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Portafolios de Inversión
PORTAFOLIOS DE INVERSIÓN
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Sesión No. 6
Nombre: Mercados hipotecarios. Primera parte.
Objetivo: al término de la sesión, el estudiante estará familiarizado con el
funcionamiento de los mercados hipotecarios. El concepto y características de
las hipotecas residenciales, el uso institucional y la valuación y riesgos de invertir
en hipotecas.
Contextualización En esta sesión que ahora se inicia, se abordará el mercado de hipotecario y
los subtemas: concepto y características de las hipotecas residenciales, el uso
institucional de los mercados hipotecarios y la valuación y riesgos de invertir en
hipotecas. Ahora bien, las hipotecas son títulos de crédito que son emitidos por
entidades de crédito y cuyo propósito es el cumplimiento de contratos de crédito
que son dirigidos a la contrucción y compra de vivienda y a un tipo de
financiamiento de largo plazo (Fradique-Méndez, 2007). Así que, como asesor o
intermediario financiero será importante conocer los puntos clave de este
mercado y su regulación y el riesgo en el cual se implica. De todo ello, podrías
plantearte las siguientes preguntas:
¿Qué tipo de características tienen las hipotecas residenciales? ¿Cuál es el uso institucional de los mercados hipotecarios y la valuación y riesgos de invertir en hipotecas?
Fuente: martabergada.com
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Introducción al Tema En esta sexta sesión aprenderás conceptos con los que debes empezar a
familiarizarte sobre el mercado hipotecario, pues este mercado representa una
oportunidad de inversión para los inversionistas y para las entidades que
generan transacciones en el ámbito de la construcción y vivienda. Por ello, este
mercado representa oportunidades de inversión que a continuación se apuntarán.
A tenor, la industria de la construcción o del ladrillo como suele ser llamada y la
calidad de la vivienda en función del total de los habitantes o familias de un país
que la demandan, es a grandes rasgos la forma de medir el potencial de
desarrollo de un país en el contexto económico. Por su parte, la industria de la
vivienda representa de un factor clave para medir el progreso de los países en la
medida que muestra su nivel de avance, porque esta variable es un indicador de
desarrollo social que agrupa a todos los individuos de cualquier tipo de clase
social. El factor del número de viviendas construidas representa de un bien
económico que es transferido a la riqueza económica de un país y la manera en
que se desarrolla será un determinante para minimizar el fenómeno de la
pobreza y anclar las bases de desarrollo de la economía y la sociedad de un
país (Peña, 2001 citado en Poó, 2010). A su vez, esta industria es un
componente estratégico porque representa de una fuente de empleo y es
generador de desarrollo regional.
Así, podemos reflexionar sobre ¿qué tipo de hipoteca será más oportuno de adquirir? ¿Cómo el tiempo representa de un factor de oportunidad para la adquisición de una hipoteca? ¿Cómo gestor de hipotecas que aspectos deberé de tomar en cuenta para los mejores rendimientos?
Fuente: www.segurchollo.com
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http://www.oneresidencial.es/hablemos-de-hipotecas/
Explicación 6.1. Concepto y características de las hipotecas residenciales
Una hipoteca residencial es un préstamo monetario para la compra de bienes
inmuebles, en este caso, estos mismos bienes inmuebles se dejan en garantía y
en beneficio de la institución que concedió el préstamo. Los bienes inmuebles
son aquellos activos fijos que por su naturaleza no se pueden transportar, como
el caso de los terrenos, edificios, casas, departamentos. Los plazos de los
créditos hipotecarios oscilan entre los 10 y 30 años, tiempo en el cual el
individuo u entidad que compra la hipoteca tiene que hacer pagos mensuales.
A su vez, la forma de garantizar el monto que se ha prestado se conceptúa como
hipoteca. Así, la hipoteca como instrumento de deuda se percibe como un
derecho de la entidad que cede el crédito y que también es llamada acreedor y,
que tiene la facultad de disponer del bien que es resguardado como garantía si
el deudor no liquida el crédito.
En síntesis, los créditos
hipotecarios son usados con
mayor habitualidad para la
compra de vivienda.
Finalmente, en el ejercicio
estos tipos de créditos son
otorgados a la clase
trabajadora del país para la
compra de vivienda de interés social, aunque en menor grado también este tipo
de créditos pueden ser gestionado por medio de un banco con cierta reserva por
el factor de riesgo o entidad de bienes raíces (Banco de México, 2010).
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6.2. Uso institucional de los mercados hipotecarios
El sector inmobiliario se encuentra fraccionado por precio y por tipo de
financiamiento. Este sector se puede clasificar en cuatro segmentos de mercado:
1) el de interés social;
2) el de un tipo de interés medio;
3) casas residenciales y
4) el residencial enfocado al turismo (Poó, 2007).
En esta línea de idas, y de acuerdo con Poó (2007) el uso institucional de los mercados hipotecarios se encuentra integrado por el segmento de mercado
de tipo de interés social se financia con los fondos de la vivienda (FOVI) y por los
organismos del gobierno, que en gran medida están respaldados por el instituto
nacional de fomento a la vivienda para los trabajadores (INFONAVIT) y el fondo
para la vivienda del instituto de seguridad y servicios sociales para los
trabajadores del estado (FOVISSSTE). Este tipo de créditos hipotecarios aluden
a ciertas características como el tipo de crédito, las tasas de interés, las
clausulas preferenciales y quien adquiere la deuda que por lo general son los
trabajadores asalariados que adquieren por primera vez su vivienda. A tenor de
todo lo anterior, se ha apuntado en la literatura que los bancos comerciales poca
injerencia tienen en el financiamiento de este tipo de industria.
Por cuanto, al segmento de mercado de tipo de interés medio, se apunta en
diversos trabajos que generalmente se encuentra financiado por los bancos y
este tipo de hipotecas se suelen conceder tanto a compradores de vivienda que
lo hacen por primera y segunda vez. Por su lado, las hipotecas que se destinan
a las casas residenciales, se puede señalar que su financiamiento está dado por
los bancos comerciales y se conceden a aquellas personas que compran por
segunda o tercera ocasión una vivienda. En este tipo de segmento de tipo
residencial plus los precios suelen ser altos y se financian en dólares
estadounidenses. La tasa de interés es del rubro comercial para este segmento
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de mercado y el mercado suele ser nacional y de igual modo internacional. Por
último, el segmento residencial y que se enfoca al turismo está conformado por
vivienda residencial en los destinos turísticos del país. Este segmento de
mercado también suele financiarse con la banca comercial y en moneda
nacional y/o dólares. Aquí los compradores son tanto nativos del país como
personas extranjeras (Poó, 2007). En síntesis, podemos observar que aquellas
instituciones que negocian las hipotecas, son tanto las instituciones
gubernamentales al servicio público y de desarrollo social, y la banca comercial
con fines privados.
6.3. Valuación y riesgos de invertir en hipotecas
En este apartado, se tratará la valuación y el riesgo de invertir en hipotecas.
Bajo este contexto, es notable que los aspectos económicos y el crecimiento
incontrolable de la población en las ciudades, ha tendido a que exista una mayor
demanda por la vivienda, lo cual ha ocasionado un problema; ya que cada vez
más existe una mayor demanda por la compra y adquisición de la vivienda. Sin
embargo, no todos los individuos cuentan con las condiciones necesarias para
optar por un financiamiento mediante la adquisición de un crédito hipotecario
(Solis, 2010).
Así, que debido a estas situaciones de poder otorgar créditos hipotecarios a
todos aquellos individuos que los demandan, en los mercado financieros y de
vivienda ha sido pronunciada una nueva versión de la ley federal de vivienda en
el año del 2001. La cual tiene por objetivo el de regular la organización y la
gestión de la sociedad hipotecaria federal (SHF) y cuyo propósito final es el de
potenciar el desarrollo del mercado primario y secundario del crédito hipotecario
para la vivienda y que consiste en otorgar garantías para construir, comprar y
remodelar la vivienda del tipo de interés social.
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Ahora bien, en esta tendencia del mercado hipotecario por dar mayor alcance a
los individuos de un nivel social bajo para la adquisición de vivienda, se suele
presentar el problema de que este segmento de mercado no pueda cubrir el
pago o que tenga atrasos en sus aportaciones del crédito hipotecario. De tal
situación, las instituciones gubernamentales y privadas en la consesión de
creditos, han desarrollado mecanismos como los bonos hipotecarios cuyo
proposito es de dotar de liquidez al problema apuntado.
En esta línea, el poder tener parámetros de medición del dinero se encuentra
dado mediante el factor del tiempo ligado a una tasa de interés, tal situación
hace que sea dificultosa la valoración de una inversión, como sucede con los
créditos hipotecarios. Todo ello, ya que existe una máxima del entorno
financiero en el cual se apunta que será complejo que se cumpla el factor de
certidumbre en el entorno financiero. Esto es a que el entorno económico puede
ser estable en periodos cortos de tiempo pero no así en un periodo largo del
tiempo, ya que interactúan variables que moderan tal situación como el valor de
la tasa de interés, el crecimiento económico, el riesgo país por citar algunas. Por
tal motivo, el riesgo del crédito hipotecario es definido como el tipo de
amenazas que se puedan dar por insolvencia momentánea o irreversible de un
crédito y todas aquellas situaciones desfavorables ocasionadas de un atraso en
su efectivo cobro (Dorta, 2008 citado en Solís, 2010). Finalmente, en la literatura se puede observar que el estudio sobre cómo medir el factor de riesgo de los bonos hipotecarios ha sido valorado por una
formula compuesta por ciertas variables que en su afán están direccionadas por
un modelo de simulación histórica y que son modelizadas por la medición del
riesgo VaR de dos Borhis y que se detalla a continuación:
1) identificar el factor temporal de los factores que afectan el valor del dinero;
2) calcular el rendimiento en cada periodo: utilizando en esta medición las tasas
de cambio continuo. Donde el Rendimiento = 1n (Pi/Pi – 1);
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3) establecer la simulación en pesos, esto es que al valor actual se le da las n-1
tasas;
4) estimar los factores patrimoniales para cada contexto;
5) estimar las pérdidas o ganancias para cada valor patrimonial y
6) estimar el factor del vector de la pérdida o la ganancia.
Otro dato relevante de mencionar es el tipo de interés de la hipoteca. Por ello,
las hipotecas de interés fijo a diferencia de las variables conservan un único
tipo de interés durante el tiempo que dura la hipoteca, en el cual el porcentaje de
los pagos son iguales cada mes con independencia de lo que ocurra en el
mercado. En los pagos fijos la tasa de interés se mantiene invariable y esto hace
que el factor de beneficios para el cliente es alto.
No obstante, si los intereses del mercado cambiaran de manera contraria, el
cliente no tendría beneficio alguno y entendiendo que esto representará una
desventaja relativa en función del mercado. En síntesis, las hipotecas que se
encuentran tasadas a una tasa de interés fija otorgan de certidumbre absoluta al
factor de riesgo.
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Conclusión En esta sesión se ha tratado el mercado hipotecario. En conclusión se puede
apuntar que una hipoteca residencial es un préstamo monetario para la compra
de bienes inmuebles, en este caso, estos mismos bienes inmuebles se dejan en
garantía y en beneficio de la institución que concedió el préstamo. A su vez, la
forma de garantizar el monto que se ha prestado se conceptúa como hipoteca.
Así, la hipoteca como instrumento de deuda se percibe como un derecho de
la entidad que cede el crédito y que también es llamada acreedor y, que tiene la
facultad de disponer del bien que es resguardado como garantía si el deudor no
liquida el crédito.
Del mismo modo, se ha apuntado que el sector inmobiliario se encuentra
fraccionado por precio y por tipo de financiamiento. Este sector se puede
clasificar en cuatro segmentos de mercado:
1) el de interés social;
2) el de un tipo de interés medio;
3) casas residenciales y
4) el residencial enfocado al turismo (Poó, 2007).
El segmento de mercado de tipo de interés social se financia con los fondos de
la vivienda (FOVI) y por los organismos del gobierno, que en gran medida están
respaldados por el instituto nacional de fomento a la vivienda para los
trabajadores (INFONAVIT) y el fondo para la vivienda del instituto de seguridad y
servicios sociales para los trabajadores del estado (FOVISSSTE).
El riesgo del crédito hipotecario fue definido como el tipo de amenazas que se
puedan dar por insolvencia momentánea o irreversible de un crédito y todas
aquellas situaciones desfavorables ocasionadas de un atraso en su efectivo
cobro (Dorta, 2008 citado en Solís, 2010).
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Así se observa que la valuación del riesgo del mercado hipotecario se encuentra
estrechamente relacionado con variables clave como: el tiempo, la tasa de
interés, el tipo de tasa fija o variables y las condiciones económicas que
presenta un país o región.
En la siguiente sesión se abordará más sobre el mercado hipotecario, lo cual te
proporcionará nuevos conocimientos.
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Para aprender más
Para conocer más sobre el mercado hipotecario es importante que consultes el
siguiente recurso:
Video 1: consejos de Alejandro Abeijón sobre créditos hipotecarios. Mundo Ejecutivo Tv. Publicado el 23/05/2011. Recuperado de:
https://www.youtube.com/watch?v=LEq-6V1rI74
Video 2: criterios de riesgo básico en la concesión de hipotecas. Publicado
el 08/01/2013. Recuperado de:
https://www.youtube.com/watch?v=naDBd1wfMZ8
Fuente: http://www.busconomico.com/Images/Blog/ahorrar-hipoteca.jpg
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Actividad de Aprendizaje
Instrucciones:
Con la finalidad de profundizar en los conocimientos adquiridos a lo largo de esta
sesión, ahora tendrás que realizar el siguiente trabajo de investigación en
formato Word que luego tendrás que convertir a PDF y súbelo a la plataforma.
Sobre qué tipo de crédito hipotecario se están ofertando actualmente en el
mercado. Para ello, deberás investigar 3 instituciones gubernamentales que
concedan crédito hipotecario y 3 bancos comerciales que de igual modo
otorguen créditos hipotecarios.
Datos del trabajo: Nombre de la Institución
Breve historia de la institución
Menciona las condiciones de las hipotecas que ofrecen (recuerda 3 instituciones
gubernamentales o de desarrollo social y 3 de la banca comercial).
Desarrollo del tema en formato Word
En esta actividad se te tomará en cuenta para tu calificación, lo siguiente y
recuerda que tiene un valor del 5%:
• Portada con tus datos generales
• Desarrollo del trabajo
• Explicación de las hipotecas que se están ofertando en el mercado
• Ortografía y redacción
• Conclusiones
• Bibliografía
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Bibliografía
Banco de México (2010). Reporte sobre el sistema financiero. Editorial Banco de
México. México, D.F., Noviembre, 1-130.
Dorta, J. A. (2008), La evaluación de riesgos como componente básico del
sistema de control interno.
Fradique-Méndez, C. (2007). Guía del mercado de valores. Banco
Interamericano de Desarrollo. 1-250.
Peña, C. (2001). La vivienda, un bien económico. Vivienda, Periódico El
Economista. p. 4. México, 20 de junio 2001. (Citado en Poó, 2007, p. 65).
Poó, A. (2007). El financiamiento de la vivienda media y residencial.
Administración para el Diseño, UAM-AZC, 65-77.
Solís, S. (2010). El riesgo financiero en el mercado hipotecario en el libro Crisis
Economía Global. UAM Xochimilco. 57–88. México.