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ESTUDIO DE DETALLE PARCELA EN CALLE MARTINEZ CATENA, 4.
FUENGIROLA. MALAGA.
RESUMEN EJECUTIVO
ESTUDIO DE DETALLE
PARCELA EN CALLE MARTINEZ CATENA, 4.
FUENGIROLA. MALAGA
PROMOTOR:
GESTOSO S.L. AUTOR DEL ESTUDIO DE DETALLE:
JOSE LUIS GUERRERO GOMEZ. Arquitecto Col COA Málaga 1.109 Fecha: Marzo 2019
ESTUDIO DE DETALLE PARCELA EN CALLE MARTINEZ CATENA, 4
FUENGIROLA. MALAGA.
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RESUMEN EJECUTIVO
ESTUDIO DE DETALLE de Parcela en Calle Martinez Catena, 4
FUENGIROLA. MALAGA
MEMORIA
1.1 OBJETO
1.2 PROCEDIMIENTO. CONSIDERACIONES. DESCRIPCION
1.3 CONDICIONES DE USO Y ORDENANZAS
1.4 JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS PARA LA
ACCESIBILIDAD EN LAS INFRAESTRUCTURAS, EL URBANISMO, LA
EDIFICACION Y EL TRANSPORTE EN ANDALUCIA
PLANOS
INFORMACION
I.1 SITUACION. CLASIFICACION. PLANTA REFERIDA AL P.G.O.U. I.2 PLANO TOPOGRAFICO I.3 PLANIMETRIA. COTAS
ORDENACION
O.1 ZONIFICACION- USOS DEL SUELO O.2 ALTURAS MAXIMAS Y RASANTES. O.3 PROPUESTA DE ORDENACION DE VOLUMENES Y ALINEACIONES. PLANTA BAJA
O.4 PROPUESTA DE ORDENACION DE VOLUMENES Y ALINEACIONES. PLANTAS 1,2,3,4 y 5 O.5 PROPUESTA DE ORDENACION DE VOLUMENES Y ALINEACIONES. PLANTA 6 O.6 PROPUESTA DE ORDENACION DE VOLUMENES Y ALINEACIONES. PLANTA 7 O.7 PROPUESTA DE ORDENACION DE VOLUMENES Y ALINEACIONES. PLANTA BC O.8 PROPUESTA DE ORDENACION DE VOLUMENES. SECCION O.9 PROPUESTA DE ORDENACION DE VOLUMENES. PERSPECTIVAS
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FUENGIROLA. MALAGA.
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1.1. OBJETO
El presente Estudio de Detalle tiene por objeto el desarrollo de una parcela,
clasificada como suelo urbano, situada en la calle Martinez Catena, 4 de Fuengirola
contemplada en el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Fuengirola.
Málaga. Se trata de un ámbito que abarca únicamente unos terrenos privados cuyos
límites quedan perfectamente establecidos en el PGOU y la documentación gráfica
del propio Estudio de Detalle.
La presente documentación se redacta a petición de la empresa GESTOSO
S.L., con C.I.F. B-36663367, y dirección en c/ Blanca Paloma, 3. Edificio Atlántico.
Local 2 de Fuengirola, Málaga, con el objeto de desarrollar el ámbito referido
conforme a lo expresado en el Plan General de Ordenación Urbanística de
Fuengirola. Se trata de una actuación de iniciativa privada cuyo objeto es el
desarrollo de un edificio sobre la parcela mencionada (ámbito único de este Estudio
de Detalle). Por lo tanto su desarrollo no tendrá ninguna repercusión económica
sobre el Ayuntamiento de Fuengirola, ni puede dar lugar a tenerlo puesto que dentro
del ámbito de actuación se desarrollará una edificación de carácter privado.
El redactor del presente Estudio de Detalle es el Arquitecto Jose Luis
Guerrero Gómez, colegiado por el Colegio de Arquitectos de Málaga con nº 1.109.
El Estudio de Detalle abarca una parcela que se corresponde con el ámbito
de actuación, siendo la situación registral de la finca la siguiente: Inscrita en el
Registro de la Propiedad de Fuengirola nº1, tomo 1186, libro 556, folios 66, finca
20156; con Código Registral Único 29038000273044.
Según consulta catastral descriptiva y gráfica, que se adjunta, la referencia
catastral es la 4954102UF5445S0001FW, se describe en la citada consulta con una
superficie de 2.967 m2. resultando de reciente comprobación topográfica con una
superficie de 2.943,76 m2.
Sobre la parcela existe en la actualidad una Edificación consolidada
conocida como “Bowling Palmeras”, consistente en un volumen edificatorio en
Planta Baja, que ocupa la casi totalidad de la parcela, unos volúmenes en Planta
Primera, dedicados a accesos a cubierta y torreta, y la edificación de una Planta de
Sótano.
Estas superficies se reflejan en la Ficha Catastral de la finca y son las
siguientes:
Planta Baja (planta 0): 2.502 m2.
Planta Sótano (Planta -1): 2.498 m2.
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Planta Primera (Planta 1): 155 m2.
La parcela es de forma rectangular irregular en planta, con una línea
sesgada en el lindero Noreste, y quiebro en su lindero Suroeste provocando un
estrechamiento de la misma hasta su medianería colindante. Las longitudes de
linderos medidas en planta en verdadera magnitud son las siguientes:
Lindero NorOeste: 110,45 ml.
Lindero SurOeste: 19,86 ml.
Lindero SurEste: 106,02 ml.
Lindero NorEste: 29,98 ml.
La edificación se alinea en la fachada principal a la Calle Martinez Catena,
correspondiéndose la fachada con su lindero NorEste.
La parcela tiene fachadas por la citada calle Martinez Catena y por el
callejón que da a la misma calle citada; siendo colindante con la conformación de
diferentes medianerías con edificaciones existentes en sus linderos NorOeste y
SurOeste.
En cualquier caso, la delimitación exacta se indica en la documentación
gráfica del presente Estudio de Detalle en los planos de información denominados I1
(Situación referida al PGOU), I2 (Plano Topográfico) e I3 (Planimetría acotada).
En los planos de información I1, I2 e I3 se complementan con la
documentación fotográfica reflejada en el Anexo 4, para una mejor compresión de la
fisonomía de la parcela, y volumetría edificatoria actual.
Sobre la parcela existe un convenio urbanístico ratificado entre la sociedad
AGARIMO Inversiones y Arrendamientos S.L, y el Ayuntamiento de Fuengirola, que
fue aprobado por Pleno Corporativo en sesión celebrada el día 18 de febrero de
2005, que ha quedado incorporado al PGOU de Fuengirola, cuya aprobación
definitiva se publicó en BOJA, nº 77 de fecha 19 de abril de 2011. Se adjunta copia
del mismo en este Estudio de Detalle (Anexo 2).
1.2. PROCEDENCIA. CONSIDERACIONES Y DESCRIPCION
PROCEDENCIA
La procedencia de la formulación del presente Estudio de Detalle se
desprende de la necesaria consecución de alineaciones y rasantes, con la
consiguiente ordenación del volumen edificable.
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En este caso el desarrollo del Estudio de Detalle se establece de acuerdo al
ámbito señalado en el Plan General de Ordenación Urbanística y como se especifica
en el Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la ley sobre
régimen del suelo y ordenación urbana se formula con la intención de:
CONSIDERACIONES y DESCRIPCION
1.- La superficie total del ámbito, como queda reflejado en la documentación
gráfica, según levantamiento topográfico, es de 2.943,76 m².
2.- La zonificación y asignación de usos es única para todo el ámbito de
actuación, siendo esta la de suelo urbano residencial y usos compatibles. Se recoge en
el plano O1 de ese Estudio de Detalle.
3.- En cuanto a los trazados, alineaciones, niveles y rasantes del viario se
mantienen los especificados en la documentación gráfica del PGOU. Estos se detallan
gráficamente en el plano denominado O2, donde se reflejan la altura máxima y rasantes,
y en los subsiguientes planos O3, O4, O5, O6 y O7 en los cuales se reflejan las
alineaciones de la edificación desglosadas por plantas. Se complementan con los planos
O8 y O9, donde se reflejan la sección esquemática de la edificación y las volumetrías en
perspectiva de la misma.
4.- En el presente Estudio de Detalle se define la ordenación de los volúmenes
edificables mediante su delimitación en planta con indicación de los retranqueos mínimos
exigibles según la altura de la edificación, la limitación en el número de plantas permitido
y el techo máximo edificable dentro del continente definido por los anteriores parámetros,
siendo objeto de su concreción el Proyecto de Edificación que se desarrolle en su día.
Tal y como se define en la documentación gráfica del PGOU para el volumen
edificado se establece una línea divisoria que define el número de plantas sobre rasante
en dos zonas. Una zona donde se permite la edificación de 8 plantas sobre rasante y una
zona donde se permiten 6 plantas sobre rasante.
La edificabilidad máxima permitida es de 10.027 m2t. que resulta de la
aplicación del Convenio ratificado en su día para cambio de uso y aumento de
edificabilidad, siendo esta reflejada en la documentación gráfica del PGOU
Se detalla una propuesta de ordenación de los volúmenes para el ámbito que
se refleja gráficamente en los planos de Ordenación, grafiándose en los mismos las
plantas, secciones que la conforman; así como la volumetría de la propuesta que se
grafía mediante perspectivas en el plano de Ordenación O9. Esta propuesta puede ser
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modificada en el Proyecto de Edificación siempre que se cumplan los parámetros de la
ordenanza de este Estudio de Detalle y los volúmenes edificatorios queden dentro de las
áreas de movimiento definidas. Estas áreas de movimiento expresan los límites máximos
donde deberá contenerse el volumen edificatorio hasta un máximo de edificabilidad de
10.027 m2t., que es la edificabilidad máxima establecida por el PGOU para el ámbito.
1.3. CONDICIONES DE USO Y ORDENANZAS
El actual Planeamiento se concreta en el Plan General de Ordenación
Urbanística de Fuengirola que trata de un suelo clasificado como urbano consolidado y
dentro de la calificación de Bloque Abierto (BA).
Como se ha mencionado anteriormente el PGOU de Fuengirola incorpora un
convenio urbanístico para este ámbito y se establece una altura máxima edificable
dividida en dos zonas, una de 8 plantas (baja + 7), y 6 plantas (baja + 5); mas planta en
Bajo Cubierta (BC) en ambas zonas.
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1. DELIMITACION DEL AMBITO DE ACTUACIÓN: La definida por los linderos de la parcela 2. SUPERFICIE del AMBITO DE ACTUACION: 2.943,76 m2.
3. EDIFICABILIDAD MAXIMA: 10.027 m2t. 4. ORDENANZA DE APLICACION: BA (Bloque Abierto) 5. ALTURA MÁXIMA: 8 Plantas (baja +7+BC); 6 Plantas (baja+5+BC) 6. USOS: Residencial y Compatibles
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Las condiciones de ordenación que serán de aplicación para el ámbito objeto
de este Estudio de Detalle son las siguientes:
TIPOLOGÍA
Edificios de propiedad horizontal en Edificación exenta. Bloque Abierto USOS
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Residencial plurifamiliar y compatibles, según normas de regulación de usos. PARCELACIÓN
Se establece una parcela mínima de 400 m2, siendo la superficie de parcela para este ámbito de 2.943,76 m2. OCUPACIÓN
Según limitaciones de la ordenanza en aplicación de los parámetros de edificabilidad, alturas máxima y retranqueos. Se permite la ocupación en planta baja del actual volumen consolidado. Los volúmenes edificatorios definidos en planos de Ordenación de este Estudio de Detalle.
ALTURA
Se establece una línea divisoria, reflejada en la documentación gráfica, que define el número de plantas sobre rasante en dos zonas. Una zona donde se permite la edificación de 8 plantas sobre rasante (baja +7) y una zona donde se permiten 6 plantas sobre rasante (baja +5). Para las dos zonas de altura de la edificación definidas en este Estudio de Detalle y resultando de los demás parámetros, las alturas máximas permitidas en metros son las definidas en la siguiente tabla:
Plantas Altura en metros
Baja +7 25 metros
Baja +5 19 metros
. En general, en esta ordenanza particular sobre la altura máxima permitida se admiten áticos, exclusivamente bajo cubierta, para uso residencial.
.
Para el criterio de medición de alturas se establecerá la cota de referencia para el edificio con frente a su fachada de la calle Martinez Catena.
SEPARACIÓN A LINDEROS
Los definidos en la documentación gráfica de la propuesta. Se establece el criterio de alineación de fachada a su frente en la calle Martinez Catena, consolidándose de este modo la línea edificatoria defina por el PGOU para esta calle, para el resto de linderos en la zona de planta baja +7: separación mínima de 6 metros en demás linderos públicos y separación de 8 metros a linderos privados excepto donde existan líneas medianeras donde los volúmenes se pueden edificatorios se pueden adosar a las mismas; para la zona de planta baja +5: separación mínima de 4,5 metros en linderos públicos y separación de 6 metros a linderos privados excepto donde existan líneas medianeras donde los volúmenes se pueden edificatorios se pueden adosar a las mismas. En planta baja se permite la consolidación del volumen edificado actual, aunque se han definido una serie de áreas de movimiento que limitan las separaciones a linderos también en esta planta y que se reflejan en la documentación gráfica de la propuesta.
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EDIFICABILIDAD
Se establece una edificabilidad máxima de 10.027 m2t., según el criterio resultante de aplicar los parámetros de alineaciones, ocupación y alturas máximas que se recogen en el PGOU y las consideraciones relativas al cálculo de la edificabilidad del convenio para la actuación donde se establece este límite máximo de edificabilidad.
APARCAMIENTOS
Es obligatorio la previsión de aparcamientos o plazas de garaje en la proporción de 2 plazas por cada vivienda o apartamento, 1 plaza por cada 80 m2. de superficie en uso de comercio y oficinas, y 1 plaza por cada 8 plazas hoteleras.(*)
CUERPOS VOLADOS.
Se permiten balconadas, balcones, miradores y cierres. La regulación de los salientes máximos viene regulada por la anchura de calle según la siguiente tabla:
Anchura calle (A; en metros) Saliente máximo (en metros)
A< 5 metros Prohibidos
5,00 mts. < A < 6,00 mts. 0,40 mts.
6,00 mts. < A < 8,00 mts. 1,00 mts.
8,00 mts. < A < 10,00 mts. 1,20 mts.
10,00 mts. < A < 15,00 mts. 1,50 mts.
A > 15,00 mts. 2,00 mts.
Para los salientes máximos de cuerpos volados cuya proyección vertical quede dentro del
ámbito no se establece limitación de vuelo.
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Los parámetros de la edificación no contemplados en la ordenanza particular se regirán por las
ordenanzas generales de la edificación establecidas en el PGOU de Fuengirola.
(*) Según art 9.1.10 del PGOU en referencia a los aparcamientos se permitirá reducir el número de plazas de
aparcamientos resultantes de aplicar las proporciones mencionadas en el caso de que según los resultados del
estudio geotécnico para la edificación y la naturaleza del suelo obliguen a la aplicación de sistemas
desproporcionados para la ejecución de sótanos, o cuando desde la propia Oficina Municipal de Urbanismo,
ratificado por la Junta de Gobierno Local, se considere la existencia de otro tipo de inconveniente para aplicar la
norma.
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1.4 JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS PARA LA ACCESIBILIDAD
EN LAS INFRAESTRUCTURAS, EL URBANISMO, LA EDIFICACION Y EL TRANSPORTE
EN ANDALUCIA
En el ámbito de actuación objeto del presente Estudio de Detalle no se contemplan
infraestructuras urbanas ya que se limita a la ordenación de una parcela que no es de
uso público, situada en suelo urbano consolidado.
El proyecto de Edificación deberá contener la Justificación del Cumplimiento de la
norma que le es de aplicación mediante la redacción de su correspondiente Ficha (en el
caso de Edificaciones de Viviendas será la Ficha número III), aunque la mera mención
de este aspecto no es objeto de este Estudio de Detalle.
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Con todo lo indicado en esta memoria, en conjunción con la documentación
gráfica que se adjunta, se cumplimenta lo indicado en el artículo 66, puntos 1,2 y 3 del
Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo y en la vigente Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía (LOUA).
Fuengirola a 5 de Marzo de 2019.
El Arquitecto
José Luis Guerrero Gómez
