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Universidad del CEMA
Seminarios de Finanzas
Real Estate. Fideicomiso Inmobiliario
Dr. Saúl R. Feilbogen
Buenos Aires, 23 de Agosto de 2017
El Fideicomiso es:
Una figura jurídica de naturaleza contractual que involucra
una transferencia de propiedad con obligaciones de gestión
para el Fiduciario y derechos creditorios para los Beneficiario
Una estructura de negocios de administración, de garantía
o de inversión
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El Fidecomiso
Abogados
FIDUCIANTE
FIDUCIARIO
BENEFICIARIO
FIDEICOMISOBIENES
Transmisión Designación
FIDEICOMISARIO
1 … Hay contrato de Fideicomiso cuando una
persona, llamada Fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes …
2 …a otra persona denominada fiduciario, quien se
obliga a ejercerla en beneficio …
3 …de otra llamado beneficiario, que se
designa en el contrato, …
4 … y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o
condición al fideicomisario ( Art. 1666 CC y CN)
El Fidecomiso
Abogados3
FIDUCIANTE/S
FIDUCIARIO
BENEFICIARIO/S
FIDEICOMISO
El Fidecomiso Inmobiliario
Abogados4
Instrucción / Mandato: Contratar Empresa Constructora /
Conseguir Financiamiento / Administración / Realizar Emprendimiento
Vender / Alquilar Unidades
Contrato de Fideicomiso
FIDUCIANTE/S
FIDUCIARIO
BENEFICIARIO/S
FIDEICOMISO
El Fidecomiso Inmobiliario
Abogados5
Contrato de Fideicomiso
Instrucción / Mandato: Contratar Empresa Constructora /
Conseguir Financiamiento / Administración / Realizar Emprendimiento
Vender / Alquilar Unidades
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Estructuras: Fideicomiso al costo y Fideicomiso ordinario
Abogados
FIDUCIANTE/S
FIDUCIARIO
BENEFICIARIO/S
FIDEICOMISO
Compradores
CompradoresFiduciantes
• Son Fiduciantes
• Participan riesgo comercial
• Postergados por Acreedores
• Son Acreedores
• Acción directa Fideicomiso
• Postergan Fiduciantes
Fideicomisos Sociedades
Objeto especifico. No se puede modificar Objeto comercial general que podría ser orientado por las
mayorías societarias
Vinculado a un proyecto Vinculado actividad comercial
Plazo acotado Plazo prolongado
Permite el aporte de Servicios No permite el aporte de Servicios
Permite incorporar nuevos inversores fácilmente
(adhesión)
Se requiere un aumento de capital o cesión de acciones existentes
No sujeto IGJ Inscripción y terminación control de IGJ
Proyectos con partes desconocidas Se puede usar con partes que tienen affectio societatis
Flexibilidad distribución ganancias Ganancias luego de balance aprobado con ganancias líquidas y
realizadas (adelantos a cuenta)
Remoción Fiduciario simple Cambio autoridades compleja
Fiduciario responsabilidad penal Directores responsabilidad civil y comercial
Aislamiento problemas
Fiduciantes/Fiduciario/Beneficiarios
Acreedores accionistas puede pedir remate acciones y afectar
proyecto
Fácil cesión derechos inversores Socios deben vender sus acciones en un proceso más complejo
Rendición de Cuentas Régimen de control societario
Fidecomisos o Sociedades ?
FIDUCIANTE/S
FIDUCIARIO
FIDEICOMISOBIENES
Transmisión fiduciaria de bienes (Art. 1681 CC y CN) . Fiduciante no es
más dueño
Bienes: cosas, derechos creditorios y de cobro,actuales y futuros
Cumplir con las formalidades de transmisión del bien. Notificación al
deudor cedido
Instrumento público o privado. Inscripción Registro Público
Transmisión
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El Patrimonio Fiduciario
Abogados
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La Propiedad Fiduciaria
El Fiduciario es propietario de los bienes transmitidos. Ejerce una titularidad de tipo
imperfecta:
Límite temporal (sujeto a extinción por un plazo o condición)
Límitado a la finalidad de creación del fideicomiso y a favor e interés exclusivo de
terceros
Debe rendir cuentas de su gestión
Los bienes transmitidos forman un Patrimonio de Afectación separado del patrimonio del
Fiduciante y del Fiduciario (Art. 1685), y aplicado a los fines de creación del fideicomiso
El Fideicomiso: Efectos
Abogados
FIDUCIANTE/S FIDUCIARIO
FIDEICOMISO
BIENES
Bienes
Propios
Bienes
Propios
El Patrimonio Fideicomitido se encuentra aislado del patrimonio y riesgos del Fiduciante , del Fiduciario, y de sus acreedores ( Art. 1686 CC y CN)
Ni Fiduciante ni Fiduciario responden con sus bienes por las obligaciones del Fideicomiso (Art. 1687 CC y CN)
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Efectos: Aislamiento y Protección
Abogados
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El Financiamiento
Abogados
FIDUCIANTE
FIDUCIARIO
BENEFICIARIO
FIDEICOMISO
Financiamiento
Compradores
Financiamiento
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Fiduciantes Adherentes vs. Compradores
Costos abiertos o sujetos a recálculo
Sistemas rígidos para reemplazar al Fiduciario
Incumplimientos cuando el adquirente es un Fiduciante adherente
Plazos de entrega de Final de Obra - Escrituración
Plazos y condiciones de suministro de servicios de energía eléctrica
Sistemas de Rendición de Cuentas
Administradores ad –hoc del Consorcio ad-hoc
El Fideicomiso: Los Principales Problemas
Abogados
FIDUCIANTE
FIDUCIARIO
INVERSORES
FIDEICOMISO FINANCIEROBIENES TITULOS
Mejoramiento de Riesgo
Calificadora
de Riesgo
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Administrador
Agente de Registro y Pago
Títulos de Deuda
Certificado de Participación
Abogados
El Fideicomiso Financiero. Titulización Créditos Hipotecarios
Nombre Serie Moneda Monto Emisión Fecha Activo
Suby.
Tipo
Título
Tasa Tasa Ref. Fecha
Vto.Título
Valor Nom.
Circ.
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE IX 2009-1 Pesos 202.641.011 27/8/2009 CH CP Variable Rdto. 7/7/2027 5.142.875
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE IX 2009-1 Pesos 202.641.011 27/8/2009 CH TD Variable Badlar 7/2/2027 111.315.666
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE X 2009-2
Dólar
US 85.001.195 21/8/2009 CH CP Variable Rdto. 7/6/2028 10.362.690
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE X 2009-2
Dólar
US 85.001.195 21/8/2009 CH TD Fija ------- 7/1/2027 48.985.696
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE XI 2009-3 Pesos 215.000.026 18/12/2009 CH CP Variable Rdto. 10/10/2024 2.009.057
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE XI 2009-3 Pesos 215.000.026 18/12/2009 CH TD Variable Badlar 10/3/2023 92.322.220
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE XII 2010-1 Pesos 27.3612.454 20/7/2010 CH CP Variable Rdto. 10/2/2029 1.034.016
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE XII 2010-1 Pesos 273.612.454 20/7/2010 CH TD Variable Badlar 10/11/2028 120.375.258
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE XIII 2010-2 Pesos 116.104.266 30/11/2010 CH CP Variable Rdto 10/4/2030 2.598.783
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE XIII 2010-2 Pesos 116.104.266 30/11/2010 CH TD Variable Badlar 10/12/2029 81.434.250
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE XIV 2011-1 Pesos 126.184.673 17/3/2011 CH CP Variable Rdto. 10/8/2030 2.421.190
FF CEDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE XIV 2011-1 Pesos 126.184.673 17/3/2011 CH TD Variable Badlar 10/5/2030 86.132.798
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Real Estate. Fideicomiso Inmobiliario
Abogados
Preguntas ?
…………………….Muchas gracias por su atención
Saul Feilbogen
El Fiduciario debe : “… cumplir las obligaciones impuestas por la ley y por el contrato
con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre a base de
la confianza depositada en él “ (Art. 1674)
Obligaciones
Cumplir con las instrucciones de gestión
Acciones conservación y defensa de los bienes
Rendición de Cuentas (Art. 1675)
Contratar Seguro de Responsabilidad Civil (Art. 1685)
Transmitir bienes al final del Fideicomiso
Responsabilidades
Incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso
Responsabilidad frente a Terceros
Indemnidad del Fiduciario
Sustitución o Remoción del Fiduciario
Abogados16
El Fiduciario
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FIDUCIANTE
FIDUCIARIO
INVERSORES
Clase A.
80% total emisión: $ 8 m.
Interés: 12% anul pag. Mens.
Clase B.
15% total emisión: $ 1.5 m.
Interés: 13% anul pag. trimestral.
Subordinación parcial s/intereses.
Clase C.
5% total emisión: $ 5 m.
Interés: remanente.
Subordinacion total: capital e intereses
Protección del 25% aprox.
Protección del 33% aprox.
Protección del 20%
Activos por $ 12 millonesTítulos por $ 10
millones
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Sobregarantía y Subordinación
Abogados17
El FF. Mejoramientos Crediticios