tasacion

Julio Csar Bringas Osorio A r q u i t e c t o C A P 2 3 2 3

INFORME DE VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE, A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

PROPIETARIO : NUEZ MELGAR YEZ JORGE ENRIQUE

CLIENTE : KEIKO ARAGAKI MRQUEZ.

LOCALIZACIN : JIRN MIAMI N 141-133, PASAJE 10, MANZANA D, LOTE N 19, DEPARTAMENTO N 101, ESTACIONAMIENTO N 16, URBANIZACIN MOLINA REAL, DISTRITO DE LA

MOLINA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

FECHA DE VALUACIN : 05 DE JUNIO DEL 2,014.

VALOR COMERCIAL : US $ 168,000.00 (t/c: 1$: S/. 2.80)

VALOR DE REALIZACIN EN EL MERCADO A LA FECHA : US $134,400.00 PERITO : ARQ JULIO CESAR BRINGAS OSORIO CAP 2323 REPEV N 919 PERITO INSCRITO EN LA S. B. y S. HABILITACIN VIGENTE

Telfono Oficina: 476-5548 Celular: 99878-7403 Tele Fax: 476-5548

Correo Electrnico: [email protected] - [email protected]


INFORME DE VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE UBICADO EN EL JIRN MIAMI N 141-133, PASAJE 10, MANZANA D, LOTE N 19,

DEPARTAMENTO N 101, Est. N 16, URBANIZACIN MOLINA REAL, DISTRITO DE LA MOLINA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

I.- DATOS GENERALES I.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA VALUACION

El objeto de la valuacin es determinar el valor comercial y de realizacin en el mercado del inmueble de acuerdo a la Resolucin S.B.S. N 11356-2008. Recibimos la solicitud de la Sra. Keiko Aragaki para valuar el inmueble con fines comerciales.

I.2 UBICACIN DEL INMUEBLE Jirn Miami 141-133 Pasaje 10 Manzana D, Lote N 19, Departamento N 101, Est. N 16, Urbanizacin Molina Real, Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima.

I.3 DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE Descripcin: Se trata de un departamento para uso de Casa-Habitacin ubicado en el 1 nivel de un edificio de 03 pisos y azotea; actualmente en encuentra ocupado. Distribucin: Ingreso peatonal, Ingresos vehiculares, Estacionamientos en fachada, Sendero peatonal, Hall de distribucin y Escalera de acceso a pisos superiores. Departamento N 101: Ingreso, Sala-Comedor, Cocina, Patio-Lavandera, Cuarto y Bao de servicio, Pasadizo de distribucin, de Bao comn, Terraza, 02 Dormitorios con closet incorporado, Dormitorio principal con Closet, Bao completo incorporado y Terraza.

I.4 INFORME DE LA LABOR REALIZADA Se efectu la evaluacin sin contratiempos mayores. I.5 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO La Valuacin es con fines comerciales. l.6 FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR

05 de Junio del 2,014. l.7 PLIZA DE SEGUROS Se desconoce.

II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS 2.1 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

El entorno donde se ubica el predio cuenta con obras completas de habilitacin urbana tales como pistas de asfalto, veredas de concreto, redes de agua potable, redes de desage, redes elctricas de alumbrado pblico y servicio domiciliario como redes de servicio telefnico. En la zona existen inmuebles para uso de vivienda. Su rea de estructuracin es urbana. Su zonificacin es residencial.

2.2. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS: Se encuentran debidamente detallados en la Partida N P02229663 (Dep.) y PO2229655 (Est.) de la SUNARP.

2.3 AREAS: rea del terreno (rea proporcional al terreno matriz): 43.95 m2.

rea ocupada: 121.57 m2. rea construida: 105.76 m2. rea del estacionamiento N 16: 18.40 m2.

2.4 EDIFICACIN: Cimientos y sobrecimientos de concreto armado. Placas, columnas, vigas y escaleras de concreto armado. Techos horizontales de concreto armado. Muros de ladrillos. Revestimiento con tarrajeo frotachado de mezcla cemento-arena en

muros y cielo raso pintado al ltex. Pisos laminados en Sala Comedor, Dormitorios y de cermica en Cocina. Terrazas y

Baos. Contra zcalos de madera Zcalos de cermica en Cocina-Lavandera y Baos. Puertas madera apanelada en Ingreso; contraplacado barnizada en interiores. Ventanas y mamparas de aluminio con vidrio de color e incoloro. Instalaciones elctricas empotradas.




Instalaciones sanitarias empotradas, con conexin para agua fra y caliente. Aparatos sanitarios de loza vitrificada en Baos. Adems el departamento cuenta con: Sistema de intercomunicador con portero elctrico operativo. Tablero de albailera enchapado en mrmol reconstituido, lavadero de acero

inoxidable de una poza con escurridero, reposteros altos y bajos de melamine en Cocina. Lavadero de loza en lavandera.

Closets con cajoneras y puertas de melamine en dormitorios. Adems el edificio cuenta con: Estacionamientos con piso de cemento frotachado. Hall de distribucin con piso de cermica. Escalera de concreto armado con pasos y contrapasos acabados en cermica de color,

barandas metlicas y pasamanos de madera. Cisterna, electrobomba y tanque elevado.

2.5 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN: El inmueble tiene 8 aos de construido y se encuentra en buen estado de conservacin.

2.6 DEPRECIACION: De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Per, tabla N 2.4.03. (Edificios), le corresponde 3.00% de depreciacin, siendo el factor de ajuste en el valor unitario de edificacin de 0.97.

2.7 INSCRIPCION: Los inmuebles se encuentran debidamente inscritos Partida N P02229663 (Dep.) y PO2229655 (Est.) de la SUNARP.

2.8 GRAVMENES: No se conocen.

2.9 SERVIDUMBRES No se conocen.

III.- METODOLOGIA APLICADA 3.1 BASES PARA SU DESARROLLO Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de

determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con caractersticas similares.

3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA La Valuacin se efecta en concordancia con lo dispuesto en el R. M. N 226-2012-

Vivienda, aplicando el mtodo de valuacin directa y para hallar el valor comercial y de realizacin en el mercado, del inmueble, la resolucin S.B.S. N 11356-2008.

3.3 INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS EN REFERENCIA

UBICACIN DISTANCIA AL INMUEBLE PRECIO UNITARIO REFERENCIA

Calle Copacabana En la zona US $ 1,000.00/m2 Tel. 997972361 Calle Santa Maria En la zona US $ 850.00/m2 Tel. 991075754 Calle Copacabana En la zona US $ 1,000.00/m2 Tel. 999465000 Calle Las Bahamas En la zona US $ 800.00/m2 Tel. 3724609 Remax

CONCLUSIN Se aprecia que la tendencia del mercado por la ubicacin y tipo de inmuebles es de menor

oferta, actualmente el entorno es adecuado para sectores medios. La evaluacin de precios de terrenos considerando que no se aprecia compradores a la fecha, nos permite determinar razonablemente, el precio del terreno en US $ 1,000.00/m2.

3.4 DEDUCCIONES APLICABLES Para el caso de realizacin del inmueble, consideramos las siguientes deducciones: Gastos de publicidad, de valuacin para la realizacin, prdidas, deterioro y sustracciones estimado en 8.20%. Para realizar el inmueble en un plazo prudente de 180 das y estableciendo que la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles, consideramos un ajuste adicional de 11.80% (a criterio del perito). TOTAL DEDUCCIONES: 20.00% DEL VALOR COMERCIAL. Nota.- El Banco considerar las deducciones de su conocimiento, para as obtener un Valor de Realizacin Final.




3.5 ANLISIS DEL MEJOR Y MS INTENSO USO POSIBLE DEL BIEN Como vivienda. 3.6 SUSTENTACIN El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite afirmar que las apreciaciones

indicadas son las ms razonables para determinar el valor del bien. IV.- CALCULOS EFECTUADOS 4.1 Valor de Reposicin del Inmueble (VR)

a.- Valor del Terreno (VT) Del anlisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de

terrenos similares en ubicacin y entorno urbano, se considera un valor Comercial Unitario de US $ 1,000.00/m2; por lo tanto: VT = 43.95 m2 x US $ 1,000.00/m2

VT = US $ 43,950.00 b.- Valor de Edificacin (VE)

De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificacin, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificacin segn lo explicado en el cuadro siguiente de costos por m2. de construccin en Lima:

P

VE = x + 15.00 % A. comunesVE = m2. x US $ 557.01 /m2. + 15.00 %VE = US $

c.- VOC =VOC =VOC = US $

d.-VR = + +VR = US $ + US $ + US $VR = US $

e.-VaN = x + 15.00 % A. comunesVaN = m2. x US $ 574.24 /m2. + 15.00 %VaN = US $ 77,841.37

Area construida Valor Com. Unit. Dep.

119,695.78

Valor de Reposicin del Inmueble (VR)

105.7667,745.78

Area construida

VOC8,000.00

105.76

67,745.78VE

Valor de Obras ComplementariasEstacionamiento N 16 (Estimado)

8,000.00

Valor a Nuevo (VaN)

VT43,950.00

Valor Com. Unitario

--------------------------------------------------------------DESCRIPCION VCU --------------------------------------------------------------Cimentacin 39.47Estructuras 105.60Techos 52.74Pisos 26.10Revestimiento y Cobertura 23.80Puertas y Ventanas 45.54Roperos y cerrajera 31.12Baos 19.76Cocina 29.85Inst. Sanitarias e Inst. Elctricas 27.59Obras exteriores 57.82--------------------------------------------------------------TOTAL 459.39Gastos Grales.+ 25% Utilidad 114.85--------------------------------------------------------------VALOR COMERCIAL UNITARIO 574.24VALOR COMERCIAL DEPRECIADODepreciacin 0.97 US $ 557.01--------------------------------------------------------------




4.2 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la evaluacin de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposicin calculado, no refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado debido a su ubicacin; por lo que aplicaremos el Factor de Mejoramiento (F.M.: 1.40); por lo tanto: US $ 119,695.78 x 1.40 = US $ 167,574.09 por redondeo tenemos:

VC = US $ 168,000.00 SON : CIENTO SESENTA Y OCHO MIL, Y 00/100 DLARES AMERICANOS.

4.3 VALOR DE REALIZACIN EN EL MERCADO (VRM) (Resolucin S.B.S. N 11356-2008)

El Valor de Realizacin en el Mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en la situacin como est, tomando en cuenta la situacin econmica actual, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados en el punto 3.4.

Las Deducciones aplicables son: 20.00 % del Valor Comercial: VRM = 0.80 x VC VRM = 0.80 x US $ 168,000.00; luego el VRM = US $ 134,400.00

SON : CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL, CUATROCIENTOS Y 00/100 DLARES AMERICANOS

4.4 ANLISIS DE CONSISTENCIA La secuencia seguida en la determinacin del valor, as como los sustentos aplicados, nos

muestra una clara consistencia para la obtencin del Valor de Realizacin. V.- OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR 5.1.- La Valuacin se ha efectuado con independencia de criterio, aplicando las normas

actuales. 5.2.- Vigencia de la Valuacin:

De no variar las condiciones del mercado as como de no presentarse imponderables, podra tener una vigencia de 180 das.

5.3.-Recomendaciones: El cliente incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un Valor de Realizacin Final.

5.4.-Observaciones: El perito no se responsabiliza por la informacin presentada ni por los vicios ocultos y/o constructivos que pudiera tener el inmueble.

VI.- DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

Se cont con la documentacin mnima de carcter Tcnico Legal. La informacin de precios se obtuvo del campo, as como de Revistas Especializadas y se comprob con nuestra base de datos. Contamos con informacin de Internet, Casas, Cuerpo Tcnico de Tasadores del Per (CTTP) y artculos del diario El Comercio, sobre la evolucin del mercado inmobiliario.

Lima, 05 de Junio del 2,014.




INGRESO

ENTORNO URBANO

FACHADA EDIFICIO C

ENTORNO URBANO

ESTACIONAMIENTO 16

ESCALERA




SALA COMEDOR

LAVANDERA - TENDAL

PASADIZO

COCINA

DORMITORIO DE SERVICIO + BAO

TERRAZA

Telfono Oficina: 476-5548 Celular: 9878-7403 Tele Fax: 476-5548 Correo Electrnico: [email protected] - [email protected]


DORMITORIO

DORMITORIO

BAO PRINCIPAL

BAO

DORMITORIO PRINCIPAL

TERRAZA



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