VALORACION DE BIENECHURIAS

ELABORADO POR:Ftca. Milena Vetencourt

Ing. Carlos GarcíaIng. Gustavo García

Ing. Lorena MárquezIng. Luz Rosal

Ing. Marisabel Yanez

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DEL TACHIRA VICERRECTORADO ACADÉMICO

DECANATO DE POST- GRADOMAESTRIA EN GERENCIA DE EMPRESAS AGRICOLAS

San Cristóbal, Julio 2010

Conceptos GeneralesLos términos valor, precio y costo siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones, que en no pocos casos, se han confundido sus significados, lo que es conveniente precisar.

Precio:Es la cantidad,

generalmente en moneda, pagada por un comprador, a

un vendedor por un determinado bien o servicio

Costo:Óptica del Comprador

yÓptica del Vendedor

Valor:Es un término empleado en

teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un

bien o a un servicio

Óptica del Vendedor:Es la cantidad total de dinero que

un vendedor invierte en un determinado bien o servicio sin adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización

Óptica del Comprador:Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición

de un determinado bien o servicio

BIENECHURIA

“Toda mejora, accesorio o derecho agregado de forma fija, a un bien inmueble, que por su naturaleza, pueda ser considerado posteriormente como parte de ese bien, dado a su destinación o por el objeto a que se refiere”.

Ing. José Luis Monserrat

METODOLOGIA VALUATORIA

Para la selección de la metodología más idónea en la investigación valuatoria, el tasador toma en consideración en primera instancia, el bien objeto de tasación y sus características generales; las condiciones del mercado que rigen en ese momento; el alcance de la investigación; así como el nivel de rigor que se exige, entre otros aspectos. Seguidamente, evalúa la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información que requiere para realizar dicha investigación.

Una vez realizado este análisis preliminar, se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados, ya sean métodos directos o indirectos o una combinación de ellos, si fuera necesario.

Método directo a través del cuál se puede estimar, para una fecha determinada, el costo de una edificación o bienhechuría con utilidad, función, apariencia y confortabilidad equivalentes a la de la construcción objeto de avalúo. Aun cuando la edificación o bienhechuría se ejecute con métodos, materiales y mano de obra de los que existen actualmente en el mercado.

METODO DE REPOSICION DEL COSTO O REEMPLAZO

Costo de Reemplazo

Mayor significancia con respecto al principio de sustitución

Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. “No es lo que el dueño estime que vale su propiedad, sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en

comparación con otras propiedades igualmente deseables”.

El valor de las edificaciones se calcula independientemente del valor del suelo y se determina en función de su costo de reposición; corregido en

atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas

Variantes del Método(Costo de Reemplazo)

Estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente más preciso pero

también más laborioso, el cual se deberá realizar en caso de que el nivel de rigor así

lo exija.

Costo directo unitario, el cual es más explicito, ya que se apoya en información ya existente de los costos de construcción

según tipologías y estándares constructivos, generalmente disponible y

actualizada.

METODO DE REPOSICION DEL COSTO O DE REEMPLAZO

Valor Actual = Costo de Reposición – Depreciación AcumuladaVa = CR - Da

CR = Cd + CiCR = Costo de ReposiciónCd = Costos Directos UnitariosCi = Costos Indirectos

Da = (Cr – Vr) x FdDa = Depreciación acumulada (Física)CR = Costo de reposiciónVr = Valor residual o de Salvamento (10 % CR)Fd = Factor de Depreciación

DEPRECIACION

El término depreciación significa, disminución del valor o precio de un bien en relación con el precio que tenía antes. Es decir, la diferencia entre el costo nuevo de reemplazo o reproducción y el valor presente del bien.

Es la pérdida de valor de un bien (bienhechurías, maquinarias, equipos, etc.) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física). También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuación, la inadaptabilidad, así como la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional).

Antes de proceder al cálculo de la depreciación, es necesario conocer o definir conceptos tales como:

Vida útil: Período de tiempo durante el cual el bien rinde sus servicios.

Vida contable: Es el período seleccionado por el contador sobre el cual se deprecia el bien en los libros de la empresa.

Vida física: Es la vida del bien en sí; es mayor que la vida útil y la vida contable

TIPOS DE DEPRECIACION

Depreciación

Contable Tasatíva

Contable: Es la reducción periódica de valor que se práctica con la finalidad de recuperar el valor del bien en un periodo establecido. Usada por las empresas.

Tasatíva: Se emplea actualmente en la elaboración de avalúos. Considera el costo de reemplazo del bien, así como otros factores que afectan el valor del bien, tal es el caso del deterioro, la inflación, utilidad funcional, devaluación de la moneda entre otros.

CAUSAS DE LA DEPRECIACION

En la práctica se distinguen diferentes causas:

Por obsolescencia

Por desuso o abandono

Por deterioro físico

METODOS DE DEPRECIACION (FACTOR DE DEPRECIACION - FD)

Existen variados métodos para determinar el factor de depreciación física Fd, entre ellos :

1)Método de la Línea recta.

2)Suma de los Dígitos de los Años.

3)Método del Doble Saldo Decreciente.

4)Método de Kuenzle.

5)Método de Ross - Heidecke

6)Método de la Ingeniería.

7)Método del Ingreso.

8)Método del Mercado

9)Método de Base Física

10)Método de depreciación acelerada.

11)Método basado en unidades de producción.

MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE O MIXTO

Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación. Este método, es la combinación del método de depreciación de Ross con el criterio de conservación de Heidecke. Es exclusivo en la valoración de construcciones.

HEIDECKE

Define 5 categorías de estados de conservación, con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios

Este método resulta práctico dado que el factor, se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil probable, así

como a su condición o estado de conservación

Diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo de esta manera calcular una depreciación más acorde con la realidad.

MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE O MIXTO

Incluye dos aspectos fundamentales:

Factor de depreciación (α) por edad, el cual se calcula con la siguiente fórmula (Metodo de Ross):

α = ½ *[(e/Vp) + (e2/Vp2)]

El estado del bien, el cual se establece a través de la observación y estudio, con la ayuda del factor de estado de Heidecke.

TABLA DE DEPRECIACIÓN FACTOR DE ESTADO DE HEIDECKE

ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN NORMAL

COEFIC.DEPREC.

1NUEVO

No ha sufrido ni necesita reparaciones

Óptimo-O 0,000

1,5 Muy bueno-MB 0,032

2REGULAR

Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia

Bueno B 2,52

2,5 Intermedio-I 8,09

3 Requiere reparacionessimples Regular-R 18,10

3,5 Deficiente-D 32,20

4 Requiere reparaciones importantes Malo-M 52,60

4,5 Muy Malo-MM 72,20

5 Sin Valor= Valor deDemolición Demolición-DM 100,00

De esta manera se tiene que la formula para

calcular la Depreciación acumulada (DA) es:

Da = (VR – Vr) * [(α + (1 – α) * C]

Donde:

(VR – Vr) = Base de Depreciación (BD)

α + (1 – α) * C = Factor de Depreciación

EJEMPLO DE VALORACION DE BIENHECHURIA, APLICANDO EL MÉTODO DE DEPRECIACION DE ROSS – HEIDECKE O MIXTO

Problema:Se requiere determinar el valor actual de una edificación construida en el año 1.975, consistente de vivienda principal más patio techado, con un área útil de construcción de 105 m2 y 36 m2, respectivamente; ubicada en la Unidad de Producción Hacienda La Glorieta, Parroquia Santa Bárbara, Municipio Colón del Estado Zulia.

CARACTERISTICAS ESTRUCTURALES DE LA VIVIENDA

ESTRUCTURA Concreto Armado

CUBIERTA DE TECHO Estructura Metálica con laminas de acerolit

PAREDES Bloque de Concreto.

PISOS Piso en Cemento Pulido.

REVESTIMIENTO Frisos lisos en paredes exteriores e interiores

PUERTAS Principal e interiores metálicas

VENTANAS Metálicas

En toda valoración de edificaciones, se debe identificar y caracterizar detalladamente, a nivel de campo, el bien objeto de avalúo, incluyendo materiales y dimensiones especificas de elementos estructurales; así como el área de construcción. Seguidamente, se debe consultar el listado respectivo con el fin de obtener el precio unitario por metro cuadrado correspondiente; el cual al ser multiplicado por las dimensiones del activo arrojará el monto total del valor en referencia.

ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS VIVIENDA PRINCIPAL Bs./m2

FUNDACIONES AISLADAS. INCLUYE VIGAS DE RIOSTRA Y LOSA DE PISO E=10 CM 433,07

COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO (4 D=1/2", 1/4"@ 20 CM). (SECCION 20 CMS x20 CMS) 125,19

VIGAS DE CONCRETO ARMADO (4 D=1/2", 1/4"@ 20 CM). (SECCION 20 CMS x20 CMS) 166,50

LAMINAS DE ACEROLIT PERFIL ACANALADO CON ESTRUCTURA SOPORTE METALICA. SECCION IPN Nº 8. 229,01

PAREDES DE BLOQUES DE CONCRETO EN ESTRUCTURAS CON COLUMNAS. E=10CM (PAREDES INTERNAS) 114,17

PAREDES DE BLOQUES DECONCRETO EN ESTRUCTURAS CON COLUMNAS. E=15CM (PAREDES EXTERNAS) 133,46

REVESTIMIENTO EXTERIOR A BASE DE CAL. ACABADO LISO. 58,72

SUB TOTAL1 (S

1) 1.260,12

ELEMENTOS CONSTRUCTIVOSVIVIENDA PRINCIPAL Bs./m2

REVESTIMIENTO INTERIOR A BASE DE CAL. ACABADO LISO EN PAREDES. 149,47

REVESTIMIENTO INTERIOR CON CIELO RASO. 85,42

REVESTIMIENTO DE PISO CON MORTERO DE CEMENTO ACABADO LISO SIN JUNTAS 61,49

PUERTAS BATIENTES LAMINAS SENCILLA DE HIERRO 72,37

CERRADURA CISA C/MANILLA METALICA 2,31

VENTANA TIPO ROMANILLA. INCLUYE VIDRIOS 36,19

CAUCHO INTERIOR EN VIVIENDA CON TECHO A DOS AGUAS 73,54

SUB TOTAL2 (S

2) 480,80

ELEMENTOS CONSTRUCTIVOSVIVIENDA PRINCIPAL Bs./m2

CAUCHO EXTERIOR EN VIVIENDA CON TECHO A DOS AGUAS 28,90

PTO AGUAS BLANCAS CON TUBERIA DE PVC (D=1/2"), INTERIOR AL RECINTO SANITARIO. 8,68

PTO AGUAS NEGRAS CON TUBERIA DE PVC (D=4"), INTERIOR AL RECINTO SANITARIO. 16,33

LAVAMANOS PARA COLGAR DE 1 LLAVE, INCLUYE GRIFERIA 12,30

W. C. (SANITARIO) 25,05

CENTRO DE PISO 2,31

INSTALACIONES ELECTRICAS DE PRIMERA. TUBERIA EMPOTRADA EN PARED 57,11

SUB TOTAL3 (S

3) 150,68

TOTAL (S1 + S

2 + S

3) 1.458,52

VALOR DE REPOSICION

Análisis de Elementos

Constructivos

Valor de Reposición

Sup . (m2) BsF / m2

Vivienda Principal (V) 105 1.458,52

Area Anexa (AA) 36 942,45

DATOS

VA = ? Da = ?

VRV = 1.891,60 BsF/m2 VRAA = 942,46 BsF/m2

Edad (ev) Vivienda = 35 Años Edo. Conservación = 3

Edad (eAA) Area Anexa = 6 Años Vu = 60 años

Da = (VR – Vr) * Fd

Fd = α + (1 – α) * C

α = ½ [(e/Vu) + (e2/Vu2)]

FdV = 0,56

αAA = 0,06

αV = 0,46

FdAA = 0,23

BD = VR – Vr Vr = 10 % VR = 0,1 VR

Da = (VR – Vr) * Fd

Vr = 145,85 BsF

Da = (1.458,52 – 145,85) BsF * 0,56

Da = 735,09 BsF

DEPRECIACION ACUMULADA DE LA VIVIENDA

VALOR ACTUAL DE LA VIVIENDA

Edad (e) 35,00

Vida Útil (vu) 60,00

α 0,46

C 18,10 %

FD 0,56

Superficie (m2) 105

Valor de Reposición (VR) (Bs./m2) = 1.458,52

Valor residual (Vr) = 1145,85

Depreciación Acumulada (DA) = 735,10

Valor Actual (VA) (Bs./m2) = 723,42

Valor de la Vivienda = 75.959,10

BD = VR – Vr Vr = 10 % VR = 0,1 VR

Da = (VR – Vr) * Fd

Vr = 94,25 BsF

Da = (942,45 – 94,25) BsF * 0,23

Da = 195,09 BsF

DEPRECIACION ACUMULADA AREA ANEXA

VALOR ACTUAL AREA ANEXA

Edad (e) 6,00

Vida Útil (Vu) 60,00

α 0,06

C 18,10 %

FD 0,23

Superficie (m2) 36

Valor de Reposición (VR) (Bs./m2) = 942,45

Valor residual (Vr) = 94,25

Depreciación Acumulada (DA) = 195,09

Valor Actual (VA) (Bs./m2) = 747,36

Valor de Area Anexa = 26.904,96

Valor de la Vivienda = 75.959,10

Valor de Area Anexa = 26.904,96

Valor Actual de la Edificación = 102.860,06

Valor Actual de la Edificación (Ajustado) = 102.900,00

El valor total de la edificación es de: “CIENTO DOS MIL

NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100

(Bs. 102.900 00)”

VALOR EDIFICACION

Las cosas no necesariamente son inciertas, a causa de serexpresadas incorrectamente; ni ciertas por el hecho

de ser expuestas magníficamente

San Agustin