valuación, de acuerdo a la metodología actualmente
aceptada. No obstante que, para elaborar el informe de valuación mediante una
estructura adecuada, que presente correctamente los datos y procesos aplicados,
es importante seguir las recomendaciones que en este apartado se presentan,
habrá de tomarse en cuenta, que siempre deberá observarse la normatividad que
en su momento sea aplicable, tanto al caso particular del inmueble objeto de
valuación, como para el propósito para el cual se realiza ésta. Tal como se indica
en las circulares 1462, 1516 y 1516a de la Comisión Nacional Bancaría y de
Valores, así como también en aquellas circulares que les antecedieron, además
de lo dispuesto en las reglas de carácter general, que establecen la metodología
para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, de la
Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca
de Desarrollo, que fueron publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 27 de
septiembre de 2004.
Es bueno mencionar que, eventualmente, algunos bienes se considerarán
integrados por otros que en lo individual son unidades económicamente
indivisibles; si se considera un elemento como parte de un bien, su valor, en
general, podría ser diferente del valor del mismo elemento si se considera como
independiente del bien en cuestión. La valuación de un elemento de una
propiedad, considerado soto e ignorando su relación con el resto, se conoce como
"valuación parcial", de la cual exteten usos legítimos, como es el caso de la
valuación de edificios para contratar un seguro, en la cual se descuenta el valor de
la cimentación, pero la buena práctica requiere que una valuación parcial se
34
identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalúo por parte del
solicitante ó de terceras personas queden claramente establecidas.
Luego entonces, será importante expresar en el documento que se elabore con el
fin de reportar el valor de un bien inmueble si se trata de un informe y certificado
de valuación, de un informe de valuación parcial, o bien, de un estudio de valor.
Es importante que cualquier valuación observe, en todo momento, la normatividad
que corresponda y sea aplicable a cada caso en lo particular, vigilando también lo
dispuesto por los programas o planes parciales de desarrollo urbano, de la
localidad en que se ubique el objeto de valuación.
En las valuaciones de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio,
será importante aplicar el indiviso que proceda, separando siempre los elementos
que sean del uso privativo de la unidad que se valúa, de los que son de uso
común de los propios condóminos; aplicando esto al terreno, edificaciones,
elementos accesorios, instalaciones especiales y obras complementarías.
Los elementos accesorios, instalaciones especiales y obras complementarias que
formen parte integral del inmueble, deberán considerarse con su valor unitario
correspondiente, señalando el valor de reemplazo, así como su factor de
depreciación.
El proceso de valuación, en términos generales, se realizará considerando los
siguientes aspectos:
• Alcance de la valuación: define el objetivo, el propósito y las
consideraciones técnicas a seguir.
35
• Análisis de los datos: conlleva al estudio de los elementos tangibles e
intangibles, con que se cuenta. Una mayor cantidad de elementos, permitirá
obtener una opinión de valor más adecuada.
• Verificación ocular. Es importante la identificación del objeto de valuación,
anotando sus características relevantes, en un formato propio para su registro.
• Procesamiento de datos: se realiza la valuación con los datos
documentales y con los obtenidos en campo, con el fin de procesarlos y generar la
valuación.
• Informe final: se integra el informe y el dictamen de la valuación.
En lo sucesivo, se entenderá por "proceso de valuación", al conjunto secuencial de
actividades, que realiza el profesionista de la valuación, para obtener la solución
de un problema específico, misma que es generada a partir de los conocimientos
que éste posee. Para ello, el valuador, tendrá que definir y acotar el problema,
recabar, tipificar y clasificar los datos disponibles y, por último, generará e
interpretará la información que conduzca a obtener el valor del bien en cuestión.
En la elaboración del informe de valuación y del dictamen respectivo, el valuador
debe conservar todos los elementos de información, datos técnicos, económicos y
documentos relativos y de apoyo, empleados durante el proceso por, al menos,
cinco años, contados a partir de la fecha en que se emite el mencionado informe.
Es recomendable que el informe de una valuación, se formule estructuradamente
y contenga, por lo menos, cada uno de los siguientes apartados:
I Síntesis o resumen
II Antecedentes y aspectos generales
III Características urbanas generales de la zona
36
IV Descripción general del inmueble
V Datos específicos del terreno
VI Descripción de los tipos de construcciones
Vil Descripción metodológica y consideraciones previas sobre la valuación
VIII Aplicación de los enfoques de valuación
IX Resumen de valores obtenidos
X Consideraciones previas a la conclusión
XI Conclusión de valor
XII Valor referido
XIII Reporte fotográfico del inmueble objeto de valuación
XIV Croquis con cotas del inmueble objeto de valuación
En el caso que, el inmueble por valuar, sea un terreno baldío, se deberá omitir el
inciso número VI, de la lista anterior.
4.1 Síntesis o Resumen del Informe Se ubica en la primera página del informe de valuación y por ello, debe
contener un avance de la información más relevante del mismo, como puede ser
la siguiente:
1. Fecha de la valuación.
2. Nombre del controlador quien revisó y certificó la valuación, con su clave
correspondiente.
3. Clave del perito valuador, quien realizó la valuación, junto con su clave
correspondiente.
4. Objetivo de la valuación.
5. Propósito de la valuación.
6. Tipo de inmueble a valuar.
7. Domicilio completo del inmueble objeto de valuación (calle, número,
interior, andador, puerta, edificio, o cualquier otro dato que deba integrarse
en este punto).
37
8. Nombre del conjunto (en su caso).
9. Colonia, fraccionamiento o barrio.
10. Delegación o municipio.
11. Entidad Federativa.
12. Código Postal.
13. Número de cuenta predial.
14. Clase del inmueble.
15. Régimen de propiedad.
16. Superficie de terreno privativo en m2.
17. Superficie de terreno común en m2 (en caso de condominios).
18. Superficie privativa construida en m2.
19. Superficie de construcción común en m2 (en caso de condominios).
20. Superficie de obras complementarias en m2.
21. Valor de cambio.
22. Valor del terreno privativo.
23. Valor del terreno común (en el caso de condominios).
24. Costo neto de reposición de las edificaciones privativas.
25. Costo neto de reposición de las edificaciones comunes (en condominios).
26. Costo neto de reposición de los elementos accesorios, instalaciones
especiales y obras complementarias, por separado.
27. Costo neto de reposición de tos elementos accesorios, instalaciones
especiales y obras complementarias comunes, por separado (en caso de
condominios).
28. Costo neto de reposición del inmueble.
29. Valor de uso.
30. Otros valores estudiados.
31. Valor comercial, es decir, importe del valor concluido.
32. Firma del controlador y del perito valuador.
38
4.2. Antecedentes y Aspectos Generales de la
Valuación
4.2.1 Antecedentes Este apartado debe contener, al menos, los siguientes puntos:
1. Fecha de la valuación: fecha en la que se estiman los valores estudiados,
que deberá corresponder a la fecha de emisión del dictamen de valuación.
2. Nombre completo y clave del controlador y, en su caso, cualquier otro
número de registro vigente otorgado por autoridad competente.
3. Nombre completo y clave del perito valuador y, en su caso, cualquier otro
número de registro vigente otorgado por otra autoridad.
4. Nombre del solicitante de la valuación: nombre de la persona física o
moral, que solicita la valuación. En caso de persona moral, además indicar
su denominación o razón social y el nombre de la persona física que la
representa y que solicitó el servicio.
5. Objetivo de la valuación.
6. Propósito de la valuación.
7. Tipo de inmueble a valuar.
8. Ubicación del inmueble a valuar. Se deberá indicar con el mayor grado de
precisión posible. En caso que el terreno cuente con alguna denominación
o que el inmueble sea de difícil localización, se indicará nombre, vías de
acceso, puntos importantes a través de distancias y orientaciones.
39
a) Calle, número, interior, andador, puerta, edificio, o cualquier otro dato
que deba integrarse en este punto.
b) Nombre del conjunto (de ser aplicable).
c) Colonia, Fraccionamiento o Barrio.
d) Delegación o municipio.
e) Entidad federativa.
f) Código Postal.
9. Propietario del inmueble: registrar el nombre de la persona física o moral,
que aparezca como propietario en la escritura pública.
10. Régimen de propiedad.
11. Número de cuenta predial: citar la numeración de la cuenta predial o la
identificación de catastro.
*
12. Número de cuenta para el pago de derechos por el suministro de agua.
4.2.2 Aspectos Generales En este punto se deberán manifestar las declaraciones, advertencias y
limitaciones, que deben considerarse como aspecto de credibilidad, sobre el
informe de valuación.
En dichas declaraciones se manifestará el tipo de datos con que se contó para la
elaboración de la valuación, así como también, la fuente documental que fue
consultada para ello, tales como:
a) Escritura pública de la propiedad,
b) Boleta predial,
c) Planos arquitectónicos,
4 0
>
d) Licencia de construcción,
e) Aviso de terminación de obra,
f) Otros documentos relevantes.
Deberá advertirse si la documentación exhibida, coincide con la situación real del
inmueble y en caso de no ser así, que implicación tendrá sobre las premisas de
los métodos de valuación que serán aplicados. Por otro lado, también será
conveniente, advertir cualquier otra situación que tenga relevancia en el valor que
se concluya, como puede ser, la situación observada en el estudio de mercado
que se realice en la zona en que se ubica el objeto de valuación, o cualquier otra
situación, que amerite ser citada por su influencia en el valor de la cosa; incluso es
conveniente declarar que, bajo protesta de decir verdad, quienes intervinieron en
la elaboración del informe y dictamen de valuación, no guardan ningún tipo de
relación o nexo de parentesco o de negocios, con el solicitante de la valuación o
con el propietario del bien que se valúa.
* Por lo que respecta a las limitaciones del informe, es importante que se señalen
aspectos tales como: que el documento constituye un informe y dictamen de valor
para uso exclusivo del propósito expresado y por lo tanto, carece de validez si es
utilizado para otros fines; que el hecho de haber inspeccionado el inmueble y
emitir un dictamen de valuación, no implica que el informe se considere también
como un dictamen estructural, de construcción o sobre cualquiera otra rama de la
ingeniería civil o la arquitectura, por lo que no se puede asumir responsabilidad
alguna por vicios ocultos u otras características del inmueble, que no puedan ser
apreciadas a simple vista, en una inspección física al inmueble; que no se verificó
la posible existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de
cualquier otro tipo, que pudieran afectar la situación legal del inmueble valuado y
que hayan sido omitidos por el solicitante de la valuación; que la propia valuación,
se ha realizado con base en la documentación que se tuvo a la vista, lo
manifestado por el solicitante de la valuación y lo visto durante la inspección física,
así como también procurando la observancia de la normatividad vigente aplicable
41
al caso y de conformidad con los principios éticos que señalan los usos y
costumbres de la técnica de la valuación; y en general, cualquiera otra limitación
que se considere pertinente citar.
4.3 Características Urbanas Generales de la Zona Bajo este rubro se deberá señalar, tomando en cuenta la extensión
territorial de la zona en que se ubique el inmueble, lo siguiente:
1. Croquis de localización de la zona (colonia, fraccionamiento o barrio) con
respecto a la ciudad.
2. Clasificación de la zona, de acuerdo con lo dispuesto al efecto por la
autoridad local. En caso de que el municipio no contara con un plan de
desarrollo urbano, se señalará la clasificación y la categoría de acuerdo a
la apreciación del valuador, en función del reconocimiento general de
zonas a nivel nacional.
3. Referencia de proximidad urbana: señalar en función de las principales
características de ubicación municipal, indicando la proximidad hacia el
centro económico reconocido: céntrica, intermedia o periférica.
4. Tipo de construcción predominante en calles circundantes, indicando
también la calidad, número de niveles y el uso de las edificaciones.
5. Coeficiente de Ocupación de Suelo (C. O. S.) o "densidad de
construcción", expresando lo que señale el plan de desarrollo urbano
municipal vigente, así como también el observado.
6. Coeficiente de Uso de Suelo (C. U. S.) o "intensidad de construcción",
tanto de conformidad con los ordenamientos urbanos correspondientes,
como con lo observado.
42
Índice de saturación en la zona: señalar el porcentaje aproximado de lotes
construidos, con relación al número total de totes en un radio estimado de
1000 metros.
Densidad de población: se deberá indicar si en la zona de estudio la
población es nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante,
procurando establecer la cantidad de habitantes que existen hectárea.
Nivel socioeconómico de la zona.
Uso de suelo predominante en la zona.
Vias de acceso a la zona: se deberá describir el tipo de comunicación vial
e importancia de la misma, así como la intensidad del flujo vehicular.
Infraestructura disponible en la zona:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
0 j)
k)
Abastecimiento de agua potable.
Drenaje y alcantarillado.
Gas natural.
Red de electrificación.
Alumbrado público.
Red telefónica.
Banquetas y guarniciones.
Pavimentos.
Puentes y pasos peatonales en avenidas.
Señalización y semaforízación en vialidades.
Nomenclatura de calles.
Servicios urbanos, como son:
43
a) Recolección de desechos sólidos y limpieza de calles.
b) Entrega de correo y servicio postal.
c) Transporte público.
d) Vigilancia y seguridad.
e) Reparto de gas doméstico.
f) Reparto de agua embotellada.
g) Reparto de otros productos.
14. Equipamiento urbano: conjunto de edificios y espacios, en los que se
realizan actividades complementarias o bien en los que se proporcionan a
la población, servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades
económicas, tales como:
• Templos y centros de culto religioso.
• Escuelas.
• Mercados y centros de abasto.
• Tiendas departamentales.
• Centros comerciales.
• Hospitales.
• Bancos.
• Plazas públicas.
• Jardines.
• Museos.
• Cines.
• Teatros.
• Restaurantes y bares.
• Estaciones de transporte.
• Centros deportivos y de recreación.
• Estaciones de transporte.
• Estaciones de bomberos.
44
• Estaciones de policía.
15. Seguridad en la zona: se indicará si existen problemas de seguridad civil y
si existe una relación adecuada entre la vigilancia policial existente y el
nivel de criminalidad que pueda prevalecer en un momento dado.
16. Polución ambiental en la zona: se señalará el nivel de contaminación en el
aire por la cantidad de partículas suspendidas o por las características
que, por el sentido del olfato, se puedan detectar.
17. Polución auditiva en la zona: se expresará, en su caso, la existencia de
ruido y de la magnitud del mismo.
4.4 Descripción General del Inmueble 1. Tipo de inmueble: indicar si se trata de una casa habitación, casa en
condominio, departamento, oficina en local, oficina en condominio, local
comercial, local comercial en plaza, bodega, nave industrial, etc.
2. Uso actual del inmueble: señalar si el uso es habitacional o no
habitacional. En caso de no ser habitacional, se deberá especificar para
qué se utiliza el inmueble: cine, teatro, restaurante, oficina, comercio,
tienda de abarrotes, expendio de bebidas alcohólicas, museo, etc.
3. Régimen de propiedad del inmueble.
4. Áreas: se cuantificarán las áreas de terreno y de las construcciones y en
donde aplique, también se dividirán cada una de ellas, en privativas y
comunes.
5. Descripción de los espacios físicos que integran el inmueble, tanto
privativos como comunes, según aplique.
45
6. Calidad del proyecto: se deberán indicar las cualidades o defectos, con
base en la funcionalidad del inmueble.
7. Número de niveles construidos: se indicará el número de entrepisos que
componen el inmueble, así como la altura libre. Cuando se valúe la unidad
aislada de un edificio, se deberá mencionar el total de niveles del mismo y
los correspondientes a la unidad valuada.
8. Nivel socioeconómico en el que se puede clasificar el inmueble objeto de
valuación.
9. Clasificación de las construcciones: se relacionarán los tipos y calidades
de construcción de cada uno de ellos, así como también, el estado de
conservación, edad y vida útil remanente de los mismos.
10. Avance de las construcciones: se indicará si se trata de un inmueble
terminado o no. En caso de no encontrarse terminado, se estimará en
grado porcentual, el avance de las obras.
11. Unidades rentables generales: reflejará aquellas unidades que se
encuentren ligadas por la estructura en la cual se encuentre el inmueble
en estudio.
12. Unidades rentables: diferenciando, en su caso, los espacios con
posibilidad de ser arrendados y que formen parte del inmueble en estudio.
4.5 Datos Específicos del Terreno 1. Croquis de localización, en el que se identifique, en un radio de 500
metros aproximadamente, el inmueble objeto de valuación.
46
2. Tramo de calle, calles transversales limítrofes y punto cardinal donde se
encuentra el acceso principal del predio, o bien, punto cardinal de la acera
de la calle por la que se accede al predio: se deberá señalar el nombre de
la calle, el punto cardinal de la acera sobre la cual se encuentra el
inmueble y entre que calles se ubica éste, tratando de indicar distancia
aproximada y punto cardinal en que se encuentran desde el inmueble. Si
el predio está en esquina, si es cabecera de manzana o manzana
completa. Se mencionarán los nombres de todas las calles periféricas y en
que orientación se encuentran.
3. Uso de suelo del predio: deberá corresponder a la normatividad emitida
por la autoridad respectiva y deberá señalarse si éste corresponde a un
uso de la zona, de la calle o del lote. Cuando no exista una
reglamentación al respecto, o bien no se tenga definido el uso, éste se
deberá indicar de acuerdo con lo observado.
4. Área del terreno: magnitud expresada en metros cuadrados, la cual puede
ser tomada de las fuentes documentales y verificada en campo y en caso
de no coincidir, deberá anotarse la superficie que legalmente proceda.
5. Coeficiente de ocupación del suelo (C. O. S.) o densidad de construcción
que le corresponde al terreno del inmueble en cuestión, de conformidad
con la normatividad correspondiente, señalando si éste coincide con el
desarrollado de hecho. Este indicador debe expresarse en términos
porcentuales.
6. Coeficiente de utilización del suelo (C. U. S) o intensidad de construcción
que le corresponde al solar del inmueble objeto de valuación, de acuerdo
con la normatividad vigente y aplicable al caso, indicando si éste es el que
en realidad está presente. Las unidades que le corresponderán a este
índice son "v. a. t." (veces el área del terreno).
47
7. Densidad habitacional (en su caso): deberá corresponder con la
reglamentación urbana, indicando también cuál es la que en realidad
existe, como resultado de la observación dentro de un radio de 1000
metros. Las unidades que se expresarán son viviendas por unidad de
superficie (normalmente la hectárea).
8. Servidumbres y/o restricciones: se deberán señalar aquellas que
provengan de alguna fuente documental, como por ejemplo: título de
propiedad, alineamiento, reglamentación de la zona o fraccionamiento.
Entre algunas de las restricciones a considerar, están las públicas, las
privadas y las propias de mercado.
9. Medidas y Colindancias: se deberán mencionar, además de las
colindancias y medidas referidas en la escritura pública, aquellas que
permitan su plena identificación.
10. Ubicación del predio en su manzana y cantidad de accesos desde la calle,
considerando que cada uno de ellos deberá cumplir con la medida
minima, que señale la normatividad aplicable al caso.
11. Forma y topografía: se mencionará si se trata, por una parte, de un predio
regular o irregular y por la otra, si el terreno es plano, ascendente,
descendente, accidentado o inclinado, o bien, si le corresponde la
combinación de cualquiera de estas características.
12. Vistas panorámicas: en el caso que, desde el predio, se observe un
entorno o paisaje agradable se indicará, o bien, el ambiente urbano que se
aprecia desde su acceso.
48
13. Tipo y calidad de las vecindades: se indicará el tipo de inmuebles que
rodean al objeto de valuación, tanto el que corresponda a los ubicados en
la misma manzana, como en la que se encuentre frente al mismo,
señalando el uso que corresponda a la mayor parte de ellos.
4.6 Descripción de los Tipos de Construcciones La descripción de los elementos que integran las construcciones, deberá
realizarse de manera breve y concisa, señalando, al menos, los siguientes puntos
pormenorizados por cada tipo de construcción:
I. Obra negra o gruesa.
II. Instalaciones hidrosanitarias.
III. Instalaciones eléctricas.
IV. Revestimientos y acabados interiores.
V. Carpintería.
VI. Herrería, vidriería y cerrajería.
Vil. Revestimientos y acabados exteriores.
VIII. Elementos accesorios.
IX. Instalaciones especiales.
X. Obras complementarias.
4.7 Descripción Metodológica y Consideraciones
Previas sobre la Valuación En este punto se enunciarán los enfoques metodológicos que se aplicarán
en la valuación, así como las cantidades particulares que servirán de base al
proceso numérico de éstos, manifestando los supuestos específicos que se
consideran en ellos. También será necesario definir los conceptos que sean
referidos en el informe de valuación, ya que debe tenerse presente que,
eventualmente, éste será expuesto ante personas que pueden poseer o no
experiencia en el ejercicio de la técnica de la valuación.
49
Es importante destacar que, no se considerará válida la valuación o el estudio de
valor, cuando exista alguno de los siguientes casos:
• La identificación física del inmueble no corresponda con lo indicado en la
documentación proporcionada.
• La valuación de viviendas en construcción o en proyecto, que esté hecho
bajo hipótesis de vivienda terminada
• Cuando en el estudio de valor no se manifieste lo señalado en el capitulo
anterior.
El valuador deberá declarar en la valuación o en el estudio de valor, el
cumplimiento de las comprobaciones que deban realizarse. Se considerará,
además, que existen advertencias y por lo tanto, se deberán referir en la valuación
o en el estudio de valor, cuando se tenga duda sobre alguno de los datos
utilizados en el cálculo de los valores técnicos y de manera enunciativa, más no
limitativa, en los siguientes supuestos:
a) Cuando no se haya dispuesto de documentación relevante.
b) Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, éstas no sean
suficientes para la conclusión del enfoque de comparación.
c) Existe duda sobre el uso del inmueble o de alguna sección de éste.
d) Existan obras públicas o privadas que afecten los servicios en la zona.
4.8 Aplicación de los Enfoques de Valuación En este punto se desarrollarán los principales enfoques, dirigidos a obtener
las premisas que servirán para la emisión del valor que corresponda al objeto de
valuación, mismos que ya han sido expuestos en este documento y que son:
€ I I C l I B L f Q T E C A
• Enfoque de Mercado
• Enfoque Residual
• Enfoque Físico
• Enfoque de Capitalización
4.9 Resumen de Valores Obtenidos En este apartado se deberán señalar las cantidades obtenidas mediante la
aplicación los diferentes enfoques anteriores, a saber:
• Valor de cambio o de mercado.
• Valor residual del terreno.
• Costo neto de reposición o valor físico.
• Valor de uso o de capitalización.
4.10 Consideraciones Previas a la Conclusión Sin menoscabo del "Principio del Valor Único" y con base en el propósito o
uso de la valuación, se deberán plasmar los motivos que nos conducen a la
conclusión de valor.
4.11 Conclusión de Valor En este punto se dictaminará y certificará el valor del objeto de valuación.
Se deberá efectuar la certificación de valor, estampando la firma del valuador y del
controlador, tanto en la hoja de conclusión, como en la hoja de síntesis, colocando
el sello en ambas hojas de la unidad de valuación a la que pertenecen (en su
caso).
Se deberá indicar el valor concluido, en moneda nacional, redondeando la cifra y
anotando la cantidad con letra, reiterando la fecha del avalúo.
51
Tratándose de inmuebles que, por razones de comercialización, sea necesaria la
referencia en moneda diferente, ésta se deberá incluir adicionalmente en el
informe de valuación, señalando el tipo de cambio, la fecha de éste y la fuente de
consulta.
4.12 Valor Referido En caso que la valuación requiera referir el valor concluido, a una fecha
anterior determinada, en este apartado se deberá expresar dicha fecha y los
índices nacionales de precios al consumidor que correspondan, tanto a la fecha de
referencia como a la fecha de certificación del valor.
Se deberá indicar el valor, calculado en unidades monetarias corrientes en la
fecha de referencia, redondeando la cifra y anotando la cantidad con letra.
4.13 Reporte Fotográfico del Inmueble Objeto de
* Valuación El reporte fotográfico debe mostrar:
• Entorno.
• Fachada principal.
• Estancia, sala y comedor.
• Cocina.
• Escaleras.
• Recámara principal.
• Baño principal.
• Azotea.
El objetivo de este reporte anexo, es mostrar los acabados interiores y exteriores,
así como el estado de conservación general del inmueble.
52
Es importante también, considerar fotografías de ios elementos accesorios, así
como también de las obras complementarias y en su caso, de las instalaciones
especiales.
4.14 Croquis con Cotas del Inmueble Objeto de
Valuación Finalmente, deberá incluirse una figura que esquematice la distribución y
medidas, de los distintos espacios físicos que integran el inmueble, por lo que será
recomendable incluir plantas de cada nivel, del inmueble objeto de valuación.
4.15 Notas a los Estudios de Valor y Valuaciones
Parciales Los estudios de valor y las valuaciones parciales, deberán imprimirse con
dicho texto, en posición diagonal con marca de agua, en todas las hojas de su
informe.
53
Capítulo 5
El Proceso Jurisdiccional
Hasta aquí hemos visto, entre otros temas, los elementos que deben
integrar un informe de valuación y hemos hablado sobre las normas éticas que
debe considerar el vaiuador al elaborar dicho informe. A partir de este capítulo
vamos a hablar sobre lo que son el proceso jurisdiccional y la prueba pericial y
dónde se inserta, dentro de dicho proceso, la actividad del perito, como auxiliar en
la administración de justicia. Al mismo tiempo, indicaremos y analizaremos, cuales
son las leyes que regulan, en el Distrito Federal, la actuación de éste, durante todo
el procedimiento.
Proceso jurisdiccional es el "conjunto complejo de actos del Estado como
soberano, de las partes interesadas y de los terceros ajenos a la relación
sustancial, actos todos que tienden a la aplicación de una ley general a un caso
concreto controvertido para solucionarlo o dirimirlo'*. En donde los actos del
Estado son ejercicios de jurisdicción; los actos de las partes interesadas son
acción (la actividad realizada por el actor y el demandado) y finalmente los actos
de los terceros, que son actos de auxilio al juzgador o a las partes y que
convergen, junto con la jurisdicción y la acción, dentro del mismo proceso para
llegar al fin lógico y normal de éste: la sentencia.
En otras palabras, el proceso, es la suma de la acción (de las partes), más la
jurisdicción (desempeñada por el órgano jurisdiccional), más la actividad de
terceros. Estos últimos son ajenos a la relación sustancial, ya que la sentencia que
se dicte en el proceso, no afecta a esos terceros ajenos a la relación sustancial,
como los testigos, los peritos, los particulares llamados al proceso por algún acto
de auxilio y los demás ayudantes y auxiliares del juez.
8 Gómez Lara Cipriano, Teoría General del Proceso, Colección de Textos Jurídicos Universitarios, 8* Edición, Editorial Harta, S. A., México 1990, p 132.
54
5.1 Etapas del Proceso Aunque existen vanos tipos de juicios, cada uno con procesos de
características particulares, en general podemos definir 6 etapas del proceso
jurisdiccional propiamente dicho, de acuerdo a la clasificación que hace el maestro
José Ovalle Favela9:
1.- Etapa Expositiva. Esta primera parte tiene por objeto que las partes expongan
sus pretensiones ante el juez, así como los hechos y preceptos jurídicos en que se
basen. Aquí se incluyen los escritos de demanda y de contestación de la
demanda, del actor y del demandado, respectivamente. Aquí el juzgador decide
sobre la admisibilidad de la demanda y ordena el emplazamiento de la parte
demandada. También se da oportunidad al demandado de contestar la demanda.
2.- Etapa Probatoria. Esta segunda etapa probatoria o demostrativa, tiene como
finalidad que las partes (y el juzgador, cuando así lo estime necesario) suministren
los medios de prueba necesarios para verificar los hechos afirmados en la etapa
expositiva. Esta etapa se desarrolla fundamentalmente, a través del ofrecimiento
de los medios de prueba; su admisión o rechazo, su preparación y su práctica y
finalmente, su ejecución o desahogo.
3.- Etapa Conclusiva. La tercera etapa del proceso, también conocida como
conclusiva o de alegatos, tiene por objeto que las partes formulen sus
conclusiones o alegatos, precisando y reafirmando sus pretensiones, con base en
los resultados de la actividad probatoria, desarrollada en la etapa anterior. Aquí
concluye la actividad de las partes en el proceso, al menos durante la primera
instancia.
4.- Etapa Resolutiva. En esta cuarta etapa, el juzgador, tomando como base las
pretensiones y afirmaciones de las partes y valorando los medios de prueba
° Ovalle Favete José, Derecho Procesal Cml, 1" Edición, Editorial Haría, S. A. de C. V., México 1980, pp. 29-35.
55
practicados con anterioridad, emite la sentencia definitiva, en virtud de la cual
decide sobre el litigio sometido a proceso. Aquí termina normalmente el proceso,
al menos en su primera instancia.
5.- Etapa Impugnativa. Esta etapa es de carácter eventual y tiene por objeto la
revisión de la legalidad del procedimiento de primera instancia o de la sentencia
definitiva dictada en ella. Puede darse cuando alguna de las partes, o ambas,
impugnan la sentencia. Con ella se da inicio a la segunda instancia.
6.- Etapa Ejecutiva. También de carácter eventual, la etapa de ejecución
procesal, se presenta cuando la parte que obtuvo sentencia de condena acorde a
sus pretensiones, solicita al juez que, como la parte vencida no ha cumplido
voluntariamente con lo ordenado en la sentencia, tome las medidas necesarias
para que ésta sea realizada coactivamente.
5.2 El Perito como Auxiliar en la Administración de
Justicia De acuerdo a lo expresado al inicio de este capítulo, el perito forma parte
de los llamados terceros ajenos a la relación sustancial", es decir los auxiliares
del juzgador. Cipriano Gómez Lara10, clasifica a estos últimos, en tres grupos:
• Las autoridades.
• Los particulares.
• Los subalternos.
Autoridades.- En este grupo podemos encontrar, tanto autoridades judiciales
auxiliares de la función jurisdiccional, como autoridades no judiciales, tales como
las Oficinas del Registro Civil, los jefes y agentes de policías, el Ministerio Público,
op. cí. pp. 236-237.
56
los diversos registros (de la propiedad y del comercio, civil, federal de vehículos,
etc.), el servicio medico forense, etc.
Particulares.- Se puede decir que, en principio, todos los particulares están
obligados a prestar auxilio al juzgador, si son requeridos para ello, siempre y
cuando esto no les cause una molestia infundada por parte de la autoridad judicial.
Dentro de los particulares existen aquellos cuya participación en el proceso es de
mayor importancia. Las propias partes (actor y demandado) son particulares que
auxilian al juzgador durante el proceso, así como los abogados. Finalmente al lado
de las partes y sus abogados, se ubican unos particulares muy importantes como
son los testigos y los peritos. Todos ellos son los terceros, auxiliares del juzgador
ajenos a la relación sustancial.
Subalternos.- Por auxiliares subalternos, consideramos a todos aquellos
servidores y empleados que trabajan en un tribunal o juzgado, desde los
secretarios hasta el mensajero, pasando por los actuarios, mecanógrafos,
• archivistas, etc. Todos ellos son auxiliares subalternos del juez, siendo la figura del
secretario, la más importante dentro de una oficina judicial.
La actividad del perito en materia de valuación inmobiliaria, como auxiliar de la
administración de justicia, puede darse al principio, en el transcurso o al final del
proceso jurisdiccional, dependiendo del tipo de juicio del que se trate. Así
tenemos, por ejemplo, que se requiera un avalúo al inicio del procedimiento,
durante un juicio sucesorio, en la sección llamada de inventarios; de igual forma, el
perito puede intervenir a la mitad del proceso, dentro del llamado periodo de
pruebas, en una controversia de arrendamiento y finalmente, se puede requerir su
intervención en la parte final, en la etapa de ejecución de la sentencia, en los
juicios hipotecarios o ejecutivos, en donde se requiere del avalúo, respecto del
bien embargado.
57
5.3 La Prueba Pericial y el Perito • Respecto a la Prueba Pericial, diremos que toda actividad probatoria
que se desenvuelve en el proceso jurisdiccional, tiene como finalidad lograr la
convicción del juzgador respecto de la correspondencia entre las afirmaciones de
las partes y los hechos o situaciones que fundamentan sus pretensiones o
defensas. Carlos Arellano García la define como "el medio acrediticio propuesto, a
iniciativa de alguna de las partes o del juzgador, que se desarrolla mediante la
intervención de peritos".11
En resumen, podemos decir que la iniciativa de la Prueba Pericial puede provenir
de alguna de las partes, que ejerce su derecho a ofrecer esta probanza y también
puede provenir a iniciativa del juzgador cuando éste considera necesario que se
aporten datos especializados de conocimiento; La Prueba Pericial es un medio de
prueba ya que contribuye a la demostración de los hechos aducidos dentro del
proceso.
La prueba de dictamen pericial, es necesaria en virtud de que el juzgador no
puede ser un especialista en todas las ramas del saber humano, es por esto que
debe ser asesorado e ilustrado, por peritos, especialistas en las diversas materias
del conocimiento. Así tendremos al médico, al contador, al traductor, al ingeniero,
que vendrán a auxiliar al tribunal, dando sus opiniones para que el juzgador pueda
normar su criterio.
Por último, diremos que la característica de la Prueba Pericial, es la intervención
de peritos o de perito.
• Para Carlos Arellano García, "Perito es la persona física, dotada de
conocimientos especializados en alguna rama del saber humano, que puede
auxiliar al juzgador en el conocimientos de alguno o algunos de los hechos
" Arellano García Carlos, "Derecho Procesal Chril", 2* Edición, Editorial Porrúa, S. A., México 1987, p. 333.
58
controvertidos en un proceso, sin ser parte en éste."12 De igual forma, Sergio
García Ramírez lo define como "quien integra el conocimiento del juzgador,
cuando se requiere la posesión y aportación de conocimientos especiales sobre
una ciencia, arte o disciplina, diverso del derecho, en un caso concreto llevado a la
decisión jurisdiccional"13.
En suma, sobre el perito, podemos señalar las siguientes características:
a) La característica básica del perito es la pericia, es decir, la posesión de
conocimientos especializados atraídos por el estudio y la experiencia, en el
ejercicio de su profesión, dentro de un campo especifico del saber humano.
b) A su vez, la misión del perito dentro del proceso (por decisión jurisdiccional
o por designación de las partes contendientes) es contribuir, mediante la
aplicación de sus conocimientos técnico-científicos, a la verificación de un
hecho o circunstancia controvertido.
c) El perito es el auxiliar de la administración de justicia, respecto de los
hechos controvertidos en el proceso. Las pruebas son el medio de
demostración de los hechos aducidos por las partes y que no son admitidos
por la contraria. Si los hechos no se controvierten, sería superflua la
intervención del perito.
d) En suma, ai intervenir en las condiciones antes enunciadas, el perito
adquiere así la personalidad jurídica del tercero ajeno a la contienda, pero
cuya participación se contempla por la norma procesal, en calidad de
auxiliar en el proceso, por el hecho de aceptar la encomienda y protestar
cumplir con ella.
12 Op. Cit, p. 334 13 Reynoso Gazcón José Valentín (COMPItADOR). Compilación Prueba pericial, p. 291.
59
Capítulo 6
Marco Jurídico Particular. El Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal
Hemos visto que el dictamen pericial se constituye como prueba, en un
proceso juridico, entendiendo como prueba todo aquel procedimiento, empleado
para demostración legal de la verdad de un hecho, en otras palabras, es la
averiguación que se hace en un juicio, sobre una cosa que es dudosa,
constituyéndose en el medio con que se demuestra y hace patente, la verdad o la
falsedad de la misma.
De lo anteriormente dicho, se desprende la importancia de un perito como auxiliar
sustantivo en la administración de la justicia. Debe reconocerse el carácter de un
perito como órgano de prueba, ya que sólo con su intervención es posible, en
muchos casos, precisar circunstancias técnicas que de otra manera sería
imposible conocer y en esas condiciones, debe considerarse al resultado de la
pericia como un medio de prueba verdadero y especial.
En lo que respecta al Distrito Federal, el marco jurídico referente a la "Prueba
Pericial", lo podemos encontrar en el Capítulo IV, Sección IV, del título Sexto, del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, concretamente en los
artículos del 346 al 353, los cuales analizaremos a continuación.
60
6.1 Artículos 346 al 353 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal,
Respecto a la Prueba Pericial y el Perito
6.1.1 Requisitos de la Prueba Pericial y el Perito El artículo 346 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal, nos habla de los requisitos de la "Prueba Peritía!" y los "Peritos":
La prueba pericial sólo será admisible cuando se requieran conocimientos
especiales de la ciencia, arte, técnica, oficio o industria de que se trate,
más no en lo relativo a conocimientos generales que la ley presupone
como necesarios en los jueces, por lo que se desecharán de oficio
aquellas periciales que se ofrezcan por las partes para ese tipo de
conocimientos, o que se encuentren acreditadas en autos con otras
pruebas, o tan sólo se refieran a simples operaciones aritméticas o
similares.
Los peritos deben tener título en la ciencia, arte, técnica, oficio o industria
a que pertenezca la cuestión sobre la que ha de oírse su parecer, si la
ciencia, arte, técnica o industria requieren título para su ejercicio.
Si no lo requirieran o requiriéndolo, no hubiere peritos en el lugar, podrán
ser nombradas cualesquiera personas entendidas a satisfacción del juez,
aun cuando no tengan título.
El título de habilitación de comedor público acredita para todos los efectos
la calidad de perito valuador.
De lo anterior, es posible establecer lo siguiente:
61
En su perfil, el perito es por definición general un técnico que posee conocimientos
especiales, atraídos por la experiencia en el ejercicio de su profesión, dentro de un
campo específico de la ciencia o el arte. Asimismo, el perito es quien integra el
conocimiento del juzgador en la constatación objetiva de los hechos y en la
determinación de las causas y efectos cuando se requiere la posesión y
aportación de conocimientos técnicos o especiales sobre una ciencia, arte o
disciplina diversa del derecho, en un caso concreto llevado a la decisión
jurisdiccional.
6.1.2 Admisión de la Prueba Pericial La forma en que debe ofrecerse la Prueba Pericial, la podemos encontrar
en los artículos 347 y 348 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito
Federal:
Artículo 347.- Las partes propondrán la prueba pericial dentro del término
de ofrecimiento de pruebas, en los siguientes términos:
I. Señalarán con toda precisión la ciencia, arte, técnica, oficio o industria
sobre la cual deba practicarse la prueba; los puntos sobre los que versará
y las cuestiones que se deben resolver en la pericial, asi como la cédula
profesional, calidad técnica, artística o industrial del perito que se
proponga, nombre, apellidos y domicilio de éste, con la conespondiente
relación de tal prueba con los hechos controvertidos;
II. Si falta cualquiera de los requisitos anteriores, el juez desechará de
plano la prueba en cuestión;
III. En caso de estar debidamente ofrecida, el juez la admitirá, quedando
obligados los oferentes a que sus peritos, dentro del plazo de tres días,
presenten escrito en el que acepten el cargo conferido y protesten su fiel y
legal desempeño, debiendo anexar copia de su cédula profesional o
62
documentos que acrediten su calidad de perito en el arte, técnica, oficio o
industria para el que se les designa, manifestando, bajo protesta de decir
verdad, que conocen los puntos cuestionados y pomienores relativos a la
pericial, así como que tienen la capacidad suficiente para emitir dictamen
sobre el particular, quedando obligados a rendir su dictamen dentro de tos
diez días siguientes a la fecha en que hayan presentado los escritos de
aceptación y protesta del cargo de peritos;
En el escrito de aceptación del perito, se debe hacer referencia a todo lo
mencionado en la fracción III, manifestándolo bajo protesta de decir verdad, asf
como anexar copias de los documentos correspondientes y contar con los
originales, los cuales le pueden ser solicitados posteriormente, al perito, para su
cotejo. De igual forma, se debe tener en cuenta el plazo de diez días hábiles para
rendir el dictamen correspondiente o de cinco días, en el caso de los juicios
ejecutivos, especiales o cualquier otro tipo de carácter singular.
IV. Cuando se trate de juicios ejecutivos, especiales o cualquier otro tipo
de controversia de trámite específicamente singular, las partes quedan
obligadas a cumplir dentro de los tres días siguientes al proveído en que
se les tengan por designados tales peritos, confomne a lo ordenado en el
pánafo anterior, quedando obligados los peritos, en estos casos, a rendir
su dictamen dentro de los cinco días siguientes a la techa en que hayan
aceptado y protestado el cargo;
En el caso que el perito del oferente de la prueba, no presente el escrito en donde
acepte y proteste el cargo conferido, esto dará lugar a que dicha pericial se
declare desierta. Si la contraria no designare perito o éste no presentase el escrito
de aceptación y protesta del cargo, se le tendrá por conforme con el dictamen
pericial que rinda el perito del oferente.
63
Una vez aceptado y protestado el cargo conferido, si alguno de los peritos de las
partes, no presenta su dictamen pericial dentro del plazo concedido, a esa parte
se le tendrá por conforme con el peritaje de la contraria y la pericial se desahogará
con ese dictamen, perfeccionándose con ello la prueba (dejando atrás el criterio
de la Corte en el sentido que la prueba pericial es colegiada y necesariamente
habrán de aparecer, en el expediente, dos dictámenes en relación con la litis). Si
ninguno de los peritos rinde su dictamen dentro del término concedido, la prueba
se declarará desierta.
Antes de admitir la prueba pericial, el juez dará vista a la contraria para que se
manifieste sobre la pertinencia de la misma y en caso de estar de acuerdo,
proponga la ampliación de otros puntos sobre los que puedan dictaminar los
peritos, para que ambos cuestionarios sean resueltos.
Una vez presentados los dictámenes, las partes pueden, en cualquier momento,
manifestar su conformidad con el dictamen del perito de la parte contraria y
hacerle observaciones, lo que se tomará en consideración por el juez en la
elaboración de su sentencia.
6.1.3 El Perito Tercero en Discordia Las partes, en cualquier momento, pueden convenir en la designación de
un solo perito para que rinda su dictamen y al cual se sujetarán ambos. En el caso
que haya 2 dictámenes y éstos sean distintos, la ley señala que, cuando las
diferencias entre los 2 sean de consideración, se designará un Perito Tercero en
Discordia, concretamente en los artículos 347, fracción V, y 349, del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (C. P. C. D. F.):
V. Cuando tos peritos de las partes rindan sus dictámenes, y éstos
resulten substancialmente contradictorios, se designará al perito tercero
en discordia tomando en cuenta lo ordenado por el articulo 349 de este
código;
y
64
Artículo 349.- Cuando los dictámenes rendidos resulten substancia/mente
contradictorios de tal modo que el juez considere que no es posible
encontrar conclusiones que le aporten elementos de convicción, podrá
designar un perito tercero en discordia.
En el artículo 349 del C. P. C. D. F. también se menciona que el perito tercero en
discordia, deberá ser notificado de su nombramientos y tendrá tres días para
aceptar el cargo conferido, mediante escrito, protestando su fiel y legal
desempeño, debiendo anexar copia de su cédula profesional o documentos que
acrediten su calidad de perito en el arte, técnica, oficio o industria para el que se le
designa, manifestando, bajo protesta de decir verdad, que tiene la capacidad
suficiente para emitir dictamen sobre el particular.
El perito tercero en discordia, deberá rendir su peritaje en la audiencia de pruebas
y en caso de incumplimiento, el tribunal lo sancionará con una multa, a favor de
las partes, por una cantidad igual a la que cotizó por sus servicios, además de
notificar de su falta al tribunal pleno (Consejo de la Judicatura del Distrito Federal)
y al Colegio o Institución que lo propuso, en su caso, para los efectos
correspondientes.
En el supuesto del párrafo anterior, el juez designará otro perito tercero en
discordia y de ser necesario, suspenderá la audiencia para el desahogo de la
prueba en cuestión.
6.1.4 Honorarios del Perito El artículo 347, fracción Vil, del Código de Procedimientos Civiles del
Distrito Federal (C. P. C. D. F.) dice que cada parte está obligada a pagar los
honorarios de su perito:
65
Las partes quedan obligadas a pagar los honorarios de los peritos que
hayan nombrado, así como a presentarlos cuantas veces sea necesario al
juzgado.
Sin embargo, respecto a los peritos nombrados por el tribunal, el artículo 353, del
C. P. C. D. F., nos dice que:
En todos los casos en que el tribunal designe a los peritos, los honorarios
de éstos se cubrirán por mitad por ambas partes, y aquélla que no pague
lo que le corresponde será apremiada por resolución que contenga
ejecución y embargo en sus bienes. En el supuesto de que alguna de las
partes no cumpla con su carga procesal de pago de honorarios al perito
designado por el juez, dicha parte incumplida perderá todo derecho para
impugnar el peritaje que se emita por dicho tercero.
Respecto a los honorarios de los peritos designados por el juez, éstos deberán
cotizarse en los términos que marca la Ley Orgánica del Tribunal Superior de
Justicia del Distrito Federal (L. O. T. S. J. D. F.) tal como lo menciona el articulo
349 del C. P. C. D. F., respecto a los honorarios del perito tercero en discordia:
. . . así mismo señalará el monto de sus honorarios, en los términos
fijados en la Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia del Distrito
Federal, los que deben ser aprobados y autorizados por el juez, y
cubiertos por ambas partes en igual proporción.
A su vez, la L. O. T. S. J. D. F., en su artículo 106, dice lo siguiente:
Artículo 106.-
Los honorarios de los Peritos designados por el Juez, serán cubiertos de
acuerdo con el arancel que al efecto fije esta Ley, sin perjuicio de lo que
disponga la sentencia definitiva respecto a la condenación en costas.
r
66
Y finalmente, el artículo 140, de la Sección IV, del Capítulo II, del Título Séptimo,
de la L. O. T. S. J. D. F., menciona que, en el caso de asuntos relacionados con
valuación, se cobrará el 2.5 al millar, del valor de los bienes por valuar. Para
negocios de cuantía indeterminada, se cobrará un máximo de 240 días de salario
mínimo general vigente en el Distrito Federal. Dichas cantidades serán
actualizadas conforme al incremento anualizado que se dé en el índice Nacional
de Precios al Consumidor señalados por Banco de México:
Artículo 140.-
Los peritos de las diferentes especialidades que prestan sus servicios
como auxiliares de la administración de justicia, cobrarán conforme al
arancel siguiente:
I. En asuntos relacionados con valuación, el 2.5 al millar del valor de los
bienes por valuar;
II. En exámenes de grafoscopía, dactiloscopia y de cualquier otra técnica,
veinte días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, y
III. En los negocios de cuantía indeterminada, los peritos cobrarán hasta
doscientos cuarenta días de salario mínimo general vigente en el Distrito
Federal, cantidad que se determinará por el Juzgador, tomando en cuenta
la naturaleza del negocio y la complejidad de la materia sobre la que
verse el peritaje. Dicha cantidad se actualizará en témninos de lo
dispuesto por el último párrafo del artículo anterior.
6.1.5 Recusación del Perito Según el Diccionario de la Lengua Española, de la Real Academia
Española, en su Vigésima Segunda edición, recusación significa, en derecho,
67
"Poner tacha legítima al juez, al oficial, al perito que con carácter público interviene
en un procedimiento o juicio, para que no actúe en él."14
De acuerdo a lo señalado en el Código de Procedimientos Civiles del Distrito
Federal, el perito puede ser recusado, por cualquiera de las partes, dentro de ios 5
dfas siguientes a la fecha en que se notifique la aceptación y protesta del cargo
por dicho perito a los litigantes. Entre las principales causas de recusación se
encuentran las siguientes:
• Parentesco del perito por consanguinidad o afinidad, hasta el cuarto grado,
con alguna de las partes, sus apoderados, abogados, autorizados o del juez o sus
secretarios, o tener parentesco civil con alguna de dichas personas; también por
ser dependiente, socio, arrendatario o tener negocios de cualquier clase, con
alguna de las personas mencionadas.
• El haber emitido dictamen sobre el mismo asunto, a menos de que se haya
mandado reponer la prueba pericial.
• Haber prestado servicios como perito a alguna de las partes o litigantes,
salvo el caso de haber sido tercero en discordia.
Una vez hecha la recusación, el juez lo hará del conocimiento del perito. Si el
perito niega la causa de la recusación, el juez señalará día y hora para que
comparezcan las partes a su presencia, con las pruebas pertinentes. Cuando se
declare fundada alguna causa de recusación, a la que se haya opuesto el perito,
se condenará a éste a pagar una multa, equivalente al diez por ciento del importe
de los honorarios que se hubieren autorizado. Asimismo, se consignarán los
hechos al Ministerio Público, para efectos de investigación de falsedad en
declaraciones judiciales o cualquier otro delito, además de remitir copia de la
" www.rae.es
68
resolución al Consejo de la Judicatura, para que se apliquen las sanciones que
correspondan.
6.2 El Remate Judicial Como ya se mencionó anteriormente, la intervención del perito en materia
de valuación inmobiliaria, como auxiliar de la administración de justicia, no se da
únicamente durante el periodo de pruebas, sino que puede darse al final del
procedimiento jurisdiccional, en la etapa que denominamos Ejecutiva, para efectos
del remate de bienes inmuebles.
6.2.1 Artículo 486 del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal En lo que a remates judiciales se refiere, el Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal (C. P. C. D. F.) en su artículo 486, señala que cada
parte tiene derecho a exhibir el avalúo de la finca hipotecada, dentro de los 10
días siguientes a la fecha en que sea ejecutable la sentencia. Dicho avalúo tendrá
que practicarse por un corredor público, una institución de crédito o por perito
valuador autorizado por el Consejo de la Judicatura, que en ningún caso, tendrán
el carácter de parte o de interesada en el juicio.
El mismo artículo 486, en sus fracciones II y III, dice que si alguna de las partes se
abstiene de presentar el avalúo mencionado en la fracción I, dentro del plazo
señalado para ello, se entenderá su conformidad con el avalúo presentado por su
contraria. En el caso que ninguna de las 2 partes presente dicho avalúo, dentro del
término indicado, cualquiera podrá presentarlo posteriormente y se tomará como
base el primero en tiempo. Este es uno de los cambios más importantes en la
legislación, ya que se elimina la necesidad de nombrar peritos en rebeldía y de
tener forzosamente 2 avalúos del mismo inmueble. Requerimientos que
anteriormente alargaban y encarecían los juicios de forma innecesaria:
69
Artículo 486
Para el remate, se procederá de la siguiente forma:
/.- Cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los diez días
siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo de la finca
hipotecada, practicado por un corredor público, una institución de crédito
o por perito valuador autorizado por el Consejo de la Judicatura, los
cuales en ningún caso podrán tener el carácter de parte o de interesada
en el juicio;
II- En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir el avalúo
referido en la fracción anterior, se entenderá su conformidad con el avalúo
que haya exhibido su contraria;
III.- En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúo dentro
del plazo señalado en la fracción I de este artículo, cualquiera de ellas lo
podrá presentar posteriormente, considerándose como base para el
remate el primero en tiempo;
La fracción IV, del artículo 486, nos dice que, en el caso que se hayan presentado
los avalúos por las 2 partes y la diferencia entre el más bajo y el más alto sea
mayor a un treinta por ciento, el juez ordenará que se practique un nuevo avalúo.
Cuando la diferencia no sea mayor al 30 %, se tomará como base para el remate,
el promedio de los 2 avalúos.
Respecto a la vigencia del valor obtenido de los avalúos, la fracción V, señala que
ésta será de 6 meses, para que se lleve a cabo la primera almoneda de remate.
Cuando los avalúos tengan más de 6 meses, se deberán actualizar los valores,
para poder llevar a cabo el remate:
IV.- Si las dos partes exhibieren los avalúos en el plazo a que se refiere la
fracción I de este artículo y los valores determinados de cada uno de ellos
no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de
ambos avalúos, siempre y cuando no exista un treinta por ciento de
70
diferencia entre el más bajo y el más alto, en cuyo caso el juez ordenará
se practique nuevo avalúo por el corredor público o la institución bancaria
que al efecto señale;
m V.- La vigencia del valor que se obtenga por los avalúos será de seis
meses para que se lleve a cabo la primera almoneda de remate. Si entre
ésta y las subsecuentes mediara un término mayor de seis meses se
deberán actualizarlos valores, y
6.2.2 Artículos 564 al 598 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal La fracción VI del C. P. C. D. F., dice que, para efectos del remate de la
finca, con el valor que corresponda, se procederá de acuerdo a lo que marca la
Sección Tercera, del Capítulo V, del Título Séptimo, del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal. Esta Sección comprende del artículo 564 al 598 y
entre los puntos más importantes que señala, destacaremos los siguientes:
• El remate será público y en el juzgado.
• Para el caso de bienes raíces, se solicitará certificado de gravámenes del
inmueble, de los últimos 10 años y en caso que haya otros acreedores, se les
deberá informar para que intervengan en el remate, si así les conviniere, inclusive
con derecho a nombrar a su propio perito valuador.
• La subasta pública de los bienes, deberá anunciarse mediante edictos, en 2
ocasiones y con 7 días hábiles de diferencia. Cuando el valor de los bienes
sobrepase los ciento ochenta y dos días de salario mínimo general vigente en el
Distrito Federal, los edictos deberán insertarse en un periódico de información.
71
• Es postura legal la que cubra las 2 terceras partes del avalúo. Para tomar
parte en la subasta, se deberá depositar el 10 % del valor de los bienes.
• El día del remate, se declarará una postura preferente y ésta podrá
mejorarse por los licitadores (teniendo 5 minutos para ello) hasta que se llegue a
una última postura o puja que nadie mejore. Entonces el tribunal declarará fincado
el remate, en favor del postor que hubiere hecho aquélla y lo aprobará en su caso.
Al declarar aprobado el remate, el juez mandará que, dentro de los tres días
siguientes, se otorgue a favor del comprador, la escritura de adjudicación
correspondiente, en tos términos de su postura y que se le entreguen los bienes
rematados.
• No habiendo postor en la primera subasta, se convocará a un nuevo remate
(segunda almoneda) con una rebaja del 20 % de la tasación, la cual se anunciará
y celebrará en los mismos términos que la anterior.
• Si en la segunda subasta no hubiere licitadores, el ejecutante podrá
adjudicarse los bienes, por el precio base de la segunda subasta o pedir que se le
entreguen éstos en administración, para aplicar sus productos al pago de
intereses y extinción del capital y de las costas.
• En caso que ninguna de las 2 opciones satisfaga al ejecutante, se podrá
celebrar una tercera subasta tomando como base las 2 terceras partes del precio
que sirvió de base para la segunda subasta.
Es importante señalar que, el resultado del valor del dictamen valuatorio, debe ser
independiente del propósito o destino del mismo, es decir que, dicho resultado no
debe variar, por el hecho de tener diferentes propósitos.
72
Capítulo 7
Propuesta Metodológica
Una vez que el perito es designado, por alguna de las partes, o por el juez,
de acuerdo con lo expresado en el capítulo anterior del presente trabajo, el
proceso, para la rendición de un dictamen valuatorio, deberá cumplir con los
siguientes pasos:
1. Aceptación y protesta del cargo conferido mediante escrito.
2. Presentación del dictamen escrito, ante el juzgado correspondiente, por
oficialía de partes.
3. Ratificación del dictamen, ante la presencia de la autoridad judicial en el
juzgado.
4. Comparecencia en el juzgado, en caso que se haya convocado una junta de
peritos, a solicitud de las partes o del juzgador.
La designación del perito, estará a cargo del juzgado o de las partes, mientras que
los demás serán responsabilidad del perito, en caso de aceptar la encomienda.
73
7.1 Aceptación del Cargo En lo que respecta al escrito de aceptación y protesta del cargo, éste podrá
seguir el siguiente formato (las partes subrayadas son las que pueden variar
según el asunto del que se trate):
JUAN LÓPEZ MARTÍNEZ15
VS
PEDRO GONZÁLEZ PÉREZ16
Juicio Especial Hipotecario17
Expediente No. 123/2004.
Secretaría A.
C. JUEZ TERCERO DE LO CIVIL EN EL DISTRITO FEDERAL
P R E S E N T E
José González Martínez. Arquitecto, con Cédula Profesional No.
111234. la cual acompaño en copia simple como anexo al presente escrito, en mi
carácter de Perito Valuador18. designado por la Parte Actora19. señalando como
domicilio para oír y recibir notificaciones, el ubicado en calla Roble No. 123.
colonia Centro, delegación Benito Juárez. C. P. 01020. México. D. F.20. ante
Usted, con el debido respeto, comparezco para exponer:
Que por medio del presente escrito, dando cumplimiento a lo
señalado en el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, en su
5 Parte Actora. '° Parte Demandada 17 Tipo de Juicio 18 Indicar que tipo de perito es (en Materia de Valuación, Valuador de Bienes Muebles, Inmuebles, etc.). 19 Señalar quien lo designa (Parte Actora, Parte Demandada o su Señoría). 20 Poner la dirección completa.
74 i
artículo 347, fracción III, vengo a aceptar el cargo de Perito Valuador de la Parte
Actora, respecto del cual protesto mi fiel y legal desempeño.
Asimismo, manifiesto bajo protesta de decir verdad, que conozco los
puntos cuestionados y pormenores relativos a la prueba pericial en la que me han
designado. El suscrito tiene la capacidad suficiente para emitir un dictamen sobre
el particular, lo que también manifiesto bajo protesta de decir verdad.
Por lo expuesto,
A Usted C. Juez, atentamente pido se sirva:
PRIMERO.- Tener por aceptado el cargo conferido.
SEGUNDO.- Tener por protestado el fiel y legal desempeño del
cargo de perito que se me ha conferido.
TERCERO.- Tener por anexada copia de mi cédula profesional.
CUARTO.- Tener por hechas, bajo protesta de decir verdad, las
manifestaciones contenidas en este ocurso, exigidas por el artículo 347, fracciones
III y IV del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.
PROTESTO LO NECESARIO
México, D. F. a 9 de junio de 2006.
(firma)
ARQ. JOSÉ GONZÁLEZ MARTÍNEZ
75
7.2 Presentación del Dictamen Por su parte, el dictamen valuatorío se anexará al siguiente escrito, para su
ingreso al expediente respectivo, en el juzgado:
JUAN LÓPEZ MARTÍNEZ
VS
PEDRO GONZÁLEZ PÉREZ
Juicio Especial Hipotecario
Expediente No. 123/2004.
Secretaría A.
C. JUEZ TERCERO DE LO CIVIL EN EL DISTRITO FEDERAL
P R E S E N T E
El que suscribe, José González Martínez. Arquitecto, con Cédula
Profesional número 111234. en mi carácter de Perito Valuador. designado por la
Parte Actora. en el juicio que al rubro se cita, me permito hacer de su
conocimiento el dictamen que me ha sido encomendado en los siguientes
términos:
1. - Conforme los conocimientos teóricos y prácticos que domino,
exhibo el avalúo que a mi parte corresponde presentar, en tempo y forma, en
ordenamiento a las actuaciones de esta litis, con pleno apego a mi ética
profesional, conduciéndome en todo momento con verdad.
76
2. - Estudio del contenido del expediente relativo a este juicio,
relacionado con el avalúo del inmueble ubicado en calle Pino No. 234. colonia El
Bosque, delegación Alvaro Obreqón. C. P. 11025. México. D. F.
3. - Inspección ocular del inmueble para verificar superficie
construida y estado de conservación de la misma para determinar su valor
comercial actual.
4. - El valor comercial del inmueble ubicado en calle Pino No. 234.
colonia El Bosque, delegación Alvaro Obreqón. C. P. 11025. México. D. F..
según el avalúo que se anexa al presente escrito, es de $ 1.500.000.00 (UN
MILLÓN QUINIENTOS MIL PESOS 00/100 M. N.l21
Por lo expuesto,
A Usted C. Juez, atentamente pido se sirva:
PRIMERO. Que conforme a lo establecido por el articulo 347
fracciones III y IV del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal en
vigor, vengo a exhibir dictamen pericial, dentro del término concedido, protestando
haberlo efectuado de buena fe y de acuerdo a mi leal saber y entender.
SEGUNDO. Que en los términos del artículo 350 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, compareceré, de ser necesario,
por orden de este H. Juzgado, en la audiencia de pruebas.
PROTESTO LO NECESARIO
México, D. F. a 9 de junio de 2006.
(firma)
ARQ. JOSÉ GONZÁLEZ MARTÍNEZ
Poner la cantidad con letra, en pesos y centavos.
77
7.3 Ratificación del Dictamen La ratificación del dictamen, puede hacerse al momento de la presentación
del mismo o posteriormente, una vez que el juez lo haya solicitado y puede
presentar la siguiente redacción, dejando los espacios en blanco correspondientes
(lo que está en cursivas) que podrán ser llenados ante la presencia judicial:
En la ciudad de México, Distrito Federal, siendo las diez horas con
quince minutos del día once de junio de dos mil seis, se presentó ante las
autoridades de este H. juzgado el C. Arquitecto José González Martínez, quien
se identificó con su Cédula Profesional número 111234. expedida a su favor por la
Dirección General de Profesiones de la Secretaría de Educación Pública, y quien
dijo que ratifica en todas y cada una de sus partes el presente dictamen. Esto dijo
y firmó al calce para constancia. DOY FE.
(firma)
ARQ. JOSÉ GONZÁLEZ MARTÍNEZ
7.4 La Junta de Peritos Generalmente, cuando se presenta un dictamen en materia de valuación
ante el juzgado, no es muy común que el juez o alguna de las partes, solicite una
junta de peritos, ya que, en el caso que haya 2 dictámenes presentados y las
diferencias en los montos que arrojen los avalúos, sea mayor del treinta por ciento
en relación con el monto mayor, se nombrará un perito tercero en discordia,
conforme a lo establecido en los artículos 347 (fracción V) y 349, del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. No obstante, de darse el caso que
el juez convoque a junta de peritos, es recomendable ir preparado con toda la
documentación que soporte el avalúo correspondiente.
78
Capítulo VIII
Resultados
Hemos visto la función del valuador de bienes inmuebles, en su labor de
auxiliar de la administración de justicia, de manera particular ante las autoridades
judiciales del Distrito Federal. Es por esto que hemos analizado, los artículos del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, referentes a la prueba
pericial y al remate judicial.
Después de haber expuesto y analizado dicha legislación, se obtuvieron una serie
de conclusiones, que se expresan a manera de recomendaciones, para tener en
cuenta, por aquellos valuadores que deban enfrentar el compromiso de auxiliar en
la administración de justicia.
La primera recomendación es, tener listo y firmado, el escrito de aceptación del
cargo y al mismo tiempo, empezar a elaborar el dictamen valuatorio. Se
recomienda presentar dicho escrito, el último día del plazo concedido por la ley,
con el objeto de tener más días para terminar el dictamen respectivo. En otras
palabras, se puede empezar la elaboración del avalúo antes de aceptar el cargo
de perito, con el objeto de ganar tiempo.
En el escrito de aceptación del cargo, no olvidar poner la leyenda que todo se
manifiesta "bajo protesta de decir verdad", asimismo, es importante contar con los
originales de la documentación que anexe, para acreditar su calidad de perito, ya
que esta puede ser solicitada por la autoridad para su cotejo.
Dependiendo del tipo de juicio, la ley otorga un plazo de 5 o 10 días, para rendir el
dictamen respectivo. Es bueno saber que se trata de días hábiles y que dicho
dictamen se puede presentar, por oficialía de partes, hasta las 21:00 horas, del
último día concedido, aunque se ratifique posteriormente.
»
79
Para la ratificación del dictamen no existe un término de ley, a menos que el
juzgador así lo indique. Haciendo un paréntesis, mencionaremos que esta
situación, permite al perito presionar a su cliente para que le cubra sus respectivos
honorarios, al momento de ratificar el dictamen. De hecho, siempre es
recomendable pedir un anticipo, cuando se inicia el trabajo y cobrar el
complemento, al ratificarlo.
Como última recomendación, diremos que, aunque es bueno que el perito
conozca la legislación correspondiente, no debe olvidar que siempre debe actuar
de manera conjunta con el abogado que contrate sus servicios, pidiendo su
asesoría en todo momento, ya que, en este caso, él es el especialista.
80
li
Conclusiones
El experto en valuación, al emitir su dictamen ante una autoridad judicial, se
convierte en auxiliar del juzgador, aportando una prueba útil en la resolución de
una controversia. Es importante que aquel se conduzca con ética al elaborar su
trabajo y siga la metodología establecida y generalmente aceptada, para la
realización de dictámenes en materia de valuación inmobiliaria. Además de lo
anterior, el perito, al actuar dentro de un proceso jurisdiccional, debe respetar los
procedimientos que marca la legislación vigente, para que su prueba se inserte
correctamente dentro de dicho proceso y no sea desechada.
Sobre la metodología utilizada, en la elaboración de reportes o informes de valor
de un bien inmueble, ésta debe incluir, cuando menos, los antecedentes, las
características del inmueble y de su contexto urbano, el valor de costo, el valor de
uso y el valor de cambio y finalmente, una conclusión de valor basada en todo lo
• anterior, complementado, el informe, con un reporte fotográfico y croquis del
inmueble objeto de valuación.
En lo que respecta al comportamiento del perito valuador, durante todo el proceso
y en la elaboración de su dictamen valuatorio, existe el "Código de Ética y
Principios que Regulan el Ejercicio de la Valuación", emitido por la Federación de
Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República Mexicana, A. C.
(FECISVAL). Este código contiene una serie de lineamientos que debe observar el
valuador al realizar su dictamen, buscando un desempeño ético y de arta calidad
profesional.
El perito, al presentar su dictamen ante la autoridad judicial, no debe perder de
vista que existen una serie de requisitos que debe cumplir, al aceptar el cargo
conferido, al elaborar su dictamen y al presentarlo y ratificarlo ante el juzgado.
81
I
Finalmente, el perito valuador, en general, siempre debe conducirse con ética
profesional, sin perder de vista la objetividad, durante el acopio de la información
requerida y al emitir su opinión de valor, ajustándose a las exigencias de la
legislación establecida en esta materia. Esto último, exige del perito, además del
conocimientos de dicha legislación, una actualización constante, en lo referente a
cualquier reforma aplicable al caso, en busca de siempre dar el mejor servicio para
una mejor impartición de justicia.
•
82
r Bibliografía
• Arce Y Cervantes, José, De los Bienes, Porrúa, 3a edición, México,
1997,160 pp.
• Arellano García Carlos, Derecho Procesal Civil, 2a edición, Editorial Porrúa,
S. A., México 1987,700 pp.
• Gómez Lara Cipriano, Teoría General del Proceso, Colección de Textos
Jurídicos Universitarios, 8a edición, Editorial Haría, S. A., México 1990, 700
pp.
• Hernández Ruiz, Enrique Augusto, apuntes de clase de Valuación de
Inmuebles Úñanos, Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, I. T. C,
México, 2005, inéditos.
• Hernández Sampieri, Fernández Collado y Baptista Lucio, Metodología de
la Investigación, 3a edición, Editorial Me Graw Hill, México, 2003, 705 pp.
• Latorre, Ángel, Introducción al Derecho, 1a edición, Editorial Ariel, S. A.,
España, 2002,197 pp.
• Lucio Decanini, Federico G., Desahogo de la Prueba de Valuación por
Corredor Público en el Procedimiento Judicial, Barra Mexicana, Colegio de
Abogados, A.C., El Foro, Tomo X, No. 2, Segundo Semestre de 1997.
• Ovalle Favela José, Derecho Procesal Civil, 1a edición, Editorial Haría, S. A.
de C. V., México 1980, 373 pp.
83
• Puente y Flores Arturo, Principios de Derecho, 27a edición, Editorial Banca
y Comercio, S. A., México 1978, 387 pp.
• Ventólo Jr, Wiliam L, Williams, Martha R., Técnicas del Avalúo Inmobiliario,
Pax México, México, 1997, 205 pp.
Legislación
• Código Civil para el Distrito Federal, Editorial Sista, S. A. de C. V., México,
2005,412 pp.
• Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular 1118, México, 1997.
• Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular 1118-bis, México, 1997.
• Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular 1201, México, 1997.
• Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular 1202, México, 1997.
• Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular 1462, México, 2000.
• Comisión Nacional de Seguros y Fianzas, Circular S-15.1, México, 1996.
• Comisión Nacional de Seguros y Fianzas, Circular S-15.1.1, México, 1996.
• Ley de Bienes Nacionales, Porrúa, México, 2000.
• Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal,
publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el 29 de enero de 1996 y
en el Diario Oficial de la Federación el 7 de febrero de 1996.
84
• Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación
inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar
avalúos publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en la edición del
30 de mayo de 2005.
Sitios Web
• www.rae.es
• www.cabin.gob.mx
• www.cnsf.gob.mx
• www.tsjdf.gob.mx
• www.iuridicas.unam.mx
• www.fecisvalmexico.org
• www.todoelderecho.com
• www.shf.gob.mx
• www.cnbv.gob.mx
85
Anexos
Comparación entre el Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal y el Código de Comercio
En este apartado se presenta un análisis comparativo, del texto del Código
de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (artículos 346 al 353) con
respecto al texto del Código de Comercio (artículos 1252 al 1258). Cabe señalar
que el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (C. P. C. D. F.),
en este caso, es de aplicación supletoria al Código de Comercio (C. C).
Ambos códigos son prácticamente iguales, sin embargo existen algunos textos
que solo aparecen en uno de ellos y hay algunas palabras diferentes, aunque con
el mismo significado, siendo la diferencia más importante, que el C. C. no
contempla la figura del "Perito en Rebeldía". Para fácil identificación de estas
diferencias, 0 IT ÍXTOpMfcP^f lS€ütAS, es el que aparece únicamente en el C.
P. C. D. F. y el texto subrayado, solamente aparece en el C. C , pudiendo ir [entre
paréntesis cuadrados]:
ARTÍCULO 346 fArtículo 12521
La prueba pericial sólo será admisible cuando se requieran conocimientos
especiales de la ciencia, arte, técnica, oficio o industria de que se trate, más no en
lo relativo a conocimientos generales que la ley presupone como necesarios en los
jueces, por lo que se desecharán de oficio aquellas periciales que se ofrezcan por
las partes para ese tipo de conocimientos, o que se encuentren acreditadas en
autos con otras pruebas, o tan sólo se refieran a simples operaciones aritméticas o
similares.
86
Los peritos deben tener título en la ciencia, arte, técnica, oficio o industria a que
pertenezca la cuestión sobre la que ha de oírse su parecer, si la ciencia, arte,
técnica, oficio o industria requieren título para su ejercicio.
Si no lo requirieran o requiriéndolo, no hubiere peritos en el lugar, podrán ser
nombradas cualesquiera personas entendidas a satisfacción del juez, aun cuando
no tengan título.
El título de habilitación de corredor público acredita para todos los efectos la
calidad de perito valuador.
ARTÍCULO 347 TArtículo 12531
Las partes propondrán la prueba pericial dentro del término de ofrecimiento de
pruebas, en los siguientes términos:
I.- Señalarán con toda precisión la ciencia, arte, técnica, oficio o industria sobre la
cual deba practicarse la prueba; los puntos sobre los que versará y las cuestiones
que se deben resolver en la pericial, así como la cédula profesional, calidad
técnica, artística o industrial del perito que se proponga, nombre, apellidos y
domicilio de éste, con la correspondiente relación de tal prueba con los hechos
controvertidos;
II.- Si falta cualquiera de los requisitos anteriores, el juez desechará de plano la
prueba en cuestión;
III.- En caso de estar debidamente ofrecida, el juez la admitirá, quedando
obligados los oferentes a que sus peritos, dentro del plazo de tres días, presenten
escrito en el que acepten el cargo conferido y protesten su fiel y legal desempeño,
debiendo anexar copia de su cédula profesional o documentos que acrediten su
calidad de perito en el arte, técnica, oficio o industria para el que se les designa,
manifestando, bajo protesta de decir verdad, que conocen los puntos cuestionados
y pormenores relativos a la pericial, así como que tienen la capacidad suficiente
para emitir dictamen sobre el particular, quedando obligados a rendir su dictamen
dentro de los diez días siguientes a la fecha en que hayan presentado los escritos
de aceptación y protesta deJ cargo de peritos;
i
•
87
IV.- Cuando se trate de juicios SUMARIOS [ejecutivos], especiales, o cualquier
otro tipo de controversia de trámite específicamente singular, las partes quedan
obligadas a PRESENTAR-A SUS PERITOS [cumplir! dentro de los tres días
siguientes al proveído en que se les TENGA [tengan! por designados para que se
cumpla con [tales peritos, conforme al lo ordenado en el párrafo anterior, LOS
CUALES QUEDAN [quedando] obligados [los peritos!, en estos casos, a rendir su
dictamen dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que hayan aceptado y
protestado el cargo;
V.- Cuando los peritos de las partes rindan sus dictámenes, y éstos resulten
substancialmente contradictorios, se designará al perito tercero en discordia
tomando en cuenta lo ordenado por el artículo 349 f 12551 de este código,
VI.- La falta de presentación del escrito del perito del oferente de la prueba, donde
acepte y proteste el cargo, dará lugar a que 6# f l l ^PK Í?Ñ l& f»£R^ f# EN
R^ iBB í f i iOE^CÍR i ^^ f l [se tenga por desierta dicha pericial]. Si la contraria
no designare perito, o el perito por ésta designado, no presentara el escrito de
aceptación y protesta del cargo, dará como consecuencia que se tenga a ésta por
• conforme con el dictamen pericial que rinda el perito del oferente. En el supuesto
de que el perito designado por alguna de las partes, que haya aceptado y
protestado el cargo conferido, no presente su dictamen pencial en el término
concedido, se entenderá que dicha parte acepta aquél que se rinda por el perito
de la contraria, y la pericial se desahogará con ese dictamen. Si los peritos de
ambas partes, no rinden su dictamen dentro del término concedido, EE JUEZ
DESIGNARA £N REBELDÍA DE AMBAS UN PERITO ÚNICO. EL QUE RENDIRÁ
S ^ ^ J ^ 4 E N ? D E N T ^ ^ Í H A l ( Q f f S E Ñ > ^ | 0 EN LAS FRACCIONl^Pl
IV, SEGÚN CORRESPONDA fse declarará desierta tal prueba:!.
mwm&&&Á. Que&^nmmm¥Amm^^f%^M&
émEtmmm mwAwm^mm&GBmm. vtmm,m EL DISTRITO
FEDERAL;
Vil. Las partes quedan obligadas a pagar los honorarios de los peritos que hayan
nombrado, así como a presentarlos cuantas veces sea necesario al juzgado
88
También quedarán obligadas a presentar el dictamen pericial dentro del plazo
señalado, debiendo presentar los peritos el original de su cédula profesional, o de
los documentos anexados a sus escritos de aceptación y protesta del cargo;
VIII. Las partes en cualquier momento podrán convenir en la designación de un
solo perito para que rinda su dictamen al cual se sujetarán, y
IX. También las partes en cualquier momento podrán manifestar su conformidad
con el dictamen del perito de la contraria y hacer observaciones al mismo, que
serán consideradas en la valoración que realice el juez en su sentencia.
ARTÍCULO 348 [Artículo 12541
El juez, antes de admitir la prueba pericial, dará vista a la contraría por el término
de tres días, para que manifieste sobre la pertinencia de tal prueba y para que
proponga la ampliación de otros puntos y cuestiones además de los formulados
por el oferente, para que los peritos dictaminen.
En el supuesto de que alguna parte no designe el perito que le corresponda, o
aquel que hava designado no comparezca en la forma señalada a aceptar el cargo
o no presente su dictamen, el tribunal entenderá que dicha parte se conforma con
el peritaje que rinda el perito de la contraria, como si hubiere sido nombrado de
común acuerdo. Si ninguno de los peritos rinde su peritaje, la pericial que se
hubiere propuesto se declarará desierta por imposibilidad para recibirla.
ARTÍCULO 349 fArtículo 12551
Cuando los dictámenes rendidos resulten substancialmente contradictorios de tal
modo que el juez considere que no es posible encontrar conclusiones que le
aporten elementos de convicción, podrá designar un perito tercero en discordia. A
este perito deberá notificársele para que dentro del plazo de tres días, presente
escrito en el que acepte el cargo conferido y proteste su fiel y legal desempeño,
debiendo anexar copia de su cédula profesional o documentos que acrediten su
calidad de perito en el arte, técnica, oficio o industria para el que se le designa,
manifestando, bajo protesta de decir verdad, que tiene la capacidad suficiente
para emitir dictamen sobre el particular; así mismo señalará el monto de sus
k
89
honorarios, en los términos FIJADOS EN LA LEY ORGÁNICA DEL TRIBUNAL
SUPERIOR DE JUSTICIA DEL DISTRWFFEDERAt fde la legislación local
correspondiente o. en su defecto, los que determine!. Jos f mismos! que deben ser
APROBADOS Y autorizados por el juez, y cubiertos por ambas partes en igual
proporción.
El perito tercero en discordia deberá rendir su peritaje precisamente en la
audiencia de pruebas, y su incumplimiento dará lugar a que el tribunal le imponga
como sanción pecuniaria, en favor de las partes, el importe de una cantidad igual a
la que cotizó por sus servicios, EN LOS'TÉRMINOS FIJADOS Ef* LA LEY
ORGÁNICA* DEtrVTRIBUNAb* SUPERIOWül^JUSTíiJfr i>EL* DISTRITO
FEDERAL, al aceptar y protestar el cargo. En el mismo acto, el tribunal dictará
proveído de ejecución en contra de dicho perito tercero en discordia, además de
hacerlo saber al tribunal pleno, y a la asociación, colegio de profesionistas o
institución que LE HUBIERE fio hubieral propuesto por así haberlo solicitado el
juez, para los efectos correspondientes.
En el supuesto del párrafo anterior, el juez designará otro perito tercero en
* discordia y, de ser necesario, suspenderá la audiencia para el desahogo de la
prueba en cuestión.
ARTÍCULO 350 fArtículo 12581
Las partes tendrán derecho a interrogar al o a los peritos que hayan rendido su
dictamen, fsalvo en los casos de avalúos a que se refiere el artículo 12571 y a que
el juez ordene su comparecencia en la audiencia l£$iÉfi¡SiÍ|^J! fque para tal fin
se señale.! en la que se LLEVE A CABO LA JUNTA DE PERITOS, DONDE LA
PARTE QUBfeA iWYA^ IC ITADO^OOes I ^ f ^ tO^^MGANTES 'O l l l
LA HAYAN* PEDIDO» PODRÁN FORHÜLAR--S\^5 INTERROGATORIOS
[interrogará por aquél que la hava solicitado o por todos los colitigantes que la
hayan pedido!.
90
ARTÍCULO 351 fArtículo 12561
El perito que nombre el juez puede ser recusado dentro de los cinco días
siguientes a LA FECHA EN QUE SE NOTIFIQUE faquél en que haya surtido
efectos la notificación del la aceptación y protesta del cargo por dicho perito a los
litigantes. Son causas de recusación las siguientes:
I.- Ser el perito pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado, de
alguna de las partes, sus apoderados, abogados, autorizados o del juez o sus
secretarios, o tener parentesco civil con alguna de dichas personas;
II.- Haber emitido sobre el mismo asunto dictamen, a menos de que se haya
mandado reponer la prueba pericial;
III.- Haber prestado servicios como perito A ALGUNA DE LAS PARTES o
litigantes, [a alguno de los litigantes! salvo el caso de haber sido tercero en
discordia, o ser dependiente, socio, arrendatario o tener negocios de cualquier
clase, con alguna de las personas que se indican en la fracción I [primera!;
IV.- Tener interés directo o indirecto en el pleito o en otro juicio semejante, o
participación en sociedad, establecimiento o empresa con alguna de las personas
que se indican en la fracción primera, y
V. Tener amistad íntima o enemistad manifiesta con alguna de las partes, sus
representantes, abogados o con cualquier otra persona de relación familiar
cercana a aquéllos.
Propuesta en forma la recusación, el juez mandará se haga saber al perito
recusado, para que el perito en el acto de la notificación si ésta se entiende con él,
manifieste al notificador si es o no procedente la causa en que aquélla se funde.
Si la reconoce como cierta, el juez lo tendrá por recusado sin más trámites y en el
mismo auto nombrará otro perito. Si el recusado no fuere hallado al momento de
notificarlo, deberá comparecer en el término de tres días, para manifestar bajo
protesta de decir verdad, si es o no procedente la causa en que se funde la
recusación.
Si admite ser procedente en la comparecencia o no se presenta en el término
señalado, el tribunal sin necesidad de rebeldía, de oficio, lo tendrá por recusado y
en el mismo auto designará otro perito.
91
i
Cuando el perito niegue la causa de recusación, el juez mandará que
comparezcan las partes a su presencia en el dfa y hora que señale, con las
pruebas pertinentes. Las partes y el perito únicamente podrán presentar pruebas
en la audiencia que para tal propósito cite el juez, SALVO QUE TALES
PROBANZAS SEAN DOCUMENTALES, MISMAS QUE PODRÁN
PRESENTARSE HASTA ANTES DE LA AUDIENCIA QUE SEÑALE EL JUEZ-
No compareciendo la parte recusante a la audiencia, se le tendrá por desistida de
la recusación. En caso de inasistencia del perito se le tendrá por recusado y se
designará otro. LO ANTERIOR, SALVO QUE LAS PRUEBAS OFRECIDAS POR
LA PARTE RECUSANTE O EL RECUSADO SEAN DOCUMENTALES, MISMAS
QUE PODRÁN PRESENTARSE HASTA1 ANtESTOE LA AUDIENCIA-QUE
SEÑALE EL JUEZ.
Si comparecen todas las partes litigantes, el juez las invitará a que se pongan de
acuerdo sobre la procedencia de la recusación, y en su caso sobre el
nombramiento del perito que haya de reemplazar al recusado.
Si no se ponen de acuerdo, el juez admitirá las pruebas que sean procedentes
fr desahogándose en el mismo acto, uniéndose a los autos los documentos e
inmediatamente resolverá lo que estime procedente.
En el caso de declarar procedente la recusación, el juez en la misma resolución,
hará el nombramiento de otro perito, si las partes no lo designan de común
acuerdo.
D i i ^RfcSUf fADO DE ESTA AUDIENCIA» S E LEVANTARÁ ACTA? WU
P ^ A ^ ^ ^ Q U l p T E R V E N ^ N i
Cuando se declare fundada alguna causa de recusación a la que se haya opuesto
el perito, el tribunal en la misma resolución condenará al recusado a pagar dentro
del término de tres días, una sanción pecuniaria equivalente al diez por ciento del
importe de los honorarios que se hubieren autorizado, y su importe se entregará a
la parte recusante.
Asimismo, se consignarán los hechos al Ministerio Público para efectos de
investigación de falsedad en declaraciones judiciales o cualquier otro delito,
92
además de remitir copia de la resolución al CONSEJO DE LA JUDICATURA
ftribunal plenol. para que se apliquen las sanciones que correspondan.
No habrá recurso alguno contra las resoluciones que se dicten en el trámite o la
decisión de la recusación.
ARTÍCULO 352 fArtículo 12561
En caso de ser desechada la recusación, se impondrá al recusante una sanción
pecuniaria hasta por el equivalente a ciento veinte días de salario minimo general
vigente en el Distrito Federal, que se aplicará en favor de su CONTRAPARTE
IcofitigjnteJrSÍI^RBIilrBaiWUBIERl PROMOVB)OD£MALAFE.
ARTÍCULO 353 fArtículo 12571
Los jueces podrán designar peritos de entre aquéllos autorizados como auxiliares
de la administración de justicia fpor la autoridad local respectiva, o a solicitar que
el perito sea propuesto! O DE ENTRE AQUELLOS PROPUESTOS, A SOLICITUD
DEL JUEZ, por colegios, asociaciones o barras de profesionales, artísticas,
I técnicas o científicas o de las instituciones de educación superior públicas o
privadas o las cámaras de industria, comercio, confederaciones de cámaras, o la
que corresponda al objeto del peritaje.
Cuando el juez solicite que el perito se designe por alguna de las instituciones
señaladas en último término, prevendrá a las mismas que la nominación del perito
que proponga[n] se realice en un término no mayor de cinco días, contados a
partir de la recepción de la notificación o mandamiento que expida el juez.
En todos los casos en que se trate únicamente de peritajes sobre el valor de
cualquier clase de bienes y derechos, los mismos se realizarán por avalúos que
practiquen dos corredores públicos o instituciones de crédito, nombrados por cada
una de las partes, y en caso de diferencias en tos montos que arrojen los avalúos,
no mayor del treinta por ciento en relación con el monto mayor, se mediaran estas
diferencias. De ser mayor tal diferencia, se nombrará un perito tercero en
discordia, conforme al artículo 349 de este código, en lo conducente.
C! I T C ft | B»L i D T E C A
En el supuesto de que alguna de las partes no exhiba el avalúo a que se refiere el
párrafo anterior, el valor de los bienes y derechos será el del avalúo que se
presente por la parte que lo exhiba, perdiendo su derecho la contraría para
impugnarlo.
Cuando el juez lo estime necesario, podrá designar a algún corredor público,
institución de crédito, al Nacional Monte de Piedad o a dependencias o entidades
públicas que practican avalúos.
En todos los casos en que el tribunal designe a los peritos, los honorarios de éstos
se cubrirán por mitad por ambas partes, y aquélla que no pague lo que le
corresponde será apremiada por resolución que contenga ejecución y embargo en
sus bienes. En el supuesto de que alguna de las partes no cumpla con su carga
procesal de pago de honorarios al perito designado por el juez, dicha parte
incumplida perderá todo derecho para impugnar el peritaje que se emita por dicho
tercero.