universidad metropolitana facultad de ingenierÍa …

UNIVERSIDAD METROPOLITANA

FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA DE INGENIERÍA DE SISTEMAS

Nelson Mata Carnet n° 9724117

Joshua Orellana Carnet n° 9816660

Tutor: Ing. Hugo J. Guerra

Martes, 15 de febrero de 2005

DERECHO DE AUTOR

Cedemos a la Universidad Metropolitana el derecho de difundir o divulgar el

contenido del presente trabajo, con las únicas limitaciones que establece la

legislación vigente en materia de derecho de autor.

En la ciudad de Caracas, a los 15 días del mes de Febrero del 2005.

Nelson Mata Belosevich

Joshua Orellana

APROBACIÓN

Considero que el Trabajo de Grado titulado

ANÁLISIS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS MEDIANTE MODELO ECONOMÉTRICO COMPUTARIZADO

Elaborado por los ciudadanos Nelson Mata Belosevich y Joshua Orellana

Para optar por el Titulo de

INGENIERO DE SISTEMAS

Reúne los requisitos exigidos por la Escuela de Sistemas de la Universidad

Metropolitana, y tiene méritos suficientes como para ser sometido a la

presentación y evaluación exhaustiva por parte del jurado examinador

designado.

En la Ciudad de Caracas, a los 15 días del mes de Febrero de 2005.

_______________________

TUTOR: Ing. Hugo J. Guerra

ACTA DE VEREDICTO

Nosotros los abajo firmantes, constituidos como jurado examinador y

reunidos en Caracas, el día 15 de Febrero del 2005 con el propósito de

evaluar el Trabajo de Grado titulado


Presentado por los ciudadanos

Nelson Mata Belosevich y Joshua Orellana

Para optar al titulo de

INGENIERO DE SISTEMAS

Estimamos el siguiente veredicto:

Reprobado _______ Aprobado _______ Notable _______ Sobresaliente

____

OBSERVACIONES

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RESUMEN


Autores: Nelson Mata Belosevich

Joshua Orellana

Tutor: Ing. Hugo J, Guerra

Caracas, Febrero 2005

El presente trabajo de investigación tiene como objetivo fundamental brindar

a los inversionistas inmobiliarios bajo un enfoque de sistemas y mediante la

formulación de un modelo basado en las herramientas de la teoría

económica, de la inferencia estadística y de la aplicación de varias disciplinas

que intervienen en el proceso de desarrollo de la industria inmobiliaria, se

pueda ofrecer una herramienta versátil capaz de determinar la factibilidad

económica de un Proyecto Inmobiliario. Ayudando al hombre de negocios a

la toma de decisiones, al momento de realizar inversiones en el mercado

inmobiliario.

La investigación le brinda al inversionista la posibilidad de medir el

rendimiento de los recursos de capital, permitiéndole evaluar su inversión con

V

la finalidad de dar soporte a la toma de decisiones. Lográndose como valor

agregado, la integración de conceptos y herramientas, en un cuerpo

coherente que, desde la perspectiva sistémica se facilite la gerencia de

inversiones inmobiliarias.

Dentro de la Investigación, se utilizaron tres perspectivas para poder

brindarle al inversionista inmobiliario una técnica que pueda usar como ayuda

en la planeación de una inversión. Estos enfoques son, el pronóstico del

valor inmobiliario basado en el Método Econométrico del Valor Estándar Ad

Hoc (MEVEA) del Ingeniero Hugo J. Guerra, los costos inmobiliarios tanto de

inversión como de operación y el análisis financiero de los proyectos de

inversión.

Para el pronóstico del valor inmobiliario, se utilizó el MEVEA del Ingeniero

Hugo J. Guerra. En este método se aplican los modelos de regresión múltiple

lineal, exponencial, logarítmica y potencial, con la finalidad de obtener un

veredicto de acuerdo al mayor coeficiente de correlación, lo que quiere decir

un alto nivel de efectividad en las predicciones.

Para medir el rendimiento de los recursos de capital se realizan flujos de

caja, indicadores financieros como Valor Presente Neto, Tasa Interna de

Retorno, Relación Beneficio-Costo, entre otros. Medir el rendimiento de los

recursos del capital es lo que los inversores buscan al momento de evaluar

una inversión.

VI

7

Para medir el costo de inversión y de operación de un bien inmobiliario, nos

apoyamos en softwares de reconocida trayectoria en la elaboración de

presupuestos inmobiliarios como lo son: El APV, Lulo Software, CINPRO, entre

otros

VII

I N T R O D U C C I Ó N

1

INTRODUCCIÓN

La Industria Inmobiliaria en Venezuela es el sector de la economía que

agrupa a los actores del mercado de bienes inmuebles, quienes, sujetos a las

exigencias de los usuarios finales en el mercado y a las condiciones de las

inversiones de riesgo, promueven, conciben, proyectan, construyen,

mercadean, operan y mantienen los bienes Inmuebles de una sociedad.

Actualmente, para el manejo de las inversiones inmobiliarias existen

numerosos factores tanto internos como externos que dificultan el proceso de

evaluación al momento de invertir capital en bienes inmuebles. Por lo cual, la

evaluación de estos factores de manera aislada no se traduce en la

obtención de la mejor alternativa de inversión.

De lo anterior, surge la idea de formular un modelo que integre estos

numerosos factores y/o modelos, mediante un enfoque sistémico, con el

objeto de que cualquier inversionista pueda apoyarse en él, para realizar

inversiones en el mercado inmobiliario, ayudándolo a establecer los objetivos

que le permitan garantizar el cumplimiento de las expectativas de su

inversión.


2

El desarrollo de este modelo econométrico que permite analizar inversiones

en el sector inmobiliario, tomando en cuenta los factores que intervienen

según las expectativas del inversionista, tiene gran justificación académica,

dado que para lograr con los objetivos planteados se deriva la utilización y

aplicación de teorías, prácticas propias de la carrera de Ingeniería de

Sistemas, comprendidas en el plan de estudio correspondiente.

Profesionalmente el trabajo de tesis cobra sentido por cuanto con sus

resultados se dispondrá en el mercado de trabajo de un modelo que facilitará

la toma de decisiones para inversores en el área inmobiliaria. Estos

inversores serán tanto quienes oferten productos inmobiliarios, como quienes

lo requieran. Por otra parte, la tesis será un soporte interesante para

entidades financieras otorgadoras de crédito para desarrollos inmobiliarios.

La investigación presentada se soporta en bibliografía del ramo inmobiliario,

financiero como en la información obtenida a través de diversas entrevistas

con ingenieros económicos, promotores inmobiliarios expertos en la materia

e igualmente en información obtenida por Internet.


3

El informe se divide en 5 capítulos, el capitulo I se introduce al lector en el

tema de investigación “ANÁLISIS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS

MEDIANTE MODELO ECONOMÉTRICO COMPUTARIZADO”.

En el capítulo II, se presentan los fundamentos teóricos del tema de

investigación. Inicialmente se introducen temas referidos a la teoría de bienes

de raíces, teoría de evaluación de proyectos y/o indicadores financieros,

modelos de predicción como la regresión múltiple.

En el capítulo III, se explica el marco metodológico, definiendo los pasos

pertinentes realizados para llevar a cabo el desarrollo del tema de

investigación y las estructuras utilizadas para la culminación del presente

proyecto.

En el capítulo IV, se muestran los resultados obtenidos y el análisis,

comprobando la funcionalidad de los modelos utilizados en la aplicación

desarrollada.

Finalmente en el capitulo V, se exponen las conclusiones resultantes y

recomendaciones de la elaboración del proyecto.

4

CAPÍTULO I. TEMA DE INVESTIGACIÓN

I.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA. Para el desarrollo del tema de investigación, se estudiaron una amplia gama

de actividades que abarcan: el análisis de la inversión, de las modalidades y

fuentes de financiamiento, la construcción de complejos urbanísticos sean

estos residenciales, comerciales, de oficinas, turísticos, administrativos o

industriales, hasta la promoción, venta y administración de inmuebles y

servicios al cliente.

Todo esto, produce diferentes aspectos a evaluar al momento de invertir

capital en los negocios inmobiliarios, por lo cual se busca establecer un

modelo de medición económica (econometría) que beneficie a los inversores,

compradores, entes financieros, fondos de inversión, arquitectos, ingenieros,

evaluadores, financistas, corredores y agentes, durante la gestión de

servicios inmobiliarios, debido a que en la actualidad, la evaluación de

proyectos inmobiliarios se basan en puntos de información aislados, que

requieren el estudio integral por parte del analista de inversión inmobiliaria

para poder proveer de un resultado final de la rentabilidad de una inversión.

Capítulo I

C A P I T U L O I . T E M A D E I N V E S T I G A C I Ó N

5

I.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN. Como objetivo general, se quiere: Diseñar un modelo econométrico

computarizado que ayude a evaluar económicamente el nivel de rentabilidad

de una inversión inmobiliaria, en razón de costos de inversión e ingresos

posibles. Todo esto basado en la utilización de modelos que se basan en las

técnicas de la teoría económica, de la inferencia estadística y de la aplicación

de varias disciplinas que facilitan la concreción de criterios de evaluación de

las inversiones en relación a estimación de costos, gastos e ingresos

provocados por los desarrollos inmobiliarios.

Los objetivos específicos que se tienen, son los siguientes:

• Diagnosticar la naturaleza general y los actores principales del

mercado inmobiliario.

• Estudiar y observar los propósitos, ventajas y desventajas de las

inversiones inmobiliarias.

• Determinar los factores o variables que intervienen en el desempeño

económico del mercado inmobiliario.

• Establecer o determinar la rentabilidad y criterios para la toma de

decisiones inherentes a las inversiones inmobiliarias.

• Establecer o evidenciar, a través de los pronósticos de ventas o renta

de bienes inmuebles y la estimación de costos derivados de bienes


6

inmuebles, la posibilidad de la inversión de capital en un proyecto

inmobiliario.

• Desarrollar una herramienta que integre estos numerosos factores y/o

variables, con el objeto de que cualquier inversionista pueda apoyarse

en él, para evaluar financieramente las inversiones en el mercado

inmobiliario.

• Estudiar y observar tanto las estimaciones de costos y/o gastos

provocados por los desarrollos inmobiliarios, ya sea a través de

software existente ó a través de datos obtenidos durante el

desempeño económico del mercado inmobiliario. Así como también

los pronósticos estocásticos de valores inmobiliarios, realizados en el

Método Econométrico del Valor Estándar Ad Hoc (MEVEA) del Ing.

Hugo J. Guerra.

Como limitaciones y alcances del sistema se tienen los siguientes puntos:

• Los ingresos y gastos de operación, para el análisis de inversión, se

consideran como si fueran recibidos o gastados, al finalizar el año. Así

que el pago de la renta mensual serán aglutinados al finalizar el año.

• El capital se supone invertido al comienzo del Proyecto. Todos los

gastos de capital efectuados en el transcurso del año, cuando

proceden, serán llevados a valor presente e incorporados a la

inversión del capital.


7

• Los métodos de flujo de caja descontados, son modelos estáticos, ya

que tácitamente suponen que las características básicas del proyecto

no cambian bruscamente ó no deben cambiar. Si los resultados

futuros no se dan como se espera, esta metodología asume que la

gerencia continúa su curso normal, sin realizar alteraciones

estratégicas.

• Los Flujos de Caja están basadas en el supuesto de que las tasas de

interés son únicas y constantes a lo largo de la vida del flujo de caja

de una alternativa de inversión.

• El Flujo de Caja contempla que los inversionistas son los portadores

del capital de inversión, es decir, la razón de deuda a valor es del 0%.

• El Usuario o inversionista debe proporcionarle al sistema el valor

tasado del Bien Inmueble, derivado de la ejecución del MEVEA del

Ing. Hugo J. Guerra. Así como también los Costos de Operación y de

Inversión derivados de la elaboración de un presupuesto del Proyecto

Inmobiliario.

• El usuario solo podrá seleccionar hasta un máximo de doce (12)

periodos para realizar el proceso de flujo de caja. Por lo cual se

recomienda, que para el caso de necesitar más de doce (12) periodos,

cambiar la escala de tiempo, por ejemplo, 18 meses a 2 años.

8

CAPÍTULO II. MARCO TEÓRICO

II.1 INDUSTRIA INMOBILIARIA.

El mercado inmobiliario tiene diferencias en su naturaleza y/o objetivos para

el sector público y el privado, debido a que los objetivos del sector privado es

maximizar la utilidad y disminuir el riesgo, a diferencia del sector público que

busca promover el desarrollo integral para asegurar su función social.

El mercado inmobiliario se divide en grandes categorías entre ellas podemos

mencionar: la residencial, la comercial, la turística, la industrial, entre otros.

Estas categorías están afectadas por las tendencias y acontecimientos de los

mercados nacionales e internacionales, tales como: cambios en los precios

del petróleo, fluctuaciones del valor de la moneda, topografías del lugar, el

estilo de vida de la población, entre otros.

En el mercado inmobiliario existe una diversidad de actores participantes,

entre ellos podemos mencionar el Promotor Inmobiliario; El Constructor; El

Financista, Usuarios o Inversionistas comprando o alquilando; Fondos de

Inversión; Asociación de Vecinos; Arquitectos e Ingenieros y afines;

Planificadores; Evaluadores; Corredores; entre otros.

Capítulo II

C A P I T U L O I I . M A R C O T E Ó R I C O

9

Determinar un propósito general del mercado inmobiliario es una tarea difícil,

ya que no hay un propósito Standard. Los propósitos suelen variar según el

participante, por ejemplo, el inversionista típico en bienes raíces está más

preocupado con la reventa potencial de una propiedad que con sus

dividendos anuales.

El mercado inmobiliario posee una gran variedad de servicios y estos

servicios se agrupan en tres grandes sub-sectores: servicios inmobiliarios,

construcción inmobiliaria, financiamiento y seguros; entre ellos podemos

mencionar el Corretaje Inmobiliario(Venta y Alquiler), Gerencia Integral de

Desarrollo Inmobiliario, Asesoramiento en Inversiones Inmobiliarias,

Documentación Financiera y Oferta Pública, Organización de Comunidades,

Gerencia Inmobiliaria, Gerencia de Activos Inmobiliarios, Gerencia de cartera

Inmobiliaria, entre otros.

El proceso de desarrollo de la industria inmobiliaria es caracterizada por

elementos como:

a) Concepción de la idea.

b) Diseño de los productos y servicios a ser ofrecidos.

c) Análisis de la Inversión, de las modalidades y fuentes de

financiamiento.


10

d) Proyecto y construcción de complejos urbanísticos, sean estos

residenciales, turísticos, comerciales, administrativos o industriales.

e) Promoción, intermediación comercial y financiera.

f) Servicios varios al cliente, administración y arrendamiento de

inmuebles.

II.1.1 CARACTERÍSTICAS DE LOS ACTIVOS DE BIENES RAÍCES.

Según los doctores Dominique Achour y Gonzalo Castañeda, Los activos de

bienes raíces tienen ciertas características particulares, tales como:

a) Localización.

Una propiedad es enteramente dependiente de su ambiente y esta

dependencia hace que las comparaciones entre unidades similares sean

imposibles si el impacto que tiene la localización no es tomado en cuenta.

Esta localización puede ser espacial (geográfica o física), temporal (cuando

la demanda es elevada y la oferta es reducida) o de nicho (posicionamiento

dentro de la gamma existente).

b) Tamaño del Activo.

Los bienes raíces son activos grandes que pesan mucho en el presupuesto y

en las carteras de la mayoría de las empresas e individuos. El tamaño y la

indivisibilidad del producto le dificultan al constructor la posibilidad de


11

ajustarse con prontitud a la demanda. Para el consumidor, la misma

restricción en el tamaño explica la rigidez de las decisiones de vivienda (es

muy costoso y en ocasiones imposible agrandar o reducir el tamaño).

c) Durabilidad del Activo.

Los bienes raíces están hechos de un componente permanente por el terreno

y un componente temporal representado por la construcción cuya vida es por

lo general de 50 años, o quizás más si se le cuida y restaura. Dejando a un

lado la durabilidad física, lo que importa es la longevidad de una inversión (su

capacidad para producir un flujo adecuado de ingresos). Una propiedad

alcanza el término de su vida económica cuando los rendimientos que

genera caen por debajo de los rendimientos que se podrían obtener por

medio de una inversión alternativa.

II.1.2 RIESGO DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA.

El mercado inmobiliario presenta cierto grado de variabilidad, esta variabilidad

afecta los flujos de efectivo futuros que se derivan de la propiedad inmobiliaria.

Entre más variables sean los flujos de efectivo, más riesgoso será el activo.

Estos riesgos pueden ser generales, específicos y del negocio.

a) Un riesgo general es externo a la inversión específica, proviene de la

operación del mercado o de los caprichos de la economía.


12

b) El riesgo específico es particularmente a un activo o clase de activos:

nace de la naturaleza de cada inversión.

c) El riesgo del negocio puede ser general o especifico. El riesgo general

del negocio, resulta de las condiciones de oferta y demanda en los

mercados inmobiliarios. El riesgo específico del negocio, está

relacionado con las características de operación de la propiedad,

como también con los daños físicos asegurables.

d) El riesgo financiero también se clasifica bajo los rubros de general y

específico. El riesgo General proviene de las condiciones de oferta y

demanda de los mercados financieros. Los riesgos financieros

específicos están vinculados a condiciones particulares de

financiamiento de la propiedad en cuestión.

II.2 ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

El análisis de factibilidad es un estudio que permite determinar la vialidad de

una inversión o propuesta de desarrollo. Se analiza la potencial utilidad del

proyecto tomando en cuenta diversos factores como lo son: localidad,

aspectos sociales, financieros, legales, entre otros. El proyecto se considera

factible solamente si la cantidad de dinero que generará el proyecto excede

la cantidad que será invertida. El estudio de factibilidad le permite al

inversionista inmobiliario minimizar los riesgos y obtener la mayor cantidad

de beneficios posibles.


13

Actualmente, en Venezuela, la inestabilidad económica del mercado no ha

permitido realizar evaluaciones de factibilidad sofisticadas, por lo cual, la

mayoría de los inversores confían en su instinto y en su experiencia a la hora

de evaluar un proyecto inmobiliario.

Según Ing. Lucía Fernández Seijo: la evaluación económica de un proyecto

busca determinar si el proyecto es económicamente “rentable”. Para ello, se

aplican diferentes métodos de análisis o criterios para comprobar la

rentabilidad económica del proyecto que utilizan diversos indicadores

económicos como la TIR (Tasa Interna de Retorno) y el VAN o VPN (Valor

Actual o Valor Presente Neto), entre otros.

A continuación se definen los principales indicadores tomados en cuenta

para apoyar la toma de decisiones sobre evaluaciones financieras:

a) Flujo de Caja (FC): Es el resultado de la cantidad de dinero que ingresa y

egresa de las arcas del inversionista, es decir, el flujo de caja es la diferencia

entre los ingresos y egresos. (Dominique Achour y Gonzalo Castañeda,

2000, LIMUSA)

Flujo de Caja = Flujo de Ingresos – Flujo de Egresos

b) Flujo de Caja Neto (FCN): consiste en sumar todos los flujos anuales.

∑=

−+−=1

0)(

nnnn CTITAFCN


14

Donde A =Inversiones IT = Ingresos Totales CT = Costos Totales

c) Período de Recuperación de la Inversión (SPO): El periodo de

recuperación de la inversión consiste en calcular los años en que el proyecto

tarda en recuperar la inversión inicial. Para calcularlo, se suman

algebraicamente los flujos anuales hasta el momento en que su resultado es

igual a la inversión, por lo cual, el SPO permite medir el riesgo del proyecto al

plazo de recuperación del capital. (Dominique Achour y Gonzalo Castañeda,

2000, LIMUSA)

d) Valor Presente Neto (VPN): se entiende por valor presente neto, el valor

actual de todos los rendimientos futuros esperados, es decir, la suma de

todos los flujos anuales descontados al año base.

∑= +

−+−+−=

t

nn

nnn

TdCTITAAVPN

10 )1(

)(

Donde: A =Inversiones

IT = Ingresos Totales

CT= Costos Totales

Td = Tasa de Descuento

Cuando el VPN calculado, es mayor que cero (0), lo más recomendable sería

aceptar el proyecto o inversión, pero se debe tener en cuenta que este es


15

solo el análisis matemático y que también existen otros factores que pueden

influir en la decisión como el riesgo inherente al proyecto, el entorno social,

político o a la misma naturaleza que circunda el proyecto, es por ello que la

decisión debe tomarse con mucho tacto. No obstante, lo primero que busca

un inversor es conocer si el proyecto a invertir produce un remanente, es

decir, lo que queda después de que un proyecto ha devuelto la cantidad

invertida y el costo del dinero (tasa de descuento). Este remanente, cuando

se lleva al periodo cero, es en realidad el VPN. (Nassir Sapag Chain, 2001,

Prentice Hall)

e) Tasa Interna de Retorno (TIR): es la tasa de interés promedio que iguala el

valor presente de un flujo de ingresos y gastos con la inversión inicial. La TIR

se utiliza cuando se desea obtener una indicación porcentual del rendimiento

del proyecto que permita compararlo con el rendimiento de otros proyectos o

instrumentos financieros.

∑=

=+

−+−+−=

t

nn

nnn

TIRCTITAAVPN

10 0

)1()(

Donde: TIR=Tasa Interna de Retorno

Con el criterio de aceptación que emplea el TIR, si el rendimiento es mayor

que el mínimo fijado como aceptable, la inversión es económicamente

rentable. (Nassir Sapag Chain, 2001, Prentice Hall)


16

Los dos criterios anteriores son los más usados a la hora de evaluar

proyectos, pero es bueno aclarar que el Valor Presente Neto es un indicador

más usado por los inversores, ya que el VPN mide el monto en unidad de

monedas en que se aumenta el valor del proyecto cuando se emprende un

proyecto con VPN positivo. La Tasa Interna de Retorno solo mide el aumento

relativo del valor respecto a la inversión que se hace. Por lo tanto, una

inversión de poco monto y otra de mucho monto pueden tener igual TIR sin

que esto signifique que ambas son igualmente deseables.

f) Periodo de Recuperación Dinámico (DPO): se define como el tiempo

necesario para que la suma de los flujos netos anuales descontados

equiparen a la inversión inicial.

∑=

=

=+

−+−?

10

)1()(DPO

nn

nnn

TdCTITA

g) Eficiencia de la Inversión: se define como la rentabilidad que se obtiene,

en términos reales, por cada unidad monetaria invertida. (Dominique Achour

y Gonzalo Castañeda, 2000, LIMUSA)

1)(+=

AVPNVPN

EI gen


17

Donde: EI = eficiencia de la inversión

ITn = ingresos totales

CTn = Costos totales

VP(A)= Valor presente de la inversión total

VPNgen= Valor presente neto generado

por el proyecto.

h) Relación Beneficio-Costo (RBC): es otro indicador de la rentabilidad de un

proyecto, el cual mide si el valor presente de los beneficios es mayor ó menor

que el de los costos. Este indicador es muy usado en la evaluación financiera

de proyectos. (Karen Marie Mokate, 2da Ed, Alfaomega)

RBC = VPB/VPC

Donde: VPB = valor presente de los beneficios

VPC = valor presente de los costos

∑= +

=T

tt

t

iBVPB

0 )1(

Valor Presente de los Beneficios

Brutos

∑= +

=T

tt

t

iCVPB

0 )1(

Valor Presente de los Costos Brutos


18

El criterio para la toma de decisiones con base al RBC es el siguiente:

RBC > 1, el rendimiento financiero es aceptable

RBC > 1, el proyecto genera un rendimiento financiero no atractivo

RBC = 1, es indiferente desde la perspectiva financiera realizar o rechazar el

proyecto.

i) Horizonte Económico:

El horizonte económico de un proyecto se refiere al período de tiempo

establecido durante el cual se calcularán los flujos de caja de una propuesta

de inversión. Para determinar un horizonte económico deben ser tomados

los siguientes aspectos:

i.1) El activo principal del proyecto: todo proyecto de inversión produce

ingresos mediante el uso de los activos en los cuales se invirtió. El

horizonte económico deberá ser, como máximo, el periodo de

inversión inicial más el periodo de vida útil del activo principal.

i.2) El tipo de proyecto: existen proyectos de corto, mediano o largo

plazo, dependiendo del objetivo que pretendan los mismos.

i.3) Las condiciones económicas/políticas/sociales del país: El

establecimiento del horizonte económico debe contemplar las

condiciones de estabilidad económica, política y social de un país


19

cuando las mismas pueden afectar los resultados del proyecto de

inversión.

j) Tasa de Descuento:

El dinero o capital tiene un valor o costo que se representa a través de la

tasa de interés. La tasa que representa el valor al cual un inversionista esta

dispuesto a arriesgar su capital, se conoce como tasa de descuento, siendo

uno de sus componentes el costo de oportunidad.

Existen dos (2) métodos comúnmente utilizados en la determinación de la

tasa de descuento:

a) Costo Ponderado de Capital (WACC): se utiliza para determinar la

tasa de descuento partiendo del principio de que el inversionista

espera, como mínimo, un retorno sobre el costo de su capital. El costo

del capital es el resultante de ponderar el costo del dinero proveniente

del financiamiento propio y del externo. A tales efectos, podemos

definir: (Dominique Achour y Gonzalo Castañeda, 2000, LIMUSA)

1. Financiamiento propio: cuando se utilizan fondos

internos bajo la premisa de que el capital tiene un costo

de oportunidad, aun siendo del inversionista. En este

trabajo de grado, este es el financiamiento a contemplar.


20

2. Financiamiento externo o apalancamiento: cuando se

utilizan una o más fuentes de financiamiento externo

para obtener los fondos necesarios para la ejecución del

proyecto, a un interés o costo determinado.

WACC= ID. (1-% ISRL) .% D + Rempresa .% C

Donde : ID = Tasa de interés de la deuda

% ISLR = Tasa de impuesto sobre la renta

% D = Porcentaje de deuda

Rempresa= rentabilidad de la empresa

% C = Porcentaje de capital propio

Para ilustrar esto, mostramos el siguiente ejemplo: si el costo de la

deuda es 40% y el de los accionistas es 60% y la proporción en el

balance es deuda 50% y patrimonio de los accionistas 50%, entonces

el costo promedio de capital será 40% x 50% + 60% x 50% = 50%.

Cuando todo se financia con deuda, entonces el costo promedio de

capital es el costo de la deuda (40%); cuando todo se financia con los

fondos de los accionistas, entonces el costo promedio es el costo de

los fondos de los accionistas (50%).

b) Modelo de Equilibrio de Activos Financieros (CAPM) : consiste en

asignar una tasa de descuento similar al rendimiento de las acciones

de empresas cuyas actividades características tienen características


21

similares a las del proyecto que se evalúa. (Dominique Achour y

Gonzalo Castañeda, 2000, LIMUSA)

Resperado = Tlibre de riesgo + β. (R500 – Tlibre de riesgo)

Donde: Resperado= Rendimiento esperado

Tlibre de riesgo= Tasa de inversión de libre riesgo

β = Coeficiente de riesgo del proyecto

R500 = Rentabilidad de las 500 mayores empresas del

mercado.

Todos estos indicadores son utilizados como la metodología universalmente

aceptada para la evaluación financiera de proyectos y se conoce como flujo

de caja descontado. El cual, representa el modelo matemático-financiero, en

el cual se simulan las variables económicas y financieras asociadas a cada

proyecto durante su operación futura. Este método relaciona los tres

elementos básicos del negocio: la inversión, los ingresos y los egresos, bajo

ciertas condiciones financieras de costo de capital y expectativa de ganancia

del inversionista, a fin de obtener como resultado unos indicadores sobre la

efectividad financiera del negocio bajo un entorno de riesgo determinado.

Estos modelos pueden ser en términos reales, los cuales hacen abstracción

del efecto inflacionario, basándose en los precios y costos de un valor de un

año base ó en términos nominales, donde se involucra la inflación de todos

los elementos que la componen.


22

Es importante aclarar que la Matriz de Flujo de Caja, es un esquema que

presenta sistemáticamente los ingresos y egresos registrados período a

período. El flujo de caja debe componerse de los beneficios (ingresos) del

proyecto; los costos (egresos) de inversión concentrados principalmente en

el inicio del proyecto; los costos (egresos) de operación concentrados en

cada periodo del proyecto; los impuestos sobre la renta, entre otros. Para

tener el resultado en base caja del proyecto que es en definitiva lo que nos

interesa; es en si una forma de medir la conveniencia o no de las

Inversiones.

A Continuación se muestra una matriz de flujo de caja y la descripción de sus

elementos:

Año 0 Periodo 1 Periodo 2 …

+ Ingresos

- Costos

= Flujo de Caja Antes de Impuestos

- Impuestos

= Flujo de Caja después de Impuestos

- Inversión

+ Valor Residual del Proyecto

= Flujo de Caja Neto

Flujo Acumulado

Tabla 1. Diseño Flujo de Caja o Fondos (Elaboración Propia)


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a) El año cero corresponde al inicio del desarrollo del proyecto y deberá

realizarse para el Proyecto Puro y Financiado. Los periodos, son las

unidades de tiempo subsiguientes al año cero.

b) Ingresos, corresponde a las ventas totales y otros ingresos anuales del

proyecto.

c) Costos, los cuales pueden ser tanto fijos como variables. Fijos si son

totalmente independientes de las unidades producidas y no varían con

respecto al numero producido de las mismas: sueldos, arriendo de locales,

etc.; variables, cuando están directamente asociados a las unidades

producidas y varían proporcionalmente al numero producido de las mismas:

insumos, publicidad, servicio de luz, etc. En este Trabajo de Grado, los

costos son calculados a través de un presupuesto, por lo cual se consideran

gastos fijos ya establecidos anteriormente por el estudio del control de obras.

d) Flujo de caja antes de impuestos, es la diferencia entre los ingresos y los

costos del proyecto.

e) Impuestos, es el cargo sobre el beneficio del periodo. (Impuesto Sobre la

Renta).

f) Flujo de caja después de Impuestos, Es la diferencia entre el flujo de caja

antes de impuestos y el impuesto.


24

g) Inversión, se refiere a todos los costos del detalle de inversión: terreno,

obras físicas, equipos, intangibles (sitio Web, aspectos legales, comisiones,

imprevistos, etc.)

h) El Valor Residual del Proyecto, es el valor que se adjudica al proyecto en

el último año proyectado.

i) Flujo de Caja Neto, es el flujo de efectivo que genera un proyecto

deduciendo los impuestos.

j) Flujo Acumulado, es el flujo producto del ejercicio del año y del año

anterior.

Conviene recordar que para evaluar un proyecto se debe tener un flujo de

caja libre de financiación y sus efectos sobre los impuestos; por eso se habla

del flujo de caja libre del proyecto, esto es, bajo el criterio de Financiamiento

propio ó libre de financiación.

II.3 CONCEPTOS FINANCIEROS BASICOS.

El hecho de renunciar a disfrutar de un dinero, de los beneficios que éste le

puede proporcionar, debe tener alguna retribución a cambio. La retribución

que usted percibe al prestar el dinero se conoce como costo de oportunidad.

Asimismo, la tasa por la cual medimos el precio de costo de oportunidad del

dinero se conoce como tasa de interés. Por lo cual, para que un inversionista

este dispuesto a tomar la iniciativa de hacer una inversión, ésta le debe


25

generar un rendimiento que, primero, le restaure el capital invertido y,

segundo, le compense por haber tenido que sacrificar los rendimientos de

inversiones alternativas.

Combinando los dos conceptos anteriores, podemos definir el interés como la

retribución por el costo de oportunidad durante el tiempo del consumo o bien,

el precio por el uso del dinero durante cierto periodo de tiempo.

II.3.1 INTERÉS SIMPLE.

El dinero obtenido al final de un plazo determinado sobre una suma de dinero

inicial o capital aportado se denomina interés simple. Es decir, es la cantidad

obtenida por interés simple se recibe al final del periodo y no genera más

intereses. (Karen Marie Mokate, 2d Ed, Alfaomega)

El valor futuro de un capital actual devengando interés simple será:

Vt = Vo + I

Donde: Vt = Valor futuro para cualquier periodo t.

Vo = Valor actual

I = Interés

El interés devengado está dado por la expresión:

I= Vo.i.t ; donde i = Tasa de interés

T = tiempo en años


26

Por lo cual, la forma canónica del valor futuro con interés

simple:

Vt = Vo + (Vo .i .t )

II.3.2 INTERÉS COMPUESTO.

Cuando el interés generado por un capital inicial es agregado al capital se

dice que es capitalizado y, en consecuencia, también generará interés. Al

final del periodo obtendremos un valor futuro que se conoce como monto

compuesto. La diferencia entre el monto compuesto y el capital inicial se le

conoce como interés compuesto. (Karen Marie Mokate, 2d Ed, Alfaomega)

El interés puede ser convertido en capital de manera anual, semestral,

trimestral, mensual, diaria. Asimismo, el periodo de tiempo entre dos (2)

conversiones se denomina periodo de interés o capitalización y la cantidad

de veces que el interés se convierte durante un año se denomina frecuencia

de capitalización.

El valor futuro de un capital actual devengando interés compuesto será:

Vt = Vo + (1+i )t ;

Donde:

Vt = Valor futuro para cualquier periodo t.


27

Vo = Valor actual

T = periodo de tiempo

II.3.3 VALOR ACTUAL TOTAL.

El valor actual correspondiente a varios valores futuros se obtiene sumando

algebraicamente el valor actual de cada uno de ellos. (Karen Marie Mokate,

2d Ed, Alfaomega)

∑= +

=t

nn

ntotal i

VV1 )1(

II.3.4 PRECIOS CORRIENTES Y PRECIOS CONSTANTES.

Es importante diferenciar estos dos términos, debido a que la evaluación a

precios corrientes no es equivalente a la evaluación a precios constantes.

Los precios corrientes son los que incluyen el efecto de la inflación, por el

contrario, los precios constantes admiten dos interpretaciones: una, como el

resultado de la eliminación de los cambios de precio de una variable a partir

de un período tomado como base y, otra como el cálculo de la capacidad

adquisitiva de algún valor monetario en términos de un conjunto de bienes y

servicios.

Las dos metodologías, precios corrientes y precios constantes sólo coinciden

cuando se cumplen las siguientes condiciones:


28

a) Se desconoce la elasticidad precio-demanda que tiene que ver con precios

relativos (aumentos de precios e inflación).

b) Desconoce los efectos de ventas y compras a plazos (no siempre se

puede lograr vender de contado).

c) Desconoce el efecto de la depreciación e intereses que no se afectan con

la congelación de los precios, sobre los impuestos.

d) Desconoce que los excedentes no se invierten en la realidad a la tasa de

descuento sino a la tasa de oportunidad.

e) Desconoce que el valor de salvamento de unos activos no siempre se

aumenta a la tasa de inflación.

f) Desconoce que los aumentos de precios de los servicios, bienes e insumos

son en general diferentes entre sí y diferentes a la inflación.

II.4 ECONOMETRÍA Y MODELOS DE PREDICCIÓN.

La econometría es una parte fundamental de la actual teoría económica.

Muchos grandes economistas formularon sus ideas sin su ayuda, sin

embargo, en la actualidad, la econometría se ha constituido en una

herramienta adicional importantísima para el desarrollo de la ciencia

económica y de los modelos económicos.

Un modelo económico es una representación matemática simplificada de la

realidad (no tiene en cuenta todos los aspectos, sólo algunos que son

considerados como importantes para el análisis).


29

Para utilizar la econometría como apoyo en el desarrollo de la ciencia

económica, el economista debe, inicialmente, construir, por medio de

relaciones matemáticas, un modelo que represente una cierta teoría que

desee probar. Posteriormente, se puede hacer uso de la econometría; es

decir, se pueden utilizar algunas herramientas matemáticas y estadísticas

que permitan juzgar si los resultados arrojados por el modelo están de

acuerdo con los observados en la vida real.

II.4.1 MODELOS DE PREDICCIÓN.

Para los negocios y la administración pública son muy importantes las

predicciones tanto a corto como a largo plazo. Puesto que el futuro está

asociado siempre con la incertidumbre. No puede esperarse que un

pronóstico sea completamente exacto. Las series de tiempo que describen el

fenómeno que se desea pronosticar se encuentran influenciadas por muchos

factores casuales, algunos hacen que la serie suba otros que la serie baje.

Sin embargo es indispensable para los empresarios hacer pronósticos de la

actividad futura de los negocios para poder presupuestar adecuadamente el

tiempo y los recursos. Todos estos modelos de predicción son técnicas de

gran ayuda para el planteamiento de escenarios o alternativas.


30

Los modelos de predicción se clasifican comúnmente en modelos

econométricos, modelos de series de tiempo y modelos cualitativos de

predicción.

Una de las técnicas más usadas en los modelos de predicción es el análisis

de regresión. La meta del análisis de regresión es desarrollar un modelo

estadístico que se puede usar para predecir los valores de cierta variable Y

(dependiente o a explicar), basados en los valores de al menos una variable

X (independiente o explicativa).

Para ilustrarlo, se puede utilizar el siguiente ejemplo: si sobre un grupo de

inmuebles se observan los valores que toman las variables

X1 = Área; X2 = Estacionamiento; X3 = Año

Y = Valor del Inmueble

No es necesario hacer grandes esfuerzos para intuir que el valor del

inmueble esta íntimamente relacionado con el área, puestos de

estacionamiento y años de construcción.

A la deducción, a partir de una serie de datos, de este tipo de relaciones, se

le conoce como regresión.

El tipo de regresión que se utiliza en este trabajo de investigación es el de

regresión lineal, basado en el Método Econométrico del Valor Estándar Ac

Doc (MEVEA) del Ing. Hugo J. Guerra. Esta regresión lineal, puede ser tanto


31

simple como múltiple. La regresión lineal es simple sí usa una variable

numérica independiente X para predecir la variable numérica dependiente Y,

a diferencia, la regresión lineal múltiple usa ciertas variables explicativas (X1,

X2,…,Xn) para predecir una variable numérica dependiente Y.

A continuación se muestran las ecuaciones de los modelos de regresión

lineal para una muestra de datos:

El modelo de regresión lineal, se puede formular matricialmente a partir de la

siguiente expresión lineal:

u·XY +β=

Donde:

⎟⎟⎟⎟⎟

⎠

⎞

⎜⎜⎜⎜⎜

⎝

⎛

=

n

2

1

Y...YY

Y

[ ]k21

nk2n1n

k22221

k11211

X ...X X

X...XX............

X...XXX...XX

X =

⎟⎟⎟⎟⎟

⎠

⎞

⎜⎜⎜⎜⎜

⎝

⎛

=

⎟⎟⎟⎟⎟

⎠

⎞

⎜⎜⎜⎜⎜

⎝

⎛

β

ββ

=β

K

2

1

...

⎟⎟⎟⎟⎟

⎠

⎞

⎜⎜⎜⎜⎜

⎝

⎛

=

n

2

1

u...uu

u

Que desarrollando se formularía:

iiKK2i21i1i uX...XXY +β++β+β= i=1,2,..., n

Si se considera que en el modelo existe término independiente, la matriz X se

puede expresar como:


32

⎟⎟⎟⎟⎟

⎠

⎞

⎜⎜⎜⎜⎜

⎝

⎛

=

nKn

K

K

X...X............

X...XX...X

X

2

222

112

1

11

[ ]k32 X ...XX X ι=

y el modelo quedaría: iiKK2i21i uX...XY +β++β+β= i=1,2,..., n

En el modelo de regresión especificado existe un conjunto de parámetros

desconocidos (βj y 2uσ ). Por ello, en primer lugar, se tratará de su estimación.

Existen diversos métodos para estimar los parámetros del modelo, muchos

de los cuales se basan en los residuos o errores, que se definen como la

diferencia entre el valor real de variable dependiente y el estimado por el

modelo para dicha variable.

iii YYe ˆ−= i=1,2,...,n

Entre los métodos que estiman los parámetros del modelo a partir de los

residuos, el más sencillo es el método de Mínimos Cuadrados, que hace

mínima la suma de los cuadrados de los residuos.

La aproximación por mínimos cuadrados genera una recta que simula la

tendencia del comportamiento de la variable en un periodo determinado y

permite pronosticar valores futuros de esa misma variable. De manera que se

pueden proyectar flujos de caja durante el periodo de duración del proyecto

inmobiliario.


33

De lo anterior, se obtiene un sistema de ecuaciones (ecuaciones normales)

Y'Xb·X'X = que permite obtener los estimadores mínimos cuadráticos

(EMC) de los parámetros βj a partir de la expresión:

( )

ˆ.

ˆˆ

.

'' 2

1

2

1

1

⎟⎟⎟⎟⎟

⎠

⎞

⎜⎜⎜⎜⎜

⎝

⎛

=

⎟⎟⎟⎟⎟

⎠

⎞

⎜⎜⎜⎜⎜

⎝

⎛

== −

kkb

bb

YXXXb

β

ββ

Donde

⎟⎟⎟⎟⎟⎟⎟⎟

⎠

⎞

⎜⎜⎜⎜⎜⎜⎜⎜

⎝

⎛

=

∑∑∑

∑∑∑

∑∑∑

===

===

===

n

1i

2ik

n

1i2iik

n

1i1iik

n

1iik2i

n

1i

22i

n

1i1i2i

n

1iik1i

n

1i2i1i

n

1i

21i

X...XXXX

..................

XX... XXX

XX...XX X

X'X

⎟⎟⎟⎟⎟⎟⎟⎟

⎠

⎞

⎜⎜⎜⎜⎜⎜⎜⎜

⎝

⎛

=

∑

∑

∑

=

=

=

n

1iiik

n

1ii2i

n

1ii1i

YX

....

YX

YX

Y`X

Cada uno de los coeficientes bj representa el efecto de la variable

independiente sobre la variable explicada; es decir el valor estimado de bj

indica la variación que experimenta la variable dependiente cuando la

variable independiente Xj varía en una unidad y todas las demás

permanecen constantes.

Debido a que el modelo de regresión se plantea para explicar el

comportamiento de la variable dependiente (Y). En dicho estudio será

interesante analizar la variación que experimenta esta variable y, dentro de


34

esta variación, estudiar qué parte está siendo explicada por el modelo de

regresión y qué parte es debida a los errores o residuos.

Para ello y, a partir de los residuos, se puede obtener la expresión

e'eY'YY'Y +=

En el supuesto que exista término independiente en el modelo de regresión,

la descomposición anterior, se expresaría como:

SCRSCESCT +=

Donde:

a) Suma de Cuadrados Total (SCT): es la Suma de Cuadrados Totales y

representa una medida de la variación de la variable dependiente, es

decir, es una media de variación de los valores de Yi alrededor de su

media __Y .

b) Suma de Cuadrados de Regresión (SCR): es atribuible a la relación

entre (X1, X2,…, Xn) y Y, es decir, es la suma de cuadrados de

residuos

c) Suma de Cuadrados del Error (SCE): que es atribuible a otros factores

distintos a la relación entre X y Y, es la Suma de Cuadrados

Explicados por el modelo de regresión.


35

Cada una de estas sumas viene dada por las expresiones:

2n

1i

22 YnYYnY'YSCT −=−= ∑=

2'' YnYXbSCE −=

∑=

=n

1i

2ieSCR y si en el modelo existe término independiente,

Y'X'bY'YSCESCTSCR −=−=

Por sí mismos, SCR, SCE y SCT tienen poco que pueda interpretarse. Sin

embargo, una sencilla razón de SCR entre SCT proporciona una medida de

la utilidad de la ecuación de regresión. La razón se llama coeficiente de

determinación R2.

Este coeficiente permite, seleccionar entre modelos clásicos que tengan el

mismo número de regresores, ya que la capacidad explicativa de un modelo

es mayor cuanto más elevado sea el valor que tome este coeficiente.

Por otra parte el valor coeficiente de determinación crece con el número de

regresores del modelo. Por ello, si los modelos que se comparan tienen

distinto número de regresores, no puede establecerse comparación entre sus

R2. En este caso debe emplearse el coeficiente de determinación ajustado,

que depura el incremento que experimenta el coeficiente de determinación

cuando el número de regresores es mayor.


36

SCTSCRr =2 (Determinación) ( ) ⎥

⎦

⎤⎢⎣

⎡−−

−−−=

1111 22

pnnrr (ajustada)

Donde:

r2: es el coeficiente de determinación

n: es el número de datos

p: es el número de variables explicativas

de la ecuación de regresión. Sin embargo, cuando se trata de modelos de regresión múltiple, algunos

investigadores sugieren que se calcule el coeficiente de correlación múltiple

para comparar dos o más modelos de regresión que predicen la misma

variable dependiente. Tal es el caso de Mark L. Berenson, David M. Levine,

Timothy C. Krehbiel, en su libro de Estadística para Administración.

Este coeficiente de determinación múltiple, calculado como un valor que

puede traducirse como porcentaje (%), significa que el valor de Y se puede

explicar por la variación de los valores de (X1, X2,…, Xn) en un tanto por

ciento (%).

El tipo de regresión que generalmente se adapta más al estudio inmobiliario

es el de regresión lineal múltiple, ya que en la realidad, los proyectos

inmobiliarios están afectados por más de un factor.


37

Una vez estimado y validado el modelo, una de sus aplicaciones más

importantes consiste en poder realizar predicciones acerca del valor que

tomaría la variable dependiente en el futuro o para una unidad extramuestral.

Esta predicción se puede realizar tanto para un valor individual como para un

valor medio, o esperado, de la variable dependiente, siendo posible efectuar

una predicción puntual o por intervalos.

En este trabajo de grado, se adoptó la idea del MEVEA del Ing. Hugo J.

Guerra, en el cual se utilizan las formas funcionales de los modelos

exponenciales, potencial, logarítmico entre la variable dependiente e

independiente, lógicamente adaptándolos a un modelo lineal, con la finalidad

de que los datos sean pasados por esos 4 modelos matemáticos para lograr

un veredicto eficiente de acuerdo al mayor coeficiente de correlación. Es

decir, las predicciones de los valores del bien inmueble fueron realizadas

utilizando el MEVEA del Ing. Hugo J. Guerra. Sin embargo, anteriormente se

explica una breve reseña de las operaciones de dicho método. Cabe acotar

que la información antes mencionada de los modelos de predicción se

agregó al Marco Teórico con la finalidad de explicar de una manera

simplificada el trasfondo teórico del método mencionado anteriormente, ya

que este método es un proveedor de insumos para nuestro Trabajo de

Grado.


38

II.5 INVERSIÓN.

II.5.1 INVERSIONES.

Son inversiones, las realizadas con el ánimo de obtener una renta u otro

beneficio, explícito o implícito, y que no forman parte de los activos

dedicados a la actividad principal del ente, y las colocaciones efectuadas en

otros entes (Karen Marie Mokate, 2d Ed, Alfaomega)

Según el plazo en que se realicen, pueden clasificarse en:

• Temporarias: cuando se dispone de un excedente por un corto plazo,

éste se canaliza a inversiones de fácil realización: acciones, títulos

públicos, depósitos a plazo fijo, etc.

• Permanentes: bienes muebles, inmuebles, participaciones societarias,

etc.

Según Mata (1977), se puede definir la inversión como el monto que se gasta

en un momento dado con la esperanza de obtener en el futuro de unos

ingresos. “Es el cambio de una incertidumbre por un conjunto de expectativas

de beneficio distribuidas en el tiempo”.


39

II.5.2 PROCESO DE SELECCIÓN DE UNA INVERSIÓN.

El proceso de selección de una inversión, se basa realmente en la evaluación

financiera. La cual identifica desde el punto de vista del inversionista o un

determinado participante del proyecto, los ingresos y egresos atribuibles a la

realización del proyecto y, en consecuencia, la rentabilidad generada por el

mismo. La evaluación financiera juzga el proyecto a la luz del objetivo de

generar rentabilidad financiera, es decir, juzga el flujo de fondos generados

por el proyecto. (Karen Marie Mokate, 2d Ed, Alfaomega)

En este trabajo de grado, la selección de una inversión inmobiliaria se basa

en tres enfoques que conforman el modelo econométrico para el análisis de

inversiones inmobiliarias, tema de nuestro trabajo de grado. Las cuales son:

a) Obtener el Pronostico de las principales características de una

propiedad inmobiliaria, como el precio de venta, Bs./m2 venta, área de

construcción, entre otros. Basándose en los datos del desempeño

económico inmobiliario. Con la finalidad de poder establecer un

pronóstico de ingresos y/o valores de venta, renta, etc. Todo esto en

base al valor del inmueble tasado, proveniente del MEVEA del Ing.

Hugo J. Guerra.


40

b) Obtener el flujo de gastos, el costo de un bien inmobiliario, a través de

sistemas contables de obras como el APV, LULO Software,

presupuestos personales. Para así poder determinar los egresos por

periodo y la inversión total inicial del proyecto inmobiliario.

c) La comparación de los costos totales del proyecto con el valor

presente de todos los ingresos de operación. Esta comparación, es

simplemente, una evaluación desarrollada a través de las técnicas de

matemática financiera y/o ingeniería económica existente para la

fecha.

Todo esto surgió del estudio de la naturaleza general, propósitos, factores o

variables del mercado inmobiliario y la concertación de todo esto con los

conceptos de la ingeniería económica ó matemática financiera, que deduce

combinar las decisiones de inversión, en base a los cálculos de flujo de

ingresos vs. Los cálculos de flujo de egresos, para así determinar el valor

presente del flujo futuro de efectivo que genera una propiedad inmobiliaria.

Es decir, una vez obtenido tanto el precio de venta; el precio de alquiler de un

bien inmueble; los gastos de operación, gastos de mantenimiento y de

inversión, el analista o inversionista esta en la capacidad de poder determinar

o establecer la tasa atractiva mínima de rendimiento. Con esto, y el flujo de

caja del proyecto, se pueden aplicar ó desarrollar los criterios para la toma de

decisiones en la evaluación financiera de proyectos inmobiliarios.


41

Este flujo futuro de efectivo debe ser mayor al que genera una inversión en

los papeles del estado, ya que toda inversión en un proyecto inmobiliario,

tiene presente un mayor riesgo que la inversión en los papeles del estado.

II.5.3 VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA.

VENTAJAS:

1. Tranquilidad: La inversión en inmuebles acaba resultando una apuesta sin

sustos. La volatilidad del mercado bursátil no es comparable a las mínimas

oscilaciones que sufren los inmuebles a lo largo de los años.

2. Seguridad: Se trata de un valor seguro para refugiarse en los momentos

de crisis y de recesión económica.

3. Revalorizaciones: En los momentos óptimos, se producen unas

revalorizaciones bastante interesantes en el mercado inmobiliario. Este

fenómeno, además, ha sido bastante peculiar entre 1999 y 2003

especialmente, desde el momento en el que ha alcanzado su punto álgido.

4. Ausencia de rentabilidad negativa: Al contrario de lo que ocurre en la

bolsa, es extraño el momento en el que los inmuebles puedan llegar a tener

una rentabilidad directamente negativa.


42

DESVENTAJAS:

1. Situación: Hay que precisar que la rentabilidad que pueda dar la inversión

en inmuebles depende enormemente de la elección de los mismos. Tanto la

localidad en la que se encuentren, como su situación dentro de la misma o

incluso los metros cuadrados con los que cuente.

De hecho, los expertos calculan que un inmueble que se encuentre por

encima de los 120 metros cuadrados o situado en una zona con

relativamente escasa densidad de población, resulta de más difícil salida que

otro situado en una zona céntrica y de menores dimensiones, por ejemplo.

2. Desaceleración: Aunque, con el último boom, el precio de los inmuebles ha

crecido un 46,6% según datos del Ministerio de Fomento, no es menos cierto

que el tan anunciado cambio de tendencia parece estar al caer. De hecho, la

gran escalada de precios, que ha llevado a pagar cantidades exorbitantes por

inmuebles incluso en malas condiciones parece estar abocada a su fin.

3. El dollar: La fluctuación del dollar ($) ha desatado todo tipo de rumorología

acerca del espectacular despegue de los precios de la vivienda debido a la

necesidad de limpiar el dinero negro.

Aunque los expertos no se ponen de acuerdo en concederle verosimilitud al

argumento, el hecho es que la mera especulación por sí sola no explica tan

importante repunte.


43

4. Gestión: Tanto la venta como incluso el alquiler pasa porque el inversor

tenga una gestión activa de su patrimonio. Buscar el bien inmueble al mejor

precio y venderlo si fuera el caso en unas condiciones ventajosas, practicar

las reformas en el mismo que fueran necesarias y llevar al día los

pagos comunitarios e impositivos, desmienten el que la inversión inmobiliaria

resulte más "cómoda" y menos laboriosa que la mobiliaria.

44

CAPÍTULO III. DESARROLLO METODOLÓGICO

Para llevar a cabo el trabajo de grado, se utilizó una metodología que

combina el desarrollo del sistema, mediante el lenguaje orientado a objetos

UML “Unified Modeling Language”, utilizado a través del lenguaje de Visual

Basic, así como las hojas de cálculos de Microsoft Excel pues estos

lenguajes y herramientas brindan flexibilidad, compatibilidad y orden en la

información.

Para cumplir con los objetivos propuestos en este trabajo de grado, se

siguieron los siguientes pasos de forma sistemática, tal como se muestra en

la figura siguiente:

Capítulo III

Planteamiento del Problema y Objetivos de la Investigación

Estudio y determinación de las alternativas para la solución del problema

Modelado de Alternativas y Requerimientos Diseño de la Aplicación

Desarrollo de la Aplicación Pruebas e Implementación del Sistema

Emisión de Conclusiones

Figura 1. Metodología del TEG. Elaboración Propia

C A P I T U L O I I I . D E S A R R O L L O M E T O D O L Ó G I C O

45

III.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Y OBJETIVOS DE LA

INVESTIGACIÓN.

El Objetivo de esta etapa es recolectar la mayor información posible sobre la

naturaleza y los actores principales del mercado inmobiliario, así como

también los aspectos que se toman en cuenta a la hora de efectuar una

inversión.

Entre estos aspectos podemos mencionar: propósitos, ventajas y

desventajas del mercado inmobiliario; los factores y variables que intervienen

en el desempeño económico del mercado inmobiliario; riesgos, rentabilidad y

elementos de toma de decisiones inherentes a las inversiones inmobiliarias;

técnica de pronósticos y/o tasación de bienes inmuebles a través del Método

Econométrico del Valor Estándar Ad Hoc (MEVEA) del Ing. Hugo J. Guerra;

control de obras a través de software existentes y/o presupuestos de

elaboración propia; matemáticas financieras y el desarrollo del sistema

empleando lenguajes de programación de alto nivel, para poder realizar

posteriormente la integración de todos estos aspectos en función de el

análisis de inversiones inmobiliarias.

Toda esta información fue seleccionada mediante ciclos de entrevistas con

actores del mercado inmobiliario, consulta de libros, páginas Web, tesis,

profesores universitarios, entre otros.


46

Es importante mencionar que el objetivo de esta investigación da como valor

agregado una herramienta eficaz para la integración de los factores que

intervienen a la hora de contemplar o evaluar una inversión. Ofreciéndole al

inversionista los indicadores más usados para la toma de decisiones.

III.2 ESTUDIO Y DETERMINACIÓN DE LAS ALTERNATIVAS PARA LA

SOLUCIÓN DEL PROBLEMA.

El Objetivo de esta etapa es estudiar toda la información mencionada

anteriormente y determinar las relaciones existentes de la información. Todo

esto, es una de las partes de mayor significancía en este trabajo de grado,

debido a que gracias al estudio del material recolectado y al asesoramiento

por parte de nuestro tutor, se pudo desarrollar el sistema de más de un

modelo y/o ecuación que describe la relación entre el flujo de ingresos

proveniente de la venta y/o renta de los bienes inmuebles y el flujo de

egresos presentes en toda inversión inmobiliaria, es decir, un modelo

econométrico.

Toda esta información se clasificó de la siguiente manera:

a) Estudio de los procesos del Método MEVEA del Ingeniero Hugo J. Guerra,

para el pronóstico de valores inmobiliarios en base a los datos del

desempeño económico inmobiliario. Se analizaron las técnicas y modelos


47

desarrollados por nuestro tutor, Ing. Hugo J. Guerra, para la predicción de

valores de los bienes inmuebles y la información histórica más idónea para

poder efectuar predicciones efectivas de las variables del mercado

inmobiliario, tales como el valor de un bien inmueble, valor Bs. /m2, entre

otros.

b) La Información relacionada con el estudio de costos tanto de inversión

como de operación de proyectos inmobiliarios, logrando establecer las

características más relevantes de los presupuestos de proyectos

inmobiliarios. Los costos de inversión corresponden a los desembolsos

correspondientes para el pago de obras civiles. Es decir, el costo de

construcción y los costos intangibles necesarios para ejecutar el proyecto,

estos costos se registran al inicio del proyecto. Los costos de operación, son

los correspondientes a los desembolsos devengados por las actividades

administrativas, de gestión de ventas y financieras involucradas en el

proyecto inmobiliario. Los costos de operación se registran en el periodo en

que se producen los respectivos desembolsos. Toda esta información deriva

dos insumos sumamente importantes para este trabajo de grado, los cuales

son: La inversión necesaria para el desarrollo del proyecto inmobiliario y los

costos de operación de cada periodo de duración del proyecto, los cuales en

este trabajo de grado serán aglutinados en la inversión de capital para la

adquisición y/o construcción de la edificación..


48

c) Análisis de rentabilidad a través de la matemática financiera y/o ingeniería

económica según la información obtenida por el inversor o usuario. Logrando

realizar la evaluación financiera de los flujos de ingresos y egresos, ya que

esta información es muy valiosa para los miembros que participan en el

proyecto, puesto que les permite juzgar si se justifica lo que podrían ganar,

en términos financieros, si invirtieran sus fondos en el proyecto. Típicamente,

toma como criterio de selección el valor presente neto (VPN) y/o tasa interna

de retorno (TIR).

Por lo cual podemos decir que este presente trabajo de grado esta

conformado por 3 enfoques que se integran para un fin común, lograr medir

la factibilidad de una inversión inmobiliaria.

ESTUDIO DE PRECIOS, COSTOS DEL PROYECTO

MODELO ECONOMÉTRICO COMPUTARIZADO PARA EL ANÁLISIS DE INVERSIONES

INMOBILIARIAS

EVALUACIÓN FINANCIERA

Flujo de Caja, Tasa Interna de Retorno, Valor Presente Neto, Relación Beneficio-Costo

TASAR EL BIEN INMUEBLE A TRAVES DEL METODO DE VALOR

ESTANDAR AD HOC

COSTOS < INGRESOS COSTOS > INGRESOS COSTOS = INGRESOS

Figura 2. Enfoques de la Conformación del Modelo. Elaboración Propia


49

Teniendo toda esta información estructurada, se determinó la forma de

transformar toda la información en relaciones matemáticas, mediante la

utilización de modelos que satisfagan estas relaciones. Concluyendo que los

modelos más idóneos para representar estas relaciones son el Método

Econométrico de Valor Estándar Ad Hoc (MEVEA) del Ing. Hugo J. Guerra, el

cual se basa en regresión lineal múltiple, para las predicciones de los valores

inmobiliarios. Los modelos de flujos de caja para identificar con mayor

claridad y precisión las magnitudes de los compromisos, pudiéndole ofrecer a

los inversionistas los indicadores más usados para la toma de decisiones.

Gracias a esto poder abordar cualquier elemento vinculado al tema de

finanzas de un proyecto inmobiliario.

III.2.1 TASAR EL BIEN INMUEBLE A TRAVÉS DEL MÉTODO

ECONOMÉTRICO DEL VALOR ESTANDAR AD HOC (MEVEA) DEL ING.

HUGO J. GUERRA.

La Tasación del Bien Inmueble se fundamentó en la aplicación del MEVEA

del Ing. Hugo J. Guerra, el cual se basa en el modelo universalmente

aceptado, como lo es la regresión lineal múltiple. Para ello se realizó la

investigación necesaria del grupo de variables relacionadas con la variable a

pronosticar, de lo cual se dedujo que esas variables deben ser las

provenientes del desempeño económico del mercado inmobiliario. A los fines

de obtener patrones que permitan valorar el inmueble en estudio y expresar


50

la opinión respecto al valor de mercado del bien inmueble para la fecha

actual.

El valor tasado del bien inmueble se basa en la técnica de predicción de la

regresión lineal, a pesar que existen infinidades de técnicas de predicción,

debido a que el proceso de pronósticos de valores de bienes inmuebles de

este trabajo se basa en el MEVEA diseñado por nuestro tutor, ingeniero

evaluador con gran reconocimiento en el área. El cual, previamente evaluó

las diferentes técnicas de predicción y dedujo que la regresión lineal múltiple

era una de las técnicas más usadas por su sencillez y por su alto grado de

eficiencia en sus pronósticos.

Lo primero en realizarse, fue el estudio de los procesos y técnicas utilizadas

en el MEVEA del Ing. Hugo J. Guerra, con la finalidad de comprender el

procedimiento desarrollado por nuestro tutor para la predicción de variables

inmobiliarias. La comprensión de este procedimiento es de gran importancia

para poder establecer el valor potencial del ingreso del proyecto.

Concluido esto, se realizó el estudio para la selección de variables. Para ello,

nos basamos en las variables obtenidas del desempeño económico

inmobiliario de los registros mercantiles, debido a que durante la etapa del

planteamiento del problema y objetivos de la investigación, además de las

reuniones con nuestro tutor, nos pudimos percatar que la data con mayor


51

habilidad para predecir confiablemente era la resultante de las transacciones

comerciales de bienes inmuebles provenientes de los registros mercantiles.

En la actualidad, hay muchos proveedores de estos datos, en este trabajo de

grado se utilizó la base de datos de CINPRO, como fuente de datos del

desempeño económico. No obstante, estos datos están disponibles para el

público en los Registros Subalternos de cada localidad.

CINPRO, nos provee los datos, con los parámetros que se muestra a

continuación, en el caso de transacciones de compra/venta o alquiler de

bienes inmuebles:

Planilla IPC a la fecha (obtenido del BCV)

Localidad Bs./m2 re-expresados

Municipio Año

Parroquia Mercado

Urbanización Circunscrito

Vendedor Tomo

Comprador Nro.

Dirección Inmueble Fecha Registro

Inmueble Municipio

Área de Terreno Parroquia

Área de Construcción Tipos

Puestos de Estacionamientos

Precio de Venta y/o alquiler

Precio Registro

Bs./m2 de venta y/o alquiler

Bs./m2 de registro

Tabla 2. Estructura de Datos CINPRO. CINPRO


52

En base a estos datos, podemos hacer pronósticos con datos muéstrales

reales, pudiendo proporcionar predicciones bastante precisas del precio de

venta de un inmueble, el valor de Bs./m2, el área de construcción, precio de

alquiler, entre otros. Por ejemplo: El precio de venta puede estar en función

del área de construcción, puestos de estacionamiento, año del edificio.

Es importante mencionar, que luego de haber obtenidos los datos del

desempeño económico inmobiliario, se requiere evaluar los datos con la

finalidad de comprobar que no halla campos vacíos, los datos tuvieran el

formato adecuado, que el rango de los datos contemple las magnitudes de

las variables explicativas o independientes que ayudan a predecir nuestra

variable dependiente o a explicar. Para poder asegurar que el bien inmueble

se halla tasado con alto grado de eficiencia.

Gracias a esto, podremos tasar el bien inmueble, es decir, establecer un

valor sobre el determinado bien inmueble, ya sea para la venta, compra,

renta, hipoteca, entre otros. Este valor tasado, es insumo fundamental en el

estudio del análisis de la inversión, ya que gracias a él podemos medir el

ingreso total bruto del proyecto.


53

III.2.2 ESTUDIO DE PRECIOS Y COSTOS.

El estudio de precios y costos de un proyecto de inversión dependen de

muchas variables, en la actualidad, existen diferentes software y esquemas

de elaboración de presupuestos y/o valuaciones. En este trabajo de grado,

nos vamos a basar en los presupuestos realizados por la herramienta

CINPRO para conocer sobre los costos de inversión y costos de operación

necesarios en un proyecto inmobiliario. Logrando determinar un presupuesto

total del control de obras del proyecto inmobiliario, lo cual se transformará en

la inversión inicial necesaria para la realización del proyecto. Sumando a esto

la determinación de los costos de cada uno de los periodos del proyecto.

Esta determinación de los costos de inversión y operación es un insumo

fundamental para el análisis ó evaluación financiera del proyecto. Es

importante esclarecer que este trabajo de grado no contempla como realizar

el presupuesto del control de obras, ya que la elaboración de este

presupuesto depende del tipo de construcción, de los materiales a utilizar, de

los equipos disponibles, entre otros, lo cual no es objetivo de este trabajo de

grado. Por lo cual este trabajo de grado solo contempla el resumen del

presupuesto como un insumo, específicamente el monto total de la obra

propuesta como el monto de los costos de operación por periodo.


54

III.2.3 EVALUACION FINANCIERA.

El inversionista a la hora de planificar su inversión define los lineamientos

que permiten cumplir sus expectativas, los cuales por lo general, involucran

más de un objetivos.

El inversionista busca evaluar la solidez financiera de una inversión a través

de la presentación sistemática de los costos y beneficios financieros de un

proyecto, los cuales se resumen por medio de un indicador de rentabilidad,

que se define con base en un criterio determinado. Es importante aclarar,

que estos ingresos y egresos se contabilizan al momento en que son

devengados, sin importar cuando son pagados o recibidos. El inversionista

debe enterarse de la capacidad potencial de una propiedad y no enredarse

con los detalles contables.

La evaluación contiene dos grandes pasos, el primero es la sistematización y

presentación de los ingresos y costos en el flujo de caja, el segundo, es el

resumen de estos ingresos y egresos en unos indicadores que permitan

compararlos con otros proyectos.

Para lograr todo esto, el inversionista se centra en establecer razones e

índices financieros derivados del flujo de caja; calcular las utilidades,

pérdidas o ambas, que se estiman obtener en el futuro, a valores

actualizados. Determinar la tasa de rentabilidad financiera que ha de generar

el proyecto, a partir del cálculo e igualación de los ingresos con los egresos,


55

a valores actualizados. Por lo cual, fue fundamental realizar un flujo de caja

del proyecto inmobiliario, con la finalidad de determinar la conveniencia de

invertir o no en el proyecto a través de una serie de criterios de evaluación,

desarrollado en el marco teórico de este trabajo de grado. Para ello

utilizamos:

a) El valor tasado del bien inmueble ya sea el valor de precio de venta

por inmueble y/o precio de venta del área vendible (m2), obtenidos a

través del Método Econométrico de Valor Estándar Ad Hoc (MEVEA)

del Ing. Hugo J. Guerra para la predicción de valores inmobiliarios.

b) El presupuesto del valor total de inversión para la realización del

proyecto, contemplando materiales, equipos, mano de obra, entre

otros, también contemplados como un costo total y/o como un costo

por m2. Con la finalidad de tener un presupuesto del valor de la

construcción y/o inversión a realizar para la ejecución de dicho

proyecto y sus costos fijos por periodo de duración.

c) La tasa mínima atractiva de rendimiento, la cual es una decisión muy

importante ya que de ella dependerá, en buena medida, la aprobación

o no de las futuras inversiones. El objetivo de esta tasa debe ser

asegurar una adecuada rentabilidad en el momento en el que se

decida la inversión. La adecuada rentabilidad de los activos de un

proyecto será aquella que, por lo menos, compense el costo de


56

oportunidad de los inversores. Esta tasa se obtiene a través del precio

de venta, precio de alquiler y gastos de operación y/o mantenimiento

del bien inmueble.

d) La tasa de Inflación estimada, ya que es de suma importancia tener

en cuenta la capacidad adquisitiva de la moneda al inicio y al final del

proyecto. Esta tasa se obtiene a través del Banco Central de

Venezuela C.A., a pesar que en este Trabajo de Grado, el flujo de caja

o fondos es calculado sin tener presente la inflación.

e) La Tasa del Impuesto sobre la Renta, para conocer cual será el factor

de carga impuesta sobre las rentas del proyecto inmobiliario, para sí

poder obtener el flujo neto después de los impuestos.

f) El Valor Residual del Proyecto, es el valor que se adjudica al proyecto

en el último año proyectado. Para obtener este valor se pueden utilizar

diferentes criterios, teniendo en cuenta las dos opciones posibles;

cierre del proyecto o continuidad del proyecto. Para el cierre del

proyecto se calculan los ingresos por venta de bienes de usos,

egresos por costo de cierre. Para la continuidad, se parte de la

presunción que el proyecto continuara por muchos años, por lo que

debe calcularse el valor de continuidad que es el valor actual del flujo

neto de todos los periodos posteriores al último año de la planificación.

En este Trabajo de Grado no aplica este valor.


57

g) Estimaciones de las ventas, basándose en la realización de una

buena investigación del mercado para determinar la capacidad de

ventas del proyecto durante el número de periodos de duración del

proyecto a evaluar. La investigación debe contemplar el tamaño del

porcentaje de número de clientes a captar para cada periodo del

proyecto, es decir, el volumen de ventas esperadas por periodo. Esto

es de vital importancia para la realización de un flujo de caja eficiente,

lo que deriva un eficiente conjunto de indicadores financieros.

Teniendo todo esto en cuenta, utilizamos los modelos tradicionales para la

evaluación de proyectos y alternativas de inversión, los cuales usan reglas

como periodo de recobro de la inversión y técnicas de flujos de caja

descontados, típicamente conocidas como Valor Presente Neto (VPN), Tasa

interna de Retorno (TIR) y Relación Beneficio-Costo (RBC). Estos métodos,

asumen que el proyecto reunirá el flujo de caja esperado sin la intervención

de la gerencia en el proceso. Toda la incertidumbre es mantenida en la tasa

de descuento, la cual se ajusta de acuerdo al riesgo y a las expectativas de

rendimiento del inversor.

Estas técnicas de flujos de caja descontados, establecen que debemos llevar

a cabo un proyecto si el valor presente neto de los flujos de caja generados

por éste es mayor que cero. Es importante destacar que el VPN no sólo es

un indicador que permite hacer un “ranking” de varios proyectos. Mide


58

además, el valor o excedente generado por el proyecto, por encima de lo que

será producido por los mismos fondos si la inversión se colocase en un plazo

fijo con interés igual a la Tasa de Descuento.

Ejemplo:

Si VPN = 0, El proyecto renta justo lo que el inversionista exige a la inversión.

Si VPN = 100, El proyecto proporciona 100 unidades por sobre lo exigido.

Si VPN = -100, Al proyecto le faltan 100 unidades para que rente lo exigido

por el inversionista.

A demás del VPN y la TIR, se busco establecer la rentabilidad inmediata del

proyecto. La cual se basa en la razón del flujo neto del primer periodo y la

inversión total inicial, logrando establecer, la tasa de rendimiento bruto del

primer año.

Otro factor importante a la hora de evaluar una inversión, es la Relación

Beneficio-Costo, el cual a través de la razón del valor presente de los

beneficios brutos y el valor presente de los costos brutos, puede ofrecerle al

inversionista una criterio que establece si el rendimiento financiero es

atractivo o no.


59

III.3 MODELADO DE ALTERNATIVAS Y REQUERIMIENTOS.

Según Terry Bahill [Bahill, T.], de la Universidad de Arizona, EEUU, la

primera tarea del ciclo de vida de los sistemas es establecer el problema y

para ello los sistemas comienzan con una descripción de las funciones de

alto nivel que el sistema debe ejecutar o de las deficiencias que deben ser

subsanadas. Esto incluye requerimientos del sistema establecidos en

términos de lo que debe hacerse, no de cómo debe hacerse.

El modelado de las alternativas y requerimientos nos permite crear la

representación conceptual de la aplicación que se desea construir, logrando

estudiar, detallar y definir el tema de estudio, proceso realizado en la etapa

anterior. Durante este modelado nos centramos en penetrar en el ambiente

de los usuarios y hallar como usarán el sistema. Las expectativas de los

usuarios deben excederse, no simplemente satisfacerse. Por lo cual, se

consultaron a posibles usuarios para identificar aspectos que pudieran

haberse ignorado inadvertidamente. Concluyendo, que el inversionista desea

una herramienta agradable, sencilla que contemple funcionalmente las fases

de identificación y prefactibilidad, con el fin de asegurar que no se inviertan

recursos y esfuerzos en un proyecto que no tenga buenas posibilidades de

ser viable, conveniente y bondadoso. Dado que el proceso de formular un

proyecto puede resultar largo y costoso. Se busca que no se inviertan los

recursos y los esfuerzos en diseños complejos hasta tener cierta certidumbre

sobre la bondad del proyecto propuesto.


60

Este modelado busca cumplir con el mayor objetivo de este trabajo de grado,

el cual es fusionar las 3 perspectivas que intervienen en el análisis de

inversión inmobiliaria en un sistema armónico que ayude al inversionista

evaluar la factibilidad económica del proyecto, es decir, la evaluación

financiera del proyecto.

En el siguiente cuadro resumen se muestra los elementos de esta

evaluación.

Elemento de Evaluación Evaluación Financiera

Punto de Vista Varios Posibles, incluyendo:

inversionistas, gobierno, beneficiarios,

etc.

Objetivo que sirve como base del

análisis en la evaluación

Maximizar el rendimiento financiero de

las inversiones

Criterio de Toma de Decisión Indicadores de rendimiento financiero

(Valor Presente Neto, Tasa Interna de

Retorno, Relación Beneficio-Costo, etc.)

Precios Utilizados en la Evaluación Precios de Mercado

Beneficios y costos tenidos en cuenta Ingresos y Egresos del actor desde cuyo

punto de vista se evalúa, que son

atribuibles al proyecto. No incluye

externalidades.

Tratamientos de transferencias

financieras

Incluye transferencias recibidas por el

interesado (ingresos) o pagadas por el

mismo (egresos), siempre y cuando

sean atribuibles al proyecto.

Tasa de Descuento Tasa de interés de oportunidad, la cual

es expuesta por el interesado.

Tabla 3. Elementos de Evaluación – Evaluación Financiera de Proyectos de Inversión (Karen Mokate)


61

III.3.1 ACTORES DEL SISTEMA.

Según Pablo Gervás, F.Informática, UCM: cada tipo de usuario o cada

sistema externo que interactúa con el sistema (terceros fuera del sistema que

colaboran con el sistema) son actores de los casos de uso. Estos actores se

dividen según sus características en los siguientes:

a) Administrador: tiene como misión mantener el sistema y proveerle al

sistema la data actual necesaria para su correcto funcionamiento.

b) Inversor: es el usuario que utiliza el sistema con la finalidad de obtener

los indicadores que le permiten determinar la factibilidad económica

del proyecto a invertir.

Las funciones y características de estos actores mencionados

anteriormente, puede ser descrita o desarrollada por un único usuario para

lograr una mejor eficiencia del sistema. Debido a que para el buen

funcionamiento de la tasación del bien inmueble, es sumamente importante

el análisis de los datos del desempeño económico y quien mejor que el

inversionista para evaluar la data adecuada.


62

III.3.2 CASOS DE USO.

Según Larman: El caso de uso es un elemento narrativo que describe la

secuencia de eventos de un actor que utiliza un sistema para completar un

proceso. Los casos de uso son historias o casos de utilización de un sistema.

Un diagrama de casos de uso explica gráficamente la relación entre los

actores y los casos. Cada flecha entre los actores y casos, indican el flujo de

información o estimulo.

A continuación se muestra el diagrama de caso de uso del sistema.

Caso de Uso: sistema econométrico inmobiliario para el análisis de

inversiones.

Actores: inversionistas que desean medir la factibilidad de un proyecto

inmobiliario.

Descripción: el usuario o inversionista, controla, evalúa y dirige a través

del sistema las operaciones necesarias para cada perspectiva inmersa

en el análisis de inversiones inmobiliarias.

En el siguiente grafico se muestra el diagrama de casos de usos general del

sistema:


63

III.3.3 DIAGRAMAS DE SECUENCIAS.

Para poder representar las interacciones de objetos con los actores del

sistema se utilizaron Diagramas de Secuencia, el motivo para haber escogido

este tipo de diagrama es que es específico para diseñar interacciones y se

deriva directamente de los Casos de Uso. Como se sabe una imagen

siempre es más fácil de comprender. Los Diagramas de Secuencia además

muestran el orden de los eventos que un usuario maneja mientras interactúa

con el sistema.

Registrar el Pronóstico del Valor Inmobiliario

IINNVVEERRSSIIOONNIISSTTAASS ((UUssuuaarriiooss)) Generar el Flujo

De Caja

Generar Indicadores Financieros

Generar Tasa Atractiva de Rendimiento

Registrar Tasas de Rendimiento, Impuesto, Inflación, costos, ingresos

Figura 3. Diagrama de Casos de Usos. Elaboración Propia


64

A continuación se muestra el diagrama de secuencias del Sistema:

III.4 DISEÑO DE LA APLICACIÓN.

En esta etapa, se modela el comportamiento del sistema mediante el modelo

conceptual y los diagramas de clases.

:Proyecto :Costos :Ingreso :Flujo :Usuario :Indicadores

Datos Valida

Costos de Inversión

Costos Operacionales

Pronósticos Esperados de Ventas

Valores del Inmueble

Distribución de las Ventas

Distribución de los Costos

Tasas Flujo

VPN TIR RBC

Periodo Repago Rentabilidad

Fig. 4 Diagrama de Secuencia – Elaboración Propia


65

El modelo conceptual ofrece la ventaja de subrayar la concentración de los

conceptos del dominio, pues puede mostrarnos la asociación de ciertos

conceptos y objetos que son parte fundamental para el desarrollo de este

trabajo de grado. La relación de estos objetos representa el diagrama de

clases. Los objetos se muestran a continuación:

Objeto Descripción

Proyecto Es el principal objeto del sistema se evalúa con todas sus características

Ventas o Ingresos Es la estimación de ventas que el usuario pronostica a lo largo del desarrollo del proyecto, en base al valor tasado del inmueble y cantidad de inmuebles y/o Bs./m2

Costos Es el presupuesto estimado de la inversión por concepto de la construcción de la obra y los egresos por concepto de labores de operación.

Flujo Es la esencia del modelo para el análisis de inversiones, ya que representa el balance de los ingresos y egresos. Sobre los flujos influyen las tasas, las ventas, los costos, entre otros.

Tasas Son las tasas que influencia la factibilidad del proyecto (Tasa de descuento, impuesto, entre otras).

Indicadores Es el resultado de los criterios para la toma de decisiones de la evaluación financiera del proyecto, estos se basan en el flujo de caja, las tasas y la duración del proyecto.

Tabla 4. Objetos del Diagrama de Secuencia- Elaboración Propia


66

PROYECTO

Nro : Entero Ubicación : string Titulo : String Autor: String

INGRESOS

ValorInmueble : double Valorm2 : double NroInmuebles : integer PronosticoVentas:

EGRESOS

Nro : Entero Ubicación : string Titulo : String Autor: String

FLUJO

Ingreso . Double Egreso: double Total : double NroPeriodos . Integer Impuesto: double

INDICADORES

VPN: double TIR : double RBC . Double Repago. Double RI : double

INVERSIONISTA

Nombre: string CodPostal : integer Ciudad: String Mail: String Telf: integer

1 Genera

1 Posee

* Genera 1 Genera

* Evalua

1 Tiene 1 Tiene

Figura 5. Modelo Conceptual del Sistema Elaboración Propia


67

III.5 DESARROLLO DE LA APLICACIÓN

Durante esta etapa, implementamos el diseño realizado en un software. Para

ello, realizamos las siguientes actividades:

a) La codificación de cada uno de los módulos identificados en la fase de

diseño.

b) La programación de las entradas de datos, los algoritmos y las salidas

de los datos.

Estas actividades fueron realizadas utilizando las herramientas de desarrollo

Microsoft Visual Basic y la herramienta de hoja de Cálculo de Microsoft

Excel, como manejador de Base de Datos Access. A demás de la

programación, en esta fase se realizo el estudio y la determinación de los

formularios adecuados para el ingreso de los datos correspondientes para el

análisis de inversiones.

A demás de la programación, en esta fase se realizo la carga de los datos del

desempeño económico inmobiliario, contemplando tanto venta como alquiler,

y toda aquella información necesaria para el buen funcionamiento de la

aplicación.

El resultado de esta fase fue el Análisis de Inversiones Inmobiliarias

mediante Modelo Econométrico Computarizado. Este modelo computarizado

se basa en la integración del modelo del valor estándar Ad Hoc para la


68

tasación del valor del inmueble y del modelo de evaluación financiera de

proyectos inmobiliarios de elaboración propia; dando como valor agregado un

sistema que recibió el nombre “REI”.

El sistema REI se desarrollo teniendo como horizonte, presentar una

interfase intuitiva y muy sencilla de utilizar. Logrando que la herramienta

diseñada sea para asistir al inversionista en la llamada Evaluación

Económica de Proyectos de Inversión Inmobiliaria, esto sin tener en cuenta

variables de financiación, asumiendo que el origen de los fondos proviene del

inversor(es).

A continuación se detalla el funcionamiento de esta aplicación mediante el

recorrido de la misma.

III.5.1 RECORRIDO DEL SISTEMA.

En esta sección se describen los aspectos de interfase y la funcionalidad del

programa.

Para brindar mayor claridad, se utiliza el mismo orden que el usuario

visualizará en la pantalla, que por otro lado corresponde a la forma de

operatoria recomendada.

Al iniciar el sistema surge la pantalla de presentación de la aplicación,

integrando el menú de opciones en la parte izquierda.


69

El recorrido de la aplicación será explicado como si fuera el usuario

inversionista. A continuación se realizará un recorrido por los diferentes

módulos de la aplicación y se explicaran sus procesos.

El menú de opciones permite acceder de manera rápida a las opciones más

importantes y más utilizadas por la aplicación, utilizando nombres y

convenciones genéricas en el desarrollo de aplicaciones, para facilitar su

utilización. Estas opciones están representadas por imágenes que permiten

al usuario visualizar de manera más rápida y agradable la operación a

realizar.

Figura 6. Menu del Sistema - Elaboración Propia


70

Todas las pantallas de la aplicación cuentan con el menú de opciones

desplegable en la parte izquierda de la aplicación. En otras palabras, en el

menú de opciones se encuentran los ítems que le permiten al usuario realizar

los procesos necesarios para determinar la factibilidad de la inversión

inmobiliaria a evaluar. Estos ítems, se muestran a continuación:

i. Análisis de Inversión: en este ítem, el inversionista puede realizar la

evaluación financiera del proyecto de inversión inmobiliaria. Por ende, es el

centro del sistema. Para ello, el sistema le provee de paso a paso los

formularios para el ingreso de los datos del proyecto.

1. Ingresando Datos del Proyecto: se ingresa información resumen del

proyecto. No tiene impacto directo en los cálculos que se realicen,

sólo se utiliza a manera de informe del proyecto.

Figura 7. Pantalla de Datos del Proyecto - Elaboración Propia


71

En esta pantalla, el usuario o inversionista, ingresa tanto el nombre como el

número utilizado para describir el proyecto. Se recomienda utilizar una frase

clara y breve, que represente los objetivos característicos del mismo. Para

más información al lector de la evaluación y/o informe, se puede indicar el

lugar físico donde se llevara a cabo el proyecto y el autor, ya sea persona y/o

empresa que realiza la evaluación.

2. Ingreso de Tasas del Proyecto: en esta pantalla se ingresan los

valores que son utilizados en la operatoria del software, y en los

cálculos realizados en la Evaluación del Proyecto.

Figura 8 . PantallaTasas del Proyecto- Elaboración Propia


72

Las variables que se incluirán en el presente proyecto, son las provenientes

del o de los valores tasados del bien inmueble provenientes del pronostico

del valor de inmueble generado por el Método del Valor Estándar Ad Hoc del

Ingeniero Hugo J. Guerra, así como también los costos de inversión

generados por el proyecto y las tasas potenciales del proyecto para la

elaboración del flujo de caja descontado. Es importante recordar que el

inversionista debe establecer la vida del proyecto, lo cual en este rubro, es

muy variante. Ya que para ello influyen muchos factores, por lo cual se

recomienda establecer la vida del proyecto a escala de años. Por ejemplo, un

proyecto inmobiliario proyectado a realizarse en 18 meses, expresarlo en una

escala anual, ejemplo en 2 años (24 meses).

Un punto muy importante de aclarar, es la tasa mínima atractiva de

rendimiento; la cual puede ser impuesta por el inversionista en el caso de

este hubiera realizado previamente un estudio sobre esta tasa de

oportunidad.


73

La tasa mínima atractiva de rendimiento también puede ser calculada a

través del sistema, donde se deduce del caso de que la utilización de los

insumos implique el sacrificio de las alternativas de venderlos o utilizarlos en

otro proceso productivo, ya que estas hubieran generado un ingreso. Es

decir, el costo de oportunidad es el ingreso neto dejado de ganar

(descontado de los costos de operación del uso alternativo).

Figura 9. Tasa Rendimiento Impuesta por el Inversionista - Elaboración Propia


74

La tasa es mostrada automáticamente en la pantalla, la cual le indica al

inversor, en base a los datos, la tasa que posee la mejor inversión

alternativa. Se expresa en porcentajes, y se muestra en valores decimal

(por ej. 10,452 %).

Figura 10 . Tasa Rendimiento Calculada - Elaboración Propia


75

Con respecto a las tasa de Inflación estimada y de Impuesto sobre la Renta

(I.S.L.R.) , la información referente a la tasa de inflación pueden ser

obtenidas a través del vinculo que le ofrece el sistema con la página del

Banco Central de Venezuela, donde aparecen todas estas tasas. El sistema

le ofrece el acceso directo sin necesidad de cerrar la aplicación ni perder los

datos anteriormente ingresados.

Figura 11 . Tasa Rendimiento Calculada II - Elaboración Propia


76

El vínculo del menú de indicadores le permite revisar automáticamente las

tasas, estadísticas, informaciones financieras, entre otras, a través de la

página web del Banco Central de Venezuela

Figura 12 . Vinculo al Menu Indicadores - Elaboración Propia


77

Al ingresar estos datos, el sistema le muestra la ventana de los flujos de caja,

donde el inversor debe introducir el pronóstico de ventas esperado (%) y los

costos fijos del proyecto por periodo proveniente del estudio de mercado y

presupuestos de control de obras previamente hechos por el inversor. Al

ingresar estos datos, el sistema automáticamente le general el flujo de caja

del proyecto.

Figura 13. Pagina Web del Banco Central de Venezuela - Elaboración Propia


78

Al procesar el flujo de caja, el sistema efectúa los cálculos correspondientes

al análisis de inversión, arrojando la evaluación del proyecto que se está

trabajando. Para esta evaluación financiera del proyecto el sistema le ofrece

los principales indicadores o criterios como lo son el VPN, TIR, Relación

Beneficios-Costos, Tasa de Rentabilidad Inmediata, periodo de repago, entre

otros.

Figura 14. Flujo de Caja del Proyecto - Elaboración Propia


79

Estos criterios o indicadores se muestran en distintas unidades (importes,

porcentajes, períodos), que servirán como base al Evaluador para la Toma

de Decisiones. Estas variables son útiles por sí mismas para determinar

criterios de aceptación y rechazo de un proyecto (por ej. se asume que el

VPN con un valor positivo, indica aceptación, y con valor negativo indica

rechazo).

Además también son útiles al comparar diferentes alternativas de un

Proyecto, o entre distintos proyectos para saber cuál es más conveniente

(por ej. entre 2 proyectos con un VPN positivo, se debería optar por el que

posea el mayor valor de VPN).

Figura 15 . Principales Indicadores de Decisión del Proyecto - Elaboración Propia


80

Adicionalmente, el sistema le brinda una serie de reglas de decisión y/o

recomendaciones en base a estos criterios y/o indicadores, con la finalidad

de ofrecerle al inversor o usuario las bases para la toma de la decisión de

invertir ó no en el proyecto.

Concluido todo esto, el sistema le brinda los gráficos resultantes de la

evaluación del proyecto. Dentro de este módulo, el sistema le muestra ciertas

graficas, como por ejemplo:

Figura 16 . Recomendaciones, Reglas de Decisión- Elaboración Propia


81

a) Grafico de Ingresos: En este gráfico se muestra cómo contribuyen,

año por año las ventas en los ingresos del Proyecto.

b) Grafico de Egresos: En este gráfico se muestra cómo se reparten, año

por año, los egresos que debe afrontar el Proyecto, discriminados

según se traten de: Costos Operacionales, Inversiones y Impuestos.

c) Grafico de Relación Ingresos-Egresos: en este grafico se comparan

los ingresos y los costos del proyecto.

d) Otros.

1 2 3

-

2,000,000,000.00

4,000,000,000.00

6,000,000,000.00

8,000,000,000.00

10,000,000,000.00

MO

NTO

S

PERIODOS

INGRESOS

INGRESOS

- 2,000,000,000.00

4,000,000,000.00

6,000,000,000.00

8,000,000,000.00

10,000,000,000.00

PERIODOS

1

2

3M

ON

TOS

EGRESOS

COSTO DE INVERSIÓN

I.S.L.R

COSTOSOPERACIONALES

Figura 17 . Gráficas del Proyecto- Elaboración Propia


82

Efectuada la evaluación financiera del proyecto, el sistema le brinda la

posibilidad de guardar, imprimir, exportar el reporte. Con la finalidad de poder

brindarle al inversor posibles comparaciones y ordenamientos de prioridad en

base a los proyectos evaluados.

III.6 PRUEBAS E IMPLETACIÓN DEL SISTEMA.

Para que un sistema presente el menor numero de fallas, se deben realizar

pruebas sistemáticas desde el inicio de su desarrollo hasta la culminación del

mismo, corrigiendo las fallas que se presenten.

Figura 18 . Vista Preliminar del Reporte Proyecto- Elaboración Propia


83

Se realizaron pruebas a cada uno de los procesos del sistema, con la

finalidad de comprobar su funcionalidad utilizando información coherente y

comprobando los cálculos.

Para realizar las pruebas del sistema, se utilizo los datos del informe de un

proyecto realizado por nuestro tutor para la tasación de un bien inmobiliario y

se estudiaron los pasos necesarios para realizar el análisis inductivo y el

análisis descriptivo con la finalidad de lograr el entendimiento de los procesos

que conlleva el tasar un bien inmueble, es decir, las bases del avaluó,

criterios empleados para valorar el inmueble, logrando comprobar la

funcionalidad del Método del Valor Estándar Ad Hoc del Ing. Hugo J. Guerra.

Método que deriva un insumo fundamental para nuestro Trabajo de Grado.

No Obstante, se realizaron pruebas adicionales e individuales en Microsoft

Excel, aplicando las formulas de Finanzas de Excel, introduciendo las misma

data tanto en Excel como en nuestra aplicación (REI), para probar que los

resultados de los indicadores VPN, TIR, periodo de repago dieran iguales, lo

cual se comprobó satisfactoriamente. Deduciendo la eficiencia de nuestro

sistema.

Adicionalmente, se revisaron los cálculos de los indicadores y las reglas de

decisión gracias a la asistencia y observación de los procesos y resultados

por la colaboración del profesor de Principios de Administración Financiera,

José Lisson, de la Universidad Metropolitana.


84

Las pruebas anteriores pueden ser observadas en el apéndice A, B.

Con respecto a la implementación, al sistema se le creo un instalador y se

guardo en un CD, para probar su adaptabilidad en maquinas con sistema

operativo Windows. La imagen del CD se muestra a continuación.

Figura 19 Presentación del CD- Elaboración Propia

85

CAPÍTULO IV. RESULTADO Y ANÁLISIS

Los resultados que se presentan provienen de la corrida del sistema

desarrollado. Se indican los datos de entrada, los de salida y el análisis de

los resultados obtenidos.

Inicialmente, se ingresan los datos del informe del proyecto inmobiliario,

concluido esto se procede al ingreso del valor potencial del bien inmueble,

contemplando el valor de venta del inmueble ya sea en Precio de Venta por

inmueble o precio de venta de Bolívares/m2 ó ambos. Estos datos son

insumos provenientes del reporte derivado de la ejecución del Método

Econométrico del Valor Estándar Ad Hoc (MEVEA) del Ingeniero Hugo J.

Guerra. El reporte anterior, nos provee como insumo fundamental el valor

potencial de venta por apartamento o valor de venta del área vendible.

Suponiendo que el año de compra de la Edificación Multifamiliar es el 2005 y

que la base de datos inmobiliaria correspondiente al sector vecinal de la

Urbanización Manzanares, Municipio Baruta, Estado Miranda del año 2003-

2004 se obtiene que el valor de mercado de la propiedad, a la fecha del

primer trimestre del 2005, se expresa razonablemente en la cantidad

contenida en el rango de [1.649.229,26; 1.772.256,89] de bolívares.

Capítulo IV

C A P I T U L O I V . R E S U L T A D O Y A N Á L I S I S

86

Teniendo un valor medio esperado de 1.710.743,43 Bolívares. (Véase

Apéndice C.)

Luego se debe ingresar la cantidad de inmuebles vendibles o el área total

vendible en m2, según sea el caso. Teniéndose este pronóstico o valor

potencial del inmueble, ya sea en una de sus dos variantes o en ambas, se

procede a ingresar el costo de inversión resultante de la adquisición o

construcción del bien inmueble, sea en m2 ó como precio total. Este costo de

adquisición o construcción (inversión) es un insumo proveniente del reporte

de evolución de costos derivado de CINPRO ó cualquier otro sistema de

control de obras. Este costo de construcción contempla las características

del proyecto, incidencia de costos por parte de mano de obra y la estructura

del capital intelectual asociado a los bienes tangibles, como se menciono en

el marco metodológico. En el presente trabajo de grado se utilizó el reporte

de evaluación de CINPRO y la estructura del valor de capital intelectual del

MEVEA del Ingeniero Hugo J. Guerra. Dando como resultado un costo de

construcción contemplado entre [606.243,00; 680.446,13] Teniendo un valor

medio esperado de 643.344,56 Bolívares por m2 de construcción.

Este costo obtenido anteriormente debe ser ajustado por depreciación, esta

depreciación se estima de acuerdo con el criterio de edad/vida. Para los

apartamentos característicos de esta zona, se estima que el costo

inmobiliario depreciado de los edificios es del orden del 80% de su valor de

reposición a nuevo. Por lo tanto el costo de construcción a nuevo es de


87

643.344,56 Bolívares; el costo depreciado es el 80% de 643.344,56

Bolívares. A este costo se le debe sumar el valor agregado de gestión por las

actividades de ingeniería, arquitectura, administración, entre otros. El valor se

aprecia en el orden del 70% de la Gestión, ya que el 30% restante

corresponde a la utilidad por el concepto de la Gestión, de esta manera el

valor depreciado de los inmuebles se estima en 643.344,56 * 0,8 * 1,70.

Cabe destacar que este cálculo es para determinar el valor de la tasa mínima

atractiva de rendimiento. Es decir, el costo de construcción es de 874.948,60

por m2 para una edificación característica de más de 4 años de construcción

y el costo de construcción para una edificación nueva es de 643.344,56 *

1,70 = 1.093.685,752 por m2. (Véase Apéndice C.)

El precio de apartamentos nuevos se estima a partir de los precios

inmobiliarios evaluados en el mercado, considerando que estos precios están

depreciados aproximadamente en un 20%. En consecuencia, si el precio

inmobiliario deducido del mercado es de 1.710.743,43 se estima que el

precio de inmuebles nuevos correspondería a 1.710.743,43/0,8 lo que da

como resultado que el precio inmobiliario es de 2.138.429,29.

Bajo este escenario correspondiente al valor potencial del proyecto, se

procede a ingresar y/o calcular la tasa mínima atractiva de rendimiento del

proyecto. Basado en el valor de venta de m2 del inmueble, número promedio

de m2 por inmueble, precio de alquiler por m2 del inmueble y los costos de

operación y/o mantenimiento por inmueble. Los datos para el cálculo de esta

tasa y la tasa resultante del cálculo se muestran a continuación.


88

Datos Valor

Valor de Venta por m2 2.138.429,29 Bs.

Área Promedio de m2 por inmueble 111 m2

Precio de Alquiler por m2 del

Inmueble

18.107,43 Bs.

Costo de Operación y/o

Mantenimiento por m2.

1.220 Bs.

Tasa Atractiva de rendimiento Calculada

9.47 %

Esta tasa atractiva de rendimiento calculada es antes de impuesto, por lo

cual, la tasa atractiva de rendimiento calculada después de impuestos es

9,47 * 0,7 = 6,63 %. En otras palabras, de la evaluación de las operaciones

de compra y venta del mercado se deduce que la tasa mínima de

oportunidad es del 6,63%

Terminado el cálculo de la tasa mínima atractiva de rendimiento, el

inversionista o usuario debe asignar la tasa de Impuesto Sobre la Renta y la

duración del proyecto en meses o años.

Tabla 5. Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento- Elaboración Propia


89

Las tasas del Proyecto y el número de periodos se muestran a continuación.

Tasa Valor

Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento 6,63 %

Tasa de I.S.L.R. 30 %

Unidad de Periodos de Duración Número de Periodos de Duración

Años 3

Tomando los valores correspondientes al valor potencial del proyecto, costos

de construcción y/o adquisición, tasa mínima atractiva de rendimiento, tasa

de Impuesto Sobre La Renta y el número de periodos de duración del

proyecto; el sistema va a realizar el flujo de caja o de fondos del proyecto.

Para ello el inversionista o usuario especifica el pronóstico esperado de

ventas, estas ventas suelen estar distribuidas a lo largo del tiempo en forma

de curva normal. En este trabajo de grado, el estudio del mercado dedujo

que el 30% de las ventas se realizan en el primer periodo, el 50% en el

segundo periodo y el 20% en el último o tercer periodo. Respecto a los

costos de operación de cada período se encuentran aglutinados en los

costos de inversión al inicio del proyecto.

Tabla 6. Tasas del Proyecto- Elaboración Propia

Tabla 7. Periodos de Duración del Proyecto- Elaboración Propia


90

A continuación se muestran los datos de salida de la evaluación financiera

del sistema.

a) Matriz de Flujo de Caja ó Fondos:

Datos Periodo 0 Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Pronóstico Esperado Ventas (%) 30 50 20Costos 0.00 0.00 0.00Ingresos 8,383,979,335.11 13,973,298,891.84 5,589,319,556.74Flujo de Caja Antes de Impuestos 8,383,979,335.11 13,973,298,891.84 5,589,319,556.74Impuestos 2,515,193,800.53 4,191,989,667.55 1,676,795,867.02Flujo de Caja Después de Impuestos 5,868,785,534.57 9,781,309,224.29 3,912,523,689.72Inversión -16,815,418,406.25 - - - Valor Residual del Proyecto - - - Flujo de Caja Neto -16,815,418,406.25 5,868,785,534.57 9,781,309,224.29 3,912,523,689.72Flujo Acumulado -16,815,418,406.25 -10,946,632,871.68 -1,165,323,647.39 2,747,200,042.33

b) Indicadores del Proyecto (Criterios Para la Toma de Decisión)

Indicadores del Proyecto

VALOR PRESENTE NETO (VPN) : Bs. 517.462.951,43 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) : 8% RELACIÓN BENEFICIO-COSTO : 1.5 RENTABILIDAD INMEDIATA (%) : 34.9% PERIODO DE REPAGO : 3

Tabla 8. Flujo de Caja Derivado de la Corrida del Sistema- Sistema Desarrollado REI

Tabla 9. Indicadores Resultantes del Proyecto- Sistema Desarrollado REI


91

c) Reglas de Decisión y/o Recomendaciones:

Recomendaciones sobre el Proyecto

Con una Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento del: 6.63 % , El VPN > 0, por lo cual se debe aceptar el Proyecto El Proyecto se puede implementar en estos momentos ya que el Índice de Rentabilidad Inmediata es mayor al 6.63% El proyecto genera un Rendimiento Financiero Aceptable, pues el Valor Presente de los Beneficios es Mayor que Valor Presente de los Costos El Proyecto logra Recuperar la Inversión en el 3er Período del Proyecto El proyecto es viable para las tasas de oportunidad inferiores o iguales al 6.63 %, por lo cual podemos decir que el proyecto compensa el costo de oportunidad.

Si se analizan los resultados correspondientes a la aplicación de los criterios

de decisión para la evaluación financiera de un proyecto de inversión

inmobiliaria, correspondientes a la construcción de una edificación

multifamiliar tradicional de 78 apartamentos de 13 pisos, con un promedio de

tres apartamentos por piso, de 4 habitaciones cada uno, de clase media, de

área total de construcción 15.375 m2 y área total vendible 13.067 m2, se

puede observar que la inversión en este proyecto deriva una recompensa

extra esperada de 517.462.951,43 Bolívares. En otras palabras, no sólo

nuestro inversionista gana un rendimiento anual del 6.63% sobre su

inversión, sino que también incrementa su capital en Bs. 517.462.951,43

Adicionales.

Tabla 10. Recomendaciones y Reglas de decisión Resultantes del Proyecto- REI


92

Por otra parte, se puede observar que la tasa interna de retorno es superior a

la tasa de oportunidad ó mínima atractiva calculada por el inversionista, sin

dejar a un lado que el proyecto es capaz de recuperar la inversión entre el

segundo y tercer período de ejecución. Por todo esto, se puede concluir

financieramente que el proyecto es totalmente factible.

e) Gráficos del Proyecto:

Figura 20. Grafico de Ingresos del Proyecto- REI

1 2 3

0.002,000,000,000.004,000,000,000.006,000,000,000.008,000,000,000.00

10,000,000,000.0012,000,000,000.0014,000,000,000.00

MO

NTO

S

PERIODOS

INGRESOS

INGRESOS


93

Estos gráficos muestran visiblemente la tendencia del flujo de fondo o caja

del proyecto, permitiéndole al inversionista desde una perspectiva gráfica

observar los ingresos y egresos derivados de la ejecución del posible

proyecto.

Figura 21 Grafico de Egresos del Proyecto- REI

0.005,000,000,000.00

10,000,000,000.00

15,000,000,000.00

20,000,000,000.00

MONTOS

1

2

3PE

RIO

DO

S

EGRESOS

I.S.L.R.

COSTOSOPERACIONALES

INVERSIÓN

INGRESOS-EGRESOS

0.00

5,000,000,000.00

10,000,000,000.00

15,000,000,000.00

20,000,000,000.00

1 2 3

PERIODOS

MO

NTO

S INGRESOSINVERSIONIMPUESTOS

Figura 22. Grafico de Ingresos-Egresos del Proyecto- REI


94

Los resultados muestran que la herramienta identifica eficientemente, desde

el punto de vista de un inversionista o un determinado participante del

proyecto, los ingresos y egresos atribuibles al proyecto y, en consecuencia,

la rentabilidad generada por el mismo, lo cual es la misión del Análisis de las

Inversiones. Todo esto, cumple con los objetivos establecidos para este

Trabajo de Grado, de desarrollar un Modelo Econométrico que integre los

numerosos factores que están inherentes en el mercado inmobiliario con el

objeto de que cualquier inversionista pueda apoyarse en él para evaluar

financieramente la rentabilidad de las inversiones del mercado inmobiliario.

Para la aplicación ilustrativa en esta Tesis se han hecho supuestos

referentes, por una parte, al flujo de los costos del desarrollo inmobiliario

(construcción, más gestión asociada) en cuanto que los mismos se

concentraron todos al inicio del proyecto; y, por otra parte, al impuesto sobre

la renta, el cual se aplicó por entero a los ingresos totales a ser percibidos

durante las ventas, haciendo abstracción de cualquier descargo por la

distribución de la inversión durante la construcción. En la práctica, estos

supuestos son menos estrictos ya que: Los costos de inversión deben

distribuirse durante la construcción y no solo al inicio de ella, razón por la

cual su valor presente debe ser algo menor al considerado para el ejemplo; y,

por otra parte, el ingreso por período debe ser mayor al deducido ya que el

impuesto sobre la renta debería aplicarse únicamente al ingreso bruto. Por lo

cual, el proyecto es aún más atractivo que lo indicado por el resultado

numérico de esta aplicación ilustrativa. Conservador esta aplicaci

95

CAPÍTULO V. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

La realización de este trabajo de grado, permite la utilización de las técnicas y

criterios de la evaluación financiera de proyectos inmobiliarios, integrando la

utilización de técnicas de pronósticos de valores de bienes inmuebles, a través

del MEVEA, antes mencionado, y costos recurrentes del proyecto inmobiliario

derivados de la obtención de presupuestos de control de obras. Permitiendo el

diseño y desarrollo de un modelo econométrico inmobiliario computarizado, el

cual sirve de herramienta de apoyo para facilitar la toma de decisiones a

inversionistas en el momento de evaluar inversiones en bienes inmuebles.

Previo a desarrollar una herramienta capaz de integrar los modelos matemáticos

y/o insumos provenientes de dichos sistemas en su estructura, se debe diseñar

un modelo de suficiente contenido teórico que permita determinar los

requerimientos que logren involucrar al inversionista con el sistema de una

manera agradable y sencilla que no deje de ser eficiente y que proporcionen

información que se pueda transformar en conocimiento que sirva para juzgar el

proyecto a la luz del objetivo de generar rentabilidad financiera, es decir, evaluar

el flujo de fondos generados por el proyecto inmobiliario de interés por parte del

inversionista.

Capítulo V

C A P I T U L O V . C O N C L U S I O N E S Y R E C O M E N D A C I O N E S

96

Gracias a esto, se puede concluir que en un análisis de inversión inmobiliaria

intervienen distintas variables y fases, las cuales tienen un rol muy importante

dentro de la evaluación financiera de proyectos de inversión inmobiliaria. Es

importante aclarar, que el análisis financiero es una etapa fundamental del

análisis de factibilidad que permite determinar con precisión y exactitud los

beneficios esperados del proyecto y descartar aquellos que no proyecten los

rendimientos deseados.

La herramienta desarrollada proyecta los flujos de caja descontados para los

periodos de duración del proyecto. Una vez proyectado el flujo de caja, la

herramienta calcula el VPN, TIR, RBC, periodo de repago del proyecto. Esta

información es sumamente importante para determinan si el proyecto es rentable

o no.

La herramienta arroja un reporte de salida donde se ven reflejados los resultados

de todos los criterios para la toma de decisiones antes mencionados, además de

las premisas en las cuales están basados cada uno de ellos.

En Venezuela, los sistemas de evaluación económica de inversión comúnmente

utilizados no hacen suficiente uso de las facilidades que nos permite la

tecnología de la información, por lo cual las empresas promotoras, para la

evaluación de sus proyectos, se basan en modelos básicos y en su instinto y

pericia. Esta herramienta le permite a las empresas promotoras inmobiliarias y/o

a los inversionistas potenciales tener un mejor nivel en la pre-evaluación que se


97

realiza, quienes, por tanto, podrán escoger con mayor precisión los proyectos

que decide construir o invertir, sin la necesidad de recurrir a etapas de

identificación, prefactibilidad, factibilidad que derivan grandes costos y

duraciones para el diagnostico de la evaluación financiera.

La herramienta le permite el ordenamiento y comparación de proyectos en base

exclusivamente al criterio de rentabilidad. Con la finalidad de establecer una

priorización de un conjunto de oportunidades en determinado momento.

Al utilizar esta herramienta, se disminuye la incertidumbre a la hora de tomar

decisiones como el tiempo involucrado y los altos costos derivados de las

evaluaciones realizadas por métodos no automatizados que se basan en puros

detalles contables, en consecuencia, se obtienen soluciones positivas de fácil

acceso y operación que permiten facilitar el proceso de evaluación financiera del

proyecto inmobiliario.

La facilidad de acceso, simplicidad de búsqueda e ingreso de la información,

consistencia y robustez es parte fundamental del diseño de esta herramienta, lo

que le permite que la interacción del usuario con la aplicación sea intuitiva y

brinde un entorno amigable de trabajo.

La aplicación se diseñó y desarrolló con la finalidad de ser un sistema de

información de la gerencia, especializado para apoyar las habilidades

gerenciales en la etapa del proceso de toma de decisiones. Su propósito es


98

proporcionar a los gerentes la información necesaria para tomar decisiones

inteligentes ahora y en el futuro.

Finalmente, el campo que comprenden las inversiones es tan extenso que una

herramienta sola no puede cubrir todos los elementos, por lo cual quedan

algunos aspectos libres que se pueden recomendar para que otros

desarrolladores continúen investigando esta área. Algunos de estos puntos se

presentan a continuación:

a) Se propone el permitir al usuario crear nuevos escenarios tanto para

pronósticos de indicadores en base al variables macroeconómica.

b) Se plantea la inclusión de metas al modelo econométrico realizado, con la

finalidad de que el usuario pueda evaluar inversiones en base a los fines

deseados.

c) Incluir aspectos como depreciación, inflación y apalancamiento financiero,

permitiéndole al inversionista la evaluación financiera en un escenario

inflacionario.

d) El sistema solo permite manejar hasta un máximo de 12 periodos, se

recomienda realizar pruebas al modelo con un número mayor de

periodos, a pesar que los proyectos inmobiliarios en condiciones

normales tienen una duración promedio de 1 a 3 años.


99

e) Se sugiere como posible extensión de este trabajo, la adaptación de esta

herramienta para que pueda ser usada en múltiples ambientes mediante

la interfaz Web.

f) Incluir la posibilidad de que el sistema actualice automáticamente los

indicadores economitos y del mercado inmobiliario a través de la Web.

R E F E R E N C I A S B I B L I O G R A F I C A S

100

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http://es.wikipedia.org/wiki/Lenguaje_Unificado_de_Modelado

A P É N D I C E

105

APÉNDICE

APÉNDICE A. PRUEBAS DEL MÉTODO ECONOMÉTRICO DEL VALOR

ESTANDAR AD HOC DEL INGENIERO HUGO J. GUERRA, PARA LA

PREDICCIÓN DEL VALOR UNITARIO DEL BIEN INMUEBLE.

Para poder realizar el pronóstico del valor inmobiliario, insumo fundamental

de nuestro Trabajo de Grado, ejecutamos los procesos del Método del Valor

Estándar Ad Hoc, antes mencionado, con la finalidad de comprender los

procesos de esta poderosa herramienta, y sus resultados. Para ello se

utilizaron los siguientes datos.

MUNICIPIO URBANIZACION AREA

CONSTR ESTAC PRECIO VENTA PRECIO

REGISTRO Bs/m2 VENTA Bs/m2

REGISTRO AÑO BARUTA LA ALAMEDA 185.00 1 200,000,000.00 - 1,081,081.08 - 1982BARUTA LA ALAMEDA 117.25 2 75,000,000.00 140,000,000.00 639,658.85 1,194,029.85 1982BARUTA LA ALAMEDA 104.27 1 135,000,000.00 - 1,294,715.64 - 2001BARUTA LA ALAMEDA 121.00 0 128,000,000.00 - 1,057,851.24 - 1983BARUTA LA ALAMEDA 126.69 1 8,000,000.00 138,600,000.00 63,146.26 1,094,009.00 1984BARUTA LA ALAMEDA 237.00 3 254,948,100.00 - 1,075,730.38 - 2002BARUTA LA ALAMEDA 160.00 1 240,000,000.00 - 1,500,000.00 - 1984BARUTA LA ALAMEDA 90.58 1 105,000,000.00 - 1,159,196.29 - 1987BARUTA LA ALAMEDA 143.86 1 208,000,000.00 - 1,445,850.13 - 2001BARUTA LA ALAMEDA 98.00 0 100,000,000.00 - 1,020,408.16 - 1984BARUTA LA ALAMEDA 143.86 2 150,000,000.00 - 1,042,680.38 - 1983BARUTA LA ALAMEDA 154.00 1 134,140,901.00 - 871,044.81 - 2002BARUTA LA ALAMEDA 90.58 1 90,000,000.00 - 993,596.82 - 1987BARUTA LA ALAMEDA 90.58 0 107,200,000.00 - 1,183,484.21 - 1987BARUTA LA ALAMEDA 154.05 1 58,000,000.00 - 376,501.14 - 1995BARUTA LA ALAMEDA 90.00 2 180,000,000.00 - 2,000,000.00 - 2001BARUTA LA ALAMEDA 165.30 1 425,000,000.00 - 2,571,082.88 - 1999BARUTA LA ALAMEDA 73.50 1 152,000,000.00 - 2,068,027.21 - 1999BARUTA LA ALAMEDA 100.90 1 60,000,000.00 - 594,648.17 - 1970BARUTA LA ALAMEDA 233.00 0 223,000,000.00 - 957,081.55 - 0BARUTA LA ALAMEDA 409.00 1 400,000,000.00 - 977,995.11 - 1996BARUTA LA ALAMEDA 104.27 0 202,500,000.00 - 1,942,073.46 - 1983BARUTA LA ALAMEDA 453.00 3 384,000,000.00 - 847,682.12 - 2000BARUTA LA ALAMEDA 105.45 0 153,000,000.00 - 1,450,924.61 - 1983

A P É N D I C E

106

BARUTA LA ALAMEDA 121.00 1 55,000,000.00 133,000,000.00 454,545.45 1,099,173.55 1983BARUTA LA ALAMEDA 248.00 0 250,650,017.00 - 1,010,685.55 - 2002BARUTA LA ALAMEDA 160.00 2 85,000,000.00 104,000,000.00 531,250.00 650,000.00 1984BARUTA LA ALAMEDA 90.00 1 196,800,000.00 - 2,186,666.67 - 2000BARUTA LA ALAMEDA 90.00 1 156,000,000.00 - 1,733,333.33 - 2001BARUTA LA ALAMEDA 140.00 2 240,000,000.00 - 1,714,285.71 - 1986BARUTA LA ALAMEDA 237.00 0 237,860,000.00 - 1,003,628.69 - 2001BARUTA LA ALAMEDA 107.00 2 110,000,000.00 - 1,028,037.38 - 1985BARUTA LA ALAMEDA 485.50 3 312,379,412.00 - 643,417.94 - 1999BARUTA LA ALAMEDA 294.00 3 259,872,655.00 - 883,920.60 - 1997BARUTA LA ALAMEDA 160.00 1 312,000,000.00 - 1,950,000.00 - 1984BARUTA LA ALAMEDA 124.00 1 171,768,000.00 - 1,385,225.81 - 1983BARUTA LA ALAMEDA 117.00 0 180,000,000.00 - 1,538,461.54 - 1983BARUTA LA ALAMEDA 70.00 0 100,800,000.00 - 1,440,000.00 - 1981BARUTA LA ALAMEDA 206.00 2 210,180,000.00 - 1,020,291.26 - 1998BARUTA LA ALAMEDA 216.00 0 195,192,964.00 - 903,671.13 - 1999BARUTA LA ALAMEDA 90.00 2 101,697,166.00 - 1,129,968.51 - 2000BARUTA LA ALAMEDA 91.00 3 80,430,008.00 - 883,846.24 - 2000

Se busco pronosticar, el valor de venta de cierto inmueble ubicado en el

Sector La Alameda, Municipio Baruta, Estado Miranda; en base al área de

construcción y puesto de estacionamiento. Habiendo seleccionado estas

variables explicativas y la variable a explicar, se procedió a ingresar las

magnitudes de las variables explicativas correspondientes al inmueble de

interés. Dichas magnitudes son las siguientes:

a) Área de Construcción = 133 m2

b) Puestos de Estacionamiento = 2 puestos

Tabla 11. Datos para Analizar - CINPRO

A P É N D I C E

107

A continuación se presentan los resultados obtenidos de la ejecución del

método antes mencionado, en las siguientes tablas:

# de Variables Explicativas : 2

Grado de Confianza Probabilística : 95%

De Existir Correlación Relevante : Factores de Homologación de Valores deducibles por el Modelo Lineal.

Ecuación Econométrica Genérica : y = a + b * x ; siendo «a» y «b» constantes.

Modelo de Regresión LIneal LOgarítmica POtencial EXponencial Coeficiente de Correlación «r» 66.10% 63.50% 57.63% 56.53%

(Necesario, ≥ 50%; Deseable, ≥ 70,71%)

Error Típico «e» (El menor posible) 8.0443E+07 8.2810E+07 5.0372E-01 5.0843E-01

F / Fcrítico (Debe ser > 1) 4.0116E+15 1.3583E+14 1.8240E+11 6.0720E+10

En la tabla anterior se muestra que las variables explicativas no son

relevantes para el análisis de correlación, por lo cual se desiste de este

análisis y se realiza un análisis deductivo, basado en la estadística

descriptiva para la predicción de la variable inmobiliaria, el cual también es

generado por el Método del Valor Estándar Ad Hoc, antes mencionado.

Dando como resultado, el siguiente:

Tabla 12. Correlación- MEVEA

A P É N D I C E

108

Nombre de la Denominación Unidades Valores del Variable Fuente dada por el Usuario de Medida Bien Objeto

Valor Esperado VE Bs. 182,916,711.64

En Rango Delimitado por Teorema de Chebyshev, 95% confianza probabilística:

Valor Mínimo VMIN del Rango Limitado Bs. 164,331,978.71

Valor Máximo VMAX del Rango Limitado Bs. 201,501,444.57

Desviación % del VMIN vs. VE en el Rango Limitado % -10.16

Desviación % del VMAX vs. VE en el Rango Limitado % 10.16

Parámetros de los Valores Fuentes Bs.

Parámetros de las Variables Explicativas Utlizadas:

AREA CONSTR Area de Construcción M2 133.00

ESTAC Estacionamiento Puesto(s) 2.00

Modelos de Evolución por : Area de Construcción

Deducido con base en : Teorema de Chebyshev

Según confianza probabilística del : 95%

Modelo para Valores Estandares «YS» : Logarítmico Ecuación Econométrica Genérica : c^y = a * x^b ; siendo «a», «b» y «c» constantes.

Modelo para «YS» LIneal LOgarítmica POtencial EXponencial

Coeficiente de Correlación «r» : 98.22% 100.00% 100.00% 98.15%


Error Típico «e» (El menor posible) : 5.2590E+05 1.8526E+01 5.0661E-05 2.6215E-03

F / Fcrítico (Debe ser > 1) : 3.0834E+03 2.0938E+21 2.1416E+10 2.8512E+03

Tabla 13. Parámetros Característicos- MEVEA

Tabla 14. Modelo de Evolución Construcción- MEVEA

A P É N D I C E

109

Modelos de Evolución por : Estacionamiento



Modelo para Valores Estandares «YS» : Logarítmico

Ecuación Econométrica Genérica : c^y = a * x^b ; siendo «a», «b» y «c» constantes. Modelo para «YS» LIneal LOgarítmica POtencial EXponencial Coeficiente de Correlación «r» : 98.02% 100.00% 100.00% 97.92%


Error Típico «e» (El menor posible) : 7.1654E+05 6.9265E+00 8.5338E-05 3.6168E-03

F / Fcrítico (Debe ser > 1) : 2.4713E+03 2.9754E+23 7.6357E+09 2.2458E+03

Variable Explicativa (Atributo considerado) : Area de Construcción



Valor Atributo en: Valores en: Bs.

M2 Valor Medio Valor Inferior Valor Superior

547 188,101,709.53 168,987,961.31 207,215,457.76

414 187,080,419.58 168,070,871.59 206,089,967.57

281 185,659,855.57 166,795,244.97 204,524,466.16

148 183,309,753.70 164,684,919.45 201,934,587.95

Tabla 16 Evolución Construcción- MEVEA

Tabla 15. Modelo de Evolución Estacionamiento- MEVEA

A P É N D I C E

110

Variable Explicativa (Atributo considerado) : Estacionamiento



Valor Atributo en: Valores en: Bs.

Puesto(s) Valor Medio Valor Inferior Valor Superior

8 187,283,340.71 168,246,445.81 206,320,235.61

6 186,002,589.56 167,098,310.98 204,906,868.14

4 184,197,472.20 165,480,105.83 202,914,838.57

2 181,111,603.69 162,713,765.85 199,509,441.52

Como se observa, después de este estudio, el valor unitario esperado de las

operaciones de compra-venta de apartamentos residenciales con las

características antes mencionas, es del orden de Bolívares 182,916,711.64

± 10.16%. El estudio anterior se puede hacer tanto para obtener el precio de

compra-venta del inmueble total o por Bs./m2, también se puede y de hecho

se requiere realizar estudios sobre los precios de alquiler en ambas

modalidades (total y/o bs./m2), con la finalidad de poder establecer la tasa

mínima de oportunidad o rendimiento. Todo lo anterior es un insumo

fundamental para poder realizar la evaluación financiera del proyecto, por lo

cual fue de gran importancia la comprensión de los procesos y fases del

método del valor estándar Ad Hoc, antes mencionados.

Tabla 17. Evolución Estacionamiento- MEVEA

A P É N D I C E

111

APÉNDICE B. PRUEBAS DE FINANZAS CON EXCEL Y COMPROBACIÓN DE

LOS RESULTADOS CON EL SISTEMA REI.

Se realizaron pruebas con la herramienta de finanzas de Microsoft Excel, a

través del cálculo VPN, TIR de las fórmulas que posee la herramienta

anteriormente mencionada. Todo esto se realizo con la meta de comprobar el

correcto funcionamiento de la aplicación desarrollada.

Para ello se ingresaron datos de precios de venta de inmuebles, obtenidos a

través del portal de tuinmueble.com, con la finalidad de poder realizar el flujo

de caja de un posible proyecto inmobiliario y de ahí lograr obtener los

indicadores financieros del proyecto.

Se escogió como posible inmueble, un edificio en Altagracia, Gran Caracas -

Libertador de 4 pisos, 30 años, 3.797,50 m2 de construcción y precio de

Venta Bs. 1.920.000.000,00. Se supuso que teniendo esa área de

construcción se pudiera establecer como área vendible al menos el 80% del

área total de construcción. Por ende, suponemos que el área vendible es de

3.038,00 m2. También se supuso, que el edificio tendría 4 oficinas por piso,

lo que daría un total de16 oficinas y que el valor de venta por cada oficina

estaría en el orden de 138.000.000,00 Bs. A través de estos datos el

siguiente flujo de caja:

A P É N D I C E

112

Datos Periodo 0 Periodo 1 Periodo 2 Pronóstico Esperado Ventas (%) 30 50Costos 0.00 0.00Ingresos 1,324,800,000.00 883,200,000.00Flujo de Caja Antes de Impuestos 1,324,800,000.00 883,200,000.00Impuestos 397,440,000.00 264,960,000.00Flujo de Caja Después de Impuestos 927,360,000.00 618,240,000.00Inversión -1,920,000,000.00 - - Valor Residual del Proyecto - - Flujo de Caja Neto -1,920,000,000.00 927,360,000.00 618,240,000.00Flujo Acumulado -1,920,000,000.00 -992,640,000.00 -374,400,000.00

VPN (Bs 533,952,394.42)TIR -14%

Repago No se recupera la

Inversión

Teniendo esto, se aplicaron las siguientes formulas financieras de Excel que

se muestran a continuación:

VNA(8,5%; 927.360.000;618.240.000) – 1.920.000.000 = Bs 533,952,394.42

TIR({-1.920.000.000;927.360.000;618.240.000};0.08) = -14%

Todo esto comprueba, el eficiente funcionamiento de la herramienta

desarrollada. Es importante aclarar, que los datos ingresados son supuestos,

exceptuando el monto de venta y m2 de la edificación. Lo que se buscaba

con este ejercicio era comparar los resultados provenientes de los dos

indicadores por parte de nuestra herramienta y Excel. En este hipotético

ejercicio se recomendaría no aceptar el proyecto.

Tabla 18. Flujo Caja Ejemplo - REI

Tabla 19. Indicadores Derivados Ejemplo - REI

A P É N D I C E

113

APÉNDICE C. REPORTE DEL VALOR UNIARIO DEL BIEN INMUEBLE

MEDIANTE EL MEVEA , REPORTE DE EVOLUCIÓN DE COSTOS Y VALORES

DE GESTIÓN Ó PROPIEDAD INTELECTUAL.

En las siguientes páginas se anexan los reportes derivados del Método

Econométrico del Valor Estándar Ad Hoc, antes mencionado, el cual nos

provee el precio unitario de venta por m2 de los inmuebles característicos de

la zona de Manzanares, entre otros valores.

También se encuentra el Reporte de Evolución de Costos suministrado por

CINPRO para una edificación característica de la zona antes mencionada.

Por último, se incorpora la estructura del valor de gestión inmobiliaria por

concepto de las actividades de ingeniería, administración, arquitectura, entre

otras.

A P É N D I C E

114

APÉNDICE D. MÉTODO ALTERNATIVO DE COSTOS DE INVERSIÓN.

La determinación de los costos de un proyecto inmobiliario es una labor que

tiene muchas variantes. Determinar un estándar es una labor difícil por lo

cual se suelen utilizar software de control de obras para la realización de

dichos presupuestos.

A continuación se muestra un esquema sintetizado de la elaboración de un

presupuesto de inversión. Este tipo de esquema no aplica en este Trabajo de

Grado, ya que dicho esquema es muy limitado, por lo cual se prefirió contar

con el presupuesto elaborado por CINPRO, el cual esta elaborado con una

base de datos actualizada y bajo los parámetros utilizados en la realidad.

Condominio en xxx

Superficie del terreno Xxx m2

Superficie del Apartamento Xxx m2

Indiviso (Proporción de Areas comunes por

departamento)

6.66 %

Derecho a 1 lugar del puesto de

estacionamiento

Valor del Terreno Xxxxx/ m2

Valor de la Construcción Xxx/ m2

Años de Antigüedad

% de área construida

a) Valor del terreno = Superficie del Terreno x Valor del Terreno x

Indiviso

Tabla 20. Ítems de Método de Costos – Achor y Castañeda Bienes Raices

A P É N D I C E

115

b) Valor de la Construcción :

Valor del Departamento = superficie del departamento x Valor de la

construcción x depreciación + Lugar de Estacionamiento + Valor áreas

comunes.

Donde Valor de Áreas comunes = (Valor departamento + Lugar de

Estacionamiento) x depreciación

c) Valor de Instalaciones Comunes:

Gas Estacionario

Cisterna

Ascensor

Portón eléctrico

Valor del Condominio = a. + b. + c.

Luego de haber observado y analizado el anterior esquema de presupuesto,

procedemos a mostrar el presupuesto realizado por CINPRO. El ejemplo

anterior es una simplificada versión de la estructura de un presupuesto de

costo.

universidad metropolitana facultad de ingenierÍa …

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