___________________________________________________________

RENTAS 1ra CATEGORA.

RENTAS DE PRIMERA CATEGORA Estn comprendidos dentro de rentas de primera categora aquellos que son generados por predios incluidos sus accesorios, de propiedad de personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas.

Tambin est comprendida en esta categora la renta generada por locacin o cesin temporal de derechos y cosas muebles o inmuebles de propiedad de personas naturales. Predio urbano Son inmuebles construidos para casa habitacin, oficinas u otros usos que el hombre requiere en sus distintas actividades tales como: comercio, industria, prestacin de servicios, cultura, recreo, etc.

Arrendamiento Segn el Art. 1666 - 1667 del Cdigo Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual el arrendador (propietario del bien o cosa) se obliga a ceder temporalmente al arrendatario (inquilino) el uso de un bien por cierta renta convenida. Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad (propietario) respecto de los bienes que administran.

Sub-arrendamiento Se trata del segundo arrendamiento que efecta el inquilino o conductor, convirtindose en sub-arrendador. Segn el Art. 1692- 1695 del Cdigo Civil, el sub-arrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una renta, con consentimiento escrito del arrendador (propietario).

Asimismo, se debe tener en cuenta que la cesin del arrendamiento constituye la transmisin de derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye, rigindose por las reglas de la cesin de posicin contractual.

Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario (propietario).

Locacin Es un contrato consensual y bilateral mediante el cual una persona se obliga a conceder el uso o goce de una cosa a la otra parte, durante un plazo determinado, a cambio del pago de una renta convenida de mutuo acuerdo.

Segn la doctrina, los elementos esenciales de locacin son:

a) El acuerdo de voluntades.

b) El bien objeto del contrato, que puede ser material (muebles, inmuebles) o inmaterial.

c) El precio, es decir el valor de la locacin.

Mejoras Se considera mejoras a los trabajos o gastos efectuados sobre una cosa a fin de darle mayor valor.

Las mejoras son necesarias cuando tienen por objeto impedir la destruccin o el deterioro de la cosa; son tiles cuando, sin ser necesarias, aumentan el valor de la cosa; y son de recreo cuando sirven slo para el ornato y mayor comodidad.

RENTA BRUTA Constituyen rentas de primera categora las siguientes:

Renta Real a) Producto en efectivo o en especie del arrendamiento o sub-arrendamiento de predios, incluidos sus accesorios, as como el importe pactado por los servicios suministrados por el locador y el monto de los tributos que tome a su cargo el arrendatario y que legalmente corresponde al locador, tales como el impuesto al valor predial normado por el Art. 8 del D.S. N 156-2004-EF TUO

En caso de predios amoblados se considera como renta de esta categora el ntegro de la merced conductiva convenida.

Tratndose de arrendamiento y sub-arrendamiento de bienes muebles o inmuebles, la renta bruta est constituida por el total de la merced conductiva pactada sin incluir el Impuesto General a las Ventas que grave dicha operacin, cuando corresponda, es decir cuando se trata de bienes muebles, ya que los inmuebles no estn afectos a dicho impuesto.

Cuando la renta se paga en especie deber considerarse el valor de mercado vigente en la fecha en que se devengue.

Renta Mnima Fiscal: En caso de arrendamiento de predios amoblados o no, para afectos fiscales se presume de pleno derecho (sin admitir prueba contrario) que la merced conductiva (alquiler del predio) no podr ser inferior al 6% del valor de autoevalo del predio, salvo en los casos en que el predio est comprendido dentro de los alcances de la Ley del Inquilinato normado por D.Ley N 709 o que el predio est alquilado al Sector Pblico Nacional o arrendados a Museos, Bibliotecas o Zoolgicos.

Renta Mnima Fiscal aplicable a Personas Jurdicas: Las rentas de tercera categora por arrendamiento de predios que perciben las personas jurdicas o empresas unipersonales no debern ser menor al 6% del valor de autoavalo.

Acreditacin del arrendamiento Para acreditar el perodo en que el predio estuvo arrendado o subarrendado, el contribuyente deber presentar copia del contrato respectivo, con firma legalizada ante Notario Pblico, o con cualquier otro medio que la SUNAT estime conveniente.

La Administracin en ningn caso aceptar como prueba contratos celebrados o legalizados en fecha simultnea o posterior a cualquier notificacin o requerimiento de la SUNAT.

En casos de predios cuya ocupacin haya sido cedido gratuitamente o a precio no determinado, la acreditacin del perodo de desocupacin se realizar con la discriminacin en el consumo de los servicios que se estime suficiente a criterio de la SUNAT.

Inc. a) numeral 7 Art. 13 D.S. Na 122-94-EF, modificado por el Art. 5a del D.S.N017-2003-EF b) Renta bruta en caso de Sub-arrendamiento Tratndose de sub-arrendamiento, la renta bruta est constituida por la diferencia entre la merced conductiva que se abona al arrendatario y la que ste debe abonar al propietario.

c) Las producidas por locacin o cesin temporal de derechos y cosas muebles o inmuebles d) El valor de las mejoras introducidas en el bien por el arrendatario o sub-arrendatario, en tanto constituyen un beneficio para el propietario y en la parte que ste no se encuentre obligado a rembolsar.

El valor de las mejoras se computar como renta gravable del propietario en el ejercicio en que se devuelva el bien y al valor determinado para el pago del Impuesto Predial, o a falta de ste al valor de mercado a la fecha de devolucin: 6% del valor autoevalo.

Por predios cedidos gratuitamente La Renta ficta es generada por predios cuya ocupacin haya sido cedido por sus propietarios en forma gratuita o a precio no determinado; dicha renta es 6% de Valor de Autoavalo.

Por muebles cedidos gratuitamente La cesin de bienes muebles cuya depreciacin o amortizacin admite la Ley del Impuesto a la Renta, efectuada por personas naturales a ttulo gratuito o a precio no determinado o a un precio menor a las costumbres de la plaza, a contribuyentes generadoras de rentas de tercera categora, o a joint venture, asociacin en participacin, consorcio, comunidad de bienes y otras formas de colaboracin empresarial; genera una renta bruta anual no menor al 8% del valor de adquisicin de dichos bienes.

La presuncin antes sealada no opera cuando se trata de parte integrante de una asociacin en participacin, joint venture, consorcio, comunidad de bienes y otras formas de colaboracin empresarial. Tampoco opera cuando la cesin es a favor del Sector Pblico Nacional.

Normas sobre valor de adquisicin de bienes cedidos Deber tenerse en cuenta lo siguiente:

a) Bien adquirido a ttulo oneroso Si el bien mueble hubiera sido adquirido a ttulo oneroso deber actualizarse de acuerdo a la variacin del ndice de Precios al por Mayor, originado desde el ltimo da hbil del mes anterior al que conste en el comprobante de pago o en la declaracin nica de importacin, segn sea el caso, hasta el 31 de diciembre de cada ejercicio gravable.

Se entender por valor de adquisicin de los bienes muebles cedidos al costo de adquisicin o costo de produccin o construccin o el valor de ingreso al patrimonio del cedente.

Costo de adquisicin o costo de produccin: Es la contraprestacin pagada por el bien adquirido, incrementada en las mejoras incorporadas con carcter permanente y los gastos incurridos con motivo de su compra, tales como: fletes, seguros, gastos de despacho, derechos aduaneros, instalacin, montaje, comisiones, etc.

Costo de produccin o construccin: Es el costo incurrido en la produccin o construccin del bien, el cual comprende los materiales directos utilizados, la mano de obra directa y los costos indirectos de fabricacin o construccin.

Valor de ingreso al patrimonio: Es el valor que corresponde al valor De mercado.

Costo del bien El valor tomado en base al costo de adquisicin, costo de produccin o construccin o el valor de ingreso al patrimonio del cedente deber actualizarse de acuerdo a la variacin del ndice de Precios al Por Mayor, experimentada desde el ltimo da hbil del mes anterior a la fecha de adquisicin, construccin o ingreso al patrimonio, hasta el 31 de diciembre de cada ejercicio gravable.

De no poder determinarse de manera fehaciente la fecha de adquisicin, construccin, produccin o ingreso al patrimonio, deber actualizarse de acuerdo a la variacin del ndice de Precios al Por Mayor, experimentada desde el ltimo da hbil del mes anterior a la fecha de la cesin, hasta el 31 de diciembre de cada ejercicio gravable.

Numeral 2.2. Art. 13 D.S. Ns 122-94-EF, modificado por el Art. 7 D.S. N134-2004-EF b) Bien adquirido a ttulo gratuito Si el bien mueble hubiera sido adquirido a ttulo gratuito o no se pudiera determinar su valor de adquisicin, deber tomarse como referencia el valor de mercado a la fecha de cesin, el cual deber actualizarse con la variacin del ndice de Precios al por Mayor, originado desde el ltimo da hbil del mes anterior al de la fecha de cesin hasta el 31 de diciembre de cada ejercicio gravable.

c) Cuando el bien se entrega en cesin en menos de doce meses Cuando el contribuyente acredite que la cesin se realiza por un plazo menor al ejercicio gravable, la renta presunta de 8% del valor del bien se calcular en forma proporcional al nmero de meses del ejercicio por las cuales se hubiera cedido el bien.

Concepto de valor de mercado. Para los efectos de cesin de bienes a ttulo gratuito, se entiende por valor de mercado el valor de adquisicin en el pas de un bien nuevo que sea similar o de caractersticas semejantes al bien cedido.

* Presuncin de cesin gratuita del predio o bienes muebles Se entender que existe cesin gratuita o a precio no determinado de predios o de bienes muebles, cuando se encuentran ocupados o en posicin de persona distinta al propietario, segn sea el caso, siempre que no se trate de arrendamiento o subarrendamiento; salvo que el contribuyente demuestre lo contrario.

En el caso de predios en que exista copropiedad, no existe renta presunta cuando uno de ellos ocupe el predio. Se presume, salvo que el contribuyente demuestre lo contrario, que el predio o mueble es cedido por el valor total; si fuera parcial la renta ficta determinar slo la parte cedida. Dicha proporcin ser expresada en cuatro decimales.

Inc. a) numeral 5 Art. 13a D.S. Na122-94-EF, modificado por Art. 5a D.S. N 017-2003-EF 3.3 Renta generada en menos de doce meses El contribuyente que acredite que el arrendamiento, subarrendamiento o la cesin gratuita o a precio no determinado de predios, se realiza por un plazo menor al ejercicio gravable, calcular la renta presunta o ficta, segn sea el caso, en forma proporcional al nmero de meses del ejercicio por los cuales hubiera arrendado o cedido el predio.

Para acreditar el perodo en que el predio estuvo arrendado o subarrendado, el contribuyente deber presentar copia del contrato respectivo, con firma legalizada ante Notario Pblico, o con cualquier otro medio que la SUNAT estime conveniente. En ningn caso se aceptar como prueba contratos celebrados o legalizados en fecha simultnea o posterior a cualquier notificacin o requerimiento de la SUNAT.

Tratndose de los predios cuya ocupacin haya sido cedido gratuitamente o a precio no determinado, la acreditacin del perodo de desocupacin se realizar de acuerdo a lo previsto en el numeral 2.4.

3.4 Presuncin de la Ocupacin del Predio Se presume que los predios han estado ocupados durante el ejercicio gravable, salvo que se acredite lo contrario con los siguientes hechos:

a) El perodo de desocupacin de los predios, con la disminucin en el consumo de energa elctrica, agua y cualquier otro documento que se estime probatorio a criterio de la SUNAT.

b) Cuando el predio se encuentre en estado ruinoso, lo cual se acreditar con la Resolucin Municipal que as lo declare o con cualquier otro medio probatorio que se estime suficiente a criterio de la SUNAT.

Ultimo prrafo del Art. 23 T.U.O aprobado por D.S. N 179-2004-EF; Art. 13 D.SN122-94-EF 4. DEDUCCIN DE RENTAS DE PRIMERA CATEGORA Para establecer la Renta Neta de primera categora, se deducir por todo concepto el 20% del total de la renta bruta.

Primera prrafo del Art. 35 T.U.O aprobado por D.S. N 179-2004-EF Caso especial de compensacin de prdidas extraordinarias Las prdidas extraordinarias sufridas por caso fortuito o fuerza mayor en los bienes generadores de rentas de primera categora que no hayan sido cubiertos por indemnizaciones o seguros, podrn compensarse con la renta neta global. Para tal efecto deber considerarse el valor del autoavalo de la parte del predio que haya sufrido prdida extraordinaria.

Segundo prrafo del Art. 35 T.U.O aprobado por D.S. N 179-2004-EF

5. IMPUTACIONES DE RENTAS Las rentas de primera categora se imputarn al ejercicio gravable en que se devenguen.

Inciso b) Art. 57^ T.U.O aprobado por D.S. N 179-2004-EF 6. PAGOS A CUENTA POR RENTAS DE PRIMERA CATEGORA De acuerdo al artculo 84 de la Ley del Impuesto a la Renta, las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que perciban rentas de primera categora estn obligadas a efectuar pagos a cuenta del Impuesto a la Renta.

La Superintendencia Nacional de Administracin Tributaria, mediante Res. N 019-2003/SUNAT, ha establecido que las personas naturales, sucesiones indivisas y sociedades conyugales que perciban rentas de primera categora por el arrendamiento o subarrendamiento de bienes muebles o inmuebles, deben efectuar la declaracin y pago a cuenta del Impuesto a la Renta mediante el Sistema Pago Fcil. Para tal efecto el contribuyente informar a la entidad bancaria o a la Administracin Tributaria los siguientes datos mnimos:

- Nmero de RUC del deudor tributario

- Perodo Tributario al que corresponde el pago

- Tipo y nmero de documento de identidad del inquilino (arrendatario o subarrendatario)

- Entrega del Formulario N 1683 Como resultado de la declaracin y pago a cuenta del mencionado impuesto, la entidad bancada o la Administracin Tributaria, deber entregar al deudor tributario un ejemplar del formulario N 1683 - Impuesto a la Renta de Primera Categora, el cual deber contener los datos informados por el deudor tributario.

El deudor tributario entregar el formulario N 1683 al arrendatario o subarrendatario, segn sea el caso. El deudor tributario deber sacar una copia de dicho formulario para acreditar ante SUNAT la declaracin y pago a cuenta.

- Declaracin rectificatoria La declaracin y pago a cuenta mensual del Impuesto a la Renta de primera categora podr ser rectificada a travs del Sistema Pago Fcil, slo respecto del dato correspondiente al monto del alquiler. Para tal efecto el deudor tributario informar a la entidad bancaria lo siguiente:

a) Que la declaracin que efecta corresponde a una rectificatoria.

b) El nmero de operacin o nmero de orden de la declaracin original, segn sea el caso.

c) El nuevo monto correcto del alquiler

d) El importe a pagar de ser el caso; y,

e) El nmero de RUC

f) Perodo tributario

g) Tipo y nmero de documento de identidad del inquilino.

Cuando se rectifique la declaracin del pago a cuenta mensual del Impuesto a la Renta la entidad bancaria o la Administracin Tributaria le entregar al deudor tributario el formulario N 1683, lo cual deber contener los datos informados.

El deudor tributario entregar el formulario N 1683 al arrendatario o subarrendatario, segn sea el caso. El deudor tributario deber sacar una copia de dicho formulario para acreditar ante SUNAT la declaracin y pago a cuenta.

6.1 Pagos a cuenta en caso de condominio En caso que existiera condominio del bien arrendado, cualquiera de los condminos podr efectuar el pago a cuenta del impuesto por el ntegro de la merced conductiva.

Art. 53 D.S. N 122-94-EF 6.2 En caso de renta ficta no existe obligacin de efectuar pagos a cuenta Los contribuyentes que hayan cedido en forma gratuita o a precio no determinado sus predios no tienen obligacin de efectuar pagos a cuenta, debiendo declarar y pagar anualmente. Igual procedimiento rige para bienes muebles cedidos gratuitamente.

Tercer prrafo Art. 84 T.U.O aprobado por D.S. N 179-2004-EF; Art. 53 D.S. N122-94-EF Inquilino asume el pago del Impuesto a la Renta