p l a n g e n e r a l d e v i l l a n u e v a d e c a s t
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Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 1/25
P L A N G E N E R A L
D E V I L L A N U E V A D E C A S T E L L Ó N
E S T U D I O D E P O B L A C I Ó N Y D E
D E M A N D A D E V I V I E N D A
P A R T E S I N E F I C A C I A N O R M A T I V A
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 2/25
ÍNDICE
1. OBJETO DEL DOCUMENTO
2. NORMATIVA APLICABLE
3. BASES DE ESTUDIO Y DE TRABAJO
3.1. Índices de ocupación del suelo
3.2. Información general sobre el término municipal de Villanueva de Castellón
3.3. Información sobre el Plan General vigente y el nuevo diseño
4. ANÁLISIS DE LA POBLACIÓN
4.1. Evolución demográfica
4.2. Escenarios de crecimiento
4.2. Tasa de crecimiento demográfico
4.3. Tasa de crecimiento de empleo industrial y terciario
5. JUSTIFICACIÓN DE NUEVOS CRECIMIENTOS URBANOS
5.1. Cálculo de índices máximos de ocupación de suelo
5.2. Suelos computables para la aplicación de índices
5.3. Estudio de los suelos urbanizados no edificados
5.4. Justificación de crecimientos planificados
6. ESTUDIO DE DEMANDA DE VIVIENDA
6.1. Población prevista
6.2. Tamaño medio de vivienda
6.3. Tamaño medio familiar
6.4. Edificación pendiente de consolidar en suelo urbano no incluido en sectores.
6.5. Edificación pendiente de consolidar en sectores de reciente desarrollo del
PG de 1989.
6.6. Demanda potencial de viviendas
6.7. Previsión de viviendas sujetas a protección pública.
7. CONCLUSIÓN
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1. OBJETO DEL DOCUMENTO
El presente estudio tiene como finalidad analizar la necesidad de suelo para nuevos
crecimientos residenciales y crecimientos base de actividades económicas en el municipio de
Villanueva de Castellón. La justificación de nuevos desarrollos de suelo se basa en la
consideración de la tasa demográfica obtenida en el área de estudio, siempre bajo los criterios
de ocupación racional y sostenible del suelo, establecidos en la Estrategia Territorial de la
Comunidad Valenciana (en adelante ETCV).
2. NORMATIVA APLICABLE
El artículo 22 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana (en adelante LOTUP), plantea, en su
apartado segundo, en relación a los objetivos, umbrales e indicadores de sostenibilidad
territorial y directrices estratégicas del desarrollo previsto, que el plan general definirá, entre
otros, los siguientes umbrales, con referencia a tres escenarios, con un horizonte a cuatro, diez
y veinte años:
Proyección de población que sirva como referencia para la fijación de las
determinaciones del plan general estructural.
Índices máximos de ocupación sostenible de suelo para usos residenciales y de
actividades económicas, tal y como se contemplan en la ETCV.
Asimismo el artículo 33-LOTUP, sobre política pública de suelo y vivienda estable que:
“1. Conforme a la legislación estatal de suelo, el plan general estructural deberá respetar
la previsión de suelo para promover viviendas sometidas a algún régimen de protección
pública, en un mínimo del treinta por cien de la edificabilidad residencial prevista, en los
suelos urbanizables, y del diez por cien del incremento de edificabilidad residencial que
se genere sobre la edificabilidad residencial del planeamiento vigente, en suelo urbano.
No obstante, dicha reserva no podrá ser inferior a lo que resulte de un estudio de
demanda que se realice con motivo de la redacción del plan, en los términos que
reglamentariamente se determinen.
2. Cuando la nueva edificabilidad se plantee en zonas turísticas de ocupación estacional
o de segunda residencia, el plan podrá prever el emplazamiento de parte o la totalidad
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de dicha reserva en otras áreas de su territorio, justificando su innecesaridad en la
población permanente prevista y las necesidades de la población activa de la zona.”
El Artículo 34-LOTUP sobre documentación integrante del Plan General estructural, como
contenido propio de su memoria justificativa, introduce la necesidad de definir la oferta de suelo
y edificabilidad, cuantificada por clases y zonas de suelo, que será adecuada a la demanda y a
los objetivos, umbrales e indicadores de sostenibilidad.
El Decreto 1/2011, de 13 de enero, del Consell, por el que se aprueba la ETCV, en su título IV
sobre ocupación racional y sostenible del suelo, capítulos III y IV define los criterios de
crecimiento para el suelo residencial y para actividades económicas (directrices 77 a 107),
entre los que introduce los conceptos clave para su aplicación: el índice de ocupación de suelo
para uso residencial (IMOS) y el índice de ocupación de suelo para actividades económicas
(IMOSE), que se adoptarán como primera referencia para la clasificación de nuevos suelos
urbanizables en aplicación del artículo 22.2 de la LOTUP.
3. BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO
El presente estudio ha de ser base de justificación del nuevo crecimiento propuesto por el
Planeamiento, tal como requiere el Informe Ambiental emitido al Plan General de Villanueva de
Castellón, aprobado por la Comisión de Evaluación Ambiental en sesión celebrada el 25 de
mayo de 2016.
Los estudios de demanda de suelo que se desarrollen con mayor precisión se formularán
conforme a los siguientes criterios (Directriz 87):
Se analizará el suelo urbanizado no edificado, los instrumentos de planeamiento
aprobados y no ejecutados y el parque de viviendas vacías con el fin de evaluar su
oferta actual y potencial de viviendas y su consideración en las futuras demandas.
Los resultados de las previsiones demográficas o demandas de vivienda tienen que
expresarse en cantidades de suelo o en índice máximo de ocupación del mismo.
El suelo urbano edificado y urbanizado que se justifique a efectos de cómputo para la
aplicación del índice máximo de ocupación de suelo determinado para el municipio,
deberá excluir los tejidos urbanos residenciales con densidades inferiores a las 25
viviendas por hectárea o aquellos que superando esta densidad no cuenten con
dotaciones mínimas de equipamientos sanitarios y educativos para la población
potencial que pueda albergar.
La metodología que se utilice deberá tener en cuenta los procesos sociales y
económicos de los últimos 20 años.
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Los cálculos de las demandas de viviendas secundarias deberán responder a
expectativas racionales, debiéndose justificar de forma rigurosa el incremento de suelo
para dicha tipología de vivienda.
En conclusión, los criterios de ocupación racional del suelo se basan en la relación de equilibrio
entre la tasa de crecimiento demográfico ponderada y la superficie de suelo urbanizado,
definida a través del índice de ocupación de suelo y del suelo computable a efectos de la
aplicación de dicho índice, por lo que se debe proceder a su definición previamente a su
posterior obtención.
3.1. Índices de ocupación del suelo
El Índice de Ocupación del Suelo para satisfacer las demandas municipales y territoriales para
uso residencial propuesto por la ETCV (Directriz 82), se calcula con la siguiente fórmula
empírica:
IMOS = TCD x FCTM x FCVT
Siendo:
IMOS, el Índice Máximo de Ocupación del Suelo para uso residencial;
TCD, la Tasa de Crecimiento Demográfico;
FCTM, el Factor de Corrección por Tamaño Municipal;
FCTM = - 0,1914 x Ln(x) + 3,007, siendo x la población actual del municipio
FCVT, el Factor de Corrección por Vertebración Territorial
FCVT = 1,10. En los Núcleos Urbanos situados en la plana litoral – Cota 100.
FCVT = 1,25. En los Núcleos Urbanos situados en Franja Intermedia del territorio.
FCVT = 1,50. En los Núcleos Urbanos pertenecientes al Sistema Rural.
El suelo computable a los efectos de la aplicación del IMOS (Directriz 85) será el comprendido
por los tejidos urbanos en los que predominen la categoría de centro histórico y ensanche,
según la cartografía SIOSE del Instituto Cartográfico Valenciano (en adelante ICV), a fecha de
aprobación de la ETCV (2011), incluyendo la superficie de infraestructuras, zonas verdes
urbanas, equipamientos y dotaciones integradas en esas tramas urbanas.
El índice de ocupación puede ser corregido al alza hasta un 25% en función de las
necesidades del municipio para evitar rigideces en el mercado del suelo y la aparición de
procesos especulativos, pudiendo alcanzarse el 50% en municipios localizados en la Franja
Intermedia del territorio, aumentando hasta el 100% en aquellos municipios que no superen
una tasa de suelo sellado del 2,5% de la superficie del término municipal, según la cartografía
del SIOSE del ICV (Directriz 86).
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No obstante, dicho coeficiente de flexibilidad del suelo no es de aplicación al municipio de
Villanueva de Castellón por tener una tasa de suelo sellado, definido en la cartografía del
SIOSE, mayor del 10% de la superficie del término municipal.
El índice máximo de ocupación de suelo para satisfacer las demandas municipales y
territoriales para el desarrollo de actividades económicas propuesto por la ETCV, se calcula
de acuerdo con la siguiente fórmula:
IMOSE = TCE x FCEA x FCVT
Siendo:
IMOSE, el Índice Máximo de Ocupación del Suelo para actividades económicas;
TCE, la Tasa de Crecimiento del Empleo industrial y terciario;
FCEA, el Factor de Corrección por el número de empleos industriales y terciarios actuales en el
municipio;
FCEA = - 0,2957 x Ln(x) + 3,9719, siendo x los empleos en los sectores industrial y
terciario del municipio actualmente existentes.
FCVT, el Factor de Corrección por Vertebración Territorial
FCVT = 1,10. En los Núcleos Urbanos situados en la plana litoral – Cota 100.
FCVT = 1,25. En los Núcleos Urbanos situados en Franja Intermedia del territorio.
FCVT = 1,50. En los Núcleos Urbanos pertenecientes al Sistema Rural.
El suelo computable a los efectos de la aplicación del IMOSE (Directriz 100) será todo el suelo
industrial y terciario determinado por la cartografía SIOSE del ICV en 2011, incluyendo la
superficie de infraestructuras, zonas verdes y equipamientos integrados en la trama urbana
cuyo uso principal sea industrial o terciario.
3.2. Información general sobre el término municipal de Villanueva de Castellón
El municipio de Villanueva de Castellón, pertenece a la comarca de la Ribera Alta. Se halla
situada a 48,6 Km. de la capital Valencia, a 12 de Alzira, a 8 de Carcaixent y a 14 de Xàtiva, las
ciudades próximas más importantes.
Limita al Norte con los términos municipales de Alberic, Carcaixent y La Pobla Llarga; al Sur
con los de Xàtiva y Llosa de Ranes; al Este con los de Sant Joan d’Ènova, Senyera y Manuel;
mientras que al Oeste limita con los de Beneixida y Gavarda.
Desde Valencia se accede a ésta localidad a través de la A-7 y luego tomando la CV-560.
También cuenta con estación de ferrocarril del metro suburbano de Valencia, en concreto la
estación final de la línea 1 de Villanueva de Castellón (FGV).
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Según datos obtenidos a través del Instituto Nacional de Estadística y los facilitados por el
padrón municipal, tiene una población censada de 7.266 habitantes a fecha 1 de enero del año
2016.
Respecto a la actividad económica predominante es el sector citrícola, dedicando gran parte de
la superficie a cultivar todas las variedades de naranja existente. Los cítricos ocupan una
superficie total aproximada de 1100 Has. (61% de 1800 HA que constituyen el terreno rústico)
que se distribuyen bastante uniformemente a lo largo de la zona, en donde predominan los
cultivos de regadío.
En cuanto a las huertas, los principales cultivos son: tomate, alcachofa, maíz, col y judía.
El municipio de Villanueva de Castellón ha vivido secularmente de las actividades primarias y,
sobre todo, de una agricultura volcada a la exportación.
Podríamos decir que la industria es de mediana importancia en la estructura económica, y la
que existe deriva del sector primario: Cooperativa Agrícola, almacenes mediante cámaras
frigoríficas, industrial conservera de fruta (VIDECA).
Respecto al sector servicios se ha podido comprobar que en los últimos años ha
experimentado un aumento a causa del asentamiento de población procedente de otros
municipios.
3.3. Información sobre el Plan General vigente y el nuevo diseño
El desarrollo urbanístico de Villanueva de Castellón está regulado el Plan General, vigente
desde su aprobación definitiva por la Comisión Territorial de Urbanismo de la Generalitat
Valenciana en sesión de 31 de Enero de 1989, habiendo sufrido varias modificaciones
puntuales. Dicho documento no se encuentra adaptado a la Ley Urbanística Valenciana (Ley
16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat Valenciana).
Este planeamiento clasificó el suelo en: Suelo Urbano, Urbanizable Programado y No
Programado, y No Urbanizable.
Insertamos a continuación el cuadro resumen comparativo de superficies del documento
vigente y la dimensión de la evolución urbana del planeamiento propuesto, que pretende dar
respuesta a las expectativas de crecimiento del municipio situando los crecimientos
urbanísticos en los espacios contiguos al núcleo central consolidado, formando una ciudad
compacta, sin crear dispersión en los enclaves residenciales.
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CUADRO COMPARATIVO DE SUPERFICIES PG VIGENTE - PG PROPUESTO
PLAN VIGENTE PLAN GENERAL PROPUESTO
(PG DE 1989 más modificaciones y desarrollo)
Clase/Uso del Suelo Sup Total Sup Clase/Uso del Suelo Sup Total Sup
(m2s) (m2s) (m2s) (m2s)
Suelo Urbano 881.312 Suelo Urbano 1.692.338
Uso Residencial 827.947 Uso Residencial 961.042
Uso Terciario 0 Uso Terciario 41.109
Uso Industrial 53.365 Uso Industrial 690.187
Suelo Urbanizable 856.100 Suelo Urbanizable 212.179
Uso Residencial 136.367 Uso Residencial 173.789
Uso Terciario 0 Uso Terciario 0
Uso Industrial 719.733 Uso Industrial 0
Otros S.Uble Fuera del Sector Otros Fuera del Sector (RP Adscrita) 38.390
Suelo No Urbanizable 18.652.588 Suelo No Urbanizable 18.485.483
Común 13.860.480 Común 15.686.202
Especial Protección 4.792.108 Protegido 2.799.281
TOTAL TÉRMINO MUNICIPAL 20.390.000 20.390.000
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4. ANÁLISIS DE LA POBLACIÓN
4.1. Evolución demográfica
Los datos utilizados, que figuran en las figuras y tablas obrantes en este estudio, se han
obtenido del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Instituto Valenciano de Estadística (IVE)
y de las Fichas Municipales publicadas por la Consellería d’Economia Sostenible, Sectors
Productius, Comerç y Treball de la Generalitat Valenciana.
Para el análisis se han tenido en cuenta los procesos demográficos y económicos al menos de
los últimos 20 años, conforme señala la directriz 87 de la ETCV, sobre estudios de demanda de
suelo residencial de mayor precisión.
Población según Padrón Municipal desde 1996. Fuente: I.N.E.
En el informe de sostenibilidad ambiental del Plan General de Villanueva de Castellón en su
epígrafe 4.1.10.3 sobre evolución demográfica y urbana (pág.131), analiza este aspecto hasta
el año 2005, que basado en el crecimiento vegetativo, se presenta con ritmos decrecientes de
población entre los años 1989-1991 y más representativos entre 1996-1999 y crecientes
especialmente los últimos años a partir del año 2000.
A partir del año 2004 el ritmo de crecimiento es constante y rápido incrementando su población
en 447 habitantes hasta el año 2009, debido al saldo migratorio, que superó la previsión
realizada por el IVE para el año 2006, partiendo de datos de 2002. A partir de ese momento
comienza un periodo decreciente hasta los años 2015 y 2016, donde el descenso poblacional
alcanza a fecha de enero de 2016 los 7.266 habitantes.
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Estructura de la población en el Padrón de 2015. Fuente: Ficha Municipal IVE
Movimiento natural de la población de 2010 a 2015. Fuente: Ficha Municipal IVE
Los datos de población por edades de la ficha municipal del IVE para el año 2015, en
comparación con la presentada en el año 2005, en el informe de sostenibilidad ambiental,
presenta un progresivo envejecimiento de la población, que desplaza las bandas con mayor
población a zonas más altas de la pirámide, sin incrementar las de su base. El crecimiento
vegetativo ha sido negativo durante los últimos 5 años.
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El saldo migratorio en Villanueva de Castellón en el año 2015 es positivo, el municipio gana
población desde otros municipios de la Comunidad, pero principalmente gana población
procedente del extranjero, cuota que supone el 52,4% de la población inmigrante total y que ha
supuesto fluctuaciones entre 50 y 100 nuevos habitantes al año para el municipio en los últimos
5 años.
4.2. Escenarios de crecimiento
Escenario de crecimiento mínimo
El cálculo de la tasa de crecimiento demográfico del municipio de Villanueva de Castellón debe
tomar en consideración, como marco de referencia, que el crecimiento estimado de población
para la Comunitat Valenciana es del 1% anual acumulativo hasta 2030, tasa revisable cada
cuatro años en función de las distintas coyunturas sociales y económicas que afecten al
territorio.
De acuerdo con el cuadro de índices de incremento demográfico por comarcas (definidos por el
IVE), el propio de la comarca de la Ribera Alta es del 0.90%.
A partir de las cifras oficiales de población resultantes de la revisión del padrón municipal,
tomando como tendencia la fluctuación poblacional de los últimos 20 años (1996-2016), la Tasa
de crecimiento demográfico se obtendría en la siguiente tabla:
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 TOTAL
Villanueva de Castellón 7.089 7.030 6.930 6.950 7.012 7.189 7.286 7.239 7.280 7.379 7.493 7.666 7.748 7.686 7.595 7.482 7.458 7.321 7.270 7.266
Variación -59 -100 20 62 177 97 -47 41 99 114 173 82 -62 -91 -113 -24 -137 -51 -4 177
%respecto año anterios -0,83 -1,42 0,29 0,89 2,52 1,35 -0,65 0,57 1,36 1,54 2,31 1,07 -0,8 -1,18 -1,49 -0,32 -1,84 -0,7 -0,06 0,14 %
En consecuencia, el crecimiento demográfico anual es de 0,14% que, aplicado a un período de
vigencia del Plan de 20 años, da una tasa de incremento demográfico del 2,837%, obtenido a
partir de la fórmula:
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TCD20 = ((1+Tasa Anual/100)^nºaños)-1)*100 = ((1+0,14/100)^20)-1)*100 = 2,837%
Escenario de crecimiento máximo
Si tomamos en consideración los procesos sociales y económicos de los últimos 20 años en el
municipio, el más relevante a nivel poblacional es el que deriva del desarrollo urbanístico del
sector de suelo urbanizable Polígono Industrial el Pla II de 490.804m2, por gestión de la
Entidad Estatal de Suelo, SEPES, organismo adscrito al Ministerio de Vivienda, que finalizó las
obras en 2010 y comienza a comercializarlas en 2011. Es el propio organismo quien estima la
creación de empleo en el polígono entorno a los 1.000 empleos directos.
De acuerdo con el Informe de Competitividad de la Industrial Española, publicado por la
consultora Pricewaterhouse Cooper en 2013 (https://www.pwc.es/es/publicaciones/gestion-
empresarial/assets/informe-competitividad-industria-esp.pdf, 11/3/2017) de cada empleo
generado de forma directa, se generan 1,03 empleos indirectos y 0,40 empleos inducidos.
De esta manera el polígono El Pla II generará en los próximos años una capacidad de arrastre
de empleo interior, con una creación de empleo total de 1.000 empleos directos, 1.030 empleos
indirectos y 400 empleos inducidos, lo que suma 2.430 nuevos puestos de trabajo.
Considerando un área de influencia de 5Km desde el polígono industrial, los municipios
comprendidos en dicha área son representados en la siguiente tabla, con información sobre su
población y población en paro en enero de 2017.
Municipio Población Nº Parados registrados
% Población
Villanueva de Castellón 7.266 322 27,45
Beneixida 674 26 2,55
Antella 1.271 71 4,80
Gabarda 1.089 68 4,11
Cotes 354 20 1,34
Càrcer 1.949 100 7,36
Sellent 382 18 1,44
Llosa de Ranes 3.511 239 13,26
Sellent 382 18 1,44
L’Énova 936 56 3,54
Manuel 2.459 161 9,29
Sant Joanet 480 33 1,81
Senyera 1.172 59 4,43
La Pobla Llarga 4.546 244 17,17
TOTAL 26.471 1.435 100
Partiendo de la consideración de que los nuevos puestos de trabajos creados absorbieran el
85% de la población en paro residente en el área de influencia del polígono, 1.220 personas
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paradas, los empleos aún vacantes, 1.210, serían ocupados por población flotante y/o
emigrante, que establecería su residencia en el municipio más próximo al polígono con mayor
desarrollo de prestaciones y servicios para su población residente.
Se podría considerar un escenario de crecimiento acorde a la realidad aquel en el que el 70%
de los nuevos trabajadores establecieran su residencia habitual en Villanueva de Castellón, por
ser el municipio mayor y más próximo al polígono, así como el que concentra mayor número de
servicios y mayor actividad en el sector terciario, escenario idóneo de creación de empleo
indirecto e inducido. La población inmigrante que genera ese 70% de nuevos empleos, supone
aplicar un 2,5 a cada empleado inmigrante en Villanueva, ratio indicador del número de
miembros del hogar medio español a fecha actual. Lo que resulta:
Población inmigrante = 70% 1.210 empleos x 2,5 hab/familia = 2.118 habitantes
Se establece la hipótesis en la que la consolidación total del empleo que genera el polígono
industrial del Pla II se produce en 30 años y el crecimiento sigue una evolución en forma de
campana de Gauss, que alcanza las mayores cotas de crecimiento en los años intermedios, del
año quince al año 19, para posteriormente ir reduciéndose la creación de empleo hasta la
consolidación del polígono en el año 30, donde ya no hay más creación de empleo,
estabilizándose la tasa de crecimiento en la propia del crecimiento vegetativo.
0
20
40
60
80
100
120
140
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
población
incremento de población
tasa de crecimiento
Evolución de población estimada por desarrollo del polígono industrial El Pla II a lo largo de 30 años.
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 14/25
4.3. Tasa de crecimiento demográfico
A partir de las cifras de población resultantes de la hipótesis de crecimiento, se alcanzarían los
2.118 habitantes en año 2047 (a 30 años) y la tasa de crecimiento demográfico a veinte años,
se obtendría a través de la siguiente tabla:
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
7266 7.266 7.306 7.356 7.406 7.456 7.516 7.576 7.646 7.726 7.806 7.896 7.996 8.096 8.206 8.326 8.446 8.566 8.676 8.786 8.886 8.976
40 40 50 50 50 60 60 70 80 80 90 100 100 110 120 120 120 110 110 100 90
0,55 0,55 0,68 0,68 0,68 0,8 0,8 0,92 1,05 1,04 1,15 1,27 1,25 1,36 1,46 1,44 1,42 1,28 1,27 1,14 1,01
1,0903
%
2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
9.056 9.126 9.176 9.219 9.255 9.285 9.305 9.318 9.331 9.344 9.357 9.370 9.383 9.396 9.409 9.422 9.435 9.448 9.461 9.474
80 70 50 43 36 30 20 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 2222
0,89 0,77 0,55 0,47 0,39 0,32 0,22 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,71 %
2118 Hab.
En consecuencia, el crecimiento demográfico anual en el año 20 es de 1,0903% que, aplicado
a un período de vigencia del Plan de 20 años, da una tasa de incremento demográfico del
24,22%, obtenido a partir de la fórmula:
TCD20 = ((1+Tasa Anual/100)^nºaños)-1)*100 = ((1+1,0903/100)^20)-1)*100 = 24,22%
Sumada a la tasa de crecimiento demográfico producido por crecimiento vegetativo, ponderada
por el factor de corrección por tamaño municipal1:
TCD20 = (1+0,01827) x (1+0,2422) = 1,2649 26,49%
1 El crecimiento derivado del comportamiento demográfico se debe corregir por el factor dimensional de
los municipios, puesto que las pautas de densidad urbana, tipología y tamaño de las viviendas, costes de
urbanización, y en general, los efectos derivados de las economías de urbanización exigen una
discriminación positiva de las pautas de crecimiento a favor de los municipios más pequeños.
Como ya se ha definido conforme a la directriz 83-ETCV el factor de corrección por tamaño municipal,
para una población de 7.266 habitantes en el municipio según la última revisión del padrón de 2016, será:
FCTM = - 0,1914 x Ln(7.266) + 3,007 = -0,1914 x 8,891 +3,007 = 1,305
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 15/25
4.4. Tasa de Crecimiento del empleo industrial y terciario
Acogiéndonos al objetivo 24 de la ETCV, en su apartado 24.1.2, en el que analiza el
comportamiento del empleo en los sectores secundario y terciario de la Comunidad Valenciana
durante los últimos 30 años, se ha estimado una tasa de crecimiento de empleo para el período
2010-2030 en la comarca de la Ribera Alta del 1,10%.
Sin embargo, ya justificado en el cálculo incremento de población, se plantea la hipótesis de un
aumento de 1.000 empleos directos en el Polígono el Pla II en los próximos 30 años, con una
tasa de crecimiento en el umbral de los 20 años del 1,51%
0
10
20
30
40
50
60
70
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
Nº Empleos
Incremento de empleos
Tasa de crecimiento
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
2.385 2.403 2.421 2.444 2.467 2.490 2.518 2.546 2.578 2.616 2.654 2.697 2.745 2.793 2.846 2.904 2.962 3.020 3.073 3.126 3.174 3.217
18 18 23 23 23 28 28 32 38 38 43 48 48 53 58 58 58 53 53 48 43
0,75 0,75 0,95 0,94 0,93 1,12 1,11 1,26 1,47 1,45 1,62 1,78 1,75 1,9 2,04 2 1,96 1,75 1,72 1,5355 1,35
1,51
%
La tasa de crecimiento acumulado se calcula a partir de la fórmula:
TCE20 = ((1+Tasa Anual/100)^nºaños)-1)*100 = ((1+1,51/100)^20)-1)*100 = 34,95%
Factor de corrección por número de empleos municipales
Partiremos del número de empleos reflejados en la estadística de trabajadores afiliados a la
seguridad social según sección de actividad del cuarto trimestre del año 2016 de la Consellería
de Economía Sostenible, Sectores Productivos, Comercio y Trabajo:
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 16/25
De la cual se desprende que a la fecha referida existen 516 empleos del sector primario, 536
empleos en el sector industrial y 1.849 empleos en el sector terciario, datos con los cuales
podemos obtener el factor FCEA, como sigue:
FCEA = - 0,2957 x Ln(x) + 3,9719, siendo x los empleos en los sectores industrial y
terciario del municipio actualmente existentes.
FCEA = - 0,2957 x Ln(536+1.849) + 3,9719 = (-0,2957x7,7769) + 3,9719 = 1,6722
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 17/25
5. JUSTIFICACIÓN DE NUEVOS CRECIMIENTOS URBANOS
5.1. Cálculo de índices máximos de ocupación de suelo
IMOS para uso residencial
La Tasa de Crecimiento Demográfico ponderada calculada previamente equivale al índice
máximo de ocupación de suelo residencial en Villanueva de Castellón IMOS:
IMOS = 26,49%
IMOSE para desarrollo de actividades económicas
Del mismo modo, sustituyendo los factores de la fórmula por los valores obtenidos en el
apartado 4.3, obtenemos:
IMOSE = TCE x FCEA x FCVT = 34,95 x 1,6722 = 58,44%
5.2. Suelos computables para la aplicación de índices
Suelos de uso residencial
El suelo computable a los efectos de la aplicación del índice de ocupación de suelo para uso
residencial es aquel donde predomina la categoría de centro histórico y ensanche,
incrementándolo como margen de seguridad, mediante el trazado de una envolvente al suelo
correspondiente a las categorías de centro histórico y ensanche definido según la cartografía
SIOSE, de 500 metros de ancho, contabilizando los tejidos urbanos residenciales existentes
correspondientes a cualquier categoría de las definidas según la cartografía SIOSE del Instituto
Cartográfico Valenciano en dicho perímetro, incluyendo la superficie de infraestructuras, zonas
verdes urbanas y equipamientos y dotaciones integradas en la trama urbana.
La superficie de suelo donde predomina el centro histórico y ensanche, en nuestro caso la zona
de casco antiguo y residencial con tipología de manzana compacta, que domina la totalidad del
núcleo principal de población es de 1.023.336 m2.
Se ha contabilizado el suelo de sistemas generales (actualmente red primaria vinculados al
casco urbano residencial y que se encuentran insertados en su trama o a menos de 500
metros, y que ya se encuentran ejecutados, tales como el equipamiento deportivo,
infraestructura ferroviaria y viaria). Dentro de esta superficie no se ha contado los tejidos
urbanos calificados como residenciales y con ordenación pormenorizada aprobada (como el
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 18/25
sector Horts de Llevan-II) pero que todavía no se han desarrollado. Por tal motivo, la posible
envolvente a 500 metros, no encuentra otro suelo residencial desarrollado que incremente al
anterior.
Suelos para actividades económicas
El suelo computable a los efectos de la aplicación del índice de ocupación de suelo para
actividades económicas, y tal como indica la directriz 100, tomando como base de cálculo todo
el suelo industrial y terciario determinado según cartografía SIOSE del Instituto Cartográfico
Valenciano a fecha de aprobación de la ETCV, incluyendo la superficie de infraestructuras,
zonas verdes y equipamientos integrados en la trama urbana en que el uso sea industrial o
terciario.
La superficie de suelo industrial y terciario determinado a fecha de aprobación de la ETCV,
incluyendo la superficie de infraestructuras, zonas verdes y equipamientos integrados en la
trama urbana en que el uso sea industrial o terciario, se obtiene siguiendo la cartografía del
SIOSE y contabilizándola con la que con mayor grado de precisión se dispone para la
redacción del presente plan general. Se incluye el suelo con declaración de interés comunitario
vigente, para actividades económicas, que se refleja en la cartografía del SIOSE. Asciende a
794.104 m2.
5.3. Estudio de suelos urbanizados no edificados
En los siguientes cuadros obtenidos de la memoria justificativa de la propuesta del Plan
General, se analizan el suelo urbanizado susceptible de ocupación en el municipio.
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 19/25
El suelo urbano residencial pendiente de edificar asciende al 3% de 827.947m2, lo que
equivale a 24.838m2.
El suelo urbano de uso industrial pendiente de edificar asciende al 20% de 53.365m2, lo que
equivale a 10.673m2.
En suelo urbanizable de uso residencial pendiente de edificar asciende al 53% de 136.367m2,
lo que equivale a 72.275m2.
En suelo urbanizable de uso industrial pendiente de edificar asciende al 73% de 719.733m2, lo
que equivale a 525.405m2.
La superficie total de suelo vacante de uso residencial es 97.113m2 y de uso industrial es
536.078m2.
5.4. Justificación de crecimientos planificados
El crecimiento total de suelo de uso residencial resulta de aplicar el IMOS sobre la superficie a
efectos de su aplicación:
Superficie máxima suelo residencial = 26,49% 1.023.336m2 = 271.082m2
A dicha superficie cabe descontarle las superficies de suelo vacante pendiente de edificación:
Demanda de superficie suelo residencia = 271.082 – 97.113 = 173.968m2
La superficie de suelo residencial propuesta por el plan general asciende a 173.789m2, lo que
está por debajo de la superficie máxima a ocupar dada por la demanda de población estimada
en el umbral de 20 años de vigencia del plan.
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 20/25
Asimismo, el crecimiento total de suelo de uso residencial resulta de aplicar el IMOSE sobre la
superficie a efectos de su aplicación:
Superficie máxima suelo para actividades económicas = 58,44% 794.104m2 = 464.074m2
A dicha superficie cabe descontarle las superficies de suelo vacante pendiente de edificación:
Demanda de superficie suelo actividades económicas = 464.074 – 536.078m2= -72.004m2
No se ha propuesto reserva de suelo para actividades económicas en el plan general dado que
como indica el presente estudio, las necesidades de este suelo ya están cubiertas para la
demanda estimada en el umbral de 20 años de vigencia del plan.
6. ESTUDIO DE DEMANDA DE VIVIENDA
6.1. Población prevista
La población potencial en el umbral de 20 años de vigencia del Plan General, se obtiene
aplicando la tasa de crecimiento demográfica acumulada (TCD20) a la población actual en el
municipio:
Población Potencial (20años) = 7.266 hab x 1,2649 = 9.191 habitantes
Incremento de población = 9.191 – 7.266 = 1.925 habitantes
6.2. Tamaño medio de vivienda
En la memoria justificativa del documento propuesta del Plan General, redactada en agosto de
2014, se calcula el tamaño medio de las viviendas del municipio en su epígrafe 3.2:
Para la obtención de una estimación del número de viviendas a partir de la edificabilidad, se ha
de partir del establecimiento del tamaño medio de vivienda, a partir de la tipología permisible y
de la demanda y costumbre contrastada en el término municipal. Para este fin, hemos de
diferenciar entre aquellas viviendas que tienen una superficie determinada por el cumplimiento
de requisitos legales, tal como las sujetas a protección oficial, de aquellas que por su carácter
de libres, su superficie vendrá determinada por las preferencias de la población y la tipología
característica prevista en el planeamiento.
Por lo que respecta al primer grupo de ellas, es decir, las sujetas a protección oficial, la
superficie de ellas viene determinada por el máximo permisible que, con carácter general, no
puede exceder de 90 metros cuadrados de superficie útil (salvo casos de familia numerosa y
otros). A su vez, a esta superficie hay que añadirle la correspondiente a la plaza de garaje
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 21/25
anexa por vivienda, que por obligatoriedad de previsión en el planeamiento, debe adicionarse,
a razón de 25 metros cuadrados de superficie útil por plaza (superficie máxima computable a
efectos de calcular el precio máximo de acuerdo con el plan de vivienda). La superficie
construida media por cada vivienda protegida se puede estimar incrementando la útil
multiplicando por el factor 1’25, dado que a la inversa, se suele estimar que la superficie útil es
el 80 % de la superficie construida.
Por tanto la superficie media construida que se considera que va a consumir cada vivienda de
protección oficial prevista en el Plan General es de ((90 + 25) x 1’25) = 143’75 m2c.
Para la obtención del tamaño medio de la vivienda libre, se han de tener las siguientes
consideraciones:
La tipología claramente dominante en Villanueva de Castellón, tanto por tradición como
por adecuación del planeamiento actual y propuesto a ésta, es la vivienda unifamiliar
entremedianeras, comúnmente conocida como “casa de pueblo”. La demanda de
vivienda plurifamiliar, es decir, viviendas en “pisos”, es muy reducida. De hecho la
altura máxima edificable en prácticamente la totalidad de la población es de 3 plantas
(planta baja más dos), lo que da lugar a construcción de viviendas unifamiliares, y por
analogía con lo anterior y para abaratar el precio de la vivienda, en algunos casos
promociones de “adosadas”. En casos contados se inician promociones de viviendas
plurifamiliares sobrepuestas en altura.
La tendencia anterior se ha contrastado numéricamente a partir de la obtención de la
superficie media construida por vivienda de las promociones recientes que han
solicitado licencia de obras (desde 2005 hasta actualidad). Se podrá observar en la
tabla siguiente una clara preferencia de la población castellonenca por la promoción de
vivienda unifamiliar de holgada superficie, frente a las promociones colectivas.
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 22/25
En consecuencia, la vivienda libre está ejecutándose con una superficie media de 200 metros
cuadrados construidos. No obstante, para ir del lado de la seguridad en lo que a previsión de
habitantes se refiere, y considerando una posible tendencia a reducción del tamaño de la
vivienda, en proporción a la reducción también del tamaño medio familiar, se aplica una
reducción de un 15 % sobre los datos reales anteriormente calculados, obteniendo una
estimación de tamaño medio de vivienda libre de 170 m2 construidos por unidad de ésta.
6.3. Tamaño medio familiar
De los datos obrantes en el Ayuntamiento se dedujo la media de habitantes por vivienda en
2,28, obtenidos a partir de la división entre 3.180 viviendas dadas de alta y 7.280 habitantes
empadronados.
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 23/25
Este dato responde a la tónica general de pueblos del entorno y comarca, y es algo inferior al
parámetro que se establece en el artículo 221-LOTUP, relativo al cálculo de densidad de
población.
Como consecuencia del análisis efectuado en la propuesta del Plan General a efectos de
calcular las dotaciones públicas, se considerará un tamaño medio de vivienda de protección
oficial de 143’75 metros cuadrados construidos, vivienda libre de 170 metros cuadrados
construidos y un tamaño medio familiar de 2’28 habitantes por vivienda.
6.4. Edificación pendiente de consolidar en suelo urbano no incluido en sectores
El cálculo del número de viviendas que se pueden todavía construir en suelo urbano, se ha
realizado considerando la tipología residencial característica de la población, que es de
vivienda unifamiliar entre medianeras, con una anchura media de frente de parcela de 8
metros. En la mayoría de los casos se utiliza la planta baja como garaje o almacén,
concentrándose la vivienda en las dos plantas superiores. De este modo, para contabilizar el
número de viviendas potenciales, se ha medido la longitud total de fachada que queda por
edificar en todo el casco urbano, asignándole a cada vivienda una longitud de fachada media
de 8 metros.
La longitud total de las fachadas de las parcelas sin edificar es de 1.488 metros lineales, lo que
da un total de 1.488 / 8 = 186 viviendas potenciales.
6.5. Edificación pendiente de consolidar en sectores de reciente desarrollo del
PG de 1989
Gran parte del suelo urbanizable previsto en el Plan General de 1.989 se encuentra
desarrollado y en avanzado estado de edificación, a falta del 25% el sector “Sudoest”.
Así pues, se ha considerado el grado de consolidación en éste, el porcentaje que queda
pendiente de edificación medido sobre cartografía reciente, deduciendo a partir de los datos de
edificabilidad bruta residencial y de densidad de viviendas por hectárea que se estableció para
el sector, las correspondientes que quedarían por colmatar.
SECTOR IER S.C.S Viv/Ha NºVdas Totales
Sudoest 0,35 35.849 25 90
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 24/25
6.6. Demanda potencial de viviendas
El número de viviendas por consolidar en el suelo vacante del vigente plan general asciende a
276, número que cubriría las necesidades de una población de 630 habitantes.
Dado un incremento de población de 1.925 habitantes, la necesidad de vivienda ascendería a:
(1.925hab - 630hab) / 2,28 = 568 viviendas.
6.7. Previsión de viviendas sujetas a protección pública
Antecedentes
El criterio general que se debe seguir para la distribución concreta del porcentaje de cesión en
cada sector de suelo urbanizable, ha de partir de la previsión inmediata de una gran cantidad
de ellas en el primer sector pendiente de programación, que es el sector “Horts de Llevant-II”
(de acuerdo con los datos que se exponen a continuación), de manera que la mayor
concentración en este, descarga en parte a los demás sectores.
El Ayuntamiento de Villanueva de Castellón suscribió un convenio de colaboración con el
Instituto Valenciano de la Vivienda, S.A. para la gestión y actuación en un área de suelo
urbanizable, en fecha 22 de Octubre de 2.004. En virtud de dicho convenio el Ayuntamiento
pone a disposición del IVVSA los terrenos que le corresponden de cesión de aprovechamiento,
para facilitar la construcción de vivienda de protección oficial. El número aproximado de
viviendas a construir será de 434, de las que aproximadamente 225 viviendas serán
protegidas.
La Comisión Territorial de Urbanismo de 1 de diciembre de 2.006 aprobó provisionalmente la
Homologación y Plan Parcial Horts de Llevant II, que es el sector objeto del convenio
anteriormente citado. El proyecto de urbanización del sector se encuentra también aprobado,
habiéndose redactado el proyecto de reparcelación, sometido a información pública, estando
pendiente su aprobación definitiva.
Previsión según el artículo 33-LOTUP
La previsión de suelo para promover viviendas sometidas a algún régimen de protección
pública, debe cumplir con un mínimo del treinta por cien de la edificabilidad residencial prevista
en los suelos urbanizables, y del diez por cien del incremento de edificabilidad residencial que
se genere sobre la edificabilidad residencial del planeamiento vigente, en suelo urbano.
Estudio de población y de demanda de vivienda. P.G. Villanueva de Castellón 25/25
De esta manera la reserva de edificabilidad para VPP, se establece como mínimo en
47.921m2t, como se puede ver en la siguiente tabla, suma del 10% del incremento
edificabilidad residencial en suelo urbano respecto el plan vigente, 9.699m2t, y el 30% de la
edificabilidad residencial en suelo urbanizable, 38.222m2t.
SECTOR IER Superficie m2t res %Aprov %Aprov m2t VPP NºVdas
para VPP para VPP m2t vda Libre (143,75m2 VPP
Mínimo Previsto 170 m2 libre
Suelo Urbano
SU Actuacions aillades 1,18 56.970 67.225
UE1 C/Sant Domenech 0,95 6.931 6.584
UE 2 C/Sant Domenech 1,12 10.539 11.804
UE 3 C/Sant Domenech 1,01 2.936 2.965
UE Virgilio Bernabeu 0,5 2.936 1.468
UE Casc Urbà Est 1,29 5.379 6.939
TOTAL 96.985 10%= 9.699
Suelo Urbanizable
Horts de Llevant II 0,8 57.552 46.042 45% 21.511 21.511 215
24.531 144
Ronda Monteolivete 0,7 37.556 26.289 30% 7.887 7.887 55
18.402 77
Sector Est 0,7 78.681 55.077 30% 16.523 16.523 115
38.554 259
TOTAL 127.408 30%= 38.222 45.921 385 Vdas VPP
47.921 480 Vdas Libres
7. CONCLUSIÓN
Como conclusión, se puede afirmar que la planificación de suelos de nuevo desarrollo
propuestos por el Plan General de Villanueva de Castellón se basa en la consideración de la
tasa demográfica obtenida en el área de estudio, siempre bajo los criterios de ocupación
racional y sostenible del suelo, sin superar los Índices Máximos de Ocupación del Suelo
establecidos por los en la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana,
Así mismo, se estima que la propuesta de nuevo suelo se ajusta a la demanda potencial de
vivienda inducida por el cálculo poblacional, en el umbral temporal de vigencia del Plan
General.
Valencia, Marzo de 2017
Mª Teresa Broseta Palanca
Dra. Arquitecta