PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Luis Eduardo Ojeda PortugalRegistrador Público

Zona Registral Nº XII – Sede Arequipa

DENOMINACIONES.-

Ha tenido diversas denominaciones en su evolución; así en España fuente principal de este derecho en el Perú lo denomina Derecho Hipotecario, como consecuencia de haber sido la hipoteca el primer derecho real materia de inscripción. También se le conoce como Derecho Inmobiliario Registral o simplemente como Derecho Inmobiliario.

Sin embargo la denominación de Derecho Registral, responde más a la esencia de la materia, porque no excluye la inscripción de otros derechos no referidos a la propiedad, así se ha entendido en la Argentina, en España, en México y en el Perú.

El derecho registral como rama autónoma de la ciencia jurídica, tiene como finalidad – según lo señala el profesor Raúl García Coni- la sistematización de los principios relacionados con la dinámica de los derechos inscribibles en relación con terceros.

CONCEPTO.-

Existen diversos criterios en cuanto al concepto, casi todos los tratadistas españoles lo vinculan con los bienes inmuebles y los derechos reales.-

En el quehacer doctrinario peruano Dr. Rubén Guevara Manrique define al Derecho Registral: “El conjunto de normas jurídicas y principios registrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros, los derechos inscribibles y medidas precautorias,... En relación con terceros”.

Por consiguiente el Derecho Registral tiene como finalidad, la organización de los llamados “Registros Jurídicos” (aquellos que arrojan la publicidad efecto): Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Personas Jurídicas etc.. Mientras que el Derecho Administrativo se encarga de regular a los denominados “Registros Administrativos” (aquellos que arrojan la publicidad noticia): Registro de Estado Civil (RENIEC), Registro de marcas (Indecopi), etc.

UNA DEFINICIÓN.-

El Derecho Registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas jurídicas y principios registrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos y los actos jurídicos inscribibles en los diversos registros, en relación con terceros; pudiendo estos actos contener Derechos y Obligaciones.

CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL.-

a) Es un Derecho Autónomo.- Constituye una rama especial del Derecho Civil, en la cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no están contenidas en el Código Civil, sino en leyes y reglamentos especiales.

b) Es un Derecho Público.- Por que si bien al registrar acceden a la inscripción de derechos privados, la inscripción persigue el bien común referido a los terceros que puedan contratar con los titulares regIstrales, bajo la fe del Registro.

c) Es un Derecho Limitativo.- Por cuanto el derecho registral es de número cerrado, o sea que sólo admite al Registro los actos y contratos que la ley señala.

d) Es un Derecho Formalista.- El procedimiento registral está sujeto a etapas preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la inscripción o la denegatoria de inscripción de los títulos.

SISTEMAS REGISTRALES.-

Entre los principales sistemas regístrales a nivel mundial encontramos a los siguientes.•SISTEMA REGISTRAL FRANCES. (De transcripción)

•SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO. (Acta Torrens)

•SISTEMA REGISTRAL ALEMAN.

•SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL.

•SISTEMA REGISTRAL ANGLOSAJON.

•SISTEMA REGISTRAL PERUANO.

La SUNARP es un organismo descentralizado autónomo de Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico - registrales de los registros públicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema.

BASE LEGAL: Mediante Ley 26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros Públicos, y la Superintendencia Nacional de Registros Públicos - SUNARP, y por Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la SUNARP. Derogado por D.S. que aprueba el ROF

QUÉ ES?

CLASES DE REGISTRO

PROPIEDAD INMUEBLE BIENES MUEBLES

CLASES DE REGISTRO

PERSONAS NATURALES PERSONAS JURIDICAS

R E G L A M E N T O S

Reglamento Aplicable a todos los Registros• Reglamento General de los Registros Públicos.- TUO Resolución

126-2015-SUNARP-SN Publicado 22-05-2012 (El Reglamento original fue aprobado por Resolución 195-2001-SUNARP-SN de 19.07.2001,)

Reglamentos Aplicables al Registro de Propiedad Inmueble• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Resolución

097-2013-SUNARP-SN DEL 03.05.2013• Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros.-

Resolución 052-2004-SUNARP-SN del 29.02.2004

Reglamentos Aplicables al Registro de Personas Jurídicas• Reglamento del Registro de Sociedades.- Resolución 200-2001-

SUNARP-SN del 24.07.2001• Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas.

Resolución 038-2013-SUNARP-SN del 15.02.2013

Reglamentos Aplicables al Registro de Bienes Muebles

• Reglamento de Inscripciones del Registro Público de Aeronaves. Resolución 360-2002-SUNARP-SN del 04.09.2002

• Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos y su Vinculación con los Registros Jurídicos de Bienes Muebles. Resolución 142-2006-SUNARP del 25.05.2006 (Ley 28677 Ley de la Garantía Mobiliaria)

• Reglamento de Inscripciones de los Registros de Buques, de embarcaciones Pesqueras y de Naves. Resolución 022-2012-SUNARP-SN DEL 28.01.2012

• Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular. Resolución 039-2013-SUNARP/SN del 15.02.2013

• Reglamento de Inscripciones de Bienes Vinculados a la Pequeña Minería y Minería Artesanal en el Registro de Bienes Muebles.

• Resolución 091-2013-SUNARP-SN del 30.04.2013

Reglamentos Aplicables al Registro de Personas Naturales• Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y

Sucesiones Intestadas.

Otros Reglamentos• Reglamento del Tribunal Registral. Resolución 263-2005-SUNARP-

SN del 18.10.2005• Reglamento del Índice de Verificadores del Registro de Predios.

Resolución 188-2004-SUNARP-SN del 06-06-2004.

D I R E C T I V A S

2001• Precisan normatividad aplicable y procedimiento de Inscripción de

Comunidades Nativas. Resolución 157-2001-SUNARP-SN • Regula Procedimiento de Inscripción de Acumulación de Derechos

Mineros. Resolución 270-2001-SUNARP-SN

2002• Normas para la Inscripción de Sociedades Mineras Contractuales y

las sucursales de Empresas constituidas en el Extranjero que se establecen en el país para desarrollar actividades Mineras Resolución 360-2002-SUNARP-SN del 04.09.2002

2003• Directiva referida a la inscripción de contratos de compra venta

de viviendas en proceso de construcción o en planos financiados por terceros y de hipoteca. Resolución 030-2003-SUNARP-SN

• Unifica criterios para la aplicación de la 14 Disposición complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades Resolución 487-2003-SUNARP-SN (Regularización de Edificaciones 21-07-1999 al 31.12.2002 sin licencia de obra)

• Unifica Criterios de Calificación en Asuntos No contenciosos de Competencia Notarial. Resolución 490-2003-SUNARP-SN

2004• Implementación del Registro Público de Gestión de Intereses en el

Registro de Personas Naturales de cada Zona Registral y aprueba formatos de inscripción. Resolución 13-2004-SUNARP-SN

• Aprueba Directiva 008-2004-SUNARP-SN sobre actos inscribibles que requieren informe de Catastro. Resolución 296-2004-SUNARP-SN.

• Directiva para facilitar la digitación de Asientos Electrónicos. Resolución 186-2004-SUNARP-SN.

2005• Directiva que establece normas para la inscripción de

Cooperativas, Comunidades Campesinas, EPS y demás personas jurídicas que se dediquen a actividades Mineras. Resolución 057-2005-SUNARP-SN

• Directiva para atención en 24 horas de Actos inscribibles que tiene impacto en el desarrollo económico del país. Resolución 261-2005-SUNARP-SN

2006• Incorporación de actos denominados Constitución de Sociedades

y Reserva de nombre al tramite previsto en la Directiva 04-2005-SUNARP-SN. Resolución 127-2007-SUNARP-SN

2007• Establece mecanismos que viabilizan la anotación preventiva,

liquidación, tramite de oposición y formulación de medios impugnatorios en el procedimiento se saneamiento catastral registral. Resolución 360-2002-SUNARP-SN del 04.09.2002

2008• Directiva 001-2008-SUANRP-SN que establece Tolerancias

Registrales Catastrales. Resolución 003-2008-SNCP-CNC Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial.

• Directiva 003-2008-SUNARP-SN regula servicio gratuito denominado “Alerta Registral Sobre Predios”. Resolución 185-2008-SUNARP-SN.

• Directiva 007-2008-SUNARP-SN que regula la inscripción de Fideicomisos. Resolución 316-2008-SUNARP-SN.

• Directiva 009-2008-SUNARP/SN que establece criterios para la calificación e inscripción de Régimen de Propiedad Exclusiva y Común. Resolución 340-2008-SUNARP-SN.

2009• Regula el Indice Nacional del Registro de Personas Juridicas.

Resolución 075-2009-SUNARP-SN

2011• Regula el saneamiento de Posesiones Informales ubicados en

territorio de Comunidades Campesinas. Resolución 126-2011-SUNARPN.

• Directiva 002-2011-SUNARP-SN .- Establece Criterios registrales para la inscripción de las Uniones de Hecho, su cese y otros actos inscribibles directamente vinculados. Resolución 088-2011-SUNARP-SA.

2012• Procedimiento para que los registradores Públicos soliciten las

aclaraciones a los Magistrados del Poder Judicial en cumplimiento de lo dispuesto por el Art. 2011 del Código Civil. Resolución 029-2012-SUNARP-SA

2013• Regula. Resolución XXX-2011-SUNARPN.• Directiva 0xx-2013-SUNARP-SN .- Establece. Resolución 0XX-2013-

SUNARP-SA.

2014• Procedimiento. Resolución 02xx-2014-SUNARP-SA

Estos se encuentran establecidos en el Titulo Preliminar del Texto Único Ordenado de SUNARP.

PUBLICIDAD MATERIALPUBLICIDAD FORMALPRINCIPIO DE ROGACIÓN Y TITULACIÓN AUTENTICAPRINCIPIO DE ESPECIALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVOPRINCIPIO DE LEGITIMACIÓNPRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRALPRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTEPRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

PRINCIPIOS REGISTRALES

El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.

El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.

PUBLICIDAD MATERIAL

El Registro es publico, La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.

El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.

PUBLICIDAD FORMAL

Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de titulo que conste en instrumentos publico, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el titulo, salvo reserva expresa.

Copia Certificada ?Art. 9 del TUO Y si es Original ?

PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y DE TITULACIÓN AUTENTICA

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.

Excepción : Resolución 067-2002-SUNARP-SN del 21.12.2002 que establece la apertura de partida especial en :a.- Registro de Mandatos: Por cada poderb.- Registro Personal : Por persona o por Sociedad Conyugal

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Los registradores califican la legalidad del titulo en cuya virtud se solicita la inscripción.

La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.

La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquel y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

•En caso de Calificación de Resoluciones Judiciales existe Limitación.•En Registro Mobiliario de Contratos existe Calificación Restringida

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que este inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.

En Personas jurídicas no existe “Tracto” sino “Acto previo”

En Prescripción no existe Tracto por ser Modo Originario.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Los asientos registrales se presumen exactos y validos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el Reglamento General de los Registros Públicos o se declare judicialmente su invalidez.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicara al tercero registral que a titulo oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

La Publicidad se extiende a los Títulos Archivados.Es Diferente a OPONIBILIDAD (Art- 2022 del Código Civil)

PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

Naturaleza del procedimientoEl procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción. Conclusión del procedimiento El procedimiento registral termina con:a) La inscripción, (Clases de Inscripción: Constitutiva y Declarativa);b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación;c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.

InstanciasSon instancias del procedimiento registral:a) El Registrador;b) El Tribunal Registral.Contra lo resuelto por el Tribunal Registral sólo se podrá interponer demanda contencioso administrativa ante el Poder Judicial.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Cómputo de plazosLos plazos aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles, salvo disposición en contrarío. Se consideran días hábiles aquellos en los cuales el Diario de la Oficina respectiva hubiese funcionado. En el cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento.

Vigencia del Asiento de Presentación : 35 díasEn caso de Observación o Liquidación : 25 días AdicionalesUltimo día para pagar o subsanar : 6to. Antes del vencimientoPlazo puede suspenderse Art. 29 del TUO.Tambien se suspende en caso de Apelación.Vigencia del Asiento en caso de Titulo Apelado: 3 meses y 15 días desde la notificación con resolución.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Títulos conexosSe entiende por títulos conexos aquellos presentados al Registro, sea con uno o más asientos de presentación, siempre que estén referidos a la misma partida o asunto y sean compatibles.

Partida RegistralLa partida registral es la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones especiales.

Titulos CompatiblesLa

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

GRACIAS