Derecho Romano

Sesión 12: Derechos reales sobre cosas ajenas

Contextualización

Los derechos reales pueden recaer sobre cosas propias como es el caso de la propiedad,

o bien, sobre cosas ajenas, como son la servidumbre, la enfiteusis, superficie, prenda e

hipoteca. Hemos visto a lo largo del curso las características generales de los derechos

reales, así como el derecho real por excelencia que es la propiedad. En esta sesión se

analizan los derechos reales sobre cosas ajenas, de esta manera se concluye

integralmente el derecho de bienes y cosas que prevé el derecho romano.

http://derecho.laguia2000.com/parte-

general/clasificacion-de-los-derechos-reales

Los derechos reales sobre cosa ajena recaen

precisamente sobre un bien perteneciente a un tercero y

puede ser que mediante ellos se conceda a su titular un

derecho de goce o un derecho de garantía sobre los

bienes. Los derechos reales que conceden el goce de un

bien ajeno son: la servidumbre real en sus diversas

modalidades; la servidumbre personal, que incluye el

usufructo, el uso y la habitación; la enfiteusis; y la

superficie. Los derechos reales de garantía sobre bienes

ajenos son la prenda y la hipoteca.

En esta sesión el estudiante conocerá las características

generales de los derechos reales sobre cosas ajenas

conforme al derecho romano, mismos que sirven de

antecedente para las figuras jurídicas vigentes en el

derecho mexicano.

Introducción

http://m.informativojuridico.com/si-vendo-algo-que-no-es-m%C3%ADo-

%C2%BFla-venta-es-v%C3%A1lida-la-venta-de-cosa-ajena-es-

v%C3%A1lida-en-ning%C3%BAn-caso-se

Servidumbre, enfiteusis

y superficie

Servidumbre: La servidumbre es el derecho real sobre cosa ajena que

concede a su titular la facultad de usar o disfrutar el bien, aunque se

respeta el derecho de propiedad que solamente está gravado y, por

tanto, se ve limitado (Morineau Iduarte; Iglesias González, 1993: 130).

El aprovechamiento de un bien se traduce en tres facultades: el ius

abutendi que está siempre reservado de manera exclusiva al

propietario y el ius utendi y el

ius fruendi, que el titular puede ceder mediante la concesión de un

derecho real sobre el bien.

a. Regulación: Las servidumbres se deben conceder cumpliendo los

siguientes requisitos o principios (Iglesias, 1972: 330):

• Se establece en razón de una utilidad objetiva del bien.

• La utilidad debe ser permanente.

• Los predios deben ser colindantes en las servidumbres reales.

• El propietario que la concede debe respetar los derechos de

servidumbre.

• El propietario del fundo sirviente no puede ser obligado a hacer

alguna conducta sino solamente a permitir la conducta ajena.

http://laservidumbre.blogspot.mx/201

0/05/la-servidumbre-es-un-gravamen-

impuesto.html

Servidumbre, enfiteusis

y superficie

b. Tipos: Las servidumbres pueden ser concedidas

con la finalidad de aumentar el valor de un

inmueble, por lo que estará directamente

relacionado con el mismo y de esta manera se

denomina servidumbre real; o bien, puede ser

concedida en beneficio de una persona, en tal caso

se conoce como servidumbre personal.

1. Reales: Las servidumbres reales son

inseparables del inmueble al que favorecen, no se

pueden transmitir independientemente del predio y

duran mientras subsista el bien (Morineau Iduarte;

Iglesias González, 1993: 130).

2. Personales: Las servidumbres personales son

inseparables de sus titulares, es decir, no se pueden

transmitir, aún por herencia, por lo que fenecen a la

muerte del titular.

http://laservidumbre.blogspot.mx/201

0/05/ejercicio-de-la-servidumbre.html

Servidumbre, enfiteusis

y superficie

Enfiteusis: La enfiteusis es un derecho real sobre

cosa ajena, por medio del cual el Estado concede un

predio agrícola a perpetuidad a cambio de una cuota

periódica, por lo que es un derecho similar al

arrendamiento y también a la propiedad, puesto que

su titular goza casi de todas las prerrogativas que el

propietario, incluyendo la disposición, ya que puede

transmitir su derecho.

Su denominación deriva de la palabra griega enfiteusis

que significa hacer plantaciones, y también se le

conoce como ius in agro vectigali (Iglesias, 1972: 350).

Superficie: El derecho de superficie confiere a su

titular, superficiario, la facultad para disfrutar a

perpetuidad de las construcciones que se encuentren

en un terreno ajeno, a cambio de una cantidad

determinada llamada solarium (Morineau Iduarte;

Iglesias González, 1993: 134).

http://www.elmonitorparral.com/notas.pl?n=45797

Prenda e hipoteca

La prenda y la hipoteca son derechos reales que se

constituyen sobre bienes ajenos como garantía para el

cumplimiento de una obligación, por lo que tienen

características especiales.

Tienen su origen en la figura de la fiducia, mediante la cual se

entrega en propiedad al acreedor una cosa que le pertenece al

deudor o a un tercero a través de la mancipatio o de la in iure

cessio (Morineau Iduarte; Iglesias González, 1993: 134).

No obstante que, por la fiducia, se concedía el bien en

propiedad al acreedor, la cosa no entra al patrimonio del

acreedor de manera permanente ni esta facultado a disponer

de él, ni siquiera para satisfacer la deuda salvo que exista un

pacto expreso para tal efecto.

Siendo el sistema de la fiducia claramente perjudicial para el

deudor cayó en desuso dando paso a la prenda y la hipoteca, y

se limitó la constitución del derecho puesto que ya no transmite

la propiedad sino solamente la posesión del bien.

http://deconceptos.com/ciencias-

juridicas/hipoteca

Conclusión

A través de esta unidad se presentó una idea general del derecho real como categoría

integradora del conjunto de relaciones persona-cosa, asimismo ya que es difícil ofrecer

un concepto unívoco, se puede decir que es aquel que se le atribuye a su titular un

derecho pleno o limitado sobre una cosa o un bien. Hay teorías que niegan los

derechos reales basándose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas.

Para estas teorías las relaciones serían entre personas.

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http://www.tuobra.unam.mx/publicadas/050707192849.html

Para aprender más ¿Sabes cómo se constituyen los derechos reales de garantía,

prenda e hipoteca y como se pueden extinguir?

Los derechos reales de garantía, prenda e hipoteca, se constituyen mediante los

siguientes:

1. Por contrato: Basta para su constitución que exista un acuerdo entre las partes para

tal efecto.

2. Por testamento: En el caso de la hipoteca puede ser constituida en virtud de una

disposición final a manera de legado o de fideicomiso a favor del acreedor. Se requiere

que esté en posesión del bien (Iglesias, 1972: 359).

3. Por decisión judicial: Para el caso de una ejecución forzosa.

4. Por ley: Existen algunos supuestos previstos en ley que conceden automáticamente

la prenda al acreedor.

Por ejemplo, el arrendador tiene la garantía sobre el menaje del deudor en una finca

urbana, y en una finca rústica sobre los frutos de la misma.

Asimismo, la prenda y la hipoteca se pueden extinguir por las mismas causas:

1. Por extinción de la deuda garantizada: Toda vez que es un derecho derivado de la

deuda principal, por lo que su existencia está condicionada a la existencia de la

principal, extinguida la cual carece de fundamento.

Para aprender más ¿Sabes cómo se constituyen los derechos reales de garantía,

prenda e hipoteca y como se pueden extinguir?

2. Por pérdida de la cosa: Puesto que se constituye respecto de un bien o conjunto de

bienes determinado, sin los cuales no tiene materia el derecho.

3. Por renuncia: El acreedor puede libremente renunciar al derecho constituido en su

beneficio.

4. Por confusión: En caso de que el bien entre por cualquier otra causa al patrimonio

del acreedor ya no puede fungir como garantía del pago de la deuda puesto que ya

es suyo.

5. Por prescripción: Es posible que el bien sea poseído por un tercero de buena fe y

con justo título, por lo que transcurrido el periodo requerido para ello puede usucapir

el bien y, en consecuencia, se extinguirá la garantía constituida sobre éste (Iglesias,

1972: 365).

Referencias

Bernal, B.; Ledesma, J. J. (1981). Historia del Derecho Romano y de los derechos

neoromanistas. Tomo I. De los orígenes a la alta edad media. México: Universidad

Nacional Autónoma de México. Instituto de Investigaciones Jurídicas.

D’Ors, A. (1997). Derecho privado romano (9a. ed.) Pamplona: Universidad de Navarra.

Foignet, R. (1956). Manual elemental de derecho romano. México: Editorial Cajica.

Gutiérrez-Alviz y Armario, F. (1995). Diccionario de Derecho Romano. (4a. ed.) Madrid:

Reus.

Iglesias, J. (1972). Derecho Romano. Instituciones de Derecho Privado. (6a. ed.)

Barcelona: Ariel.

Morineau Iduarte, M.; Iglesias González, R. (1993). Derecho Romano Colección de

Textos Jurídicos Universitarios (3a. ed.) México: Harla.