GESTIN INMOBILIARIA

Consideraciones Fundamentales

para un concepto integrado de desarrollo urbano

Universidad Nacional de Colombia

Cesar Velandia octubre 2011

Sector

Social

Sector

Privado

Sector

Publico

Trminos Relacionados con la Gestin Inmobiliaria:

SPR: Sector Privado. Empresas Desarrolladoras,

empresas privadas de servicios.

SPU: Sector Pblico. Gobierno

como promotor de la Poltica

Publica y ejecutor de los recursos

SC: Sector Social. Organizacin

de la esfera social. Grupos Diversos

De la ciudadana e Informalidad.

Componentes de las que depende o interacta el Desarrollo Inmobiliario (A):

Desarrollo

Inmobiliario

Planeacion

y Ordenamiento

Territorial

Legislacion

Urbana Normatividad

Trminos Relacionados con el Desarrollo Inmobiliario (B):

Desarrollo econmico formal. El gobierno subsidiario

Encadenamiento de la economa urbana y de la Produccin de suelo urbano

Los Lmites del Capital - David Harvey

Sector Informal, representativo de la economa; ms costoso al final del proceso. Se atiende mediante

acciones de desmotivacin, reubicacin, incentivos,

darles a cambio algo mejor

La ciudad debe reconocerse como el espacio geogrfico de produccin de la movilidad e intercambios del capital.

La necesidad de trabajar, comprar, vender, educarse y transportar bienes

fabricados o ensamblados con piezas provenientes de todas partes del

mundo, y ms recientemente, bienes de produccin digital (software,

animacin tridimensional, proyectos de ingeniera y arquitectura) son

resultado de un proceso global de acumulacin flexible del capital; (Harvey,

1990) .

Para entender que nuestra vida cotidiana, tomar el autobs, el automvil e ir

a la universidad o al trabajo, y comer en un restaurante corresponde a un

sistema estndar de circulacin de capital,lo que Marx llama el camino de descenso de la complejidad de la vida diaria a un conjunto simple de

representaciones concretas en que la forma de vida material es

reproducida () en el cual lema de la acumulacin por el bien de la acumulacin, produccin por el bien de la produccin ha degenerado en crisis peridicas de sobreacumulacin.

La acumulacin incrementa la congestin: y mayores necesidades en materia de

Movilidad, Servicios, Infraestructura; en funcin del crecimiento econmico (mas

Empleo, mas inversin, mayor produccin de materias primas, mayores ventas, oferta

De crditos hipotecarios)

La sobreacumulacin, representada por la sobreoferta se traduce en recesin,

Deficiente manejo de plusvalas, desaprovechamiento de la urbanizacin,

Lenta amortizacin de obras de infraestructura con cargo al ente publico

Mapa Mental del Desarrollo Inmobiliario (Propuesta)

http://www.mindmapinspiration.com/new-cities-as-a-cure-for-unemployment/

Componentes al interior del Desarrollo Inmobiliario :

Tierra Apta (en lo jurdico, administrativo, en lo normativo)

Inversin Publica Privada

Recursos Financieros - Crditos

Recursos Humanos y Tcnicos

Factibilidades de Provisin de servicios e infraestructura

mbitos de Desempeo:

Gestin: A. Renovacin Urbana = Poltica

B. Redesarrollo // Redensificacin = Estrategias

C. Desarrollo de Reservas Territoriales:

Por macroproyectos de vivienda

Por nuevas ciudades. megaproyectos

Por introduccin de redes de transporte o nuevas vialidades

Por Introduccin de Infraestructura

Obra Nueva Predio a predio o pool de tierras

Por Construccin de Espacio Publico

Por cambio de uso de suelo

Back to Basics

El Desarrollo Inmobiliario se apoya en la Accin de Urbanizacin (AU) permitida

por la normatividad aplicable:

AU1: Edificacin Simple (Predio)

AU2: Subdivisin (de Parcelas en Lotes)

AU3: Fusin o Englobe (Polgono de Actuacin)

AU4: Fraccionamiento o Urbanizacin Horizontal o Vertical (Densificacin)

Back to Basics

Proceso Formal

Parcelacin Urbanizacin Edificacin

Proceso Formal de Ocupacin

Densificacin - Consolidacin - Saturacin

Tipologas del Proceso Formal

Morfologas del Proceso Formal

Desarrollo Inmobiliario

MBITOS DE DESEMPEO RELACIONADOS

Ordenacin del Territorio:

Plan Nacional de Desarrollo Urbano (Plan Director Sectorial)

Planes Territoriales Integrados (Planes Regionales

Planes de Ordenamiento Territorial POT

Planeacin Urbana:

Planes Parciales de Desarrollo Urbano

Planes Parciales de Renovacin Urbana (Redesarrollo o

Redensificacin)

Planes Maestros

(Planes Especiales de Reforma Interior)

Diseo Urbano Accesible:

Direccin Integrada de Proyectos

Gestin del Diseo a nivel Plan Maestro Urbano y del Paisaje

Diseo del Espacio Pblico y del Paisaje

Mobiliario Urbano

Infraestructura:

Planes Maestros de Redes de Infraestructura hidrulica, sanitaria,

pluvial, elctrica

Sistemas de Tratamiento y Reso de aguas residuales

Sistemas de alumbrado pblico de celdas

solares

Afectaciones Derechos de Va

Medio Ambiente:

Estudios de Impacto Ambiental

Anlisis de riesgos por Incidencias de Ruido, Suelos - Niveles freticos,

sismicidad, topografa-pendientes,

vientos

Relacin con la vegetacin existente, humedales, reas protegidas,

conservacin.

Destino de residuos slidos y separacin para reciclaje

Transporte:

Estudio de Impacto (origen-destino trfico, movilidad y accesibilidad)

Diseo de Trazo Vial vehicular y no vehicular

Afectaciones Derechos de Va - Accesos

Ejecucin

PROCESOS DE GESTIN INMOBILIARIA

Parametros de la Planeacion a posteriori >>>>>>>>

Proceso Ejecutivo del DI: (A)

Anlisis del Mercado (Presin - Tierras)

Adquisicin de Tierra

Costos Tcnicos legales

Desarrollo de Proyectos Tcnicos I: Planeacin urbana Macroproyecto, PPDU.

Planes Maestros, congruencia con el POT

Desarrollo de Proyectos Tcnicos II: (Diseo urbano, arquitectnico,

estructurales, redes.

Licencias, revisiones, aprobacin

Procesos de Gestin para el Desarrollo Inmobiliario (B) Se atiende o dimensiona en primera instancia

involucrando la compra de la tierra o su

negociacin al desarrollo de proyecto y la

inversin.

En segunda instancia depende tambin de la inversin requerida por obras primarias

(cabeceras) de infraestructura (redes y/o

vialidades)

Mecanismos de Gestin Inmobiliaria (voluntaria o forzosa) Asociacin en participacin / Coinversin

Mandato Poder

Fideicomiso

Expropiacin por va administrativa

Asociacin en participacin - Coinversin Asociacin entre el propietario de tierra y un desarrollador publico o

privado. Se acuerdan tipos de pago peridicos en recurso, y/o lotes

urbanizados para venta. Se puede acordar el pago al individualizar

las viviendas.

Mandato Poder administrativo que otorga el propietario de la tierra para que

un desarrollador urbanice, obteniendo pagos a la venta de lotes

urbanizados. Permite acordar un precio mejorado de la tierra que la

adquisicin simple, o en tierra apta de mejor ubicacin y mayor

costo.

Fideicomiso Figura administrativa de recurso publico o privado que formaliza las

aportaciones y obligaciones entre un fideicomitente propietario de

tierra y aportantes de obra de urbanizacin para la venta de

terrenos o viviendas. Funciona como un banco de recursos con

funciones delimitadas para la urbanizacin, edificacin y

comercializacin de vivienda, comercio/servicios o industria

Expropiacin por va administrativa Opcin menos utilizada que requiere una buena administracin

publica para el pago efectivo en un periodo limitado de tiempo,

sujeta a que se revierta la accin de expropiacin.

Procesos de Gestin para el desarrollo inmobiliario (C)

Existen varios procesos de comercializacin de la tierra:

1. Vender tierra En Bloque o Macromanzanas solo con urbanizacin primaria (vialidades y servicios a pie

de polgono)

2. Vender Macrolotes con urbanizacin a nivel de vialidades secundarias y redes para el desarrollo de

vivienda, comercio y equipamiento proporcional.

3. Se reserva tierra para venta posterior a mayor valor como resultado de la plusvala por inversiones de

terceros.

4. Se comercializa (flujo) la venta de tierra o lotes en lapsos de tiempo diferenciados dependiendo del uso

destinado (Vivienda, Industria, Comercio)

Procesos de Gestin para el desarrollo inmobiliario (D)

La mayor utilidad no se obtiene de la venta de viviendas (m2 construidos)

El negocio esta en la tierra. Este radica en la diferencia del valor de compra del m2 de tierra bruta sobre el valor de

venta de tierra 100% urbanizada.

Paradjicamente el costo del m2 de urbanizacin es muy bajo optimizando proveedores, maquinarias y tiempos.

El costo de m2 de construccin depende de muchas variables: variaciones e incrementos en materiales (acero,

cobre, cemento), mas recurso humano, mas desperdicio,

mayor control de calidad, mercado objetivo. Retrasos de

obra vs. costos de financiamiento

Se calcula una utilidad bruta del 18% y neta del 12% por operacin de desarrollo inmobiliario.

Situacin Actual

REFERENCIAS

a. Macrodesarrollos, New Cities, Ecocities

b. DUIS Desarrollos Urbanos Integrales

Sustentables

http://visualibero.blogspot.com/p/evaluacion-y-promocion-de-duis.html

Edificacion Formal Sostenible

Vivienda LEED - Hipotecas Verdes Bonos de Carbono

Urbanizacion Sostenible Incentivos

ACCIONES DEL PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2002-2007

Baja California, Mexico

IDENTIFICAR DEMANDA Y MERCADO

Se requieren 42,000 viviendas anuales, para atender la

demanda de vivienda en las zonas urbanas de Baja California.

De ellas, 21,000 en el segmento salarial de 0 a 5 salarios

mnimos. El 30% de la demanda concentrado en la poblacin de

0 a 3 salarios.

El anlisis del comportamiento de la oferta y la demanda

concluye que existe un fuerte desequilibrio en el mercado

debido a que la oferta de vivienda se concentra en el segmento

superior de 5 salarios a ms. Y la poblacin demandante de 0 a

5 salarios no puede acceder a los crditos de vivienda

disponibles dada su escasa capacidad de pago.

Finalmente, la tendencia del Estado es de mantener el ritmo de

produccin de vivienda de acuerdo a su crecimiento,

equilibrando la efectiva proyeccin de los crditos y subsidios

buscando abatir la demanda en el mediano plazo.

RANGO SALARIAL PROPUESTAS DE ATENCION

A. 0 a 2 salarios: 4,614 acciones en 83 has.

Adquirir reserva de tierra para desarrollar y promover por

conducto de organismo de vivienda estatal, introduciendo los 2

servicios. Esto requerir de una aportacin estatal y federal de la

cual un 20% no es recuperable.

B. 2 a 3 salarios: 6,919 acciones en 124 has.

3,500 acciones vivah 2003

Los rangos A y B deben dirigirse recursos estatales y federales

tanto para adquisicin de reservas como para introduccin de

infraestructura. En el caso del esquema Vivah buscar recuperar la

inversin estatal.

C. 3 a 4 salarios: 4,229 acciones en 76 has.

En esquema de coinversin, aplicar la propuesta de construccin

de vivienda tipo en la que se introduzca infraestructura de cabeza

junto con los desarrolladores en fraccionamientos con todos los

servicios. O adquirir reserva y pagar obras de cabeza con tierra

urbanizada, de manera que se impulsen acciones en este

segmento salarial.

D. 4 a 5 salarios: 3,461 acciones en 62 has.

En los rangos C y D, se presentar la propuesta de vivienda tipo a los desarrolladores indicando la necesidad de atencin al segmento

de 3 a 5 salarios mnimos con esta opcin.

En caso de no acordar con los desarrolladores, se tendr que

buscar convenio con entidades de financiamiento para construccin

de vivienda con las caractersticas que se estn buscando.

E. Ms de 5 salarios 19, 224 en 346 has

Promover con desarrolladores vivienda de ms de 60 m2, con

esquema de desregulacin, introduccin de infraestructura primaria

para que se ofrezca un mejor producto.

FUNDADORES, 2003

Mexicali, Baja California, Mexico

Tierra propiedad del Instituto de Vivienda Estatal. Aporta la tierra.

Un promotor inmobiliario urbaniza El terreno y aporta obras de capitel o

Cabecera. Aporta Obras.

Se obtienen 2,250 lotes urbanizados Al 100%.

El promotor se queda con el 50% de Los lotes

Con este mecanismo se logro Condicionar la promocin de

mayor tamao de lote y mayor tamao

de vivienda para aspirantes a

crdito de vivienda econmica con

Ingresos entre 2,5 a 4.5 Salarios Mnimos.

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA, 2008

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA

Tijuana, Baja California, Mexico

rea de Estudio

RANGOS DE APTITUD TERRITORIAL FINAL

SUPERFICIE (has)

%

(1) Baja 382.1879 23.74%

(2) Condicionada 43.7755 2.72%

(3) Media/Baja 435.0582 27.03%

(4) Media/Alta 442.0132 27.46%

(5) Aceptable 260.7933 16.20%

(6) Alta 45.9791 2.86%

Total = 1,609.8072 100.00%

MACRODESARROLLO

CIUDAD NATURA Tijuana, Baja California, Mexico

DESARROLLO URBANO

HERMOSILLO NORTE, 2010

Hermosillo, Sonora, Mexico

Usos Superficie Has.

Habitacional Eco1 323.734

Habitacional Eco2 376.314

Comercial 168.338

Equipamiento 18.416

Industrial 78.689

Infraestructura 47.649

Parques Lineales 61.129

Parque Metropolitano 52.649

Arroyos 31.107

Total 1,158.0246

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO

HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

PLAZA TECATENSE

Tecate, Baja California, Mexico

2008

http://www.youtube.com/watch?v=j_ZxBK5L7iU

Retos y Oportunidades

Capacidad Pblica para satisfacer la demanda de la poblacin de bajos ingresos conociendo la realidad

del mercado y reduciendo sus debilidades.

Capacidad Privada para involucrarse en mercados poco atractivos que generen productos de calidad

Garantas Incentivos Marco legal: Reglas claras para la participacin publico-privada = vivienda y

ciudad de calidad

Crisis Econmico - Poltica vs Proyecto Social y Urbanstico de Ciudad

Mercado Inmobiliario vs Mercado de Tierras = Regulacin Desregulacin : El Estado debe mandar sobre el uso de la tierra.

LA BURBUJA INMOBILIARIA

Por Aleix Salo, 2011

http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8

cesar.velandia@gmail.com

www. sigmovilidad.blogspot.com