Titulizaciones: una brecha abierta contra la bancaPublicado en Periódico Diagonal (https://www.diagonalperiodico.net)

Titulizaciones: una brecha abierta contra la bancaEnviado por ter el Mar, 03/15/2016 - 20:47 Antetítulo portada: ViviendaArtículos relacionados portada: Cuando los gobiernos no cumplen la leyFoto portada:

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La respuesta que recibió del Banco de España el abogado Óscar Viera, el 26 de marzo de 2015, nodejaba lugar a dudas… pero sí un gran misterio. En el tercer párrafo de la citada carta se puede leer:“De conformidad con la ley 19/1992 […] La titulización de un préstamo supone que la entidad queconcedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo”.

¿Cómo? WTF! Lol… ¿Hemos entendido bien? ¿Que si el préstamo de tu hipoteca está “titulizado” elbanco no puede reclamarte la deuda? “La titulización de un préstamo supone que la entidad deja deser la acreedora”. Sí, hemos entendido bien. Si tu préstamo está titulizado la entidad financiera yano puede pedirte que le pagues. Una grieta jurídica en toda regla cuyo peso exacto en elmercado hipotecario español se desconoce y que ya tiene a afectados, a algunos juristas y a laPlataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ocupados para aprovecharla.

“Escribí al Banco de España para hacer unas consultas ya que yo también tengo una hipoteca y, porlo que había estudiado y averiguado, pensaba que el banco salía del crédito al titulizar y ahí aparecióla respuesta de que el banco al titulizar deja de ser el acreedor hipotecario”, explica Viera a Diagonal.

Se puede alegar falta de legitimación activa, es decir, que el banco no es el verdadero acreedor delprestamo

¿Entonces, a quién le corresponde reclamar la deuda? “Deberían ser los fondos los que através del denominado sindicato de bonistas (los inversores) reclamaran la deuda. Con toda ladificultad que ello supone, pues se trata de inversores internacionales que no tienen una localizacióngeográfica determinada”, explica a este periódico la abogada Alejandra Jacinto, de la comisiónjurídica estatal de la PAH.

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Pero antes, veamos dónde está el truco de la banca y volvamos a la carta del Banco de España. Lacarta dice: “La titulización de un préstamo supone que la entidad que lo concedió deja de ser laacreedora, aunque conserve por ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pactocontrario, su administración. Por otra parte, de la normativa aplicable de la titulización de prestamosno se desprende que los deudores tengan que ser informados en ningún momento”.

Es decir, que si los bancos venden un préstamo a terceros dejan de ser acreedores, pero porley pueden seguir apareciendo como titular y administrador. Y además, los deudores no tienen “queser informados en ningún momento”.

“Con las titulizaciones los bancos se quitan el riesgo de los préstamos hipotecarios y obtienenliquidez”

En casi todas las escrituras hipotecarias aparece la cláusula de cesión de crédito, con la querenuncias a saber si tu hipoteca ha sido titulizada. Y esto se firma ante notario. Alejandra Jacintoaclara que "la cláusula puede ser legal, lo que no es legal es incluir la coletilla de que el deudorrenuncia a su derecho a que se le informe de esa cesión. Es de primero de carrera... lasrenuncias de derechos son nulas". Se trata del funcionamiento de los bancos y las antiguas cajasde ahorros, de tiempos de burbuja inmobiliaria, de la estafa hipotecaria, de los sistemas financierosinternacionales.

Reinflando la burbuja

“Las titulizaciones son un mecanismo que comenzaron a utilizar las entidades financieras parasanear sus balances tras la concesión de miles de hipotecas tóxicas o subprime, es decir hipotecasque se concedieron a pesar de saber su alto riesgo de impago. Es un mecanismo que consiste en“empaquetar miles de trocitos de hipotecas" y vendérselas a fondos de inversióninternacionales a bajo precio, asumiendo estos el alto riesgo de impago”, explica Jacinto. Preci-samente, la crisis financiera, cuyos efectos todavía vivimos, se inició en EE UU en 2007 cuandoempezaron a quebrar algunos de los bancos más expuestos a las subprime.

Un experto del sector consultado por este periódico lo explica de forma más técnica, peroigualmente esclarecedora: “Una titulización consiste en empaquetar los derechos de crédito quetiene una entidad (por ejemplo, préstamos hipotecarios) y transferirlos a un vehículo creado ad hocpara que éste emita bonos que son respaldados con los ingresos procedentes de los créditoshipotecarios. Esto le permite al banco quitarse el riesgo de los préstamos hipotecarios yobtener la liquidez procedente de la emisión de bonos”. En 2015, la tasa de morosidad de la bancaespañola descendió a su mínimo desde el rescate de 2012, unas cifras que no incluyen lospréstamos traspasados al banco malo ni a los fondos.

El problema –o uno de los problemas– sería que, como los bancos saben que van a titulizar esospréstamos hipotecarios, tengan un incentivo mayor para dar préstamos hipotecarios de baja calidad,con el riesgo de impago que ello conlleva y con el riesgo de inflar una burbuja inmobiliaria silos préstamos son para construir o comprar viviendas. “Si sabes que lo vas a empaquetar y vender,te preocupa menos que el préstamo esté bien dado”, advierte este experto.

En el Estado español, las financieras Credifimo y UCI (del Banco Santander) fueron laspioneras. Denunciadas por su trato especialmente vejatorio para los hogares endeudados, estasempresas comenzaron a ser más conocidas tras las declaraciones de Maribel Verdú contra losdesahucios en la gala de los Goya en 2013, cuando la actriz española era precisamente el reclamopublicitario de las hipotecas milagrosas de UCI en una campaña multimedia. Hoy prácticamentetodos los bancos titulizan.

“Es una práctica tan opaca, tan desconocida, que muy poca gente y muy pocos juristas han oídohablar de la titulización”, asegura al respecto el abogado del Centro de Asesoría y Estudios Sociales(CAES) Javier Rubio. “Para el banco, el negocio ya no es tanto que le paguen la hipoteca comocolocar hipotecas y constituir fondos. De tal manera que al banco ya le da un poco igual que le

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paguen o no la hipoteca”, opina. Esto generó que en España en los últimos estadios de la burbujainmobiliaria, de 2005 a 2008, se concediera un número indeterminado de hipotecas subprime,hipotecas basura por riesgo de impago.

“Se calcula que en torno a un 85% o 90% de las hipotecas se encuentran titulizadas, peroa día de hoy no hay datos oficiales”, asegura Jacinto. Otros cálculos más conservadores deabogados, economistas y expertos financieros hablan de un 50% o 60% de las hipotecas titulizadas.

El Banco Central Europeo (BCE) ha admitido los fondos de titulización como garantía para concederdinero a los bancos privados de cada país. “Por lo tanto el BCE tendría que saber cuál es el volumende esos fondos de titulización, cuál es su alcance, su calificación crediticia, es decir, cuanto valenesos fondos de titulización. Pero permanece en la sombra, opaco, un tabú en cierta manera”,asegura Javier Rubio, que concluye: “Si estás hipotecado, seguramente estás titulizado”.

La grieta jurídica

Javier Rubio, que también es miembro de la PAH en Madrid, ha conseguido que el juzgado deArganda del Rey, una localidad del sureste madrileño, archivara una ejecución hipotecaria por faltade legitimación activa, es decir, que la entidad financiera no tenía legitimidad para exigir ladeuda al estar titulizado el préstamo. Se trata de la entidad financiera Credifimo, “que hatitulizado más del 90% de sus préstamos”, destaca.

“Se calcula que en torno a un 85% o 90% de las hipotecas se encuentran titulizadas, pero a día dehoy no hay datos oficiales”El juzgado tardó prácticamente dos años en decidir, y finalmente ha requerido a Credifimo queaporte toda la documentación de esa operación cuando se titulizó en el año 2006. Y determinó queefectivamente no es dueño de la deuda, así que ha archivado la ejecución hipotecaria y hacondenado en costas a la entidad. “Por así decirlo, la batalla de esta familia afectada ahora mismoestá en una situación en que, aunque la deuda no ha desaparecido, Credifimo no puede cobrarla. Yestá por conocerse quién es el legítimo dueño de esa deuda y si podría venir en su caso a cobrarla”,explica Rubio. La entidad Credifimo ha recurrido esta decisión y ahora tendrá que decidir laAudiencia Provincial. “Tenemos muchas esperanzas de que con esta línea consigamos ganarposiciones en la lucha contra las entidades financieras”.

Y alguien más podría estar siendo engañado, además de los hogares hipotecados. Algunosincautos inversores pueden estar perdiendo mucho dinero, ya que, ¿cómo piensan recuperarlos bonistas lo invertido en titulizaciones de hipotecas que, en un punto indeterminado del tiempo nose podrán pagar o ya han dejado de pagarse? Si el BCE está dando por buenos estos traspasos comogarantía, ¿qué consecuencias podría tener la quiebra de uno o varios fondos? “La película Big Short(La gran apuesta) es útil para ver cómo funcionó esto en EE UU”, recomienda el experto financiero.Alerta, spoiler: terminó con una crisis financiera sin precedentes desde el crack del 29.

Un vía larga y difícil

Por ahora habrá que centrarse en averiguar algo más urgente y no menos importante: ¿cómo sé simi hipoteca está titulizada? “Es muy difícil. Lo más práctico es que te lo dijera el propio banco.En ocasiones ha sucedido. Pero en la mayoría de las ocasiones el banco se niega o el director de lasucursal ni siquiera lo sabe. Hay que hacer una investigación recopilando fondos de varias entidadesy a través de algunos datos de tu préstamo deducirlo de un listado infinito, con centenares dehipotecas. Así que es un trabajo ingente el intentar encontrar tu hipoteca en un fondo, pero haymucha gente que lo está encontrando así”, asegura Javier Rubio.

Viera coincide en que “es algo complejo porque está oculto, los bancos no tienen obligación porley de inscribirlo en el registro de la propiedad ni en el mercantil. No queda más que buscarlas escrituras de los distintos fondos hasta encontrarlo. Las escrituras de constitución de los fondosse deben mandar a la CNMV y la documentación se deposita en una empresa que se llama Iberclear.

La CNMV, ante la gran cantidad de consultas, emitió una circular el 20 de octubre de 2015, donde

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indicaba que es la entidad financiera que concedió el préstamo la que tiene que confirmarsi este ha sido o no titulizado. Esta circular se convierte en una valiosa herramienta por si elbanco ignora a los afectados.

“Digamos que la CNMV actualmente no es un organismo que proporcione por si misma lainformación, por eso desde la PAH nos toca autoorganizarnos y buscamos los métodos para ello.Estamos incluso elaborando un buscador que sea capaz de filtrar los datos que se encuentrandepositados en las escrituras de constitución de los fondos de inversión en la CNMV”, explica Jacinto.

Curiosamente, hay una situación en la que el banco sí informa claramente de la nueva propiedad delinmueble. Cuando los hogares organizados por la PAH ocupan y solicitan el alquiler social, en la líneade la campaña de Obra Social de la plataforma, las entidades financieras suelen responder que elinmueble ya ha sido traspasado. A veces, a particulares, y en otras ocasiones, a empresasfinancieras.

Este tipo de situación puede repetirse también para los hogares hipotecados, y de hecho planteaahora mismo un desafío a las PAH. En palabras del experto financiero consultado, “el deudor pierdecapacidad de negociación para que le condonen la deuda o buscar algún tipo de reestructuraciónporque ya no estará negociando con el banco de toda la vida, sino con un titular de préstamos al quedesconoce por completo”. Dicho en otras palabras: ¿cómo se presionaría a un fondo de pensionesnoruego que ha comprado hipotecas españolas titulizadas?

Táctica y estrategia

Algunos defienden el objetivo de agarrarse a la casa y no reconocer la legitimidad del banco (ni lacapacidad práctica de los pensionistas noruegos) para cobrar la hipoteca o para ejecutar eldesahucio, y de hecho existe un debate al respecto entre afectados y dentro de lapropia PAH. La casuística es grande y Alejandra Jacinto explica que “aún se está en una fase deinvestigación por lo que tampoco puede decirse que esto vaya a solucionar el problema habitacionalque tenemos en este país”.

Mientras se define o se matiza la estrategia, se incluye en los manuales de asesoría y bienvenidacon los que trabaja la plataforma, la situación, también la macroeconómica, puede haber vuelto acambiar. “Hay que ser cautos y darse cuenta de que es una brecha en el sistema, y tenemos queaprovechar el momento. Pero eso no significa que la banca no vaya a encontrar mecanismos paracontinuar ganando dinero a costa de nuestros derechos, o vayamos a recuperar nuestras casas”. Yconcluye Alejandra Jacinto: “Estamos elaborando un kit de documentos para presentar ante losjuzgados y las entidades financieras. Esperamos que sirva de munición para avanzar, sin olvidar queel objetivo último es garantizar el derecho a la vivienda”.

Recuadro:

Actualizar la caja de herramientas antidesahuciosEn la XVI asamblea estatal de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, que tuvo lugar a finales deenero en Sevilla, se aprobó, entre otras cuestiones, utilizar las titulizaciones como mecanismo dedefensa ante las ejecuciones hipotecarias. “Muy posiblemente en los próximos meses la PAHcomenzará a hacer acciones y a poner encima de la mesa esta cuestión. Podríamos estar ante unfraude de gran tamaño”, asegura Javier Rubio, y concluye: “Animamos a todas las personasafectadas a que intenten averiguar si su hipoteca está titulizada, porque sabiendo esto van a contarcon una herramienta más para defenderse frente al banco”. La plataforma también prepara unaactualización de su kit de documentos jurídicos.

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Pie de foto: Desahucio de la titulizadora Credifimo en el distrito madrileño de Puente de Vallecas, en diciembrede 2015.Temáticos: Derecho a viviendaViviendaObra Social La PAHNombres propios: PAHPlataforma de Afectados por la HipotecaEdición impresa:

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Tipo Artículo: NormalAutoría foto: Elise Fitte-DuvalAutoría: Christian MartínezDiego Sanz ParatchaFormato imagen portada: grandeTipo de artículo: Normal

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