revista digital t 5 y 6 oct
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DECRETO LEY ARRENDAMIENTO VENEZUELA 2014TRANSCRIPT
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACIÓN UNIVERSITARIA
UNIVERSIDAD FERMÍN TORO
ARAURE - PORTUGUESA
El contrato arrendamiento
<Derecho Inquililario>
CONTENIDO EN ESTA EDICIÓN:
TUTOR: María Quérales
DISEÑO:
Loreany Lissetth López Valbuena
Agosto de 2014
Solo circulan 2.500.000 ejemplares este mes
T 5: Decreto-Ley.
Definición.
Disposiciones Generales.
Jurisdicción Especial
Los Interesados.
T 6: Relación Arrendaticia
Definición.
Condiciones.
Garantías
DITORIAL E
En la actualidad, las Leyes
arrendaticias, es decir, la Ley para
la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, así
como el Decreto con Rango y
Fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios de 1999 (solo para
inmuebles de uso comercial,
industrial, profesional y docente),
son generadoras de constantes
polémicas entre los Arrendadores,
Arrendatarios y entes reguladores
del Estado Venezolano. Procurando
ser objetivo, es cierto que otrora,
una gran parte de los arrendadores,
especulaban con los costos de
alquileres de inmuebles, no
obstante, la actual regulación,
cambió radicalmente al colocar al
arrendatario, con todas las ventajas
y prerrogativas en el contrato de
arrendamiento, y de paso, deja a la
discrecionalidad del organismo
controlador por parte del estado
(Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de viviendas), la
competencia y rectoría de fijar el
canon de arrendamiento de los
inmuebles regulados. Tal situación,
violatoria de preceptos
constitucionales como el Derecho a
la Propiedad, seguramente
mantendrá en constante actividad a
la jurisdicción contencioso
Administrativa Inquilinaria,
sobrecargadas de recursos de
nulidad, sobre actuaciones
administrativas injustas,
relacionadas con imposiciones de
cánones
injustos. Lamentablemente, y al
igual que el resto de instancias que
conforman la Jurisdicción
Contencioso Administrativa de
nuestro país, es común observar en
la gran mayoría de sentencias
relacionadas con demandas contra
el estado, las frases “inadmisible”,
“Sin Lugar”, convirtiendo a ese
estado, en omnipotente, supremo e
inalcanzable, lo que viene a
corroborar, una interrogante que se
hizo en esta cátedra de aprendizaje
en el Foro de Discusión “Demandas
contra el estado Venezolano”
¿Demandaría usted al estado
venezolano?, donde un grupo de los
participantes coincidieron en
aportar que efectivamente si se
atreverían a demandarlo, pero ese
mismo grupo se preguntaba sobre
las posibilidades de obtener una
sentencia favorable, a lo que yo
respondía de manera muy personal
““demandar al estado venezolano,
con la esperanza de conseguir un
fallo favorable, pareciera ser una
verdadera utopía”, criterio que
seguiré sosteniendo, hasta que la
administración de justicia me
demuestre lo contrario.
TEMA 5: Decreto-Ley.
• Definición.
Un decreto ley, en general, es una
norma con rango de ley, emanada del poder
ejecutivo, sin que medie intervención o
autorización previa de un Congreso o
Parlamento.
Este tipo de norma puede estar
contemplada en el propio ordenamiento
jurídico para ser dictada en determinados
casos, en virtud de razones de urgencia —
que impiden, por ejemplo, obtener la
autorización para un decreto legislativo o la
dictación de una ley propiamente tal—,
aunque requieren de convalidación por parte
del poder legislativo, habitualmente en un
plazo breve. En los países cuya forma de
gobierno es la monarquía parlamentaria esta
norma se denomina Real Decreto Ley,
debido a que la norma reglamentaria de
mayor rango emitido por el poder ejecutivo.
El carácter orgánico de las leyes
habilitantes o de los decretos leyes.
• La diferencia de la Ley habilitante
con las leyes de base o marco o “cuadro”.
• La relación entre la ley habilitante y
el decreto ley.
Las leyes habilitantes o decretos leyes
dictados por el Poder Ejecutivo (Presidente
de la república en consejo de ministros)
podrán tener el carácter de orgánicos
siempre y cuando reúnan determinados
requisitos legales y constitucionales.
Desde el punto de vista
Constitucional a tenor de lo preceptuado en
el artículo 203 “Son leyes orgánicas las que
así denomina esta Constitución; las que se
dicten para organizar los poderes públicos o
para desarrollar los derechos
constitucionales y las que sirven de marco
normativo a otras leyes”.
En virtud de ello, para que un Ley
Habilitante o mejor dicho un Decreto Ley
dictado en virtud de una habilitante, tenga el
carácter de orgánico, deberá llenar los
requisitos explanados en la norma antes
mencionada.
Desde el punto de el punto de vista
jurisprudencial, nuestro máximo Tribunal de
la República a mantenido de forma uniforme
el criterio de carácter orgánico de los
Decretos Leyes y en términos generales
podemos decir que exige los siguientes
requisitos:
1.- Que sea dictado por el presidente
de la República en consejo de ministro en
ejercicio de la atribución que le confiere el
numeral 8, del artículo 236 de la
Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela y con su respectiva exposición de
motivos.
2.- Que dicho Decreto sea dictado en
concordancia con la normativa contenida en
la Ley que previamente autoriza al
Presidente de la República para dictar
Decretos con fuerza de Ley en las materias
delegadas (artículo 203 parte In Fine).
3.- Que el Decreto Ley, desarrolle
parcial o totalmente los derechos
constitucionales establecidos en la
Constitución.
4.- Que dicho Decreto Ley satisfaga
las exigencias técnico-formales de la
prescripción general sobre la materia que
regula, mediante principios normativos
válidos para otras leyes que se sancionen en
la materia que desarrollen.
5.- Que el Decreto Ley describa la
estructura organizativa de la administración
pública con el objeto de la Ley o Decreto
Ley, es decir, el Decreto Ley de ciencia y
tecnología, el de la policía nacional,
establecen la organización de los mismos
dentro de la Administración Pública.
El penúltimo aparte del artículo 203,
consagra que toda Ley Orgánica será
remitida antes de su promulgación a la Sala
Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia para que se pronuncie acerca de la
constitucionalidad de su carácter orgánico, lo
cual será decidido dentro del termino de
Diez (10) días contados a partir de la fecha
de recibo. Igualmente el Decreto Ley con
carácter Orgánico dictado por el Presidente
en consejo de Ministros deberá ser remitido
a la Sala Constitucional para dicha revisión
constitucional de su carácter orgánico.
DIFERENCIA DE LA LEY
HABILITANTE CON LAS LEYES DE
BASE O MARCO O “CUADRO”
LEYES HABILITANTES: Son las
dictadas por la Asamblea Nacional y estas
fijaran la dirección, propósito y marco de
materias que se delegan al Presidente, así
como el plazo para su ejecución.
LEYES DE BASE O MARCO: Son
leyes dictadas por la Asamblea Nacional,
que facultan por si misma a otros entes
(ejecutivo) a dictar normas que desarrollen
los principios en ella. Ejemplo: la Ley
Orgánica de Educación. Competencias
concurrentes
1. La iniciativa de una Ley Base debe
ser en los términos previstos en el Artículo
204 de la Constitución, mientras por el
contrario la iniciativa de una Ley Habilitante
nace del poder ejecutivo, específicamente
del presidente de la república, quien es el
que formula la petición de habilitante a la
Asamblea Nacional.
2. La aprobación del proyecto de una
Ley Base por tener el carácter de orgánica a
tenor de lo previsto en la parte final del
primer aparte del artículo 203 debe ser
admitido por el voto de las dos terceras
partes de los integrantes presentes antes de
iniciarse la discusión. Por el contrario las
Leyes Habilitantes son sancionadas por el
voto de las tres quintas partes de sus
integrantes.
3. El proceso de discusión es diferente,
la Ley Base debe recibir Dos (02)
discusiones y los Decretos Leyes son
aprobados por el presidente en Consejo de
Ministros sin el requerimiento de una o dos
discusiones.
4. La derogación de las Leyes Bases se
realizan por otras leyes y se abrogan por via
de referéndum por solicitud o iniciativa
realizada por un numero no menor del Diez
por ciento (10%) de los electores inscritos en
el Registro Civil y electoral o el presidente
de la república en consejo de ministros; por
el contrario los Decretos Leyes productos de
la Ley habilitante pueden ser sometidos a
referendo abrogatorio cuando fuere
solicitado por un numero no menor del
Cinco por ciento (5%) de los electores
inscritos en el registro civil y electoral, pero
para la validez de dicho referendo será
indispensable la concurrencia del cuarenta
por ciento (40%) de los electores inscritos en
el registro civil y electoral.
RELACIÓN ENTRE LA LEY
HABILITANTE Y EL DECRETO LEY.
LEYES HABILITANTES: Son las
dictadas por la Asamblea Nacional y estas
fijaran la dirección, propósito y marco de
materias que se delegan al Presidente, así
como el plazo para su ejecución. Igualmente
es llamada leyes habilitantes los decretos
leyes dictados por el presidente de la
república en consejo de ministro en ejercicio
de la atribución que le confiere el numeral 8,
del artículo 236 de la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela.
DECRETOS LEY: Son aquellos actos
dictados por el poder ejecutivo que revisten
la forma de decretos No son propiamente
leyes por su proceso de formación, aunque
tiene todos los efectos de esta, ya que tienen
valor, rango y fuerza de ley, pero sin
autorización previa del poder legislativo, por
lo cual requiere su convalidación. Esta figura
es usada por el ejecutivo para casos de
emergencia y pueden ser de efectos
temporales o permanentes según los
términos de su convalidación legislativa.
1. Tanto la Ley Habilitante o decretos
Con Fuerza, Rango y Valor de Ley y los
Decretos Ley son dictados por el poder
ejecutivo.
2. Ambos son productos de una
necesidad inminente que requiere regulación
o reglamentación inmediata.
3. Ambos tienen que respetar los
derechos y principios constitucionales so
pena de incurrir en vicios de
inconstitucionalidad así como la normativa
legal existente.
Ámbito jurídico de arrendamientos
1-Número y fecha de la
Gaceta y del Decreto-Ley. El pasado 23 de Mayo del
año en curso, fue publicado en
la Gaceta Oficial N°
40.418,el Decreto N° 929 dictado
por el Presidente de la República,
con rango y fuerza de Ley de
Regulación de Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial.
2-Estructura del Decreto-
Ley. Consta de 10 Capítulos, 44
artículos, 6 Disposiciones
Transitorias, 2 Disposiciones
Derogatorias y 1 Disposición final.
3-Ámbito de aplicación
(¿Qué regula el Decreto?) (Arts. 1
y 2) Regula las relaciones entre
arrendadores y arrendatarios, para el
arrendamiento deinmuebles
destinados al uso comercial.
Para los efectos del Decreto-
Ley, se entiende como inmuebles
destinados al uso comercial,
aquellos donde se ejerzan actos de
comercio o se presten servicios
como parte de sus actividades,
independientemente si el inmueble
forma o no parte de otro de mayor
área o magnitud, o si se encuentra
ubicado o no dentro de un centro
comercial.
Inmuebles incluidos en el
Decreto-ley (Art. 2): Locales comerciales (no
importa si están ubicados o no en
centros comerciales o en edificios de
vivienda).
Galpones.
Centros Médico-
asistenciales.
Estacionamientos.
Kioscos o Stands (aunque no
sean permanentes).
Inmuebles excluidos del
Decreto-Ley (Arts. 2 y 4):
Viviendas.
Consultorios, quirófanos y
laboratorios médicos.
Inmuebles destinados a la
educación.
Oficinas.
Depósitos.
Pensiones.
Residencias estudiantiles.
Inmuebles de alojamiento turístico
o de temporadas.
Fincas rurales.
Terrenos no edificados.
4- Las normas del Decreto-
Ley son de orden público (Art. 3). Todas las normas contenidas
en el Decreto-Ley son obligantes
para los arrendadores y arrendatarios
de los inmuebles de uso comercial.
Las partes no pueden contratar nada
que viole alguno de los artículos del
Decreto-Ley. Los funcionarios que
conozcan de procedimientos o
juicios relacionados con el Decreto-
Ley tienen la potestad de desconocer
cualquier negocio o contrato que
vulnere o intente vulnerar el
contenido del Decreto-Ley. Se
aplica el principio jurídico que
valida o jerarquiza la realidad sobre
las formas o apariencias.
5-Se crea la
Superintendencia Nacional de
Derechos Socio Económicos
(SUNDDE) (Arts. 5 y 7) Se crea la SUNDDE. Esta
oficina gubernamental ejercerá la
rectoría para la aplicación del
Decreto-Ley. Ante esta
Dependencia, las partes podrán
elevar sus quejas, reclamos, dudas o
discrepancias que pudieran
generarse en la aplicación del
Decreto-Ley. Se crearán oficinas
que dependan de este órgano rector
(a la fecha no han sido creadas). La
regulación de los cánones de
arrendamiento corresponderá al
Ministerio con competencia en
materia de comercio.
6-Contrato de
arrendamiento (características)
(Art. 13).
Debe ser escrito y
autenticado. El contrato debe ser
elaborado en forma escrita y
firmarse ante una Notaría Pública
(autenticado). En caso de no existir
contrato escrito, la relación
arrendaticia puede probarse por
otros medios (recibos o facturas),
pero el arrendatario tiene derecho, -
si así lo exige-, a suscribir un
contrato de arrendamiento escrito y
autenticado con el arrendador
Duración del contrato
(Art. 24). El contrato de
arrendamiento no puede tener una
duración menor de un (1) año, a
menos que se trate de alquiler por
temporadas específicas.
Modalidad de pago del
canon de arrendamiento. El contrato de arrendamiento
debe señalar con claridad el método
utilizado para fijar el canon de
arrendamiento mensual.
7-Canon de
arrendamiento. Características,
condiciones y modalidades. El pago del canon de
arrendamiento debe hacerse en una
cuenta bancaria a nombre del
arrendador.
El canon de arrendamiento
debe ser pagado en una cuenta
bancaria a nombre del
arrendador. La identificación de la
cuenta bancaria debe estar señalada
en el contrato. Esta cuenta bancaria
no puede ser cancelada o clausurada
por el arrendador mientras dure la
relación arrendaticia. En cualquier
caso, el cambio o modificación de la
cuenta bancaria deberá notificarlo
por escrito el arrendador al
arrendatario con no menos de quince
(15) días de anticipación al pago del
canon de arrendamiento.
El canon de arrendamiento
puede ajustarse o indexarse,
después del año de vigencia del
contrato (Arts. 24 y 33). El canon de arrendamiento
podrá actualizarse o aumentarse en
forma anual, vale decir, luego de
transcurrido un año, siguiendo los
lineamientos porcentuales anuales
del grupo “bienes y servicios
diversos”, establecidos en el Índice
Nacional de Precios al Consumidor
(INPC) dictados por el Banco
Central de Venezuela. El porcentaje
anual resultante será el monto
máximo permitido de aumentar.
El canon de arrendamiento
también podrá aumentarse o
actualizarse si el arrendador efectúa
mejoras sobre el inmueble arrendado
cuyo costo excedan al 40% del valor
fijado como base de cálculo para
determinar el monto del canon de
arrendamiento.
El pago del canon de
arrendamiento debe constar en
factura formal (Art. 30). El arrendador debe entregar
a el arrendatario una factura formal
(Resolución 0257 SENIAT) que
incluya adicionalmente al valor del
canon de arrendamiento, el monto
del impuesto al valor agregado
(IVA). La factura debe contener qué
periodo se paga, a cuál inmueble se
refiere el pago y la discriminación o
identificación de la forma de pago.
Fijación del canon de
arrendamiento (Art. 32). De acuerdo con el Decreto-
Ley la fijación del canon de
arrendamiento será acordada entre
arrendador y arrendatario, siguiendo
cualquiera de las siguientes
modalidades:
-Canon de Arrendamiento
Fijo (C.A.F.) En esta modalidad (C.A.F.)
se fija primero el valor del inmueble
(V.I.), para luego, sobre ese valor
establecer un porcentaje rentabilidad
anual (% R.A.), lo cual, luego de
aplicada la fórmula, determinará
el canon de arrendamiento fijo a
cobrar (C.A.F.).
La norma señala que la
SUNDEE supervisará y acordará la
metodología del avalúo; el valor del
inmueble (V.I.) se determinará
según el método de costo de
reposición. No establece el Decreto
en forma clara si será la propia
SUNDEE quién realizará el avalúo o
permitirá que sea realizado por
terceros autorizados.
Esta modalidad establece
un porcentaje de rentabilidad
anual (% R.A.) que será necesario
utilizar en la fórmula de cálculo
del canon de arrendamiento fijo
(C.A.F.). Para el primer año es el
12%. Si se trata de locales ubicados
en centros comerciales o locales
completamente nuevos, el
porcentaje de rentabilidad anual será
del 20%. No señala la norma cuál
será el porcentaje para los años
subsiguientes, pero entendemos que
luego de obtenido el resultado
inicial del primer año, la cifra podría
actualizarse de acuerdo con el
INPC.
Luego de obtenido el valor
del inmueble (V.I.) este resultado se
dividirá entre 12 meses y entre
el área arrendable (M2.A.), el
resultado se multiplica por el área
arrendable (M2.A.) y por el
porcentaje de rentabilidad anual (%
R.A.)
La fórmula para la obtención
del C.A.F., la señalamos así: C.A.F.= ___V.I.________ x (M2.A.) x
(% R.A.) ___(12 meses)_______
(M2.A.)
-Canon de Arrendamiento
Variable (C.A.V.) La fijación para este tipo de
modalidad se determina con un
porcentaje del Monto Bruto de las
Ventas (M.B.V.) realizadas por el
arrendatario que se expresen en la
declaración del Impuesto al Valor
Agregado (I.V.A.) del mes
inmediatamente anterior al pago del
canon de arrendamiento. Si hubiese
una declaración sustitutiva, el nuevo
monto se incluiría en el mes
inmediato siguiente. El porcentaje a
aplicar será definido por las partes y
podrá oscilar entre 1% y 8% del
monto bruto de las ventas
mensuales. Si se trata de actividades
dedicadas al entretenimiento, el
porcentaje a aplicar podrá ser
pactado entre 8% y 15% del monto
bruto de las ventas mensuales.
-Canon de Arrendamiento
Mixto (C.A.M.) Esta modalidad de canon de
arrendamiento se conforma con un
canon de arrendamiento fijo
(C.A.F.) y un canon de
arrendamiento variable (C.A.V.),
vale decir, el canon de
arrendamiento contiene una porción
fija, y una variable que depende del
monto bruto de las ventas. Es una
combinación de las dos modalidades
antes señaladas. En este tipo de
canon de arrendamiento mixto, la
porción fija no podrá ser mayor del
50% del monto que correspondería a
un canon de arrendamiento fijo. Si
en algún mes la porción del canon
de arrendamiento variable resulta el
doble de la porción fija, solo se
aplicará el monto que señale el
canon de arrendamiento variable,
omitiéndose la porción del canon de
arrendamiento fijo y así debe
constar expresamente en el contrato
de arrendamiento.
En los cánones de
arrendamiento mixto, la porción
variable nunca podrá ser superior al
8% del monto bruto de las ventas.
8-Garantías del
arrendatario en el cumplimiento
de sus obligaciones (depósito y
fianza) (Art. 19). El arrendador puede exigir
al arrendatario garantías en respaldo
de las obligaciones asumidas por
éste en el contrato. Estas garantías
pueden ser el depósito en efectivo o
la fianza. No pueden constituirse las
dos garantías para un mismo
contrato.
En caso de constituir
depósito, el dinero debe acreditarse
en una cuenta bancaria
especialmente creada al efecto a
nombre del arrendador. En caso de
no abrirse la cuenta bancaria para la
constitución del depósito, el
arrendador podrá tenerla en otra
cuenta o lugar, pero el dinero
generará intereses compensatorios
de acuerdo a la tasa activa más alta
del sector bancario (Art 22, numeral
1). El depósito en dinero no podrá
exceder del equivalente a tres (03)
meses del canon de arrendamiento
fijado. Los intereses acumulados
pertenecen al arrendatario, a menos
que sean necesarios para cubrir
algún incumplimiento de su
parte. Dentro de los quince (15) días
siguientes a la fecha de vencimiento
del contrato o del día del
cumplimiento de la última de las
obligaciones pendientes, el
arrendador debe devolver al
arrendatario el depósito recibido
más los intereses que se hayan
generado.
9-Cláusulas penales por
incumplimiento (Art. 22, numeral
3). Se admite establecer
cláusula penal a favor del
arrendador, utilizable solo para el
caso del incumplimiento en el
desalojo oportuno del inmueble
arrendado. En estos casos, el
arrendador podrá exigir al
arrendatario una penalidad
equivalente al valor diario del canon
de arrendamiento con un cincuenta
por ciento (50%) de recargo, por
cada día de demora en la entrega del
inmueble.
10-Derecho de preferencia
del arrendatario (Art. 38).
-Para el caso de venta del
inmueble. El arrendatario tiene derecho
preferente a adquirir en compra el
inmueble arrendado, siempre y
cuando se den las siguientes
condiciones:
-Que el arrendador tuviere
intención de venderlo.
-Que el arrendatario tenga
más de dos (02) años ocupando el
inmueble como tal.
-Que el arrendatario se
encuentre solvente en el pago de los
cánones de arrendamiento, de los
gastos de condominio que pudieran
corresponderle y con las demás
obligaciones establecidas en el
contrato de arrendamiento.
-Que el arrendatario
satisfaga las aspiraciones de las
condiciones de venta del
arrendador.
Notificación de venta por
parte del arrendador (Art. 38). Si el arrendatario reúne las
condiciones antes señaladas, el
arrendador deberá notificar en forma
escrita y por medio de una Notaría
Pública su intención de vender el
inmueble. Esta comunicación deberá
estar acompañada de una copia del
documento de propiedad del
inmueble, del documento de
condominio o de propiedad
colectiva y de una certificación de
gravámenes del inmueble. Así
mismo la notificación deberá
expresar la preferencia que tiene el
arrendatario en adquirir el inmueble,
el precio de venta, las condiciones
de la negociación y la dirección para
recibir la respuesta del arrendatario.
El plazo a conceder al arrendatario
para mantener la oferta no podrá ser
menor de tres (3) meses.
El arrendatario deberá
responder su intención de adquirir o
no en compra el inmueble en forma
escrita y por medio de una Notaría
Pública, dentro de los quince (15)
días siguientes a la fecha en que
haya sido notificado. La decisión
negativa por parte del arrendatario a
comprar el inmueble ofrecido en
venta o su falta de respuesta
oportuna en la forma antes señalada,
dará derecho al arrendador a vender
el inmueble a terceros.
El tercero adquiriente o
nuevo comprador, deberá notificar
en forma escrita al arrendatario de la
adquisición del inmueble, a la cual
acompañará una copia certificada de
la negociación efectuada.
Retracto legal
arrendaticio. Si el arrendador no
notificare al arrendatario que tenga
derecho de preferencia, su intención
de vender el inmueble, o si aun
habiendo sido notificado, las
condiciones de venta resultaren más
favorables al tercero adquiriente que
las ofrecidas al arrendatario,
éste tiene el derecho de ejercer el
retracto legal de la venta dentro de
los seis (06) meses siguientes a la
fecha de la notificación que el
tercero adquiriente debe efectuarle.
-Derecho de preferencia
para el caso de arrendamiento. Si al vencimiento del
contrato de arrendamiento, el
arrendador decide continuar
arrendando el inmueble con el
mismo rubro comercial que venía
ejerciéndose, el arrendatario tendrá
el derecho preferente de arrendarlo
nuevamente, siempre y cuandose
encuentre solvente en el pago de los
cánones de arrendamiento, en los
gastos de condominio que pudieran
corresponderle, con las demás
obligaciones establecidas en el
contrato de arrendamiento y esté de
acuerdo con los ajustes del canon de
arrendamiento, conforme a los
lineamientos establecidos en el
Decreto-Ley.
11-Prorroga legal
arrendaticia (Art. 26) Al vencimiento de los
contratos de arrendamiento con seis
(06) meses o más, el arrendatario
tendrá derecho a optar por una
prórroga legal, obligatoria para el
arrendador, optativa para el
arrendatario, según las siguientes
reglas:
-Hasta un (1) año, seis (6)
meses de prórroga.
-Más de un (1) año y menos
de cinco (5) años, un (1) año de
prórroga.
-Más de cinco (5) años y
menos de diez (10) años, dos (2)
años de prórroga.
-Más de diez (10) años, tres
(3) años de prórroga.
12-Caso de inmuebles de
uso comercial situados en centros
comerciales o edificios. Pago de gastos de
condominio (Arts. 35,36 y 37).
Los arrendatarios de
inmuebles de uso comercial que
formen parte de otros inmuebles
bajo régimen de condominio u otro
régimen de propiedad colectiva o de
comunidad (centros comerciales,
edificios), deben contribuir con los
gastos de administración,
mantenimiento y conservación de
las áreas comunes. Los gastos serán
pagados por el arrendatario
conforme a la alícuota que tenga
establecida el local, de acuerdo con
el valor total de inmueble que le
sirve de asiento o donde se
encuentran ubicados. En principio,
si se trata de un local o inmueble de
uso comercial situado en un centro
comercial o edificio regido por
la ley de propiedad horizontal, la
alícuota será la establecida en el
documento de condominio o en el
documento de propiedad del
inmueble arrendado. De no ser así,
habrá que efectuar el cálculo de la
alícuota siguiendo el lineamiento
antes señalado (de acuerdo con el
valor total que le sirve de asiento).
El pago de los gastos
comunes por parte del arrendatario
debe constar en el contrato de
arrendamiento.
Los gastos comunes a cobrar
deben encontrarse debidamente
soportados por las facturas legales
correspondientes.
La falta de pago de dos (2)
cánones de arrendamiento y/o de
dos (2) cuotas de gastos condominio
consecutivas será causal de desalojo
(Art. 40).
Establece el Decreto-Ley
que los honorarios del administrador
nunca podrán ser superiores al diez
(10%) del monto total de los gastos
comunes.
Debe quedar claro que los
gastos comunes se cobrarán aparte
del monto del canon de
arrendamiento que resulte aplicable.
Comité Paritario de
Administración del Condominio. En los centros comerciales o
edificios con inmuebles arrendados
destinados al uso comercial, se debe
crear un Comité Paritario de
Administración del Condominio, el
cual
estará conformado en partes
iguales por propietarios y
arrendatarios, elegidos o
seleccionados por cada parte
respectivamente. Este comité podrá
coordinar la administración del
condominio y podrá establecer de
mutuo acuerdo con propietarios e
inquilinos, normas o reglamentos de
condominio, así como la aplicación
de sanciones por incumplimiento de
lo acordado entre las partes.
En el caso de inmuebles
regulados por la ley de propiedad
horizontal, entendemos que el
Comité Paritario de Administración
del Condominio será una entidad
colectiva que funcionará en lo
relativo a la administración de las
actividades relacionadas con los
arrendatarios y podrá elevar sus
consideraciones a la junta de
condominio respectiva en todo
aquello que les involucre o afecte.
El Comité no tiene voz y voto en las
asambleas de copropietarios. Mal
puede pensarse o sostenerse que este
Comité pueda suplir las funciones
de la junta de condominio o de la
asamblea de propietarios. El
Decreto-ley nada señala con
respecto a la ley de propiedad
horizontal, por lo cual, esta continua
vigente en todas y cada una de sus
partes.
13- Prohibiciones expresas
señaladas en el Decreto-Ley (Art.
41). En los inmuebles incluidos
por el Decreto, queda expresamente
prohibido:
-Cobrar por exhibir o
mostrar inmuebles en oferta para
arrendamiento.
-Arrendar inmuebles en
condiciones físicas inadecuadas.
-El sub-arrendamiento, salvo
que las partes lo acuerden o
permitan en el contrato.
-Establecer cánones de
arrendamiento de forma distinta a
las establecidas en el Decreto-Ley.
-Establecer cánones de
arrendamiento en moneda
extranjera.
-Cobrar por activos
intangibles, tales como relaciones,
reputación y otros factores
similares.
-Ajustar el canon de
arrendamiento de manera distinta a
la permitida en el Decreto-ley.
-Cobrar multas por no
apertura del local comercial, por
incumplir horarios de apertura y/o
cierre, o por incumplir normas
relativas a arreglos de fachadas,
vitrinas y demás normas de
convivencia, salvo las que hayan
sido acordadas de común acuerdo en
el Reglamento de Condominio o por
el Comité Paritario de
Administración del Condominio.
-El arbitraje privado como
mecanismo alterno de resolución de
conflictos entre arrendador y
arrendatario.
-La administración del
contrato por parte de empresas
extranjeras.
-Dictar o aplicar medidas
cautelares o preventivas de secuestro
de bienes muebles o inmuebles
vinculados con la relación
arrendaticia, sin haber agotado la
instancia administrativa
correspondiente, que tendrá un lapso
de treinta (30) días para
pronunciarse. Consumido este lapso,
se considera agotada la vía
administrativa.
14-Disposiciones
transitorias establecidas en el
Decreto-Ley. Contratos vigentes.
Los contratos vigentes a la
fecha de promulgación del Decreto-
Ley, deberán adecuarse en un lapso
no mayor de seis (06) meses.
Contratos en moneda
extranjera. Los contratos celebrados en
moneda extranjera automáticamente
se entenderán pactados en moneda
de curso legal venezolana (Bolívar)
y deberán someter la aplicación del
canon de arrendamiento a cualquiera
de las modalidades establecidas en
el Decreto-Ley, dentro de los
noventa (90) días siguientes a su
promulgación. En caso de
incumplimiento de esta disposición,
la sanción es una multa equivalente
a 2.000 Unidades Tributarias.
15-Disposiciones
derogatorias establecidas en el
Decreto-Ley. -Para aquellos inmuebles de
uso comercial incluidos en el
Decreto-ley, se desaplican las
normas de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios de
1.999 (Decreto-Ley 427). Resulta
pertinente recordar que la ley de
arrendamientos inmobiliarios
(Decreto-Ley 427) continua vigente
para regular las relaciones
arrendaticias de consultorios,
quirófanos y laboratorios médicos,
inmuebles destinados a la
educación, oficinas, depósitos,
pensiones, residencias estudiantiles,
inmuebles de alojamiento turístico o
de temporadas y fincas rurales.
Se deroga igualmente el
Decreto 602, de fecha 29 de
Noviembre de 2013, publicado en
Gaceta Oficial N°40.305 de esa
misma fecha.
• isposiciones Generales.
El Decreto-ley es una norma con
rango de ley.
Además de la remisión impuesta por
la norma primaria (artículo 203
constitucional), dirigida concretamente al
Órgano Legislativo Nacional, debe
destacarse el contenido del artículo 2 de la
Ley que Autoriza al Presidente de la
República para dictar Decretos con Rango,
Valor y Fuerza de Ley, en las Materias que
se Delegan, publicada en la Gaceta Oficial
de la República Bolivariana de Venezuela
N° 6.009, Extraordinario, del 17 de
diciembre de 2010 que, a texto expreso,
dispone:
“Artículo 2. Cuando se trate de un
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley,
al cual el Presidente de la República le
confiera carácter Orgánico, deberá remitirse,
antes de su publicación en la Gaceta Oficial
de la República Bolivariana de Venezuela, a
la Sala Constitucional del Tribunal Supremo
de Justicia, a los fines que ésta se pronuncie
sobre la constitucionalidad de tal carácter, de
conformidad con el artículo 203 de la
Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela”.
Como se observa, la norma contenida
en la ley autorizatoria extiende el deber que
le impone el Constituyente a la Asamblea
Nacional de remitir las leyes que haya
calificado de orgánicas a esta Sala
Constitucional para revisar la
constitucionalidad de tal denominación, al
Presidente de la República cuando, actuando
como legislador delegado, califique como
orgánicos los actos normativos (Decretos
Leyes) dictados en ejecución de dicha
facultad. En tal sentido, la Sala deberá
examinar si tales instrumentos jurídicos se
insertan en alguna de las categorías de leyes
orgánicas que el propio Texto Constitucional
así define.
En efecto, las normas con fuerza,
valor y rango de ley, según sea el caso,
dictadas por el Poder Ejecutivo en ejercicio
de la facultad legislativa delegada
constituyen, al igual que las normas dictadas
por el órgano del Poder Público Nacional
titular de la potestad legislativa (Asamblea
Nacional), mandatos jurídicos subordinados
a las normas y principios constitucionales y,
por tanto, tienen igual valor normativo que la
ley en el sistema de fuentes del
ordenamiento jurídico, razón por la cual,
puede la Sala analizar si la calificación
orgánica que se les asigna se ajusta a las
categorías o subtipos normativos que define
el Constituyente en el primer párrafo del
artículo 203 de la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela.
• Jurisdicción Especial
Correlativamente, el artículo 25.14 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia
atribuye expresamente a esta Sala Constitucional “(…) Determinar, antes de su promulgación, la
constitucionalidad del carácter orgánico de la leyes que sean sancionadas por la Asamblea
Nacional, o de los Decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley que sean dictados por el
Presidente o Presidenta de la República en Consejo de Ministros”.
Conforme a su ámbito de regulación material, a la luz del artículo 203 de la Constitución de
1999, son materias reservadas a la ley orgánica: (i) las que en casos concretos así haya
considerado el propio Texto Constitucional (vale decir, las leyes orgánicas por denominación
constitucional), y aquellas relativas (ii) a la organización de los Poderes Públicos, (iii) al
desarrollo de derechos constitucionales, y (iv) las que constituyan un marco normativo para otras
leyes.
Precisa la Sala que los mencionados
supuestos a que se refiere el artículo 203 de la
Constitución poseen carácter taxativo, lo que
implica que cualquier ley a la cual se pretenda
considerar como orgánica debe estar incluida
en cualquiera de ellos para que se le estime y
se le denomine como tal.
Además del análisis de los criterios
formales y materiales que debe tomar en
consideración la autoridad legislativa para
calificar una ley como orgánica, la Sala ha
hecho énfasis en el alcance restrictivo de
aquellas previsiones constitucionales que
establecen reservas en favor de una ley
orgánica y que condicionan la anterior
denominación. En tal sentido, esta Sala
Constitucional afirmó, al reexaminar los
subtipos normativos inmersos en el artículo
203 constitucional, lo siguiente:
“(…) aprecia la Sala que es
perfectamente sostenible, siguiendo incluso la
doctrina y jurisprudencia que ha dominado en
España en relación con el principio de
competencia, que además de existir materias
reservadas a la ley orgánica, también la ley
orgánica está reservada para regular tales
ámbitos. Esto supone negar que mediante ley
orgánica sea constitucional regular cualquier
materia y, a su vez, que sea de orden jerárquico
la relación entre aquélla y la ley ordinaria que
del mismo modo tiene un ámbito material
propio; máxime cuando, siguiendo a De Otto,
esta Sala debe reiterar que la ley orgánica ‘es,
simplemente, una ley reforzada, dotada de
mayor rigidez que la ordinaria en cuanto regule
materias reservadas a la ley orgánica’ (DE
OTTO, Ignacio, Derecho Constitucional.
Sistema de Fuentes, Ariel, Barcelona, 1999, p.
114). Así se justifica no solamente la
imposibilidad de que las leyes ordinarias
modifiquen lo establecido por las leyes
orgánicas, sino también la paralela
imposibilidad de que la ley orgánica regule
materias no comprendidas en la relación
taxativa prevista en el artículo 203
constitucional para la ley orgánica.
Ello conduce a sostener, igualmente, el
alcance restrictivo que debe darse a la
interpretación de las previsiones
constitucionales que establecen reservas de ley
orgánica, particularmente en relación con
expresiones como ‘organizar los poderes
públicos’ y ‘desarrollar los derechos
constitucionales’ (… omissis…). En esta
oportunidad, la Sala insiste en que los subtipos
de ley orgánica introducidos por la
Constitución de 1999, desde el punto de vista
sustantivo, llevan implícito un contenido, que
es aquel que el Constituyente estimó
conveniente regular mediante una ley
reforzada, dotada de mayor rigidez que la
ordinaria en cuanto regule materias de especial
repercusión que han sido reservadas a la ley
orgánica, ‘las cuales requieren de mayores
niveles de discusión, participación, deliberación
y consensos, así como de mayor estabilidad y
permanencia en el tiempo’ (vid. Sentencia de
esta Sala N° 34 del 26 de enero de 2004). Así,
aclara esta Sala que la noción constitucional de
las leyes orgánicas impone expandir los puntos
de vista hacia un enfoque material restrictivo,
que da lugar a la prohibición de que la
Asamblea Nacional pueda calificar de orgánica
a las leyes que regulen materias distintas a las
contempladas en los supuestos constitucionales
antes identificados o bien aquéllas que tengan
una finalidad distinta a la allí expresada, como
podría ser la de servir de marco normativo de
otras leyes”. (Vid. Sentencia de esta Sala N°
229/2007 supra mencionada).
En consonancia con el criterio
anteriormente expuesto, la Sala insiste en que
los subtipos de ley orgánica introducidos por
la Constitución de 1999, desde el punto de
vista sustantivo, llevan implícito un contenido,
que es aquel que el Constituyente estimó
conveniente regular mediante una ley
reforzada, dotada de mayor rigidez que la
ordinaria en cuanto regule materias de
especial repercusión que han sido reservadas
a la ley orgánica, “(…) las cuales requieren de
mayores niveles de discusión, participación,
deliberación y consensos, así como de mayor
estabilidad y permanencia en el
tiempo” (Sentencia de esta Sala n.° 34 del 26
de enero de 2004, caso: “Vestalia Sampedro de
Araujo y otros” ).
Por tanto, aclara esta Sala que la noción
constitucional de las leyes orgánicas impone
expandir los puntos de vista hacia un enfoque
material restrictivo, que da lugar a la
prohibición de que se pueda calificar de
orgánicas a las leyes que regulen materias
distintas a las contempladas en los supuestos
constitucionales antes identificados o bien
aquéllas que tengan una finalidad distinta a la
allí expresada (Cfr. Sentencia de esta Sala n.°
1.159 del 22 de junio de 2007, caso: “Decreto
con Rango y Fuerza de Ley Orgánica de
Reorganización del Sector Eléctrico”).
Ámbito jurídico de arrendamientos
La Jurisdicción contencioso
Administrativa Inquilinaria
√ RAMA: CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVA
Introducción: Es una Jurisdicción
especial, que regula los procedimientos de
nulidad contra los actos administrativos de
efectos particulares, referidos a la materia
Inquilinaria; soporta su accionar legal, en la
Ley Orgánica del Tribunal Supremo de
Justicia, la Ley Orgánica de la Jurisdicción
Contencioso Administrativa, Ley para la
Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas año 2011 y la
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de
1999, solo en lo atinente al arrendamiento y
subarrendamiento de inmuebles para el
desarrollo de actividades comerciales,
industriales , profesionales y de enseñanza.
Es pertinente señalar, que el procedimiento
Contencioso Administrativo Inquilinario no
difiere del Contencioso Administrativo
Ordinario.
√ Objeto: Controla la actividad
de los entes y órganos de la Administración
Pública, responsables y competentes en
materia inmobiliaria.
√ Competencia: Exclusiva del
Poder Ejecutivo Nacional, basado en el
contenido de los Artículos 16 de la Ley Para
la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas, del año 2011,
el cual establece que las funciones
administrativas en materia de
arrendamientos de viviendas son
competencia exclusiva del Poder Ejecutivo
Nacional, y del Artículo 9 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, solo
en lo atinente al arrendamiento y
subarrendamiento de inmuebles para el
desarrollo de actividades comerciales,
industriales , profesionales y de enseñanza.
√ Organización: Para el Área
Metropolitana de Caracas, le corresponde a
los Juzgados Superiores en lo Civil y
Contencioso Administrativo, y en
apelación, a las Cortes de lo Contencioso
Administrativo. En el interior del país, en
primer grado de jurisdicción a los Juzgados
de Municipio, los cuales constituyen
(Tribunales Contencioso-administrativos
eventuales) de la respectiva localidad, y la
alzada corresponde a los Juzgados
Superiores en lo Civil y Contencioso
Administrativo de las diferentes regiones.
√ Contencioso Administrativo
Inquilinario (en caso de Viviendas), según
lo establecido en la Ley para la
Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas del 2011: Sección segunda: de la jurisdicción
especial Inquilinaria. Órganos
jurisdiccionales
Artículo 27. La competencia judicial
en el Área Metropolitana de Caracas
corresponde a los tribunales superiores en lo
civil y contencioso administrativo, en lo
relativo a la impugnación de los actos
administrativos emanados de la
Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del
país, la competencia corresponde a los
juzgados de municipio o los de igual
competencia en la localidad de que se trate,
en cuyo caso, a tales juzgados del interior de
la República se les atribuye la competencia
especial contencioso administrativo en
materia Inquilinaria.
El conocimiento de los demás
procedimientos jurisdiccionales, a que se
refiere esta Ley, en materia de
arrendamiento y subarrendamiento, será
competencia de la Jurisdicción Civil
Ordinaria.
√ Contencioso Administrativo
Inquilinario (para los casos de inmuebles
destinados al comercio, industrias,
profesionales, enseñanza), según el
contenido de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios del 99: “Artículo 77: Los interesados podrán
interponer recurso de nulidad contra las
decisiones administrativas emanadas del
organismo regulador, por ante la
jurisdicción contencioso administrativa,
dentro de los sesenta (60) días calendario
siguientes a la última de las notificaciones
de la decisión respectiva, efectuada a las
partes.
Artículo 78: Son competentes para
conocer en primera instancia del recurso
contencioso administrativo Inquilinario de
anulación, los siguientes Tribunales: a) En
la Circunscripción Judicial de la Región
Capital, los Tribunales Superiores con
competencia en lo Civil y Contencioso
Administrativo. b) En los Estados, los
respectivos Jueces de Municipio o los de
igual competencia en la localidad donde se
encuentre el inmueble. Artículo 79: Las
sentencias que decidan los recursos
contenciosos Inquilinarios de nulidad contra
los actos regulatorios de los cánones
máximos de arrendamiento no podrán fijar
su monto. La decisión de mérito deberá
quedar circunscrita a los poderes de los
jueces contenciosos administrativos
conforme a la ley especial sobre la materia.
Artículo 80: Cuando cursaren ante los
tribunales de la jurisdicción contencioso
administrativa, más de un (1) recurso de
nulidad contra un mismo acto administrativo
Inquilinario, procederá la acumulación de
los procesos respectivos. Dicha acumulación
podrá ser solicitada hasta en estado de
sentencia de la causa cursante ante el
Tribunal de la prevención.
Artículo 81: A solicitud de parte, y sin
perjuicio de otros poderes cautelares que las
leyes atribuyen al Juez Contencioso
Administrativo, el tribunal que conozca del
recurso contencioso Inquilinario de nulidad
podrá suspender, en todo o en parte, los
efectos del acto administrativo impugnado,
cuando su inmediata ejecución comporte
perjuicios o gravámenes irreparables o de
difícil reparación por la definitiva. En tales
casos, él Juez podrá exigir garantía
suficiente a la parte interesada”.
√ Competencia de los Juzgados
de Municipio de la Jurisdicción
Contencioso Administrativa, según el
contenido del Art. 26, de la Ley Orgánica
de la Jurisdicción Contencioso
Administrativa. Competencia Artículo 26: Los
Juzgados de Municipio de la Jurisdicción
Contencioso-Administrativa son
competentes para conocer de:
1. Las demandas que interpongan los
usuarios o usuarias o las organizaciones
públicas o privadas que los representen, por
la prestación de servicios públicos.
2. Cualquiera otra demanda o recurso
que le atribuyan las leyes.
√ Sobre el Agotamiento de la
Vía Administrativa: Al igual que el resto
de recursos, la vía Contencioso Inquilinaria,
necesariamente debe agotar la vía
administrativa, para la interposición de
recursos de nulidad en contra de los órganos
reguladores y con competencia en materia
Inquilinaria.
√ La Legitimación Activa y los
tipos de Actos recurribles:
-Impugnación de Actos de Efectos
Particulares: El tipo de intereses, lo califica
el legislador, al establecer de manera clara,
que el mismo debe ser legítimo personal y
directo, es decir, debe manifestarse un
interés concreto y actual.
-Impugnación de Actos de Efectos
Generales: Solo amerita de un “simple”
interés, el cual no lo califica el legislador, a
pesar de que afecta intereses y derechos del
demandante.
√ Jurisprudencia del TSJ, en
materia Contencioso Inquilinaria:
Tribunal Supremo de Justicia. Corte
Segunda de lo Contencioso Administrativo
de Caracas. EXPEDIENTE Nº AP42-N-
2003-002650
JUEZ PONENTE: EMILIO RAMOS
GONZÁLEZ
“…De la Competencia. Atendiendo a las
normas procesales que regulan la
sustanciación y trámite del presente recurso
contencioso administrativo Inquilinario de
anulación, observa previamente este Órgano
Jurisdiccional que de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 78 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios la
competencia para conocer en primera
instancia de los recursos contencioso
administrativos de anulación corresponde a
los Juzgados Superiores de lo Contencioso
Administrativo.
Ahora bien, siendo que esta Corte Segunda
de lo Contencioso Administrativo, ostenta
sus competencias conforme lo previsto en el
artículo 1º de la Resolución Nº 2003/00033
de la Sala Plena del Tribunal Supremo de
Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de
la República Bolivariana de Venezuela
número 37.866, de fecha 27 de enero de
2004, en concordancia con lo establecido en
el numeral 7 del artículo 24 de la Ley
Orgánica de la Jurisdicción Contencioso
Administrativa, publicada en la Gaceta
Oficial Nº 39.451, de fecha 22 de junio de
2010, el cual establece que los Juzgados
Nacionales de la Jurisdicción Contencioso
Administrativa –aún Cortes Primera y
Segunda de lo Contencioso Administrativo-
son los competentes para conocer de las
apelaciones, de las decisiones de los
Juzgados Superiores Estadales de la
Jurisdicción Contencioso Administrativa, los
cuales mantienen la denominación de
Juzgados Superiores Regionales de lo
Contencioso Administrativo hasta tanto
entre en vigencia lo relativo a la Estructura
Orgánica de dicha Jurisdicción, esta Corte
resulta competente para conocer como
Alzada natural de las decisiones dictadas
por los Juzgados Superiores con
competencia contencioso-administrativa en
materia Inquilinaria. Así se declara…”.
√
• Los Interesados.
Según el Presidente
de la República: “Este
decreto tiene el objetivo
central de proteger a todos
los venezolanos que
trabajan”, y se dicta en
forma “urgente mientras
establecemos una nueva
ley que se regularice todo
esto, para que se desaten
las fuerzas productivas del
país”. Según el Ministro
para Vivienda y Hábitat,
Ricardo Molina “lo que
está contenido en el
instrumento legal es la
‘sinceración arrendaticia’
(…) el cobro de 250
bolívares mensuales por
metro cuadrado de cada
local comercial es ‘un
monto justo’”
(ver declaraciones
en: http://goo.gl/RzTm7S).
El Decreto No. 602
establece un “régimen
transitorio de protección de
arrendatarios de
inmuebles", por el cual se
regulan los cánones de
arrendamiento de locales
destinados a las actividades
comerciales, industriales y
de producción, los cuales
no podrán exceder de Bs.
250,00 el metro cuadrado;
por otro lado, se señala en
el acto que el monto por
concepto de condominio no
podrá exceder de 25% del
canon de arrendamiento
mensual; finalmente,
suspende en forma
automática cláusulas
contenidas en los vigentes
contratos de
arrendamiento, tales como:
cánones en moneda
extranjera, ajustes
periódicos de canon,
multas al arrendador por no
abrir el local, por abrir
fuera del horario o por
cierre anticipado, y las
imposiciones de arreglo de
fachadas y vitrinas, y la
resolución unilateral.
El Decreto, además,
prohíbe la aplicación de
medidas cautelares
judiciales de secuestro de
bienes comerciales o
inmuebles vinculados con
la relación del arrendatario,
así como el arbitraje.
Ámbito jurídico de arrendamientos
ANTECEDENTES -Caracas, 26 de mayo de 2014
Asunto: Reporte legal sobre publicación de Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de Ley
de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial del
23 de mayo de 2014.
Estimados señores:
Tras el anuncio del Presidente de la
República de fecha 22 de mayo, en el que
aseguró que había firmado, en el marco
de la ley habilitante, un Decreto-Ley para
regular las relaciones arrendaticias cuyo
objetos fueran inmuebles dedicados al
comercio, emplazados tanto en centros
comerciales como en otros lugares de
acceso público y que habían estado
reguladas precariamente por el Decreto
Nº 602 del 29 de noviembre de 2013, que,
entre otros aspectos, fijó el precio del
metro cuadrado a Bs. 250, finalmente, en
la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo
de 2014, fue publicado el Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial (en lo
siguiente el “Decreto-Ley de
Arrendamiento Comercial” o
simplemente el “Decreto-Ley”), de cuyo
articulado destaca lo siguiente:
1. Objeto y ámbito de aplicación. El
objeto del Decreto-Ley de Arrendamiento
Comercial es regular y controlar la
relación entre arrendadores y
arrendatarios, respecto a inmuebles
destinados a uso comercial. A esos efectos
establece:
a. Fórmulas económicas para el
cálculo del canon de arrendamiento, las
cuales serán aplicadas de acuerdo a la
voluntad de las partes y con supervisión
de la SUNDDE;
b. Estipulaciones del Contrato de
Arrendamiento de inmuebles destinados
al uso comercial, que son normas
especiales a las contenidas en el Código
Civil y a la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios;
c. Regula relaciones de la
comunidad o condominio en inmuebles
arrendados y que se encuentren en esa
situación;
d. Establece prohibiciones y
sanciones a la inobservancia del Decreto-
Ley.
2. Inmuebles destinados al uso
comercial. El Decreto-Ley define como
inmueble destinado al uso comercial es
criterio de la actividad desarrollada, es
decir, que el giro ordinario de las
actividades que en el bien se ejecutan
sean comerciales o la prestación de
servicios. Se establece una presunción
desvirtuable de que todo inmueble
emplazado en un local o entorno
comercial se ejecuta una actividad
comercial, tales como centros comerciales,
edificaciones de viviendas u oficinas,
edificaciones con fines turísticos, centros
educativos, o los que formaren parte de
un galpón o estacionamiento.
3. Principio de prevalencia de la
realidad sobre las formas. A los fines de la
aplicación del Decreto-Ley, la
Administración Pública, así como los
tribunales competentes, podrán
desconocer los negocios y formas
jurídicas adoptadas por los particulares,
mediante los cuales “se pretenda evadir” o
la naturaleza jurídica arrendaticia o el
carácter comercial del inmueble
arrendado.
TEMA 6: Relación Arrendaticia
Ámbito jurídico de arrendamientos
Como se indicó, el Decreto No. 602
establece un “régimen transitorio de
protección de arrendatarios de inmuebles",
por medio del cual se regulan los cánones de
arrendamiento de locales destinados a las
actividades comerciales, industriales y de
producción, los cuales no podrán exceder de
Bs. 250,00 el metro cuadrado; por otro lado,
se señala en el acto que el monto por
concepto de condominio no podrá exceder
de 25% del canon de arrendamiento
mensual; finalmente, suspende en forma
automática cláusulas contenidas en los
vigentes contratos de arrendamiento, tales
como: cánones en moneda extranjera, ajustes
periódicos de canon, multas al arrendador
por no abrir el local, por abrir fuera del
horario o por cierre anticipado, y las
imposiciones de arreglo de fachadas y
vitrinas, y la resolución unilateral.
El Decreto, además, prohíbe la
aplicación de medidas cautelares judiciales
de secuestro de bienes comerciales o
inmuebles vinculados con la relación del
arrendatario, así como el arbitraje comercial,
y atribuye al Ministerio de Comercio la
competencia para resolver controversias
relacionadas con su aplicación
• Condiciones.
El Decreto No. 602 establece un “régimen transitorio de protección de arrendatarios de
inmuebles", por el cual se regulan los cánones de arrendamiento de locales destinados a las
actividades comerciales, industriales y de producción, los cuales no podrán exceder de Bs. 250,00
el metro cuadrado; por otro lado, se señala en el acto que el monto por concepto de condominio
no podrá exceder de 25% del canon de arrendamiento mensual; finalmente, suspende en forma
automática cláusulas contenidas en los vigentes contratos de arrendamiento, tales como: cánones
en moneda extranjera, ajustes periódicos de canon, multas al arrendador por no abrir el local, por
abrir fuera del horario o por cierre anticipado, y las imposiciones de arreglo de fachadas y
vitrinas, y la resolución unilateral. El Decreto, además, prohíbe la aplicación de medidas
cautelares judiciales de secuestro de bienes comerciales o inmuebles vinculados con la relación
del arrendatario, así como el arbitraje.
• Garantías
El efecto que este Decreto No. 602
sobre la propiedad privada de inmuebles
para alquiler con fines comerciales en
sentido amplio, sin duda será similar al
que ha tenido la ya mencionada Ley para
la Regularización y el Control de los
Arrendamientos de Viviendas, a saber:
pérdida de la libertad de disposición de
los bienes, de la libertad de uso y goce, de
las condiciones e incentivos para construir
y arrendar nuevos inmuebles con fines
comerciales, abuso en el ejercicio de los
derechos de los arrendatarios ante la
inexistencia de tutela judicial,
instrumentalización de los bienes
afectados con fines de utilidad política o
electoral, y en el específico caso de los
alquileres comerciales, también se
afectarán derechos laborales de los
trabajadores de Centros Comerciales y
derechos de los consumidores y usuarios
porque las condiciones de los inmuebles
en que operen comercios bajo
arrendamientos tenderán a deteriorarse.
Ada Raffalli, especialista en derecho
inmobiliario e inquilinario, ha indicado
que el Decreto No. 602 “’le pone una
camisa de fuerza a los propietarios, al
establecer en cuánto tienen que alquilar,
vender y decidir sus márgenes de
ganancia. La propiedad privada y la
libertad económica están cada vez más
menguadas, golpeadas y disminuidas. Se
insiste en la tesis de la propiedad
colectiva, social, tal y como está
contemplado en el Plan de la Patria 2013-
2019’ (…) considera que la regulación que
empezó vía
decreto se convertirá en la Ley de
Regularización y Control de
Arrendamientos de Locales Comerciales y
Oficinas, que se aprobará antes que
culmine este año vía Habilitante (…) La
directora de la Cámara Inmobiliaria del
Zulia estima que el instrumento legal
calcará todos los condicionamientos que
ya existen en la Ley de Regularización y
Control de Arrendamientos de Viviendas
de 2011, que le da la potestad a un
organismo de Gobierno de establecer los
cánones de alquiler (…)
‘Lamentablemente en materia de
vivienda, la ley provocó una caída de la
oferta de alquileres desde 30 hasta uno
por ciento, porque los procedimientos
para solicitar la desocupación de los
inquilinos son engorrosos, y lo mismo
pasará en el caso de los locales
comerciales’. Advierte que una vez se
publique el texto legal, el mismo
contendrá que en el caso de que surja una
venta, el propietario tendrá la obligación
de hacerla con el inquilino a un monto que
será determinado por el Gobierno (…) ‘A
los empresarios se les obligó a vender sus
productos con una rebaja de hasta 30 por
ciento, por eso se quedaron sin
inventarios. Ante esas condiciones no van
a volver a importar, a invertir, aunque les
bajen los arrendamientos. Los inquilinos
van a entregarles las llaves de los locales a
los propietarios, vamos a ver centros
comerciales con espacios vacíos’" (ver
declaración en: http://goo.gl/cRP4Z2).
Si desea citar este documento:
DECRETO DE PROTECCIÓN A LOS ARRENDATARIOS DE INMUEBLES DESTINADOS A ACTIVIDADES COMERCIALES
Documento “Promoción del Dialogo Democrático a través del Análisis Legislativo Económico.
CEDICE-CIPE Enero 2014
Pueden ser consultados en www.cedice.org.ve
NOTICIAS
Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial procura un equilibrio entre el arrendador y arrendatario
Prensa/MPPVH, 28 de mayo 2014.- La Ley
de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario
para el Uso Comercial surge con el propósito
de hacer correctivos al comportamiento
especulativo que durante los últimos años ha
tenido el sector inmobiliario nacional dedicado
al arrendamiento con fines comerciales o de
servicios así como alta e importante incidencia
del costo por arrendamiento inmobiliario en
las estructuras de costo de los prestadores de
servicios y oferentes de bienes,
principalmente en los grandes centros
comerciales.
Ante esta situación, el Estado venezolano en
su deber ineludible de procurar el equilibrio
entre las partes del juego económico,
estableciendo regulaciones que permitan
crear la igualdad ante la Ley que consagra el
texto constitucional. Mediante el Decreto Nº
929, publicado en Gaceta Oficial 40.418 de
fecha 23 de mayo de 2014, dicta el Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario
para el Uso Comercial.
Es de resaltar que la normativa, establece las
condiciones y procedimientos para regular y
controlar la relación entre arrendadores y
arrendatarios en cuanto el arrendamiento de
inmuebles destinados al uso comercial, en
procura de las relaciones arrendaticias justas
y socialmente responsables en aras de
garantizar y proteger los intereses de las
venezolanas y venezolanos.
El Estatuto de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial está
estructurada en diez (10) capítulos y cuarenta
y cuatro (44) artículos, seis (06) Disposiciones
Transitorias, dos (02) Disposiciones
Derogatorias y una (01) Disposición Final,
distribuidos de la siguiente manera:
-Capítulo I: DISPOSICIONES GENERALES,
aquí está incluido lo contentivo del objeto,
ámbito de aplicación, el órgano y ente
responsable del cumplimiento de las
disposiciones establecidas en el Decreto Ley.
-Capitulo II: DE LA RELACIÓN
ARRENDATICIA, relativa al vínculo de
carácter convencional que se establece entre
el arrendador del inmueble destinado al
comercio, así como los deberes y derechos
generados en razón de dicha relación.
-Capítulo III: GARANTÍAS, establece que el
arrendador podrá exigir al arrendatario
garantías en respaldo de las obligaciones
asumidas por éste, protegiendo a los sujetos
de aplicación del Decreto Ley.
-Capítulo IV: DE LOS CONTRATOS, prevé
los requisitos, estipulaciones que deben
contener los mismos, así como la prórroga
legal ante el vencimiento del contrato.
-Capítulo V: DE LOS CÁNONEN, SU PAGO
Y FUNCIÓN, donde establece que se
efectuará el canon de arrendamiento, el plazo
de prescripción, la obligación por parte del
arrendador de entregar una factura legal y el
método para la fijación del canon de
arrendamiento.
-Capítulo VI: DE LOS SOBREALQUILERES Y
GASTOS CONDOMINIALES, establece que
todo lo que se cobre en exceso del canon
máximo establecido, o lo cobrado por
conceptos contrarios a este Decreto Ley,
quedará sujeto a reintegro por parte del
propietario, arrendador o recaudador.
-Capítulo VII: DE LA PREFERENCIA
OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL
ARRENDATICIO, se regula Io relativo a la
venta del inmueble destinado al uso
comercial, previendo que la preferencia
ofertiva la tenga el arrendatario, así como lo
relativo al retracto legal en razón la violación
de dicha preferencia.
-Capítulo VIII: DE LOS DESALOJOS Y
PROHIBICIONES, prevé las causales de
desalojo y las prohibiciones.
-Capítulo IX: DEL PROCEDIMIENTO
JUDICIAL, Se establece la competencia a los
Juzgados de Municipio, en relación a los actos
administrativos que emanen del órgano rector
en la materia.
-Capítulo X: SANCIONES, se establece que
los sujetos de aplicación del Decreto Ley que
incumplan con las estipulaciones previstas,
serán sancionados por el órgano rector en la
materia, o la instancia bajo su adscripción que
este designe mediante multas.
-DISPOSICIONES TRANSITORIAS, se
regula lo relativo al régimen transitorio a los
contratos, se suspende la ejecución de
medidas cautelares, se ordena la supresión
de la Dirección General de Inquilinato del
Ministerio del Poder Popular para Vivienda y
Hábitat.
-DISPOSICIONES DEROGATORIAS, se
derogan todas las normas que coliden con lo
dispuesto en el presente Decreto Ley.
-DISPOSICIONES FINALES, se establece la
entrada en vigencia del Decreto Ley.
Esta Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, creada
bajo poderes habilitarte, firmada y sellada por
el presidente de la República Bolivariana de
Venezuela, Nicolás Maduro, sentará las bases
normativas necesarias para garantizar el
fortalecimiento de este sector arrendaticio,
mejorar las relaciones entre los sujetos que
participan en él y proteger el bolsillo de las
venezolanas y los venezolanos contra las
prácticas especulativas y el enriquecimiento
indiscriminado de determinados sectores, en
detrimento de la calidad de vida de los más
necesitados.
ESTUDIOS ANECDÓTICOS
- Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. Gaceta Oficial Nº
39.451 del 22 de junio de 2010
- Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, año 2011
- Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, año 2010.
- Decreto con Rango y Fuerza de ley no.427 de Arrendamientos Inmobiliarios, año
1999.