CAMINO POPULAR

ENTRE LOS CEDIN Y EL DEFICIT DE VIVIENDA EN ARGENTINA

La verdad sobre un instrumento diseñado para otros fines

Claudio Lozano

10 de julio de 2013

SOBRE LOS CEDINES Y EL DEFICIT HABITACIONAL

Resumen:

Según los datos del Censo 2010, en la Argentina el 27,9% de los hogares (es decir 3.391.753 hogares) no son propietarios de su vivienda. Además, 3.351.358 hogares presentan mala calidad en sus materiales, de los cuales, 1.451.037 son propietarios. Por ende, 4.842.790 hogares (el 39,8% del total de hogares) expresan algún grado de déficit habitacional.

En ese contexto, resulta una paradoja del funcionamiento del mercado inmobiliario, y de las políticas y regulaciones estatales, que frente a las múltiples situaciones de déficit habitacional exista un 18% de viviendas deshabitadas.

Con la sanción de la Ley 26860, del 29 de mayo de 2013, se aprobó una amnistía fiscal para los evasores que adquieran, con sus tenencias no declaradas de moneda extranjera, diferentes instrumentos deuda pública denominados en dólares estadounidenses, uno de los cuales es el CEDIN (“Certificado de Depósito para Inversión”), que tiene por objeto la reactivación del mercado inmobiliario.

El presente trabajo intenta demostrar que:

• La creación del CEDIN, implica el fracaso de la “pesificación” del mercado inmobiliario que, poco tiempo atrás, el mismo gobierno había intentado implementar.

• El funcionamiento de los CEDINes como cuasi moneda convertible, si el BCRA cumple con las condiciones de su emisión, implica una peligrosa competencia para el peso, o un ensayo de convertibilidad encubierta.

• La puesta en vigencia de los CEDINes posiblemente provocará una reactivación parcial del sector inmobiliario, sobre la base de una lógica de acumulación empresaria y de refugio del ahorro privado.

• Este tipo de inversión y de construcción en nada contribuirá a resolver el problema del déficit habitacional de los hogares argentinos.

SOBRE LOS CEDINES Y EL DEFICIT HABITACIONAL

Introducción:

Con la sanción de la Ley 26860, del 29 de mayo de 2013, la mayoría oficialista del Congreso Nacional convalidó el proyecto presentado por el gobierno, que aprueba una nueva amnistía fiscal para los evasores que adquieran, con sus tenencias no declaradas de moneda extranjera, diferentes instrumentos deuda pública denominados en dólares estadounidenses.

Uno de esos instrumentos es el CEDIN (“Certificado de Depósito para Inversión”), que emite el Banco Central de la República Argentina, aplicable a operaciones inmobiliarias privadas, y que tiene por objeto la reactivación del mercado inmobiliario.

El objeto de este trabajo es contrastar los datos sobre el déficit habitacional de nuestro país, con las características de este instrumento destinado a reactivar el mercado inmobiliario, a fin de establecer si su creación y utilización, independientemente del juicio que se haga sobre el blanqueo, puede contribuir a paliar, aún parcialmente, el déficit de vivienda de los hogares argentinos.

Tal como podrá verse en el desarrollo del trabajo, la conclusión es que, debido al tipo de instrumento que se crea, a la moneda en que está denominado, a los sujetos convocados para adquirirlo y por lo tanto para ejercer la demanda en el mercado inmobiliario, el tipo de vivienda a la cual estará destinado el instrumento será la vivienda como refugio de ahorro de sectores medios altos y altos, y por lo tanto no generará ni el tipo de inversión ni el tipo de vivienda que los hogares argentinos necesitan para cubrir el déficit. Por el contrario, acentuará la producción de viviendas desocupadas, que según los datos del último censo 2010, representaban ya más del 18% del total de las viviendas existentes.

EL DEFICIT HABITACIONAL

Según los datos del Censo 2010, en la Argentina el 27,9% de los hogares (es decir 3.391.753 hogares) no son propietarios de su vivienda. Sin embargo, la magnitud del déficit habitacional no remite solamente a la no propiedad de la vivienda, sino también a la calidad de los materiales de la misma. Según esta clasificación, 3.351.358 de hogares presentan mala calidad en sus materiales, de los cuales, 1.451.037 son propietarios. Por ende, si a los hogares propietarios de viviendas precarias le agregamos los 3.391.753 no propietarios, resulta que 4.842.790 hogares expresan algún grado de déficit habitacional. Por ende, el déficit habitacional abarcaría al 39,8% de los hogares.

Cuadro 1: Hogares según régimen de tenencia de la vivienda y propiedad del terreno

Tipo de vivienda

Casa Régimen de tenencia de la vivienda y propiedad del

terreno

Total de hogares

Total A B (1)

Rancho Casilla Departamento Pieza/s en inquilinato

Pieza/s en hotel

o pensión

Local no construido

para habitación

Vivienda móvil

Total 12.171.675 9.620.634 8.041.505 1.579.129 194.453 227.916 1.984.946 89.201 29.446 19.999 5.080 Propietario de la vivienda y el terreno 8.240.293 7.043.954 6.079.993 963.961 97.631 115.894 969.346 6.340 1.475 4.572 1.081 Propietario de la vivienda solamente 539.629 365.004 195.755 169.249 35.458 43.761 92.815 977 232 316 1.066 No Propietarios (inquilinos, ocupantes por préstamo, por relación de dependencia u otras situaciones) 3.391.753 2.211.676 1.765.757 445.919 61.364 68.261 922.785 81.884 27.739 15.111 2.933 Viviendas con déficit Irrecuperable 447.448 - - - 194.453 227.916 19.999 5.080 Viviendas con déficit Recuperable 1.697.776 1.579.129 1.579.129 89.201 29.446 Viviendas sin déficit material con déficit por cohabitación y hacinamiento 1.206.134 1.039.370 1.039.370 166.764

Déficit habitacional Total 3.351.358 2.618.499 1.039.370 1.579.129 194.453 227.916 166.764 89.201 29.446 19.999 5.080 % Déficit habitacional Total 27,53% 27,22% 12,93% 100,00%

100,00%

100,00% 8,40% 100,00%

100,00% 100,00% 100,00%

Inseguridad habitacional (% de no propietarios) 27,90% 23,00% 22,00% 28,20% 31,60% 30,00% 46,50% 91,80% 94,20% 75,60% 57,70% Déficit por cohabitación (Dos y más hogares por vivienda) 1.478.923 1.213.149 911.586 301.563 32.286 41.388 150.300 30.015 8.522 2.625 638 Hacinamiento por cuarto (de un hogar por vivienda) 383.264 288.445 127.784 160.661 32.558 33.851 16.464 7.961 1.734 1.676 575

(1) Se refiere a todas las casas que cumplen por lo menos con una de las siguientes condiciones: tienen piso de tierra o ladrillo suelto u otro material (no tienen piso de cerámica, baldosa, mosaico, mármol, madera o alfombrado, cemento o ladrillo fijo) o no tienen provisión de agua por cañería dentro de la vivienda o no disponen de inodoro con descarga de agua. Fuente: Elaboración propia en base a http://www.indec.gob.ar/

Ahora bien, no solo la calidad de los materiales definen la precariedad del hogar. También las condiciones de infraestructura, como el acceso al agua y el saneamiento. Considerando estos aspectos resulta que sólo la mitad (50,9%) se encuentra en condiciones óptimas, esto es, 6.198.373 hogares que disponen de cloacas y de agua corriente por cañería dentro de la vivienda, por red pública.

Cuadro N º 2: Hogares por tipo de desagüe del inodoro, según provisión y procedencia del agua. En cantidad. Censo 2010.

Tipo de desagüe del inodoro

Provisión y procedencia del agua Total de hogares A red pública

(cloaca)

A cámara séptica y pozo

ciego A pozo ciego

A hoyo, excavación en

la tierra

Hogares sin baño/letrina

Total 12.171.675 6.473.354 2.992.460 2.190.295 199.095 316.471

Por cañería dentro de la vivienda 10.777.695 6.348.887 2.703.970 1.576.352 45.806 102.680

Red pública 9.454.549 6.198.373 1.953.833 1.182.557 32.663 87.123

Perforación con bomba de motor 1.134.555 132.009 673.845 313.193 5.090 10.418

Perforación con bomba manual 23.307 1.440 9.318 11.462 515 572

Pozo 109.811 8.783 39.820 53.714 4.819 2.675

Transporte por cisterna 28.407 6.731 12.937 7.020 853 866

Agua de lluvia, río, canal, arroyo o acequia 27.066 1.551 14.217 8.406 1.866 1.026

Fuera de la vivienda pero dentro del terreno 1.125.797 124.391 254.200 502.706 102.302 142.198

Fuera del terreno 268.183 76 34.290 111.237 50.987 71.593 Fuente: Elaboración propia en base a Censo 2010.

En ese contexto, resulta una paradoja del funcionamiento del mercado inmobiliario, y de las políticas y regulaciones estatales, que frente a las múltiples situaciones de déficit habitacional exista un 18% de viviendas deshabitadas. Se trata de 2.494.618 viviendas, que representan nada menos que el 73% de los 3.391.753 hogares no propietarios y el 51% de los 4.842.790 hogares con algún tipo de déficit.

Cuadro N° 3: Censo 2010 – Total de viviendas habitadas y deshabitadas por provincia.  

LOS CEDINES

En el marco de las restricciones externas de la economía argentina, que se expresan, entre otros datos relevantes, en la disminución de reservas internacionales que muestran

los balances de pagos de 2011 (-6.108 millones de dólares) y de 2012 (-3.305 millones de dólares)1, durante el corriente año 2013 el gobierno propició y obtuvo la sanción parlamentaria de una “exteriorización” (blanqueo) de moneda extranjera en poder de los residentes.

El objetivo es capturar un volumen similar al obtenido en la última experiencia, ocurrida en 2009, con la Ley 26476, en virtud de la cual ingresaron al sistema 18.113 millones de pesos (4.700 millones de dólares al tipo de cambio vigente entonces), y aplicar esos fondos al financiamiento de proyectos “estratégicos” (en particular hidrocarburos), así como a reactivar el mercado inmobiliario y de la construcción.

El blanqueo consiste en la amnistía fiscal para todos los evasores que adquieran, a cambio de sus tenencias no declaradas en moneda extranjera, dos clases diferentes de títulos de deuda pública o certificados de inversión (CEDIN). Los recursos capturados por el estado por la suscripción de los títulos se aplicarán al financiamiento de proyectos de inversión en sectores estratégicos. Por su parte, quienes adquieran los CEDIN podrán utilizarlos para la compraventa de terrenos, galpones, locales, oficinas, cocheras, lotes, parcelas y viviendas ya construidas y/o a la construcción de nuevas unidades habitacionales y/o refacción de inmuebles.

Los CEDINes serán cancelados en la misma moneda de su emisión por el banco emisor (BCRA) o por la institución que éste indique, ante la presentación de su titular o endosante, previa acreditación de la realización de la operación inmobiliaria. En buen romance: para convertir el CEDIN en moneda extranjera, pero esta vez dentro del circuito legal, debe demostrarse que se ha recibido como pago total o parcial de una operación inmobiliaria o de construcción.

La reglamentación habilita otros usos de los CEDINes, además de su utilización como medio de pago de operaciones inmobiliarias: se permite su negociación en mercados secundarios y su uso para transacciones de todo tipo entre privados, al valor que ellos mismos pacten, tanto antes como después de ser “aplicados” (utilizados en una operación inmobiliaria”). La idea es demorar la presentación de los CEDINes para cancelarlos, lo cual permitiría al Banco Central disponer de la divisa capturada por más tiempo.

Cabe destacar, en este sentido, que el uso del CEDIN para transacciones antes de ser aplicado no puede tener ningún impacto en el mercado inmobiliario, es decir que atenta contra el objetivo declarado de este instrumento. Por su parte, su uso para transacciones después de ser aplicado, lo convierte de hecho en una cuasi-moneda convertible. Pero además, para cumplir con las condiciones de su emisión, el BCRA debería respaldar con reservas los CEDINes de un modo más estricto de lo que lo hace con la propia moneda

                                                                                                                     1   Fuente:  www.indec.gob.ar:  Serie  anual  –  Estimación  del  Balance  de  Pagos  –  Cuadro  1  –  Resumen.  

de curso legal, y la inmediatez e incondicionalidad con la que su tenedor podría hacerse de dólares presentando CEDINes aplicados sería superior a la del peso.

La primera conclusión a la que cabe arribar, en relación con la creación del CEDIN, es el fracaso de la “pesificación” del mercado inmobiliario que, poco tiempo atrás, el mismo gobierno había intentado implementar.

En efecto, frente al irrefrenable proceso de fuga de capitales, el gobierno fijó un conjunto de restricciones a la adquisición y uso de moneda extranjera, entre las cuales se estableció la obligación de realizar los contratos del sector inmobiliario en pesos.

La combinación entre el proceso inflacionario y las restricciones en el mercado de cambios, que trajo aparejada la existencia de diferentes cotizaciones para diferentes tipos de transacciones, provocó que la moneda nacional dejara de usarse como unidad de medida del valor de las propiedades. Al no poder realizarse las transacciones en moneda extranjera, cayó significativamente el volumen de transacciones del sector inmobiliario, con sus efectos sobre la actividad de la construcción y el empleo.

El intento del blanqueo, entonces, implica rendirse ante quienes fugaron los capitales burlando las normas impositivas, hacer la vista gorda, más allá de la letra de la ley, en relación con la investigacion de delitos tales como el lavado de dinero del narcotráfico y el terrorismo, y restablecer como unidad de medida del mercado inmobiliario la moneda extranjera.

En cuanto al funcionamiento de los CEDINes como cuasi moneda convertible, otra conclusión es que, como mínimo, es peligroso someter al peso a una competencia con esta otra moneda, a menos que se quiera ensayar una reintroducción de la convertibilidad.

Por último, en cuanto a la eficacia del instrumento, hay que referirla al objetivo buscado. Si es para reactivar el mercado especulativo-inmobiliario que estaba en desarrollo antes de las restricciones cambiarias, o si es para disminuir el déficit de vivienda de los hogares argentinos.

Dependiendo del volumen de dinero negro que los evasores decidan entregar al Banco Central, a cambio de CEDINes, podrá cuantificarse la magnitud del impacto sobre el mercado inmobiliario. En principio, se espera un resultado peor que el del blanqueo anterior, puesto que éste implica la conversión de la moneda exteriorizada en títulos o certificados de depósito, es decir, en instrumentos de deuda pública. Cabe consignar que en el blanqueo anterior de los U$ 4.700 millones que se exteriorizaron, sólo U$ 675 millones ingresaron efectivamente al circuito económico local. Por otra parte, no todo lo que se decida blanquear irá a CEDINes, y no todos los CEDINes serán aplicados de inmediato.

Si tomamos en cuenta quién es el sujeto inversor, es decir, el evasor que adquiere los CEDINes, no cabe esperar que su demanda pueda destinarse a otro tipo de vivienda que no sea la residencial para fines especulativos. Obsérvese que para el caso del mercado inmobiliario (a diferencia de los proyectos “estratégicos”) se deja al arbitrio del evasor-blanqueador el destino final de los fondos.

En un contexto en el cual las tasas de inflación siguen siendo elevadas y las tasas de interés siguen siendo negativas, el surgimiento de alternativas de inversión en moneda extranjera destinadas a operaciones inmobiliarias no provocará otra cosa que reforzar la tendencia a la inversión especulativa en ese sector, sin dejar de reconocer el impacto positivo que pueda tener sobre el empleo.

Este tipo de funcionamiento del mercado inmobiliario es el que ha generado a lo largo del tiempo un volumen de viviendas desocupadas que representa un elevado porcentaje del déficit habitacional. En otras palabras: la irracionalidad del modelo de producción de viviendas genera hogares sin techo y casas sin ocupantes, simultáneamente. Y las políticas del gobierno en la materia sólo lograrán reproducir esta irracionalidad, hasta el punto en que los evasores deseen adquirir propiedades.

En conclusión, la puesta en vigencia de los CEDINES posiblemente provocará una reactivación parcial del sector inmobiliario, sobre la base de una lógica de acumulación empresaria y de refugio del ahorro privado, que en nada resuelve el problema del déficit habitacional.